物业管理手册:项目所在公司物业管理职能

　　物业管理手册：项目所在公司的物业管理职能

　　1.执行法律法规及管理公司关于物业管理的制度

　　1.1 负责执行管理公司在物业管理职能的总体经营决策，接受管理公司在物业管 理范围的监督和考核。

　　1.2 负责以物业管理条例规定形式选聘物业管理企业，签订书面前期物业服务合 同。

　　1.3 负责按照国家法规要求向物业分公司提供物业管理用房。

　　1.4 负责组织物业分公司接管物业项目，保证移交物业产权清晰、质量合格。

　　1.5 按照国家规定的保修期限和保修范围，负责承担物业的保修责任。

　　1.6 负责及时、足额向物业分公司支付所有未售出空置房屋的物业管理费和维修 基金。

　　1.7 负责在销售物业之前制定业主临时公约，向物业买受人出示和说明。

　　2.对物业分公司实施监管

　　2.1 负责对物业分公司实施管理，提供资源支持，对物业管理成本、进度、质量等经营状况负责。

　　2.2 负责对物业分公司财务实施垂直管理，控制物业管理总成本。

　　2.3 负责与物业分公司签订目标管理责任书，确定物业管理考核目标，定期对物业分公司进行业绩考评。

　　2.4 负责物业分公司总经理、副总经理、总经理助理、物业管理处（园区）主任的招聘、薪酬、人事任免事项。其中总经理须通过管理公司行政部及物业管理部面试，总经理、副总经理、物业管理处（园区）主任须按《AU* 集团行政管理制度汇编》第一部分第二章"聘用权限"第 2 条办理后方可 进行任免。

　　3.对物业分公司的支持

　　3.1 负责为物业分公司提供物业启动费及相关的资源支持。

　　3.2 负责对物业分公司提供必要的房地产相关业务培训。

　　3.3 负责审核、支持和监督物业分公司对外开展物业管理业务承接。

物业经理人网-www.Pmceo.com

篇2：物业管理手册:物业分公司职能

　　物业管理手册：物业分公司职能

　　1.执行法律法规及管理公司、项目所在公司的物业管理制度、文件及指令

　　1.1 遵照法律法规要求开展物业管理业务。

　　1.2 接受项目所在公司的领导，与项目所在公司签订物业管理目标责任书，并 确保实现。

　　1.3 执行管理公司颁布的物业管理制度及管理公司物业管理部下发的关于业务 要求的文件；为物业管理部提供物业管理工作的信息；接受物业管理部的 业务决策和指导。

　　2.内部建设

　　2.1 依照管理公司物业管理制度、项目所在公司在物业管理方面的要求制定适 合的物业管理体系文件，作为整体物业管理系统文件的延伸，并持续审核 与改进，不断优化作业流程与组织架构。

　　2.2 负责本公司内设部门的组建，制定各岗位职责，组织人员招聘，决定中层 以下(含)级别人员录用。

　　2.3 执行集团、管理公司的培训制度，对员工的培训效果负责。

　　2.4 将目标责任书中的目标分解并下达到部门、岗位，建立计划管理体系加以 落实。

　　3.成本控制

　　3.1 负责本公司范围的经济测算及收支控制。

　　3.2 负责开展多种经营，提高经济效益。

　　3.3 通过合理节能、优化管理等手段降低管理成本。

　　4.项目开发配合

　　4.1 负责项目所在公司开发项目的物业前期介入工作，包括方案设计、施工图设计、工程施工、营销及销售过程的参与和配合；配合项目所在公司对相 关配套设施进行招商和管理、参与监管施工质量、配合销售开盘等。

