写字楼接管验收前工作程序

　　写字楼接管验收前工作程序

　　（1）成立物业管理机构

　　成立物业管理公司或设置管理处，设立各级管理机构及各岗位，草拟各级管理员工岗位职责，招聘所需员工及进行岗前培训，建立一支优良的专业物业管理队伍。管理机构一般应在写字楼管前3个月建立，各级管理人员和员工应该到位。

　　（2）草拟各种规章制度。

　　物业管理的规章制度分为物业管理公司内部的规章制度和公司对外（业主、租户）的规章制度两类：

　　1)．物业管理公司内部的规章制度。建立一套科学的、健全的、严格的规章制度，使人人有章可循，事事有法可依。物业管理公司内部的规章制度主要有公司的守旨，纪律、经营方针、工作程序、岗位职责等。如保安员守则、工具的使用及保管规定、制服管理规定、考勤规定等等。公司也可以将各种规章制度合成一本《员工手册》，方便员工全面了解和遵守公司的规章制度。

　　2)．物业管理公司对外的规章制度。包括公司向业主、租户解释公司的宗旨、权利和义务，以及公司管理服务范围、管理服务方式，还有要求业主和租户共同遵守的行为准则等方面的文件。如业主公约、用户手册等等。

　　（3）组成写字楼验收小组。

　　由物业部，工程部及公司有关人员组成写字楼验收小组，验收小组还应在验收前完成以下工作：

　　1)．提前派出部分工程技术人员进驻现场，与开发单位和承建单位的工作人员一起参与写字楼竣工收尾监理工作，主要参与机电设备的安装调试，了解整个写字楼内装配的设备设施，熟悉各类设备的构造、性能；熟悉水、电等线路的铺设位置及走向，为入住后的管理、维修养护打下良好的基础。

　　2)．主动与开发单位、承建单位联系，协商写字楼交接问题（如交接日期及注意事项）和制定验收方案，统一验收标准。

　　3)．准备接管验收的各种表格，如接管验收表、接管验收遗漏统计表等。

　　（4）财务方面准备。

　　筹措物业管理维修基金；制定财务预算方案，提交开发单位审批；井建立完善的财务制度，有效控制管理费及基金收支；制定第一年的管理收支预算，拟定收费标准，包括管理按金及其他管理款项的建议。

　　（5）协助开发单位购买所需用具及设备，保质保量，以保证写字楼管理顺利进行。

　　（6）编制写字楼验收计划。

　　验收小组依据开发单位、承建单位提供的竣工图、设备清单等文件，按设计及施工要求编制验收计划。验收计划应包括项目概况、接管原则、验收标准、职责分工、日期安排及工作内容。验收要求等。

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篇2：写字楼接管验收工作程序

　　写字楼接管验收的工作程序

　　（1）写字楼接管验收具备的条件。

　　新建写字楼的接管验收应具备以下条件：

　　1)．建设工程已施工完毕并已竣工验收合格；

　　2)．供电、给排水、供暖、卫生、道路等写字楼的附属设备能够正常使用；

　　3)．写字楼的名称应有地名管理部门审核的批准书，以及经公安部审批编制的正式门牌号码。

　　（2）写字楼的预验收。

　　接到开发商接管验收的通知后，验收小组对所接收的资料，具备条件的，应在15天内签发验收复函并约定验收时间。届时，验收小组根据验收计划、标准（依据建设部《房屋接管验收标准》），按专业分工进行预验收。

　　1)．验收小组对设计图纸、设计变更、竣工图、设备清单进行预验收，对写字楼的主体结构、外墙、楼地面、装修及电气、水、卫生、消防、供气、电梯、附属工程进行质量与使用功能的检验。同时，还要重点验收设备和主材的规格型号、容量、制造厂并清点数量、安装位置等。

　　2)．在预验收中检查出不符合标准的项目，提出书面的《物业验收整改通知书》，返回给移交单位，并在规定时间内由移交单位或工程施工单位进行整改。

　　3)．对验收中的单独设备进行试运转验收。主要验收设备的安装质量和运转中设备的主要技术指标，对不符合指标的，及时提出书面意见，要求移交单位组织设备制造厂或施工单位重新凋试，要达到规定的要求。

　　4)．预验收后形成一份预验收报告，交公司总经理审查。

　　（3）写字楼的正式验收

　　预验收中提出的项目落实后，验收小组要进行检查、验证，如整改合格，则进行正式的写字楼验收。

　　1)．写字楼的实物验收：一是图纸与设备规格型号、数量符合；二是工程的主要设备的实际安装位置与设计安装位置符合；三是设备包括设备连接的整个系统的技术性能，应与设计的功能符合。验收结果记录在《验收交接记录表》中。

