业主拖欠拒交物管费的原因和对策

　　业主拖欠拒交物管费的原因和对策

　　据有关报道，在某些地方物业管理费的拖欠率竟高达85%，即便是北京、上海、深圳这些物业管理起步较早、管理较为完善的城市，物业管理费的拖欠率有些也达到了30%。于是，我们不禁要问，业主到底为什么要拖欠和拒交物业管理费呢?

　　业主拖欠和拒交物业管理费的四类原因

　　20**年，笔者在对上海市的法院和物业管理企业的调研过程中，接触到了大量的业主拖欠和拒交物业管理费的案例，根据笔者所接触到的情况及自己的归纳，业主拖欠和拒交物业管理费的原因大致可以分为以下四类：

　　一、房屋质量问题，这类情况占到了所有业主拖欠和拒交物业管理费总数的三分之一到二分之一。在实践中，有大约三分之一的物业管理企业是从房地产开发企业派生出来的，全国有百分之七十以上的物业管理项目还是由房地产开发企业派生的物业管理企业和原房管所转制的企业来进行管理;并且《物业管理条例》也允许房地产开发建设企业在住宅小区业主委员会成立前先行委托物业管理企业进行前期管理，而房地产开发建设企业委托的又往往是自己的子公司。这就在业主头脑中牢固地树立起了开发商和物业管理企业是一家的观念。由于这种住宅开发建设单位与物业管理企业不分的体制自身所具有的局限性，决定了物业管理企业在很大程度上依附于房地产开发企业，“重建设、重销售、轻售后、轻管理”的问题始终无法得到有效解决。于是很多在规划、设计、施工过程中遗留下来的问题，如工程质量低劣、配套设施不完善等等，便在业主入住后逐渐暴露出来。由于业主头脑中已经形成了建管一家的观念，于是便把这些本应该归属于房地产开发建设企业的问题，一股脑儿全推到了物业管理企业的头上。即便在业主委员后成立后重新委托了与开发商没有任何关系的物业管理企业，业主们还是习惯于把这些问题推到物业管理企业的头上，甚至拖欠和拒交物业管理费。

　　二、物业管理质量问题，这类情况在全部的业主拖欠和拒交物业管理费总数中占四分之一左右。我们知道，业主委员会在聘请物业管理企业时，会签订一份物业服务合同，物业服务合同的主要内容包括：物业的基本情况、管理的事项、服务的质量、服务的费用、相关主体的权利义务、违约责任。其中服务质量这一项，由于缺乏有效的评价标准，在合同中往往规定得较为抽象，不太具有可操作性，在实施过程中也很难进行客观准确的评判。于是便有业主和物业管理企业在物业管理的质量上发生分歧和矛盾，以公共设施不进行养护维修或者养护维修不及时、小区卫生环境脏乱差、车辆停放混乱、失窃被盗现象严重、保安门岗不尽职尽责、滥用专项维修基金等理由，拖欠和拒交物业管理费。

　　三、相邻关系问题，这类在全部业主拖欠和拒交物业管理费总数中所占的比例，和物业管理质量问题差不多。所谓相邻关系，是指房屋的相邻各方因行使房屋所有权或使用权而发生的权利义务关系。我国的《民法通则》第八十三条规定：不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排风、通行、通风、采光等方面的相邻关系。但是在现实生活中，要完全做到这一条并不是那么简单：在物业的公共部位堆放自家物品、违章搭建、饲养宠物伤害或者威胁到其他人、噪音扰民等危害相邻关系的现象在很多住宅小区中都普遍存在。于是便有些自身利益受到损害的相邻关系人以此为由，拖欠或者拒交物业管理费，以期让物业管理企业出面帮助解决上述问题。

　　四、其他问题，即除上述三类问题之外的其他各种问题。笔者所遇到过的情况包括：业主以资金运转不周为由拖欠物业管理费;业主将物业出租，出租人和承租人以租赁合同没有明确规定为由，均不肯支付物业管理费;业主以长期不居住为由，拒交物业管理费;凡此种种，不一而足。

