《房地产开发建设两大制度》物业集团实施细则

　　《房地产开发建设两大制度》物业集团实施细则

　　物业集团公司作业文件

　　《房地产开发建设管理制度》及《房地产开发建设管理、两周计划及会议决议的考核制度》物业集团实施细则

　　第一章 工程建设计划管理与考核

　　第十二条 工程部在竣工时间15天前召集物业集团及施工单位进行分户验收、5天内完成第一次验收，并要求从验收第一天起8天内整改完毕。在整改过程中，物业集团及相关单位必须边整改边验收。每延迟一天召集，扣工程部经理15元；超过8天未整改完毕，每户每延迟一天，扣工程部经理5元，物业集团全质办考核，综合计划部负责监督。

　　实施细则物业公司负责人在工程竣工15天前负责成立有物业集团全质办参加的分户验收组，并设计好验收表格，表格中列出具体检验项目。设备设施分系统进行验收、户内分单元进行验收。各设备设施系统分成两大类，一类是资料、一类是投入使用情况；设备设施使用情况根据表格列出的项目分别进行检测，各单元使用情况每户每项进行检测。交楼10天前物业集团全质办进行一次考核并在当天17：00前将考核表报物业集团总经理；交楼7天前物业集团全质办再进行一次考核并在当天17：00前将考核表报物业集团总经理；从验收第一天起超过8天未整改完毕的每天统计考核结果并于当天17：00前上报物业集团总经理。每月1日物业集团全质办编制上月考核统计表时再报1次。

　　验收合格且卫生达到四星级标准的单元可接收房屋钥匙。

　　第十九条 每期工程竣工当天工程部必须保证通水、电、煤气、电视、电信、智能化和紧急备用电源，完成相关道路、环境配套工程，并取得电梯、消防、煤气验收合格证以及单位（子单位）工程质量验收记录。每项每延迟一天扣工程部经理15元。工程竣工当天开发五部必须保证通邮，每延迟一天扣开发工程五部经理15元。物业集团全质办考核，综合计划部负责监督。

　　实施细则物业公司负责人在工程竣工前一天安排分户验收组对上述设备设施进行验收。公共设备设施分系统进行验收，户内相关部分设施分单元进行验收；其中通煤气、通邮等不能检测的通过查看证明文件进行检查。验收组在竣工前一天将验收结果书面报督导主管，督导主管在工程竣工的当天8：30前将分户验收组报送的验收情况书面报物业集团全质办，物业集团全质办当天将考核统计表报物业集团总经理； 每月1日上报上月考核统计表时再报1次。

　　本条所指竣工时间以该工程施工合同中的竣工时间为准。工程竣工之日经验收组验收为不合格或未完成的项目，每隔10天再验收一次；到下月仍未完成的下月再次进行考核。

　　第二十条 工程部在交楼时间7天前，组织专业清洁公司完成对室内、外立面及门窗等清洁，达到四星级标准交物业集团验收，交楼时间3天前移交物业集团。移交时卫生已达标的，对工程部不予考核，否则每套扣工程部经理5元，物业集团全质办考核综合计划部监督。

　　实施细则物业公司负责人组织分户验收组按照四星级清洁标准设计验收表格，在交楼3天前按四星级清洁标准组织一次验收。验收组在交楼前一天将验收结果书面报督导主管，督导主管在验收的当天8：30前将分户验收组报送的验收情况书面报物业集团全质办，物业集团全质办当天将考核表报物业集团总经理； 物业集团全质办每月1日编制上月考核统计表时再报1次。

　　第二章 工程建设质量管理与考核

　　第五十六条 工程交楼后2个月内，由于施工原因造成的质量问题均由工程部负责。

　　1、楼板出现穿透性裂缝；

　　2、天面、卫生间、阳台楼板出现渗漏水；

　　3、给水管道出现爆管；

　　4、外墙出现开裂、脱落、渗漏；

　　5、阳台栏杆生锈；

　　6、天花及墙面抹灰层开裂、空鼓、脱落；

　　7、房门开裂；

　　8、木地板翘起、接缝不满足规范要求；

　　9、铝合金门窗边渗水。

　　出现上述情况的，每户扣工程部经理5元。

　　第五十七条 由于砖墙砌筑位置误差导致业主索赔的，每发现一户予以工程部经理行政处分。

　　第五十八条 第五十六条至第五十七条由物业集团全质办负责考核，全质办为考核监督部门。

　　实施细则物业公司负责人对照制度第五十六条至第五十七条统计当月"交楼期间维修服务中心维修大队"和客户服务部受理报修情况，未达本条要求的形成统计表于下月1日8：30时前报物业集团全质办；物业集团全质办将物业公司报送的应当被考核的项目列入上月考核统计表于每月1日17：00前将报物业集团总经理。

