业委会对物业管理构成与成本预算的实践

　　业委会对物业管理构成与成本预算的实践

　　--马磊

　　小区成立业主大会后先期制定了非常厚的小区《管理规约》和《议事规则》，业委会同时把制定的两本文件送达到每一户业主，保证让每位业住了解到自己拥有哪些权利。

　　通过在筹备成立业主大会过程中跟物业公司的接触，我们也在逐渐的学习和探讨并说服自己跟以前不相同的理念，最后做出决定是要留任现任的物业公司。因为现任的物业公司对小区有一段时间的管理，同时不会因为物业公司的交接给小区带来一些震动。在小区成立业主大会之前，最大的是开发商遗留下来的问题，开发商的维护基本是不到位的，业主普遍的反弹就是不交物业费，这样物业公司基本处于半瘫痪的境地。

　　当我们决定留任现任物业公司并同其签署合同时，首先询问物业公司有怎样的信心能够达到小区要求的管理水平，与此同时我们也准备了心目中的管理标准，此管理标准都是以较高的物业收费率为前提的。物业公司从心态上是有诚意的，接下来物业公司拿出的诚意就是财务报表。当看了报表之后，我们对物业公司管理和行业内所处的现状有了相对深刻的理解，每一项费用背后支持的工作基本上是有据可查的。

　　接下来业主委员会要做的实务就是知道小区发生了什么。我们根据审核的审计报告、小区物业管理的现状，提出哪些是要增加上的项目，业主委员会准备招标，招标的标准是什么，最后怎么招到一家公司支持这项费用。比如说小区班车的费用是多余的，但是每个月要支出三四万的费用，一年下来几十万就仅仅为了几个业主的出行，这属开发商遗留的小问题，是可以把它砍掉的，因为这样对其他业主是不公平的。但是对于外包的一些保安合同、绿化合同、保洁合同都重新进行了审核，要求物业公司重新找两到三家。我们对周边相类似的小区进行了一些调查，比如他们用什么样的外包公司，人均成本是什么样的，小区人均管辖多大的面积，每天要清理几个小时。同时我们到每一个保洁岗位上亲自体验工作量，工作的人工成本支出是否合理，现在的支出是否可以维持。整个费用占物业费用构成是上升了还是下降，可能有些方面会让它存在上升的情况，小区以前不具备的服务会让物业公司增加进来，有些认为完全不合理的会摘除掉，同时局部不合理的会让物业公司降低费用。这样一盘帐就像在家里管帐一样，钱数是一定的，既要顾忌营养又要考虑生存，所以就产生了很多必不可少的事情需要做。

　　另外是物业的酬金加物业本身的人员，他们的岗位是不是会有虚报的问题。我们就到岗位上看他的岗位责任，包括客服和前台原来有六个人，我们认为四个人就够了，这样每一个人员每年大概都能节省几万块的费用，这样加加减减、补补齐齐，也请了专业的财务审计人员、顾问帮助我们一起来理顺报告，第一年的预算非常艰难的出来了。预算我们心是没有底的，但是我们认为可以在实践中不断的监控、追踪，不断的往下推。但前提是必须把历史欠费收回来以后才能够达到20**年度的预算平衡。

　　其中存在一个问题就是在提高了若干服务又砍掉一些服务的时候业主是否会接受呢?我们在经过业主大会审批并签订物业合同的同时，把我们的工作理念、价值观、管理小区思路整理出一个说明书告诉给业主，让业主们知道自己有这样一个家底。同时我们建了一个台账，比如说物业管了多少固定的设施，公共区域有一些什么硬件，物业有多少的工作人员，工作人员的姓名、性别是什么，多少绿化，多少树，树木是怎么分布的等等。里面做到了每一棵是什么品种，保洁分布在哪个区域，保安一日几岗等所有事情尽量让业主知道，也让业主了解他有什么权利。最终会提醒业主有一个非常重要不可推卸的义务就是缴纳物业费。

　　问：小区的树都是业主共有的还是私人的?