　　4.2 负责物业项目保修期限内的保修协调和跟踪。

　　4.3 协助项目所在公司处理紧急情况。

　　4.4 在管理公司、项目所在公司委托的情况下，负责代理发展商产权物业的管理、控制、经营和服务。

　　4.5 向项目所在公司提供开发过程中发现的与产品质量相关的各种信息。

　　5.前期物业服务

　　5.1 负责编制物业管理方案，并负责物业管理项目的承接与物业服务合同签订。

　　5.2 负责拟定物业项目接管验收工作计划，并负责组织实施。

　　5.3 负责拟定新物业项目的入伙工作计划，并配合项目所在公司实施。

　　6.日常服务提供

　　6.1 全面负责项目的物业管理日常工作。

　　6.2 按管理公司物业管理制度要求落实日常服务三级检查制度，建立质量统计 分析机制。

　　7.品牌推广及市场开拓

　　7.1 在物业管理部的指导下，参加国家有关物业管理方面的评比。

　　7.2 结合项目要求，推广万品牌。

　　7.3 在项目所在公司批准、物业管理部指导下，开拓物业管理市场。

　　8.沟通与协调

　　8.1 协助召开首届业主大会，协调与业主委员会的关系。

　　8.2 定期组织顾客满意度调查，协助物业管理部组织的第三方顾客满意调查。建立并落实回访制度。

　　8.3 加强与当地政府机关、项目所在公司、物业管理部的信息交流，传递法律法规、市场动态、典型案例、重大事件、日常工作状况、经营情况等信息。

篇3：物业管理手册:物业分公司职能部门设置

　　物业管理手册：物业分公司职能部门设置

　　各物业分公司必须按本手册规定设置职能部门，因当地情况特殊，需要变更部门职能、部门名称或新增职能部门时，必须事先呈报项目所在公司审核、管理公司物业管理部批准。

　　本章节对行政人事部、品质部、财务部、管理处必须具有的职能作了规定。各物业分公司的组织架构及岗位设置必须遵守"责任清晰、设置规范、机构精简、运作高效"组织建设原则，可根据实际需要安排其它职能或设置其它职能部门（如工程部、物业部、经营部等），根据这些职能划分进行机构、岗位设置。如公司规模较小，可将部门职能设置在管理处，尽量精简机关的行政机构。

