住宅园区一般维修项目方法
住宅园区一般维修项目及方法
1业主户内一般性维修养护方法
1.1楼面层漏水
1.1.1预约楼上、楼下住户，检查楼上何处漏水下来。
1.1.2如果说是浴缸下水管堵塞而漏水，应及时疏通，如果是马桶漏水，应及时检修马桶。
1.1.3如果是楼板裂缝渗水，应将相关部位的饰面打开，重做防水层和饰面。
1.1.4其它地方漏水，应将相关部位及时处理。
1.1.5检验：维修完成后，48小时跟踪查看，看是否还有漏水现象。
1.1.6维修完毕后，请住户在《业主报修委托单》上签名验收
1.1.7告知住户使用须知：应爱护使用任何用水设施。
2换锁（木门、铁门）
2.1木门锁、铁门锁：检查锁坏何处，如能修理，及时修理，如锁不能修理至正常使用，立即更换。
2.2检验：查看锁盖与锁孔是否配合紧宓以复开关数次，查看开关是否灵活自如。
2.3维修完毕后，请住户在《业主报修委托单》上签名验收。
2.4告知住户使用须知：开关锁时不要用力过猛，不要用其它硬物开锁，定期给锁活动部位上油。
3个别楼层停水
3.1先检查是哪一楼哪一层没有水。
3.2然后关掉总阀。
3.3拆开支阀，取出滤网。
3.4清洗滤网后，装回滤网和支阀，打开总阀供水。
3.5检验：做好跟踪，到停水楼层检查住户是否已正常供水。
3.6维修完毕，请住户在《业主报修委托单》上签名验收。
3.7告知住户使用须知：楼层停水应及时通知管理处派专业人员前来检查维修。
4维修墙内水管
4.1先查找原因。
4.2关好室内所有用水阀门。
4.3查看水表是否转动，如转动说明墙内水管破损漏水。
4.4维修时先关水表前的总阀，后打通漏水处墙面，取出破损水管。
4.5装入新水管。
4.6打开总阀后看是否漏水，如无漏水，补好水泥，回复装修饰面。
4.7检验：维修完成后，关闭室内所有用水阀门，看水表是否转动，并在24小时后跟踪检查。
4.8维修完毕后，请住户在《业主报修委托单》上签名验收。
4.9告知住户使用须知：不要擅自改动墙内水管，确需改动的，请向管理处申请，由管理处派专业人员施工，一旦发现墙面渗水，应及时通知管理处派维修人员前来查看。
5阀门接头漏水
1检查阀门，接头何处漏水，然后关上自业水总掣。
2如果阀门、接头未扭紧的原帮而漏水，应拆下阀门接头，在外丝处旋上几道水胶带，再把阀门、接头装上扭紧。
3如因破损配件而漏水，应及时更换相关配件。
4如再无法控制漏水，应及时更换阀门或接头。
5检验：维修完毕后，把自业水总阀打开，检查是否漏水；阀门更换完毕后，把总阀门打开，反复开关数次，检查是否漏水。
6请住户在《业主报修委托单》上签名验收。
7告知住户使用须知：应爱护使用，旋扭阀门不要用力过度。
6水龙头漏水
6.1检查漏水情况，然后关上自来水总掣。
6.2如是因水龙头未上紧而漏水，应先拆下水龙头，在外丝外旋上几道水胶带，再把水龙头装上扭紧。
6.3如是内芯断裂应更换内芯。
6.4如是内芯橡皮过小或破损，应更换。
6.5如是水龙头自身有沙泥而漏水，应更换水龙头。
6.6检验：检修完毕后，打开自来水总掣，反复开关头数次，使其开关自如，不漏水。
6.7维修完毕后，请住户在《业主报修委托单》上签名验收。
6.8告知住户使用须知：旋扭开关不要用力过度，不要用硬物碰撞水龙头。
7浴缸堵塞和漏水
7.1先查明原因。
7.2如是排水管堵塞，打开检查口（如检查口在下层住户室内，应先与该住户预约维修时间），取出杂物，用水试通直到正常。如是排水管漏水，打破饰面，取下排水管重新安装。
7.3检验：维修完毕后，往浴缸内蓄水，查看是否能正常排放或查看相关部位有无漏期水。
7.4请住户在《业主报修委托单》上签名验收。
7.5告知住户使用须知：使用浴缸时，不要抛入任何杂物，不用时保持干爽清洁。
8通马桶
8.1先检查马桶堵塞原因。
8.2用马桶抽子抽通马桶。
8.3如不通就系好安全带到室外找开检查口看是否堵塞。
8.4如堵塞用铁丝或细钢筋勾出堵塞杂物直到畅通为止。
8.5盖好检查口，进入室内后放水冲洗，能正常使用。
8.6检验：反复放水，检验马桶是否畅通。
8.7维修完毕后，请住户在《业主报修委托单》上签名验收。
8.8告知住户使用须知：使用马桶时不要乱抛杂物（如硬纸等）。
9疏通地漏
9.1先用抽子试通。
9.2不能查明原因时则打开检查口检查。
9.3不通时再使用疏通机疏通直到通畅为止。
9.4检验：用水试通如水源不方便，可接胶管水冲或用水桶装水检验。
9.5维修完毕后，请住户在《业主报修委托单》上签名验收。
9.6告知住户使用须知。
10马桶漏水
10.1先检查漏水情况。
10.2如是出水口漏水，应先把水箱水放掉，后取下水箱，拆下螺丝，取出马桶，查看连接件及胶泥圈是否完好，如有损坏应立即更换；装上马桶，装好水箱，上好螺丝，用白水泥在马桶四周密封一周（3小时后可以使用）。
10.3检验：维修后，放水看是否漏水。
