北京X山庄业主委员会年度述职报告

　　北京某山庄业主委员会年度述职报告

　　各位业主：

　　ZZ山庄业主委员会自去年选举产生后，按照山庄《议事规则》、《管理规约》立即部署业委会的工作。20**年11月12日，当选委员开会研究业委会的备案和最主要的工作。经过几番周折，三次会谈， 12月12日，我们领到了小区办同意备案的备案单。12月17日业委会正式就职并确定业委会工作为七个方面，此后，委员们积极按照工作计划，辛勤奉献，尽心尽力工作。下面我就业委会一年来做的工作向大会报告。

　　一、竭尽全力改变物业管理与服务状况

　　1、根据大部分业主的要求，组织选聘物业服务企业

　　选聘物业服务企业是多数业主这些年来愿望，首次业主大会刚闭幕，在11月12日的会上，与会的10名委员一致同意选聘物业服务企业并阐述了自己的理由，会后各委员开始分头了解联系物业服务企业，征集物业管理与服务方案。一是联系、考察物业公司。宣誓就职后第二天（12月18日）就与具有一级资质口碑较好的北京华特物业管理发展有限公司座谈。此后三个月，通过业主推荐、企业自荐和委员主动联系等方式，业委会委员先后与北京东方**、北京**、北京**、北京**、北京**、北京**、北京**、北京**、北京**、北京**、深圳**北京分公司、北京**、北京*、北京**、北京**等十余家具有一级和二级资质的物业公司进行了接触洽谈、察看山庄现场和考察他们管辖社区等活动。二是加紧起草物业服务合同和服务标准。三是考察招投标代理机构，先后进行了5次会谈和实地考察活动。

　　20**年3月16日，业主大会第二次表决选聘物业企业后，业主委员会正式紧张有序地推进公开、公平、公正选聘物业服务企业工作。20**年3月19日，业主委员会对选用哪家招标公司进行表决，多数委员同意选择青宇（北京）国际招标有限公司作为招标代理机构。3月20日起，业主委员会与招标公司一起制定和修改招标文件，通过专家和业委会一起评议，到20**年3月29日晚才最终确定招标文件，期间业主委员会委员三次讨论到凌晨1点钟。

　　3月30日青宇招标公司向18家物业公司发了投标邀请书，此前有4家考察过山庄的物业公司已向业委会明确表示放弃，没有再邀请。3月31日共有6家物业公司买了招标文件。4月2日4家物业公司参加了招标公司组织的集体现场踏勘和答疑会。4月3日下午5点30分交投标保证金的截止时间，交投标保证金的物业公司为两家，即深圳**物业公司北京分公司和北京**物业。面对现状，根据国家和北京招投标法规和《物业管理条例》第三条、第二十四条、建设部建住房[20**]130号的第三条、四十二条等法律法规的规定，业主委员会与青宇招标公司商议，决定将招标方式由邀请招标调整为协议选聘方式。在20**年4月8日在选聘之前，青宇招标公司已专程向延庆县建委小区办作了汇报。4月9日上午9点选聘会议顺利进行，评分结果深圳市**物业管理股份有限公司为第一名，经过公示，最后决定从5月1日起由**物业为山庄提供物业管理与服务。

　　2、字斟句酌地撰写物业服务合同和物业服务标准

　　山庄的《物业服务合同》和《服务考核标准》是依据北京市建委20**年发布的范本和山庄的实际起草的，同时借鉴了其他社区成果，特别是**社区的合同及服务考核奖惩标准。业主委员会根据山庄的现状和业主的要求，合同里特别突出了安防方面的条款，约定物业公司一次性投入资金在山庄住宅区域安装电子监控、在大门及各区重要出入口安装道闸，进行封闭式管理。根据山庄环境卫生状况，为每户提供垃圾桶，保洁工作由规范员工来做；对公共绿地将进行清理整治，重新规划；对那些未入住的庭院进行开荒清扫。根据业主的需要，给业主提供多种多样的特约服务。考核标准基本上按照北京市优秀物业管理服务标准制定，针对山庄的特点有的地方更严，对物业公司的人员及其管理和服务进行了全方位的约定。

