业主大会是民主的游戏？

　　一般国际上对社区的研究,是基于community-利益的共同体为研究对象的。我们国家所称的社区,并不等同于英文community词的意思。它实际上被定义为以居住区域划界的局部社会或者社会局部。为此,我寻求了一些人士,他们都认为,我们所称的社区,应该是对应英文housing estate或者uptown这些词汇所对应的意思。

　　要说清楚社区的定义,是为了清晰一种观点:即不同的community是不同的利益共同体。比如网友会、车友会、妇女联合会以及各种协会等等,他们都是某一方面利益的共同体。这些人群所组成的共同体,有些可能其中部分互相包含,有些也可能各自完全独立,还有些甚至也可能是完全包含。比如居住社区是由全体居住在该社区内的居民组成,而其中的业主们,实际上是由于其房产位置的关系,导致被居住社区完全包含的另外一个community-称为业主群体的一个利益共同体。也就是说,业主群体是居住区中一个专门的利益群体。这个团体的利益,尽管很重要,但它肯定不是居住社区的全部。而居住社区的全部利益是(包括广义居民在内的)所有居民的共同利益。因此,我国的社区建设其实并不是仅仅涉及业主利益那么简单。

　　业主群体是新生的,有活力的,有财产的,有自主意识的。他的活动,是具有先进性的。和历史上以往产生的先进性团体的“无法无天”、“自立山头”所不同的是,他们的活动是受到现行法律约束和保护的。因此,这个群体的活动必将是有序的。他不但在理念上对社会产生影响,也肯定会在实践上对社会产生作用。

　　这就是现实社会中的一个视点:在现行法律框架下的业主团体,在完全属于其自己财产的物业管理区域中,对物业管理权利范围内的事情,他们完完全全采用民主的方式自主决策。

　　这是历史的机遇,也是历史的必然。历史给了我们这代人如此的机会,让我们亲身了解并参与一个全新的团体,从产生到被组织被治理而很快变成依法民主自主治理的全部过程。

　　在新中国,业主的产生,大概得追溯到gg开放初期的商品房买卖了。从那个时候开始,一种全新的利益群体就出现了。经过多年业主权益的主张和博弈,立法机构最终以《物业管理条例》这部法规,确立了业主利益团体-业主大会-在中国社会经济中的法律地位。同时也从法律上提供了一整套业主大会民主决策的游戏规则。但我们必须清楚的是,这仅仅是业主大会的游戏规则,而不是居民会议的游戏规则。后者虽然已经存在多年,但是并不为人熟知和了解,更不被人广泛使用。而前者,虽然确定的时间不长,可被众多人了解、实践。相信业主大会这个民主游戏的成功与否,必将反过来影响居民会议这个民主游戏的进程和结果,最终推进我国社区民主治理的进程。

　　随着业主大会法律地位的确定,其活动必然受到来自各方的关注和效仿。能否按照《物业管理条例》的规定,把业主大会这个民主游戏做好,是体现国民素质的一个重要参考。毕竟业主也是公民,业主团体也是利益团体,所不同的就是这群人所处分的是物的权利而已。

　　业主大会这个民主游戏的主要规则有:

　　业主可以自我制定《业主公约》和《业主大会议事规则》,但是需要超过2/3投票权的业主的同意;

　　业主可以决定包括更换物业管理企业在内的物业管理的重大事项,但是需要超过2/3投票权的业主的同意;

　　物业管理的一般事项需要“双过半”的游戏规则来通过业主大会决议;

　　超过20%业主投票权的业主,可以召开业主大会讨论、表决物业管理的问题;

　　业委会这个业主大会的执行机构,其委员仅仅对业主大会承担责任而无权利,该责任转为对物业管理企业的监督权利,而这个责任/权利还必须随时接受业主们的监督,接受业主们的质询;

　　业委会的任期有限,不可能终身或者世袭;

　　业委会委员候选人的产生,业委会委员的选举、罢免等程序,均是需要通过非常透明、严格但又不是太复杂的程序。其中也一样会发生贿选、假票、操纵选举等一系列问题。

　　民主选举产生的业委会主任,只能用自己的精力和智慧,协调、组织业委会一班人来认真执行业主大会的决议和履行业主大会授权的各项工作,而不再是“当家人”、“领路人”。

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篇2：中山市组织筹备成立首次业主大会规程指引

　　各镇区建设所、城管办、市房地产开发企业、物业管理公司的会员单位:

