物业公用设施房屋本体作业指导书(7)

　　物业公用设施及房屋本体作业指导书（七）

　　1．目的

　　保证房屋本体，公共设施的完好。

　　2．适用范围

　　适用于本公司各管理处的公共设施以及房屋本体的公共部分。

　　3．定义

　　公用设施：除公用设备以外的物业相关配套设施，包括房屋本体的公共部分、护栏、围墙、沟渠、池、井、盖、道路、室外各类照明及支持物、外墙、室外休闲设施、水景设施、儿童娱乐设施、楼梯扶手、防火门、车场停车设施、交通道路提示设施、岗亭、车库等。

　　房屋本体的公共部分：房屋本体的共用部位是指物业结构相连或具有共用性质的部位、设施和设备，包括：房屋本体的承重结构部位（基础、屋盖、梁、柱、墙体等）、抗震结构（构造柱、梁、墙等）、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、屋面、本体共用排烟道（管）、本体上下水主管道等。

　　4．职责

　　部门/岗位工作职责

　　管理处经理进行不定期检查督导。

　　管理处

　　工程负责人负责计划性维修及日常工作的监督指导。

　　工程部人员负责设施的日常巡视检查和例行维护维修。

　　5．方法及过程控制

　　5.1每年年底应编制下一年度《公共设施、房屋本体年度检修计划》，明确项目及工

　　程预算、计划完成时间等，经管理处负责人审批后，并上报品质管理部备案。

　　5.2公共设施及房屋本体责任人每月巡视小区红线内房屋本体一次；公共设施及外墙有大理石或瓷砖部位，要求每周巡查；发现问题及时上报和处理，解除安全隐患，并认真记录填写《设备设施巡视记录表》。

　　5.3公共设施及房屋本体责任人巡视中发现的问题上报管理处工程负责人，由管理处

　　工程负责人依据发现问题做出维护修缮工作安排。特殊或重大问题应及时上报

　　经理，并以书面形式知会公司品质管理部，确定维修方案、施工方式后，由管

　　理处组织实施。

　　5.4对公共设施及房屋本体在保修期内的问题，由管理处工程负责人协调施工单位维

　　修；对于超出保修期的，管理处合理安排自修或委托他方维修，并在《设备设

　　施保养检修记录表》中做好记录。

　　5.5 露台、屋顶、阳台、外墙、窗台、窗口、卫生间防水，渗水，漏水在保修期内的，及时通知地产公司维修中心及时处理解决，物业管理处协助监督与跟踪。保修期以外的需联系专业防水补漏公司查明原因后处理解决，并做好与客户的协调工作。

　　5.6 电梯间，楼梯间，公共走道的墙面、台阶等设施应当至少每三至五年修缮粉刷一次，房屋的天面和外墙应至少每十年修缮粉刷一次。所需费用的支付依照《住宅共用部位、共用设备设施维修基金使用程序》执行。

　　5.7沟井渠道，侧石，公园椅，旗杆，大型路灯每年至少进行一次油漆翻新，或彻底清洁。木铁围栏，围墙及护栏至少每三至五年油漆翻新一次。

　　5.8 防火通道的楼梯扶手、护栏、闭门器，防火门，每月进行一次检查，整修发现的问题，填写《设备设施保养检修记录表》。防火通道的楼梯扶手、护栏、防火门，每三年至少粉刷一次。强电井，弱电井每半年进行一次整修及清理。

　　5.9业主装修过程中，公用设施及房屋本体的管理依照《装修管理控制程序》执行。

　　6. 相关文件

　　TJzzWY7.2.1-K01《住宅共用部位、共用设备设施维修基金使用程序》

　　TJzzWY8.2.3-G01《装修管理控制程序》

　　TJzzWY7.5.1-G01《公用设备设施管理控制程序》

　　7．质量记录

　　TJzzWY7.5.1-G01-F1《设备设施巡视记录表》

　　TJzzWY7.5.1-G01-F2《设备设施保养检修记录表》

　　TJzzWY7.5.1-G01-F6《公共设施、房屋本体年度检修计划》

编辑：www.pmceo.Com

篇2：小区房屋本体公共设施维护管理规程(7)