　　20**年12月16日初稿出来后，广泛征求各方面的意见，首先征求广大业主的意见，特别是律师业主、物业专家业主、别的社区业委会委员业主的意见。其次，在选择物业招标公司的过程中，征求了招标公司及其物业专家的意见。业主委员会根据业主和专家提出的意见，先后多次开会，和有关专家和业主一起，逐条逐句地进行讨论修改，其中有三次会议讨论到凌晨，有一位委员在出差的飞机上对合同进行审阅，将意见及时返回给业委会会议。2月16日形成第二稿，3月20日第三稿出炉，3月25日第四稿告成，3月29 日，拿出了用于编制招标文件的合同及服务标准的第五稿。

　　山庄的物业选聘最后采用协议方式进行。在选聘会议上，参与竞聘的两家物业公司除了阐述投标书和原则同意合同条款外，还就服务合同内容与评审委员会进行了谈判。4月17日下午，业主委员会成员与深圳**物业北京分公司进行了谈判，双方就一些有争议的条款原则达成一致意见。4月22日，业委会召开全体会议，对《ZZ山庄物业服务合同》和《服务考核标准》进行了表决，大多数委员表示同意，但同时要求在24日签约时，就物业费、安防投入、服务考核标准与**物业最后谈判。4月24日下午，业主委员会委员与深圳**物业公司进行了最后的激烈争辩，形成了《社区封闭式安防系统建设维护方案》和《20**年5月和6月物业服务费优惠》两个补充协议。下午5点，按照《物业管理条例》和《ZZ山庄管理规约》的规定，业主委员会委员与深圳**物业服务公司在合同上签字。

　　3、从多方面对**物业进行监管

　　**物业入驻山庄后，为了帮助支持他们做好物业管理与服务。业主委员会决定，由常务副主任和四位委员物业进行监管。在长达五个月的时间里，监管委员按照合同约定处处提醒**物业做得不到位地方，同时对于如何做好山庄的物业服务提了很多建议，如在接管供水、安全管理、山庄别墅管理特点和方法、管理山庄的要害、农民工的使用等等，以谈话、会议、以事论事等方式作过无数次的交流。对重大的问题，业委会进行了表决，责成物业整改。业委会还用心良苦，以无记名对**物业的满意度进行调查来督促履行合同。

　　二、约谈老物业移交业主共有资产和完建未建工程

　　20**年12月21日，以ZZ山庄业主委员会的名义发函，邀请物业负责人于12月24日前后在车公庄售楼处就山庄物业管理与服务等问题举行会谈。没有收到回复。在几次追问后，20**年1月4日才电话答复。第一次会谈于1月11日上午9点在山庄物业楼举行。会谈内容：一是物业公司对山庄物业服务的打算，如何做物业服务。二是如何保证业主的人身安全和财产安全问题，在新的物业管理和服务方式确定前保证正常服务，还有正常的供水供电、垃圾清运、物业费按月收取。三是确定物业资料和共有物业的交割时间。按照《管理规约》的

规定，山庄内所有建筑物的产权清册；竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；物业工程验收和质量保修文件，物业使用说明文件；物业管理所必需的其他资料，包括业主联系方式、物业交费统计表、物业经营开支统计表、物业服务人员花名册等。物业法定代表人程琦表示，站好最后一班岗和每一班岗，物业资料和共有物业分步交给业委会。在此后的两个多月，通过不断催促，老物业才向业委会提交了物业交费统计表、电子版规划图、公共配套建筑明细表和酒店、马术馆、网球馆等产权证复印件。

　　20**年4月7日，再次发函要求，好交接工作。要求交接东西为：1、资产的移交：包括物业用房、职工宿舍、食堂、健身设施，用建安费购置的前期物业资产（包括办公用品、维修机械）等。2、配套公建包括水、电、气、暖等公共设施管理权归属。3、资金移交：包括公共维修基金，业主所交押金，煤气管道初装费，预收物业费等。

　　在交接前，就急需解决的欠账部分问题，包括三期临时用电何时变为正常用电、路灯何时安装、水管的防冻措，在解决前如何处理，安防监控系统、封园问题怎么解决；道路和路灯修复、公共绿地绿化、景观水系改造、房产证问题等如何解决和未完建项目的规划等进行了交涉。同时要求对山庄出现停水、加建侵害相邻权、垃圾没清运、安全隐患严重等反响强烈的事情，务必按照规定及时解决，尽职尽责。关于加建和改建我们的意见是：已办理房产证的建筑需向政府相关部门报批，无房产证的建筑必须由开发商出设计图并负责建设，保障业主权益。

