住宅小区智能化设备管理规程

1.0 目的

　　1.1本指导书规定了智能化设备(设施)管理要求,确保智能化设备(设施)处于良好运行状态,

2.0适用范围

　　2.1本指导书适用于怡翠花园住宅小区智能化设备(设施)的管理。

3.0职责

　　3.1弱电技工负责对智能化系统设备(设施)的日检,保证其正常运行。

　　3.2 工程组组长负责组织对智能化设备(设施)维修保养,并进行检查、监督;与分包方联系,督促其维修保养。

　　3.3分包方负责按合同对智能化系统设备(设施)的维修保养。

　　3.4 工程部主管工程师负责对智能化系统设备(设施)维修保养工作的检查、监督、指导。

4.0 术语

　　4.1怡翠花园住宅小区智能化系统设备(设施 ):是指包括可视对讲系统、IC卡门禁系统、家庭智能化系统、报警网络系统(包括电梯报警、围墙报警、消防报警)、闭路电视监控系统、巡更管理系统、自动抄表系统、车辆出入和停车管理系统、通讯和接入网系统、物业管理数据库管理系统等各子系统的全部设备(设施)。

5.0 工作程序

　　5.1智能化系统维修保养工作流程图

　　5.2工作要求和内容

　　5.2.1弱电技工每天对辖区内智能化系统设备(设施)巡查一次,每天填写《智能化系统日巡查表》,注意各种设备使用功能是否正常,开启是否灵活,发现有问题,应马上解决。未能解决的应及时报工程组组长,与分包方联系维修。

　　5.2. 2弱电技工按《设备检查保养计划表》要求进行检查,督促分包方对智能化设备(设施)进行保养。维修保养情况记录于《公共设施(设备)维修记录表》或《智能化系统维护保养表》上,需要更换零部件的要记录在《设备台帐》。

　　5.2.3工程组组长

　　a)负责智能化系统设备(设施)的综合管理,包括技术资料、档案的收集、保管及零星设备(设施)配件、材料的采购计划的编制。

　　b)每月底编制下月度智能化系统设备(设施)的维修保养计划,编制设备(设施)的台帐。

　　c) 对智能化系统设备(设施)的维修保养,并进行检查、监督;与分包方联系,督促其维修保养。

　　5.2.4工程部主管工程师负责对智能化系统设备(设施)维修保养工作的检查、监督、指导。

6.0 引用文件和记录表格

　　6.1 《设备检查保养计划表》

　　6.2 《公共设施(设备)维修记录表》

　　6.3 《智能化系统维护保养表》

　　6.4 《设备台帐》

　　6.5 《智能化系统日巡查表》

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篇2：酒店物业智能化控制中心管理办法

　　酒店物业智能化控制中心管理办法

　　1.0目的

　　通过对小区闭路监控系统的进行监控，预防和防止消防、治安等事件发生，确保小区辖区内安全。

　　2.0范围

　　适用于**酒店物业各项目智能化控制中心的管理。

　　3.0职责

　　3.1当班保安员负责值勤，处理本岗位发生的事务，做好记录,及时向当班领班汇报。

　　3.12当班领班负责对当值保安员值勤执行情况进行检查,处理突发事件。

　　3.2礼宾部主管负责对消防中心的值班进行监督工作，抽检设备运行情况。

　　4.0方法和过程控制

　　4.1控制中心人员管理

　　4.1.1控制中心值班人员要求：必须经过相关的消防知识、设备操作培训，具备处理突发事件能力，持有重庆市消防局颁发的《消防合格证》。

　　4.1.2控制中心代班、顶班人员要求：必须经过相关消防知识培训，由物业服务中心经理指定人员担任，代班时间不得超过30分钟并在交接班记录备注栏填写代班人姓名、代班时间及代班期间的重要事项。控制中心须保存经物业服务中心经理许可的在控制中心代班、顶班人员名单。