　　小区房屋本体及公共设施维护管理规程（七）

　　1.0目的

　　对房屋本体及公用设施进行养护及修缮，满足使用功能，延长使用年限保证其使用安全及完好状态。

　　2.0适用范围

　　适用于zz城服务中心对房屋本体及公用设施的维修、养护和修缮。

　　本规程中的房屋本体：

　　指房屋结构相连或具有共有、共用性质的部位、设施和设备，包括：房屋的承重结构部位、抗震结构部位、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、公共屋面、公用排烟道、电梯、共用机电设备、防盗监控设施、本体消防设施及本体上下水主管道等。

　　本规程中的公用（共）设施:

　　指区内道路、公用部位照明、沟渠、池、井、园林绿化地、文化娱乐体育场所及设施、停车场、连廊、地下排水管等。

　　3.0职责

　　3.1巡逻岗秩序维护员负责公用设施的日常巡视检查，中控室值班员负责接受住户投诉及根据秩序维护员巡视检查中发现的问题填发《维修通知单》，维修技工发现问题自行填写《维修通知单》。

　　3.2工程维修主任负责每月对房屋本体的巡视检查，负责按照《房屋本体保养、维护周期一览表》上的要求组织对房屋本体设施的维护及保养。并负责所有中修以上房屋本体及公用（共）设施维修项目的申报和施工的现场监督工作。

　　3.3服务中心工程维修部负责房屋及公共设施的日常养护及零星小修。并负责大、中修或改造、翻新项目的申报（包括报请业主委员会审批）及配合实施、验收。

　　3.4服务中心经理负责房屋本体及公共设施大、中修及改造、翻新项目的审批，并组织实施。

　　4.0程序要点

　　4.1房屋本体及公用（共）设施的接管验收：按照《物业接管验收工作手册》执行；属房屋本体类的电梯及公用机电设备的管理，按照《公用设备（设施）管理规程》执行。

　　4.2房屋本体及公用（共）设施的标识

　　4.2.1所有房屋须标识楼号名称。

　　4.2.2大型公用设施应标明具体的场所或名称，如有必要还需说明其使用方法。

　　4.2.3综合部负责建立房屋本体及公用设施的图纸档案及住户档案资料。

　　4.2.4服务中心经理负责指导、监督做好房屋本体及公用设施档案的管理工作。

　　4.3房屋本体及公用设施的使用、监控

　　4.3.1服务中心值班秩序维护员每日对公用（共）设施的巡视检查，并将检查情况填写在《巡查记录表》后上交服务中心值班员，值班员根据检查中发现的问题及业主告诉的情况，填发《工作联系单》（业主室内）或《维修通知单》（公共区域），通知维修人员进行处理。

　　4.3.2工程维修当班人员每天要对房屋本体进行巡视检查,对发现的问题能解决的要当天解决,如果不能解决的应上报维修主任或相关部门协助解决.

　　4.3.3工程维修主任每月对房屋本体进行检查，并将检查的情况填写在《房屋本体月巡视检查记录表》上，在检查中发现的问题填发《维修通知单》，安排维修工进行维修。

　　4.3.4对房屋及公用设施的维护、修缮,属保修范围内的，联系相应的保修单位按照相关的协议、条款及政府规定处理；对不属于保修范围且自身没有力量维护修缮的，可对外委托维修，填写《对外委托工作单》，费用在1000元以内，报服务中心经理批准，超过1000元的，报公司相关领导批准。如需签订委托合同，则按照公司相关要求执行。

　　4.4房屋本体的维护、修缮原则

　　4.4.1小修工程由服务中心组织完成，中修以上工程应委托有专业资质的单位完成，一般采取招投标的方式择优录取。

　　4.4.2住户进行室内装修前，须按相关程序提前报批。未经批准，不得改变房屋主体结构、外貌和用途；不得对房屋内外承重墙、梁、柱、楼板、屋面（包括裙楼）及通道进行凿、拆、搭、占。在装修过程中，服务中心应派专人进行装修巡查，作好记录，发现有损伤大厦承重结构的现象，要坚决制止。