　　第五章 商品房交付使用管理与考核

>

　　第九十四条 销售部必须在实际交楼30天前牵头组织成立交楼领导小组，并在成立当天召开综合协调会。会议由主管副总裁主持，讨论确定交楼方案（含交楼时间、进度、地点、应收费用、现场布置等内容），明确应售已售物业、应售未售物业、自营物业及应向政府移交的物业。交楼领导小组由公司主管副总裁任组长，销售中心总经理、物业集团总经理任副组长，销售中心、开发中心、研发中心、物业公司、工程部、财务部、合同管理部、招标中心、全质办各派一名负责人为组员。销售部未按规定牵头组织成立交楼领导小组的，每迟一天，扣罚销售部经理15元。本条由物业集团全质办负责考核，综合计划部负责监督。

　　实施细则交楼前30天物业集团全质办直接与该楼盘物业公司负责人联系，了解成立交楼领导小组、召开交楼综合协调会并确定交楼工作方案等工作的完成情况，物业集团全质办根据物业公司负责人反馈的情况将应当被考核的项目列入上月考核统计表于每月1日17：00前报物业集团总经理。

　　第九十五条 销售中心客户服务中心必须在交楼3天前组织成立交楼期间维修服务中心，由销售中心客户服务中心负责人任主任，物业集团全质办一名领导，物业公司一名领导，全质办一名领导，工程部经理任副主任，工程部组织各相关施工单位各

　　派一名负责人为成员。

　　机构下设维修大队、慰问小组及备用维修队伍。备用维修队伍由物业公司组建，维修大队由土建分队、水电分队及装修分队组成，各分队按照已售户数每50户不少于一人的标准配备维修人员。维修大队由工程部项目经理兼任大队长，各相关施工单位派人组成；慰问小组由销售中心客户服务中心、物业公司、销售部有关人员组成。

　　交楼期间维修服务中心存续期限共为15天。从第16至第60天，其职权由物业公司接管。60天后，交楼期间维修服务中心撤消其职能纳入物业公司的日常管理工作。

　　销售中心客户服务中心未按规定组织成立交楼期间维修服务中心的，每迟一天，扣罚销售中心客户服务中心主任15元。工程部未按规定要求组建维修大队的，每迟一天，扣罚工程项目经理15元。维修大队配备维修人员每少一人，扣罚工程项目经理15元；施工单位配备维修人员每少一人，扣罚招标中心合约部责任经理5元。销售中心客户服务中心、销售部、物业公司未按要求组成慰问小组的，每迟一天，扣罚销售中心客户服务中心主任、销售部经理、物业公司负责人各15元。

　　本条由物业集团全质办负责考核，综合计划部负责监督。

　　实施细则交楼前2天物业集团全质办向销售中心客户服务中心负责人了解交楼期间维修服务中心成立情况；向工程部了解维修大队成立情况并通过检查维修大队成员每天的出勤记录检查维修大队的人员配备情况；向物业公司负责人了解慰问小组成

　　立情况。物业集团全质办根据各单位负责人反馈的情况将应当被考核的项目列入上月考核统计表于每月1日17：00前报物业集团总经理。

　　第九十六条 销售中心客户服务中心必须在召开交楼综合协调会当天与物业公司确定交楼期间维修服务中心的办公、待命地点与交楼期间24小时服务热线电话。物业公司必须在交楼前一天完成办公、待命地点的布置与热线安排。

　　销售中心客户服务中心与物业公司未及时确定办公、待命地点与24小时服务热线电话的，每迟一天，扣罚销售中心客户服务中心主任与物业公司负责人各15元。未按时完成现场布置的，每迟一小时，扣罚物业公司总经理15元。

　　本条由物业集团全质办负责考核，综合计划部负责监督。

　　实施细则交楼综合协调会召开当天物业集团全质办直接与该楼盘物业公司负责人联系，了解成立交楼领导小组、召开交楼综合协调会并确定交楼工作方案等工作的情况;交楼前一天物业集团全质办与该楼盘物业公司负责人联系，了解交楼当天维修服务中心办公、待命地点与交楼期间24小时热线服务电话的布置情况。物业集团全质办根据物业公司负责人反馈的情况将应当被考核的项目列入上月考核统计表于每月1日17：00前报物业集团总经理。