　　各物业分公司的体系文件应根据本手册规定，对组织架构、部门、岗位职责有更细化的描述和规定。

　　组织机构、部门及岗位设置须按本手册要求获得批准。

　　1.行政人事部必要的工作职能

　　1.1沟通与协调

　　1)设置专责人员负责与管理公司物业管理部、项目所在公司对接沟通与协调，及时传达相关信息。

　　2)负责建立并实施本公司内部员工的沟通与协调机制。

　　1.2目标、计划管理的落实

　　1)协助总经理编制本公司年度工作计划。

　　2)根据本手册中的计划管理要求落实业务工作计划在各部门各岗位的运用。

　　3)监督各部门、岗位计划实施效果。

　　4)监督各级主管人员对计划的考核情况。

　　5)协助总经理监督各部门责任目标完成情况，监控本公司责任目标完成进度。

　　1.3其它常规业务参考如下

　　1)制订并完善公司相关工作管理制度；

　　2)协助公司总经理规划并培育公司企业文化体系；

　　3)负责组织召集公司大会、行政办公例会及各项专题会议；

　　4)负责公司行政文件的拟定、登记、发放、归档及公司印章的保管和使用；

　　5)负责公司工商执照、资质等级的申办、年审、变更、补办、注销等工作；

　　6)负责公司车辆、办公设备、员工餐厅(公司机关)、员工宿舍等行政管理工作；

　　7)负责公司对外联络及宣传；

　　8)负责员工的招聘、入职、离职、人事异动；

　　9)负责对人力资源进行规划、预测、信息收集及数据统计；

　　10)负责员工档案的建立及劳务合同的管理；

　　11)负责公司员工考勤、工资、福利及保险管理工作；

　　12)负责公司行政档案、行政文书的管理。

　　2.品质部必要的工作职能

　　2.1建立、维护和改进公司管理体系

　　1)根据本手册要求协助总经理建立和细化各方面的文件，形成完整的体系文件。

　　2)落实体系文件在各职能部门、岗位中运行。

　　3)组织内部审核，协助总经理进行管理评审，具体配合物业管理部进行监督审核。

　　4)对于体系中发生的涉及管理公司物业管理部权限的问题应及时通过行政人事部向管理公司物业管理部反映。

　　2.2负责实施品质培训

　　1)编制总体培训计划并组织落实。

　　2)监督各部门、专业的培训实施情况。

　　3)对总体培训效果负责。

　　2.3负责质量监督与改进

　　1)根据本手册9.2要求落实三级检查机制，具体负责实施本公司月检，监督周检、日常检查实施情况。

　　2)负责总体质量统计分析，监督、指导各专业的质量统计分析。

　　3)负责纠正与预防措施的跟踪验证。

　　2.4方案的落实与调整

　　1)跟踪被批准的方案实施情况。

　　2)协助总经理定期评审方案的适宜性，以及对方案进行评审和调整。

　　2.5其它常规职能参考如下：

　　1)按照与公司签订的《目标管理责任制》的要求完成本部门责任目标。

　　2)负责本部门相关招标工作，参与非工程类的业务分包、供方的评价与选择。

　　3)负责定期分析顾客投诉信息，并组织重大投诉的处理。

　　4)负责组织顾客满意度调查工作。

　　5)负责搜集物业行业法规及其它信息并及时反馈。

　　6)负责组织公司创优评先活动。

　　3.财务部职能

　　3.1根据国家有关财经法规、政策、制度，制定公司财务管理制度和会计核算办法；

　　3.2按照与公司签订的《目标管理责任制》的要求完成本部门责任目标；

　　3.3负责组织编制公司年度收支预算计划；

　　3.4实行全面预算管理，组织和监督各项资金的收支情况，保障资金供给；

　　3.5按月、季、年定期编制会计报表并按季度编写财务情况说明书；

　　3.6定期开展经济活动分析，提出改进意见,为总经理决策提供真实可靠的会计信息；

　　3.7对公司各部门及下属基层单位进行财务监督和指导；

　　3.8负责经济合同的财务审核工作,参与供方的评价与选择；

　　3.9负责公司成本控制和管理，并定

期分析成本细项；

　　3.10负责组织经济合同的评审，建立合同台帐；

　　3.11办理现金收付和银行结算业务；

　　3.12负责公司采购的预、决算审核工作；

　　3.13负责公司固定资产与低值易耗品管理及清查工作；

　　3.14负责财务档案的管理工作；

　　3.15制订本部门业务培训计划，并组织实施；

　　3.16配合外部和内部的财务审计工作；

　　3.17负责与财务、税务、银行、工商等部门和客户的沟通联络。

　　4.管理处

　　4.1按照与公司签订的《目标管理责任制》的要求完成部门责任目标；

　　4.2负责制定本部门年度、月份工作计划，并组织实施；

　　4.3按照公司管理体系的标准和要求，持续改进管理服务工作质量；

　　4.4负责辖区内的绿化、清洁、消杀日常管理；

　　4.5负责辖区内的公共秩序维护、车辆、消防日常管理；

　　4.6负责辖区内房屋本体、公共设施设备的日常维修养护，提供有偿维修服务；

　　4.7负责辖区内各项费用的收缴工作

　　4.8负责辖区内房屋装修管理；

　　4.9负责日常接待和客户投诉的处理；

　　4.10负责业主档案和本部门物业管理运作档案的管理；

　　4.11负责与业主委员会的沟通、协调；

　　4.12负责实施社区文化活动；

　　4.13负责制订本部门业务培训计划并组织相关人员实施；

篇4：物业管理专家团主要职能

　　物业管理专家团主要职能

　　为保证本公司质量管理标准的实现及更有力地推行"星级生活服务"，本公司将以各专业部门技术和人力支持，结合物业管理服务实际需要，组建"北埠雅园"物业管理专家团。负责定期赴"北埠雅园"现场进行监察支援。并根据现场发现问题，及时、针对性的提出整改建议和纠正、预防措施。主要职能如下：