　　2)．对写字楼的其他公共配套设施进行验收，重点放在预验时已记录在案的问题方面，其结果也记录在《验收交接记录表》中。

　　3)．各专业人员根据验收后的情况，写出单项工程验收报告。验收小组根据单项验收报告，作出综合性验收评定及意见书，并将验收报告送公司总经理审批。

　　4)．公司总经理代表写字楼的接收单位，同写字楼的交接单位进行正式移交。物业管理公司会同开发单位、施工单位、施工监理单位签字生效，并将全部资料收归存档。

篇3：新物业接管验收程序

　　新物业的接管验收程序

　　一、目的

　　为了明确交接双方责、权、利关系，确保接管的物业符合设计的使用要求并与物业管理合同、购房合同中记载的状态相符合。

　　二、应用范围

　　本程序适用于集团公司开发的新接管的物业。

　　三、物业接管验收应达到的条件

　　1.各项工程通过竣工验收，物业满足入住使用条件：

　　⑴建设工程按照工程合同规定和设计图纸要求已全部/分期施工完毕，达到国家规定的质量标准，能够满足使用要求；

　　⑵经竣工验收合格，有相关部门验收合格的证明（竣工验收备案）；

　　2.交接验收的房屋达到窗明、地净、水通、灯亮；排水管正常使用,疏通无阻；

　　3.技术档案资料齐全。

　　四、职责

　　1.项目经理负责组建物业接管验收小组并委任组长，审批物业接管验收计划。

　　2.物业接管验收小组组长负责拟定物业接管验收计划并报项目经理审批。

　　3.项目经理批准的接管验收计划由小组组长组织执行。

　　4.物业接管验收小组成员（以下简称验收责任人）负责物业的接管验收。

　　五、资格或培训

　　执行本程序的物业接管验收小组成员中工程技术人员须经过相关专业的教育或培训。

　　六、接管验收的程序

　　一物业接管验收的准备

　　1.成立物业接管验收小组

　　成立由开发公司项目经理指定的项目工程部、客服部、施工单位、物业公司负责人、管理处经理以及物业公司各专业人员组成的物业接管验收小组，并委任小组组长。

　　2.草拟接管验收计划。

　　由小组组长根据开发公司提供的竣工图纸,按设计及施工要求编制验收计划和验收标准，并报项目经理审批。

　　3.项目经理在交房前10天，负责组织召开由开发公司、施工方、物业公司三方负责人参加的交房工作协调会，主要是针对以下内容进行协调：

　　⑴所交付的房屋主体及设施设备是否已经具备交付的条件；各方面的准备工作是否充分；

　　⑵如果部分房屋主体及设施设备因客观因素不具备交付的条件，共同协商逾期交房所采取的应对措施、三方需相互配合、协调解决的办法；

　　⑶针对交房时业主提出房屋质量维修整改的问题，指定施工方责任人专人负责具体落实维修整改事宜。

　　二物业的预验收

　　1．图纸资料的预验收

　　图纸资料的预验收：应在实物移交七天前完成图纸资料验收和归档工作。负责图纸资料预验收的责任人，应按计划规定的时限完成图纸资料的清点和校对工作，认为缺少有关资料时，应向移交单位索取。

　　应予验收的图纸资料一般应包括：

　　⑴物业产权资料

　　①项目开发批准报告；

　　②规划许可证；

　　③投资许可证；

　　④土地使用合同；

　　⑤建筑开工许可证；

　　⑥用地红线图。

　　⑵综合竣工验收资料（含小区规划图）；

　　所交接的竣工图纸资料必须是经规划部门审批，并盖有审核章。

　　①竣工图（包括总平面布置图、小区规划图、建筑、结构、水、电、气、设备、附属工程每个专业竣工图及地下管线布置竣工图）；

　　②建设工程竣工验收证书；

　　③建设消防验收合格证；

　　④防雷装置竣工验收合格证;

　　⑤公共配套设施综合验收合格书；

　　⑥供水合同；

　　⑦供电协议书、许可证；

　　⑧供气协议书、许可证；

　　⑨光纤合格证；

　　⑩通信设施合格证；

　　⑩电梯准用证。

　　⑶施工设计资料

　　①地质报告书；

　　②全套设计图纸；

　　③图纸会审记录；

　　④设计变更通知单；

　　⑤隐蔽工程验收记录；

　　⑥沉降观测记录；

　　⑦其他可能会影响将来管理的原始记录。

　　⑷机电设备资料

　　①机电设备出厂合格证、设备保修卡、保修协议。

　　②机电设备使用说明书（要求中文）、随机资料、工具等；

　　③机电设备安装、调试报告；

　　④机电设备购销合同（复印件）；

　　⑸业主资料

　　①已购

房业主姓名、位置、面积、联系电话等；

　　②商品房买卖合同（复印件）；

　　⑹其他资料

　　2.物业的现场预验收

　　⑴验收责任人提前介入在建工程、参与工程竣工验收工作，当房屋建筑质量经验收合格后，及时向施工单位领取盖有该单位公章的建筑工程保修书（保修书上注明保修房屋的座落地点、单元房号、保修内容、起止时间、验收等）。