　　第九十七条 维修大队必须适当备足材料，按照物业公司日常工作程序完成交楼期间的维修、服务工作，并提供24小时现场服务。在接到报修5分钟内，维修大队必须派人到达现场，并在30分钟内开始施工。维修工程结束前，维修人员不得撤离现场。客户服务中心须对维修大队的全部维修工作进行业主回访。

　　交楼期间维修人员未按时到达现场，每迟到一分钟，扣罚工程部经理15元；维修人员在维修结束前撤离现场的，每提前撤离一小时，扣罚工程部经理15元。经业主书面申请维修人员提前撤离的除外，并将其申请附

　　于维修单背面，作为免于考核的证明。客户服务中心未完成回访的，每查实一户，扣罚客户服务中心主任15元。

　　本条由物业集团全质办负责考核，综合计划部监督。

　　实施细则物业公司负责人负责统计当月未达本条要求的不合格项，形成统计表于下月1日8：30时前报物业集团全质办；物业集团全质办将物业公司报送的应当被考核的项目列入上月考核统计表于每月1日17：00前将报物业集团总经理。

　　第九十八条 交楼之日起15天内，交楼期间维修服务中心必须组织交楼慰问小组对收楼后的客户上门慰问。慰问的内容包括送贺卡，并请客户填写《客户意见征询表》。

　　交楼期间维修服务中心不按本条要求组织交楼后慰问工作的，每发现一户，扣罚交楼期间维修服务中心主任15元。

　　本条由物业集团全质办负责考核，综合计划部负责监督。

　　实施细则维修服务中心设计的《客户意见征询表》的表中应包含是否收到贺卡，楼盘督导主管通过检查业主反馈的《客户意见征询表》检查本条落实情况，于交楼之日起第16天上午8：30前将检查结果书面报物业集团全质办，全质办根据被考核情况当天将考核表报物业集团总经理。物业集团全质办每月1日上报上月考核统计表时再报1次。

　　第一百条 工程部必须在交楼3天前，将经物业公司分户验收合格的全部物业移交销售部，销售部同时将应售已售物业移交物业公司，并委托物业公司与买受人办理验楼手续（销售部负责与物业公司签定前期物业管理服务合同）。工程部必须在交楼3天前，将应售未售物业、自营物业及应向政府移交的物业移交销售中心经营部，由销售中心经营部按《未售物业管理制度》进行管理。

　　工程部、销售部、销售中心经营部、物业公司未按本条要求办理楼宇交接手续的，每迟一天

，扣罚工程部经理、销售部经理、销售中心经营部

　　经理、物业公司负责人15元。如出现特殊情况应及时向集团公司总裁汇报。

　　本条由物业集团全质办负责考核，综合计划部负责监督。

　　实施细则工作任务到期当天由物业集团全质办负责客户服务的主管查看相关移交记录，如到期未按时移交的则继续跟进直至按要求移交为止，全质办根据移交情况按制度进行考核，每月1日编制上月考核统计表时统计上报。

　　第一百零一条 研发中心综合管理部必须在该期楼宇竣工验收30天前向物业公司提供一套施工图，工程部在分户验收合格3个月内按照政府有关物业管理规定将应移交的全套竣工资料及施工合同直接移交物业公司。

　　研发中心综合管理部、工程部未按本条要求提供施工图或移交竣工资料的，每迟一天，扣罚研发中心综合管理部经理、工程部经理15元。

　　本条由物业集团全质办负责考核，综合计划部负责监督。

　　实施细则上述图纸、资料原件移交物业集团档案室存档，物业集团档案室复印二套施工图分别给物业集团全质办和相关物业公司。物业集团全质办在竣工验收前30天时和分户验收满3个月时到物业集团档案室查找上述图纸资料，当天将考核表报物业集团总经理。物业集团全质办每月1日编制上月考核统计表时再报1次。

　　第一百零四条 交楼20天前，销售部必须组织工程部、研发中心设计部对《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》进行讨论定稿，集体会审签发。销售部应在会审结束后3天内将加盖房地产公司公章的上述文本交物业公司，并委托物业公司在办理交楼手续的同时向业主发放。

　　销售部未按本条要求组织审定《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》并交物业公司的，每迟一天扣销售部经理15元。工程部、研发中心设计部未按本条要求参加集体会审并签发的，每迟一天，扣罚工程部经理、研发中心设计部经理15元。

