业主行为准则

　　业主行为准则

　　1、与人为善，与邻里和睦相处，以诚恳友好的态度理性处理邻里纠纷。

　　2、业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

　　3、业主应遵守法律、法规的规定，按照有利于物业使用、安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，在供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面妥善处理与相邻业主的关系。

　　4、业主不得违反法律、法规以及万科星园小区物业管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

　　5、未依法办理相关审批手续，不得恶意占用任何共用部位和共用设施设备，损害其他业主的合法权益。不妨碍他人合法使用共用部位、共用设施设备。

　　6、不得圈占公共绿地，不在公共绿地种植蔬菜、花草树木或搭花架等。

　　7、不得私自使用公共场所、公用水电作任何商业或私人用途。

　　8、不在本物业区域任何公共地方存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品，家中生活燃气储存及使用符合政府燃气安全使用规范。

　　9、爱护本物业内共用部位和共用设施设备，造成损坏应照价赔偿。未成年人损坏的，监护人承担赔偿责任。

　　10、控制装修、音响、娱乐活动等可能产生的噪音，以不干扰邻居正常生活为度。

　　11、不在本物业区域的垃圾箱（站）翻拣垃圾；不可晾晒、煎熬产生恶臭、刺激性气味或严重烟尘的物质。

　　12、不从室内向外抛掷任何物品，对易坠落的物品做好安全防护，定期检查，防止跌落，台风暴雨来临前即时加固或收回室内。

　　13、未经业主大会同意，不在本物业区域内业主共有部分擅自张贴大字报、标语，不在共有部分使用扩音器材（物业服务及www.pmceo.com性活动需要除外）。

　　14、不在本物业区域内违规饲养动物。附合规定的饲养者应对动物加以有效约束，不影响他人居家生活和人身安全。

　　15、物业专有部分存在安全隐患时，及时维修养护或配合物业服务企业及时维修；不及时维修或不予配合，由利害关系人或相关责任人维修，无上述利害关系人或相关责任人或上述利害关系人或相关责任人不维修的，物业服务企业可以主动维修养护，费用由利害关系人或相关责任人承担。

　　16、发生水、气泄漏或火灾等紧急情况时，配合物业服务企业采取紧急避险措施，并依据法律法规承担相关费用。

　　17、因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时，在物业服务企业事先告知的情况下，相关业主应给予必要的配合。因相关业主阻挠维修养护而造成他人或公共财产受到损失的，应负责修复并承担相应赔偿责任。

　　18、业主的家庭成员或其他物业使用人亦应遵守本管理规约，否则业主将承担连带法律责任。

编辑：www.pmceo.Com

篇2：小区成立业主委员会相关文书实例

　　小区成立业主委员会相关文书实例

　　1.选票设计

　　以下是笔者根据所在小区设计使用过的选票改写，仅供参考：

　　亲爱的业主：您好！ 现将**小区业主委员会候选人名单和资料发给您，如果您反对其中任何人担任业主委员会委员，请在其名字后面画×，您也可以提出您建议的候选人，然后将您的选票在月日之前投入**小区选票箱，根据**小区业主委员会章程(草案)第*条规定，如果您未投反对票将视同您赞成这些候选人当选业主委员会委员，请您珍惜自己的权利和支持我们的工作！ 谢谢！ ____小区业主大会筹备组 ____年__月__日 业主委员会委员候选人名单 姓名 业权单位 姓名 业权单位 我提议__号楼座室先生/女士担任管委会委员 ____小区____号楼门室 签名： ____年__月__日 注：如果您的产权超过一套房子，请将全部房号在选票上注明，无房号或无签名的选票将视为无效。

　　2.收条设计

　　以下是笔者根据所在小区设计使用过的收条改写，仅供参考：

　　收条

　　本人/本人代表产权人收到业主大会筹备组送来的业主委员会章程(草案)、参选业主委员会的业主资料、选票、成立业主大会的通知。 ____小区____号楼__门_____室 签名: ____年__月__日

　　3.业主委员会章程

　　业主委员会章程北京市房地局有管委会章程的示范文本，可以参考。

　　为业主大会选举业主委员会变得可行，笔者建议业主在起草自己小区业主委员会章程时写明业主委员会用收集反对票方法进行选举，并注明：在规定的时间内如果业主未投反对票将视同其赞成候选人当选业主委员会委员。