　　对业主拖欠和拒交物业管理费原因的分析

　　以上四种情况，大致可以涵盖了业主拖欠或者拒交物业管理费的原因。在司法实践中，除第二类原因外，其他的情况法院均不会支持业主。第一类原因，是业主与房地产开发建设企业之间的纠纷，是由于买卖行为而依据质量法和消费者权益保护法所形成的质量保证和保修义务;而业主与物业管理企业之间，则是由于委托行为而依据合同法所形成权利义务关系。这两者是截然不同的，以房地产开发建设企业不履行质量保证和保修义务为由，而拖欠和拒交物业管理企业的物业管理费，理所当然不会得到法院的支持。第三类原因也是如此，同样不能以业主与业主之间的矛盾纠纷，拖欠或拒交物业管理费。至于第四类原因，就更不用说了，只要物业管理企业没有违反物业服务合同中规定的内容，业主就不能以其他任何理由拖欠和拒交物业管理费。第二类原因，即物业管理质量问题，确实可以成为业主拒交物业管理费的有效抗辩理由;但在现实生活中这种抗辩理由却很少能被法院支持，在笔者遇到的所有案例中只出现过一次。按道理来说，物业管理企业应该严格依照物业服务合同规定的内容来进行物业管理服务，那么在其没有达到物业服务合同中所规定的服务质量时，业主便可以以物业管理企业违约为由，拒交物业管理费。可是为什么在现实生活中这种理由却很少能被法院所支持呢?究其原因，便在于笔者前面所说的服务质量条款在物业服务合同中规定得过于抽象、缺乏可操作性。法院在审理案件时，没有可供参考的标准，无法有效地判断物业管理企业的管理服务是否真正达到了物业服务合同中的要求，基于“谁主张谁举证”的诉讼规则，便很难支持业主的抗辩理由;只有在物业管理企业的管理服务实在是差到了极致、甚至根本不进行任何管理服务的时候，业主的抗辩理由才能被支持。

　　物业管理企业应当采取何种对策?

　　以上简要地对业主拖欠和拒交物业管理费的原因进行了分析，并介绍了一下司法实践中的情况。我们不难看出，业主拖欠和拒交物业管理费的原因，在司法实践中很难站得住脚，很难被法院所支持。诉讼是解决问题的最后手段，也是成本最高的手段;我们不鼓励和提倡物业管理企业通过这一手段收回物业管理费。除了诉讼之外，我们还能采取哪些措施，来有效地防止这类情况的发生、保证物业管理费按时足额地交纳呢?

　　从物业管理企业的角度出发，我觉得应该做到以下几点：首先，应该明确权属，划清与房地产开发建设企业的界限。在上文的介绍中我们发现，有近一半的业主拖欠和拒交物业管理费是因为没有搞清楚物业管理企业与房地产开发建设企业之间的关系所造成的。因此，作为物业管理企业，必须划清自身与房地产开发建设企业之间的界限，不要再承担本应该由房地产开发建设企业承担的责任。其次，应该加强自身建设，严格遵守物业服务合同。能够真正被法院支持的业主拒交物业管理费的抗辩理由，只有物业管理企业的管理服务达不到物业服务合同的要求。因此，物业管理企业应该苦练内功，加强监管，以期让自身的管理服务能够完全达到物业管理合同中有关服务质量的要求，杜绝这唯一的抗辩理由出现的可能。最后，也是最为重要的，应该加强与业主的沟通交流。在很多情况下，业主发现问题之后并不知道应该去找谁解决，因而只能希望通过拖欠或者拒交物业管理费的方法来达到解决问题的目的。因此，作为物业管理企业，应该多与业主沟通交流，帮助他们分析问题的实质，告诉他们遇到问题究竟应该找谁，使他们能够真正及时有效地解决问题。在做好了上述三个方面之后，如果依然有业主拖欠或者拒交物业管理费，则就需通过诉讼的途径，用法律的武器来保护自身的合法权益不受侵害。

　　此外，作为房地产行政主管部门，则应尽快出台详细的物业管理服务标准。一来能使物业服务合同更为具体，加强可操作性;二来能有效地约束物业管理企业的管理服务行为，同时也便于业主进行监督;三来还能为法院审理相关案件提供参考依据，保护当事人的合法权益。