　　本条由物业集团全质办负责考核，综合计划部负责监督。

　　实施细则交楼前20日物业集团全质办向销售部被考核人了解上述文件会审签发情况，交楼前17日物业集团全质办向物业公司负责人了解上述文件移交情况；上述文件移交物业公司后全质办保留一套存档。物业集团全质办根据从被考核人处了解到的情况当天将考核表报物业集团总经理。物业集团全质办每月1日编制上月考核统计表时再报1次。

　　第一百零八条 物业公司与买受人办理楼宇交接手续，必须遵循以下程序：

　　1、物业公司经办人核验买受人或委托人的身份证和《准予入住通知书》；

　　2、物业公司经办人核验无误后，请买受人填写《业主档案》，并签署《业主公约》；

　　3、物业公司经办人请业主领取钥匙并签署《钥匙交接书》；

　　4、物业公司经办人陪同买受人验楼，填写《楼宇情况反馈表》并请买受人签名。物业公司未按本条要求办理楼宇交接手续的，每户扣罚物业公司负责人15元。

　　本条由物业集团全质办进行考核，综合计划部负责监督。

　　实施细则物业公司请买收人填写《业主档案》和签署《业主公约》时必须同时签署《物业服务协议》。交楼期间由督导主管负责检查本条执行情况，发现未达本条要求的当天书面报物业集团

　　全质办，物业集团全质办在每月1日编制上月考核统计表时统计上报。

　　第一百零九条 物业公司必须在交楼前20天，将《住户手册》、《楼宇情况反馈表》、《钥匙交接书》、《业主档案》交物业集团审核，并于交楼前5天印刷完毕。物业公司在买受人办理完楼宇交接手续后，应将买受人相关资料入物业公司未按时将以上资料交物业集团审核，每迟一天，扣罚物业公司负责人15元。物业公司未将买受人相关资料入档的，每发现一件，扣罚物业公司负责人15元。

　　本条由物业集团全质办负责考核，综合计划部负责监督。

　　实施细则交楼前20天物业公司负责人将包括《物业服务协议》在内的上述文本交物业集团全质办，由物业集团全质办呈送物业集团总经理按物业集团总经理批示意见处理；交楼前5天物业公司负责人将一套已经印刷好的上述文本交物业集团全质办备案。全质办根据上述文本报送情况分别在交楼前20天和交楼前5天将考核表报物业集团总经理；物业集团全质办每月1日编制上月考核统计表时再报1次。

　　交楼期间由督导主管负责检查买受人相关资料入档情况，发现不合格项当天书面报物业集团全质办，物业集团全质办在每月1日编制上月考核统计表时统计上报。

物业经理人网 www.pmceo.coM

篇2：小区物业管理工作监督组工作实施细则

　　小区物业管理工作监督组工作实施细则

　　（20**年**月**日工作组成员全体会议通过）

　　根据监督检查工作组职责和**花园物业服务合同相关内容，为了切实做好本小区物业管理的监督检查工作，特制订本工作实施细则。

　　一、人员组成。本工作组成员由业主代表和业委会成员产生，共13名，设组长一名、副组长三名。下设三个小组，分别为安保秩序监督小组、绿化保洁监督小组和公共设施监督小组，每小组4人，各小组组长分别由本工作组副组长兼任。各小组监督检查物业服务范围见附表。

　　二、工作方式。采取现场监督检查、召开工作会议和撰写督查报告等形式进行。

　　三、工作时间。采取固定时间和不固定时间相结合。

　　1、原则上规定每月最后一周的周六为全组人员参加的监督检查固定工作日；各小组每月要自行安排1-2次的不固定工作时间，按照各自的工作内容开展监督检查工作。

　　2、召开会议。

　　（1）每月召开一次本组与物业管理方联席会议，时间安排在工作组固定工作日。会议由本工作组组长主持，会议议题：一工作组通报督查检查情况，督促对方严格履行服务合同约定的义务，按服务质量标准整改存在问题；二物业管理方汇报上月存在问题的整改结果；三、双方共同商讨解决热点和难点问题。

　　（2）每月召开一次工作组例会，会议工作组组长或副组长主持，会议内容主要是研究布置近期工作任务。会议时间另定。

　　四、督察报告。做到每月一报。每月3日前，各小组组长负责将上月的工作情况进行小结并写成书面报告；每月5日前，工作组长负责整理汇总各小组的报告，形成工作组督查月报送交业委会（建议业委会审核后抄送一份给物业管理服务中心）。