　　4.备案申请书

　　以下是笔者根据1998年为自己所在小区业主委员会报批所写的申请函改写，仅供参考：

　　北京市____区(县)居住小区管理办公室：

　　____小区共有____套房屋，根据___套房屋的业主的要求，在业主自愿参加的基础上组建了____小区业主大会成立工作筹备组，并于____年__月__日正式开始工作。 ____小区业主大会成立工作筹备组在业主自愿报名参选业主委员会的基础上于____年__月__日将选票、业主委员会章程(草案)、业主大会成立日期的通知及参选人资料进行逐户派发，成功地派发给了____套房屋的业主，并告知了居委会。 ____小区业主大会工作筹备组于____年__月__日公开在小区所有业主有权监督的情况下进行了验票工作，收到选举文件的业主在选举规定的时间内(____年__月__日至____年__月__日)未收到50%对业主委员会章程的反对票，**小区业主委员会章程获得通过，同时____、____、……先生/女士未收到50%反对票，当选为____小区业主委员会委员。 ____小区业主委员会成立工作请求了区(县)小区办进行指导，所有程序符合国务院《物业管理条例》规定。 ____小区业主委员会由*名委员组成，经业主委员会第一次会议选举产生业主委员会设主任一名、付主任__名。 根据国务院《物业管理条例》，特此备案。 ____小区业主委员会 ____年__月__日

篇3：X家园小区业主大会议题说明

　　关于zz家园小区20**业主大会议题的说明

　　一、实行业主大会登记

　　长期以来，关于业主自治机制问题，制度设计上并不理想，业主委员会的法律地位尴尬而不明确，在代表业主利益方面显得力量单薄，急需改进。因此本小区在此次业主大会中的第一个议题就是实行业主大会登记。进行业主大会登记之后，其优点在于：

　　第一，业主大会将实体化，完善业主大会的治理结构。实行登记之后，业主大会会议是业主大会的权力机构；业主委员会是执行管理机构；监事会是监督机构，监督业委会工作；同时增设专职的业委会秘书和财务人员。这样，本小区的业主大会的日常工作可以正常进行，相关管理制度得以建立健全。

　　第二，实行业主大会登记之后，可以开立业主共有资金账户（有别于业委会账户）；业主共有资金账户包括物业服务资金账户、专项维修资金账户、物业共用部分经营收益账户等。其中：物业服务资金用于支付物业服务费以及专项服务费用；专项维修资金用于支付共用部位、共用设施设备保修期满的维修、更新和改造费用；公共收益账户用于业主大会共同商议决定的相关事项，如：用于支付业主大会、业主委员会办公费用及人员工资，财务、审计、承接查验、物业服务评估监理费用、法律顾问费、诉讼费用等（当然如果在未有收益的情况下，上述费用还需要业主全体来分摊）。

　　这一账户的设立能够解决以下问题：其一，原来因为业主大会无法开具发票，因此业主的共有部分的收益必须由物业管理公司来经营，所得收益得先进入物业管理公司账户，然后再划拨到业委会账户；其间如果有纠纷，这笔费用很难兑现；其二，原来由于业主大会没有资金，因此一旦遇到侵犯业主公共利益的情形，因诉讼费无处支出而影响维权工作的进行；其三，原先模式下，物业管理费由单个业主直接交给物业管理公司，而根据法律关系，物业服务合同是业主大会和物业服务公司之间签订的合同，单个业主没有拒缴物业管理费的权利，业主以不缴纳物业服务费作为维权手段，一方面侵犯了其他即应缴费业主的利益，同时如果物业服务公司起诉到法院，单个业主基本以败诉结局，事实上因此无法对物业管理公司构成约束和制衡。设立业主大会之后，业主的物业服务费先进入业主大会账户，然后由业主大会根据合同约定划拨到物业管理公司账户上，如果物业管理公司服务不到位，业主大会就可以直接行使合同中的相关权利来对抗物业管理公司。

　　第三，根据海淀区政府的最新政策精神，将力争在三年内全海淀区的住宅物业项目全部成立业主大会。我们小区先行先试，有望成为海淀区第一个实行业主大会登记的住宅小区。因此可以为小区发展获得更多的社会资源。

　　二、关于《管理规约》的修改

　　管理规约是对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主享有的权利和履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项，由全体业主共同制定，经业主大会会议通过后，依法作出的约定，对全体业主具有约束力。物权法颁布之前，称为业主公约。20**年物权法颁布之后，其中明确规定了业主管理规约。

