北京市住宅区业主共有资金管理办法(征求意见稿)

　　北京市住宅区业主共有资金管理暂行办法(征求意见稿)

　　第一章总则

　　第一条【目的及依据】为了进一步理顺本市住宅区物业管理活动中各方主体的法律关系，明确业主、业主大会、物业服务企业等各方主体的权利和义务，保证物业服务资金、物业共用部分经营收益等属于业主共有资金的安全，根据《物权法》、《物业管理条例》、《北京市物业管理办法》等法律、法规和规章，制定本暂行办法。

　　第二条【共用部分】本办法所称共用部分是指物业区域内业主专有部分以外，按照规定由业主共同管理的建筑物、构筑物及配套设施设备和相关场地。

　　第三条【业主共有资金】本办法所称业主共有资金是指物业管理区域内，由全体业主共同所有的资金。主要包括：

　　（一）物业服务资金；

　　（二）住宅专项维修资金；

　　（三）物业共用部分经营收益；

　　（四）业主依据管理规约约定或者业主大会会议的决定分摊的费用；

　　（五）业主大会的其他合法收入。

　　第四条【适用范围】住宅区业主大会依法成立后，对物业管理区域内共用部分自行管理、委托物业服务企业或者其它管理人管理的，适用本办法。

　　第二章业主共有资金和物业共用部分管理

　　第五条【共用部分管理权利主体】业主大会是物业管理区域内，全体业主对物业共用部分实施管理的业主自我管理组织。

　　业主应当及时向业主大会交纳管理物业共用部分所需的物业服务资金和其它分摊费用。

　　第六条【管理合同缔约主体】业主共同决定对共用部分委托物业服务企业或其它管理人实施管理的，应当由业主大会与物业服务企业或其它管理人签订书面合同。

　　业主共同决定对共用部分自行管理的，应当由业主大会与专业服务企业签订专业服务买卖合同。

　　第七条【管理规约约定】物业管理区域内的全体业主应当在管理规约中约定物业共用部分管理方式、业主大会的权利义务、业主与业主大会的法律关系、业主共有资金管理等内容。

　　第三章业主共有资金账户

　　第八条【共有资金账户的开立】住宅区业主大会成立并登记后，可以到银行开立业主共有资金账户, 分类存储业主共有资金。

　　第九条【物业服务资金】本办法所称物业服务资金是指由业主向业主大会交纳的，用于支付住宅区内共用部分维修、养护、管理，环境卫生和秩序维护等相关费用的资金。

　　物业服务资金的交纳和使用由管理规约和全体业主共同决定。管理规约未约定或者全体业主未决定的，可参照《北京市物业服务收费管理办法（试行）》（京发改[20**]2662号）的有关规定。

　　第十条【专项维修资金】住宅专项维修资金用于支付住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造费用。

　　住宅专项维修资金的交存、使用和监督管理适用建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》和《北京市住宅专项维修资金管理办法》的规定。

　　第十一条【物业共用部分经营收益和业主大会的其他合法收入】业主大会可以依据管理规约的约定或者业主共同决定，将物业共用部分经营收益和业主大会的其他合法收入纳入业主共有资金账户，用于支付下列费用：

　　（一） 业主大会、业主委员会的办公费用及人员工资、津贴、福利费用等；

　　（二） 财务、审计、承接查验、物业服务评估监理等费用；

　　（三）业主共同决定支付的超出年度预算的支出；

　　（四） 业主共同决定支付的其他合理费用。

　　第十二条【业主分摊费用】物业共用部分经营收益和业主大会的其他合法收入不足以支付第十一条所列费用的，不足部分由业主分摊，并存入业主共有资金账户。

　　业主分摊前款费用的比例，管理规约或业主大会决议有约定的，按照约定；没有约定或约定不明确的，按照业主专有部分面积占专有部分面积总和的比例确定。

　　第四章业主共有资金交存

　　第十三条【资金交纳】住宅区的业主应当按照管理规约的约定或者业主共同决定向业主大会交纳物业服务资金和其他分摊费用。

　　业主可以按照管理规约的约定或者业主共同决定，定期将物业服务资金和其他分摊费用存入业主一卡通，由业主大会按照约定通过银行从业主一卡通中划转。使用业主一卡通划转资金的，银行、业主、业主大会应当签订书面合同。