　　为了规范业主大会的活动,维护业主的合法权益,现根据全国《物业管理条例》、《业主大会规程》、《广东省物业管理条例》等有关成立业主大会、选举业主委员会的规定内容辑录编写了这个指引,供你们在组织筹备成立首次业主大会、选举业主委员会工作中参考。

　　一、业主:物业管理区域内房屋和相关设施设备的所有权人为业主,是物业的主人。

　　二、业主大会:一个物业管理区域成立一个业主大会。

　　三、业主大会的性质:业主大会是代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的自治自律组织。

　　四、第一次业主大会召开(或者业主大会成立)的条件:

　　同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县、人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。

　　《省物业管理条例》规定:“物业已交付使用的建筑面积达到百分之五十以上,或者已交付使用的建筑面积达到百分之三十以上不足百分之五十、且使用已超过一年的,应当召开首次业主大会,选举产生业主委员会”。当具备召开首次业主大会的条件后,在当地建设行政主管部门的指导下,由业主代表、建设单位组成业主大会筹备组(以下简称筹备组)。

　　(一)筹备工作包括:

　　1、确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

　　2、参照示范文本,拟定《业主大会会议议事规则》(草案),《业主公约》(草案);

　　3、确认业主身份,确定业主投票权数。(住宅按每一户为一投票权;工业厂房、商业用房按物业建筑面积计算投票数,多少建筑面积为一票,筹备组可根据实际情况商定)

　　4、确定业主委员会候选人产生办法及名单(选出的委员人数为单数,一般在5-7人,面积大的小区可适当增加人数);

　　筹备工作的内容要以书面形式在物业管理区域内公告。

　　(二)业主大会或业主代表大会代表的产生:

　　业主大会会议“应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加”;“业主较多的可以幢、单元、楼层等为单位,推选一名业主代表参加业主大会会议”。

　　推选业主代表参加业主大会会议的,业主代表应当于参加业主大会会议的前3日,就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见。凡需投票表决的,业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后,由业主代表在业主大会投票时如实反映。

　　业主代表因故不能参加业主大会会议的,其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加。

　　(三)业主大会的形式:可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式。

　　(四)业主委员会候选人的产生:一般用协商、推荐的方式在物业管理区域内的业主产生业主委员会候选人。

　　(五)业主委员会委员的条件

　　1、应当是本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主;

　　2、遵守业主大会议事规则、业主公约,模范履行业主义务;

　　3、热心公益事业,责任心强,公正廉洁,具有一定组织能力和具备必要的工作时间的业主担任。

篇3：小区业主大会的权威何在

　　据统计,目前广州有3600个小区,已成立有业主委员会的小区只有400多个,占整个广州小区的11%左右。因此,大量没有成立业委会的小区,要忙于成立业主委员会,而有的小区业主委员到期要忙于换届。

　　业主大会难召开

　　按照《物业管理条例》第一章有关“业主和业主委员会”中明确规定:一切权利属于业主大会,业主委员会只是业主大会的执行机构,由业主大会制定、修改业主公约和业主大会议事规则、选举、更换业主委员会委员,监督业主委员会的工作、选聘、解聘物业管理企业、决定专项维修资金使用、统筹方案,并监督实施、制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度、法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。业主委员会只是业主大会的执行机构,代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业管理企业履行物业服务合同。

　　因此,新物管条例出台之后,人们对业主大会给予了很大希望。然而在现实中,业主大会操作起来是有相当大的困难的。据了解,某小区欲召开一个业主大会,从三月份开始公告、筹备,并挨家挨户地送派宣传单,还在小区网络上发表公告,谁知到五月份业主大会召开之日,仍然没有达到三分之二的户数。有的公司反映,从筹划业主大会到顺利召开,起码也要半年。业主不关心业主大会行使自己的权力,更多的是不热心,还有的是时间接不上等等。叫他参加业主大会他不愿参加,给他权力的时候他不用,一旦小区出现问题,往往又会说不知道,意见一大堆,这是目前筹办小区业主大会所面对的共同困难。因为业主大会筹备难,达成共识更难,因此,目前指望业主大会来监督业委会还是不太现实。因此,有关部门在如何监督、管理、指导小区业委会似乎更是一门学问。