　　我们原来的管理规约（即业主公约）内容不够详尽和规范，因此此次业主大会根据北京市颁布的管理规约示范范本制定，内容包括了物业基本情况（包括物业管理区域、物业管理用房、物业共用部分）、物业管理方式、业主共同管理的权利和责任、物业共用部分的经营和收益分配、物业的使用、维护和管理以及其他内容。管理规约的大部分都是政府有关规定明确要求的。比如不能拆承重墙、不得损害其他业主利益等等。但是有些内容可以由业主大会通过决议来决定。

　　这一管理规约将为zz家园的规范化管理提供依据，保障我们的生活环境和质量。

　　三、关于《业主大会议事规则》的修改

　　业主大会议事规则是业主共同决定制定的用以规范业主大会组织与行为的法律文件。业主大会议事规则应当对下列主要事项作出规定：（一）业主大会名称及相应的物业管理区域；（二）业主大会的议事内容；（三）业主大会会议召开的形式、时间和议事方式；（四）业主投票权数的确定方法；（五）业主代表的产生方式；（六）业主大会会议的表决程序；（七）业主委员会委员的资格、人数和任期等；（八）业主委员会的职责和议事规则；（九）业主委员会换届程序、补选办法等；（十）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理；（十一）监事会的职责、产生方式和议事规则；（十二）财务人员和业主大会秘书的工作职责和相关制度；（十三）业主大会、业主委员会印章的使用和管理。

　　业主、业主大会以及业主委员会均应遵守业主大会议事规则。议事规则的修改，由业主大会决定。

　　我们原先的业主大会议事规则过于简略，操作性较差。这次修改的目的就是要为业主大会、业主委员会、监事会、秘书及财务等机构设立规则，使他们遵循业主大会议事规则的规定，为广大业主服务。

　　四、关于授权增选后的业委会通过公平公开程序选聘具有二级以上资质的物业管理公司签订物业服务合同的问题

　　目前**物业的三个月应急服务合同面临到期，

我们必须尽快与合适的物业管理公司签订新的合同，否则小区又将陷入6月初停水时的混乱失控状态。和什么样的物业管理公司签订合同直接影响到大家每天的生活、安全以及我们财产的价值。根据房地产中介的数据，zz小区二手房最高时每平米达到42000元，由于物业管理纠纷现在38000都难以出手，也就是说，如果您的房子有100平米，那您目前的损失已经超过40万！与资质良好的物业公司（二级以上）签订合同是我们资产保值的有力保证。如果新的物业合同签不下来，不仅房子不值钱，我们的生活水平也将一落千丈。北京有些小区物业撤管之后，由于业主大会组织失败，每周职能由政府收一次垃圾，15层的居民每天爬楼梯。我们zz家园的业主们是不会坐视这样的境况在这里上演的。

　　物业服务合同的内容不仅包括我们日常看得到的保安、保洁、绿化、停车秩序维护和垃圾运送等事项；也包括我们看不到、但是却会影响我们房屋质量和生命期的其他内容：物业共用部位和物业共用设施设备（例如电梯、水箱、给排水系统等）的日常维修、养护和管理；还包括平常不注意、但是关键时刻发挥重要作用、保护生命和财产安全的内容：公共区域消防设施的维护以及消防管理制度的建立，制定预防火灾、水灾等应急突发事件的工作预案，妥善处置应急事件或急迫性维修的具体内容等等。

　　业主按时缴纳物业管理费是确保上述服务内容得以到位的前提。至于服务费用的确定，与业主们所要求的物业服务标准相关。越是标准高的服务，物业服务费用也相应高。我们小区将来的物业费要以服务的内容来确定收费标准，并由第三方参考市场价格评估确定。由于物业服务合同签约方的是业主大会，所以不交物业费的人实际是欠所有业主的钱，业主委员会将采取催缴、公示、计滞纳金乃至起诉的手段，保护大家的利益。而且欠费的业主将丧失对公共事务的表决权，也无法分享公共收益。

　　当然，如果物业服务不到位，以后也不是单个业主单独去维权，而是通过物业服务满意度评估和业主意见的汇集，由业主大会去跟物业管理公司交涉，维护业主的合法权益。

　　五、关于业主委员会增补的说明

　　我们原先的业主委会由五名委员构成。由于目前业主委员会中有些委员年龄已经超过七十周岁，有些委员任职已经超过六年，这些委员将在新的业主委员会产生之后终止职责。他们退职后需要增补；同时考虑到本小区的规模和物业构成，7-9名委员的规模比较理想，比原先的5名更能体现委员会的广泛代表性。所以需要增补选举业主委员会委员，需要增补的具体数目待原业主委员会中退职的委员数量明确之后再定。同时考虑到业主委员会委员在任职期间可能由于各种因素离职，所以这次选举还将选出四名候补委员，业委会委员中若有离职情形发生时，候补委员将根据得票多少直接递补。