　　第十四条【资金催缴】业主拖欠物业服务资金和其他分摊费用的，业主大会应当及时催缴。

　　业主拖欠专项维修资金的，由业主大会开户银行负责催缴。

　　全体业主应当在管理规约中确定业主拖欠物业服务资金、专项维修资金和其他分摊费用的追缴办法，以及欠费业主名单公示、共同管理权利限制、收取滞纳金等惩戒措施和具体实施主体。

　　第十五条【催缴措施】业主拖欠物业服务资金和其他分摊费用的，业主大会可以按照管理规约的约定，向欠费业主发出欠费缴纳通知单，在住宅区显著位置公示欠费业主名单、门牌号及

欠费金额。

　　欠费缴纳通知单应当以书面形式作出。一般包含欠费金额、缴费期限、滞纳金计算方法、缴费帐户、缴费方法、相关后果等内容。

　　第十六条【滞纳金】业主大会可以依照管理规约的约定，向拖欠物业服务资金和其他分摊费用的业主收取滞纳金。

　　业主大会向欠费业主收取的滞纳金归全体业主共有。

　　第十七条【业主共同管理权利限制】业主大会可以根据管理规约的约定或者业主大会会议的决定,限制欠费业主行使下列共同管理权利：

　　（一）被选举为业主委员会委员；

　　（二）业主大会会议的表决权；

　　（三）业主大会认为应当限制的其它共同管理权利。

　　第十八条【欠费债务转移】业主拖欠物业服务资金、专项维修资金和其他分摊费用的，转让物业时应当与业主大会结清。

　　房屋买受人与房屋出卖人可以在房屋买卖合同中约定房屋出卖人欠交物业服务资金、专项维修资金和分摊费用向房屋买受人的债务转移。

　　房屋买受人在购买业主出卖的房屋时，可以向业主大会索取相关费用已结清的书面确认文件。房屋买受人向业主大会索取房屋出卖人相关费用已结清的书面确认文件的，业主大会应当提供。

　　第十九条【欠费起诉】业主拖欠物业服务资金和其他分摊费用的，业主大会可以向人民法院提起诉讼。

　　第五章业主共有资金管理

　　第二十条【财务管理】业主大会应当按照国家相关法规、政策的有关规定，建立专门的业主共有资金财务管理制度，保证资金安全。

　　业主大会应当建立业主共有资金财务档案，并指定专人保管。管理人员变更的，应当及时移交保管的财务档案。

　　第二十一条【财务人员】业主大会应当按照国家相关法规、政策的规定和管理规约的约定，聘请专门的财务管理人员管理资金。

　　第二十二条【收益管理】物业管理区域内物业共用部分经营收益和业主大会的其他合法收入，应当由业主大会财务管理人员按照管理规约的约定或者业主共同决定存入业主共有资金账户，严禁任何人截留、私分、私存或挪作他用。

　　第二十三条【担保和经营】业主大会不得向任何单位及个人借款或为任何第三方提供担保，或者未经业主共同决定利用业主共有资金对外投资。

　　第二十四条【年度预算、决算】业主大会应当建立业主共有资金年度预算、决算制度。业主大会可以授权业主委员会或委托专业机构起草年度预算、决算方案，由业主大会会议审议后确定。

　　业主共有资金应当严格按照年度预算使用。在会计年度终结时，业主共有资金节余部分，自动结转到下一年度；物业管理区域内发生超出业主共有资金年度预算的支出时，应当及时召开业主大会会议作出决议。

