花园小区业委会工作简报（第一期）

　　花园小区业委会工作简报(第一期)

　　一、 ZZ花园首届业主委员会于3月1日召开的ZZ花园业主大会筹备组第十八次会议暨ZZ花园业委会第二次会议上，由ZZ花园业主大会筹备组正式移交获得筹备组阶段的所有文件、《业主委员会备案单》和业主委员会公章。ZZ花园业主大会筹备组从该日起解散,业委会正式开始工作。

　　二、 3月13日，业委会开始向业主、物业使用人发放并在园区公示《关于收集ZZ花园小区业主、物业使用人意见的公告》(ZZ业FW-010(09))，收集业主、物业使用人对于园区物业服务、小区事务的反馈意见，具体结果正在统计中。

　　三、 3月17日，经业委会与北京*物业公司协商，确定双方每周定期召开例会讨论小区热点问题。并于3月24日、31日两次召开例会，主要讨论内容如下：

　　1. C、D座电梯停运事宜，业委会已向物业公司发函《关于ZZ花园C、D座停运电梯维修事宜的函》，业委会将督促物业公司尽快恢复电梯的正常运转;

　　2. 北京银行前停车位占用业主公共道路的问题，业委会已向物业公司发函《关于小区内北京银行门前停车位相关事宜的函》，目前正在等待物业公司给予书面回复;

　　3. D座夹层物业员工餐厅明火操作引起安全隐患、环境污染等问题，业委会已向物业公司发函《关于将D座夹层物业员工餐厅迁至地面经营的函》，目前正在等待物业公司给予书面回复;

　　4. 物业公司为业委会提供办公地点的问题，目前双方未达成共识。

　　所有讨论结果，业委会将以不定期简报形式向园区业主公示，欢迎广大业主监督。

　　四、 就新世界百货*店周末促销活动噪音严重影响ZZ花园业主正常生活的问题，业委会在爽秋路社区居委会及相关部门的大力支持下，已向新世界百货发函，郑重要求其终止一切使用高音广播喇叭或其他高噪声招揽顾客的行为。

　　业委会临时联系方式：

　　业委会办公时间：9：00-17：00(周二-周六)

　　业委会临时办公地点：ZZ花园C座夹层爽秋路社区居委会

　　北京市朝阳区ZZ花园小区业主委员会

　　20**年 4月22日

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篇2：朝阳园业委会关于召开第三次业主大会的决议

　　朝阳园业委会关于召开第三次业主大会的决议

　　鉴于目前园区的有关事项涉及朝阳园园区产权人的重大利益，为此，朝阳园业委会决定提请召开“朝阳园第三次业主大会”并决议如下：

　　一、同意于20**年 月 日至 月 日期间，以书面征求意见函(票)方式召开朝阳园第三次业主大会。

　　二、同意将下述四个议题，作为本次业主大会进行表决的议题：

　　1、表决《朝阳园物业服务与管理委托合同》的议案

　　2、表决《朝阳园关于蒸汽用户汽改水工作》的议案

　　3、表决《朝阳园一期底商招商方案》的议案(本议案只限

　　于一期业主表决)

　　4、表决《关于修订朝阳园业主公约》的议案

　　会议同时决定，将业委会就上述四个议题所准备的相应说明文件，也一并提交业主大会，以帮助业主对这些事项的背景情况有更全面的了解。

　　三、为使广大产权人对上述议案的背景情况有一定的了解，业委会同意将有关的说明性文件一并提交产权人，供业主在表决时参考。同时，这些文件也将在园区业委会公告栏和业委会博客发布平台上同时进行公布。

　　四、根据《物权法》第七十六条的规定，本次业主大会将按下列计票原则和方式进行计票统计：

　　1、本次大会议案只要获得1/2以上产权面积的产权人且占总人数过半数的产权人同意票，则该议案项下的投票有效;(关于蒸汽用户汽改水工作议案表决通过标准问题，已向相关政府部门请示,最终以政府意见为准)。