10.4维修完毕后，请住户在《业主报修委托单》上签名验收。
10.5告知住户使用须知：应正确使用马桶。
11洗莱盆下漏水
11.1先检查何处漏水，查明漏水原因。
11.2如是软管断裂、漏水，应及时更换软管，并把接头处接好。
11.3如是水龙头（水咀）或接头漏水，检查水龙头（水咀）或接头处是否有破裂损坏情况，如有此情况，应及时换上新水龙头（水咀）或接头，并用生胶带密封此处。
11.4检验：打开莱盆水龙头放水，看相关部位接头是否漏水。
11.5维修完毕后，请住户在《业主报修委托单》上签名验收。
11.6告知住户使用须知：必须正确使用水龙头，不要乱动一关或接头处，不要乱弯软管，以防水龙头、接头或软管有破裂情况发生；
11.7不要用力撞击洗莱盆，以防盆四周的白水泥膏松脱。
12修理门窗
12.1检查门窗的附件是否齐全。
12.2检查有无配件损坏。
12.3更换配件，达到预期效果。
12.4维修后请住户验收。
12.5检验：维修后，对门窗反复开启数次，检查是否有异声及不灵活之处，以达到开关自如的目的。
12.6维修完毕后，请住户在《业主报修委托单》上签名验收。
12.7告知住户使用须知：定期往转动部分加油；如门窗有损坏，不要
12.8轻易动，以免发生不必要的意外。
13洗脸盆下漏水
13.1先检查何处漏水，查明漏水原因。
13.2如是存水弯头管理处漏水，先拆下存弯管，检查两接口处是否有破损情况，情况严重的要更换弯管；情况一般的可用水中胶和生胶带密封接口破损处，以达到不漏水为止。
13.3如是台式盆四周漏水，应用白水泥把盆四周密封一圉到不漏为止。
13.4检验：在维修完毕后，放水试漏，以达到不再漏水的目的；在水泥凝固以后（约需四小时），再在周围泡水检验。
13.5维修完毕后，请住户在《业主报修委托单》上签名验收。
13.
6告知住户使用须知：不要随意乱动盆下弯管和接口处，防止漏水；不要随意移动或用力撞击洗脸盆，以防盆四周的白水泥膏松动。14洗脸盆堵塞
14.1查胆堵塞原因。
14.2取下存水弯倒掉杂物。
14.3装好存水弯。
14.4如再不通，打开检查口，用疏通工具疏通，直至通畅为止。
14.5检验：维修完毕后，把脸盆的水储满后再排放，使之畅通为止。
14.6维修完毕后，请住户在《业主报修委托单》上签名验收。
14.7告知住户使用须知：用洗脸盆时尽量不要掉入杂物；及时性清除不小心掉进洗脸盆下水管内的杂物。
15洗莱盆堵塞
11行用抽子试通。
12不通时查明堵塞原因。
13打开检查口用疏通工具疏通，再用不试通直至通畅为止。
14检验：维修完毕后，把莱盆的水储满后再排放，使之畅通为止。
15维修完毕后，请住户在《业主报修委托单》上签名验收。
16告知住户使用须知：剩饭、剩莱及其它杂物不能倒入洗莱盆内；及时清除洗莱盆下水管内的残余杂物。
16维修墙外水管
16.1先查找原因。
16.2如无法明显地找到破损漏水处，可先关好室内所有用水阀门。
16.3查看水表是否转动，如转动说明水管有破损漏水。
16.4维修时先关水表关的总阀，取下破损水管。
16.5装入新水管。
16.6打开总阀后看各相关部位是否漏水。
16.7检验：维修完成后，关闭室内所有用水阀门，看水表是否转动，并在24小时后跟踪检查。
16.8维修完毕后，请住户在《业主报修委托单》上签名验收。
16.9告知住户使用须知：不要擅自改动水管，确需改动的，请向管理处申请，由管理处派专业人员施工；一旦发现水管破损漏水，应及时通知管理处维修人员前来修理。
17住户门铃不响
17.1分析原因，如因电池没电了，则需换上新电池。
17.2如因电源极板受空气侵蚀生锈，或被电池中渗漏出的电解液腐蚀，而使门铃断电，则需取下门铃盒，用砂纸将电源极板两侧的腐蚀物去掉，调节器整电源极板，使其与电池接触良好。
17.3如因线路问题造成，则用万用表检查门铃开关到门铃的线路是否出现断路或是门铃本身线路有故障，需修理或更换，排除故障后，方可恢复门铃的正常使用。
17.4如因门铃开关接触不良，则采取修理或更换门铃开关的方法解决。
17.5检验：门铃维修完毕后，反复试用几次，直至达到预期效果。
17.6维修完毕后，请住户《业主报修委托单》上签名验收。
17.7告知住户使用须知：更换电池时，注意电池的正、负极性。
18插座无电
18.1由于外界因素（如停电检修）引起的人为停电，则告诉用户现在停电检修。
18.2由于用电设备内部故障原因，当把用电设备插入插座上瞬间，造成线路短路，或因该插座电源线路超负荷时，致致使保险丝熔断或自动开关跳闸。针对上述原因，首先要了解住户使用的现场情况，然后断开相应回路的电源开关，用万用表欧姆档查找故障点，再更换保险丝或将自动开关合上，
18.3恢复送电。若线路超负荷，可告知住户及时处理。
18.4由于频繁插拨操作，造成插座端子上的电源接线松动，接触不良时，先断开此回路电源开关，用万用表欧姆档查找故障点，故障排除后方可送电。