　　第二十五条【资金使用监督】业主大会可以按照业主大会议事规则和管理规约的约定，设立专门机构监督业主共有资金的使用。监督机构负责审查下列事项：

　　（一）是否按年度预算使用业主共有资金；

　　（二）使用业主共有资金是否符合相应程序；

　　（三）超出预算使用业主共有资金，是否经业主大会会议决议；

　　（四）业主共有资金使用中其他需要审查的事项。

　　业主大会未设立监督机构的，可以推选业主代表履行前款职责。

　　第二十六条【年度公示】业主大会应当定期与业主共有资金开户银行核对本住宅区业主共有资金帐目，并于每年一季度向业主公示下列情况：

　　（一）业主共有资金交存、使用、增值受益和结存的数额；

　　（二）发生列支的项目、费用和分摊情况；

　　（三）业主分户帐（业主一卡通）中业主共有资金交存、使用、增值收益和结存的金额；

　　（四）其他有关业主共有资金使用和管理的情况。

　　业主对公示情况提出质询时，业主大会工作人员应当及时答复。

　　业主对公示情况有异议的，可以要求复核或者委托专业机构进行审计。

　　第二十七条【资金查询】业主共有资金的开户银行应当建立住宅区共有资金查询制度，接受业主大会、业主对其分户帐（业主一卡通）中住宅区业主共有资金使用、增值收益和帐面余额的查询。

　　第二十八条【业主大会法律责任】业主大会及其工作人员不得侵占、挪用本物业管理区域业主共有资金；侵占业主共有资金的，应当依法承担法律责任。受侵害的业主可以依法向人民法院提起诉讼。

　　第六章附则

　　第二十九条【参照执行】非住宅区物业共用部分和业主共有资金的管理参照本办法。

　　第三十条【实施时间】本办法自20**年 月日起施行。

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篇2：业主委员会选举办法

　　业主委员会选举办法

　　第一章　 总则

　　第一条 根据我国法律、法规和房地产管理部门关于物业管理的相关规定，制定本办法。

　　第二条业主委员会的选举由上一届业主委员会主持。第一届业主委员会，由业主大会筹备小组在有关政府部门的指导下，按本办法选举产生。

　　第三条业主委员会的委员由业主大会选举产生。业主委员会成员每届任期三年，可以连选连任。业主委员会委员的人数是15名。业主委员会可以选举产生主任一名和副主任若干名。

　　第二章　 业主大会前期筹备工作

　　第四条为了召开业主大会，产生第一届业主委员会，可由业主代表，并请建设单位或物业管理企业组成筹备小组，负责业主大会的筹备工作。

　　第五条 筹备小组成立后，其成员名单应在小区内张榜公示一周以上，接受全体业主的监督。

　　第六条 筹备小组应做好以下工作：

　　(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

　　(二)参照政府主管部门制定的示范文本，拟定《业主委员会章程》、《业主公约》、《业主大会议事规则》和《业主委员会选举办法》;

　　(三)确定业主委员会委员候选人产生办法及名单;

　　(四)做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。

　　第七条 按本选举办法选举产生第一届业主委员会后，筹备小组自动解散。

　　第三章　 业主大会

　　第八条 业主大会应由过半数以上具有投票权的业主参加，如因故不能出席，可以书面形式委托其他业主代理出席。

　　第九条 业主大会采用书面征求意见的形式。书面征求意见书应用有效送达方式。

　　第四章　 业主委员会选举办法

　　第十条业主委员会委员的候选人必须是热爱公益事业，道德品质好，责任心强，具有较强的组织能力和协调能力，有一定的时间从事业主委员会的工作，具有完全的民事行为能力的产权人、产权人代表、产权共有人。候选人可由本人自荐、业主推荐或筹备组商议的方法产生，筹备小组或业主委员会进行最后资格确认。候选人产生后应公示一周。业主认为有必要补充推选候选人的，可由十个以上业主联名提出符合条件的候选人。候选人名单应在业主大会召开前至少七天提交筹备组并由其公示一周。