　　五、工作纪律和要求。工作组成员以自愿参加为原则，本着无私奉献，服务广大业主的思想，义务做好物业管理的监督检查工作。每个成员在工作组期间，要认真学习和领会国家和区市有关物业管理的法律、法规，熟悉本小区物业服务合同的内容和质量标准，认真、客观的履行职责。工作组组长要负起领导全组工作的责任，副组长协助组长工作，并负责通知本小组成员参加会议和工作时间，带领小组成员开展监督检查工作。因事不能参加工作和会议的，组长要向其中一名副组长说明原因，并指定一名副组长主持本次的工作或会议；副组长要向组长请假；其他成员向本小组组长请假。全年不请假累计3次或因本人原因累计5次不参加本工作组的工作或会议，作自动放弃本工作组成员的身份。

　　各小组监督检查物业服务内容范围

　　安保秩序组

　　1、保安工作制度和岗位责任制是否建立健全。

　　2、保安人员是否按照规定的名额足额配备。

　　3、抽查保安人员是否坚守岗位。

　　4、对小区发生的失窃案件督促物业管理方及时查找原因，落实整改措施，堵塞漏洞。

　　5、小区安防设施运行保养状况。

　　6、小区道路是否畅通，车辆是否按指定车位停放。

　　绿化保洁组

　　1、草坪、花卉、绿篱、数木是否定期修剪和养护。

　　2、定期清理绿地杂草、杂物。

　　3、园林建筑和辅助设施完好无损。

　　4、小区公共场所、电梯、楼道每日是否清扫1次，干净与否。

　　5、生活垃圾每天清运1次。

　　公共设施组

　　1、共用设施日常管理和维修养护。

　　2、小区内公共配套设施完好，运转正常。

　　3、消防设施设备保持完好，可随时启用，消防通道畅通。

　　4、路灯、楼道灯、景观灯等公共照明设备完好率80%以上。

　　5、核查小区水电公摊是否合理、准确。

　　6、对小区公共部位收支情况进行核查。

篇3：关于新修《晋中市物业服务收费管理实施细则》有关问题的说明

　　关于20**新修订的《晋中市物业服务收费管理实施细则》有关问题的说明

　　一、为什么要重新修订《晋中市物业服务收费管理实施细则》？

　　20**年9月14日，山西省住房和城乡建设厅发布了山西省工程建设地方标准《住宅物业服务标准》（晋建标字〔20**〕320号）。为了贯彻执行《住宅物业服务标准》，进一步规范我市物业服务企业物业服务和收费行为，提高物业服务水平，实现物业服务的标准化、规范化和专业化，促进物业服务行业的健康发展，市物价局、市住建局根据《山西省物业管理条例》、《山西省物业服务收费管理实施办法》等有关规定，结合我市实际，对我局20**年印发的《晋中市物业服务收费管理实施细则》进行了修订完善，并重新印发。

　　二、新《细则》有什么特点？

　　新修订的《细则》，贯彻了十八届三中全会有关转变政府职能，简化程序，由管理向治理转变的要求，物业收费重在发挥业主自我管理的积极性，主要有几方面改进：一是新建住宅小区物业收费等级标准由开发建设单位与业主签订售房合同时约定。成立业主委员会的住宅小区，物业服务等级和收费标准由业主委员会与物业服务企业通过物业服务合同约定；二是实现市城区物业服务收费的集中统一管理；三是由通过定调收费标准审核管理变为对物业服务项目、内容、质量进行综合评价，确定物业服务质量等级，市物价、房地产主管部门和物业所在社区联合评定物业服务质量，结合业主对服务质量满意度打分评价，促进物业服务企业在提高服务质量的前提下确定收费标准。同时，明确了物业服务收费的方式，价格管理权限，明确了物业服务收费标准认定备案程序及流程，明确了对中央空调、电梯和二次供水等公用设施设备运行费用的管理。

　　三、物业服务收费是如何确定的？

　　物业服务收费遵循合理、公开、质价相符的原则，按照同居民生活关系程度分别实行政府指导价和市场调节价。

　　１、住宅物业服务收费实行政府指导价，市、县价格主管部门会同房地产主管部门根据当前经济发展水平、群众承受能力、物价上涨等情况适时制定和调整住宅物业服务收费基准价格和浮动幅度。