　　5、6份，物业交接组三次与开发商会谈，无数次催促开发商移交业主共有资产。至今，正式交给业委会的只有物业楼和岗亭。业主共有的现金资产和实物资产、档案资料均未移交。

　　三、努力探求业主委员会自身建设的办法

　　业主委员会的法律定性是业主大会决议的执行机构，而业委会的委员都是获得物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后当选的，是实实在在在的业主代表。所以，业委会是一个由业主代表组成的执行机构，把代表和执行合二为一，在这样一个机构里，表决没问题，一人一票，执行就不太顺利，当某项决议与某委员意愿不符时，他就会以"代表"来阻扰决议的执行。如果业委会是真正的执行机构，其成员就没有必要都是双过半的代表，而是由主任来组阁，这样执行起来就比较顺畅。如何解决这个问题，这一年里做了许多探讨。

　　一是通过宣誓，以就职誓言进行自我约束。我们根据《议事规则》第二十四条关于新的业主委员会选举产生后宣誓就职的规定，我们制定了ZZ山庄业主委员会的就职誓词，誓词为：" 我向ZZ山庄全体业主郑重宣誓：在我担任委员期间，忠实代表业主利益，切实维护业主权利，严守《议事规则》和《管理规约》，执行业主大会决议，模范履行义务，不谋个人私利，不畏艰难，一切为业主服务，为创建和谐舒畅、整洁亮丽、优美轩旷的别墅社区而努力工作。"每个委员通过宣誓表示的决心和承诺，作为做好业委会工作的不竭精神动力。去年12月17日，每位委员都进行了宣誓。

　　二是制定业委会制度，以制度来规范业委会。常言道没有规矩不成方圆，业主委员会要建立完整科学的工作制度，处处做到按照制度办事。*在总结历史教训时说"制度好可以使坏人无法任意横行，制度不好可以使好人无法充分做好事，甚至走向反面。"业主委员会的工作涉及面很宽，且每个人的思想和行为处在不断变化中，我们要通过建立好的工作制度促使每位只能充分做好事。业委会成立之初就开始制定相关制度，在比较充分讨论修改的基础上，于20**年5月20日业委会会议，通过了业委会的会议制度、工作职责、委员守则、工作经费管理办法、印章管理制度、业主共有产权部分经营管理办法、山庄标识使用管理办法、业主接待制度、档案管理制度等9个制度。

　　三是根据工作需要，不断调整和明确每位委员的工作职责。最先按照参照行政机构的做法，按照主任、副主任和秘书长五人和业委会的工作进行了分工，随后分成两组全力以赴做选聘物业的工作，在新老物业交接时，设立了交接工作组，6月底将业委会的工作分为6个工作小组，后因客观实际情况，撤销了一个工作小组，每位委员都有相应的职责。每个工作小组，按照业委会的工作职责，自主完成某方面的工作。通过这一办法，在一定程度上解决执行上的相互扯皮。

　　四是根据《议事规则》对业委会委员进行了调整。由于业委会委员自己的工作变动、身体状况、不适应业委会的工作等原因，同意两位委员辞职，在两位副主任缺位时重新推选了两位委员出任，按照规定增补了三位委员。

　　四、最大限度维护广大业主的利益

　　始终代表和维护广大业主的权益，为业主服务是我们业主委员会工作的出发点和落脚。*xxx说的"群众利益无小事"，运用到社区，就是"业主利益无小事"。业主大会是代表和维护山庄全体业主在物业管理活动中合法权益的机构，业主委员会是业主大会决定事项的执行机构。代表和维护全体山庄业主的合法权益是业主委员会的头等职责，始终以业主利益为本，决不能让业主的合法权益受到损害。这方面主要表现为：

　　一是按照多数业主的意愿成功更换了物业服务企业，在更换过程中充分体现了多数业主的利益，显示业主大会和业主委员会的力量，如果没有成立业主委员会，更换物业服务企业是不可能实现的。

