对外委托服务运作程序
一、目的
规范公司的对外委托服务工作。
二、职责
1、对外委托服务的审核、组织工作。
2、公司总经理对外委托服务的审批。
三、程序要点
1、物业管理处对外委托服务的分类
(1)对外委托维护、检查、检修、校准服务。
(2)对外工程发包。
(3)对外劳务委托。
(4)对外管理委托。
2、对外委托服务的申请程序
(1)使用部门认为本部门工作有对外委托服务需要时,应当填制《对外委托服务申请表》,申请表的填制要求如下:
a)对外委托的理由;
b)对外委托的要求,包括项目名称、范围、费用预算。
(2)填制完毕申请表后,尚应附录各种必要附件,如:
a)合同样本;
b)分供方的必要材料等。
3、对外委托服务的审批程序
(1)使用部门负责人应当在《对外委托服务申请表》上加注自己的意见,同意后上报公司总经理。总经理将在接报后的3个工作日内对申请进行审批。
(2)批准后的《对外委托服务申请表》应当根据《分供方评审与管理运作程序》对分供方进行评审。
(3)总经理依据评审结果选择合格分供方签订对外委托服务合约。
4、对外委托服务的质量监控与成果验收
(1)提出申请部门负责人负责对外委托服务履约过程中的质量监控和最终成果验收。
(2)对外委托服务结束后,申请部门负责人应当依据验收结果编制出验收报告书,报总经理审批作为费用结算的依据之一。
(3)对验收不合格或有缺陷的外委服务应当作如下处理:
a)退货、返工;
b)要求赔偿;
c)让步接受--要求对方降价处理。
5、《对外委托服务申请表》、《验收报告》、《分供方评审报告》、质量监控记录等在对外委托服务结束后由公司统一归档永久保存。
四、记录
(1)《对外委托申请表》
(2)《对外委托服务整改通知单》
篇2：物业管理对外委托服务作业程序
一、目的
规范公司的对外委托服务工作。
二、适用范围
适用与物业部对外委托服务工作的管理。
三、职责
1、各部门负责人负责对外委托服务的审核、组织工作。
2、公司总经理负责对外委托服务的审批。
四、程序要点
1、物业部对外委托服务的分类
(1)对外委托维护、检查、检修、校准服务。
(2)对外工程发包。
(3)对外劳务委托。
(4)对外管理委托。
2、对外委托服务的申请程序
(1)使用部门认为本部门工作有对外委托服务需要时,应当填制《对外委托服务申请表》,申请表的填制要求如下:
①对外委托的理由;
②对外委托的要求,包括项目名称、范围、费用预算。
(2)填制完毕申请表后,尚应附录各种必要附件,如:
①合同书样本;
②分供方的必要材料等。
3、对外委托服务的审批程序
(1)使用部门的负责人应当在《对外委托服务申请表》上加注自己的意见,同意后上报公司总经理。总经理将在接报后的3个工作日内申请进行审批。
(2)批准后的《对外委托服务申请表》应当依据《分供方评审与管理标准作业程序》对分供方进行评审。
(3)总经理依据评审结果选择合格分供方签定对外委托服务合约。
4、对外委托服务的质量监控与成果验收
(1)提出申请的部门负责人对外委托服务履约过程中的质量监控和最终成果验收。
(2)对外委托服务结束后,申请部门负责人应当依据验收结果编制出验收报告书,报总经理审批作为费用结算的依据之一。
(3)对验收不合格或有缺陷的外委服务应当作如下处理:
①退货、返工;
②要求赔偿;
③让步接受——要求对方降价处理。
5、《对外委托服务申请表》、《验收报告》、《分供方评审报告》、质量监控记录等在对外委托服务完全结束后由公司统一归档永久保存。
五、记录
1、《对外委托申请表》
2、《对外委托服务整改通知单》
六、相关支持文件
《分供方评审与管理标准作业程序》
七、附录
1、《委托银行收缴协议书》
2、《委托供电协议书》
3、《委托供水协议书》
4、《委托供气协议书》
篇3：如何成立业主委员会及业主委员会如何运作问与答
如何成立业主委员会及业主委员会如何运作问与答
问：为什么要成立业主大会?
