商业物业工程维修维保部分前期介入方案

　　商业物业工程维修维保部分的前期介入方案

　　和商户装修及物业费（工程维修维保部分）测算参考

　　一、工程维修前期介入

　　11、根据《商业管理房产技术条件》，结合该项目实际情况，进行图纸收集、整理或标注，重点放在高低压配电系统、水系统、空调系统的划分及外立面的方式等。如：

　　1）、高低压配电主要关注配电容量是否足够，双回路供电中任何一路断电下物业能否正常运营等；

　　2）、主力店的租用设备、公共区域照明供电是否接入主力店自用回路；

　　3）公共区域照明的开闭是否能自动控制，是否采取了节能措施；

　　4）计量方式关注各主力店是否可以独立计量，尽量减少代收、代垫情况；

　　5）水系统为低层市政直供；

　　6）空调系统要根据业户的分布，合理进行系统组合划分和机组制冷量、制热量卫生热水的选择；

　　2、从商场日常经营需要出发提出合理化建议：

　　1）各设备房的房间规划、预留位置是否合理，设备房预留的设备位置是否符合后期管理使用需要；

　　2）地下室汽车坡道的宽度、坡度、转弯半径是否符合使用要求，地下室车位划线及流向设置是否合理，停车收费系统设置的建议；

　　3）外墙广告位预埋件的设置是否满足使用要求，照明、供电、计量方式是否合理；

　　4）建筑材料的选用、设备设施的性能特点、使用效果、养护、维修乃至更换的成本费用是否能做到节能、可靠、便于维修且费用合理；

　　5）铺（户）内上下水、供电、燃气、空调、通讯、新风、排烟等的容量预留、分配、管线布局、配置走向等是否满足业户使用需求；

　　6）隔油池、化粪池、排油烟井等设施是否满足餐饮业态需要；

　　7)外立面关注材质的选择，广告位和墙面的占比、安装方式等。

　　8）维修及设备管理用房面积是否满足需求；

　　二、项目施工监督与验收的介入

　　1、竣工时物业验收疏忽会为后期物业管理造成管理难题

　　质量问题总是给发展商和物业管理公司留下一个又一个的难题，例如房屋建筑内在的质量问题，施工建造中留下的安全隐患，设备安装调试的欠缺等。这些问题往往在竣工时物业公司不易察觉，加上验收疏忽遗留下的问题，必然造成后期工程维修及管理的力不从心。

　　2、利用管理公司的专业能力实现长效管理

　　在项目的施工阶段，物业管理的早期介入能确保项目的功能定位和商业物业的使用功能，从使用人的角度出发监督施工，减少返工，防止留下后遗症。如：

　　1）在地下室施工阶段关注地下水冒溢点位，提醒项目开发公司重点处理。

　　2）在正负零到裙楼封顶阶段关注如下方面：消防预埋管线、防雷引下线的施工质量；主力店防水施工工艺、质量及主力店装修单位是否对其造成破坏等；防水施工时建议物业工程维修技术人员要旁站监工。

　　3、在商业部分内装施工阶段关注如下方面：

　　1)外墙防漏措施；

　　2)多种经营供电、通信点位的合理设置；

　　3)设备设施安装位置是否合适，安装顺序、质量是否合格；

　　4、在暖通设备安装、调试、接管阶段重点关注设备、管路安装质量，安装情况是否满足使用需求。

　　三、物业管理准备阶段

　　1.收集和掌握第一手资料

　　通过早期介入可以大量收集和掌握物业的第一手资料，如收集图纸资料、物业设备设施清单、设备调试记录、设施设备的技术档案等。

　　2.提前策划工程维修服务管理方案

　　根据第一手材料提前策划工程维修管理方案，进行机构设置、人员配备、费用测算、员工培训、开业准备等工作，使项目建设与物业经营管理有条不紊的衔接与过渡，让商业物业的硬件建设与软件管理相得益彰。

　　3.建立完善实用的服务系统和服务联系网络

　　商业物业在其经营管理服务过程中，与社会有关部门发生密切关系，需要在早期介入时进行如下方面的工作。

　　1)工程维修维保队伍的设立或选聘，洽谈和订立合同；

　　2)同建设、建筑施工、物价、市政、电力、水利、消防等公用事业以及设施设备厂家或供应商、安装施工单位等部门进行联络和沟通。

　　4.物业管理市场调研工作

　　1）、主要调研内容有：

　　可比项目的工程维修、维护、维保有偿服务和无偿

服务预算或维修、维护收费标准，为物业管理费制订收费标准提供参考依据，员工薪酬水平及专业能力，专业管理水平，物业管理地方法规及行业惯例，物业服务特色，市场分包方水平及能力、信誉度评估等。

　　2）、法规及政策调研

　　了解本地工商、物价政策；涉及消防、安全及车辆管理的公安及消防政策；了解商业物业水、电、气及供暖消费政策和标准；了解行业标准、物料价格、工程维修市场情况等。

　　3）、调查小组对物业服务市场的信息调查结果进行统计、分析，编制物业服务市场调查报告。报告的内容包括，但不限于:

　　①本地物业行业概况、法规和政策；

　　②本地物业管理市场的消费习惯和消费水平分析；

　　③物业管理支持资源的调查分析(如社会化分包水平，物业人力资源调查、薪资水平)；

　　④主要竞争对手(相似楼盘)的物业管理情况分析(物业服务费用标准、服务模式、服务状况)。

　　5.物业管理成本测算（工程维修维保部分）

　　对于商业物业管理者而言，物业管理费是主营收入，该费用标准的拟定将直接影响到商业物业的经营管理水平和商业项目的定位。因此，物业管理成本测算及收费标准确定是前期工作中最为重要的工作内容之一。