　　第十一条 业主委员会选举，由业主大会筹备小组推选的召集人或上一届业主委员主任或主任指定的副主任主持。

　　第十二条业主委员会委员的选举，一律采用实名投票的方法。业主对于委员候选人可以投赞成票，可以另选其他业主，也可以弃权。

　　第十三条 业主如果在业主大会期间因故不能到场的，可由本人填写选票后，以书面形式委托其他业主代为投递选票。

　　第十四条投票结束后，由业主大会推选的监票、计票人员或者业主委员会的人员将投票人数和票数加以核对，做出记录，并由监票人签字。

　　第十五条每次选举所投的票数，多于投票人数的无效，等于或者少于投票人数的有效。每一选票所选的人数，多于规定应选代表人数的作废，等于或者少于规定应选代表人数的有效。

　　第十六条全体业主过1/2参加投票，选举有效。业主委员会委员选举采取差额选举办法，差额人数不超过两人。依据得票数顺序产生中选人。

　　第十七条 如遇票数相等不能确定当选人时，应当就票数相等的候选人再次投票，以得票多的当选。

　　第十八条 选举结果当场宣布，所有选票应当保留备查。

　　第十九条业主委员会的委员受全体业主的直接监督。经拥有物业管理区域内20%以上投票权数的业主提议可以提请罢免选出的委员。

　　第二十条业主委员会的委员有下列情况之一的，其业主委员会委员资格将终止，并由业主委员会提出并确认。业主委员会委员资格被终止后，可补选新的业主委员会委员，业主委员会可采用自荐或推荐的方法产生增补候选人，并经业主委员会2/3委员通过，成为补选业主委员会委员。

　　(1)已不是业主的;

　　(2)年度内无故缺席业主委员会会议三次以上的;

　　(3)因疾病而丧失履行责任能力的;

　　(4)被司法部门认定有犯罪行为的;

　　(5)以书面形式向业主委员会提出辞呈的;

　　(6)兼任所辖区域物业管理企业工作的;

　　(7)其他原因不适宜担任业主委员会委员的。

　　第二十一条罢免业主委员会委员由业主大会做出决定。罢免采用实名投票的表决方式，须经过半数的业主代表通过。业主委员会委员被罢免后，按本办法中的补选业主委员会委员方法补选业主委员会委员。

　　第二十二条 罢免要求应当写明罢免理由。被提请罢免的成员有权在业主大会上提出申辩意见，也可以书面提出申辩意见。

　　第二十三条离任委员必须在三日内将其保管的业主委员会的印章、文件、资料、帐簿及其属于业主委员会所有的财物等移交给业主委员会，造成经济损失的应承担经济责任。

　　第二十四条首次业主大会选举产生的业主委员会，应当自选举产生之日起30日内，向所在区物业管理行政主管部门申请登记备案。同意备案日期为业主委员会成立日期。

　　第二十五条业主委员会成立时，上届业主委员会或第一届业主大会筹备组的工作职责终止，宣布解散。

　　第五章 附则

　　第二十六条本选举办法中称业主，是指物业产权人、产权人代表、产权共有人;本选举办法中称使用人，是指物业的承租人和实际使用人。

　　第二十七条本选举办法未尽事宜按我国法律、法规和相关物业管理规定执行。若与国家法律、法规向抵触，按国家法律、法规执行。

篇3：华南师范大学业主委员会章程

　　华南师范大学业主委员会章程

　　第一章宗旨

　　第一条本委员会宗旨是：以规范化操作和科学、民主、合法的管理手段，协助物业管理服务中心开展物业管理工作，代表业主整体利益，维护业主公共权益，协调学校、物业管理服务中心和业主三者的关系，逐步对华南师范大学教工住宅区实行规范化、专业化、市场化的物业管理，共同创造整洁、优美、安全、舒适、文明的居住环境。

　　第二条本委员会由业主大会或业主代表大会选举产生，其委员应当由业主担任。本会是业主大会的常设机构，对业主大会负责。本会接受省市住宅主管部门和华南师范大学的领导，执行国家、省市有关物业管理的法律政策规定。