18.5由于线路出现断线时，先断开此回路的电源开关，用万用表欧姆档查找故障点，故障排除后方可送电。
18.6检验：插座线路送电后，用试电笔验电，再用万用表电压文件检
18.7测供电电压是否稳定正常。
18.8维修完毕后，请住户在《业主报修委托单》上签名验收。
18.9维修须知：维修人员在维修时应断电后再查找故障。
19住户家中无电
19.1由于线路停电检修，应及时向用户说明停电的原因。
19.2用户总开关烧坏时，首先断开电源开关，检查住户用电设备及使用现场，看是否线路出现短路或因负荷主太大超过电源保护开关容量或因接线端子接触不良，长期过热烧坏所致。将用户的用电设备从插座上的插头拿下来，将所有照明开关都断开，用万用表检查线路、导线的绝缘情况，若线路完好，则查看接线端子上的
19.3接线是否牢固，最后更换电源开关，将负荷按线路允许的额定容量接到电源上，恢复正常供电。
19.4因住户使用的电气设备内部故障，或线路短路致使保护控制开关跳闸时，断开电源开关，将接线端子上的线接牢固，再用万用表检查确认线路正常后方可恢复送电。
19.5电度表烧坏停电时，首先查看电度表参数是否符合用电线路规定，其次检查电度表的接线是否正确。确认是表本身质量原因而烧坏，可更换由供电局认可校准后同意使用的同一型号电度表，否则将按照以上原因继续查找故障点。
19.6检验：当帮障排除后，确认线路完好时，方可送电，并用万用表测量电压是否正常。
19.7维修完毕后，请住户在《业主报修委托单》上签名验收。
19.8维修须知：维修人员找出故障点并排除故障在确认线路完好后，方可恢复送电。
19.9告知住户使用须知：用电时，应确保安全状态下正常使用各种用电设备和电器；不要超负荷用电，不要乱拉乱搭线路，确需改动线路或安装电器用电线路时，应通知管理处派专业人员进行处理。
20配电箱开关故障
20.1当因控制线路出现短路现象，导致熔断器的熔体熔断或线路中的短路电流大于空气开关的额定短路通断能力时，空气开关烧坏时，先将配电箱的空气开关置于“OFF”位置，再将电源侧的开关置于分闸位置（根据实际配电线路，在不影响其它供电线路的情况下，用万用表检查线路，查找短路故障点，排除故障后再检查配电箱内的所有电气保护组件是否完好，保护组件运作的整定值是否满足设计要求，最后更换同一技术规格的空气开关或熔断器，恢复正常送电。
20.2当因控制线路过载，开关跳闸或线路上的负载电流大于空气开关的额定电流与电流脱扣器的额定电流时，空气开关烧坏或接触器触头长期通过较大的通断电流，引起触头严重发热烧蚀损坏时，先将电源侧的开关轩于分闸位置（根据实际配电线路，在不影响其它供电线路情况下），用万用表检查跳闸开关及线路，确认无故障后，将开关合上，恢复正常送电，然后用钳型电流表测试三相负载电流（或通过柜上的电流指示仪表观测），看是否超过设计要求；如确认为是由于线路过载造成开关跳闸，则需将此线路负荷减少；如空气开关烧坏或接触器触头烧蚀损坏，则需更换同一技术规格的组件后，方可恢复正常送电。
20.3检验；线路送电后，看线路上的电压、电流表指示是否稳定正常。
20.4维修完毕后，请住户在《业主报修委托单》上签名验收。
20.5维修须知：维修人员在维修时应断电后再查找故障，断电顺序为先断开负荷侧开关，后断开电源侧开关，送电顺序则相反。
21灯不亮
21.1当灯内灯丝烧断不亮时，将电源开关断开，用万用表检查灯丝是否烧断，若烧断则换上同一电压等级功率的灯泡。
21.2当灯泡与灯头接触不良时，将电源开关断开，用电笔检验灯头上是否有电，确认有电后，重新将灯泡装于灯头上，接触牢固后方可送电。
21.3当电源保险丝熔断时，将电源开关断开，用万用表检查照明线路有分无短路或断路现象，故障排除后，更换保险丝方可送电。
21.4当电源开关接触不良时，检查电源开关接线端接线是否牢固，用电笔测开关输出端，在开关断开与合上时输出端是否有电，从而验证是电源开关本身故障造成，应及时更换开关。
21.5检验：维修完成后，合上开关3次，看灯泡发光是否正常。
21.6维修完毕后，请住户在《业主报修委托单》上签名验收。
21.7维修须知：上述维修这程只限于一盏灯发生故障，若某个单元内灯（二盏以上）都不亮时，首先检查电源开关是否断开，用万用表检查线路是否出现断线或短路现象，然后逐一将故障排除，确认线路正常时，方可送电。
21.8告知住户须知：不要点长明灯；发现运作不正常时，应及时通知管理处派专业人员前来检查、维修。
22顶棚抹灰层（饰面）脱落
22.1如是抹灰层施工质量问题，应采取以下措施：
>22.2用硬纸片或夹板垫铺在脱落部位下面，如靠墙，墙上也应铺垫，以保护用户的对象不致碰坏，然后将脱落部位周边已松散的抹灰层铲下，如果松散部分已超过该顶棚面积的一半以上，应将该顶棚的抹灰层全部铲下。