篇2：自行车被盗拒交物管费败诉案例

　　自行车被盗拒交物管费败诉案例

　　自行车搁在小区被盗了，业主认为物管公司失职，因此不交物管费，后被物管公司告上法庭。昨日，永川法院判决欠费业主限期交清全部费用。

　　20**年11月，南方物管公司与开发商签约，进驻永川南方花园进行前期物业管理，期限3年。小区业主李某于20**年8月20日正式入住小区，开始按期向南方物管公司交纳水电费和物管费。

　　20**年11月29日，物管合同即将到期，南方物管公司向全体业主发出告全体业主书，要求业主委员会另聘物管公司。由于小区业主委员会未聘请新的物管公司，南方物管公司继续履行物管行为，到去年10月15日才正式移交。

　　在去年7月31日前，李某都按期交纳了水电费、物管费。但这之后，李某因停放在小区的一辆自行车失窃，认为物管公司未完全履行物管义务，导致自己的自行车被盗，物管公司应承担赔偿责任。因此，从次月起至10月15日南方物管公司撤离，李某共拒交物管、水电费149.62元。南方物管公司索要无果，将李某告到法院。

　　法院认为，原告系小区的前期物业管理单位，虽合同约定物管期限于20**年11月30日期满，但之后继续履行了物管工作至去年10月15日。小区业主已接受了原告提供的物业管理服务，双方已形成事实上的物业管理关系，被告理应交纳水电及物业管理费。

　　业主财物被盗需另案告物管昨日，主审此案的永川法院杜锦友法官解释说，业主拖欠物管费和财物损失索赔是两个不同的法律关系。如果因折财要找物管公司索赔，业主可另案起诉，或在被告后提起反诉。

　　杜法官介绍，物管公司提供的服务是多方面，对小区业主人身、财产的安全保卫是职责之一。一般来说，物管合同应明确约定安保内容。不同的小区有不同的物管收费档次，如有24小时监控的高档别墅和只负责门卫、清洁的小区，两者物管公司对业主财物丢失的赔偿义务不同。

　　因此，物管公司对小区业主的人身伤害、财物丢失，该不该赔偿，具体赔偿多少，得按物管合同来看。业主需支付的物管费，与物管公司是否该赔偿业主，是完全不同的两个法律关系，不能擅自折抵。

篇3：物管案例:业主以物管服务不到位 拒交物管费败诉

　　物管案例：业主以物管服务不到位 拒交物管费败诉

　　[案情回放]

　　事情发生在临安市某小区。去年3月底，杭州禾和物业管理有限公司与小区业主委员会签订了为期半年的物管协议，约定物管费为每月0.35元/平方米。

　　禾和公司的起诉状中说，半年来，他们以书面通知、张贴告示、上门催收等形式，多次向业主顾女士催收物管费，但顾女士以物管服务不到位(如车库没有灯等)为由，一直拒绝缴纳。

　　禾和公司要求法院判令顾女士支付拖欠的物管费194.50元、滞纳金45.90元，并承担诉讼费50元。

　　顾女士辩称，根据物管条例，业主委员会无权单方面与物管公司签订合同，物管进驻小区前，需经业主大会全体通过，“我和许多业主都不知这件事，所以，这份物管协议无效”。

　　[法院判决]

　　法院审理后认为，禾和公司按照协议约定，在小区进行物业管理，事实上，包括顾女士在内的所有小区业主，都接受了禾和公司提供的服务。也就是说，这份物管协议已经履行生效。而且，禾和公司的物管收费标准并未超出物价部门核定的范围。

　　法院判决书说，顾女士作为业主之一，支付物管费是基本的义务。这也是物管为业主提供必要服务的基本保障。如果顾女士对物管的服务质量和水平有异议，可以业主的身份，通过业主大会等合法途径，来维护自身的权利。

　　判决书还说，鉴于物管合同关系的特殊性，如果业主动辄以物管的服务欠佳为由，拒付物管费，对其他已缴纳费用的业主也有失公平。法院判定，业主顾女士支付拖欠的物管费194.5元，以及诉讼费50元。至于滞纳金，因物管公司不能提供有效证据证明曾向顾女士催讨过物管费，法院不予支持。