　　２、非住宅物业服务收费实行市场调节价，由物业服务企业与业主（或物业使用人）根据服务内容和服务标准协商议定服务价格，并在物业服务合同中约定。

　　3、住宅小区内规划配建的露天或地下停车场车辆停放服务费实行政府指导价，收费基准价和浮动幅度由市、县价格主管部门按照定价权限制定并公布。

　　4、其他服务收费实行市场调节价，由双方在合同中约定。

　　四、物业服务收费管理权限是如何划分的？

　　物业服务收费由市、县价格主管部门会同同级房地产主管部门共同监督管理。其中：市城区范围内（含开发区）物业服务收费由原来的市区分级管理改为市价格主管部门会同市房地产主管部门直接管理。

　　五、如何认定物业服务等级和物业服务收费标准？

　　1、物业服务企业对照《山西省住宅物业服务标准》，确定为所服务住宅小区提供的服务等级，报当地房地产、价格主管部门申请服务等级认定；

　　2、物业服务企业按照认定后的服务等级，对照《晋中市住宅物业服务指导价格》，与建设单位或业主委员会协商议定物业服务收费并签订《物业服务协议》，报当地房地产、价格主管部门备案；

　　3、物业服务企业按照经认定、备案后的服务等级、收费标准，为业主提供服务，收取物业服务费。

　　实施前期物业服务的物业服务企业，其服务等级、收费标准须报当地房地产、价格主管部门认定；由业主大会或业主委员会选聘物业服务企业的，物业服务等级和收费标准，报当地价格、房地产主管部门备案。保障性住房的物业服务收费标准须报当地价格、房地产主管部门核准。

　　对前期物业的管理，由原来的事前核准，改为事前认定和动态管理相结合。即物业服务企业按照承诺的服务等级、服务内容、收费标准备案后，价格、房地产主管部门将定期对照《山西省住宅物业服务标准》，通过现场核实服务内容、业主问卷调查服务质量、综合打分等形式评定服务等级。对物业服务企业提供的服务达不到物业服务约定等级的，按照优质优价的原则，相应降低物业服务企业收费标准。

　　六、包干制物业服务成本有哪些因素构成？

　　物业服务成本主要由以下几个方面组成：

　　1、 物业服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费；

　　2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

　　3、物业服务区域清洁卫生费用；

　　4、物业服务区域绿化养护费用；

　　5、物业服务区域秩序维护费用；

　　6、物业服务企业办公费用；

　　7、物业服务企业固定资产折旧；

　　8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

　　9、经业主委员会同意的其它费用。

　　物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当由住宅专项

维修资金予以列支，不得计入物业服务成本。

　　七、市城区如何进行服务等级认定和收费标准备案？

　　1、物业服务企业对照《山西省住宅物业服务标准》，确定为所服务住宅小区提供的服务等级，报市住建局、市物价局申请服务等级认定；

　　2、物业服务企业按照认定后的服务等级，对照《晋中市住宅物业服务指导价格》，与建设单位或业主委员会协商议定物业服务价格并签订《物业服务协议》，报市物价局、市住建局备案。物业服务企业按照经认定、备案后的服务等级、服务价格，为业主提供服务，收取物业服务费。

　　八、如何对中央空调、电梯和二次供水等设施设备的运行费用进行管理？

　　配备有中央空调、电梯和二次供水等设施设备的物业，其运行费用应当由业主或物业使用人支付，物业服务企业代收代管。运行费用包括设备维护费用、直接物质消耗费用及相关检测检验费用，不得有利润，由业主、业主委员会与物业服务企业协商议定并在合同中约定。对于这部分收支，物业服务企业应单独列账，专款专用，滚存使用，每年定期公布收支账目，接受业主监督。

　　住宅小区内存在二次供水系统的，物业服务企业可以按用水量向业主收取二次供水加压费。二次供水加压费包括：用于二次供水的电费、设施维修费等；不包括小区内的公共用水。

　　业主委员会或业主大会成立前，住宅物业的电梯运行维护费和自来水二次加压费实行政府指导价，收费标准须报价格主管部门核准。

　　九、物业服务企业代有关部门和企业向业主收费有哪些规定？

　　物业服务区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视、环卫等单位应当向最终用户收取有关费用。最终用户是指接受上述服务的最终分户使用人。