　　第二章组织及职责

　　第三条本会由各学校有关部门、业主代表推荐候选人，由业主大会(或业主代表大会)选举产生，向业主大会负责并报告工作，接受省市住宅管理部门、学校和业主大会的指导和监督。

　　第四条本会暂设委员二十名，其中会长一名，副会长两名，执行秘书一名，本会会长、副会长在全体委员会中选举产生。本会执行秘书为专职(协助物业刊物的出版)，其他人员均为兼职。

　　第五条本会权利

　　1、按照有关规定召集和主持业主大会;

　　2、与华南师范大学有关职能部门(包括物业管理服务中心)一起参与物业管理费收取标准调整的讨论并决定;

　　3、检查、监督物业管理服务中心的物业管理工作;

　　4、负责协调学校、中心和业主三者之间的关系;

　　5、修订业主公约、本会章程。

　　第六条本会义务

　　1、筹备业主大会并向业主大会报告工作;

　　2、执行华南师范大学有关规定和业主大会通过的各项决议;

　　3、贯彻执行并督促业主遵守国家、省、市有关法律、政策和中心制定的物业管理规定，开展多种形式的宣传教育活动，协助中心收取合理的费用，并按规定处理业主或使用人违反业主公约的行为;

　　4、保障物业各项管理目标的实现;

　　5、执行政府部门对物业管理提出的有关指令、要求和规定;

　　6、本会做出的决定，不得违反法律、法规政策，不得违反业主大会的决定，不得损害业主公共利益，不得故意刁难物业管理中心。

　　第七条本会召集业主大会可采取会议或书面征求意见等形式。

　　第三章会议

　　第八条本会会议每三个月至少召开一次。有三分之一以上的委员提议或会长、副会长认为有必要时，可召开特别会议。

　　第九条本会会议的召开应由召集人提前七天将会议通知及有关材料送达每位委员。本会会议由会长召集、主持，会长因故缺席时，由副会长主持。

　　第十条本会召开会议时，可邀请政府及学校有关部门、物业管理服务中心的人员参加会议，但上述人员没有表决权。

　　第十一条本会会议决定问题，采取少数服从多数的原则，并报华南师范大学批准方可执行。会议进行表决时，每位委员有一票表决权。若表决中出现赞成票与反对票相同时，由华南师范大学研究决定。

　　第十二条本会执行秘书必须作好每次会议记录，并由会议主持人签署后存档;涉及物业管理的重大问题应由与会的全体委员签署。

　　第四章委员

　　第十三条本会委员由道德品质好、热心公益事业、责任心强、处事公正，有一定的组织能力和必要的工作时间的业主(必须是成年人)担任。

　　第十四条本会每届任期两年，委员可连选连任。委员届中撤换、增减，由本会会议通过后，提交业主大会确认;但换届时由本会参与讨论候选人名单，由业主大会选举决定。

　　第十五条有下列情形的人员不得担任本会委员，已担任的须停任或撤换：

　　1、已不是业主;

　　2、无故缺席会议连续三次以上;

　　3、因身体或精神上的疾病而丧失履行职责能力的;

　　4、有违法犯罪行为被司法部门认定或正在接受调查的;

　　5、无理取闹、故意刁难物业管理服务中心的;

　　6、其他原因不适宜担任本会委员的。

　　第十六条任何委员停任时，必须在停任后半个月内将由其管理、保存的本会文件、资料以及属于本会的所有财物移交给本会。

　　第十七条委员的权利和义务

　　(一)权利

　　1、有权参加本会组织的有关活动;

　　2、具有选举权、被选举权和监督权;

　　3、有权参与本会有关事项的决策;

　　4、具有对本会的建议和批评权。

　　(二)义务

　　1、遵守本会章程;

　　2、执行本会的决议，完成本会交办的工作;

　　3、参加本会组织的会议、活动和公益事业;