　　4.4.3人为造成损坏的，由损坏者负责修复或赔偿。

　　4.4.4屋架、柱、梁、剪力墙等修缮时应查清隐患，损坏变形严重的，应加固、补修或拆换。不合理的结构，若影响安全的，大修时应整修改做。损坏严重的木构件，尽量用砖石砌体或钢筋混凝土代替。对钢筋混凝土构件，如有轻微剥落、破损的，应及时修补，混凝土碳化、产生裂缝、剥落、钢筋锈蚀严重的，应通过检测计算，采取加固或替代措施。

　　4.4.5基础不均匀沉降，引起上部结构砌体弓凸、倾斜、开裂、变形等，应立即联系开发商、设计院查清原因，出具方案，有针对性地加固或拆砌。

　　4.4.6玻璃幕墙安装牢固，接缝严密，气窗铰链刚度好，开关灵活且密封好，不渗雨水。发现有渗水现象，应立即更换铰链或密封圈或作防水处理。玻璃幕墙发生爆裂，应及时清除碎片，并尽快联系专业厂家修复。在未修复前，应以木板遮挡牢固，以防风雨及发生意外。

　　4.4.7装修工程，室内部分由业主负责维修，公共和室外部分，地面和墙面，发生损坏应按原状修复。对墙面，应定期三年刷新。问题严重的应拆补或重铺（费用出于维修基金）。

　　4.4.8小区会所的主楼和裙楼屋面结构有损坏的，应修复或拆换，不牢固的应加固。

　　4.4.9屋面原结构过于简陋，或流水过长、坡度小，造成渗水漏雨时，应找出原因，针对损坏情况，用防水材料嵌补或做防水层，若按原样修缮仍不能排除屋漏的，应翻修改建。

　　4.4.10屋面

上原有隔热保温层损坏的应修复。

　　4.4.11会所的室内公用部分墙面如有大理石破损，或内墙灰粉起壳，剥落的，应修复，每面墙若损坏超过一半以上，可铲除重抹。

　　4.4.12会所的室外墙面，若有大理石或瓷片破损，应加以修复，如墙面渗漏雨水，应做防水处理。

　　4.4.13木门、木栏杆等油漆起壳、剥落，失去保护作用的，应周期性地进行保养，上述木构造整件或零件拆换应油漆。

　　4.4.14对房屋本体的维修均需填写《房屋本体维修登记表》。

　　4.4.15房屋本体保养/维护周期见附件一《房屋本体保养、维护周期一览表》。

　　4.4.16房屋完损等级一律以建筑面积为计量单位，房屋完好等级的评定按照国家相关法规、标准执行。房屋完好率计算公式为：完好房屋建筑面积加上基本完好房屋建筑面积/房屋建筑总面积。