　　1）、商业物业管理成本的主要由以下方面构成：

　　①人工费用：包括工资总额及福利费。

　　②公共设施设备维保费：工程工具费用、设施设备维保费等。

　　③公共能耗费用：包括照明系统、电梯系统、消防系统、安防系统、空调系统、给排水、新风系统、通风系统、中水系统、热力系统能耗费及水费。

　　④治安防范成本：包括警用工器具、物料消耗及治安联防费等。

　　⑤环境卫生费：包括日常清洁外包费用、石材养护、外墙清洗费用、除雪费、垃圾清运费、消杀费、烟道清洗费、隔油池及化粪池清掏费等。

　　⑥绿化养护成本：室外广场绿化养护费、绿植租摆费等。

　　⑦管理费用：包括服装费、办公用品、差旅费、业务招待、交通、邮电通讯、固定资产折旧、低值易耗品摊销、人员招聘、培训、印刷、用具维修费等。

　　⑧保险费。

　　⑨不可预见费。

　　⑩管理酬金。

　　⑾税金。

　　2）、由于商业物业管理中涉及众多业态，各业态的物业管理界面不尽相同，因而它们的物业管理成本是不一样的。因此，商业物业管理测算较住宅、写字楼物业费测算要复杂。商业物业费测算前必须确定下列条件：公司管理架构、管理模式和薪酬体系确定；水、电、气等能源费用收费标准和政策明确；物业项目的经济技术指标明确（面积、使用率、设备设施清单及参数等）；各商业业态管理界面确定；服务内容及服务标准确定等。

　　6.主力店物业服务

　　（1）前期管理阶段主力店物业服务的主要内容：

　　①协助招商部门与主力店的租赁谈判，重点协助审核租赁合同中涉及商业物业管理的相关条款，如：主力店工程设施设备类型、使用界面（如独立使用或共用等）；

　　②进行物业管理合同谈判，重www.pmceo.com点确定双方物业服务界面和管理费标准；

　　③协助招商、项目开发公司与主力店的进场技术对接，保证主力店顺利进场装修施工；

　　④对主力店装修施工进行监管，保证现场施工秩序，并符合有关技术规范和管理规定。

　　（2）正常经营阶段主力店物业服务的主要内容：

　　①按照合同约定对主力店提供物业服务，收取管理费用；

　　②对主力店物业管理情况进行监督，尤其是消防管理及设施设备的维护保养，以消除各类安全隐患；

　　③协调主力店与其他商户、与政府主管部门之间的关系，维护其良好的经营秩序和经营环境；

　　④与主力店定期沟通，处理主力店提出的各类投诉；

　　⑤当主力店中止租赁协议时，协助各部门签订撤场协议，进行各类费用清算；并按照相关约定接收主力店经营场地。

　　（3）不同业态主力店物业服务界面要点

　　主力店在大型商业物业内所占面积比率高，客流量大，涉及业态广，是大型商业物业内重要的客户。各商业物业对主力店的管理方式多样，所涉及的管理界面也不同。一般情况如下：（供参考）

　　A、超市

　　1）、中央空调、水、电、气、供暖各系统相对独立，一般都为租户独立管理并承担运行、维护保养责任（包括各管井内部的设备设施）及费用，能源费用由租户直接向公用事业部门缴纳；

　　2）、消防、排水、部分电梯或扶梯与其他租户共用，一般按照租赁面积占本幢建筑的建筑面积比例，分摊相关运行及维护保养费用；

　　B、百货

　　1）中央空调、水、电、气、供暖、电（扶）梯各系统相对独立，一般都为租户独立管理并承担运行、维护保养责任（包括各管井内部的设备设施）及费用，能源费用由租户直接向公用事业部门缴纳；

　　3）消防与其他租户共用；

　　C、餐饮

　　1）除个别广场的KFC、必胜客、麦当劳由租户自行安装空调外，中央空调为广场主系统的部分，费用缴纳一般按单独计量或约定标准方式向物业管理公司缴纳；

　　2）水、电、气、供暖、电（扶）梯各系统为广场主系统一部分，无法独立，能源费用由租户向各管理公司缴纳；各系统由各管理公司管理，租户按照面积比例分摊运行、维护保养费用；

　　3）设立为独立的隔油池、排污井、排油烟管道，由租户自行管理并承担维护保养责任及费用；

　　4）政府卫生、环保部门对其卫生防疫、排油烟环保达标情况要求较高，为物业管理的重点；

　　5）租赁区域内的

保安、保洁、垃圾处置由租户自行管理，租赁区域外由物业管理公司负责；

　　6）消防与其他租户共用；

　　D、KTV、电子娱乐、影院

　　1）水、电、气、电（扶）梯各系统为广场主系统一部分，无法独立，能源费用由租户向管理公司缴纳；各系统由各管理公司管理，租户按照面积比例分摊或约定标准方式向物业管理公司缴纳运行、维护保养费用；