　　答：我们小区公共地带的树都是共有的，因为是别墅区院内的树是业主自己的，我们也鼓励业主以义务捐赠的形式捐赠了一些树木，但大部分都是属于公共区域的树。

　　问：我们小区有人私自种树，是属于他自己的吗?

　　答：我们小区是有明确的规定在公共区域内就是业主共有的。

　　问：业主委员会成立以前有很多的人不交物业费用，使物业管理运行很困难，您小区的委员在这过程当中做了哪些工作呢?

　　答：很多东西是潜移默化的，业委会做了很多工作要让业主知道，同时让业主看到如果在业主正常交物业费的情况下，让小区维持比较高水准的服务，业主是表示了很大程度的理解。我们没有忽视业主心中的怨气，把业主平常投诉的关于开发商遗留的所有问题进行了归总，聘请了专业的律师顾问找开发商进行沟通。不管是未来诉诸法律的还是在情谊、道德层面上启发企业要尽到企业的责任，要有一个社会的责任意识。最后取得了一些收效，开发商在触动他根本的东西时会承诺，当一个条件触发的时候愿意做局部的补偿。有些开发商认为不是他直接责任的，存在后期业主个别责任和二级承包商的责任的，会让开发商把相应的检验文件出示给我们，我们会提供给业主复印件，启发业主单独起诉相关的责任人。我们告诉业主物业费是维持小区正常运转和公共区域管理的费用，这是业主不可推卸的责任。但是如果把物业费作为惩罚开发商或者对自己利益侵害的补偿费势必侵害了其他业主的权利和义务。这一块我们是逐步的做，通过律师发函，通过业主委员会秘书，还有业主委员会平常的文件和公告，让业主改变。当然这不会是一个聚变，还要上门做工作，处于一种很尊敬的心里希望所有的事情是在一个和谐理性的状况下往前推进。

　　问：恶意欠缴物业费的有多少?

　　答：小区一定比例的，大概10%-20%左右。但是通过起诉以后是有收效的，首先在去年年底从60%的物业费收缴率达到了80%，应该说业主委员会的工作得到了20%业主的认可，我们今年的计划是争取到达90%的物业费收缴率。

　　我们聘请了物业管理顾问同秘书按照的标准定期的抽查物业管理服务工作，每一次抽查都会发现一些问题，我们会责令物业公司修改。在这个过程中，业主委员会每天碰见的问题太杂，很难拿一个大标题灌下来，但是每一个问题都要求做及时的处理。同时还要有一个合理的决策机制，就是业主委员会委员要多半数存在。怎么样把一个科学的决策机制跟一个短时间的收效有机的结合是考验业主委员会的，所以业主委员会委员的都非常辛苦。但是我希望到第二届业主委员会的时候，我们把小区的各方面都走入一个正规化，也预测到第二届业主委员会的时候小区物业费要有一个整体的提升，但是我们要把提升物业费的原因告诉业主。

　　现在承担物业费的标准是七八以前定下的，伴随着物料成本、服务成本、人员成本的增加小区要想维持相同的管理水平，必然带来物业费的提升。在这一届业主委员会的过程中一定要为下一届埋下伏笔，搜集各种数据作为支持未来提高物业费的基础，否认小区可能会乱掉。

　　在这个过程中我们觉得压力非常大，现在面临着小区重大设施的改造项目，没有钱又要硬着头皮做，不做业主会因为这些项目服务不好而拒交物业费。比如说我们的电视信号是非常的糟糕，可以说全北京的老百姓都没有看那样糟糕的模拟数字电视。我们计划今年把它改造成数字电视，其中做了很多的工作，甚至以情谊贷款的方式逐步的从物业费里付出。这些费用都属于额外的开支，今年怎么从物业费已有平衡的预算里拿出钱做重大工程改造，都是摆在我们面前的严重问题。还有公共维修资金的管理，我们也希望划转过来以后通过它的增值，在物业费不提升的状态下经过业主大会的决定从其中的增值部分补贴物业费的不足。

　　物业的管理是一门很大的学问，业主委员会所能起到的作用就是监督，认认真真的跟随，辅导着物业公司达到一个预想的水平。发现问题及时解决问题，做一个有良心的业主，有主人翁精神的业主。在这个过程中我始终是一个学生，学到了一些东西也心存感激，因为业主给了一份信任，给了一个机会让我去学习、发挥，最终我们小区物业价值有所提升也是对业主的回报。

　　问：今年有计划物业费收取率达到90%，还有10%是很难的，这10%的物业费用什么方式解决呢?