　　六、关于监事的选举

　　监事会是这次业主大会新设的机构。其主要职责在于监督业主委员会的工作并向业主大会负责，确保业主大会内部能够有一定的监督和制衡机制。根据新的管理规约和议事规则，业主委员会的职权比较集中，所以有必要设立监事会来对其进行监督。

　　根据议事规则，监事会的主要职责包括：（一）制定年度工作计划，报业主大会批准；（二）在业主大会会议期间，向业主大会报告物业管理监督工作的实施情况；（三）监督业主委员会的工作和财务状况；（四）了解业主的意见和建议，了解物业服务企业履行物业服务合同的情况；（五）派员列席业主委员会会议；（六）接受业主对业主委员会或业主委员会委员的投诉，并决定是否启动调查程序；（七）监督业主委员会委员的更换选举；（八）对业主委员会或业主委员会委员的行为进行调查、提出处理意见并提交业主大会表决；（九）业主大会赋予的其他职责。

　　本业主大会拟设3名监事构成监事会。

篇4：X家园小区年度业主大会会议召开方案

　　zz家园小区20**年度业主大会会议召开方案

　　根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和北京市相关规定，以及zz家园业主大会管理规约和议事规则，针对小区现实情况，经政府有关部门指导和协调，本小区拟于近期召开20**年度业主大会，经研究决定，形成以下方案。

　　一、业主大会召开时间

　　决定于20**年8月22日至20**年8月30日，在本物业区域以书面征求意见方式召开业主大会会议。逾期未完成，则自动延期，但最长不超过2个月。

　　二、本次业主大会会议决议事项如下：

　　1、选举增补业主委员会委员；选举产生业主委员会候补委员；选举产生业主大会监事会；

　　2、表决实行业主大会登记；

　　3、表决修改《zz家园业主大会议事规则》；

　　4、表决修改《zz家园管理规约》；

　　5、表决授权增选后的业委会依照公平公开程序与具有二级以上资质的物业管理公司签订物业服务合同。

　　三、业主委员会和监事会构成

　　zz家园业主委员会委员名额为9名，候补委员名额为4名，监事3名。

　　业主委员会委员实行任期制，委员每届任期不得超过六年，连选可以连任。业主委员会每两年定期改选部分委员，在召开第一次全体委员会议时，应当按照委员在业主大会选举过程中得票的多少，将全部委员尽量平均分为三组：得票较少的一组委员应当在第2年任满后的业主大会定期会议上改选，得票居中的一组委员应当在第4年任满后的业主大会定期会议上改选，得票较多的一组委员应当在第6年任满后的业主大会定期会议上改选。

　　监事任期四年，可以连选连任。

　　四、业主委员会委员（包括候补委员）、监事应当符合下列条件：

　　1、本物业区域内的业主；

　　2、遵守国家法律、法规；

　　3、遵守业主大会议事规则、管理规约，履行业主义务；

　　4、热心公益事业、责任心强、公正廉洁；

　　5、具有一定的组织能力；

　　6、具备必要的工作时间。

　　五、有以下行为之一的业主，不能担任业主委员会委员、候补委员和监事：

　　（一）不遵守业主大会议事规则；

　　（二）违反zz家园管理规约；

　　（三）在物业区域内的物业服务机构任职，或与其关联机构有利害关系的。

　　六、候选人产生方式

　　本着公平、公开、公正的原则，业主可以自荐，也可以5名业主以上联名推荐业主委员会委员（包括候补委员）候选人、监事候选人。

　　七、自荐和推荐表格领取和填写

　　自荐或推荐人应到业委会和小区应急小组处领取并填写《zz家园业主委员会委员（候补委员）候选人推荐表》（见附件一）或《zz家园业主大会监事推荐表》（见附件二），时间为20**年7月30日至20**年8月5日，地点为业委会办公室，过期不予登记。

　　八、业主表决权数按其拥有物业登记的专有部分建筑面积计算

　　业主表决权数的计算。本物业区域内，一名业主拥有多处（多套、多个）物业的，其业主总人数按一人计算；对建设单位尚未出售的物业和虽已出售但尚未交付的物业，建设单位的业主总人数按一人数计算；面积表决权数按业主拥有房屋的专有部分建筑面积计算：专有部分建筑面积，按照不动产登记簿记载的建筑面积计算；建筑物总面积，按照专有部分建筑面积的总和计算。