　　2）中央空调（供暖）为广场主系统一部分，无法独立，主机系统由物业管理公司管理，租户一般按照约定标准的方式向物业管理公司缴纳空调（供暖）费用；

　　3）消防部门对消防要求较高，为物业管理的重点；

　　4）租赁区域内的保安、保洁、垃圾处置由租户自行管理，租赁区域外由物业管理公司负责；

　　5）消防与其他租户共用；

　　E、建材、家居

　　1）中央空调、水、电、气、供暖各系统相对独立，一般都为租户独立管理并承担运行、维护保养责任（包括各管井内部的设备设施）及费用，能源费用由租户向各管理公司缴纳；

　　2）租赁区域内的保安、保洁、垃圾处置由租户自行管理，租赁区域外由物业管理公司负责；

　　3）消防、排水、部分电梯或扶梯与其他租户共用，一般按照租赁面积占本幢建筑的建筑面积比例分摊相关运行及维护保养费用；

　　F、电器卖场

　　1）水、气系统为广场主系统一部分，无法独立，各系统由各管理公司管理，租户一般按独立计量方式向各地管理公司缴纳费用；

　　2）中央空调（供暖）为广场主系统一部分，无法独立，主机系统由各管理公司管理，租户一般按照约定标准的方式向物业管理公司缴纳空调（供暖）费用；

　　3）供电系统单独在供电部门立户，由租户直接向供电部门缴纳用电费用，由供电部门开具增值税发票，其变压器一般由各地管理公司管理；

　　4）电（扶）梯一般与其他租户共用，租户按租赁面积占本幢建筑的建筑面积比例分摊运行及维护保养费用；

　　5）消防与其他租户共用，消防部门对消防要求较高，为物业管理的重点；

　　6）租赁区域内的保安、保洁、垃圾处置由租户自行管理，租赁区域外由物业管理公司负责。

　　G、商户装修管理

　　1）、成立装修管理小组

　　开业前3-4个月，成立由招商、工程、物管等相关业务部门人员组成跨部门装修管理小组，对管辖区商户装修实施统一管理。

　　2）、编制装修管理工作流程和管理制度

　　①编制《装修手册》，为商户及施工单位提供便利及指引，该手册在与商户签订租赁合同时予以派发。参见附录1《**购物广场装修手册》

　　②制定《装修管理制度》，明确装修管理中各部门工作职责及工作流程。

　　3）、装修管理控制环节

　　①商户进场装修前，应办理交接手续，必须对房屋现场的重要设备设施和未来可能引起纠纷的部位进行拍照，并在交接记录中签字确认。

　　②要求商户在开业前90天～60天提交装修图纸，以保证留有充足的时间进行装修。在物业管理公司招商部(营运部)收到商户提交的装修设计方案的5个有效工作日之内，物业管理公司应对这些初步方案、设计图纸（工程维修维保主管审核）进行审阅和签署意见。如果初步方案设计图退回租户时签上意见，而且租户无条件认可，则商户应当立即按照物业管理公司的意见修改初步方案设计图，并重新提交给物业管理公司进行审核。商户装修方案中涉及拆改结构的，如不影响整体外观布局和统一管理的，应上报项目开发商审核其可行性，否则，物业管理公司可直接否决商户装修方案。

　　③商户须自行向消防、卫生、防疫等政府有关部门申请审批，并应获得以上部门的批准。租户须承担各项费用。

　　④现场材料进场通道、工具运输、退场

　　所有运进及运出施工场所的施工设备必须经过物业管理公司的批准。装卸货物和运输物品必须按物业管理公司指定的路线与时间进行。www.pmceo.com进入地下室装卸货物区的运输车辆不能超过物业地下停车场的入口限高。在装修过程中，应做到严格避免损坏物业电梯、楼梯、公共区域、通道、墙或隔板、出口、大门以及其它商业物业内外设施。在施工中造成上述设施的损坏应由商户承担一切相关修复费用。物业管理公司有权要求商户对商场公共区域及货梯做出保护装置方能使用。

　　⑤内装交叉施工

　　内装过程中难免会有交叉施工现象发生，着重控制施工安全和成品保护。

　　⑥、工期管理

　　根据商业开业时间的安排，合理控制装修工期，及时提醒商户及早完成装修。工程部及招商部必须参与跟踪各商户的装修进度，协调商业物业的相关方面，为商户完成装修工作，按时开业提供服务。

　　工期管理重点关注以下可能延误工期的相关问题：

　　a)装修中使用特殊材料、异性玻璃、石材；

　　b)天地墙是否有特殊造型和结构；

　　c)拆改建筑结构或楼板是否开洞或加建楼梯；

　　d)订购有特殊家具和厨房用具；

　　e)空调和消防的重新布局。

　　⑦施工检查

　　商户在前期装修过程中(隐蔽工程封盖前)，必须向物业管理公司通报工程进度和施工状况，由物业管理公司组织专业人员对商户装修区域的隐蔽工程进行查验，并提出整改意见。

　　⑧验收

　　a)装修完成之后，商户需提供一式二份竣工图。物业管理公司根据装修图纸进行检查，或聘请监理公司对装修过程及装修结果检查、验收。监理费用由商户负责，检查项目包括但不限于以下项目：

　　-与设计图纸是否吻合；

　　-消防设施的完好情况；

　　-装修材料与消防要求的一致性；

　　-电器线路施工情况；

　　-设备设

施完好情况

　　b)如商户装修与施工图纸不符，物业管理公司有权要求商户立即更改装修，以符合认可后的施工图。物业管理公司不负责因此导致的商户开业日期的延期。租户在完成修改工作后，仍须向物业管理公司提供两份修改后的竣工图。

　　c)商户须于开业前获得政府有关部门的报审通过的意见书(消防、卫生等)。

　　⑨为确保所有商户在开业时同时开放，为了避免出现不利情况，应当尽早控制装修工程进度，制定严格的开业计划和装修进度时间表，并在招商谈判时和商户协商解决。即使不可能同时开业，未完成部分也需要进行美化遮挡，并标明预定的开业吉日。

编辑：www.pmceo.Com

篇2：图书城工程前期介入方案

　　图书城工程前期介入方案

　　1、工作内容

　　工程管理前期介入工作的充分与否，将直接关系到接管以后的服务水准，房屋及其配套设施的验收。

　　A 定期联络沟通

　　物业管理情况、工程进度、质量情况沟通

　　前期工程情况沟通

　　相关部门工作情况沟通

　　各施工单位沟通

　　相关部门的联络

　　供电部门的联络

　　供水部门的联络

　　有线电视台的联络

　　电信部门邮电部门的联络

　　B项目前期介入

　　制订工程管理分阶段目标

　　对建筑、设施设备各系统的设计进行回顾与检讨

　　参与设施和设备的测试和调试

　　提出对不完善工程设计的整改补救建议

　　熟悉建筑结构，隐蔽工程情况，为验收和维护作准备

　　建立设备台帐，设备档案.