　　⑵验收责任人依据验收计划、标准，按专业分工进行预验收。

　　⑶在预验收过程中,检查出未达到验收标准的楼宇、设施、设备，提出书面整改报告返回开发公司，由开发公司督促施工单位进行整改。

　　⑷对在预验收中未达到验收要求的楼宇、设施、设备，整改实施后，验收责任人进行检查、验证，整改合格后进行正式验收。

　　三物业现场验收

　　1．钥匙的交接验收

　　⑴接收钥匙工作人员要提前准备好标签，在现场按照售楼书所定的栋号、房号，采取逐户核实、逐个标识的方法验收，做到清点核对无误。

　　⑵钥匙核对完成后，进行钥匙交接记录，填写《钥匙交接记录表》，由开发公司和物业公司双方负责交接的工作人员签字确认，贴验讫封条。

　　⑶接收钥匙的工作人员负责将所接管的钥匙分类、分栋、分户有序存放，并按钥匙管理规定实行管理。

　　⑷钥匙密封包装破损的不予接收。

　　⑸已经办理钥匙交接的楼宇、房屋的管理：

　　楼宇所有钥匙交接验收后，除管理处经理、管理处相关工作人员因工作需要进入外，其他人员一律不准再进入楼宇。若施工单位人员对工程进行收尾工作，必须经管理处批准，凭出入证方能进入。

　　2．房屋本体及设施的交接验收

　　⑴交接验收前三天，施工单位必须将所交付的房屋本体、公共设施设备及房屋内外的周边环境打扫干净。

　　⑵由验收责任人根据接管验收计划，按设计及房屋销售合同规定，逐栋逐户验收房屋本体及其他设施。

　　⑶验收项目主要包括以下内容：

　　①房屋墙、地、门、窗装修情况；

　　②有线电视、网络系统、电话、智能化系统情况；

　　③水、电、气设施，五金、洁具及其他设施（对卫生间进行24小时闭水试验）；

　　3．公共设备设施验收

　　⑴设备的实物验收,要做到符合以下几点：

　　①图纸设计与设备的规格、型号、数量符合。

　　②主要设备、设施的安装位置与安装质量符合。

　　③设备与连接整个系统的技术性能,应与设计要求符合,检查结果对应不同类设备记录在设施、设备接管验收清单中。

　　④对物业的其它配套系统、设施进行验收，验收结果记录在设施、设备接管验收清单相应的表格内。

　　⑤移交档案、资料验收：根据验收提交档案、资料进行对照检查，并将检查结果填写在楼宇资料交接清单中。

　　⑵公共设施设备交接验收的原则

　　设备调试验收合格一项接管一项，经调试仍末达到合格的必须进行重新调试，直至调试合格为止，否则不予签字接管验收。

　　⑶公共设施设备交接验收的内容

　　验收责任人根据接管计划的分工对共用设施进行验收，验收项目主要包括以下内容：

　　①给排水系统；

　　②电气系统；

　　③燃气系统；

　　④消防系统；

　　⑤通讯系统；

　　⑥智能化系统；

　　⑦电梯系统；

　　⑧防雷系统；

　　⑨园林绿化系统；

　　⑩公共配套设施及公共照明系统；

　　⑩管理配套系统及其他系统（含管理房、停车场、车棚、垃圾房等）。

　　4．物业交接验收标准 (见附件1)

