X山庄业主委员会-年度工作安排

　　某山庄业主委员会20**-20**年度的工作安排

　　**山庄业主委员会是经选举产生的，去年12月17日宣誓就职。在本次业主大会会议上，广大业主期望业委会增强执行力，加强执行业主大会决议的力度，尽快改变"大杂院"的现状，实现大家购房时的那个梦。为此，业委会仍将"忠实代表业主利益，切实维护业主权利，严守《议事规则》和《管理规约》，执行业主大会决议，模范履行义务，不谋个人私利，不畏艰难，一切为业主服务，为创建和谐舒畅、整洁亮丽、优美轩旷的别墅社区而努力工作"。经业委会研究，09～10年度的工作安排如下：

　　（一）工作的出发点和落脚点

　　业主委员会工作的出发点和落脚点就是始终代表和维护广大业主的权益，为业主服务。代表和维护全体山庄业主的合法权益是业主委员会的头等职责，牢固树立"山庄业主无小事"的观念，工作中要始终以业主的共同利益为出发点，做到一切为业主服务，为业主的共同利益服务。要始终以业主利益为本，决不能让业主的合法权益受到损害。这是检验我们业主委员会工作的根本标准。

　　（二）工作方法

　　业主委员会的工作方法是群众路线，全心全意依靠全体业主做工作。业主委员会的工作牵涉到每位业主的利益，只有业主齐心协力才能把山庄的事情办好。况且，山庄千余户业主，藏龙卧虎，聚集了各界精英。每位业主都有自己的好主意、好办法，我们业主委员会委员要认真收集和听取各种意见，要接受各种批评。

　　（三）工作原则

　　业主委员会的工作原则就是民主决策、照章办事。民主决策能很好地体现广大业主和业主委员会委员的意志。每个业主、每位委员都会有自己的意志和想法，我们要坚持求大同存小异，坚持维护山庄大局和广大业主的共同利益，取得共识。要始终坚持"服从多数、尊重少数、容忍歧见"的原则，按照"少数服从多数"进行民主决策。

　　业委会一定要按照国家的法律法规和北京市的有关规定，以及业主大会通过的山庄《议事规则》、《管理规约》和业委会制定的九个制度办事。做到在"章"面前全体业主和物业使用人一律平等，任何超越"章"的人和事，都将损害业主的共同利益，这是绝对不能允许的。*在总结历史教训时说"制度好可以使坏人无法任意横行，制度不好可以使好人无法充分做好事，甚至走向反面。"我们山庄的规章制度还需要进一步完善，要通过建立好的工作制度促使每位委员只能充分做好事。

　　（四）09～10年度的工作安排

　　业委会在上一年工作的基础上，下一年度要切实迈出改变"大杂院"的步伐，主要做好以下几方面的工作：

　　1．加强和改善物业管理与服务。过去的一年，物业管理与服务虽有改观，但不明显，离业主和业委会的要求有较大差距，"大杂院"仍在延续。过去一年的实践，为做好物业管理与服务作了探索，积累了经验。我们要痛定思痛，认真反思，从客观实际出发，探究适合山庄物业管理与服务的方式方法，一定要使物业管理与服务得到明显改观，杜绝人为因素造成今年的断水之类的事件，使每位业主享受物有所值的服务。

　　2．制定必要的物业管理制度，规范山庄物业，提升山庄品质。完成《管理规约》第六条的规定：为了社区的整洁亮丽，对业主自建围墙、封闭阳台、在原房屋基础上加建和水系景观改造等事宜，业主委员会将在征求业主意见的基础上制定规章，业主大会通过后严格执行。