　　资料的收集

　　工程竣工图纸的收集整理

　　设施设备的产品说明使用操作说明文件

　　设施设备产品的技术资料零部件供应商情况

　　C文件制作

　　装修管理规定

　　工程部员工日常巡检路线、项目、记录表格

　　保养计划书、责任人、保养记录表格

　　紧急故障应急预案

　　D预算

　　（1）制运行和维修的成本

　　（2）预算费用

　　（3）使未来的经营管理的决定变的容易

　　2.工作过程

　　我们的技术审计包括施工规范、竣工图及其他的相关文件，以及对现场机电设施和设备的检查以及选择如下一些关键的设备和系统进行性能试验。

　　雨、污水排水系统和生活用水排水系统

　　供水系统

　　建筑安全系统

　　配电系统

　　消防系统

　　避雷系统

　　安防系统

　　我们将从物业使用的角度，对以上的系统进行评估。

　　1、运行、配置/分配的简易性

　　2、运作的安全性和经济性

　　3、系统的充足性、灵活性和多功能性，以便应付和满足建筑物的可能用途和满足由于功能变化的渐增的要求。

　　4、对建筑物的各职能范围内的服务功能的配置。

　　5、节能和环保问题

　　我们也将判断系统由于日常使用而产生的效率降低的问题，为维持系统长期的良好性能，我们将会特别比较系统的容量。

　　1、参与调试、验收

　　2、资料归类

　　A 建立设备台帐

　　B建立设备档案

　　对参与调试的设备

　　（1）作详细的测试记录

　　（2）调试过程记录，作为今后维修的参考

　　我们将根据以上的现场工作情况，制定一套切合实际的图书城工程管理方案。

　　2、工程前期介入时间表

　　工程管理进度细览

　　项目内容时间人员

　　工程前期介入掌握施工现状，熟悉隐蔽工程，对各系统作现场勘察了解，熟悉配电设施、机电设备详细情况等。

　　从物业管理角度，提出合理化建议

　　进驻至大厦全部竣工

　　工程部部长及工程师主管

　　制订工程管理方案对图书城深入调查研究，针对设施设备的特点，制订方案逐步完善，引入ISO9002质量保证体系

　　进驻两个月后，至大厦全部竣工

　　设备调试验收与接管依据标准逐项检查发现问题，督促整改，办理移交手续，做好遗留工程备案

　　根据工程进度，安排交接管时间

　　招聘培训招聘人员的现场培训、熟悉现场、管理设备视设备调试、验收工作进度，部分员工到岗、开业前一个月。全部到岗

　　完善管理及工作条件安排管理用管，维修工作间，逐步配备工具、物资装备合同签定及大厦

全部竣工

　　工程部长

　　试运作按制订的管理方案开业后二个月

　　定型管理根据实际运作情况对管理方案修正试运作二个月后

　　培训计划

　　序号培训内容培训时间培训对象

　　1物业管理概述：

　　1、物业管理起源和发展

　　2、物业管理基本内容

　　3、物业管理环节

　　4、物业管理法规入伙前两个月全体工作人员

　　2职业道德、职业礼仪同上同上

　　3物业管理前期介入

　　1、前期介入工作内容和意义

　　2、物业管理与招商配合的工作方法

　　3、物管前期介入与施工的配合同上同上

　　4岗位技能培训

　　1、保安前期工作

　　2、保洁前期工作

　　3、水电前期工作

　　4、水电、保安、保洁ISO9001操作规程同上同上

　　5接管验收

　　1、接管验收标准

　　2、接管验收要点

　　3、建立工程技术档案

　　4、工程返修管理入伙前一个月工程部为主

　　6入伙准备工作资料

　　1、入伙资料

　　2、入伙工作流程

　　3、业主接待与沟通技巧

　　4、建立业主档案入伙前两周全体人员

　　7　日常管理服务：按ISO9001体系运作

　　1、治安管理2、消防管理

　　3、停车管理4、电水气及通信管理

　　5、设备设施管理6、装修管理

　　7、维修服务8、保洁管理

　　9、绿化管理10、便民服务

　　11、社区文化活动 12、文件记录管理

　　13、采购管理14、人事行政管理

　　15、财务管理16、应急管理入伙前一个月至入伙后三个月根据工作岗位和部门职责分工进行

　　8 业主意见调查，业主投诉和处理入伙前一周全体人员

　　9CI 系统的建立与管理入伙前一个月至入伙后一个月各部门负责人

　　10业主委员会，创优工作入伙六个月后各部门负责人

篇3：盛世家园日常管理方案:前期介入

　　盛世家园日常管理方案：前期介入

　　日常物业管理是一项涉及面广、长期连续的管理工作。按阶段可以分为介入期、入住期以及正常居住期。按专业又可以分为物业维修、交通管理、安全管理、社区文化建设等诸多项目。其中部分项目我们已在其他章节予以阐述，此处不再重复。本部分着重对前期介入、业主入住、二次装修管理、业主投诉及处理、安全管理、交通管理、消防管理、环境保护与管理等八个专题进行叙述。

　　第一章前期介入

　　前期介入是现代物业管理的一项基础性工作，其核心是把物业管理的思想注入到物业的规划、设计、施工过程中，使物业最大限度地满足业主的需求。我们将着眼于以下几方面的工作：