　　4.1.3控制中心值班人员必须熟悉小区（大厦）各类管理人员的职责范围、环境、楼宇结构、设施、设备、器材布置及其控制范围。

　　4.1.4控制中心值班人员必须了解小区（大厦）各类人员每天工作安排及行动去向，协调礼宾、保洁员的管理工作。

　　4.1.5严禁无关人员在控制中心逗留。

　　4.2控制中心必备的常用联系电话、资料和消防器材

　　4.2.1控制中心必备的常用联系电话：住户、租户、业主的联系电话及名单、供水、供电、供气、辖区派出所、居委会、街道办事处等部门的联系电话，物业服务中心重要设备厂家或保养单位的联系电话、公司内部联系电话，常用紧急电话。

　　4.2.2控制中心须备存的有关资料：《广州市爱国卫生管理条例》、《物业管理条例》、停车场收费标准，有线电视、水、电、气等收费标准，市有关出租屋管理规定、《治安管理处罚条例》、《消防条例》等资料。

　　4.2.3控制中心须配备的消防器材：防火服、灭火器、应急灯、手电筒、消防工具箱（包括市政消火栓专用工具、消防扳手、斧头、铁撬、铁钩、管钳、铁锤、铁錾，防毒面具）等消防设备，所有消防设施、设备必须保存完好并不得挪作它用。

　　4.2.4控制中心应设置能与宿舍礼宾及时联系的通讯设备，确保发生突发事件时召集不当班人员及时支援。

　　4.3治安、消防、车辆管理

　　4.3.1控制中心是整个小区（大厦）的信息枢纽，负责对接到的信息进行综合处理，利用各类通讯设施，及时通知相关人员处理治安、消防、车辆有关事宜以及对各项工作的协调、联系，及时调度、安排相关人员。

　　4.3.2控制中心值班人员在22：00-凌晨7：00必须每隔半小时对各岗位呼叫一次，提醒各岗位执勤人员提高警惕预防事故。

　　4.4工作规定

　　4.4.1实行24小时坐岗值勤。

　　4.4.2坐岗执勤时坐岗姿势要求为：上身挺直，两眼平视前方，两脚自然分开，两手放于大腿上。

　　4.4.3值班人员要掌握中心内各系统的简单工作原理、性能和常规的维护保养工作、熟练掌握各系统操作。

　　4.4.4值班人员要坚守岗位，密切注视监视屏及各类控制柜的运行状态，发现闭路监控电视发生异常，将情况记录于《值班记录表》上，并及时报修。

　　4.4.5每班交接班时要对各类信号进行检查，确认正常与否，并做好记录。如不正常要设法查明原因并及时处理，无法处理的问题，迅速上报领班和工程部人员。出现报警信号，当值保安员要待所有报警点报警完毕后马上消音，保留信号，并报领班组织人员到现

　　场核查信号真伪，如属误报，则复位并做好记录；如火警属实，则在现场指挥人员的指示下，严格按照有关规定进行操作。事后填写《突发事件》,上报有关部门。

　　4.4.6从闭路电视上发现可疑、违规的情况，立即通过对讲机通知领班组织人员前往处理，并将情况记录于《值班记录表》上。

　　4.4.7从闭路电视上发现可疑、违规的情况，立即通过对讲机通知领班前去处理，当发现电梯故障困人时，立即通知当值领班和电梯维修救援人员前往处理，值班人员在故障未排除期间，马上通过电梯对讲话筒对被困客进行安抚，当值领班或现场人员要在故障排除后向客人致歉。