　　2、选票的发放与回收工作将由业委会委员、物业管理处各楼楼长、志愿者组合来进行各户发放。产权人也可与本楼楼长和/或业委会委员就选票领取事项进行联系。根据《朝阳园业主大会议事规则》的规定，对有需求在异地或不便领取的产权人经核实身份的产权人也可采用传真、邮寄、电子邮件等方式进行发放和回收。

　　3、在业主大会结束并开箱唱票之日，将由社区居委会、园区业委会、监委会、朝阳园物业管理处、业主志愿者共同组成计票监票小组，对选举结果进行监督。业委会将对经确认的表决结果进行公示。

　　五、业委会的本期轮值主任为本届业主大会的总召集人。同时，特邀监委会黄淑琪女士和金良才先生为本届大会的联合首席督导。同时，业委会将指派专门人员同物业管理处一起，做好本次业主大会的宣传工作。

　　业委会特别指出，由于本次会议的议案涉及到朝阳园产权人的重大利益和小区未来的品质前景，业委会在此恳请朝阳园全体产权人能积极参加大会行使自己的权利，履行自己的义务。

　　朝阳园业主委员会

　　20**年 月 日

　　抄送:*园社区居委会、朝阳园物业管理处

篇3：关于小区业委会选举相关档案资料的公示

　　关于小区业委会选举相关档案资料的公示

　　各位邻居，

　　现在业委会选举已经进入最后阶段，现将相关资料公示如下，各位如有疑义或异议，请跟帖，或联系筹委会代表**及版主。

　　资料一：**园第一届业主委员会候选人公示情况的公告(第13号)

　　资料二：关于公示《**园第一届业主大会议事规则》(草案)、《**园第一届业主规约》(草案)的公告(第14号)

　　资料三：关于进行**园第一届业主委员会选举投票的公告(第15号)

　　资料四：关于杭州市西湖区 **园小区业主大会会议讨论事项公告(第16号)

　　资料五：**园第一届业主大会议事规则(草案)

　　资料六：杭州市西湖区**园小区业主规约(草案)

　　非常感谢大家对业委会选举工作的支持。也请大家开诚布公的提出建议和意见。

篇4：Z小区第一届业委会资料（草案）的公告

　　资料二：公告(第14号)

　　关于公示《**园第一届业主大会议事规则》(草案)、《**园第一届业主规约》(草案)的公告

　　第14号

　　**园全体业主：

　　根据《物业管理条例》和相关法规、规章，经**园第一届业主大会筹备组讨论、拟定的《**园第一届业主大会议事规则》(草案)、《**园第一届业主规约》(草案)已在小区两个出入口处的公告栏及各楼道口进行公示，请广大业主前往查看，如有意见请以书面形式递交筹备组。

　　公示日期：20**年3月28日--4月11日

　　联系电话：**

　　联系地址：**园会馆三楼313室

　　联系人：筹备组成员

　　**园第一届业主大会筹备组

　　20**年3月28日

篇5：业委会对物业管理构成与成本预算的实践

　　业委会对物业管理构成与成本预算的实践

　　--马磊

　　小区成立业主大会后先期制定了非常厚的小区《管理规约》和《议事规则》，业委会同时把制定的两本文件送达到每一户业主，保证让每位业住了解到自己拥有哪些权利。

　　通过在筹备成立业主大会过程中跟物业公司的接触，我们也在逐渐的学习和探讨并说服自己跟以前不相同的理念，最后做出决定是要留任现任的物业公司。因为现任的物业公司对小区有一段时间的管理，同时不会因为物业公司的交接给小区带来一些震动。在小区成立业主大会之前，最大的是开发商遗留下来的问题，开发商的维护基本是不到位的，业主普遍的反弹就是不交物业费，这样物业公司基本处于半瘫痪的境地。

　　当我们决定留任现任物业公司并同其签署合同时，首先询问物业公司有怎样的信心能够达到小区要求的管理水平，与此同时我们也准备了心目中的管理标准，此管理标准都是以较高的物业收费率为前提的。物业公司从心态上是有诚意的，接下来物业公司拿出的诚意就是财务报表。当看了报表之后，我们对物业公司管理和行业内所处的现状有了相对深刻的理解，每一项费用背后支持的工作基本上是有据可查的。