　　四、物业的正式验收接管

　　1．物业接管小组组长在图纸资料，房屋及公共设备设施均完成验收后，制作《房屋及共用设施接管验收交接表》和《物业整体移交验收表》，物业即正式接管。

　　2．《物业整体移交验收表》应一式三份，由施工单位、开发公司和物业公司三方签章后各执一份。

　　3．物业公司同开发公司和保修单位签订三方保修协议，明确保修期限和保修内容：

　　⑴开发公司、物业公司在质保期间对保修单位进行监督、考核工作；

　　⑵质保期满，根据开发公司、物业公司双方签订的意见确定质保款项的支付；

　　4．物业公司各专业部门将收集汇总的基本资料移交资料管理人员与移交资料一并归档。

　　5．物业工程部依据已移交设备设施着手编制《机电设备、设施接管验收清单》 (注：小区变压器的移交是由开发公司直接与供电部门移交)。

　　五接管验收资料的收集整理

　　1．《房屋及共用设施接管验收交接表》和《物业整体移交验收表》，《图纸资料验收清单》和《机电设备、设施接管验收清单》等表格由验收责任人交接管小组组长审阅后归档。

　　2．接管验收资料的整理存档：

　　⑴搭建目录；

　　⑵将资料分类整理、装订、命名；

　　⑶将资料存档，一式二份，总部、管理处各一份。

　　六接管验收中存在的问题及遗留问题的处理

　　1.对遗留问题的登记确认：

　　⑴对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题，验收责任人应当

　　将问题逐项记录在《交接问题处理单》中并与开发公司相关人员签字确认；

　　⑵对资料遗留的问题，验收责任人应当积极同开发公司联系补齐。

　　⑶对物业设施设备接管验收中发现的不合格等问题，验收责任人应当将问题逐项记录在《交接问题处理单》中，并与移交单位代表确定整改期限，该表由移交单位代表和验收人签字后，副本交移交单位代表并督促整改，正本由验收责任人和接管小组组长存底备查。

　　2．验收责任人对自己签发的《交接问题处理单》的执行情况及时监督，并在期限届满时知会移交单位重新进行验收，验收合格后，在备注栏内注明，并签字；验收仍不合格的，要求其继续整改。

　　3．验收责任人在自己签发的《交接问题处理单》全部

完成后，将其提交接管小组组长审核并归档。

　　4．接管小组组长根据物业接管验收项目和验收责任人提交的《房屋及共用设施接管验收交接表》、《交接问题处理单》对物业接管验收工作进行监督，发现有遗漏项目时，即时要求验收责任人进行验收。

　　5．对于一些长期解决不了的接管验收中存在的问题，以备忘录的形式将问题登记后交给开发公司进行备案。

　　七开发公司与物业公司签订物业交接验收的协议、报告、备忘录（见附件2）

　　1．交接验收协议书；

　　2．物业交接验收报告；

　　3．物业验收备忘录

篇4：物业接管验收管理控制工作程序

　　物业作业指导书

　　物业接管验收管理控制程序

　　1、目的

　　规范物业公司的物业验收程序，确保物业对发展商提供的楼宇及其设施的验收得到有效控制。

　　2、适用范围

　　本程序适用于公司所承接的每个物业项目的验收。

　　3、定义

　　无

　　4、职责

　　部门/岗位工作职责

　　管理处负责人负责成立、组织验收小组进行物业验收工作，签发与开发商的验收往来文件。指定专人负责小区（大厦）竣工资料，设备技术资料的移交、验收、归档。

　　管理处工程部负责验收小组现场按照"物业接管验收流程及标准"进行严格验收，及时提出合理化建议，确保验收工作的顺利完成。

　　品质管理部负责全面协调，协助房屋移交验收工作。

　　5、方法及过程控制

　　5.1验收准备

　　5.1.1物业公司接到开发商的接管验收通知以及交工标准后，确定验收小组成员。

　　5.1.2由验收小组成员编制《物业接管验收流程》报品质管理部审批，并与开发商进行对接具体事项。

　　5.1.3管理处负责在验收前7日将验收所需专用工具应准备齐全。

　　5.2验收实施

　　验收小组成员根据单项验收表(包括：《绿化环境单工程项验收表》、《土建工程单项验收表》、《水暖工程单项验收表》、《电气工程单项验收表》以下同)/《物业验收汇总单》分专业进行验收。

　　5.2.1验收小组按各专业进行验收，主要验收房屋使用功能、机电设备、环境绿化、建筑外观等，将验收情况详细记录在单项验收表/《物业验收汇总单》中。

　　5.2.2验收小组负责分组进行单项验收，在单项验收表上记录，同时进行汇总。

　　5.2.3《物业验收汇总单》由开发商代表与物业代表共同签字认可后方可办理移交手续。

　　5.2.4管理处将全部相关资料整理存档，并在品质管理部备案。

　　5.3验收接管流程

　　首先由开发商按照接管资料移交清单（包括：《工程技术类接管资料移交清单》、《规划档案类接管资料移交清单》、《入住管理类接管资料移交清单》、《项目产权类接管资料移交清单》）物业公司组织专业人员实施验收（资料、现场），验收结果提交项目工程部组织施工单位对不合格部位进行返修，复验合格后签定物业移交书。