　　4.4.8为保证智能化控制中心专线报警信息畅通，除紧急情况外任何人不得使用中心专线报警电话。

　　4.4.9谢绝无关人员入内，如因工作需要进入外来人员，需经主管同意，方可进入。

　　4.4.10当值人员准确、真实、清晰填写值班记录

　　4.4.11智能化控制中心严禁收、录、放电台节目及与工作无关的音乐。

　　4.4.12严格按照保安闭路电视录像管理制度，认真做好监控。

　　4.4.13没有特殊情况不可将录像定格。

　　4.4.14当值人员在未经上级领导批准不得随意改动规定录像画面。

　　4.4.13无特殊情况或未经有关领导批准当值人员不可随意回放录

像内容。

　　4.5录像资料的管理

　　4.5.1物业服务中心经理、控制中心所有人员必须对所有影像资料的内容进行严格控制。

　　4.5.2为确保硬盘的录象效果良好，录像机的使用时间超过五年（以每天24小时计），必须更换或修理。

　　4.5.3录像带上须有明确的录制时间标识，硬盘录像的录制内容保存期限为一个月。必须保存在防潮、防阳光直晒的地方。

　　4.5.4对于录制有质量事故等内容的重要录像带，必须有明确标识、隔离存放，并至少保存一年，需消除录制内容时必须经分管领导同意。

　　4.5.5非公司人员观看、借用录像带须经物业服务中心经理同意，必须填写《借阅登记表》并在规定时间内归还。

　　4.6广播系统的管理

　　4.6.1控制中心广播系统分为：背景音乐和消防广播两种。

　　4.6.2背景音乐主要为调节小区内的环境气氛，通常以轻音乐为主，必要时可作为对小区顾客发布公共信息用。

　　4.6.3背景音乐的播放时间为：早上8：30--9：30，午间11：30--12：30，晚间17：30--20：30。冬季统一提前1小时，若需调整须经物业服务中心经理同意。

　　4.6.4消防广播主要用于管理服务区域内发生火灾、治安等突发事件时及时通知辖区内的业主紧急撤离、人员疏散。经物业服务中心经理同意，可通过广播系统及时向业主发布紧急停水、停电等通知。

　　4.6.5背景音乐每天必须按时播放，音量适当，以不影响客户休息为适度。巡逻岗每班应对背景音乐的播放质量留意，发现问题及时反馈控制中心。

　　4.6.6消防广播由控制中心进行日常维护，每月必须对其质量、线路、音量进行全面检查一次，发现问题及时上报处理。

　　5.0相关文件

　　5.1《监控岗位服务细则》

　　5.2《交接班操作规范》

　　5.3《闭路电视监控系统管理指引》

　　6.0记录表格

　　5.1 **WY/WI/7.5.1-AQ-15-F1《监控设备运行记录表》

　　5.2 **WY/WI/7.5.1-AQ-15-F2《监控设备检查测试记录表》

　　5.3 **WY/WI/7.5.1-AQ-15-F3　 《消防报警记录表》

篇3：小区智能化管理系统使用说明

　　小区智能化管理系统使用说明

　　"智能化管理系统"已经成为高尚住宅小区的必然选择。**集团的开发商高瞻远瞩、审时度势，按照实用性、稳定性和适度超前、兼容扩展的原则，投入巨资建设了小区智能化管理系统。该系统包含以下子系统：

　　（一）楼宇可视对讲系统

　　本小区每个单元入口处与住户家中均安装有可视对讲系统，主人可与访客视频对话，经主人确认后，访客方可进入单元内。既保证了您及家人的安全，又体现了你拥有高尚家居的至尊感。 可视对讲系统由管理中心机、门口主机、住户分机三部分组成。管理中心机是小区对讲系统的中心连接点，门口主机是单元管理中心机，访客可通过其呼叫住户。住户分机则安装在每住户室内。访客呼叫时住户通过室内分机应答，并控制大门电磁锁的开启。其使用要领如下：

　　1、室内分机的使用

　　（１）门口主机呼叫住户分机：在门口主机键直接拨分机用户号码呼叫，分机振铃后，摘机便能对讲，在对讲期间按开锁键可开锁。

　　（２）监视图像：按监视键即可监视门口主机前的情况，监视时间为20秒。在监视过程中按对讲键可与门口主机对讲，按开锁键可开锁。

　　（３）求助报警：按求助键即可向物业中央控制室求助。

　　（４）二次门铃：当有人按门铃开关，将发出"叮咚"声音。

　　2、门口主机的使用

　　（１）门口主机呼叫物业中央控制室：按门口主机的求助键呼叫物业中央控制室，中央控制室管理机振铃后摘机即可对讲。

　　（２）可密码开锁

　　（３）可刷感应卡操作（刷卡距离3-6mm，视卡而定）：

　　（二）小区背景音乐系统

　　可提供广播通知和背景音乐，并实现小区内广播系统的综合管理，您在小区内休闲散步时可聆听到由小区中央控制室播放的悠扬动听的乐曲。小区物业服务中心将认真听取您对本系统工作状况的意见和建议，您可以推荐优秀歌曲，或在重要节庆日点上您喜欢的歌曲，我们真诚欢迎并期待您的参与。