　　4.5公共设施养护和修缮原则

　　4.5.1小修工程由服务中心组织完成，中修以上工程应委托有专业资质的单位完成，一般采取招投标的方式择优录取。

　　4.5.2公共设施维修均须填写《公共设施维修登记表》。

　　4.5.3工程维修主任对日常养护、修缮工作进行监督，并负责检查公共设施的维修质量及工作完成情况。

　　4.5.4公共设施维修养护工作按附件二《公用（共）设施维护、保养一览表》中的要求进行。

　　4.6对房屋本体及公用设施进行维修的费用支出，按照政府颁布的法规、条例、 规定及物业管理合同的相关条款执行。

　　5.0附件

　　5.1附件一《房屋本体保养、维护周期一览表》

　　附件二《公用（共）设施维护、保养一览表》

　　6.0支持性文件

　　6．1《物业接管验收工作手册》

　　6．2《公用设备（设施）管理规程》

　　7．0质量记录

　　7．1《房屋本体月巡视检查记录表》--QP-09-06-F001

　　7．2《公共设施日巡视检查记录表》--QP-09-06-F002

　　7．3《房屋本体维修登记表》--QP-09-06-F003

　　7．4《公共设施维修登记表》--QP-09-06-F004

　　7．5《维修通知单》--QP-09-06-F005

　　附件一：房屋本体保养、维护周期一览表

　　序号项 目标准检查、保养

　　周期次数内容

　　1．地基基础房屋无倾斜、地基无明显沉降、移位，墙体无严重裂缝等。每年一次进行全面观测，发现问题报告产权和上级。

　　2．梁、柱、板主体无倾斜、变形、弓凸、剥落、开裂和非收缩性裂缝，无钢筋裸露等。每年一次全面检查，发现问题随时修补，。

　　3．墙体、墙面（马赛克、大理石、条砖、瓷面砖、喷涂）喷涂均匀，饰面板（砖）安装（砌贴）牢固，表面平整、洁净，色泽协调一致。每年一次全面检查

　　每年一次清洗大理石条砖、瓷面砖墙体墙面

　　5~6年一次①清洗马赛克外墙面

　　②喷涂室外墙体

　　3~4年一次楼梯墙面全面修补、粉刷或喷涂油漆

　　4．顶棚抹灰层牢固，无面层剥落和明显裂缝。每年一次全面检查　3~4年一次全面修补刷漆。

　　5．楼梯、扶手无混凝土碳化产生裂缝、剥落，钢筋无锈蚀、变形，牢固，确保使用安全，木扶手表面无明显龟裂和漆层脱落。每年一次全面检查　　3~4年一次修补、刷油漆

　　6．屋面隔热层、防水层屋面防水层无老化、拉裂、开裂、轴裂、龟裂现象，板端缝、伸缩缝油膏紧贴，天沟、落水管、落水口畅通，无渍水，屋面出入口完好，隔热层无缺少现象。每年一次每年雨季前全面检查，，发现破损及时修补。

　　7．房屋标识（栋号、单元号、楼层号）字体清晰、醒目，标识齐全，标识牌无损坏。每年一次喷涂字按原样重喷涂字，标识牌如损坏或陈旧及时维修更换。

　　8．楼板、地面砖无裂缝、起壳、空鼓、下陷，表面平整，无破损，楼板、地砖上无水泥渣。每年一次全面检查，发现问题及时修复。

　　9．通风口无裂缝、破损、堵塞、锈蚀等情况。每季一次全面检查，发现问题及时维修。

　　附件二：公用（共）设施维护、保养一览表

　　序号项 目标准检查、保养　周期次数内容

　　1．楼梯、扶手无混凝土碳化产生裂缝、剥落，钢筋无锈蚀、变形，牢固，确保使用安全，木扶手表面无明显龟裂和漆层脱落。每年一次全面检查　3~4年一次修补、刷油漆

　　2．公共门窗门：木门、铁门、防火门窗、铝合金窗（推拉、平开）、百叶窗牢固、平整、美观、无锈蚀，开关灵活、接缝严密，不松动，门窗及门窗配件齐全。每年一次全面检查和保养　　2年一次木门窗油漆。

　　3．水箱、水池完好、无渗、滴水现象，内外爬梯无锈蚀现象，各检查口有盖且密封上锁，溢水口有个锈钢纱网或塑料纱网密封。每月一次全面检查　半年一次清洗水池、水箱。

　

　4．天面扶栏、避雷带、公共防盗网无破损、变形，无明显锈蚀。半年一次全面检查　两年一次油漆

　　5．消防设施（消防栓、消防管、消防阀门）无损坏、开关灵活、清洁，无渗、漏现象，周围无堆积杂物，保持水压。每月一次消防栓按"小区消防栓保养规定"执行，其它全面检查。　2~3年一次消防设施油漆。

　　6．公用电器及其卫生楼梯灯完好，灯开关正常，电话箱、电表箱、有线电视箱及分接器盖板完好，无不安全现象。每周一次全面检查，发现损坏及时更换，属电话公司、有线电视台设施通知其及时维修。

　　7．对讲门对讲功能正常，标识显示清楚，声音正常，门锁、拉手完好。每周一次全面检查；半年一次全面保养；2年一次油漆。

　　8．信报箱箱门、门锁齐全，开关自如，房号字体清晰，没有被明显损坏，完好率100%。每月一次全面检查　每年一次油漆（如需要）

　　9．散水坡、雨檐台、连廊与建筑物外墙连接完好，无脱离开缝现象，无排水不畅现象。每季一次全面检查，保持上下水管畅通，避免渍水渗漏楼板，发现问题及时修复。

　　10．上、下雨污水管无堵塞、漏水或渗水，流水通畅，管道接口完好，无裂缝、破洞。每月一次雨季前全面检查，发现问题及时修补　四年一次水管油漆

　　11室外建筑小品、标识牌完好率100%，符合安全要求，标识牌齐全醒目。每周一次是否有被损坏，有无安全隐患，标识牌有无遗失或需更新。

篇3：大厦房屋设施设备管理方案(8)