　　5.4验收重点

　　5.4.1建筑结构、配套设施的使用功能方面。（例如：门窗、卫生洁具、 电视电话）

　　5.4.2工程图纸是否与实际结构相符，管线是否能够正常使用和运行，水暖电各项功能能否安全使用。

　　5.4.3 对于检查出来的设计及施工问题，应在单项验收表/《物业验收汇总单》中作详细记录，书面反馈开发商。

　　5.5 验收依据

　　5.5.1《建设工程质量管理条例》

　　5.5.2《建设部房屋接管验收》ZBP30001-90

　　5.5.3 根据各管理处反馈的业主较为关心的项目。

　　5.6 验收原则

　　5.6.1如实反映所存在的问题，保证业主正常使用。

　　5.7 验收要求

　　5.7.1依据验收标准和单项验收表/《物业验收汇总单》逐项检验。

　　5.8验收方法

　　外观检查结合专业工具测试

　　5.9验收时间及期限

　　在接到开发商《验收通知单》及相关资料后，以书面形式回复开发商验收时间及相关资料，一般一周内开始实施验收，一个组团初、终评为期15天。

　　5.10 验收说明及相关表格根据待验物业项目实际房型进行调整。

　　5.11 施工单位应提交的资料

　　5.11.1产权资料

　　a）项目批准文件

　　b）用地批准文件

　　c）建筑执照

　　d）拆迁安置资料

　　e）建筑单位的有关资料

　　5.11.2技术资料

　　a）竣工图-包括总平面图、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸、资料。

　　b）地质勘探报告

　　c）工程合同及开、竣工报告

　　d）工程预决算

　　e）图纸会审记录

　　f）工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）

　　g）隐蔽工程竣工验收合格证明

　　h）沉降观察记录

　　i）竣工验收证明书

　　j）钢材、水泥等主要建材的合格证及质量保证书

　　k）水、电、采暖、卫生器具

等设备的产品合格证书

　　l）砂浆、混凝土试块试压报告

　　m）供水、供暖的试压报告

　　n）监理公司签发的各种文字材料

　　o）消防部门的审批文件

　　5.11.3上述资料详见接管资料移交清单。

　　5.12验收标准

　　5.12.1主体结构

　　a）地基基础的沉降不得超过GBJ7（建筑地基基础设计规范）的允许变形值；不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏。

　　b）钢筋混凝土构件产生变形、裂缝、不得超过GBJ10的规定值（GBJ10-钢筋混凝土结构设计规范）。

　　c）木结构应结点牢固，支撑系统可靠、无蚁害、防腐处理良好，基构件的选材必须符合GBJ206（木结构工程施工及验收规范）中2.1.1条的有关规定。

　　d）砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝。

　　e）抗震设防必须符合GBJ11（建筑抗震设计规范）的有关规定。

　　5.12.2外墙

　　a）外墙不得渗水

　　b）涂料色泽均匀一致、无开裂、起鼓现象，面砖粘合牢固、拼缝均匀、顺直。

　　c）铝扣板应安装牢固、质量良好、钢结构焊接牢固、接地良好，表面油漆无脱落。

　　5.12.3屋面

　　a）屋面工程必须符合GBJ207（屋面工程施工及验收规范）4.0.6条的规定。

　　b）排水通畅，设施齐全、出水口、落水管应安装牢固，接口严密，不渗漏。

　　5.12.4楼地面

　　a）面层与基层必须粘接牢固、不空鼓。整体面层平整，不允许有裂缝，脱皮和起砂等缺陷；块料面层应表面平正，接缝均匀顺直，无缺棱掉角。

　　b）卫生间地面与相邻地面、相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏。卫生间地面应做闭水试验。

　　c）地砖地面应平整牢固，接缝均匀密合。

　　5.12.5装修

　　a）钢、铝、木门窗应安装平正牢固，无翘曲变形，封胶良好，开关灵活，零配件装配齐全，位置准确、缝隙严密适度。

　　b）木装修工程应表面光洁，防腐处理良好，线条顺直，对缝严密，不露钉帽，与基层必须钉牢。

　　c）门窗玻璃应安装平整，油灰饱满，粘贴牢固。中空玻璃无漏气、夹层污染。

　　d）扶灰应表面平整，不应有空鼓，裂缝和起泡现象。

　　e）饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，阴阳角与线角顺直。无缺棱掉角、划伤。

　　f）油漆、刷浆应色泽一致，表面不应有脱皮，漏刷现象。

　　g）外墙、窗户淋水试验应无渗漏。

　　5.12.6电气

　　a）电气线路安装应平整、牢固、顺直，导线连接紧密规范，采用铁管配线，必须整体跨接地线，每回路导线间和对地绝缘电阻值不得小于一兆欧/千伏。

　　b）照明器具、低压电器及其支架必须安装牢固、部件齐全、接触良好、位置正确。

　　c）动力、照明闸箱安装必须牢固，位置准确，电器安装及导线连接必须牢固，接地保护必须良好，要有明显的相序及柜号标识，电器件齐全、无损坏，安装质量符合规范要求。漏电保护试验反应正常。