　　一、协助做好销售工作，力争物业管理成为楼盘销售的卖点

　　盛世家园管理处将在前期介入期配合E盛世家园售楼部做好销售工作。管理处将与售楼中心签定物业管理服务的补充协议，并严格按照协议规定密切配合，提供物业管理的优质服务。为此，从楼盘销售开始，管理处人员将做好以下工作：

　　1.协调配合E盛世家园售楼中心工作人员做好售楼咨询服务工作：

　　2.做好售楼中心、样板房、车场和花园广场的保洁及花花圃绿化的管理服务工作：

　　3.做好售楼中心、样板房和花园广场的安全护卫工作，做好前来看楼买房客户汽车的指挥疏导工作：

　　4.做好销售中心、样板房和花园广场的维护管理工作。

　　二、开展业主服务需求凋查

　　在销簋部门的帮助下，协调小组在入住前将进一步开展业主需求调查以了解居住区内业主的年龄结构、文化层汉、兴趣爱好及各类服务需求，并臧调查结果进行统计、分析，使令后的物业管理工作更力□贴进业主。同时，与E地产集团共同举办准业主联谊活动，集中了解业主反馈的信息。

　　三、进行物业交付前的实操性工作

　　在较深入了解物业及业主需求的墨础上，与E地产篥团携手，做好以下

　　各项前期准备工作：

　　（－）协助E地产集团销售工作，在销售现场提供物业管理咨询，解释业主提出的相关问题；

　　（二）提供相关专业建议，协助制订园林布置及环境设计方案；

　　（三）协助制订居住区内交通管制方案及保安岗事设置方篥：

　　（四）收集工程图纸资料，现场参与设备的安装调试：

　　（五）对设备设施及各类管线的隐蔽工程进行跟踪管理，确保施工质量；

　　（六）建立与社会专业机构的联系，开展玫□通邮、通电、通水、通气、电话申请、有线电视、地名申报等准备工作：

　　（七）针对末来需要完酱的物业管理问题建立专项档案。

　　四、按规范实施接管验收

　　充分利用前期介入取得的各种资料和数据，以及对物业的了解，本着"对业主负责，对E地产集团负责"的宗旨，对盛世家园居住区进行严格、细致、全面的接管验收（详见4E ISO9001体系文件）。

　　五、承担前期介入所需费用

　　按物业管理行业接管物业的惯例，物业管理前期介入所需费用应由房地产开发商承担，但是，考虑到E地产（集团）公司对E物业的一贯支持，我司愿意承担E盛世家园物业管理前期介入费用，金额为人民币19.02万元（详见《E盛世家园前期介入费用测算表》）。

　　E盛世泉目前期介入费用测笫表项灾项目名称计 算 式支出金额（元）

　　员工工资项目经理1人5000元／人。月×1人×12月150000

　　3人1000元／人。用×3人×12月

　　护卫员3人1500元／人，月×3人×12用

　　人员办证费6人×400元／人2400

　　办公费用（／／b公消耗品、通讯、交通等）2000元／用×12用24000

　　四员工培训7人×250元／人1750

　　五材料赍保洁材料费500元／用×12月6000

　　维修材料费500元／月×12月6000

　　台计：19015元

篇4：高档住宅楼盘前期介入物业管理方案(1)

　　高档住宅楼盘前期介入物业管理方案（1）

　　前言

　　物业管理作为一个独立的、专门的企业行为，于20世纪80年代初首先在我国的深圳、广州出现。其后，随着我国国民经济的持续、高速发展和房地产产业的支柱性、先导性产业地位的确立，物业管理便成为一个新兴行业，并由南往北、由沿海向内地、由特大城市向大中城市继而向众多新兴小城市传递，高速度崛起着、壮大着、发展着。20** 年全国物业管理条例也在年内颁布。作为中国物业管理发祥地的深圳，其住宅区物业管理覆盖率已达到90%以上；物业管理观念深入广大城镇居民人心，不少人还自发地意识到“买物业，就是买管理”，“要问物业价格，先问有无良好的物业管理”等。总之，物业管理行业已成为了中国服务性行业中的佼佼者，成为了一个热门行业，一个前程看好的朝阳行业。

　　然而，正像其它一切事物一样，在其发展过程中尤其是初始阶段的发展过程中总难免要出现或存在这样或那样的问题和困难。目前，物业管理投诉居高不下；

　　管理不规范；小区内设施设备不全，管理维修困难等问题，已经影响到物业管理的前进、发展，也影响到业主们的利益。这些问题固然有这方面或那方面等诸多原因，但如何做好物业管理的前期介入，对物业进行前期管理已经引起多数物业公司的高度重视。

　　第一篇物业管理前期介入的定义和作用

　　物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等，就参与介入，从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以确保物业设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件，同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修工作量，为确保业主正常入住奠定基础。随着地产、物业管理行业的发展、壮大，已经有不少的开发商意识到前期介入是保证产品、品牌的重要条件，是实施物业管理的首要环节。实践证明，前期介入具有以下作用：

　　1．有利于优化设计，完善设计细节

　　物业管理公司在项目设计阶段，从业主或使用人的角度，凭专业人士的经验对所管理物业的设计进行审视，对不当之处提出修改方案，可优化设计，完善设计中的细节，避免一些在后期工作中难以解决的问题。例如：小区在设计车辆和人行出入口时候，物业公司会建议在保证车辆和行人正常出行的情况下，出入口要少，利于物业安排岗位，并节约人工成本。会所产权一般归发展商所有，其运营费用是独立于物业管理费。很显然，那些纯粹向小区内业主开放的会所，除非收费昂贵，否则是不可能不亏的。所以在前期介入阶段，物业公司为保证日后会所的良性运行提出可行方案，否则亏本经营，将使会所功能下降，甚至形同虚设，最终导致业主的物业水准大跌。