　　答：我们历来解决问题都是理性加感性。理性是运用法律和一定的教育;感性是通过小区整体的变化影响个别业主，或者通过周围的邻居、亲人告诉他整个小区运转的确需要他交物业费。可能这位业主有太多的委屈，但是为了小区确实不能总是旧帐再提，是否有可能业主大会成立以后，把前面的历史问题搁置一下，把后期的费用补交上。如果按照业主大会成立那天开始算起，物业费收缴率是有希望达到95%以上的，硬性的一两个业主如果通过法律起诉都解决不了，可能作为业主委员会也不会有神功解决这个问题，只能是一种遗憾。

　　问：有一些业主会说别人都可以不交物业费我为什么一定要交呢?

　　答：我们在物业服务实务上对此是有惩罚的，虽然做不到像国外的组织一样可以通过表决拍卖他的房产，我们现在有实施的条例对于业主的某些有偿服务或者常规性的服务取消或把优先级降到最低，或经常进行一些催缴行为告诉他有一些服务又要被取消了，逐步的通过交取费用而维持的一些服务降到最低，我想一个小区里面一个业主受到这样待遇，会从各个方面都有一个好转的。但我们确实没有采用停水停电等极端的做法，凡是违法的事情业主委员会一定不要做。

　　问：政府批了一批人不用交物业费怎么办?

　　答：我们小区是不存在的。业主大会是一个小区的最高机构，我们可能会以业主大会名义跟政府来探讨。我们小区存在的是开发商曾经承诺其中几户物业费做为补偿性费用，而事实这个钱又没有到位，业主大会成立以后就告知业主之前的事慢慢讨论，之后的物业费先交上。之前的一部分承诺交又没有交的物业费我们会到开发商那里取证，如果开发商说确实有同意过，我们会让开发商补足这一部分。如果开发商没有同意过我建议这部分打官司，但之前的还必须属于我们的债权。

　　问：您的小区一共有多大面积、多少住户?您提到的秘书成本是从哪里出的呢?是义务的吗?

　　答：业主委员会成立以后每个委员法定是可以支付薪酬，我们把这部分经费补贴给了一些专业人士。在面对审计物业合同、预算制定的时候请了对《物权法》非常熟悉的专业人士，接下来又请了律师，还有日常物业管理的顾问。我们小区七个委员，按照最低的工资支付应该有一笔经费，大概是物业费的3%为业主委员会经费，主要的支取方向是秘书工资、各位顾问的工资，还有一些业主委员会活动的经费。

　　我们不要去算计这些小钱，真正业主大会做到名正言顺首先自己尊重自己，另外还要有公益的心态，但一定要说服自己“我做的是一个正确的事情，我是这个小区最有主人翁精神的人，我要尊重我自己”。有些正常的费用，包括尊重专业人士的知识和经验所付的费用是不怕业主质询的。相反不敢花钱没有请到人，业主委员会在不知的情况下摸索着走，决策就可能是错误的，会给小区带来一定的损伤，最后结果的花费更多，所以我主张专业的人做专业的事情。

　　孟宪生：这笔钱是传统意义上物业费以外加的3%，但都是由物业公司直接收取的。

　　问：您怎么审核预算的合理性，比如小区物业公司报保安是7500元，而保安实际拿到的是1500，这个怎么审核?