答：有了业主大会之后，才可以选择、解聘物业管理公司;才可以选举、更换业主委员会委员;决定物业管理费水平，监督规范物业管理公司的行为;获得小区物业规划资料，了解会所、停车场、天台、花园的产权及决定专项维修资金使用、续筹方案;等等。如果没有业主大会，上述权利均无法实现。(详见《物业管 理条例》第11条)
问：业主委员会和业主大会的关系?
答：业主大会是一个决策权力机构，业主委员会是其执行机构，执行业主大会的决定。如果没有业主大会的授权，业委会无权独立作出重大决策，这样保证了小区事务的权力掌握在全体业主手中，而不会被部分人所控制。(详见《物业管理条例》第12、15条)
问：小区业主在业主大会上享有那些权利?
答：下列重大事项必须全体业主投票并需整个物业管理区域内2/3以上投票份额同意才有效：(1)制定修改业主公约、业主大会议事规则;(2)解聘和选聘物业管理企业;(3)物业维修基金的使用和续筹等方案的决定。
也就是说，小区内的重大事项决定权在全体业主手中，业主委员会或者业主无权代表全体业主决定重大事项。(详见《物业管理条例》第12、15条)
问：业主大会和物业管理公司的关系?
答：业主委员会代表业主与业主大会的选聘的物业管理公司签订《物业服务合同》。业主大会和物业管理公司的关系并不是对立、水火不相容的,而是平等、互利、共赢的一种合同关系。(详见《物业管理条例》第35条)
问：如何选聘物业管理公司?
答：业主大会授权业主委员会组织招标，通过招标方式选聘具有相应资质的物业管理公司，但有下列情形的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业：投标人少于3个或者住宅规模较小的。
根据粤建房字[20**]117号《广东省建设厅关于贯彻〈物业管理条例〉有关问题的通知》的规定，“住宅规模较小”是指房屋建筑面积等于或少于5万平方米的住宅项目(包括同一物业管理区域内非住宅的房屋建筑面积)。
有关招标投标的具体操作，可以参见《招标法》等法律及当地房管部门的知道资料。
问：业主大会、业主委员会的工作经费从哪里来? 业主委员会委员是否有报酬?
答：业主大会、业主委员会的工作经费通常包括基本办公设备购置费用(如办公桌、档案柜等)、文件宣传资料复印制作费用、办事人员、业委会委员的基本工作补贴(如交通、手机)。
工作经费及业委会委员的报酬的承担方式由业主大会决定，一般有2种情况：1、由全体业主按照房屋建筑面积比例凑集、分担，具体的凑集方法在业主公约或业主大会议事规则中规定。2、与物业管理公司签订《物业服务合同》时，约定该工作经费及业委会委员的报酬由物业管理公司承担。(详见《业主大会规程》第35条)
问：法律、法规、政策对发展商配置物业管理用房有什么要求?
答：1、《物业管理条例》第30条规定，建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。《广州市物业管理办法》第32条规定，建设单位应当按物业总建筑面积千分之二比例提供物业管理专用房，最低不得少于50平方米。
2、根据《物业管理条例》第38条规定，发展商配置物业管理用房必须是有产权、符合规划的房屋，而临时的房屋、没有规划依据的房屋(如在架空层临时搭建的房屋)均不属于法定的物业管理用房。
发展商配置物业管理用房已经成为发展商开发小区房地产项目的法定成本之一。
问：小区里的会所和地下、架空层停车场是否属于全体业主?
答：按照规定，如果会所和停车场建筑面积没有计入公共面积(即业主进行了分摊)的话，那产权应该是属于开发商的。如果计入公摊面积的话，那么产权应该属于全体业主共有。
通常没有成立业委会之前，业主们无法获得小区的详细规划资料，所以难以判断会所和停车场到底属于谁。如果成立了业委会，这个问题就会有答案了。
问：为什么要成立业主大会?
答：有了业主大会之后，才可以选择、解聘物业管理公司;才可以选举、更换业主委员会委员;决定物业管理费水平，监督规范物业管理公司的行为;获得 小区物业规划资料，了解会所、停车场、天台、花园的产权及决定专项维修资金使用、续筹方案;等等。如果没有业主大会，上述权利均无法实现。(详见《物业管 理条例》第11条)
问：业主委员会和业主大会的关系?