　　2．有利于提高房屋建造质量

　　由于物业管理公司在物业使用与管理方面拥有第一手资料，对于楼宇在长期使用过程中所暴露出的各种工程质量问题十分了解，通过参与物业施工建设阶段监理，强化了施工过程中的质量管理和监控，并尽可能把房屋质量隐患消灭在建造过程中，从而提高房屋的建造质量。另外在施工管理时候，开发商会派出工程师配合工程监理对施工单位进行管理，但是由于人员少，而且工程监理有时会对不规范的操作网开一面，所以工程质量还会存在一定问题，但是物业公司维修人员介入施工现场管理，绝不会通融，会要求施工单位严格按照设计图纸施工，因为日后出现的任何建筑质量问题，业主首先找的是物业公司，所以可以提高房屋建筑质量。

　　3．有利于保证物业的使用功能

　　物业管理公司通过参与竣工验收和接管验收，按有关标准严格验收，能确保房屋和各类设备及附属配套设施正常的使用功能和使用安全。

　　4．有利于加强对所管物业的全面了解

　　物业管理公司要想做好物业及其附属设施的维修养护工作，必须对土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等情况了如指掌，对于图纸改动或增、减部分作出认真记录。例如；管线节点的设置往往和设计图纸所标位置有一定差距，　如果布置管线时不在现场作记录，在后期管理中，可能就会出现脱节的现象。相对来说，物业管理人员对土建结构部分了解得不用太深，而对设备安装、管线布置等情况则应充分掌握，便于后期管理。由于加强了对所管物业的全面了解，就为竣工验收、接管验收打下了基础，可提高验收质量，缩短验收时间，对验收中发现的仍需改进之处，也比较清楚，容易交涉和协调。

　　5．前期介入有利于

后期管理工作的进行

　　物业管理公司通过前期介入，保证了设计、建造质量和对物业的全面了解，对后期的物业管理就带来了很多便利，既便于维修保养计划的安排与实施，又能保证维修质量，从而提高了工作效率和工作质量。同时，在前期管理中，经过一段时间的磨合，便于理顺同环卫、水电、通讯、治安、维修、绿化等各部门之间的关系，建立顺畅的服务渠道，有利于后期管理工作的进行。

　　6．有利于树立物业管理公司的形象

　　如果接管与入住同步进行，物业管理公司即使再努力，也会被各项繁杂事务搞得焦头烂额，折腾不出头绪，并且容易忙中出错，以致严重影响物业管理企业的专业形象。

篇5：高档住宅楼盘前期介入物业管理方案(2)

　　高档住宅楼盘前期介入物业管理方案（2）

　　第二篇前期介入的工作内容

　　1．前期介入的一般程序：由地产、物业双方确定工作内容要求;并物业组成前期工作小组;制定工作计划并按照计划实施。

　　2．前期介入的工作内容：前期介入主要分五个阶段实现：规划设计阶段、营销策划阶段和施工建设阶段，验收阶段，项目入伙交付业主使用。

　　第一节：规划设计阶段介入

　　规划设计阶段包括：

　　物业对项目总体设计、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、设备配套、新材料、新技术、管理用房、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、室内配置、房屋单体、智能化配置、管理用房等方面应注意的内容提出合理划建议。

　　规划设计评估的程序：

　　1．地产提前1 个月向物业提出书面知会，要求物业参与某项具体项目规划设计的评估，并提供评估报告。

　　2．物业接到书面知会后，于3日内回复，由相关部门牵头组成评估小组，并向地产提交评估所需的开发资料目录。

　　3．开发资料包括：企划文件（市场调研、产品定位、目标客户定位、目标客户资料）；设计文件（规划图、建筑、结构设计说明书、给水排水设计说明书、电气设计说明书、弱电设计说明书、采暖通风空调设计说明书、动力设计说明书、交通分析、绿化分析、经济指标等）。

　　4．地产接到资料目录后及时内向物业提供具体资料，对不能提供的资料，书面知会物业，并于一周内组织所属项目、设计、工程、营销等部门召开项目说明会，介绍项目情况并解答疑问。