　　二是顶住要业主世世代代背负的"农民工"包袱。4月18日，业委会再次与程琦商谈时，他说："180个农民工问题不解决，物业交接就无从谈起。"对此，业主委员会4月22日开会研究，认为ZZ山庄物业管理有限公司的位农民工，是该公司的内部职工，不论要求业委会安排还是要求新入驻物业公司安排，都与政策法律法规不符，更不能作为新旧物业交接的前提条件。安置农民工是开发商的事情，按照政策法律规定，开发商对实地农民可以采取就业或货币方式安置，与业主、业委会毫无关系。于是，我们一方面统一业委会的认识，一方面采取多种措施，把这个要业主世代背着条件去掉了。

　　三是维护山庄的共有道路、绿地等。一期出现将共有道路占为己有的事情，业委会委员与物业公司一起将所占道路恢复原状。最近二期K区业主又占公共绿地，业委会要求**物业改进自己的做法，要业主恢复绿地原貌。

　　四是根据山庄的实际需要，建立了ZZ山庄网站(bdlsz.com.cn)。业主委员会于20**年12月17日通过了《ZZ山庄网站设方案》，建该网站的目的是为山庄一千多户业主服务，为业主大会和业主委员会的工作服务，为物业管理与服务提供方便，为业主交流提供平台。由业委成员垫付资金制作，于今年3月开始运行，在近半年里由一位委员垫资并负责维护，页面、功能和内容在逐步完善。

　　五是牵头与业主一起要求解决山庄出现的断水、停水、缺水问题，为此深夜召开业委会临时会议，与开发商、**物业、ZZ镇政府谈判，提出严正要求，达成保证供水的办法。20**年7月1日向延庆县政府及县长递交了《关于解决ZZ山庄断水的紧急请求》，6日、7日停水、断水后，三位委员与业主上县政府求水。此后，供水得到基本保障。

　　六是切实协助业主解决房屋质量问题、相邻权问题、下水道问题、入户盗窃处理等问题。与业主一起召集业主就房产证和水电气暖等共有设施设备起诉开发商，用法律手段解决产权证等问题。并积极引入自来水工程，为最终解决用水问题找到解决方案。

　　此外，还努力解决三期的临电、三期大坑、围墙等问题，业委会临电工作小组与开发商进行过一次会谈；根据山庄业主的需要，正在筹建综合服务中心，内容包括购物、健身、娱乐、休闲、医疗、庭院服务等。

　　五、逐步形成了求真、民主、奉献、守则的工作作风

　　业主委员会在工作中秉承维权委和筹备组的工作精神和作风，逐步形成了求真、民主、奉献、守则的工作作风。

　　求真即追求真理，这个真理就代表和维护广大业主的利益，按照山庄的特点和规律做好业委会的工作。不管是业委会会议上的争吵、邮件或网上的不同观点，还是农民工问题、开发商问题、**物业问题上的做法，都是为了求这个真。

　　民主即广大业主决定山庄的事情，开诚布公，畅所欲言，少数服从多数，个人服从整体，民主决策，同时保障每位业主的合法权益。

　　奉献已经成为每位委员的自觉行动，业委会会议经常从晚8点开到凌晨，这样的会议一年在城里开了七八次。在山庄周六下午3点的例会，也经常开到晚上八点钟。义务值班、义务设计标识、义务撰写各种材料、义务维护网站等等是委员们的家常便饭。向业委会办公室捐献办公品，垫支支付各种费用，为建网站委员们垫付了资金，最多的仅此一项垫付了4000元。

　　守则已逐步成为委员们的习惯，委员们认真执行山庄管理规约、业主大会议事规则和业委会通过的制度、各项决议。在决议形成之前可以充分发表个人观点，形成集体决策后，不在任何公开场合发表与集体决策不符的言论。

　　以上从五个方面汇报了业委会做的工作，不一定全面，请大家补充。按照《议事规则》赋予的业委会的职责和去年12月17日确定的工作计划，有的工作尚未做起来；做了的，有的实际效果也没有达到当初的预期，离业主的满意还差不少距离。目前，山庄依然存在诸多问题，由本次会议大家来协商。本次业主大会会议的召集人业委会副主任秦志军，将代表业委会就山庄问题的解决和业委会更好地工作，作专题报告。