答：业主大会是一个决策权力机构，业主委员会是其执行机构，执行业主大会的决定。如果没有业主大会的授权，业委会无权独立作出重大决策，这样保证了小区事务的权力掌握在全体业主手中，而不会被部分人所控制。(详见《物业管理条例》第12、15条)
问：小区业主在业主大会上享有那些权利?
答：下列重大事项必须全体业主投票并需整个物业管理区域内2/3以上投票份额同意才有效：(1)制定修改业主公约、业主大会议事规则;(2)解聘和选聘物业管理企业;(3)物业维修基金的使用和续筹等方案的决定。
也就是说，小区内的重大事项决定权在全体业主手中，业主委员会或者业主无权代表全体业主决定重大事项。(详见《物业管理条例》第12、15条)
问：业主大会和物业管理公司的关系?
答：业主委员会代表业主与业主大会的选聘的物业管理公司签订《物业服务合同》。业主大会和物业管理公司的关系并不是对立、水火不相容的,而是平等、互利、共赢的一种合同关系。(详见《物业管理条例》第35条)
问：如何选聘物业管理公司?
答：业主大会授权业主委员会组织招标，通过招标方式选聘具有相应资质的物业管理公司，但有下列情形的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业：投标人少于3个或者住宅规模较小的。
“住宅规模较小”是指房屋建筑面积等于或少于5万平方米的住宅项目(包括同一物业管理区域内非住宅的房屋建筑面积)。
有关招标投标的具体操作，可以参见《招标法》等法律及当地房管部门的知道资料。
问：业主大会、业主委员会的工作经费从哪里来? 业主委员会委员是否有报酬?
答：业主大会、业主委员会的工作经费通常包括基本办公设备购置费用(如办公桌、档案柜等)、文件宣传资料复印制作费用、办事人员、业委会委员的基本工作补贴(如交通、手机)。
工作经费及业委会委员的报酬的承担方式由业主大会决定，一般有2种情况：1、由全体业主按照房屋建筑面积比例凑集、分担，具体的凑集方法在业主公 约或业主大会议事规则中规定。2、与物业管理公司签订《物业服务合同》时，约定该工作经费及业委会委员的报酬由物业管理公司承担。(详见《业主大会规程》 第35条)
问：法律、法规、政策对发展商配置物业管理用房有什么要求?
答：1、《物业管理条例》第30条规定，建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。《广州市物业管理办法》第32条规定，建设单位应当按物业总建筑面积千分之二比例提供物业管理专用房，最低不得少于50平方米。
2、根据《物业管理条例》第38条规定，发展商配置物业管理用房必须是有产权、符合规划的房屋，而临时的房屋、没有规划依据的房屋(如在架空层临时搭建的房屋)均不属于法定的物业管理用房。
发展商配置物业管理用房已经成为发展商开发小区房地产项目的法定成本之一。
问：小区里的会所和地下、架空层停车场是否属于全体业主?
答：按照规定，如果会所和停车场建筑面积没有计入公共面积(即业主进行了分摊)的话，那产权应该是属于开发商的。如果计入公摊面积的话，那么产权应该属于全体业主共有。
通常没有成立业委会之前，业主们无法获得小区的详细规划资料，所以难以判断会所和停车场到底属于谁。如果成立了业委会，这个问题就会有答案了。
问：业主委员会主要有什么职责?
答：业主委员会的主要职责有：召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况;代表业主与业主大会选聘的物业管理公司签订物业服务合同;及时了解业 主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;监督业主公约的实施：业主大会赋予的其他职责;执行业主大会的所有决定。(详见 《物业管理条例》第15条)
问：业主在首次业主大会会议上的投票权如何确定?
答：业主在首次业主大会会议上的投票权，每一平方米建筑面积为一投票权，不足一平方米的，按四舍五入处理。
问：业主工作繁忙，没有时间参加业主大会怎么办?