　　大厦房屋、设施设备管理方案（八）

　　房屋特别是共用设施设备的管理，直接影响到大厦的形象、租户的使用效果和物业的使用年限，其重要性是不言而喻的。故拟订以下管理方案：

　　1、管理内容：

　　（1）房屋公共部位维护管理：根据交房进度，大厦内房屋可分为租户已领房和空关房。

　　租户已领房：

　　a.办公楼：房屋交付时，管理处应及时与租户签订物业管理公约，书面告知装修管理规定，督促租户按规定办理装修申请手续，并建立租户档案。屋顶不得安装任何设施设备，楼道墙面、地面、扶手、电梯前厅应根据租户装修进度，采取保护性措施，以确保房屋质量和美观，并督促租户和装修队在装修施工时保护好智能化系统的预埋管线及各类公共管线设施。装修垃圾实行袋装化管理，统一时间、统一地点、统一收集清运，严禁高空抛物。装修结束后，应注重房屋公共部位的养护和修缮。

　　b.商场：装修期间按商场装修管理规定操作，重点管理防火材料的使用、电气线路接口的处理和隐蔽管线的施工。商场开张后，重点进行公共部位墙面、地面和外墙立面的管理，发现破损，及时维修。

　　c.空关房：空关房（含租户托管房）移交后，管理部应每月通风打扫一次，并对房屋和设施全面检查（包括墙面、管道、门窗、电源线路、电表），对发现的问题，或尽快处理，或及时报告开发商，

　　并督促其予以解决。

　　（2）设备设施维护：

　　电梯在装修期间实行保护性管理；

　　大厦内的公共水电设备设施应经常进行检查，发现损坏，及时维修，要按不同型号产品的养护要求进行日常养护；

　　公共卫生设施每天检查一次；

　　水泵房、中央空调机房、锅炉房每天巡查两次；

　　电梯机房设备，每周保养一次（半年保养和一年保养按规定进行）；

　　消防栓系统、喷淋和烟感报警系统、消防器材等消防设施设备按相关维护方案检查养护；

　　供配电房设备每天巡查一次，每周检查一次；

　　消监控系统设备按相关维护方案检查养护；

　　电话机房、综合布线柜和电话接线箱每天巡查一次；

　　租户自用水电设施的维修，应按规定填写《有偿服务联系单》，确保维修及时率与合格率。

　　2、管理措施：

　　（1）制订房屋及共用设施设备管理制度和操作规程；

　　（2）维修人员持证上岗，操作规范，维修及时；

　　（3）抓好维修人员技术培训，提高业务素质；

　　（4）建立维修人员值班制度，确保维修及时率与合格率；

　　（5）加强装修管理，督促做好装修前期申报工作，并经常进行现场检查，发现问题及时制止；

　　（6）加强共用设施设备的巡查，将故障消灭在萌芽状态。

篇4：大厦房屋公共设施设备管理方案(5)