　　九、公示方式

　　将于20**年8月7日至20**年8月21日，在本物业区域显著位置公示《zz家园业主大会会议召开工作方案》、《业主委员会委员候选人名单及简历》（附件三）、《业主大会监事候选人名单及简历》（附件四）、《zz家园业主大会议事规则（修订版）》（见附件五）、《zz家园管理规约（修订版）》（见附件六）、《zz家园业主大会会议表决书(票样)》（见附件七）。

　　十、选票送达方式

　　将于20**年8月22日至20**年8月30日以书面表决方式召开业主大会会议。由2名以上工作人员将《zz家园业主大会会议表决书》共同送达，由业主签收，也可以由其配偶、子女、父母等共居的成年亲属签收。

　　业主本人应当按照《zz家园业主大会会议表决书》中的要求和形式进行表决，经本人签字后，由工作人员收集，也可由业主投放到指定地点（具体地点待通知）。

　　业主可以书面委托代理人参加业主大会，委托书应载明委托事项和业主专有部分建筑面积，同时附业主和代理人身份证明文件。一名代理人可同时代理业主不得超过2人，委托书应交工作小组予以核实。

　　为了便于业主投票，也可以在签收选票的同时由工作人员在一旁等候业主当场填写选票并收集。

　　十一、业主大会决议方式

　　业主委员会委员、候补委员、监事、《zz家园业主大会议事规则》、《zz家园管理规约》，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　业主以楼或单元为单位推选业主代表作为监票人。也可委托无利害关系的独立第三方担当监票人。

　　十二、选票结果统计方式

　　20**年8月31日，在监票人的监督下公开验票，对收集

的《zz家园业主大会会议表决书》进行审核和统计，形成《zz家园20**年业主大会会议决议》，并由业委会委员、应急小组两名成员和监票人签字确认。

　　十三、业主委员会会议

　　验票结束后3日内，组织召开zz家园业主委员会会议，宣布《zz家园20**年度业主大会会议决议》，公布当选的业主委员会委员名单、业主委员会候补委员名单以及监事名单；当选的业主委员会采用集体讨论方式选举业主委员会主任委员1名，副主任委员2名。

　　十四、业主委员会备案

　　新的业主委员会自选举产生之日起30日内，由业主委员会持相关材料到物业所在地的街道办事处备案，并自备案之日起履行职责。

　　业主委员会备案后3日内，在小区显著位置公示zz家园业主委员会委员名单、分工及联系方式。公示期间不少于一个星期。

　　十五、本工作方案由zz家园业委会和应急小组负责解释。

　　zz家园业委会

　　zz家园应急小组

　　20**年7月29日

篇5：X家园小区业主大会议事规则(1)

　　zz家园小区业主大会议事规则（1）

　　第一章业主大会

　　第一条本业主大会名称为海淀区zz家园业主大会。

　　第二条业主大会的议事内容包括：

　　（一）制定、修改管理规约、业主大会议事规则；

　　（二）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

　　（三）决议业主委员会的工作职责和经费；

　　（四）审查业主委员会和物业服务企业或其他管理人的年度工作报告；

　　（五）决议或者变更物业管理方式、服务事项、服务标准和收费方案；

　　（六）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

　　（七）筹集、管理和使用专项维修资金；

　　（八）决议申请改建、重建建筑物及附属设施；

　　（九）决议申请变动建筑主体和拆改承重结构；

　　（十）决议申请分立或者合并物业管理区域；

　　（十一）改变或者撤销本物业管理区域内部分业主作出的与业主大会决定相抵触的决议；

　　（十二）制定本物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的制度；

　　（十三）制定物业合同无法履行等情形的应急预案；

　　（十四）决议本物业管理区域内全体业主共用部分的经营、收益分配等方案；

　　（十五）决议对业主违反法律、法规、规章和管理规约、业主大会议事规则的行为，向人民法院提起诉讼的事项；

　　（十六）决议本物业管理区域内全体业主诉讼事宜；

　　（十七）决议物业管理区域内的其他重大物业管理事项。

　　决定第（七）项事项，应当经专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定第（八）项事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定第（十）项事项，应当经原物业管理区域内以及拟调整后物业管理区域内的专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