　　5．物业接到开发资料后一周内，组织评估小组研究，完成项目及类似典型项目的实地考察。

　　6．评估小组根据开发资料中针对项目评估细则所列内容，及项目说明会、实地考察情况，于一周内详细编写完成《项目规划设计评估报告》，并提交物业相关部门。

　　7．物业相关部门在评估小组提交报告3日内，组织公司评审组对《项目规划设计评估报告》进行评审。

　　8．评估小组根据物业公司评审会议的意见，于3日内完成对《项目规划设计评估报告》的修改。

　　9．经修改的《项目规划设计评估报告》由物业公司相关部门组织相关评审组成员会签后，提交物业公司总经理审核签发。

　　10．物业公司总经理签发后，评估报告提交地产公司。

　　11．项目规划设计总体评估要点：

　　住宅区规划功能区分合理，居住私密性和社区交流协调。

　　住宅区道路交通规划合理，车流人流组织兼顾，停车位充足。

　　建筑与自然和谐，采光、通风充足，环境优美。

　　生活便利，基本生活配套齐全，出行便捷。

　　设备、设施保障充分，水、电、煤、电信、广播电视、电梯、污水处理等可靠完善。

　　注重环境生态，使用环保、节能等环保材料、设备设施。

　　安全防卫设计完备，运用先进技防手段，安全及消防配置充分。

　　智能化配置先进，网络资源充分，便于数字化小区建设。

　　便于物业组织管理，节约管理成本。

　　各项技术经济指标在同类住宅区中水平领先。

　　项目规划设计分类评估要点：

　　1．安保布局

　　a) 便于安保管理区域分割，消除管理死角。

　　b) 便于安保管理视线的巡查，避免管理的盲点。

　　c) 人员及车辆各级出入口设置清晰，便于动态管理。

　　d) 安保设备设施配置齐全，可采取有效措施防范。

　　e) 安保技防措施完备，形成多层次的安保体系，信息汇总通畅，反应快速。

　　2．消防布局

　　a)消防设备、设施配置（灭火器、消防箱、室内（外）消防栓、消防泵、烟感、自动喷淋等）充分合理，使用可靠。

　　b) 消防车道设置合理，其位置及转变半径符合国家规范。

　　c) 消防登高面（场地）设置合理，其位置及面积符合国家规范。

　　d) 消防通道、门、墙、避难区设置合理，符合国家规范。

　　3．交通布局

　　a) 各级道路的功能分配充分合理，有层次感，线路清晰，便于分流管理。

　　b) 主要道路和出入口人车分流，在设计和设施配置上考虑到限速要求及回车余地。

　　c) 机动车位配置充分（一般住宅不少于户数的2：1、另加访客车位占车位数的 5%，联排别墅等高标准住宅应按

户数 1：1, 另加访客车位占车位数的10%）。非机动车位配置充分（一般住宅不少于户数1：1.5，以上指标可以按照不同地区需求进行调整），便于停放。

　　d) 有条件，宜设置地下机动车停车库，应符合国家规范。

　　4．生活配置

　　a) 根据小区周边（1公里范围）市场、商业配套状况设置充足市政、商业用房。

　　b) 一般应考虑超市、菜市场、医疗、教育、邮政、银行、餐饮、美容美发、建材、文化娱乐、交通等的配套服务功能。

　　c) 如住宅区设置商业配套，宜独立集中，并事先规划商业功能的划分和商业经营的配套条件，应尽量避免产生干扰。如利用住宅层设置营业场所，出入口或楼梯须与住宅分开。

　　d) 如住宅区设置会所，宜独立设计。会所面积、活动项目宜根据住宅区面积、档次、经营方式合理配置。例如：一般10万平方米以上的住宅小区宜设置项目：健身、乒乓、阅览、儿童活动室、棋牌、桌球、多功能厅等；面积在400平方米左右，住宅区建筑面积每增加10万平方米会所面积增加200平方米。

　　（指标供参考）

　　5．设备配套

　　a) 水、电、煤、电信、广播电视、污水处理等的设计容量应能满足使用需要，并留有适当扩展余地。

　　b) 配电、水泵、电梯、中央空调的设备定型成熟可靠。

　　c) 沟、管、渠、井的设置合理，便于维护保养。

　　d) 公共照明、楼道照明配置合理。公共照明数量、亮度、位置合适，宜采用节能装置。楼道照明十层以下住宅宜采用节能自熄开关，十八层以上高层住宅宜应设疏散诱导照明和灯光疏散指示标志。

　　e) 配电房、水泵房、电梯机房、中央空调机房等设备房设计应符合国家规范。水泵房不应设在住宅建筑内，给水泵房内不应有污水管穿越，电梯井不应紧邻卧室，紧邻书房及起居室时，应采取隔音措施。

　　6．智能化配置

　　a) 安保智能化一般可配置红外线周界防越系统、门禁可视对讲系统、小区巡更系统，电视监控系统、车辆道闸管理系统、室内紧急呼叫系统、电梯内紧急呼叫系统、居家安防系统等，并与中央控制中心联网。

　　b) 网络智能化一般可配置社区宽带、电子公告牌、社区物业管理网络平台系统。

　　c) 设备管理智能化一般可配置公共照明管理系统、停车库管理系统、电梯运行状态管理系统、消防管理系统、配电及给排水管理系统、家庭表具管理系统、煤气泄漏报警系统、紧急广播系统等，并与中央控制中心联网。