　　任何单位不得强制物业服务企业代收前款规定费用，也不得因物业服务企业拒绝代收前款规定费用而停止提供服务。

　　物业服务企业接受委托代收费用的，必须严格按照政府规定的价格执行。公共用水、用电费用及损耗计入物业服务费成本，物业服务企业不得加价、加量向业主收费。代收手续费由委托单位支付，收费标准由双方合同约定。

　　十、住宅小区内停车服务收费是如何规定的？

　　住宅小区内设有规划专用停车场（位）的，可按照《山西省机动车停放服务收费管理实施细则》，向业主或车位使用人收取车辆停放服务费。服务费标准由物业服务企业、业主或车位使用人在当地价格主管部门公布的指导价范围内合同约定。

　　未列入住宅小区规划的停车场或在小区内道路、空地上设置停车位并收费的，必须征得业主大会同意，收费收入要单独列账，开支范围除支付必要的管理成本和税费外，应按照业主大会的决定用于补充小区房屋共用部位、共用设施设备的日常维护或存入住宅专项维修资金专户，收支情况每年不少于一次向业主公布，接受业主监督。

　　业主具有非住宅产权的独立车库，收取物业服务费后，不得重复收取车辆停放服务费。

　　十一、如何监督物业服务企业的收费行为？

　　物业服务等级和收费实行公示制度。主要分两部分内容：

　　1、物业服务企业应当在服务区域内显著位置和收费地点设置公示栏，公示物业服务等级、服务内容和收费标准。公示栏由当地价格主管部门监制，并公布价格、房地产主管部门的监督电话。

　　2、物业服务企业利用小区物业共用部位、共用设施设备及场地进行经营性活动的收费收入要单独列账，定期公布收支账目，接受业主监督。

篇4：物业公司经营管理责任协议书实施细则

　　物业公司经营管理责任协议书实施细则

　　一、目的

　　规范《经营管理责任协议书》考评工作，确保公平、公开、公正考评各管理处的经营效果和服务质量。

　　二、适用范围

　　适用于物业公司各管理处的考评工作。

　　三、负责管理部门

　　由总经理室及各部门负责人组成考评领导小组，负责指导考评工作的实施，人事行政部为考评工作的管理部门。

　　四、职责

　　人事行政部：

　　①负责员工流动率的计算；

　　②组织工作配合度的计分；

　　③平时检查扣分汇总；

　　④季末组织检查；

　　⑤发布各季度及年度考评信息。

　　财务部：

　　①节约指标的半年度及全年度的计算；

　　②收费率的年度计算；

　　工程部：

　　①负责各小区公共水、电表的抄表核对工作；

　　②针对各小区设备、设施管理维修、保养工作进行考评；

　　③对小区绿化管养工作进行考评。

　　质管部：

　　①负责每年两次的业主满意度调查的组织实施、统计；

　　②投诉率的统计；

　　③治安秩序项的统计；

　　④日常检查的奖罚建议。

　　五、实施过程

　　1、平时检查：根据《奖罚计分项》以质管部日常检查为主结合考评工作领导小组成员抽查。每月报人事行政部汇总，检查中若相关责任人违反公司的其他规章制度者，除按《奖罚计分项》扣分外还需按制度处罚；

　　2、每季季末由人事行政部组织总经理室成员、片区主任，各部门负责人等依据《管理处工作检查评分表》、《保安工作检查评分表》、《保洁工作检查评分表》、《绿化工作检查评分表》、《机电工作检查评分表》、进行为期二天的查检。各管理处各工种的得分总和（满分为500分）再折算成季末检查分（），小数点后保留二位数。

　　3、每季末由人事行政部组织各职能部门负责人及片区的上级领导根据《各职能部门评分表》、《领导评分表》对各管理处总行评分。再折算成工作配合度分值（+）；

　　4、每年6月25和12月25日起由质管部组织各片区及管理处等依据《业主满意度调查表》进行交叉随机抽查，统计各管理处业主满意度。300户以下的小区每次抽查40%业主；300户～600户小区每次抽查30%业主；600户以上小区每次抽查20%业主，同一年度不得重复抽查同一业主。

　　六、本《经营管理责任协议书》在实施过程中有不妥之处，敬请各管理处提出宝贵的意见或建议，以便及时修订完善。本《经营管理责任协议书》的最终解释权为公司考评领导小组。

　　物业公司

　　二○**年三月十六日

篇5：X小区上调物业费实施细则

　　zz小区上调物业费实施细则

　　根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《北京市物业管理办法》、《金地**前期物业管理服务合同》等相关内容，由**物业管理处组织召开业主会议，并邀请政府相关部门监督、指导工作，针对物业费上调事宜，采用书面征询意见的形式进行表决。