　　答：对我们来讲业主大会成立之初也是一个难题，其实保安的合同是外包或是内部控制，都有各自的好处。有些物业公司喜欢自己培训保安，一定程度来讲人力成本降低，但是又带来一定的风险。比如员工流失就要去外地招，会出现一些青黄不接的情况，尤其在一些节假日的时候，会造成小区根本没有保安。最后我们小区选择的是长期外包的方式，实际也是让物业公司筛选了三家外包公司，我们主要是看报价体系的合理性，同时我们小区见于是一个涉外别墅，对保安岗位的形象、身体条件、都有一定的要求。我们有一些辅助的巡逻岗，巡逻岗里面要求有一条警犬。我们首先提出需求，再根据需求对价格提出一些条件，最后看岗位设置是不是工作量饱满的，在不能违反国家的劳动法的情况下最合理的进行选岗。原来物业公司报是62个岗，最后选到45个岗，里面前后省掉了几十万。

　　问：您小区总共多少户?

　　答：总户数200多户。管辖区域不是很大，所以我们希望跟同等的别墅区比物业公司对保安付酬标准是处于中上等以上的，不会让我们的保安没有归属感。其实别墅的保安是比大写字楼的保安辛苦，因为他是风吹日晒的，当我们给不了这么多的工资又要求这么多的标准时，业委会就给业主发信，定期的举办一些义卖，让义卖的费用给保安去买一些额外的体育用品或者是服装，试图营造一个业主跟服务人员的互动和谐气氛，增加保安的归属感。所以20**年到20**年明显感觉保安队伍稳定性铀缩增加。

　　问：您小区保安一个月多少钱?

　　答：因为对形象上有一定的要求，实际付给外包公司大概是3000元左右，保安拿到手是2300元左右。

　　问：您小区是业主委员会直接同保安谈吗?

　　答：是同保安公司谈，但是我们抽查非常严格，如果发现今天缺一个岗，这个月此岗位的费用是一定不会给的，所以监管非常重要。在谈外包的时候有一个原则，外包公司该拿的费用一分钱不会少，如果真是做到我们的要求就会常年同这个外包公司签合同，如果是CPI增加了也会相对给多一点行业的补偿，规定合同上是多少人就一定有多少个人在，如果做不到是有惩罚性的措施，所以目前来看我们小区还是令人满意的。

　　问：是业主委员会同保安公司签订合同吗?

　　答：是外派公司同物业公司签署合同。业主委员会一定不要当物业公司，我们管辖的是物业公司，让物业公司接受小区的管理理念，让物业公司遵从小区的《管理规约》和《议事规则》，然后遵从物业合同的每一个条款，业主委员会只有监督的义务，指出的问题物业公司也一定要及时改正，双方是一个协调和配合。如果业主委员会都变成了物业公司，物业公司一推三做五责任全是业主委员会的就麻烦了。所以业主委员会只需在合同制定的合理性，以及后期跟踪中做足够的工作就可以，要给物业公司一个大限度的自由权利发挥。因为一个好的项目经理，会在一个很合理的架构下充分发挥他的能力，他可能会替你节省很多的经费，我们是鼓励项目经理动脑筋增收节支，有的时候也会提出很好的建议节省了一两万，我们就会表扬他，在年底的奖金中也会有适当的体现。

　　问：物业管理费全部由业主委员会来收取吗?

　　答：都是物业公司在代收，但是在合同的制定中是必须要由业主委员会来签署同意的，同时在合同的某一些关键位置我们约定超过一定金额的大笔支出业主委员会要有知晓权，并不是说一定要等业主委员会决策出来物业公司的工作才可以进行。

　　问：对物业公司的服务比如说保安、保洁是怎么实现监督的?由谁来实现监督?业主委员会的成员是怎么样工作的，是以什么样的方式来决议呢?