　　接下来业主委员会要做的实务就是知道小区发生了什么。我们根据审核的审计报告、小区物业管理的现状，提出哪些是要增加上的项目，业主委员会准备招标，招标的标准是什么，最后怎么招到一家公司支持这项费用。比如说小区班车的费用是多余的，但是每个月要支出三四万的费用，一年下来几十万就仅仅为了几个业主的出行，这属开发商遗留的小问题，是可以把它砍掉的，因为这样对其他业主是不公平的。但是对于外包的一些保安合同、绿化合同、保洁合同都重新进行了审核，要求物业公司重新找两到三家。我们对周边相类似的小区进行了一些调查，比如他们用什么样的外包公司，人均成本是什么样的，小区人均管辖多大的面积，每天要清理几个小时。同时我们到每一个保洁岗位上亲自体验工作量，工作的人工成本支出是否合理，现在的支出是否可以维持。整个费用占物业费用构成是上升了还是下降，可能有些方面会让它存在上升的情况，小区以前不具备的服务会让物业公司增加进来，有些认为完全不合理的会摘除掉，同时局部不合理的会让物业公司降低费用。这样一盘帐就像在家里管帐一样，钱数是一定的，既要顾忌营养又要考虑生存，所以就产生了很多必不可少的事情需要做。

　　另外是物业的酬金加物业本身的人员，他们的岗位是不是会有虚报的问题。我们就到岗位上看他的岗位责任，包括客服和前台原来有六个人，我们认为四个人就够了，这样每一个人员每年大概都能节省几万块的费用，这样加加减减、补补齐齐，也请了专业的财务审计人员、顾问帮助我们一起来理顺报告，第一年的预算非常艰难的出来了。预算我们心是没有底的，但是我们认为可以在实践中不断的监控、追踪，不断的往下推。但前提是必须把历史欠费收回来以后才能够达到20**年度的预算平衡。

　　其中存在一个问题就是在提高了若干服务又砍掉一些服务的时候业主是否会接受呢?我们在经过业主大会审批并签订物业合同的同时，把我们的工作理念、价值观、管理小区思路整理出一个说明书告诉给业主，让业主们知道自己有这样一个家底。同时我们建了一个台账，比如说物业管了多少固定的设施，公共区域有一些什么硬件，物业有多少的工作人员，工作人员的姓名、性别是什么，多少绿化，多少树，树木是怎么分布的等等。里面做到了每一棵是什么品种，保洁分布在哪个区域，保安一日几岗等所有事情尽量让业主知道，也让业主了解他有什么权利。最终会提醒业主有一个非常重要不可推卸的义务就是缴纳物业费。

　　问：小区的树都是业主共有的还是私人的?

　　答：我们小区公共地带的树都是共有的，因为是别墅区院内的树是业主自己的，我们也鼓励业主以义务捐赠的形式捐赠了一些树木，但大部分都是属于公共区域的树。

　　问：我们小区有人私自种树，是属于他自己的吗?

　　答：我们小区是有明确的规定在公共区域内就是业主共有的。

　　问：业主委员会成立以前有很多的人不交物业费用，使物业管理运行很困难，您小区的委员在这过程当中做了哪些工作呢?