22.3用钢丝刷清扫顶棚砼板面至没有松动的杂物为止。
22.4用喷水器具充分喷水湿润2-3次。
22.5均匀地刷一道素水泥浆。
22.6用1：3水泥砂浆打底抹平。
22.7批三道灰膏，待干硬后用砂纸打磨平整。
22.8清理垃圾，恢复场地整洁。
23如是因板钢筋锈蚀膨胀而引起抹灰层脱落，应采取以下措施：
23.1用硬纸片或夹板垫铺在脱落部位下面，如靠墙，墙上也应铺垫，以保护用户的对象不致碰坏，然后将脱落部位周边已松散的抹灰层铲下，如果松散部分已超过该顶
棚面积的一半以上，应将该顶棚的抹灰层全部铲下。
23.2用钢丝刷清扫顶棚砼板面至没有松动的杂物为止。
23.3用砂纸将钢筋锈蚀层磨掉，并将钢筋周边已锈蚀的砼打掉，清理干净，如锈蚀情况严重，应加焊同直径规格的补充钢筋。
23.4均匀地刷一道素水泥浆。
23.5用1：3水泥砂浆打底抹平。
23.6批三道灰膏，待干硬后用砂纸打磨平整。
23.7清理垃圾，恢复场地整洁。
23.8维修完毕后，请用户在《业主报修委托单》上签名验收。
23.9告知住户须知：不要擅自更改顶棚抹灰层。
24楼板裂缝
24.1先进行全面仔细地查看。
24.2如裂缝较小（如发丝），且在饰面面层，留待查看，如有扩展趋势再作处理。
24.3如裂缝较宽、较深，应及时处理，具体如下：
24.4沿裂缝用工具将两侧基层凿成内八字口，直到不见原裂缝，用钢丝刷清除粉散颗粒。
24.5用水将裂缝基层表面彻底湿润后，均匀涂刷素水泥浆。
24.6准备足够的膨胀水泥，调成半干湿状，并及时使用。
24.7用抹子或刮腻刀将补缝材料完全填入裂缝内，抹平压光，然后清除表面多余的补缝材料。
24.8修复饰面（按用户原标准）。
24.9如裂缝宽度很宽，已影响结构的正常功能，应立即通知开发单位请有关技术人员（如：设计院、原施工单位）到场验证，找出原因，然后做出加固方案进行维修。
24.10维修完毕后，请用户在《业主报修委托单》上签名验收。
24.11告知住户须知：不要集中堆放过重物品；平时留意楼板运作状态，发现问题时，应及时通知管理处派技术人员到场查看作业处理。
25房屋公用部分及公共设施一般维修养护方法
21小区雕塑的修复
21.1如为金属雕塑定期清洁和油漆(按规定颜色)；如为钢筋砼雕塑，定期清洁，发现有露筋情况的，应及时修补恢复饰面
21.2保持造型完整,如发现有局部损坏，应及时通知业主或开发单位，找雕塑的施工或制作单位派专业人员修复。
21.3保证安全，对容易损坏的雕塑应示警告牌，严禁用力碰撞或攀爬，对过高或对人容易造成伤害的雕塑亦应示警告牌，限制人员的个别行为。
22小区道路(人行道和车道)
22.1修补损坏的砼路面：将人行道或车道表面松散或破碎的砼凿掉，凿除深度以达新面及结实面为准。用凿子将坑底彻底凿毛(注意要戴上护目镜)，破坏面的砼边缘要向里掏凿成凹齿形，再用钢丝刷将破坏面上的一切散粒刷除干净。将要修补的砼表面充分湿润(由表及里)。湿润水完全渗入里面而砼表面无积水时，在表面涂一层普通硅酸盐素水泥浆，在水泥浆硬化前将修补用C30硅酸盐干硬性砼拌合物填人坑内，并将其捣实，如修补面积较大，应用平板式振动器振捣。填入坑内的砼要稍稍高出坑内，以便捣实下沉(砼坍落度要控制在<3CM)。用木抹子轻轻地将修补表面抹平。在砼开始硬化时，还要用抹子再细抹一遍。然后养护不少于7昼夜，并浇水以保持混凝土具有足够的水分处于湿润状态(养护期间不得让人或车行走，保持表面清洁)。
22.2修补块材地面(如：地面砖、石块材料、预制砼块等):凿除损坏的块材面层，凿掉结合层，清扫残渣，喷洒水使表面充分湿润。待表面积水完全渗入后，涂抹普通硅酸盐素水泥浆(如为人行道板砼预制块，无需此道工序),将块材充分洒水或浸湿后，用1：2．5水泥砂浆坐砌，并用木锤或胶锤锤平、锤直，抹去砖缝多余砂浆。必须留缝，灰缝表面必须光滑平整，不得高出块材面。修补工作完毕后，把块材表面清扫干净。对于有防水要求的块材地面，预做水泥砂浆防水层(可渗3％防水剂)，然后再坐砌块材。
26路灯：
26.1灯不亮：参照‘(住户室内维修规定)中的关于“灯不亮”的维修规定。
26.2灯柱油漆：先将灯柱清洁，生锈处应用砂纸打磨后清洁，再刷防锈漆两道，刷面漆两道。
27管道：
27.1雨水管道堵塞排水不畅：应先查找堵塞位置和原因，如因杂物堵塞引起，应清除杂物使之通畅；如因管道不够标准或倒坡，应开挖重新铺设管道，注意管道要做衬底(基础)，使管道放置平稳；如因管道接口错位，应开挖校正接口，并注意保证坡度
和接口防漏，以及管道的平稳。
27.2如管道损坏无法修复：应用同型号及规格的管道替换，接口应用沥青麻丝或防水水泥砂浆砌结，最后修复地坪。
28化粪池：
28.1池水外溢或排水不畅：应打开井盖清掏池内沉淀物和堵塞杂物，制定清掏制度。
28.2如井盖缺损：应及时更换同型号及规格的井盖，避免造成人身安全事故。