　　d）电缆、桥架、母线安装牢固顺直，性能可靠部件齐全，竖井内电缆每层要有明显的缆号标识。

　　e）避雷接地系统中各种避雷装置所有连接点必须牢固可靠，接地电阻必须符合GBJ32（电气装置安装工程施工及验收规范）的要求。

　　f）除上述要求外须符合"低压电器安装验收规范"的有关要求。

　　5.12.7水、卫、消防

　　a）管道的管径、坡度、检查井、水压试验及保温防腐措施必须符合GBJ242（采暖与卫生工程施工及验收规范）的要求。

　　b）管道应安装牢固，控制部件启闭灵活、无滴漏。

　　c）卫生间地漏、排污管接口、检查口不得渗漏、管道排水必须顺畅、卫生器具质量良好、接口不得渗漏、安装应平正、牢固、部件齐全、制动灵活。

　　d）水泵应启停可靠，安装牢固、平稳、运行时无较大震动、钢结构底座安装牢固、防腐处理良好。

　　e）消防设施必须符合GBJ16（建筑设计防火规范），GBJ45（高层民用建筑设计防火规范）的要求，并且有消防部门检验合格证。

　　5.12.8采暖

　　a）管道的管径、坡度及检查井必须符合GBJ242（采暖与卫生工程施工及验收规范）的要求。

　　b）设备、管道不应有跑、冒、滴、漏现象。保温、防腐措施必须符合GBJ242的规定。

　　5.12.9 附属工程及其它

　　a）室外排水系统的标高、窨井（检查井）设置，管道坡度、管径均必须符合GBJ14（室外排水设计规范）第二章第2.3.4节的要求。管道应顺直排水通畅，井盖应搁置稳妥并设置井圈。

　　b）化粪池排污量设置合理，池内无垃圾杂物。立管与粪池间的连接管道有足够坡度，并不应超过2个弯。

　　c）明沟、散水、落水沟头不得有断裂、积水现象。

　　d）烟道、通风道应畅通无阻塞物。电井、管井整洁干净，隔层封闭应牢固，无质量问题、井门安装完毕、配件齐全，外观美观。

　　5.13为维护业主利益，保证投资效益，施工单位应按接管验收具备的条件和应提交的资料提前做好交验准备工作。接管验收时，交接双方均应严格按本提纲执行，验收不合格时，双方协议处理办法、接管验收后，对整改未达标的质量等问题，根据实际情况（建议由发展商）扣除部分工程款做为保修抵压金，以保证后期管理的代修费用。待整改全部完成后，按实际情况予以结算。

　　6.支持性文件

　　无

　　7.质量记录表格

　　TJzzWY7.5.4-G01-F1 《验收通知单》

　　TJzzWY7.5.4-G01-F2 《物业验收汇总单》

　　TJzzWY7.5.4-G01-F3 《绿化环境单工程项验收表》

　　TJzzWY7.5.4-G01-F4 《土建工程单项验收表》

　　TJzzWY7.5.4-G01-F5 《水暖工程单项验收表》

　　TJzzWY7.5.4-G01-F6 《电气工程单项验收表》

　　TJzzWY7.5.4-G01-F7 《工程技术类接管资料移交清单》

　　TJzzWY7.5.4-G01-F8 《规划档案类接管资料移交清单》

　　TJzzWY7.5.4-G01-F9 《入住管理类接管资料移交清单》

　　TJz

zWY7.5.4-G01-F10 《项目产权类接管资料移交清单》

篇5：物业接管验收物业入伙物业装修控制工作程序

　　物业接管验收、物业入伙及物业装修控制程序

　　1.0目的

　　对楼宇验收、接管物业、业主住户的入住及装修过程进行控制，确保业主住户在最短时间内顺利入住，业主住户对房屋的装修符合要求。

　　2.0范围

　　适用楼宇验收接管物业、入住前准备、入住过程及房屋装修过程的管理。

　　3.0职责

　　3.1总经理负责组织成立物业验收接管领导小组并负责楼宇的验收和接管物业活动。

　　3.2管理处负责物业验收接管物业的日常事务组织协调工作。

　　3.3各部门按规定组成接管小组时各专业组参与物业的验收接管工作。

　　3.4管理处负责入住的具体实施负责接收装修的申请批准和质量控制。

　　3.5工程部负责对业主住户的房屋装修的有关工程质量问题进行监督控制。

　　4.0工作程序

　　4.1楼宇的验收接管物业的控制

　　加强物业综合验收和交接管理，保障房屋及配套设施的质量及各项功能指标符合规定要求和标准。

　　4.1.1物业验收应具备的条件

　　4.1.1.1新建物业验收应具备的条件：

　　a)建设工程施工全部完成经竣工验收合格；

　　b)供电、供气、经排水、卫生、道路、采暖冷（必要时）等设施能正常使用；

　　c)房屋幢户编号经有关部门确认。

　　4.1.1.2原有物业验收应具有的条件：

　　a)房屋所有权、使用权清楚；

　　b)土地使用范围明确。

　　4.1.2成立物业接管工作小组，由总经理任组长，管理者代表和拟任管理处主任任副组长，小组成员由相关部门负责人组成，按专业设立资料组、工程土建组和机电组，管理处组织编