　　答：很多东西是潜移默化的，业委会做了很多工作要让业主知道，同时让业主看到如果在业主正常交物业费的情况下，让小区维持比较高水准的服务，业主是表示了很大程度的理解。我们没有忽视业主心中的怨气，把业主平常投诉的关于开发商遗留的所有问题进行了归总，聘请了专业的律师顾问找开发商进行沟通。不管是未来诉诸法律的还是在情谊、道德层面上启发企业要尽到企业的责任，要有一个社会的责任意识。最后取得了一些收效，开发商在触动他根本的东西时会承诺，当一个条件触发的时候愿意做局部的补偿。有些开发商认为不是他直接责任的，存在后期业主个别责任和二级承包商的责任的，会让开发商把相应的检验文件出示给我们，我们会提供给业主复印件，启发业主单独起诉相关的责任人。我们告诉业主物业费是维持小区正常运转和公共区域管理的费用，这是业主不可推卸的责任。但是如果把物业费作为惩罚开发商或者对自己利益侵害的补偿费势必侵害了其他业主的权利和义务。这一块我们是逐步的做，通过律师发函，通过业主委员会秘书，还有业主委员会平常的文件和公告，让业主改变。当然这不会是一个聚变，还要上门做工作，处于一种很尊敬的心里希望所有的事情是在一个和谐理性的状况下往前推进。

　　问：恶意欠缴物业费的有多少?

　　答：小区一定比例的，大概10%-20%左右。但是通过起诉以后是有收效的，首先在去年年底从60%的物业费收缴率达到了80%，应该说业主委员会的工作得到了20%业主的认可，我们今年的计划是争取到达90%的物业费收缴率。

　　我们聘请了物业管理顾问同秘书按照的标准定期的抽查物业管理服务工作，每一次抽查都会发现一些问题，我们会责令物业公司修改。在这个过程中，业主委员会每天碰见的问题太杂，很难拿一个大标题灌下来，但是每一个问题都要求做及时的处理。同时还要有一个合理的决策机制，就是业主委员会委员要多半数存在。怎么样把一个科学的决策机制跟一个短时间的收效有机的结合是考验业主委员会的，所以业主委员会委员的都非常辛苦。但是我希望到第二届业主委员会的时候，我们把小区的各方面都走入一个正规化，也预测到第二届业主委员会的时候小区物业费要有一个整体的提升，但是我们要把提升物业费的原因告诉业主。

　　现在承担物业费的标准是七八以前定下的，伴随着物料成本、服务成本、人员成本的增加小区要想维持相同的管理水平，必然带来物业费的提升。在这一届业主委员会的过程中一定要为下一届埋下伏笔，搜集各种数据作为支持未来提高物业费的基础，否认小区可能会乱掉。

　　在这个过程中我们觉得压力非常大，现在面临着小区重大设施的改造项目，没有钱又要硬着头皮做，不做业主会因为这些项目服务不好而拒交物业费。比如说我们的电视信号是非常的糟糕，可以说全北京的老百姓都没有看那样糟糕的模拟数字电视。我们计划今年把它改造成数字电视，其中做了很多的工作，甚至以情谊贷款的方式逐步的从物业费里付出。这些费用都属于额外的开支，今年怎么从物业费已有平衡的预算里拿出钱做重大工程改造，都是摆在我们面前的严重问题。还有公共维修资金的管理，我们也希望划转过来以后通过它的增值，在物业费不提升的状态下经过业主大会的决定从其中的增值部分补贴物业费的不足。

　　物业的管理是一门很大的学问，业主委员会所能起到的作用就是监督，认认真真的跟随，辅导着物业公司达到一个预想的水平。发现问题及时解决问题，做一个有良心的业主，有主人翁精神的业主。在这个过程中我始终是一个学生，学到了一些东西也心存感激，因为业主给了一份信任，给了一个机会让我去学习、发挥，最终我们小区物业价值有所提升也是对业主的回报。

　　问：今年有计划物业费收取率达到90%，还有10%是很难的，这10%的物业费用什么方式解决呢?

　　答：我们历来解决问题都是理性加感性。理性是运用法律和一定的教育;感性是通过小区整体的变化影响个别业主，或者通过周围的邻居、亲人告诉他整个小区运转的确需要他交物业费。可能这位业主有太多的委屈，但是为了小区确实不能总是旧帐再提，是否有可能业主大会成立以后，把前面的历史问题搁置一下，把后期的费用补交上。如果按照业主大会成立那天开始算起，物业费收缴率是有希望达到95%以上的，硬性的一两个业主如果通过法律起诉都解决不了，可能作为业主委员会也不会有神功解决这个问题，只能是一种遗憾。

　　问：有一些业主会说别人都可以不交物业费我为什么一定要交呢?