28.3如池壁缺损：应先通知有关用户停用卫生间，然后抽干化粪池清掏沉淀物，再将缺损池壁修复，注意池壁要做好防渗处理。
29隔油池：
29.1如隔油板缺损：应更换新隔油板，并应建立定期检查更换制度。如隔油排水管道堵塞，通常是油脂凝固后附于管壁上，缩小管道流通断面并最终堵塞管道，可打开盖板，用工具将凝固的油脂清除，使管道排水顺畅。
29.2池(井)盖缺损，无法修复：应及时更换新盖，其上部不允许堆放杂物。
30电缆沟：
30.1沟盖板损坏：应按原设计规格制作(放足钢筋)，并按设计要求把损坏的盖板换掉。
30.2沟内积水过多，影响电的正常供应：应先关掉总闸，然后打开沟盖板，查明积水原因和位置，一般地电缆沟内积水有两种原因：一为沟底坡度不够标准或倒坡，遇此种情况应通知开发单位或供电部门及时解决；二为沟内掉入杂物，使水流不畅，遇此种情况将杂物清除即能恢复正常。
30.3电缆线路出现故障：应先告知有关用户，然后请供电部门及时修复。
31水渠：
31.1盖板损坏：应按原设计要求，使用同一规格和同一种材料，把损坏的盖板换掉。
31.2渠壁损坏：应将损坏处凿除、清洁、喷水湿润，然后用与原壁相同的材料修复。如是砼或钢筋砼壁还须在喷水湿润后先刷一道素水泥浆，然后再做饰面面层。
31.3如是杂物(如淤泥、塑料袋等)堵塞，使排水不畅：应及时清除杂物。
31.4水池(井)壁损坏：应先通知用户水池检修，在不影响用户的日常生活时，然后抽干池里的水，并清理里面的淤泥杂物等沉淀物，将破损面凿至结实层，并清理、喷水湿润、刷素水泥浆再修补饰面(如贴瓷片等)，清理饰面残余的水泥浆等。
32儿童游戏场(包括秋千、钻筒、滑梯、跷跷板、砂池、攀登架)等)
32.1秋千：如配件缺损，应立即修理并配齐配件，如无法修理，应及时更换相关配件直至能友全使用为止。如转动铰失灵，导致无法转动，应卸下秋千铁链，寻找转动铰失灵原因，如为轴承铰，应查看滚珠是否齐全，如不齐全，应补齐，加上润滑油；如为插销铰，应将铰拆开，除锈后加上润滑油，然后把秋千铁链装上，摆动几下，看是否能正常摆动。
32.2钻筒、滑梯：如饰面层脱落起毛，先将相关位置的松散层凿除，然后清洁、喷水湿润、修补饰面、加强养护，待干硬结实后，打磨至恢复原先面层的光滑度。钻筒式滑板开裂，如裂缝不大，可将裂缝处冲洗清洁干净，然后用高标号水泥砂浆补缝，待干硬后打磨光滑，如果裂缝很大，或已影响安全使用时，如能通过加固使之安全
使用，则将裂缝参照上述方法修补，如无法使之安全使用，应拆除重建。
32.3跷跷板：如缺配件，应及时修复至安全使用，如无法保证安全，应更换新配件。转动铰转动不灵时，如为轴承铰，先
查看滚珠是否齐全，然后补齐油，然后再装回跷跷板。检验时应摆动几次跷跷板，看是否已转动灵活。如为插销铰，则先将跷跷板拆下，清除转动铰部位的铁锈，加上润滑油，如配件(如螺丝、螺母等)缺损，应立即补上，确保设施处于安全状态。32.4沙池：如缺砂，应将池内的杂物拣除，再补充干净无泥、粗细均匀的河砂的量以低于池边牙3-5CM为准。池边牙缺损时，如为砖边牙，应将破损的砖块凿除，补上完好的砖块，如为砼边牙，应将缺损部位松动层凿去，然后清洁、喷水湿润，再用高标号水泥砂浆补上缺口。
32.5攀登架：如部件之间焊接接口脱离，将脱口部位清洁后，再焊接上，然后打磨光滑刷两道防锈漆(保持面漆与原色一致)。
33屋面漏水(雨水渗漏)：如是钢筋砼层面，先找出渗漏部位，针对破损情况采用防水材料嵌补或做防水层；如因结构损坏而导致漏水面，应加固结构部分，再重做防水层；如是玻璃钢瓦层面，可用沥青麻丝堵塞被损孔洞。
34单车架：如配件缺损·应用同一型号规格的配件修复，如需电焊，须在焊口上刷两道防锈漆。
35钢管路障：如钢管锈蚀，应先用粗砂纸将铁锈打磨掉，然后清理表面，刷两道防锈漆，最后再刷黑黄相间的荧光漆（或贴荧光纸）。
www.pmCeo.com 物业经理人网篇2：商业项目机电设备维修维护保养
商业项目机电设备维修维护保养
1.0高压供电设备（适用于商业项目）
1.1在对变压器、配电柜设备的电压、电流和功率因素等表计进行按时记录时，需注意外观、气味和声音等方面是否有异常，发现问题及时处理解决。每天两次检查变压器温度，发现温度过高要及时采取降温。
1.2对未投入使用的，能切换的要定期切换使用，不能切换的要安排每季检查一次。
1.3按电气规程规定进行定期安全检测和维护。
2.0低压配电设备
2.1每月检查维护工作内容
2.1.1检查及清洁主配电柜及分支配电柜
2.1.2检查及记录主配电柜及分支配电柜之用电运作情况
2.1.3维修或更换损坏的配电设备配件。
2.2每年检查维护工作内容
2.2.1清洁及补充配电开关可动部份之润滑油
2.2.2检查补偿电容器是否有鼓肚、渗漏，桩头是否锈蚀。
2.2.3检查及清洁所有配电箱，控制器及接触器。
2.2.4检查所有金属部份之氧化情况，如有需要进行除锈及油漆工作。