答：召开业主大会的时候，业主可以直接到会场参与大会讨论，也可以委托代理人参加业主大会，还可以以书面意见的形式就大会议题发表意见，进行表决。(详见《物业管理条例》第12条
业主委员会实际上是为了平衡物业管理公司与单个业主相比处于强势地位而成立的一种类似工会的组织，其主要的功能是维护业主的权利。但是跟工会比，其缺乏了应有的维权的法律支持。比如，完善的工会组织在维护工人利益的时候，可以依法组织工人罢工，以取得和资方/政府谈判的权利，但是法律缺乏支持业主委员会组织大家拒交物业费以取得和物业管理公司谈判的权利。这就造成了业主在与物业管理公司产生纠纷，业主委员会出面解决的途径只有去法院起诉，但是法院只能判决谁对谁错，法院无法监督物业管理公司的服务是否到位，而对于业主因为物业管理不到位而拒绝缴纳物业管理费的做法，一般很难得到法院的支持，因为业主大部分是签订了物业管理协议的。实际上法院在解决此类问题的时候是有着很多的不适合之处的，因为法院只能照章办事，就是按照法律条文来判决。而法院在判决的时候的依据是证据，而且往往判决的结果是支持一方，不支持另一方。实际上业主和物业的关系在很多时候并不能够简单的用谁是谁非的方式解决，物业和业主之间是一种合同关系，大家可以想想自己公司在与其他公司签订合同后，如果执行中间出了一些问题，大家一般是先行进行协商，最后再上法院。为什么在很多的商业活动中很常见的问题解决方式在物业管理这方面并不适用呢，我个人感觉有这么两个问题。
首先是业主缺乏有效制约物业管理公司的办法，就如上文所提到的，现在法律并不 支持你不交物业管理费来惩罚物业管理公司。而平常的商务活动中对于提供的服务和产品达不到要求的，购买方完全有理由拒绝支付全部或者部分费用，而造成损失了还要求提供服务和产品的一方给予赔偿。这个在商务活动中常见的手段到了物业纠纷中往往不适用了。这主要是因为物业管理服务很多问题根本没有签订在服务合同中，造成双方对于提供的服务是否达到标准各执一词。例如物业管理公司对于小区的保安责任，现在根本没有相应的条文和规范规定，即便规定了，如何认定物业是否提供了其合同中规定的服务也很难确定。
其次是业主委员会的权限问题。业主委员会是全体业主投票选举代表全体业主形式权利的组织，但是业主委员会缺乏一个应有的或者说很难具有一个很严密的结构，这个结构造成了业主委员会的决策成本非常高，当业主内部意见不统一的时候，实际上绝大部分时候业主的意见也不可能统一，如何最终决策业主不同意见是一个重要的问题。在企业或者政府部门，由于有行政的级别划分，可以由领导层决策，但是业主委员会不具备类似的权利，你的决策就会遭到置疑，同时也会遭到不同意见的业主的抵制和拒不执行。业主委员会是不具备对其作出决策不具备强制执行的能力，同时也不可能让业主委员会具备这种权利。
举个简单的例子，一个社区决定起诉其物业管理公司，业主委员会需要运作费用。最后经过大部分业主的表决，社区每户出500元聘请律师。由于费用是平均分摊到每个业主身上，部分业主如果不缴纳费用，但是将来可能享受起诉后的好处，对于这样的决意业主委员会又不能够采用强制手段执行，这就很容易造成费用缴纳不齐的现象。如果我们赋予业主委员会这样的权利，又会造成另外一种隐患，就是业主委员会被物业管理公司买通，制定出损害业主利益的决定。
业主委员会的决策问题以及法律地位问题不解决，以及不赋予业主能够类似工人罢工以取得合理的谈判条件的权利，中国的物业管理纠纷就很难得到彻底的解决。在此，不得不说业主委员会的成立尽管对于改变业主与物业管理纠纷中产生了一些积极作用，但是，还没有从根本上解决业主与物业管理公司在纠纷中的弱势地位。
篇4：业委会主任在规范业委会运作中的作用
业委会主任在规范业委会运作中的作用
秦光模、葛江艳
《物业管理条例》和《业主大会规程》自颁布实施已有两年多，一方面物业管理的经营理念、运作模式、行为操守得到制度性的规范，一方面也成为业主和物业管理维权的利器，业主的权益随之得到相应的体现和保证。但目前业主参与物业管理的积极性不高，参与方式和途径有待正确和引导。此时如何规范业委会运作，如何规范业主自治组织建设，如何发挥业委会主任的作用至关重要。本文试从以下几个方面来分析业委会主任在规范业委会运作中所起的作用。
一、业主委员会主任起着全体业主利益代言人的作用