　　3、切实完成物业交接，加强对物业管理与服务的监督，使物业服务真正做到业主至上。

　　4．按照《管理规约》的规定，继续弄清楚业主的共有财产、公共设施家底和开发商的"欠账"，通过协商、谈判、诉讼等多种方式解决共有资产问题。

　　5．支持业主要求开发商办理房屋产权证和土地使用权证，依法维护业主权益。

　　6、为山庄业主提供日常生活和健康方面的服务，建立相应的商业设施和服务中心。

　　7．建好山庄网站。确保网站为山庄一千多户业主服务，为业主大会和业主委员会的工作服务，为物业管理与服务提供方便，为业主交流提供平台。

　　8．加强业委会的自身建设，进一步完善业委会制度，要使每位委员履行誓言，真正做到为业主服务，不谋取私利，创造工作业绩。

　　9、制定创建美好山庄的总体方案。特别要就安全保卫、环境卫生、道路交通、水系和人工湖、社区绿化、医疗设施等进行规划。

　　总之，在下一年度，业委会要发扬愚公移山的精神，与广大业主一起，齐心协力，把问题一个一个地解决掉，使山庄有一个大的改观，尽快购房时的愿景。

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篇2：业主大会和业主委员会已支经费下一年度预算

　　业主大会和业主委员会已支经费及下一年度预算

　　一、关于经费的来源

　　《议事规则》第二十七条规定："业主大会和业主委员会开展工作的经费由山庄业主共同承担，具体方案由业主委员会征求业主意见后向业主大会提交《业主大会和业主委员会工作经费年度预算》，由业主大会进行表决。"业主大会和业主委员会的工作经费，主要经费来源于由物业公司从物业费中按照一定比例提供的费用。业委会与**物业签订的合同第十三条约定："**物业按照本物业区域不同住宅类型建筑面积的70%，别墅按每月0.1元/每平米，公寓按每月0.07元/每平米向业主大会和业主委员会提供工作经费"。简单说就是，物业公司按照住宅每平方米提供6分多钱的工作经费。

　　二、业主大会成立来已经支出费用

　　1、第二、三次业主大会场地费、值班、资料印制等费用。计11000元

　　2、业主委员会在城里开会（14次）的场地费2800元

　　3、业委会委员值班费5000元，业委会秘书工资7000元。

　　4、网站建设费25000元。

　　5、物业交接商谈和请记者费1412元。

　　三、下一年度的经费预算

　　1、聘用秘书、财务人员等3万元。

　　2、办公费用5万元。

　　3、解决公建、未完建工程谈判、前物业交接工作拟请律师费用、评估费、诉讼费，山庄规划、绿化、景观改造专家咨询费等，8万元。

　　4、网站维护费5千元。

　　5、不可预见费用3万元

　　四、20**年第一次业主大会费用，由开发商承担。

篇3：北京X山庄首届业主委员会工作报告

　　建山庄屡遭曲折，自奋蹄正道沧桑

　　——zz山庄首届业主委员会工作报告

　　各位业主：

　　大家好！首届业委会任期即将结束。现就三年多的工作报告如下：

　　一、业委会成立及工作回顾

　　20**年5月，面对山庄公共配套设施缺失、产权证不能办理、安全严峻、物业管理不到位等十二个方面的问题，业主自发开始聚会维权，7月成立维权委员会，向政府反映诉求，与开发商对话，均无实际成效。

　　20**年5月，开始筹备召开业主大会会议成立业主委员会，12月12日，业委会成功备案。业委会成立后，以先易后难的原则逐一解决山庄问题，决定从解决物业问题开始。

　　20**年12月至20**年4月30日，经业主大会第二次会议表决，授权业委会通过招标代理机构进行公开、公平、公正的招标选聘物业服务企业。经过艰苦工作，最后选聘了长城物业进驻山庄。长城物业进入后，5-8月间，山庄发生盗窃案件30起，挂上治安黄牌，连续停水60天，三个大门无人看管，业委会多次监督并沟通协商，物业经理不接受，并回答“大不了不干”，致使不履行合同约定达38处。

　　20**年9月，召开业主大会第三次会议，探讨新路子，怎样保证业主在物业管理服务中的主人地位，即业主说话算数、监管有效。认为天上也不会掉馅饼，救山庄只能靠自己。于是提出自管，到12月12日表决通过。这期间还组织业主以诉讼方式解决房产证和公共配套设施问题。

　　20**年1月1日起物业自管至今。在自管中，由于准备不足，缺乏经验等原因，虽扭转了一些问题，但也产生了新的矛盾和困难，目前正在设法解决中。

　　二、关于物业问题

　　解决物业管理是业委会的首要事项，花功夫最多。业主大会第二、第三次会议主要是为解决物业问题而召开的。目的是通过改善物业管理与服务，来改变山庄“大杂院”的状况。当时提出了三条思路：一是改造开发商物业；二是业主自管；三是招聘新物业。现就物业问题报告以下四点：

　　1．为何换了开发商物业？20**年维权，从11月与开发商对话，每两个月一次，发了5份对话通报。每次提出三五个能解决的问题，开发商答应得很痛快，且商定了解决的时间表，却没有落实。在所提的十几个问题中，只做了一件事，即做了门牌，但绝大部分没钉。20**年6月21日网名**的业主在焦点网，对解决问题的有效程度进行了分析，结论是：“有效解决的核心问题为零,开发商看似承诺得很好，但行动中实际上否决一切。”再回顾一个情景，奥运会开幕前夕，UT区东边湖里垃圾成山、苍蝇四处飞、东边山上的树枝挂满垃圾袋。面对开发商物业，业委会成立前后的一年多里，不断敦促改进工作，但没有结果。20**年11月12日业委会开会专题讨论物业问题，与会的10名委员一致同意招聘物业服务企业，邀请开发商物业投标。在招投标时，开发商物业选择放弃，自然就淘汰了。