　　（三）闭路电视监视系统

　　小区进出口、主干道、小区边界，以及公共场所、地下停车场、电梯室内均安装有闭路电视监控摄像机，且实行实时录像。物业服务中心的公共秩序维护员每日24 小时值班，日夜守护着您的家。

　　（四） 周边防盗探测报警系统

　　小区周界均安装有红外对射报警器，当发生非法闯入时，可进行实时报警。

　　（五）电子巡更系统

　　小区各主要出入口、通道和重点位置设置巡更点，监督小区巡卫值勤人员定时巡逻。物业服务中心负责人可通过电子巡更留下的电子资料查询执行巡逻的人员、时间、频率及路线，以强化值勤人员的防盗与安全巡视的责任感。

　　（六）小区停车场管理系统

　　小区地下、地上停车场各出入口均安装有车辆智能管理系统，对进出小区的车辆进行控制与管理。该系统同时配置视频和拍照功能，能将车辆进出时的图像通过光纤传输到物业中央控制室，以达到车辆安全管理的需要。其使用要领如下：

　　1、车辆入场

　　当您驾车进入停车场时，应持有效停车智能卡在感应读卡机刷卡，方允许车辆驶入停车场。同时，照相机自动拍照，摄像机自动摄像，影像资料同时传输到物业中央控制室。

　　2、车辆出场

　　当车辆接近出口闸臂时，读卡器准备工作。持卡者应在感应读卡机刷卡，允许车辆驶出停车场。

　　3、停车智能卡的管理

　　（１）停车智能卡的发行：业主凭有效身份证件、车辆行驶证以及车位产权证明（产权证或购房合同复印件）到小区物业服务中心登记，缴交管理费和智能卡押金，无车位产权证明者需缴交车位租金，领取停车智能卡。

　　（２）停车智能卡的挂失：当停车智能卡遗失，车主应及时向小区物业服务中心申请挂失，缴交智能卡工本费后领取新卡，旧卡即时作废。

　　（３）停车智能卡的查询：车主对缴 情况有疑虑时，可到小区物业服务中心查询，查询结果可打印。

　　（４）停车智能卡的充值：当卡内金额不足时，车主应及时到物业服务中心缴 ，否则系统将视该月租卡为非法卡。

篇4：ISO作业指导书:智能化管理规程

　　ISO作业指导书：智能化管理规程

　　1.0 目的

　　1.1规范智能化系统的接管验收、日常使用与维修保养，确保智能化系统正常运行。

　　2.0 适用范围

　　2.1适用于本小区智能化系统管理。

　　3.0 职责

　　3.1 客户服务部负责对智能化系统中家居安防系统的验收、日常使用与维修保养。

　　3.2 保安部负责对门禁系统及周边防盗系统进行验收、日常使用与维修保养。

　　3.3 客户服务部负责整个智能化系统的正常使用。

　　4.0 工作程序

　　4.1 智能化系统验收

　　4.1.1管理处按《智能化系统接管验收标准》进行验收。

　　4.1.2智能化设备移交时应双方签字确认，智能卡(IC卡) 、报警按钮钥匙应填写《IC卡移交清单》。

　　4.1.3对验收过程中发现的问题立即呈报公司及发展商或施工单位进行整改。

　　4.1.4对智能化系统中不完善或存在漏洞需进行更改的地方，拿出整改方案，呈报公司进行审批处理。

　　4.2 智能化系统日常使用

　　4.2.1家居自动化与防盗系统由客户服务部组织业主进行学习，确保业主"人人会操作、家家都使用，共同做好安全防范工作。"