　　答：我们在物业服务实务上对此是有惩罚的，虽然做不到像国外的组织一样可以通过表决拍卖他的房产，我们现在有实施的条例对于业主的某些有偿服务或者常规性的服务取消或把优先级降到最低，或经常进行一些催缴行为告诉他有一些服务又要被取消了，逐步的通过交取费用而维持的一些服务降到最低，我想一个小区里面一个业主受到这样待遇，会从各个方面都有一个好转的。但我们确实没有采用停水停电等极端的做法，凡是违法的事情业主委员会一定不要做。

　　问：政府批了一批人不用交物业费怎么办?

　　答：我们小区是不存在的。业主大会是一个小区的最高机构，我们可能会以业主大会名义跟政府来探讨。我们小区存在的是开发商曾经承诺其中几户物业费做为补偿性费用，而事实这个钱又没有到位，业主大会成立以后就告知业主之前的事慢慢讨论，之后的物业费先交上。之前的一部分承诺交又没有交的物业费我们会到开发商那里取证，如果开发商说确实有同意过，我们会让开发商补足这一部分。如果开发商没有同意过我建议这部分打官司，但之前的还必须属于我们的债权。

　　问：您的小区一共有多大面积、多少住户?您提到的秘书成本是从哪里出的呢?是义务的吗?

　　答：业主委员会成立以后每个委员法定是可以支付薪酬，我们把这部分经费补贴给了一些专业人士。在面对审计物业合同、预算制定的时候请了对《物权法》非常熟悉的专业人士，接下来又请了律师，还有日常物业管理的顾问。我们小区七个委员，按照最低的工资支付应该有一笔经费，大概是物业费的3%为业主委员会经费，主要的支取方向是秘书工资、各位顾问的工资，还有一些业主委员会活动的经费。

　　我们不要去算计这些小钱，真正业主大会做到名正言顺首先自己尊重自己，另外还要有公益的心态，但一定要说服自己“我做的是一个正确的事情，我是这个小区最有主人翁精神的人，我要尊重我自己”。有些正常的费用，包括尊重专业人士的知识和经验所付的费用是不怕业主质询的。相反不敢花钱没有请到人，业主委员会在不知的情况下摸索着走，决策就可能是错误的，会给小区带来一定的损伤，最后结果的花费更多，所以我主张专业的人做专业的事情。

　　孟宪生：这笔钱是传统意义上物业费以外加的3%，但都是由物业公司直接收取的。

　　问：您怎么审核预算的合理性，比如小区物业公司报保安是7500元，而保安实际拿到的是1500，这个怎么审核?

　　答：对我们来讲业主大会成立之初也是一个难题，其实保安的合同是外包或是内部控制，都有各自的好处。有些物业公司喜欢自己培训保安，一定程度来讲人力成本降低，但是又带来一定的风险。比如员工流失就要去外地招，会出现一些青黄不接的情况，尤其在一些节假日的时候，会造成小区根本没有保安。最后我们小区选择的是长期外包的方式，实际也是让物业公司筛选了三家外包公司，我们主要是看报价体系的合理性，同时我们小区见于是一个涉外别墅，对保安岗位的形象、身体条件、都有一定的要求。我们有一些辅助的巡逻岗，巡逻岗里面要求有一条警犬。我们首先提出需求，再根据需求对价格提出一些条件，最后看岗位设置是不是工作量饱满的，在不能违反国家的劳动法的情况下最合理的进行选岗。原来物业公司报是62个岗，最后选到45个岗，里面前后省掉了几十万。

　　问：您小区总共多少户?

　　答：总户数200多户。管辖区域不是很大，所以我们希望跟同等的别墅区比物业公司对保安付酬标准是处于中上等以上的，不会让我们的保安没有归属感。其实别墅的保安是比大写字楼的保安辛苦，因为他是风吹日晒的，当我们给不了这么多的工资又要求这么多的标准时，业委会就给业主发信，定期的举办一些义卖，让义卖的费用给保安去买一些额外的体育用品或者是服装，试图营造一个业主跟服务人员的互动和谐气氛，增加保安的归属感。所以20**年到20**年明显感觉保安队伍稳定性铀缩增加。

　　问：您小区保安一个月多少钱?