　　又爱又恨是业委会

　　在时下的纠纷中,业委会没有明确的法律地位,而物业管理公司则认为,业主委员会的权力过大,在实际操作中,他可以代表小区业主,炒掉一个物业管理公司而选聘一个新的物业管理公司,却又不负相应的法律责任。虽然新条例规定,重大决策应由业主大会来决定,但现实中召开业主大会是一件非常困难的事,由于可操作性不大,小区物业管理的“生死”大权还是落在业委会手中。再加上物业管理是一个专业技术性比较强的行业,即便是业委会能够抛开个人私利,从全体业主利益出发,也难免会出现“外行人”管“内行人”,管出问题的现象。因此,业委会也罢,业主大会也罢,在市场运作中,似乎总是达不到预期的效果与目的。

　　正是基于以上种种原因,围绕物业管理与业委会的关系,业委会成员届满之后,又该如何进行换届选举成为物业管理行业中的一个新问题与矛盾。政府部门在参与过程中,如何把握干预与指导之间的度,也考验其工作水平与技能。

篇4：首次业主大会的召开程序

　　首次业主大会会议在区建设行政主管部门会同街道办事处或镇人民政府,公安派出所,社区居民委员会代表组成的业主自治监督指导小组的指导下,由开发建设单位组织召开。开发建设单位因逾期未组织未开发建设单位因破产倒闭等客观原因无法组织的,可由住客区所在业主自治监督小组直接组织召开或委托已实施物业管理的企业组织召开并选出业主委员会。

　　召开首次业主大会要符合两个条件:住宅区已入住的建筑面积达50%以上。

　　房屋交付使用满二年

　　召开首次业主大会一般按以下程序进行:

　　1.会议召开前10天,组织召开单位应将会议的时间、地点、形式、审议表决内容、业主、开发建设单位、住宅所在地居委会推荐的业主委员会候选人名单及简历、投票权数、参加会议业主或代表的权利义务等在物业区域的显蓍位置张榜公布,同时书面通知各业主。

　　2.由指定的若干业主委员候选人配合业主会议的组织者,拟订业主公约草案、业主委员会章程草案、选聘物业管理服务企业方案草案及其他需要提交第一次业主会议表决的文件资料。

　　3.公布会议程序

　　4.组织召开第一次业主会议的代表汇报会议组织情况

　　5.开发建设单位或 其委托物业管理企业汇报前期物业管理情况;

　　6.介绍业主委员会候选人的基本简况

　　7.依照表决权数投票差额选举业主委员会委员;

　　8.已推出的业主委员委员无记名投票选举业主委员会主任委员及副主任委员;

　　9.在业主委员会主任委员的主持下,修改业主委员会章程草案,业主公约草案及提交第一次业主会议表决的文资料并根椐需要推选业主委 会执行秘书

　　10.对业主委员会章程、业主公约、授权事宜、执行秘书人选及其它有关住宅公共利益的重大事项进行表决。

篇5：住宅小区业主大会成立指南

　　根据《条例》确立的基本制度,建立业主民主协商、平衡利益的机制,维护业主合法权益,保障物业管理活动顺利进行,依据《业主大会规程》制定本方案。

　　一、按照《业主大会规程》规定,物业出售建筑面积达到百分之五十,并交付业主使用的住宅小区由建设单位、业主代表组成业主大会筹备组,负责业主大会筹备工作,筹备组应当做好下列筹备工作:

　　1、确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

　　2、拟定《业主大会议事规则》和《业主公约》;

　　3、确认业主身份,确定业主在首次业主大会投票权数;

　　4、确定业主委员会委员候选人产生办法及名单;

　　5、做好召开首次业主大会会议的其它准备工作。

　　以上内容应在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。

　　二、筹备组自组成之日起30日内组织业主召开首次业主大会会议,并选举产生业主委员会。

　　业主大会的职责是:

　　1、选定、修改业主公约和业主大会议事规则;

　　2、选举、更换业主委员会委员,监督业主委员会的工作;

　　3、选聘、解聘物业管理企业;

　　4、决定专项维修资金使用、续筹方案,并监督实施;

　　5、制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用,公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。

　　三、通过业主大会选举产生业主委员会,作为执行机构,业主委员会自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议,推选产生业主委员会主任1人,副主任1-2人。

　　业主委员会职责:

　　1、召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;

　　2、代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;

　　3、及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;

　　4、监督业主公约的实施;

　　5、业主大会赋予的其它职责。

　　四、业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担,经费的筹集、管理、使用具体由业主大会议事规则规定,业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应定期以书面形式在物业管理区域内公告。

　　五、业主委员会自选举产生之日起30日内将业主大会、业主委员会成立情况及业主委员会委员名单报房产部门备案。