　　制物业接管计划报总经理批准实施，管理处负责日常事务的运作，按计划验收。

　　a)各专业组长负责接管分工范围内的工作，严格验收，把好质量关；

　　b)各专业小组按国家省市工程验收标准验收物业，确保物业的各项功能、指标符合规定要求。

　　4.1.3参与房屋的竣工验收

　　4.1.3.1验收前资料准备：竣工验收前资料组要求委托方提供开发建设单位、工程施工单位、监理单位、消防管理部门、管道煤气公司、配电工程施工单位、设计院等部门提供有关资料，适当时包括物业规划图、竣工总平面图、单体建筑及结构竣工图、地下管网竣工图、建筑施工竣工图、隐蔽工程验收签证、沉降观察记录、竣工验收证明、房地产权属关系的有关资料、机电设备说明书、消防系统竣工验收证明、电梯等公共设施检查验收证明，用水电气指标批文，水电气表校验报告等图纸资料并对所有资料进行查验，为物业接管验收提供资料和数据。

　　4.1.3.2物业的竣工验收：验收接管领导小组参与开发建设单位、工程施工单位、监理单位、消防管理部门、管道煤气公司、配套工程施工单位、设计院等依照建设部《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》（1993，12）《房屋接管验收标准》（1991，2）等规定组织的竣工验收工作。

　　4.1.4对已竣工在使用物业的验收接管工作

　　4.1.4.1各专业组根据分工范围分别负责对房屋主体结构、单元住宅、公共配套设施（水、电、气、机电设备、消防、管线等）进行现场检查验收，管理处按《资料移交清单》、《房屋接管验收表（水）》、《房屋接管验收表（电）》、《房屋接管验收表（土建）》、《公建接管验收表》、《园林绿化接管验收表》、《设备接管验收表》、《工程整改记录单》、《接管验收明细表》、《验收遗漏问题统计表》所列项目进行逐项验收并填写好以上相关记录。

　　4.1.4.2验收结束后，验收接管领导小组对验收中存在的问题进行归纳汇总，并将《房屋接管验收表（水）》、《房屋接管验收表（电）》、《房屋接管验收表（土建）》、《公建接管验收表》、《园林绿化接管验收表》、《设备接管验收表》、《工程整改记录单》、《接管验收明细表》、《验收遗漏问题统计表》的副本交委托方，以落实责任部门限期整改直至达到规定要求。

　　4.1.5物业移交内容

　　4.1.5.1建筑物移交内容：

　　a)各类房屋清单及配套钥匙；

　　b)单体建筑结构、水电气设备竣工图；

　　c)住宅区规划图竣工总平面图；

　　d)其它必要的技术资料含设计的变更和隐蔽工程验收签证。

　　4.1.5.2公共设施及公共场地移交：

　　a)公共设施及公共场地清单；

　　b)绿化竣工图、室外竣工图含地下管网、道路、停车场等；

　　c)机电设备操作、维护说明书；

　　d)其他必要的技术资料含设计变更和隐蔽工程验收签证。

　　4.1.5.3资料的移交：移交资料应包括：产权资料和技术资料两大类。资料组负责各类资料的核对、接收，填写《物业交接验收表》并根据《文件控制程序》进行分类编号，列出清单，移交管理处归档保管。

　　4.1.6新竣工的物

业由验收接管领导小组与委托方和开发建设单位就建筑物保修事宜进行协商，明确维修责任和保修期限。

　　4.1.7房屋的维修：应根据建设部《全国优秀管理住宅小区标准》加强对业主住户的房屋及维修的管理，努力做到：

　　a)房屋外观完好、整洁，执行《清洁服务控制程序》有关规定；

　　b)建筑物有明显标志及方向指引，执行《服务提供控制程序》有关规定；

　　c)房屋完好率应达到98%以上；

　　d)无违章建筑；

　　e)房屋装修无危及结构安全，执行本程序装修部分；

　　f)房屋维修及时率达98%以上，合格率达成100%并建立回访制度；

　　g)代收代付房租、水、电、气等各项费用，收缴率达98%以上，执行《费用收取操作规程》；

　　h)房屋资料档案齐全，便于查阅，执行本程序入住有关规定。

　　4.2楼宇入住

　　4.2.1入住准备

　　4.2.1.1管理处相关人员根据分工，应作好以下准备工作：

　　a)编制业主住户入住资料清单，保证入住单必要的文字资料齐备；

　　b)适宜的办公场所；

　　c)对各岗位人员进行专业培训、考核合格后上岗。

　　4.2.1.2对新竣工的物业，如需要举办入住典礼仪式，由管理处主任安排和组织，护卫队负责维护现场秩序。

　　4.2.1.3入住手续的办理应尽量提供一条龙服务，为住户节省时间，保证办理入住手续简捷方便。

　　4.2.2入住过程的控制

　　4.2.2.1办理入住手续工作流程：

　　入住住户登记钥匙交接设备资料交接交接验房验收证件

　　4.2.2.2验证收件：向业主住户交楼时必须查验《入伙邀请书》、《商品房屋销售合同》及房屋购买付款凭证原件、业主身份证原件和复印件或业主委托代办人代办的证明、代办人身份证原件和复印件，法人资格；确认手续后，业主根据合同规定需交首期管理费；方可办理交接验房手续。