　　1根据管理处主任及每次考察、评审所传递、获得信息，凭借丰富管理经验为"北埠雅园"度身订造一整套物业管理实施方案，完成合同约定的各项工作内容。

　　2定期与"北埠雅园"发展商、业主委员会沟通，收集和处理有关问题。

　　3负责解决物业管理工作中的重点和难点。

　　4定期对管理处进行全方位考核，并提出整改意见。

　　5对管理处主任的工作予以考察、评价和完善。

篇5：物业管理公司主要职能

　　物业管理公司主要职能

　　一、**物业管理公司主要功能：

　　1.作为MM房地产对外的主要窗口，也是业主与MM房地产的联系渠道；

　　2.协调管理处与业主或住户的关系；

　　3.代表业主向公司反映意见，代表公司向业主传达管理方的精神；

　　4.为业主提供全方位的配套服务；

　　二、目的：

　　1.最大限度地满足业主或住户的生活要求，使业主或住户住得放心；

　　2.解决业主日常生活及使用物业过程中遇到的问题；

　　3.通过对进出小区人员及物品的管控，有效地降低小区罪案的发生；

　　4.通过对业主使用物业的指引及管理，能最大限度地使物业保值甚至增值，从以达到物业管理的目的；

　　5.通过对小区内公共设施进行定期养护，保证业主或住户充分享用物业的最大功能。

　　三、职责范围：

　　（一）办公室

　　1.统筹计划管理处各部门工作的分配安排；

　　2.负责与各公司（部门）的工作协调与沟通；

　　3.跟进会所范围内的商铺租赁手续；

　　4.收发并整理管理处对外及外来文件；

　　5.每月汇总管理处各部门员工的考勤；

　　6.每月核对各部门领料记录；

　　7.向各部门传达经理室下达指示或向经理室汇报各部门情况；

　　8.整理收楼资料，建立及管理业主资料档案；

　　（二）各区管理处

　　1.办理业主收楼手续；

　　2.办理业主所需的各类服务申报手续；

　　3.办理装修申请及各类出入证手续；

　　4.办理业主日常项目申报等有关手续；

　　5.有偿服务的咨询及办理有关手续。

　　6.协助业主处理日常生活中遇到的问题。

　　7.接待来访单位或个人及其来电（函）；

　　8.接收及记录业主报修工程项目，并落工程单到各有关部门；

　　9.监督并反馈业主工程检修问题的处理进度及结果；

　　10.管理未收楼单位或已收楼单位留下的门匙；

　　11.接听业主日常来电咨询，并落工程单跟进；

　　12.协助财务部处理有关业主缴（欠）费事宜；

　　（三）清洁绿化部

　　1.负责对小区的公用娱乐设施、公园、道路、车站、公共楼梯间、楼宇外墙、样板房等地的卫生清洁工作；

　　2.对未收楼的单位进行日常养护工作；

　　3.负责行政办公楼的日常清洁；

　　4.看管样板房，防止室内饰物被窃或破坏；

　　5.负责清运小区淤泥、垃圾；

　　6.为业主或住户提供家居清洁、灭鼠灭蚊、收送洗衣等有偿服务（暂未有）；

　　7.服务过程中，听取客人意见，及时向上级汇报并反馈有关部门；

　　8.定期对全区公共场所进行灭"四害"工作；

　　9.积极、认真地完成上级交办的各项任务。

　　（四）工程维修部

　　1）水电维修组

　　1.保持小区内水、电等资源的供给与管理及其工程的养护与维修；

　　2.对小区内机电、消防、配电房、水泵房等设施、设备进行操作管理、维修、保养等工作；

　　3.负责协助小区的通讯设备、有线电视天线的维修保养和故障检修；

　　4.对管理处各部门传达或本部巡查发现所得有问题的公共设施进行检修；

　　5.与相关部门保持良好关系，及时处理相关问题；

　　6.定期巡查区内设备房设备用及各游乐设施的运行情况，并认真做好巡查记录和值班记录；

　　7.每月抄录住宅单位水电表，进行月度水电耗用分析对比，及时发现并杜绝浪费现象；

　　8.保持值班室、配电房、加压泵的清洁、设备保养及维修等；

　　9.确保各苑区的电房设施、公用设备的运行、维修和保养工作有序开展，并在紧急情况下及时派遣相关工作人到现场排除故障；

　　10.遇到突然停电或其它突发性事故时，迅速赶往现场，保持镇定，按操作规程及时排除故障或采取有效的应急措施，及时处理问题；

　　11.积极、认真地完成上级交办的各项任务。

　　2）土建给排水维修组

　　1.严格遵守公司（部门）规章

制度，维护公司（部门）利益，工作中按实际情况、实事求是地为业主解决问题；

　　2.在业主收楼前提前介入社区的管理工作，协助各部门对社区的管理，使业主的交楼工作能顺利进行；

　　3.对小区物业进行维修、部分安装、修改工程的计划、组织施工、进度跟进、质量监督；

　　4.定期与管理员陪同业主到楼宇现场进行验收交接工作，并对物业手尾工程进行跟进；

　　5.负责跟进各部门传达或巡查发现的小区公共设施问题及收楼后业主提出的物业更改工程，组织各施工部门施工及按实际情况制订施工时间；

　　6.定期组织相关部门对小区内公共道路、设备设施、暗藏管网、给排水系统等进行维修工作；

　　7.跟进工程过程中保持与业主或各区管理处联系，及时反馈工程情况，从而降低投诉率；

　　8.积极、认真地完成上级交办的各项任务。