　　一、前期协调：

　　由物业公司提供近两年物业财务收支报告，连同《关于金地**上调物业费的公告》在小区公告栏进行张贴，正式启动上调物业费程序。

　　二、投票箱封箱：

　　1.邀请政府相关部门、社区民警、业主代表对封箱过程进行监督；

　　2.安排专人对整个封箱过程进行拍照、录像；

　　3.对所有票箱张贴封条并拍照；

　　4.所有参与封箱人员现场在封条上签字，由物业公司加盖公章；

　　5.投票箱钥匙由政府相关门及物业公司共同管理。

　　三、征询方式：

　　1.由物业公司员工将意见征询表书面文件入户送达，业主签字表决，投入投票箱。

　　2.物业公司员工将选票书面文件以挂号信、传真、快递等方式送达，业主对事项表决后可以以挂号信、传真、快递方式及电子邮件加电子签名的方式返回意见。

　　3.由物业公司员工电话联系不常住业主，在电话中沟通表决事项，通过电话录音进行确认。

　　四、征询过程：

　　1.所有意见征询表由业主表决后自行投入投票箱，或委托物业公司员工投入投票箱，以上两种方式均有效。

　　2.征询方式：

　　1）入户送达：

　　相关细致问题由物业人员现场解答。

　　2）快递、传真送达：

　　通过电话与业主简要沟通表决事项，然后详细记录业主地址，统一登记并发送，由专人每天进行统计，并设定回票时间。

　　3）电话征询：

　　通过电话与业主沟通，征求其表决意见，并录音。

　　五、征询结束封箱：

　　1.征询结束后，封闭票箱投票口，防止选票遗失。

　　2.封存票箱，由物业公司管理，业主代表监督。

　　六、开箱

　　1.邀请政府相关部门、社区民警、业主代表对拆封过程进行监督。

　　2.对箱内选票统一清点，确保无遗漏或留存。

　　3.对整个拆封、清点选票及验票唱票过程进行拍照、录像留存。

　　七、验票表决

　　1.邀请房管科、片区民警对整个验票过程进行监督。

　　2.邀请业主代表对整个验票过程进行监督。

　　3.物业公司相关人员参加并监督。

　　4.对整个验票、唱票过程进行录像。

　　5.张贴、公示选票结果。

　　八、公示表决结果

　　物业公司公布表决结果。

　　管理处收支明细表

　　项目名称：**管理处单位:万元

　　管理处收支明细表

项目	20**年 实际金额	20**年 实际金额
一、管理处收入	544.25	556.93
1.管理费收入	460.40	474.01
2.停车收入(不含地下车位租金收入)	64.11	66.92
3.其他	19.74	16.00
二、管理处成本	565.54	586.71
1.管理人员工资、社会保险和福利费等	379.37	368.87
2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用	93.26	112.66
3.物业管理区域清洁卫生费用	21.05	17.25
4.物业管理区域绿化养护费用	1.24	14.46
5.物业管理区域秩序维护费用	3.09	8.73
6.管理、办公及其他费用(包含员工食堂补贴，食堂宿舍设备更新及维修、社区文化及行政办公支出如：电话费、网络费、交通费、表单印刷、固定资产维修和采买更新等)	31.15	29.46
7.物业服务企业固定资产折旧	5.22	2.62
8.物业共用部分及公众责任保险费用	1.77	2.03
9.税金	29.39	30.63
三、管理处结余	-21.29	-29.78

　　负责人：

　　管理处收支明细表

　　项目名称：**管理处单位:万元

项目	20**年预算金额
一、管理处收入	579.16
1.管理费收入	494.84
2.停车收入(不含地下停车租金收入)	70.32
3.其他	14.00
二、管理处成本	625.14
1.管理人员工资、社会保险和福利费等	380.32
2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用	137.03
3.物业管理区域清洁卫生费用	15.82
4.物业管理区域绿化养护费用	0.20
5.物业管理区域秩序维护费用	8.39
6.管理、办公及其他费用(包含员工食堂补贴，食堂宿舍设备更新及维修、社区文化及行政办公支出如：电话费、网络费、交通费、表单印刷、固定资产维修和采买更新等)	45.36
7.物业服务企业固定资产折旧	4.00
8.物业共用部分及公众责任保险费用	2.17
9.管理酬金	-
10.税金	31.85
三、管理处结余	-45.98

　　负责人：