　　d) 中央控制中心位置宜管理处相邻相近，布线系统应分考虑与中央控制中心的距离和由此造成的信号衰减。

　　e) 智能化设备和技术应考虑技术先进性、设备标准化、网络开放性、系统可靠性及可扩性，采用成熟产品。

　　7．房屋单体

　　a) 屋面应充分考虑到防水及隔热效果，可上人屋面及屋顶花园满足其特殊要求。

　　b) 墙体应充分考虑到防水、隔热、隔音效果。

　　c) 楼板厚度与隔音符合国家规范。

　　d) 住宅分户门宜采用统一制作的安全防卫门。

　　e) 住宅外窗应考虑开启方便，尺度（安装空调要求），隔音防水效果好，不宜近距离直接面对其他住户的门窗。

　　f) 厨房设计应遵循洗、切、炒流线，操作面长度宜在2—3米，燃气热水器位置合理，灶宜避开窗口设置。

　　g) 卫生间不应直接开向起居房，餐厅或厨房不应布置在下屋住户厨房、卧室、起居房和餐厅上层，有上下水的洁具宜尽量避开卧室墙面布置。

　　h) 厨房、卫生间隔楼板及墙身应充分考虑防水隔声设置，地漏位置合理，便于检修。

　　i) 管道、管线布局合理、互不干扰碰撞，尺寸符合国家规范，管道井检修孔应设置合理，便于检修。

　　j) 宜采用垂直烟道，断面尺寸充分（一般不少于250mm），应有防止油烟回流和串烟措施。出屋顶口高度适中，高层宜安装无动力风帽。

　　k) 底层地坪应充分考虑防潮措施。

　　l) 房型设计应考虑生活习惯，不宜引起装修时的大改动（敲墙、再次分隔等）。

　　m) 有上部屋面阳台或管道可直接下至下一层屋面（阳台）时，应考虑防盗措施。

　　n) 阳台栏杆或栏板高度合理（一般不少于1.10M），宜采用垂直杆件，杆件距小于0.10M，防止儿童攀爬。

　　8．室内配置

　　a) 室内空调机位设置合理，应与家具布置一并考虑。卧室内宜避免对床直吹。

　　b) 室外空调机位应考虑外墙美观、设置统一机座、安全隐蔽。

　　c) 室外空调机位应考虑安装及维修便利。距离过近而对吹的室外机应相互错开，与邻套住宅机座相

　　d) 邻时，应采取安全隔离措施。

　　e) 空调机冷凝水和隔霜水应设专管排放，或接入阳台排水系统。

　　f) 室内空调洞位置合理，应靠近室内机位，管中应距地2.2米左右，向外倾斜10度左右。

　　g) 当户型或厅房过大时，应考虑柜式空调的要求。

　　h) 如使用小型中央空调，层高应大于3.3m，并留有室外机位置。

　　i) 室内各类插座、开关位置合理，应与家具布置和使用习惯一并考虑。配电箱配出回路设计分配合理。

　　j) 电视、信息（电话和数据）插座宜在主卧、起居、书房分别设置，且不宜并行设置。

　　k) 联排别墅及跃层宜在二层设置进户对讲。

　　l) 高档住宅宜考虑居家安防系统的配置及扩展功能。

　　9．绿化配置

　　a) 绿化布局合理，乔木、灌木、花、草的配置层次丰富，数量品种充足，造型优美。

　　b) 绿化率、集中绿地率设置合理，分布均衡，集中绿地位置适中，便于人流自然汇聚。

　　c) 绿化品种适宜当地气候条件，以变色观叶植物为主，茂盛期长，成活率高，抗病虫性好。

　　d) 绿化品种便于养护，养护成本节约。

　　e) 绿化布局不遮挡住宅采光，便于人行通行，宜考虑行走习惯。

　　f) 绿化品种宜无污染，兼具吸收有害污染功能（如尾气）。

　　g) 主干道两侧及集中绿地宜

有大型树木。

　　10．景观配置

　　a) 景观装饰布局合理，宜处于相对而言对人流集中的区域。

　　b) 采用水景应考虑水系的水质、清理、保洁、排泄、补充、养护。

　　c) 水系岸床设计应考虑防渗漏效果。

　　d) 不宜在小区内设置深度超过1米的水系，并有防护或警示。如利用自然河道水系超过1.5米,，还应配置相应的救生设备、设施。

　　e) 景观装饰应便于清洁、养护，宜采用牢度较高、不易污染、损坏、变型、破旧的材料。

　　f) 泛光照明不影响住户，不造成光污染。

　　11．公共空间

　　a) 应充分考虑雨水排泄能力的设计，避免排泄不畅通。

　　b) 宜设置可开展社区活动的集中场所及避难场所。

　　c) 公共活动区域分布合理、均衡，位置适中，并尽量减少对住户的影响。

　　d) 绿化及保洁用水取水口设置合理（一般距离不大于150m）。

　　e) 各类表具、表箱设置合理，便于查看、收发。楼道内应设置公告栏，宜预留牛奶箱，休闲椅位置，室外信报箱应有防雨措施。

　　f) 楼宇入口处及公共场所宜考虑残障人员出入，宜设置无障碍通道和设施。

　　g) 公共空间的道路、踏步、坡道应考虑老人、小孩等行动不便人员，宜设置相应保护措施。

　　h) 楼道、楼梯、过道便于家具搬运、人员不易碰撞。

　　12．生态环保

　　a) 住宅区内无污染环境的生产性经营性项目。

　　b) 住宅区内污水处理排放符合国家规范。

　　c) 住宅区内无各类污染源。

　　d) 周边应无直接或间接严重影响住户的污染源。

　　e) 宜采用对太阳能、雨水、绿化枝叶等的再次利用技术。

　　f) 垃圾收集宜采用有害、有机、无机的分类收集，宜采用垃圾压缩或生化技术处理。

　　g) 垃圾房及变电房、煤气调压站或其他信号发射装置应选择隐蔽位置，尽量不影响住户及环境。

　　h) 宜在住宅区内形成自然生态链。

　　13．管理用房

　　a) 物业管理处

　　管理中心功能：经理室、接待区、资料室、办公区、会议室、卫生间、中央监控。

　　作业用房功能：保安值勤室、用具房、维修清洁绿化工具房、员工休息室、员工生活用房。

　　总面积：根据住宅区管理面积和功能配置。（各地法规要求不一样）一般：

　　管理处用房面积=住宅区总建筑面积/100*0.2（指标供参考）

　　位置：住宅区中央，底层。

　　b) 业委会、居委会（根据当地政策）

　　功能：办公室、资料室、会议室、接待室

　　面积：根据具体情况而定

　　位置：和管理处相对接近，业委会与居委会可联合设置于一处

　　14．新材料、新技术

　　a) 应尽量采用较为成熟并有先例的新材料、新技术。

　　b) 试验性新材料、新技术应充分论证，先行试点。

　　c) 采用新材料、新技术应预留充足备品备件。

　　d) 采用新材料、新技术应充分考虑今后的维修养护便利及成本。

　　15．管理成本测算

　　a) 对规划应充分测算今后产生的管理成本。

　　b) 管理成本应与市场上类似住宅接近，如因规划设计原因造成差距过大，应知会地产共同协商，相应改进规划、设计。

　　16．与相似典型项目的比较

　　a) 相似点

　　b) 差异点

　　c) 优势

　　d) 劣势

　　e) 改进建议