　　2．长城物业进来了，为何又解聘？20**年12月，业委会安排两位副主任负责物业招聘工作，其他委员协助。与十余家具有一级和二级资质的物业公司进行了接触洽谈和考察，起草物业服务合同和服务标准，制定招标文件，经过评审委员会评审，长城物业胜出，签署合同后，于20**年5月1日接管山庄物业。业委会、业主对长城物业寄予很高期望，业委会安排一位副主任配合他们的工作，同时进行监管。他们进来后，做了一些有益的工作，但在关键问题上不履行合同约定，与业委会的要求渐行渐远，致使多数业主不满意，在参加投票的业主中不满意的竟达90.1%，按照合同约定，解除了合同。

　　3．自管一波三折。自管，实际上是自救，由一位副主任担任自管总指挥。自管后，首先恢复了整个山庄的统一管理，三个大门重新恢复并站岗，公共区域沉积多年的植物垃圾、建筑垃圾被清运，山庄的安全状况变好，摘掉了“黄牌”，取得了一定成效。但由于准备不足，客服和工程人员服务不到位，造成业主不满，物业费收缴困难。到5月中旬，赤字达120万元。于是压缩支出，把保安由80名降到60名、工资由月2000降到1800元。原保安公司不接受调整条件，辞职不干了。业委会主任、副主任这时也辞职了。推选的新任负责人与时任保洁绿化经理的FF商谈，FF愿接受这标准，5月20日接管保安。就在这一天出现了围攻混乱，业委会新任负责人离职了。FF接过来后，非常困难，保安人员正常生活费得不到保障，还有人为制造的混乱和麻烦。在这种状况下，我们是坚持，坚持，再坚持。10月份农民工的工资难以发放，加上FF身体不适，经业主介绍，**垫付200—300万元资金，来接替FF担任总经理。20**年

12月26日，在农民工、保安等急着要工资的紧急情况下，按照《zz山庄业主委员会工作职责》第七条的规定和监委会筹备组的意见，高秘书长代表业委会与DD、**草签了《物业服务责任书》，由D、*承包山庄社区服务公司，待三个月后业主大会来决定是否聘任。通过1、2月份的工作，赢得了一些业主和业委会的认同，但3月份要与开发商合作收取业主的加建费，开发商反映给业委会后被制止，月底不履行60名保安到位的约定，以家庭矛盾闹物业楼一个多月，不按规定提供服务。为解决资金和物业管理运行机制，5月24日DD、**与业委会商定，谁（包括其他人）先支付200万元的服务保障资金，由谁主持山庄物业工作，组织工作班底。此后不久，对代表业委会监管的顾问进行殴打谩骂，不让业主回家，11月将业主大会会议筹备组组长殴打致伤，按规定只能解聘了。

　　4．物业管理中的经验教训。在三年多的曲折中，有四点经验教训要吸取：（一）不管采取托管、自管还是什么别的方式来管理，业主大会、业委会必须掌控物业费的财权、安保的控制权，有了这两条，才能说话有人听，才能确保业主的主人地位，才能有效制约物业管理服务者。（二）不管谁来做山庄的物业管理与服务，必须有足够的保障资金（至少200万元），以保障管理服务工作的开展和有效处罚，这一条件绝对要坚持。在以前三次物业服务者进入时，由于没有坚持这一条，致使合同不履行、服务不到位。（三）要有一套行之有效的管理、考核和奖惩办法，在长城物业时有，但没法执行。自管制定了《服务内容和考核标准》，但没有制约手段，所以无法执行。（四）要有一个强有力的执行力机构和执行体系。

　　三、业委会的情况

　　业委会成功备案后，13位委员按照《议事规则》宣誓就职，并向全体业主做出庄严承诺，承诺始终把代表和维护广大业主的权益、为业主服好务作为业主委员会工作的出发点和落脚点。认真收集和听取每位业主意见，坚持“服从多数、尊重少数”的原则，按照“少数服从多数”进行民主决策。制定了九项制度，办事有章可循。争取任期内告别“大杂院”。为此，业委会付出了艰辛努力，一些委员把业委会的工作作为第一要务，放下单位的工作、放下教管孩子的任务、放弃休息时间，坚持原则，无私奉献，这是许多业主有目共睹的。

　　由于业委会缺乏纪律约束力，缺乏履责的保障力，尽管业委会做了大量而艰苦的工作，但效果不佳，要改变“大杂院”的愿望没有实现，开发商的欠账和遗留问题没有解决，物业管理与服务问题没有得到有效解决，业主、业主大会和业委会事务没有理顺。最为严重的是业委会委员出现了大流动，在选举和增补的22名委员中，12名辞职，2名终止，1名免职。20**年6月后，多次请业主自荐和推选业委会主任，至今缺位。现任委员7名，首次选举出的只剩下3人。他们在被误解、毁谤和遭围攻中艰难坚持工作，坚持到今天。