　　答：我一直在强调秘书的重要性。秘书常规的事物是每天要发现一些问题，之前制定的《管理规约》和《议事规则》都是秘书工作中要依据的东西。秘书日常的工作范围里就包含监督物业管理的工作，比如对保安就有不定期的抽查。这里强调秘书必须是非常忠诚的，她的信息是单向。业主委员会有一个通达机制，每天告诉委员她做的工作。同时我们聘了一个物业管理顾问，顾问是物业公司高管出身的人员，他会知道物业公司在管理当中容易在哪些环节有遗漏，顾问指导着秘书两个人绑在一起进行定期的抽查，这种手段还是给物业公司带来很大的压力。

　　业主委员会委员情况各不相同，当时成立业主大会的时候有各种条件的限制，所以成立之初是很困难的，但我们有一个核心就是决策机制。比如七位委员至少四票才能形成有效决策，每次会议至少要四位委员参加。如果会议只 有三位委员参加，另外一位委员一定要保证充分的知晓。不管委员工作多忙，产生决议的程序要合法，一定要耐得住业主去查询。

　　委员每天都会收发邮箱，对业主委员会的工作表达自己的意见，同时会有定期的会议，包括跟物业公司的例会，业主委员会一周或两周有一次会议，这都是根据小区要解决问题的多少决定。我们现在的状态是两个星期一次业主委员会会议，一个月会有顾问和专业人员的交流会议，同时在一段时间内要求物业公司参与，大家互相有一个反馈，同时业委会也出具建议和意见。

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篇2：住宅小区物业管理费预算书

　　住宅小区物业管理费预算书

　　1收入测算（￥1227425）

　　1.1管理费收入

　　1.1.1管理费收入测算依据

　　类型 收费单价 收费总面积 已入伙面积 目前实际入住面积 备注

　　多层住宅1.00 59657.55 52148 36635

　　高层住宅

　　商业2.0 3013.48 2888.68 2733

　　1.1.2管理费收入测算（￥835148.43）

　　A.住宅管理费收入= 59657.55平方米 * 1.00元/平方米.月* 12月×0.88 ＝ 629983.73元

　　B.商铺管理费收入＝3013.48平方米 * 00元/平方米.月* 12月×0.88＝ 63644.70元

　　G、收回以前年度拖欠款=141520元

　　1.2地下停车位收入￥253620元（见停车场收支预算）

　　1.3其它收入=82288元

　　小区收入分项列明，如：

　　装修管理费/摆摊设点费/建渣清运费节余/广告位收入等

　　设定20**年装修户数80户，平均每户138平方米。

　　（1）装修管理费＝138平方米 * 0.02元/平方米.天* 60天* 80户 ＝ 13248元

　　（2）建渣清运费＝138平方米* 00元/平方米* 80户/2 ＝11040 元

　　（3）场地租赁费3000元/年

　　（4）有偿服务费55000元/年

　　1.4 补亏款：73978.82元

　　1.5总收入＝835148.43元+253620元+82288元+73978.82＝1245035.25元

篇3：住宅小区物业管理计划成本预算

　　住宅小区物业管理计划成本预算

　　在物业管理费用的收支上，我们将"取之于民，用之于民"作为物业管理收支的基本原则。

　　收入方面：坚决按招标书确定的参考价格及嘉兴市房地局、物价局等政府部门的定价标准执行

　　支出方面：以服从业主利益为前提，坚持"事前预算，事后核算，量入为出，合理使用"的资金管理原则，并采取必要的增收节支措施，在降低管理成本，提高服务质量的同时，确保资金的合理使用，实现物业管理在较低收费条件下高效运营。

　　（一）年物业管理费收支预算

　　1、物业管理费收入

　　高层：1元/平方米（包含公共能耗0.6元/平方米）

　　汽车位：30元/月·个

　　自行车库：15元/月·间

　　年物业管理费收入为：2154048元/年

　　2、物业管理费用支出预算

　　（1）人员工资及福利：91666元

　　（2）公共能耗、电梯维修、低值易耗品、固定资产折旧等共计：

　　支出项目费用(万元)