2.2.5对配电设备及电气管井内外进行除尘清洁。
3.0照明设备
3.1日常巡视留意观察照明灯具和应急照明指示是否齐全，灯泡/灯管有无缺损、不亮，如有应及时(含通知工程部)更换或修复。
3.2每半年一次对公共部位灯具的外观、照明度和色调等进行检查维护，对照明系统线路进行检测，更换破损老化电气线路，按需进行必要的清洁工作。
4.0楼宇自控设备（商业项目）
4.1楼宇自控系统设备一般外判专业公司进行维修维护保养，工程部在操作使用过程中，发现问题及时记录和报修，平时需督促和配合专业公司做好例行的维护保养工作。
4.2一般每月检查楼宇自控主机的功能；检查各种电压及电流、温度、压力、流量、液位等探头触点；检查现场处理器的工作情况。检查所有由楼宇自控系统集中控制的电磁阀、电动调节阀和蝶阀等工作情况。
5.0安保监控设备
安保监控系统设备一般外判专业公司定期维护保养，主要内容：闭路电视摄像传输、显示和门对讲系统等，现场不能修复的设备，专业公司需负责替换措施，保证系统不中断运行。一般维保项目内容：
5.1摄像部分
每月到场对摄像部分检查和保养，清洁摄像机罩和护镜玻璃，用鹿皮清洁镜头，调整焦距、光圈(固定镜头)，调校摄像范围至正确位置及输出图像信号要求。检查云台水平、垂直转动工能是否正常并调校规范要求。
5.2传输部分
每月一次检查插头及接线柱，发现锈蚀和接触不良，需作必要的维修或更换检查电缆的固定情况，特别是电梯井内的视频、电源电缆。
5.3显示部分
每二个月一次清洁显示屏及外壳，检查插座、旋钮、接线柱显示图像是否清楚，录像放像的质量，并清洗磁头。
5.4门对讲系统：每半年一次对对讲系统设备进行测试和调校。
6.0公共广播设备
6.1每月一次对话筒、调谐器、录放音座、CD机、节目选择器、混音机柜和功放等设备进行检查。
6.2每季对喇叭、音箱及线路等进行检查，保证公共广播系统的播音质量。
7.0消防设备（适用于商业项目，住宅项目参考项）
7.1火灾报警系统
7.1.1火灾自动报警系统主机和烟/温感探头一般外判维修保养，物业工程部按合同协调监督，做好各项记录，对各种消防报警装置需做好定期的检查、试验和维修保养工作。
7.1.2每日应检查火灾报警控制器的功能，并应按规定的格式填写系统运行和控制器日检登记表，发现故障及时排除。
7.1.3每季度应检查和试验消防系统/设备的下列功能，并应填写季度登记表；采用专用检测仪器分期分批试验探测器的动作及确认灯示；试验火灾警报装置的声光显示；试验水流指示器、压力开关等报警功能、信号显示；对备用电源进行
1-2次充放电试验，1-3次主电源和备用电源自动切换试验；用自动或手动检查下列消防设备的功能：
7.1.3.1防排烟设备(可半年检查1次)、电动防火阀、电动防火门、防火卷帘等设备。
7.1.3.2室内消火栓、自动喷水灭火系统。
7.1.3.3水喷雾火系统。
7.1.3.4火灾事故广播、火灾事故照明灯及疏散指示标志灯。
7.1.3.5强制电梯停于首层试验。
7.1.3.6消防通讯设备应在消防控制室进行对讲通话试验。
7.1.3.7强制切断非消防电源功能试验。
7.1.3.8开启消防泵、喷淋泵试运转，检查声音、震动、电流、电压和压力等情况。
7.1.4每年一次试验火灾事故广播设备的功能；每年一次全面检查所有灭火机，按不同类型做好灭火机更换或灭火液体等工作。
7.1.5探测器投入运行2年后，应每隔2年全部清洗一遍，并做影响关值及其它必要的功能试验，合格者方可继续使用，不合格者严禁重新安装使用。
7.1.6烟温感报警系统
7.1.6.1每周对区域报警器、集中报警器巡视检查一次，电源是否正常，各按钮是否在接收状态。
7.1.6.2每月检查一次各报警器的内部接线端子是否松动，主干线路、信号线路有否破损，并对20%的烟感探测器进行抽查试验。
7.1.6.3每半年对烟温感探测器进行逐个保养，擦洗灰尘，检查探测器底端子是否牢固，并进行逐个吹烟试验。
7.1.6.4对一般场所每三年、污染场所一年进行一次全面维修保养，主要项目：清洗吸烟室（罩）集成线路保养检查，放射性元素镁是否完好等。
7.1.6.5防火卷帘门系统：每半月检查一次电气线路组件是否正常并
清扫灰尘；每月对电气组件线路检查保养一次，有无异常现象，绝缘是否良好，按照设计原理进行试验。每季度对机械组件进行保养检查、除锈、加油及密封。7.1.6.6卤代烷、二氧化碳、泡沫、干粉等固定灭火系统的控制设备；
7.1.6.7火灾事故广播、火灾事故照明灯及疏散指示标志灯；
7.1.6.8强制消防电梯停于首层试验；
7.1.6.9消防通讯设备应在消防控制室进行对讲通话试验，检查所有转换开关；强制切断非消防电源功能试验。
7.2消防联动系统设备
7.2.1消防水系统
7.2.2消火栓系统
7.2.2.1每周巡视检查各层消火栓、水龙带、水枪头、报警按钮等是否完好无缺，各