　　决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；法律、法规和规章另有规定的，从其规定。

　　第三条业主大会会议分为定期会议和临时会议。

　　业主大会每年召开一次定期会议，召开时间为四月份，由业主委员会负责召集。业主大会定期会议召开前，业主委员会应当向业主公告以下内容：

　　（一）上一年度物业管理情况报告；

　　（二）上一年度业主委员会工作情况报告；

　　（三）上一年度业主大会收支情况报告；

　　（四）物业管理的其他有关事项。

　　业主大会定期会议应当讨论并决议以下内容：

　　（一）审查业主委员会和物业服务企业或者其他管理人的年度工作计划；

　　（二）选举需要补选或者定期改选的业主委员会委员；

　　（三）决议下一年度物业管理有关事项；

　　（四）决议下一年度业主大会收支预算；

　　（五）决议物业管理其他的有关事项。

　　业主委员会在业主大会定期会议召开60日前，应当就有关物业管理工作征询业主意见，并对业主提出的意见、建议等，由业主委员会会议审议，形成议案提交业主大会会议决定。

　　业主委员会应当在会议召开15日前，将会议的时间、地点、内容等主要事项以书面形式向物业管理区域内全体业主公告。

　　第四条有下列情形之一的，业主委员会应当自业主提议和情形发生之日起45日内组织召开业主大会临时会议：

　　（一）20%以上业主就物业管理共同事项提议；

　　（二）经业主委员会半数（含）以上委员提议变更业主委员会委员的；

　　（三）业主委员会委员空缺达半数（含）以上的；

　　（四）业主委员会认为业主小组决定的事项，与业主大会或业主委员会作出的决定有抵触，提议召开业主大会临时会议的；

　　第五条业主委员会对提议业主人数有异议的，应当自收到业主提议之日起30日内自行核查或向街道办事处、乡镇人民政府申请启动公共决策平台进行核查，并作出是否召集业主大会临时会议的书面决定，在物业管理区域内显著位置公告。

　　业主对业主委员会自行核查的结果有异议的，业主可以于自行核查结果公示后3日内向街道办事处、乡镇人民政府申请启动公共决策平台进行核查，并将核查结果在物业管理区域内显著位置公示。

　　第六条业主委员会未按时作出决定或者业主委员会决定不召开临时

会议，但经公共决策平台核查后业主提议符合第四条规定的情形的，业主大会设立监事会的，应当由监事会根据管理规约、业主大会议事规则予以监督；业主委员会不接受业主大会监事会监督，或者未设立监事会但相关业主提出申请的，物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府应当于10日内责令业主委员会履行职责，逾期仍不履行的，街道办事处、乡镇人民政府应当依法指导、协助业主组织召开业主大会临时会议，对相关事宜进行表决，并进行监督。

　　第七条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。

　　如果采用集体讨论形式的,业主大会选择以下第2种方式:

　　（一）由全体业主参加业主大会会议;

　　（二）由业主从业主小组中推选业主代表参加业主大会会议。

　　推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表产生方式如下：

　　1.以幢为单位设立业主小组，从业主小组中推选业主代表；

　　2.以单元为单位设立业主小组，从业主小组中推选业主代表；

　　第八条业主小组由该幢、单元的全体业主组成，履行下列职责：

　　（一）讨论、决定本幢、本单元物业共用部分的经营、收益分配及维修等事项。

　　（二）与本幢、本单元业主共同管理权相关的其他事项。

　　业主小组通过召开业主小组会议履行上述职责。业主小组会议的召集人由该小组业主推选的具有业主身份的人士担任，会议议事程序参照本规则中业主大会会议程序执行。

　　业主小组依法履行上述职责作出的决定，应当及时告知相关业主和业主委员会。业主小组决定的事项，与业主大会作出的决定有抵触的，业主委员会应当及时告知；业主小组未及时改正的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议予以讨论，并作出决议。

　　第九条业主小组推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表由业主自荐或互荐的方式产生，业主代表不能代替业主本人作出决定。业主代表应当于参加会议3日前，就业主大会会议表决的事项书面征求其所代表业主们的意见，表决书应当经业主本人签字后，由业主代表送达业主大会会议投票表决。

　　第十条业主委员会在物业管理区域内显著位置或业主大会及业主委员会办公用房设提案箱、提案簿，并安排专门的委员每月负责收集、整理当月业主、业主代表就物业管理有关事项的提议、意见、建议，向业主委员会主任报告，由业主委员会主任决定召开业主委员会会议审议的时间、地点等。