　　总结三年多的经验教训，我们认识到：（一）业委会必须是一个高素质、高度责任感、敢担当的团队，山庄业委会的工作并不是仅有热情就能做好的，需要智慧、需要毅力、需要责任、需要奉献、需要包容。（二）民主决策，严肃纪律，形成一个坚强有力的整体。（三）要明确委员的工作职责和权利，要有合理合法的报酬机制、奖励机制和行之有效的处罚机制。（四）不能操之过急，要充分论证、谨慎行事。分析几件业主意见较大的事，当时的确过急了（如对开发商物业去留、长城物业的进入、自管等），论证不够，准备不足。自管本来有几种方案，当时对提出的方案没有讨论和论证就匆匆上阵了。长城物业自己计划7月进入，却要求5月进入，欲速则不达。（五）要树立业委会的权威，要保障业委会决定的权威性和效力。

　　总之，委员们在履行各自的职责中，有成绩也有失误，欢迎剖析和质询。但业委会的目标始终不变，那就是通过举业主之力，尽业主之能，集业主之智，把自己的家园建设好，找回购房时的那个梦。我们选择了山庄，绝不放弃山庄；我们爱山庄，一定要建好山庄。

　　最后，代表业委会感谢业主的支持、奉献、帮助、指点和批评！感谢延庆县委、县政府、县小区办、zz镇政府的支持、指导和监督！感谢康庄派出所的支持和辛勤付出！通过这次业主大会会议，总结过去的经验教训，选出新的业委会，开创山庄建设新局面，实现业主共赢，业主和开发商共赢、与物业管理服务人员共赢，山庄与周边邻村共赢、与zz镇和延庆共赢，与长城共辉煌！

　　谢谢大家！

　　zz山庄业主委员会

　　20**年2月25日

篇4：北京八达岭山庄业主委员会业主接待制度

　　北京八达岭山庄业主委员会业主接待制度（试行）

　　（20**年*月*日业委会会议通过）

　　第一条 业主委员会为及时和业主沟通，听取业主的意见、建议和要求，除随时与业主联系外，暂定于每周六下午2-4时在业委会办公室接待业主（若有变化，须提前3天公告）。

　　第二条 在接待业主时，应至少有两名以上委员参加，其中一名为主任委员或副主任委员或秘书长。

　　第三条 接待业主时不得擅自对业主作出与业主委员会决议不符的许诺。

　　第四条 接待业主需作好详细的书面记录，注明接待时间、所接待业主的物业位置、姓名、业主的意见、要求和建议，并经业主和接待人签名并妥善保管、存档。

　　第五条 对业主在接待中提出的意见、要求和建议，当场不能答复的，经业主委员会讨论后给予答复和解释。

　　第六条 在业主委员会办公地点处设置"意见箱"，接受业主的咨询、投诉和建议。"意见箱"每周六由负责业主接待的业委会委员开启和登记，并提出处理意见。

　　第七条 业主委员会委员均有义务及时向业主委员会提交业主信息及工作建议。

　　第八条 本制度经业主委员会会议通过，按照《议事规则》第二十六条公示后生效。

篇5：北京八达岭山庄业主委员会档案管理制度

　　北京八达岭山庄业主委员会档案管理制度

　　（20**年*月*日业委会会议通过）

　　第一条 所有档案资料，由业主委员会指定专人负责保管。

　　第二条 各种档案资料应分类进行登记、编号，妥善保管。

　　第三条 档案室设在物业楼二层。

　　第四条 档案资料主要包括：

　　（一）各类会议记录、纪要；

　　（二）业主大会、业主委员会作出的决议、决定等书面材料；

　　（三）各届业主委员会产生、备案的材料；

　　（四）山庄内所有建筑物产权清册及业主联系方式；

　　（五）订立的物业管理服务合同；

　　（六）山庄标识，有关法律、法规和业务往来文件；

　　（七）业主和使用人的书面意见、建议书；

　　（八）维修资金收支情况清册；

　　（九）会议录音、录像、照片等；

　　（十）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

　　（十一）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

　　（十二）物业工程验收和质量保修文件，物业使用说明文件；

　　（十三）物业管理所必需的其他资料，包括物业交费统计表、物业经营开支统计表、物业服务人员花名册等；

　　（十四）其它有关材料。

　　第五条 委员因工作需要须查阅档案资料，并认真填写档案查阅单，不得将资料带出档案室。

　　第六条 业主查阅档案资料，须经两名业委会委员签字同意，并办理查阅手续，不得将资料带出档案室。

　　第七条 查阅档案的委员和业主应尊重业主的隐私权，依法保守秘密，若泄密依法承担全部责任。

　　第八条 因管理不当，发生档案资料遗失或残缺，档案管理人员的应承担相应责任并赔偿由此产生的损失。

　　第九条 本制度经业主委员会会议通过，按照《议事规则》第二十六条公示后生效。