　　大厦房屋及公共设施设备管理方案（五）

　　房屋管理，尤其是共用设施设备的管理，直接影响到大厦的形象、物业的使用年限及使用安全，直接关系到业主及使用人的安全，是大厦管理的重中之重。

　　（一）管理内容：

　　1、房屋公共部位管理：根据现状，大厦内房屋可分为已领房、空关房和公共用房。

　　（1）业主已领房：

　　*房屋交付时，及时与业主签订业主公约，书面告知房屋装修管理规定，并建立业主档案；

　　*加强装修管理，对违章装修行为及时予以制止，情节严重者，提请有关行政管理部门依法处理；

　　*装修期间，应及时进行房屋公共部位的保护，确保房屋的安全、美观。

　　（2）空关房（含业主托管房）：

　　*管理处应每月通风打扫一次；

　　*对房屋和设施定期检查（包括墙面、管道、门窗、电源线路、水电表），发现问题或尽快处理，或及时通知业主。

　　（3）公共用房

　　*做好公共用房（商务中心、公共设施用房等）的维护、保养，发现破损，及时维修，确保房屋的安全、美观。

　　2、设备设施维护：

　　（1）公共水电设施设备定期巡查，发现损坏，及时维修；

　　（2）公共卫生设施每周检查一次；

　　（3）水泵、锅炉、纯净水等设备每天巡查两次；

　　（4）电梯机房，每周保养一次（半年保养和一年保养按规定进行）；

　　（5）中央空调机组设定专人管理，定期巡查，确保出风口正常；

　　（6）温感、烟感、喷淋等定期抽查，确保正常有效；

　　（7）智能化系统采用日常巡视与定期保养相结合，制实时运行档案；

　　（5）对业主（租户）自用水电设施报修，应按规定填写《有偿服务联系单》，确保维修及时率与合格率。

　　（二）管理措施：

　　1、加强装修户管理，督促业主做好装修前期申报工作，并经常进行现场检查，发现问题及时制止；

　　2、对所有的管理人员进行全面培训，清楚各隐蔽线路的具体位置，并对技术人员进行强化培训，确保谙熟该系统的操作及维护；

　　3、对系统中所有的器件、配件建立详细技术档案，以便最快的速度查得设备的各项参数，确保系统的最佳运行状态；

　　4、对所有的设备几配件建立详细档案，确保最快速度取得所需配件，并能跟踪产品的更新换代；

　　5、建立维修人员值班制度，确保维修及时率与合格率达98%以上，且有回访制度和记录；

　　6、采取日常巡视及定期保养相结合的办法，确保房屋及配套设施完好率达98%以上。

篇5：商业广场房屋本体公用设施维保方案

　　商业广场房屋本体及公用设施维保方案

　　一、房屋本体及公用设施维保总要求

　　1、根据建筑物的特点，制订详细的的维保计划和实施细则，为日常维保工作开展奠定基础。

　　2、定人定岗进行房屋本体查勘，确保房屋本体和公共设施的安全，正常使用。

　　3、严格控制维保工作时间，确保不影响正常办公活动。

　　4、保证维保工作质量，确保房屋本体建筑物美观耐用，延长其使用寿命。

　　5、建立完善的房屋本体建筑物档案。

　　二、房屋本体建筑物维保管理范围

　　根据本商业广场建筑特点，认为房屋本体建筑物维保管理主要包括以下内容：

　　建筑物承重结构部位（包括基础、梁、柱、板、屋顶）、房屋本体的抗震结构部位（包括构造柱、梁、墙等）、公共外墙面、楼梯间、金属护栏、公共通道、屋面等。

　　公共设施的维保范围：区域内道路、外围护栏、旗杆、值班室、停车场、标识导向、、防雷设施等。

　　三、业务结构

　　房屋本体及公用设施维保--档案管理/定期保养/日常检查/维修管理

　　四、房屋本体及公用设施的维保管理

　　1、房屋本体日常维保计划及实施方案

序号	项 目	日常维保
		内容	实施效果
1	房屋本体承重及抗震结构部位	根据养护计划实施保养	1）安全、正常使用； 2）功能完好。
2	外墙面	根据养护计划实施保养	无鼓无脱、无渗水无违章、整洁统一。
3	公共屋面	每天检查一遍，发现问题，及时处理：小修及时修补。	1）无积水、无渗漏； 2）隔热层完好无损； 3）避雷网无间断。
4	公共通道门厅、楼梯间	每周检查一次，发现问题，及时处理：小修及时修补。	1）整洁，无缺损、无霉迹； 2）扶手完好，无张贴痕迹。
5	上、下水主管	每天检查一遍，发现问题，及时处理：小修及时修补。	上、下水通畅，无渗漏。

　　2、公用设施日常维保计划及实施方案

序 号	项 目	日常维保
		内容	实施效果
1	道路、停车场	每年对行车标示翻新一次，每天检查一遍，发现问题，及时处理：小修及时修补。	1、平整无积水无缺损完好率99%以上； 2、标示清楚。
2	本商业广场路灯	包括围墙灯、公共路灯、楼道灯，每年对灯杆刷漆一次，：每天检查一遍，发现问题，及时处理：小修及时修补。	照明正常，根据季节和商户要求调整开关时间，完好率98%以上。
3	公共门窗、洗手间	每周巡视检查一次，发现问题，及时处理：小修及时修复。	门、窗，洗手间功能完好。
4	标示	每天检查一遍，发现问题，及时处理：小修及时修补。	完好
5	防雷	防雷测试一年一次，每周检查一遍，发现问题，及时处理：小修及时修补。	设施性能良好
6	值班室	每天检查一遍，发现问题，及时处理：小修及时修补。	完好