　　业主们，我们业委会委员将虚心听取大家意见，接受质询和批评，改正自己的工作。总之，我们的目标只有一个，那就是把山庄建设好。

　　谢谢大家！

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篇2：X山庄业主委员会-年度工作安排

　　某山庄业主委员会20**-20**年度的工作安排

　　**山庄业主委员会是经选举产生的，去年12月17日宣誓就职。在本次业主大会会议上，广大业主期望业委会增强执行力，加强执行业主大会决议的力度，尽快改变"大杂院"的现状，实现大家购房时的那个梦。为此，业委会仍将"忠实代表业主利益，切实维护业主权利，严守《议事规则》和《管理规约》，执行业主大会决议，模范履行义务，不谋个人私利，不畏艰难，一切为业主服务，为创建和谐舒畅、整洁亮丽、优美轩旷的别墅社区而努力工作"。经业委会研究，09～10年度的工作安排如下：

　　（一）工作的出发点和落脚点

　　业主委员会工作的出发点和落脚点就是始终代表和维护广大业主的权益，为业主服务。代表和维护全体山庄业主的合法权益是业主委员会的头等职责，牢固树立"山庄业主无小事"的观念，工作中要始终以业主的共同利益为出发点，做到一切为业主服务，为业主的共同利益服务。要始终以业主利益为本，决不能让业主的合法权益受到损害。这是检验我们业主委员会工作的根本标准。

　　（二）工作方法

　　业主委员会的工作方法是群众路线，全心全意依靠全体业主做工作。业主委员会的工作牵涉到每位业主的利益，只有业主齐心协力才能把山庄的事情办好。况且，山庄千余户业主，藏龙卧虎，聚集了各界精英。每位业主都有自己的好主意、好办法，我们业主委员会委员要认真收集和听取各种意见，要接受各种批评。

　　（三）工作原则

　　业主委员会的工作原则就是民主决策、照章办事。民主决策能很好地体现广大业主和业主委员会委员的意志。每个业主、每位委员都会有自己的意志和想法，我们要坚持求大同存小异，坚持维护山庄大局和广大业主的共同利益，取得共识。要始终坚持"服从多数、尊重少数、容忍歧见"的原则，按照"少数服从多数"进行民主决策。

　　业委会一定要按照国家的法律法规和北京市的有关规定，以及业主大会通过的山庄《议事规则》、《管理规约》和业委会制定的九个制度办事。做到在"章"面前全体业主和物业使用人一律平等，任何超越"章"的人和事，都将损害业主的共同利益，这是绝对不能允许的。*在总结历史教训时说"制度好可以使坏人无法任意横行，制度不好可以使好人无法充分做好事，甚至走向反面。"我们山庄的规章制度还需要进一步完善，要通过建立好的工作制度促使每位委员只能充分做好事。

　　（四）09～10年度的工作安排

　　业委会在上一年工作的基础上，下一年度要切实迈出改变"大杂院"的步伐，主要做好以下几方面的工作：

　　1．加强和改善物业管理与服务。过去的一年，物业管理与服务虽有改观，但不明显，离业主和业委会的要求有较大差距，"大杂院"仍在延续。过去一年的实践，为做好物业管理与服务作了探索，积累了经验。我们要痛定思痛，认真反思，从客观实际出发，探究适合山庄物业管理与服务的方式方法，一定要使物业管理与服务得到明显改观，杜绝人为因素造成今年的断水之类的事件，使每位业主享受物有所值的服务。

　　2．制定必要的物业管理制度，规范山庄物业，提升山庄品质。完成《管理规约》第六条的规定：为了社区的整洁亮丽，对业主自建围墙、封闭阳台、在原房屋基础上加建和水系景观改造等事宜，业主委员会将在征求业主意见的基础上制定规章，业主大会通过后严格执行。