谈到利益，人们不难联想到业主对开发商的维权，当小区入住人数增多，各项配套设施完善，小区逐渐步入成熟，业主们的利益投诉点也将随之转移到业主间的矛盾冲突。业委会的工作重点也从对外争取合法权益转移到维持业主和业主间的利益平衡。例如说：小区公共道路明明是用来供业主通车之用，但总有业主图方便把车停在道路上，导致道路堵塞，行人、车辆都不安全，业主整体的利益受到伤害。这种小区内的很小的交通问题，交警既不会介入，物业人员也只能一次次劝阻，作为业委会主任就可以作为广大业主利益代言人的身份和这些违反公约的业主交涉沟通，采取有效措施，保障全体业主的利益不受伤害。笔者所在小区业委会处理占道停放、宠物扰邻、违章搭建、私占公用楼道类似事件时，由业委会主任牵头发动小区热心业主和物管员工组成小区环境纠察队，佩带红袖标、给违约业主发提示卡、上门宣传，经过一段时间的努力，小区整体环境上有更大的改观。
二、业主委员会主任是业委会运作的“掌舵”人物
业主委员会是由物业管理区域内业主代表组成，代表业主利益，向社会各方反应业主意愿和要求，并监督物管公司运作的一个业主自治组织。一个业委会运作的规范与否很大程度上取决于业主委员会主任的“领航”方向的正确与否。众所周知，业主委员会主任是一个纯公益性工作，因工作产生的费用，吃饭、乘车、电话费都要自己掏腰包。在今天这个过分现实、物欲横流的时代，只有业委会主任干着一份不拿一分钱、还要往里面搭钱、搭时间、搭精力的工作。如果业委会主任稍有私心“偏离航道”，那么小区就会陷入旷日持久的“盲目维权运动”中。
在这里笔者举一个发生在身边的事例，20**年年初，市里有关部门曾组织业主参加关于渝价(20**)776号文件的听证会，物管费按等级收取的新闻发布后，由于物管费是业主们普遍关心也是较敏感的话题之一，小区有些业主不理解，有些在置疑、抵触现行的收费办法。业委会一班成员了解到这一情况之后，立即同业委会主任召开思想统一协调会，首先在业主委员会内部形成正确的统一的认识，一方面积极地、多方面地引导业主，让业主从日常感受到的物业管理服务来衡量物管费收取的是否质价相符，得出正确的评价;另一方面，物业管理公司在服务水准上拿出能让业主看见、摸得着的服务标准和规范，让业主的监督权得到实际的发挥，从而达到政策和实效的有机统一，让业主找到真正的感受。当有些地方还在为此事闹得沸沸扬扬，这里早已风平浪静。
三、业委会主任起着“五方位”沟通的协调人作用
在业主们居住的空间里，接触最多的就是“业主”、“物业管理企业”、“开发商”、“业主委员会”、“居委会”这些字眼。当这些字眼在没有一股力量把它连接到一起的时候，也只能是独立的不完整的名词。事实证明一个优秀的业主委员会主任应在业主和业主之间、业主和物业管理企业、业主和开发商、业主和业主委员会、业主委员会和物管公司之间起到纽带和桥梁作用。
一个能为业主着想、处事公平公正的业委会主任是所有业主的福音，是物业管理工作人员的精神砥柱。一个规范的、能为业主真正办实事的业主委员会，以及业委会主任需要更多业主的支持、需要社会各方力量的支持。众人拾柴火焰高，我们坚信一个管理有序、服务完善、环境优美、治安良好、生活便利、人际关系和谐的新型社区如雨后春笋般不断涌现。
来源：《重庆物业》
篇5：物业顾问项目业主大会、业主委员会筹备运作
物业顾问项目业主大会、业主委员会筹备运作
一、前言
1、业主委员会的性质
业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。业主委员会由小区(大厦)业主大会或者业主代表大会选举产生，业主委员会委员应当由业主担任。
2、业主委员会成立的条件
根据中华人民共和国《物业管理条例》和《****物业管理条例》规定，有下列情况之一的，物业所在地的区县(市)防地产行政主管部门应当指导房屋出售单位组织召开第一次业主大会或者业主代表大会，选举产生业主委员会：
1)房屋入住建筑面积达到百分之五十以上;
2)房屋出售已满两年。
房屋出售单位可委托物业管理公司组织开展此项工作。
另：一个物业管理区域成立一个业主委员会。
3 、业主大会或者业主代表大会行使下列职权：
1)召集和主持业主大会;
2)审议决定住宅维修基金和公用设施专用基金的使用;
3)采取公开招标方式聘请物业管理公司对住宅区进行物业管理，并与其订立、变更或解除委托管理合同;