　　4.2.2.3住户登记：协助业www.pmceo.com主住户填写《家居情况登记表》及《家庭成员登记表》并将业主住户身份证、户口或护照签证复印存档。具体执行《客户服务中心工作手册》关于住户交楼的规定。

　　4.2.2.4钥匙交接：与业主住户当面清点所有房屋钥匙，填写《入伙钥匙签领表》并签字。

　　4.2.2.5设备资料交接：与业主和住户当面清点所有设施资料说明书，填写《入伙签收一览表》请住户签字确认。

　　4.2.2.6验房；管理处工程人员随业主住户前往楼宇住所，抄录水、电、气表底数，检查所有家具房屋设施装修状况，填写《业主入伙接楼表》、《入伙返修项目表》，对存在质量问题

　　约定时间限期维修，执行《设施设备技改修缮维修控制程序》和《工程维护部工作手册》有关规定。

　　4.2.2.7入住：业主住户入住后，管理处客户服务人员应将有关文件资料整理完毕，交档案室存档。

　　4.2.2.8业主自行出租房屋的交接，业主委托物业公司办理交楼手续时，根据《城市房屋租

　　赁管理办法》（1995年建设部42号令）出具租赁合同等有关书面文件，并明确水电气电话费用物业管理费的承付方和起止日期等事项。

　　4.3对房屋装修的控制

　　4.3.1住宅使用房屋需进行装修时，应执行《建筑装饰工程施工企业资质等级标准》（建设部1995，6）、《建筑装饰装修管理规定》（建设部1995，8）、《成都市城市房屋装修结构安全管理规定》｛成人发[2000]3号《公告》（发布）｝和《住宅内装饰装修管理办法》（建设部110号）的有关规定，业主住户应填写《房屋装饰装修申请表》向管理处申请获得批准，审核是否符合有关规定。

　　4.3.2装修人员凭已审批的《房屋装饰装修申请表》、营业执照、装修装饰资质证明等有关证件到管理处办理《装饰装修服务协议》缴纳有关费用后，按期开工，对个体装修从业人员应具备个体装饰装修从业上岗证并办理相关手续。

　　4.3.3装修中非结构性变动应由工程部负责查验、批准，工程部可进行有偿代办，对结构性变动及专用设备（如管线、仪表）的变动，应向主管部门申请批准。

　　4.3.4工程部应加强对装修作业现场的监督管理，防止扰民、污染或安全事故的发生。

　　4.3.5装修后的验收：业主住户装修完毕后应通知管理处与业主住户共同验收，业主住户除按照装修合同进行验收外，工程部按公司《房屋装修管理规定》和国家有关装修规定进行验收，对违章情况应限期纠正，填写《房屋装饰装修竣工验收表》。

　　4.3.6业主住户在管理处对其装修验收并在《房屋装饰装修竣工验收表》中填写验收合格意见并签名后，方可正式启用。

　　5.0支持/相关文件

　　《服务提供控制程序》

　　《文件控制程序》

　　《基础设施和工作环境控制程序》

　　《设施设备技改修缮维修控制程序》

　　《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》（建设部1993，12）

　　《房屋接管验收标准》（建设部1991，2）

　　《建筑装饰工程施工企业资质等级标准》（建设部1995，6）

　　《建筑装饰装修管理规定》（建设部1995，8）

　

　《成都市城市房屋装修结构安全管理规定》｛成人发[2000]3号《公告》（发布）｝

　　《住宅内装饰装修管理办法》（建设部110号）

　　《客户服务中心工作手册》

　　《工程维护部工作手册》

　　6.0记录

　　《资料移交清单》

　　《房屋接管验收表（水）》

　　《房屋接管验收表（电）》

　　《房屋接管验收表（土建）》

　　《公建接管验收表》

　　《园林绿化接管验收表》

　　《设备接管验收表》

　　《工程整改记录单》

　　《接管验收明细表》

　　《验收遗漏问题统计表》

　　《入伙邀请书》

　　《家居情况登记表》

　　《家庭成员登记表》

　　《入伙钥匙签领表》

　　《入伙签收一览表》

　　《业主入伙接楼表》

　　《入伙返修项目表》

　　《房屋装饰装修申请表》

　　《装饰装修服务协议》

　　《房屋装饰装修竣工验收表》