　　4、向本会的工作提供有关资料和建议。

　　第五章其他

　　第十八条业主大会(或业主代表大会)通过的有关本章程的决定都是本章程的组成部分。

　　第十九条本会的解散与终止，依照业主大会的决定或政府主管部门、华南师范大学的决定解散或终止。

篇4：欠缴物业管理费业主还有被选为业主委员会委员资格吗

　　欠缴物业管理费的业主还有被选为业主委员会委员的资格吗

　　欠缴物业管理费的业主还有被选为业主委员会委员的资格吗有资格。业主是否具有被选举为业主委员会委员的资格，最主要的前提就是看他是否具有业主的身份。业主委员会的委员是按照业主大会法定多数业主的意愿选举出来的，其他任何人不得干涉。

　　欠费问题是业主与物业管理公司

　　欠缴物业管理费的业主还有被选为业主委员会委员的资格吗

　　有资格。业主是否具有被选举为业主委员会委员的资格，最主要的前提就是看他是否具有业主的身份。业主委员会的委员是按照业主大会法定多数业主的意愿选举出来的，其他任何人不得干涉。欠费问题是业主与物业管理公司之间的纠纷，属于业主与物业管理公司之间的民事合同纠纷问题，与业主是否有资格被选为业主委员会委员无关。欠费业主也是业主，有资格参加选举。

　　具不具有选举资格与能不能当选委员，是两个问题。按期缴纳物业管理费用是房屋产权人应尽的义务，业主欠费既影响物业管理企业正常履行物业管理合同，也侵害了其他业主的利益，因此欠费业主不宜作为全体产权人的代表，但这并不是等于是剥夺了欠费业主的被选举权。

篇5：业主行为准则

　　业主行为准则

　　1、与人为善，与邻里和睦相处，以诚恳友好的态度理性处理邻里纠纷。

　　2、业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

　　3、业主应遵守法律、法规的规定，按照有利于物业使用、安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，在供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面妥善处理与相邻业主的关系。

　　4、业主不得违反法律、法规以及万科星园小区物业管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

　　5、未依法办理相关审批手续，不得恶意占用任何共用部位和共用设施设备，损害其他业主的合法权益。不妨碍他人合法使用共用部位、共用设施设备。

　　6、不得圈占公共绿地，不在公共绿地种植蔬菜、花草树木或搭花架等。

　　7、不得私自使用公共场所、公用水电作任何商业或私人用途。

　　8、不在本物业区域任何公共地方存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品，家中生活燃气储存及使用符合政府燃气安全使用规范。

　　9、爱护本物业内共用部位和共用设施设备，造成损坏应照价赔偿。未成年人损坏的，监护人承担赔偿责任。

　　10、控制装修、音响、娱乐活动等可能产生的噪音，以不干扰邻居正常生活为度。

　　11、不在本物业区域的垃圾箱（站）翻拣垃圾；不可晾晒、煎熬产生恶臭、刺激性气味或严重烟尘的物质。

　　12、不从室内向外抛掷任何物品，对易坠落的物品做好安全防护，定期检查，防止跌落，台风暴雨来临前即时加固或收回室内。

　　13、未经业主大会同意，不在本物业区域内业主共有部分擅自张贴大字报、标语，不在共有部分使用扩音器材（物业服务及www.pmceo.com性活动需要除外）。

　　14、不在本物业区域内违规饲养动物。附合规定的饲养者应对动物加以有效约束，不影响他人居家生活和人身安全。

　　15、物业专有部分存在安全隐患时，及时维修养护或配合物业服务企业及时维修；不及时维修或不予配合，由利害关系人或相关责任人维修，无上述利害关系人或相关责任人或上述利害关系人或相关责任人不维修的，物业服务企业可以主动维修养护，费用由利害关系人或相关责任人承担。

　　16、发生水、气泄漏或火灾等紧急情况时，配合物业服务企业采取紧急避险措施，并依据法律法规承担相关费用。

　　17、因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时，在物业服务企业事先告知的情况下，相关业主应给予必要的配合。因相关业主阻挠维修养护而造成他人或公共财产受到损失的，应负责修复并承担相应赔偿责任。

　　18、业主的家庭成员或其他物业使用人亦应遵守本管理规约，否则业主将承担连带法律责任。