供水泵电源是否正常，各电气组件是否完好无损处于正常备用状态。
7.2.2.2每月检查一遍各阀门是否灵活，进行除锈加油保养，检查水泵是否良好，对水泵表面进行除尘、必要时轴承加油，电气控制部分是否处于良好状态，同时按照设计原理进行全面试验。
7.2.2.3每季度在月检查的基础上对水泵进行中修保养，电动机的绝缘是否良好。
7.2.3花洒喷淋系统
7.2.3.1每周巡视检查管内水压是否正常，各供水泵电源是否正常，各电气组件是否完好无损，处于战备状态。
7.2.3.2每月巡视检查花洒喷淋头有无漏水及其它异常现象，检查各阀门是否完好并加油保养，同时进行逐层放水检查水流指示器的报警是否正常，水位开关是否灵敏及启动相应的供水泵。
7.2.3.3供水泵月保养、季中修内容与消火栓水泵相应。
7.2.3消防送风系统
7.2.3.1每周巡视检查各层消防通道内及消防电梯前大厅加压风口是否灵活。
7.2.3.2每周巡视检查各风机控制线路是否正常，可做就地及遥控启动试验，打扫机房及风机表面灰尘。
7.2.3.3每月进行一次维护保养、检查电气组件有无损坏松动，清扫电气组件上的灰尘，风机轴承加油等。
7.2.4消防排烟系统
7.2.4.1每周巡视检查各层排烟阀、窗、电源是否正常，有无异常现象。同时对各排烟风机控制线路进行检查，就地启动试验，打扫机房及排风机表面灰尘。
7.2.4.2每月进行一次维护保养，检查电气组件有无损坏松动。对排烟机轴承及排烟机械部分加油保养，打扫机房同时按照设计原理50%楼层实施自动控制试验。
7.2.5应急广播系统
7.2.5.1每周对主机、电源信号各控制信号是否正常，各控制开关是否处在正常位置，有无损坏和异常现象，及时清洗主机上的粉尘。
7.2.5.2切换机在每月的试验过程中，切换机是否正确地切换，检查麦克风是否正常，定期清洗磁头。
7.2.5.3楼层的喇叭是否正常，清洗喇叭上的粉尘等。
7.2.5.4检查后进行试播放。
8.0车库管理系统
8.1车库收费管理系统一般外判专业公司承担维护保养，故障报修的方式，物业管理公司需保持所有的栏杆、标志不被损坏弄脏。
8.2每月一次检查主机设备，栏杆传动部分每年更换新牛油。
9.0空调主机（适用于商业项目，住宅项目参考项）
9.1中央空调机组(包括离心式、压缩式、螺杆式冷水机组、溴化锂吸收式制冷机组及热泵机组)是整个空调系统的心脏，专业技术要求高，其维修维护保养一般请空调专业公司或在专业公司的指导下进行。
9.2冷水机组通常在开机前的每年3~4月和停机后10~11月进行二次定期维护保养，具体内容根据空调维保合同和专业公司预定计划进行。
9.3工程部操作人员平时需按随机文件中规定的操作程序进行操作运行，将运行数据记录在册，并注意观察润滑油的油位和颜色、冷却水、冷冻水的温度和压力变化、制冷剂液位、声音、电流、真空度、震动、泄漏和保温等情况，发现异常情况发生，及时切换使用备用机组，同时报请专业公司维修。
10、空调水循环系统
10.1空调水循环包括冷却水和冷冻水系统的水质，除安装电子除垢装置外(装电子除垢装置的按产品要求检查)，一般外判专业清洗公司负责每年进行一次化学清洗、预膜和灭菌处理，每月进行循环水质分析和加药，具体按专业公司预定的处理方案实施，水质必须达到国家有关标准和制冷机组使用要求。
10.2每年二次检查管道的阀门、法兰、变径管、伸缩节、软接头、温度计、压力表和保温等情况，发现问题及时处理解决。
11、空调冷却塔
每年3~4月和10~11月进行二次检查保养，主要内容：冷却塔风机(轴承、温升、噪音、震动、电机绝缘和润滑油等)、阀门、过滤器、积水盘、疏水器、分水器、填兖料及外观油漆等。
12、变风量空调、新风处理、风机盘管（适用于商业项目，住宅项目参考项）
12.1空调机和新风机的过滤网每月清扫/洗二次，风机盘管每月清洗一次，除去表面污垢积灰。
12.2每年一至二次(视系统水质情况)拆洗全部水过滤器，此外，每二月抽检未端水过滤器，发现结垢严重，需全部拆卸清洗，并重新检查处理水质。
12.3每年一至二次(视环境情况)进行全面检查保养，主要内容：检查传热管腐蚀情况，若需要可用清洗药水和清水冲洗传热管和肋片表面的污垢；检查风机叶轮腐蚀情况、电机、噪音，并清扫叶轮风扇；检查冷凝水水管积水盘并清扫/洗干净；检查各种手动阀、电动调节阀和电磁阀。
12.4送回风管和风口，每月一次清洗回风中过滤网。
12.5每半年一次检查防火阀和排烟阀执行机构是否完好。
12.6每年一次检查风管和风口，修复损坏部位，主要内容：风管的渗漏；保温是否破损；风量调节阀位置；送回风口是否损坏及止回阀能否灵活开启关闭。
13、给排水系统
13.1各类水泵通常包括：消防泵、喷淋泵及增压泵、给水泵、冷却水泵、冷冻水泵、潜水泵、排污泵等，一般每月二次进行巡视检查各类水泵，主要内容：声响、震动、电流、电压及压力表等。
13.