　　答：因为对形象上有一定的要求，实际付给外包公司大概是3000元左右，保安拿到手是2300元左右。

　　问：您小区是业主委员会直接同保安谈吗?

　　答：是同保安公司谈，但是我们抽查非常严格，如果发现今天缺一个岗，这个月此岗位的费用是一定不会给的，所以监管非常重要。在谈外包的时候有一个原则，外包公司该拿的费用一分钱不会少，如果真是做到我们的要求就会常年同这个外包公司签合同，如果是CPI增加了也会相对给多一点行业的补偿，规定合同上是多少人就一定有多少个人在，如果做不到是有惩罚性的措施，所以目前来看我们小区还是令人满意的。

　　问：是业主委员会同保安公司签订合同吗?

　　答：是外派公司同物业公司签署合同。业主委员会一定不要当物业公司，我们管辖的是物业公司，让物业公司接受小区的管理理念，让物业公司遵从小区的《管理规约》和《议事规则》，然后遵从物业合同的每一个条款，业主委员会只有监督的义务，指出的问题物业公司也一定要及时改正，双方是一个协调和配合。如果业主委员会都变成了物业公司，物业公司一推三做五责任全是业主委员会的就麻烦了。所以业主委员会只需在合同制定的合理性，以及后期跟踪中做足够的工作就可以，要给物业公司一个大限度的自由权利发挥。因为一个好的项目经理，会在一个很合理的架构下充分发挥他的能力，他可能会替你节省很多的经费，我们是鼓励项目经理动脑筋增收节支，有的时候也会提出很好的建议节省了一两万，我们就会表扬他，在年底的奖金中也会有适当的体现。

　　问：物业管理费全部由业主委员会来收取吗?

　　答：都是物业公司在代收，但是在合同的制定中是必须要由业主委员会来签署同意的，同时在合同的某一些关键位置我们约定超过一定金额的大笔支出业主委员会要有知晓权，并不是说一定要等业主委员会决策出来物业公司的工作才可以进行。

　　问：对物业公司的服务比如说保安、保洁是怎么实现监督的?由谁来实现监督?业主委员会的成员是怎么样工作的，是以什么样的方式来决议呢?

　　答：我一直在强调秘书的重要性。秘书常规的事物是每天要发现一些问题，之前制定的《管理规约》和《议事规则》都是秘书工作中要依据的东西。秘书日常的工作范围里就包含监督物业管理的工作，比如对保安就有不定期的抽查。这里强调秘书必须是非常忠诚的，她的信息是单向。业主委员会有一个通达机制，每天告诉委员她做的工作。同时我们聘了一个物业管理顾问，顾问是物业公司高管出身的人员，他会知道物业公司在管理当中容易在哪些环节有遗漏，顾问指导着秘书两个人绑在一起进行定期的抽查，这种手段还是给物业公司带来很大的压力。

　　业主委员会委员情况各不相同，当时成立业主大会的时候有各种条件的限制，所以成立之初是很困难的，但我们有一个核心就是决策机制。比如七位委员至少四票才能形成有效决策，每次会议至少要四位委员参加。如果会议只 有三位委员参加，另外一位委员一定要保证充分的知晓。不管委员工作多忙，产生决议的程序要合法，一定要耐得住业主去查询。

　　委员每天都会收发邮箱，对业主委员会的工作表达自己的意见，同时会有定期的会议，包括跟物业公司的例会，业主委员会一周或两周有一次会议，这都是根据小区要解决问题的多少决定。我们现在的状态是两个星期一次业主委员会会议，一个月会有顾问和专业人员的交流会议，同时在一段时间内要求物业公司参与，大家互相有一个反馈，同时业委会也出具建议和意见。