　　业主委员会根据业主、业主代表的提议、意见、建议和相关政策的要求，由业主委员会会议审议后，形成有编号的业主委员会议案，提交业主大会会议决议。

　　第十一条业主大会会议按下列程序召开：

　　（一）会议筹备工作

　　业主委员会负责开会前的准备工作。根据业主、业主代表的提议、意见、建议，经业主委员会会议审议后草拟议案，制定征询意见表或表决票，核实业主情况。

　　（二）发布公告

　　业主大会会议召开前15日，由业主委员会将会议的时间、地点、内容等主要事项以书面形式向物业管理区域内全体业主公告并告知相关的社区居民委员会。发生重大事故或紧急事件等，需要及时处理的，要及时通知和公告，并同时告知街道办事处、乡镇人民政府和社区居民委员会。

　　公告包括以下内容：1．会议形式；2．会议日期、地点；3．提交会议审议的事项；4．会务常设联系人姓名、联系电话；5．其他需公告的事项。

　　公告期间，业主可向业主委员会提出对公告内容的意见和建议，由业主委员会会议审议。

　　（三）会议召开

　　业主委员会负责组织召开业主大会会议。

　　采用书面征求意见形式的,业主委员会应在投票日期7日前发放征询意见表或表决票（选票），将业主大会议事内容书面征询物业管理区域内业主意见。

　　召开业主大会会议时，可以邀请物业所在地街道办事处、乡镇人民政府和社区居民委员会的人员列席。

　　（四）表决形式

　　业主大会会议可以现场表决或书面表决，也可以采用业主决定共同事项公共决策平台进行表决。对现场表决或书面表决形式、结果有异议的，可通过业主决定共同事项公共决策平台核查。

　　（五）公告业主大会会议决议

　　业主委员会应当在业主大会的决定作出之日起3日内以书面形式在物业管理区域内公告业主大会决定。

　　业主委员会做好业主大会会议书面记录；业主大会会议决定的议事文件由业主委员会发布或签署，并由出席会议的业主委员会委员签字并存档，业主大会已刻制印章的，业主委员会委员签字并加盖业主大会印章后存档。

　　第十二条业主大会形成的决议，对本物业管理区域内的全体业主具有约束力，业主必须共同遵守。持不同意见的业主不得抵制业主大会决定的执行，不得干扰业主大会的正常工作。

　　业主大会形成的决议违反法律法规的，业主可以向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府举报，由受理单位依法处理；业主大会形成的决议侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。

　　第十三条业主可以委托代理人参加业主大会会议、业主小组会议，代理人应当持业主书面委托书并根据委托内容进行投票表决。

　　业主委托代理人参加业主大会会议、业主小组会议的，应符合下列约定：

　　（一）业主是自然人的，可以书面委托物业管理区域内的其他业主或者房屋使用人参加；业主为无完全民事行为能力人、限制民事行为能力人的，由其法定代理人参加业主大会会议、业主小组会议，行使投票权；

　　（二）业主为法人的，由其法定代表人或书面委托代理人参加业主大会会议、业主小组会议；

　　（三）业主是其他组织的，由其负责人或书面委托代理人参加业主大会会议、业主小组会议。

　　第十四条业主的表决权按照面积和人数计算。

　　业主的面积表决权数按照下列方法认定：

　　（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；

　　（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算，但按照管理规约和业主大会议事规则约定，对因损害业主共同权益而被限制选举权、表决权的业主所拥有的专有面积不计入建筑物总面积。

　　业主的人数表决权数按照下列方法认定：

　　（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；

　　（二）总人数，按照前项的统计总和计算，但按照管理规约和业主大会议事规则约定，对因损害业主共同权益而被限制选举权、表决权的业主人数不计入总人

数。

　　按照规划建设的已经办理了不动产转移登记的车库、车位，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行不动产转移登记但是具有销售（预售）许可证的车库、车位,按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按买卖合同记载的面积计算。按照规划建设的人防工程面积不计算投票权。

　　第十五条业主大会、业主委员会等工作经费用于下列开支：

　　（一）电话费、纸张费、邮递费等日常办公等费用；

　　（二）有关人员工资和津贴，具体支付对象如下：

　　（1）业主大会财务人员和业主大会秘书；给他们支付薪酬；

　　（2）业委会委员，给予每月固定数额的交通和通讯补贴；

　　（三）审计、承接查验、物业服务评估费用监理。

　　（四）法律顾问费用、律师代理、诉讼费用。

　　（五）业主共同决定支付的超出年度预算的支出。

　　（六）业主共同决定支付的其他合理费用。

　　业主大会、业主委员会等开展工作的经费，不得强制要求物业企业或其他管理人承担，其工作经费来源如下：

　　（一）业主每月按每平方米建筑面积交纳0.15元；

　　（二）物业共用部分经营所得收益；

　　（三）业主自愿捐赠；

　　（四）其他合法收入。

　　业主大会、业主委员会等工作经费归全体业主共有，依据法律、法规、规章、管理规约和本议事规则进行财务管理，并进行年度审计。经费收支账目于每月10号在物业管理区域内公布一次，接受业主大会、业主的监督。