2每一至二年对泵进行一次大修保养，检查维修水泵的电机绝缘、自动控制箱、轴承、叶轮和密封等。13.3对于未投入使用和不经常开启的各种消防水泵，每季度需进行一次试运转，运转时间一般不低于10分钟，运转时注意超压保护。
14、卫生洁具
14.1清洁工在打扫时，注意各种洁具是否漏水、损坏，若有应及时通知工程部修复或更换。
14.2每月对各厕所和开水间的洁具、龙头、地漏和上下水等情况进行巡检和修理。
14.3每年二次清洗各种水箱，同时检查浮球阀、进出水阀门和排水阀是否完好；
14.4每年一次检查各种水管、阀门、减压阀和排水井等的工作情况。
14.5若遇台风和大暴雨过后，巡视各排水管和井等情况，发现问题及时解决。
篇3：软件园项目部维修电工工作职责
软件园项目部维修电工工作职责
一、维修电工必须持电工进网作业许可证上岗；
二、维修严格遵守公司员工守则和各项规章制度；
三、维修电工必须熟悉所管公寓供水、供电、空调等设备设施情况，掌握相关设备的操作程序和应急处理措施；
四、维修电工必须定时点检所管电气设备，发现异常，必须查找原因、及时维修、消除隐患，并认真做好设备点检记录；
五、维修电工遇到突然停电，应严格按操作规程，及时排除故障，保证公寓供电。若情况紧急，迅速通知专业部门前来处理；
六、维修电工必须完成所管责任区域日常维修、设备巡检及院方临时按排的各项工作任务；
七、维修电工必须加强安全防范意识，做好配电室、水泵房、变电所、锅炉房、消防设备、设施等安全管理工作；
八、维修电工必须按照公司工程部管理方案、检修计划，按时按质按量做好所管区域电气设备的维护保养工作，对维修中所用备品备件,妥善保管应急使用；
九、维修电工必须努力学习技术，熟练掌握电气设备的原理及实际操作，提高专业技能水准；
十、维修电工必须保证配电室安全，闲人免进；配电室严禁存放闲杂物品，保持清洁卫生。
篇4：学生公寓项目部工程维修班长工作职责
学生公寓项目部工程维修班长工作职责
1、班长在项目部领导下、做好学生公寓工程维修工作；
2、班长负责每天对公寓工程维修人员上岗考勤工作；
3、班长负责贯彻执行、检查工程维修工作流程与标准实施；
4、班长负责制定本周工作计划，并总结上周工作情况；
5、班长负责本公寓工程设备、设施完好率检查，并认真记录；
6、班长负责将工作中发现的重大安全隐患，及时书面汇报学生公寓物业管理项目部，项目部负责书面上报总经理、信息学院；
7、班长负责对新上岗员工进行必要的专业技能培训及工作指导；
8、班长负责将公司"大周会"的工作计划与安排，及时传达到每位员工；
9、班长负责控制本公寓工程维修物料消耗，杜绝浪费；
10、班长负责按标准填写工程设备点检表，并报有关部门；
11、班长负责消防、通风系统定期调试工作，确保随时可以起用；
12、班长负责安排维修工巡检消防器材、消防通道、消防应急灯，并确保器材完好，通道畅通无阻；
13、班长负责组织召开全体工程维修人员会议，总结工作，奖勤罚懒。
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篇5：学生公寓项目部工程维修人员工作职责
学生公寓项目部工程维修人员工作职责
1.工程维修人员必须服从班长领导，做好学会公寓工程维修工作；
2.工程维修人员必须按工程维修工作流程与标准工作；
3.工程维修人员必须按时上岗，进入工作状态；
4.工程维修人员（电工、运行电工）必须持证上岗；
5.工程维修人员（运行电工），必须认真填写变电所运行记录，发现问题及时书面上报工程维修班长；
6.工程维修人员接报修单，五分钟必达现场进行维修；
7.工程维修人员接单维修后，必须及时将报修单反馈到项目部；
8.工程维修人员进行工程巡检时，发现重大安全隐患，必须及时上报班长；
9.工程维修人员进行工程巡检时，必须认真填写工程设备点检表；
10.工程维修人员必须按学院规定时间，开关照明系统、供暖系统；
11.工程维修人员必须认真管理外来施工人员，保证公寓安全；
12.工程维修人员必须按学院要求，及时抄报能耗数据，协助院方做好节能；
13.工程维修人员必须明确工作职责，端正服务态度，做好工作记录。
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