4)审议物业管理公司制订的对本住宅区的年度管理计划、住宅区配套工程和重大的维修工程项目;
5)审议住宅区物业管理服务费的收费标准;
6)监督物业管理公司对本住宅区的物业管理工作。
7)前款第3、4、5项规定的事项，应当经业主大会批准。
8)业主委员会根据第3项的规定实施公开招标有困难的，可以委托市、区住宅主管部门实施。
4、业主委员会应当维护全体业主的合法权益，履行下列义务：
1)执行业主大会的各项决定;
2)遵守和履行物业委托管理合同;
3)不得从事各种投资和经营活动;
4)对物业管理公司的正当经营和管理活动予以支持和配合。
二、首次业主大会的成立
1、物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主入住以后，应该筹备成立业主大会。
2、分期开发的住宅区，第一期有1/2以上投票权的业主入住以后，可以筹备成立业主大会。
3、项目具备成立业主大会条件后，****物业管理处应向项目所在地的区房地产行政主管部门、街道办事处提出成立业主大会的申请。(附件一)
4、筹备首次业主大会的费用按照本市物业管理相关规定执行。
三、成立业主大会筹备组
1、业主大会筹备组(以下简称筹备组)由业主代表、开发商代表组成。在房地产行政主管部门和街道办的指导下负责业主大会筹备工作。
2、筹备组中的业主代表建议参照业委会委员的条件，并应关注以下事项：
a、必须是业主本人(业主身份以售房合同或产权证登记为准);
b、支持、配合管理处工作。
c、模范履行业主义务，不欠交管理费。
3、筹备组中业主代表和开发商的人数应符合本市法规规定，如本市法规无明确规定，应请示本市房地产行政主管部门意见。
4、业主代表由业主自愿申请参加。
5、在获得主管部门批准后，****物业管理处应及时在小区通告栏、电子显示屏、网站等形式召集业主自荐参加业主大会筹备工作。
6、业主代表报名参加筹备组人数超过房地产行政主管部门批复的人数时，由开发商代表和政府主管部门组织所有报名的业主代表召开会议推选出筹备组中的业主代表。
7、筹备组成员名单确定后，以书面形式在物业管理区域内公告。
8、筹备组应当自组成之日起30日内在房地产行政主管部门的指导下，组织业主召开首次业主大会会议，成立业主大会，并选举产生业主委员会。
9、筹备组产生后，履行以下职责：
a、确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;
b、参照各地房地产行政主管部门制订的示范文本，拟定《业主大会议事规则》和《业主公约》。
c、确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;
d、确定业主委员会委员候选人产生办法。
10、业主大会议事规则、业主公约、首次业主大会会议召开的时间、地点、形式以及业主在首次业主大会会议上的投票权数，业主委员会委员候选人产生办法等内容需要在物业管理区域内公示15日。
四、确定业主委员会的选举方式
1、业主委员会人数应符合本市法规规定，或根据本市房地产行政主管部门的要求确定，一般情况下为单数。
2、分期开发的小区，建议业主大会筹备组根据项目实际情况确定每期的业主委员会人数，并且分布合理。
3、业主委员会实行差额选举，因此候选人数应多于应选人数。
4、筹备组成立后应及时确定业主委员会候选人。业主委员会委员候选人应具备以下条件：
a、本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主;
b、遵守国家有关法律、法规;
c、遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务;
d、热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力;
e、具有一定组织能力;
f、具备必要的工作时间。
5、如售房合同或产权证上登记的业主超过一人，均可按享有的产权比例行使业主权利，但如果他们同时成为筹备组成员或业主委员会候选人，必须提前向全体业主公布。
6、候选人产生方式(建议根据项目情况由业主大会筹备组选择)：
a、候选人的产生可采取业主自荐或推荐的方式。