　　3、切实完成物业交接，加强对物业管理与服务的监督，使物业服务真正做到业主至上。

　　4．按照《管理规约》的规定，继续弄清楚业主的共有财产、公共设施家底和开发商的"欠账"，通过协商、谈判、诉讼等多种方式解决共有资产问题。

　　5．支持业主要求开发商办理房屋产权证和土地使用权证，依法维护业主权益。

　　6、为山庄业主提供日常生活和健康方面的服务，建立相应的商业设施和服务中心。

　　7．建好山庄网站。确保网站为山庄一千多户业主服务，为业主大会和业主委员会的工作服务，为物业管理与服务提供方便，为业主交流提供平台。

　　8．加强业委会的自身建设，进一步完善业委会制度，要使每位委员履行誓言，真正做到为业主服务，不谋取私利，创造工作业绩。

　　9、制定创建美好山庄的总体方案。特别要就安全保卫、环境卫生、道路交通、水系和人工湖、社区绿化、医疗设施等进行规划。

　　总之，在下一年度，业委会要发扬愚公移山的精神，与广大业主一起，齐心协力，把问题一个一个地解决掉，使山庄有一个大的改观，尽快购房时的愿景。

篇3：业主大会和业主委员会已支经费下一年度预算

　　业主大会和业主委员会已支经费及下一年度预算

　　一、关于经费的来源

　　《议事规则》第二十七条规定："业主大会和业主委员会开展工作的经费由山庄业主共同承担，具体方案由业主委员会征求业主意见后向业主大会提交《业主大会和业主委员会工作经费年度预算》，由业主大会进行表决。"业主大会和业主委员会的工作经费，主要经费来源于由物业公司从物业费中按照一定比例提供的费用。业委会与**物业签订的合同第十三条约定："**物业按照本物业区域不同住宅类型建筑面积的70%，别墅按每月0.1元/每平米，公寓按每月0.07元/每平米向业主大会和业主委员会提供工作经费"。简单说就是，物业公司按照住宅每平方米提供6分多钱的工作经费。

　　二、业主大会成立来已经支出费用

　　1、第二、三次业主大会场地费、值班、资料印制等费用。计11000元

　　2、业主委员会在城里开会（14次）的场地费2800元

　　3、业委会委员值班费5000元，业委会秘书工资7000元。

　　4、网站建设费25000元。

　　5、物业交接商谈和请记者费1412元。

　　三、下一年度的经费预算

　　1、聘用秘书、财务人员等3万元。

　　2、办公费用5万元。

　　3、解决公建、未完建工程谈判、前物业交接工作拟请律师费用、评估费、诉讼费，山庄规划、绿化、景观改造专家咨询费等，8万元。

　　4、网站维护费5千元。

　　5、不可预见费用3万元

　　四、20**年第一次业主大会费用，由开发商承担。

篇4：北京X山庄首届业主委员会工作报告

　　建山庄屡遭曲折，自奋蹄正道沧桑

　　——zz山庄首届业主委员会工作报告

　　各位业主：

　　大家好！首届业委会任期即将结束。现就三年多的工作报告如下：

　　一、业委会成立及工作回顾

　　20**年5月，面对山庄公共配套设施缺失、产权证不能办理、安全严峻、物业管理不到位等十二个方面的问题，业主自发开始聚会维权，7月成立维权委员会，向政府反映诉求，与开发商对话，均无实际成效。

　　20**年5月，开始筹备召开业主大会会议成立业主委员会，12月12日，业委会成功备案。业委会成立后，以先易后难的原则逐一解决山庄问题，决定从解决物业问题开始。

　　20**年12月至20**年4月30日，经业主大会第二次会议表决，授权业委会通过招标代理机构进行公开、公平、公正的招标选聘物业服务企业。经过艰苦工作，最后选聘了长城物业进驻山庄。长城物业进入后，5-8月间，山庄发生盗窃案件30起，挂上治安黄牌，连续停水60天，三个大门无人看管，业委会多次监督并沟通协商，物业经理不接受，并回答“大不了不干”，致使不履行合同约定达38处。

　　20**年9月，召开业主大会第三次会议，探讨新路子，怎样保证业主在物业管理服务中的主人地位，即业主说话算数、监管有效。认为天上也不会掉馅饼，救山庄只能靠自己。于是提出自管，到12月12日表决通过。这期间还组织业主以诉讼方式解决房产证和公共配套设施问题。

　　20**年1月1日起物业自管至今。在自管中，由于准备不足，缺乏经验等原因，虽扭转了一些问题，但也产生了新的矛盾和困难，目前正在设法解决中。

　　二、关于物业问题

　　解决物业管理是业委会的首要事项，花功夫最多。业主大会第二、第三次会议主要是为解决物业问题而召开的。目的是通过改善物业管理与服务，来改变山庄“大杂院”的状况。当时提出了三条思路：一是改造开发商物业；二是业主自管；三是招聘新物业。现就物业问题报告以下四点：