　　办公费1

　　邮电通讯费1

　　差旅费1.5

　　低值易耗摊销费2.8

　　折旧费1

　　业务招待费1

　　业务宣传费1

　　业主委员会1

　　水费6

　　公共电费8.5

　　电梯电费66.2

　　电梯维修费25.4

　　垃圾清运费5

　　公共设施/设备维护保养费15

　　维修工具0.15

　　公共卫生清洁费1.5

　　清洁用品消耗费0.3

　　清洁用具购置0.1

　　绿化维护费1.5

　　保安用具0.2

　　直接工资2

　　共计142.15

　　共计支出：2154048盈余：640882元

　　（3）实际入住率的高低、小区周边商业环境的好坏、国家税收政策的优惠程度、社会平均工资的增加幅度和社会保障基金扣缴比例、水电费价格的变动将影响到测算结果的准确性。

　　3、年度收支分析

　　（1）据测算，收支相抵，扣除我公司管理酬金以外，每年能盈余2.6万元左右，利润率在法规许可的范围内。

　　（2）本次预算根据常年进行各项收支测算，在实际管理中前一二年会因设备维保期等原因而降低成本。

　　（3）业主所购的空置房收费按浙江省物业管理条例及收费办法执行。

　　（4）本次预算已考虑工资水平逐年攀高、劳动保障更趋健全等因素。

　　（5）本次预算会存在一定误差，在实际管理中我们将贯穿科学、节约的思路开展管理服务工作。

　　（二）增收节支计划

　　1、充分利用物业经营用房、路面临时停车等合法收益活动，在合法、不影响业主正常生活的前提下利用小区各种公共设施创造收益；注重管理服务质量，以提高小区的入住率和管理费收缴率；通过多种有偿服务项目增加收入来源。

　　2、与公司其他管理处密切合作，优势互补，资源共享，降低管理成本，提高管理水平。

　　3、在入住的半年内，采取积极有效的措施，与有关部门协作，尽快完善小区的配套设施，迅速提高管理水平，营造良好的居住环境，消除未入住业主的后顾之忧，迅速提高入住率，增加管理收入。

　　4、我们专门成立经营部，加强经营服务，进一步全方位为住户提供多项便民有偿服务，方便住户，同时提高经济效益。

　　5、增收的同时，努力降低成本，如充分发挥公司在管理中的统筹作用，利用公司现有管理人员和技术人员，在各小区合理统筹安排，减少费用比例高的人员经费开支。反对铺张浪费，从小处着眼，集水成流，我们将制定奉公廉洁制度，加强物流控制，提高利用率，采取有效节能措施，实施科学管理，走可持续发展之路。

　　6、我们的管理将十分重视公共能耗和工程设施设备。我们有一整套降低能耗、延长公共设备设施使用年限、节约日常物料的具体办法，当然是在不降低服务质量的前提下。具体如下：形成规模管理、降低管理成本；充分利用好每一个人，我们的用人原则是精干高效；进行科学地能源管理，降低公共水电费的支出；加强设施设备的管理，杜绝跑、冒、滴、漏的现象，延长设备设施使用年限；严格控制办公成本、节约经费和办公费用开支；科学严格的管理，减少和杜绝工作失误的发生。

篇4：商务广场物业管理收支预算说明分析

　　商务广场物业管理收支预算说明及分析

　　（一）物业管理开办费205720元，由开发商承担。

　　（二）根据中华人民共和国国务院令第379号《物业管理条例》中第四十二条规定“已竣工但尚未出售或尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”，所以前期物业管理中前期介入费和前期开办费由贵司承担，具体标准参照我司管理标准的实际要求。物业管理前期介入费用（交付前三个月）282865元，由开发商承担；交付时物业现场布置、开荒清洁、成品保护等工作由开发商完成。

　　（三）收支相抵共盈利12042元。

　　交付第一年盈利：总收入2388097元－总支出2388032元=65元

　　交付第二年盈利：总收入2571643元－总支出2559666元=11977元

　　（四）本测算中住宅物业管理费已包含电梯、加压供水等设备运行能耗费。

　　（五）本测算中不包括1—4层的两部提升电梯的年检及维护、运行能耗等相关费用。

　　（六）会所及游泳池的收支独立核算。

　　（七）测算中物业的所有技术参数（物业建筑面积、总户数等）由开发商提供，若实际操作中参数有所差异，差价部分费用由开发商按实承担。

　　（八）收入测算说明及分析

　　1、物业管理费测算：根据物业管理经验，交付第一年住宅入住率相对较低按50%计，第二年逐渐提高按70%计；商场第一年入住率按70%计，第二年按90%计，写字楼第一年按70%计，第二年按85%计。