　　4.2.2客户服务部根据物业管理软件完善业主资料档案，进行投诉处理。

　　4.2.3保安部按智能化系统操作说明进行智能化操作与处理各类投诉。

　　4.2.4 智能化住户IC卡的管理按《钥匙(IC卡)管理规程》进行。

　　4.3 智能化系统维修养护

　　4.3.1管理员、保安员等在巡楼过程中发现智能化系统存在问题，应立即向管理处前台报告，由管理处开出《遗漏工程维修联络单》，通知施工单位进行维修。

　　4.3.2业主投诉智能化系统存在问题，应通知管理员到业主家了解情况，如确实存在问题应立即回复前台，并由前台开《遗漏工程维修联络单》，通知施工单位进行维修。

　　5.0 相关文件及表格

　　5.1《智能化系统接管验收标准》(WI-KF-003)

　　5.2《钥匙(IC卡)管理规程》(WI-KF-011)

　　6.0 记录

　　6.1《IC卡移交清单》(JL/WI-KF-014/001)

　　6.2《遗漏工程维修联络单》(JL/WI-KF-007/002)

篇5：X公寓机电智能化等设备设施管理措施

　　某公寓机电、智能化等设备设施的管理措施

　　一、供电系统设备的养护管理

　　变配电房是供电系统的心脏，加强变配电房的管理及设备养护极为重要。变配电房配专人值班管理，做到"一看二闻"，即看仪表是否正常、刀闸、线头有无异常，闻是否有焦味；定期打扫，始终保持室内清洁，经常进行检测试验，对配备发电机定期进行试运行检查，做到有备无患。另外加强对照明、消防系统等电器设备的故障和系统的损坏及时进行维修，保证机电设备的完好正常运行。同时还要经常检查各用户用电情况，了解用户用电是否规范，发现问题及时帮助解决。

　　（一）系统养护与管理

　　1．严格的配送电运行制度和电气维修制度；

　　2．实行24小时运行或维修值班制度，发现故障，及时排除；

　　3．加强日常维护检修。公共使用的照明、指示、显示灯具要保证完好；管辖范围内的电气线路符合设计、施工技术要求，线路负荷要满足和保证用户用电安全；确保发配电设备安全运行；

　　4．停电、停电提前通知业主/住户，以免造成经济损失或人员伤亡；

　　5．临时施工工程及业主装修要有用电管理措施；

　　6．发生火灾、地震、台风等突然情况时，要及时切断电源；

　　7．电表安装、抄表、用电计量及公共用电进行合理分配。

　　（二）公共设施设备养护管理

　　1．做好公共区域设施设备的核查登记，制订完善、合理的保养计划和巡查制度；

　　2．认真落实所辖设施设备的日常维修、保养及抢修工作，确保设备安全运行；

　　3．日常保养要做到：

　　A、按规定分解设备，进行检查、清洗、清扫、更换易损件；

　　B、检查安全防护装置，清除设备运动部件和表面的灰尘、油污、锈迹、蛛网等；

　　C、检查冷却、电气和控制装置，添加雪种；

　　D、消除设备故障或隐患，保证功能正常，符合使用要求。

　　二、智能化设备的养护管理

　　智能化设备的养护管理包括公共天线、对讲系统、监控、门禁、自动报警系统等。所有智能化设备管理实行24小时值班制度，运行人员严格按照体系文件所列项目进行巡视，在日常使用、检查中发现异常问题，及时维修。

　　智能化设备按照保养程序采取逢双月保养一次。对讲门禁系统是检查电器元件及接线接触是否良好，通话音质是否清晰等；对闭路监控系统检查摄像机、录像机工作是否正常，监视器图象、色彩是否清晰等；对自动报警系统检查并紧固各电器接线端子，检查运行指示灯是否正常，控制系统是否正常。通过加强管理和养护，保证智能化设备的正常运行。在使用和运行中发现的日常报修处理，按故障级别，应急处理方法如下：

　　（一）摄像监控及红外监控故障，15分钟到达现场维修；

　　（二）停车场智能管理系统故障，15分钟到达现场维修；

　　（三）公用天线故障，20分钟达到现场维修；

　　（四）自动报警系统故障，10分钟达到现场维修。

　　对于技术难度大的故障，及时与供货商和安装单位联系解决，管理处有关人员对此过程进行监督。建立主要智能化设备的维护档案，把设备的技术资料数据、保养登记、维修记录、事故处理登记妥善保存，以便查阅。