　　1．为何换了开发商物业？20**年维权，从11月与开发商对话，每两个月一次，发了5份对话通报。每次提出三五个能解决的问题，开发商答应得很痛快，且商定了解决的时间表，却没有落实。在所提的十几个问题中，只做了一件事，即做了门牌，但绝大部分没钉。20**年6月21日网名**的业主在焦点网，对解决问题的有效程度进行了分析，结论是：“有效解决的核心问题为零,开发商看似承诺得很好，但行动中实际上否决一切。”再回顾一个情景，奥运会开幕前夕，UT区东边湖里垃圾成山、苍蝇四处飞、东边山上的树枝挂满垃圾袋。面对开发商物业，业委会成立前后的一年多里，不断敦促改进工作，但没有结果。20**年11月12日业委会开会专题讨论物业问题，与会的10名委员一致同意招聘物业服务企业，邀请开发商物业投标。在招投标时，开发商物业选择放弃，自然就淘汰了。

　　2．长城物业进来了，为何又解聘？20**年12月，业委会安排两位副主任负责物业招聘工作，其他委员协助。与十余家具有一级和二级资质的物业公司进行了接触洽谈和考察，起草物业服务合同和服务标准，制定招标文件，经过评审委员会评审，长城物业胜出，签署合同后，于20**年5月1日接管山庄物业。业委会、业主对长城物业寄予很高期望，业委会安排一位副主任配合他们的工作，同时进行监管。他们进来后，做了一些有益的工作，但在关键问题上不履行合同约定，与业委会的要求渐行渐远，致使多数业主不满意，在参加投票的业主中不满意的竟达90.1%，按照合同约定，解除了合同。

　　3．自管一波三折。自管，实际上是自救，由一位副主任担任自管总指挥。自管后，首先恢复了整个山庄的统一管理，三个大门重新恢复并站岗，公共区域沉积多年的植物垃圾、建筑垃圾被清运，山庄的安全状况变好，摘掉了“黄牌”，取得了一定成效。但由于准备不足，客服和工程人员服务不到位，造成业主不满，物业费收缴困难。到5月中旬，赤字达120万元。于是压缩支出，把保安由80名降到60名、工资由月2000降到1800元。原保安公司不接受调整条件，辞职不干了。业委会主任、副主任这时也辞职了。推选的新任负责人与时任保洁绿化经理的FF商谈，FF愿接受这标准，5月20日接管保安。就在这一天出现了围攻混乱，业委会新任负责人离职了。FF接过来后，非常困难，保安人员正常生活费得不到保障，还有人为制造的混乱和麻烦。在这种状况下，我们是坚持，坚持，再坚持。10月份农民工的工资难以发放，加上FF身体不适，经业主介绍，**垫付200—300万元资金，来接替FF担任总经理。20**年

12月26日，在农民工、保安等急着要工资的紧急情况下，按照《zz山庄业主委员会工作职责》第七条的规定和监委会筹备组的意见，高秘书长代表业委会与DD、**草签了《物业服务责任书》，由D、*承包山庄社区服务公司，待三个月后业主大会来决定是否聘任。通过1、2月份的工作，赢得了一些业主和业委会的认同，但3月份要与开发商合作收取业主的加建费，开发商反映给业委会后被制止，月底不履行60名保安到位的约定，以家庭矛盾闹物业楼一个多月，不按规定提供服务。为解决资金和物业管理运行机制，5月24日DD、**与业委会商定，谁（包括其他人）先支付200万元的服务保障资金，由谁主持山庄物业工作，组织工作班底。此后不久，对代表业委会监管的顾问进行殴打谩骂，不让业主回家，11月将业主大会会议筹备组组长殴打致伤，按规定只能解聘了。

　　4．物业管理中的经验教训。在三年多的曲折中，有四点经验教训要吸取：（一）不管采取托管、自管还是什么别的方式来管理，业主大会、业委会必须掌控物业费的财权、安保的控制权，有了这两条，才能说话有人听，才能确保业主的主人地位，才能有效制约物业管理服务者。（二）不管谁来做山庄的物业管理与服务，必须有足够的保障资金（至少200万元），以保障管理服务工作的开展和有效处罚，这一条件绝对要坚持。在以前三次物业服务者进入时，由于没有坚持这一条，致使合同不履行、服务不到位。（三）要有一套行之有效的管理、考核和奖惩办法，在长城物业时有，但没法执行。自管制定了《服务内容和考核标准》，但没有制约手段，所以无法执行。（四）要有一个强有力的执行力机构和执行体系。