　　第二章业主委员会

　　第十六条业主委员会执行业主大会的决定，接受业主的监督，依法履行下列职责：

　　（一）召集业主大会定期会议和临时会议；

　　（二）定期向业主大会报告物业管理情况；

　　（三）代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业或其他管理人签订物业服务合同；

　　（四）拟订业主委员会的年度财务预算方案、决算方案，提交业主大会会议决定；

　　（五）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，形成议案提交业主大会会议决定；

　　（六）及时了解业主、物业使用人的对物业服务的意见和建议，监督物业服务；

　　（七）拟订建筑物及其附属设施维修资金使用、续筹方案，提交业主大会会议决定；

　　（八）督促业主按照约定交纳专项维修资金、物业服务费和其他应当由业主共同分摊的费用；

　　（九）对有关档案资料、会议记录、印章及其他属于业主大会的财物进行妥善保管，建立并妥善保管工作档案，为业主提供查阅、抄录和复制档案资料的便利；

　　（十）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

　　（十一）根据业主的意见、建议和要求，拟订《业主大会议事规则》和《管理规约》修改方案，提交业主大会会议决定；

　　（十二）拟订物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度的方案，提交业主大会会议决定；

　　（十三）拟订物业管理区域内物业共用部分的使用、收益方案，提交业主大会会议决定；

　　（十四）初审物业服务企业或者其他管理人制定的年度服务计划，提交业主大会会议决定；

　　（十五）监督物业服务企业或者其他管理人履行物业服务合同；

　　（十六）建立业主委员会接待制度，接受业主、物业使用人的咨询、投诉和监督，并定期将工作情况以公告等形式向全体业主报告；

　　（十七）对违反国家和本市相关规定以及管理规约、业主大会议事规则的行为，可以要求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、返还财产；

　　（十八）业主大会赋予的其他职责。

　　第十七条业主委员会委员由物业管理区域内的业主担任，并应当符合下列条件：

　　（一）具有完全民事行为能力；

　　（二）遵守管理规约、业主大会议事规则；

　　（三）未被业主大会依约限制行使被选举权；

　　（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁；

　　（五）具有一定组织能力；

　　（六）具备必要的工作时间；

　　（七）年龄不超过七十周岁。

　　除上述条件外，主任委员还应当符合以下条件：

　　（一）具有丰富的工作经验和良好的群众基础；

　　（二）熟悉物业管理相关法律、法规、规章和政策。

　　业主是法人或者其他组织的，可以授权自然人参加业主委员会委员的选举。一个物业管理区域内，一个法人或者其他组织只能由一个自然人代表。房屋共有的，业主可以授权共有人参加业主委员会的选举。

　　第十八条有以下行为的业主，不能担任业主委员会委员：

　　（一）不遵守业主大会议事规则；

　　（二）违反zz家园管理规约；

　　（三）未按时缴纳物业服务费用、专项维修资金及其他业主分摊费用的；

　　（四）违章搭建建筑物、构筑物；

　　（五）擅自拆改房屋承重结构；

　　（六）擅自改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；

　　（七）擅自拆改燃气管道和设施；

　　（八）在物业区域内的物业服务机构任职，或与其关联机构有利害关系的。

　　第十九条业主委员会设委员9名，其中主任1名，副主任2名。

　　本物业管理区域选举候补委员4名。

　　第二十条业主委员会主任和副主任在全体委员中推举产生，业主委员会主任或者副主任委员资格终止的，业主委员会应及时召开会议，重新推举产生业主委员会主任或者副主任。

　　第二十一条业主委员会主任负责业主委员会的日常事务，履行以下职责：

　　（一）负责召集业主委员会会议；

　　（二）主

持制订业主委员会工作计划和实施方案；

　　（三）主持制订印章使用管理、档案资料管理和财务管理等制度；

　　（四）代表业主委员会向业主大会汇报工作；

　　（五）组织、协调、解决本物业管理区域物业管理实施工作中的日常问题；

　　（六）执行业主大会、业主委员会决定；

　　（七）完成业主委员会交办的工作。