b、物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议，业主代表作为业主委员会委员侯选人，且业主代表应均匀分布在物业各个幢、单元、楼层。
五、公布业委会候选人资料和《业主大会议事规则》、《业主公约》(草案)
1、由筹备组对所有业委会委员候选人进行资格审议后(关注候选人必须是业主本人)，将候选人基本情况和《业主大会议事规则》、《业主公约》(草案)在物业管理区域内公示15日。业主如有异议可向筹备组提出质疑，由筹备组给予解答，并对相关文件进行修订。
2、公布的候选人资料应包括：(以下资料收集时应告知业主需对外公布并征得业主同意)
a、姓名，性别，年龄，学历，工作简历，照片
b、竞选宣言及其他
六、发放、回收选票
1、如候选人资料公示期满业主无异议，则印制选票，并安排人员逐户发放、回收。
2、投票人必须是产权登记人或产权登记人的委托代理人，公司户应是公司法定代表人或其书面授权人。委托(授权)人填写选票须附有产权人签字的书面委托书。
3、业主大会表决可采取现场投票的方式，也可采用上门或在物业内固定区域集中发放、回收选票的方式。为提高选票回收率，保证选举成功，一般采用后两种方式发放、回收选票。
4、发放、回收选票的工作应由筹备组具体负责实施，物业公司人员可以在筹备组书面授权的情况下进行协助。
5、为便于选票的统计和确认，选票的发放、回收都应有业主的签字确认。
6、首次业主大会会议要讨论通过《业主大会议事规则》、《业主公约》，且须有物业管理区域内三分之二以上的业主表决通过，故应在会前确认有足够的选票，以便会议顺利召开。
七、召开首次业主大会会议
1、会议通知及有关材料应在业主大会会议召开15日前在物业管理区域内公示，也可通过小区电子显示屏、社区网站等形式发布。
2、除业主或业主代表外，出席会议人员须包括所在地区房地产行政主管部门领导、街道办事处或居民委员会、业主大会筹备组成员、业委会候选人、物业公司代表等。
3、当场开箱验票、唱票。应事先确定唱票、计票、监票人。其中唱票人、计票人可由业主大会筹备组成员担任，监票人建议从现场参加会议的业主中以自愿的方式产生。
4、验票时应注意：
a、经筹备组同意，为保证选票的真实性，可在选票上加盖统一印章;
b、业主所投票数不得超过其投票权数;
c、所选人数不得超过应选委员人数。
5、业委会选举实行差额选举，候选人中得票数多者为业主委员会委员。
6、首次业主大会会议由筹备组负责作书面记录并存档，业主委员会成立后，由业主委员会承担相应职责。
八、召开第一次业主委员会会议
1、业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任1人，副主任1-2人(专职执行秘书的设置依据各地物业法规的规定，如法规无明确规定则由业主委员会会议决定，并在《业主大会议事规则》中予以明确)，以便业主委员会正常开展工作。
2、由业主委员会代表业主与物业管理公司签订《物业服务合同》(提前在物业管理区域内公示合同文本)。
3、业主委员会召开第一次会议后，应将业主大会和业主委员会会议相关决议在物业管理区域内进行公告。
九、业主委员会申请备案
1、自业主委员会选举产生之日起三十日内，应指定专人报本市房地产行政主管部门备案，并申请刻制业主委员会公章。
2、申请备案时一般应提交如下材料。
a、业主大会的成立情况(包括业主委员会委员名单)
b、业主公约
c、业主大会议事规则
3、业主委员会公章应由专人保管并按公章管理制度使用。涉及重要事项需使用公章时，应由多数委员签字认可。
十、注意事项
1、在业主大会筹备、业主代表、业主委员会选举过程中张贴的资料，建议对张贴现场拍照保存。
2、业主大会筹建期间的所有相关文件，包括会议纪要、通知、公告、选票和选举程序、结果等文件和相关照片，必须单独建档，妥善保存。
3、所有现场发布的公告底稿要有筹备组负责人审核，并保留记录。
4、物业管理公司相关工作人员在成立业主大会过程中应积极协助筹备组工作，在对外所张贴的资料中，如涉及到物业公司人员参与，应注名"经筹备组授权"，以免造成误解。
5、成立业主大会时应确定各个准备阶段的时间节点。
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