　　三、业委会的情况

　　业委会成功备案后，13位委员按照《议事规则》宣誓就职，并向全体业主做出庄严承诺，承诺始终把代表和维护广大业主的权益、为业主服好务作为业主委员会工作的出发点和落脚点。认真收集和听取每位业主意见，坚持“服从多数、尊重少数”的原则，按照“少数服从多数”进行民主决策。制定了九项制度，办事有章可循。争取任期内告别“大杂院”。为此，业委会付出了艰辛努力，一些委员把业委会的工作作为第一要务，放下单位的工作、放下教管孩子的任务、放弃休息时间，坚持原则，无私奉献，这是许多业主有目共睹的。

　　由于业委会缺乏纪律约束力，缺乏履责的保障力，尽管业委会做了大量而艰苦的工作，但效果不佳，要改变“大杂院”的愿望没有实现，开发商的欠账和遗留问题没有解决，物业管理与服务问题没有得到有效解决，业主、业主大会和业委会事务没有理顺。最为严重的是业委会委员出现了大流动，在选举和增补的22名委员中，12名辞职，2名终止，1名免职。20**年6月后，多次请业主自荐和推选业委会主任，至今缺位。现任委员7名，首次选举出的只剩下3人。他们在被误解、毁谤和遭围攻中艰难坚持工作，坚持到今天。

　　总结三年多的经验教训，我们认识到：（一）业委会必须是一个高素质、高度责任感、敢担当的团队，山庄业委会的工作并不是仅有热情就能做好的，需要智慧、需要毅力、需要责任、需要奉献、需要包容。（二）民主决策，严肃纪律，形成一个坚强有力的整体。（三）要明确委员的工作职责和权利，要有合理合法的报酬机制、奖励机制和行之有效的处罚机制。（四）不能操之过急，要充分论证、谨慎行事。分析几件业主意见较大的事，当时的确过急了（如对开发商物业去留、长城物业的进入、自管等），论证不够，准备不足。自管本来有几种方案，当时对提出的方案没有讨论和论证就匆匆上阵了。长城物业自己计划7月进入，却要求5月进入，欲速则不达。（五）要树立业委会的权威，要保障业委会决定的权威性和效力。

　　总之，委员们在履行各自的职责中，有成绩也有失误，欢迎剖析和质询。但业委会的目标始终不变，那就是通过举业主之力，尽业主之能，集业主之智，把自己的家园建设好，找回购房时的那个梦。我们选择了山庄，绝不放弃山庄；我们爱山庄，一定要建好山庄。

　　最后，代表业委会感谢业主的支持、奉献、帮助、指点和批评！感谢延庆县委、县政府、县小区办、zz镇政府的支持、指导和监督！感谢康庄派出所的支持和辛勤付出！通过这次业主大会会议，总结过去的经验教训，选出新的业委会，开创山庄建设新局面，实现业主共赢，业主和开发商共赢、与物业管理服务人员共赢，山庄与周边邻村共赢、与zz镇和延庆共赢，与长城共辉煌！

　　谢谢大家！

　　zz山庄业主委员会

　　20**年2月25日

篇5：北京八达岭山庄业主委员会业主接待制度

　　北京八达岭山庄业主委员会业主接待制度（试行）

　　（20**年*月*日业委会会议通过）

　　第一条 业主委员会为及时和业主沟通，听取业主的意见、建议和要求，除随时与业主联系外，暂定于每周六下午2-4时在业委会办公室接待业主（若有变化，须提前3天公告）。

　　第二条 在接待业主时，应至少有两名以上委员参加，其中一名为主任委员或副主任委员或秘书长。

　　第三条 接待业主时不得擅自对业主作出与业主委员会决议不符的许诺。

　　第四条 接待业主需作好详细的书面记录，注明接待时间、所接待业主的物业位置、姓名、业主的意见、要求和建议，并经业主和接待人签名并妥善保管、存档。

　　第五条 对业主在接待中提出的意见、要求和建议，当场不能答复的，经业主委员会讨论后给予答复和解释。

　　第六条 在业主委员会办公地点处设置"意见箱"，接受业主的咨询、投诉和建议。"意见箱"每周六由负责业主接待的业委会委员开启和登记，并提出处理意见。

　　第七条 业主委员会委员均有义务及时向业主委员会提交业主信息及工作建议。

　　第八条 本制度经业主委员会会议通过，按照《议事规则》第二十六条公示后生效。