　　2、经营用房的测算（含在其他经营收入中）：在交付前几年业主入住率不高，业委会尚未成立，此项费用暂作为收入，该项收入作补充物业公用部位，公共设施设备维修和养护。

　　（七）支出测算说明及分析

　　1、人员工资：人员工资的测算是参照我司发放标准。

　　2、福利费及社会统筹保险的测算：按国家有关政策执行。

　　3、绿化养护费：因第一年绿化养护还处于保养期（保养起止期为物业交付之日起至物业交付满一年），养护产生的相关费用由绿化施工单位承担，第二年开始由管理处自行保养，因此在费用测算时，增加了绿化工及绿化用药、用具等费用支出。

　　4、公用设施设备维护：因第一年大部分设备或处于维保期，或是新的设备，维保费用相对较低；第二年度设备结束维保期，设备的维保费相应增加。

　　5、由于第一年电梯处于维保期相应费用未支出，第二年增加电梯维保费用。

　　6、共用电费、水费随着入住率的增加，也将相应提高；绿化用水的增加（第二年绿化由管理处自行保养），在测算中增加了第二年所要耗费的公用水费。

　　7、不可预计费：因前期介入费中各项支出费用不稳定，不可预计费按5%计提，物管费测算中第二年度各项支出费用相对稳定，不可预计费按1%提取。

　　8、残疾人保障金的年人均收入基数暂按15000元/年.人计算。

　　9、其余的费用（如管理费、税金等），按国家有关规定执行。

篇5：物业管理公司年度财务预算编制说明

　　物业管理有限公司20**年度财务预算编制说明

　　根据20**年公司经营情况，采用固定预算方法，预测20**年度相关指标如下：

　　一、预计主营业务收入

　　计划20**年实现各项收入400万元，较上年增加100万元，增幅33.33%。主要收入是：物业费收入300万元，占总收入75%，门面收入30万元，占总收7.5 %；停车费收入10万元，占总收入2.5%。其他业务收入60万元，占总收入15%。

　　二、预计主营业务成本

　　预计20**年各项成本、费用390万元，较上年增加89万元，增幅为29.48%。增加原因是某楼盘今年交房，随着物业进驻，有关的人头费用、材料、维修、水电、办公、绿化、保洁垃圾清运、税费等成本、费用也相应增加。主要支出为：人头费用195万元，材料、维修费71万元，水、电费24万元，垃圾清运费8.5万元，绿化维护费 3.9万元，保洁费 2万元，易耗品支出10万元，秩序维护费5万元，折旧费3万元，公共设施维护费6.8万元，税费23万元，另外，办公费、差旅费、招待费、电话费等其他费用37.8万元。各项成本、费用占收入的97.5%。

　　三、预计利润

　　预计20**年收入400万，成本、费用支出390万，利润10万元，较上年实际增长100%。成本、费用利润率2.56%，较上年增加0.76%。

　　四、预计现金收支

　　预计20**年现金收入400万元，其中，主营业务收入340万元，其他业务收入60万元。

　　现金支出394万元，其中，主营业务支出317.2万元，管理费支出41.9万元，营业费支出7.96万元，税金支出23万元，财务费用-600，固定资产投入4万元。预计年末现金余额60.4万元。

　　五、非生产性支出比率

　　预计20**年非生产性的支出64.84万元，占营业额的16.21%，较上年减少24.17%。

　　六、速动比率

　　预计20**年速动资产90.1万元，流动负债71万元，速动比率126.8%，较上年减少0. 64%。

　　附：

　　表1：20**年度资产负债预算表

　　表2：20**年度利润预算表

　　表3：20**年现金收支预算表

　　表4：20**年度期间费用预算表

　　表5：20**年度主营业务成本预算表

　　表6：20**年度成本费用利润率预算表

　　表7：20**年度筹资计划表

　　z物业管理有限公司

　　20**-4-9