　　五、房屋本体档案管理

　　完备的档案是管理活动的基础。针对房屋本体管理，形成了一套较完善的档案管理体系。

　　1、档案分类

　　1）基础资料类：包括各种图纸、资料。

　　2）工作记录类：包括维修、保养记录等。

　　2、档案的归集

　　1）基础资料类应于接收物业时编号归档。

　　2）工作记录类应于每月终编号归档。

　　3、档案的使用

　　基础类资料应汇编成册，分发至相关部门，作为业务活动的重要参考资料。

　　工作记录类资料应定期归档、统计分析，作为部门业绩考评及外部单位对公司业绩评定的重要资料。

　　六、房屋本体的维保管理

　　维保管理是房屋本体建筑物管理的基础性工作，主要通过下述方式开展养护工作：

　　1、计划性的保养管理

　　每年年初根据建筑物情况制订年度养护计划，每季度根据年度计划编制季度计划。

　　计划性的保养管理主要为清洁、刷漆等日常保养项目，保养范围为全面养护。

　　2、例外保养管理

　　当由于气候等原因需要增加保养内容的，会启动例外保养管理机制。例外保养管理机制是针对特殊情况进行的，保养范围为专项保养。

　　3、日常检查

　　日常检查工作主要由工程技术部负责，通过日常检查收集的信息为制订养护计划提供依据。

　　4、房屋本体建筑物的标识管理

　　1）在每层楼电梯厅和疏散楼梯处设楼层号标志，每层楼电梯厅设防火疏散示意图（其中应注明电梯、消火栓、警铃、住户门、疏散楼梯的位置），安全出口灯箱。

　　2）本商业广场商户入口处设大楼总平面图、不锈钢宣传栏。

　　3）设置警示牌，如：“设备重地 非公勿入”、“机房重地闲人免入”、“高压带电 打开危险”、“库房重地 烟火禁入”、“线路工作 请勿合闸”、“高压危险 请勿靠近”、“设备故障 暂停运行”等。

　　4）设指示牌标识，并应在适当位置设置导向牌。

　　5、工作要求

　　1）做好查勘鉴定工作：为了掌握房屋本体的使用情况和完损状况，管理公司应做好房屋本体的查勘鉴定工作，以确定采取何种维修措施。

　　2）编制维修计划：管理公司应根据勘查结果，编制维修计划，维修计划包括施工计划、施工力量计划、材料供应计划、资金使用计划。

　　3）维修计划的执行和控制：配备专业的施工人员，制订完善的维修工作流程；对于较大规模的维修，采用分包方式进行。

　　4）商户服务部设立报修热线，随时接听商户报修电话。

　　5）维修人员根据商户部通知立即赶赴维修现场，实施维修；短时间内不能完成的，应向商户服务说明原因，并尽可能采取临时处理措施，以避免损害进一步扩大。

　　6、房屋本体建筑物养护规程

　　1）、巡查

　　工程技术部应安排专人定期巡查区内房屋本体建筑物质量情况，发现问题，及时维修，并做好记录。

　　其他部门在日常工作中应留意房屋本体建筑物质量情况，发现问题，及时向工程技术部报告。

　　2）、养护

　　1）计划内养护：工程技术部每年应制订总体养护计划，每月制订具体养护计划并组织实施，养护计划既要全面，又要有所侧重。

　　2）临时养护：遇到天气灾害等特殊情况，工程技术部应提前进行预防性养护，灾害过后，再进行修复性养护。

　　3）、维修

　　1）小修：对于一般小修业务，工程技术部应组织维修人员即时进行修复，并做好记录。

　　2）大中修：对于大中修业务，工程技术部应编制预算，报商户审核同意再行实施；对于紧急情况，应当采取临时处理措施，以防损害扩大。