拒交物业费的原因谈判技巧和催收办法

　　解决物业欠费纠纷需要业主与物业公司双方的相互理解。作为业主一方，一是要理解和懂得，享受服务就应该支付相应费用;二是通过学习相关法律、法规，正确认识物业管理的内容和范围，正确理解和认识业主在享受物业服务权利的同时，也必须履行物业服务合同规定的交纳物业费的义务。

　　与此同时，物业公司也要不断改进自身工作，增强服务意识，努力提高物业服务品质，严格履行物业服务合同内容，力所能及地为业主提供便利和增值服务，争取得到业主的理解和支持。

　　一、业主拒交物业费的原因

　　1、因工程遗留问题，如房屋内外墙开裂或有裂纹，屋顶、天花或者外墙渗漏水，门窗变形，玻璃起雾等原因拒交物业费;

　　2、因家中财物被盗，如电动车、自行车、私家小轿车被盗或被损毁等等原因拒交物业费;

　　3、因为没入住，以房屋空置为由拒交物业费;

　　4、“老赖”业主，无任何正当理由拒交物业费;

　　5、以物业企业工作人员服务态不好、服务意识不到位拒交物业费。

　　二、拒交物业费的对应谈判技巧和催收办法

　　1、因工程问题拒交的应对方法和措施。从法律、法规和相关管理规定的角度出发，物业工作人员要耐心解释，晓之以理，动之以情。用《物业管理条例》和《物业服务合同》等与业主沟通、解释。虽然如今许多物业服务企业和开发商隶属同一个集团公司，但从法律角度上属于不同的独立法人单位。

　　2、物业服务企业与业主之间是物业服务合同关系，而开发商与业主之间是商品房买卖合同关系，房屋质量等问题属于业主与开发商之间的商品房买卖合同的范畴，因此业主不能以房屋质量问题拒交物业费。在现实的物业管理服务中，许多业主混淆了物业管理服务质量与房屋工程质量问题的本质区别，把本不属于物业服务范畴的工程质量问题误认为是物业服务质量问题。

　　3、要让业主明白工程遗留问题不是物业公司造成的，物业公司收取的物业费中并不包含保修期内的工程维修费用。

　　4、让业主明白已享受了物业服务的权利---物业服务，就必须履行其义务---按时足额缴纳物业服务费。

　　5、积极协调和督促开发商及时高效地对遗留工程问题进行修复。物业公司通过上述沟通和努力，如果业主还是拒交物业费，物业公司首先可以进行电话催缴，之后发催费函，直至根据拖欠情况，如欠费时间长短和欠费金额大小决定是否向法院起诉。

　　三、因家中财产被盗(车辆被盗、损毁)而拒交的情形之应对方法

　　业主家因财物被盗或车辆摧毁而拒交物业费分两种情形：

　　1、业主与物业服务企业在物业服务合同中没有财产保险、保管专项约定的。首先要明确的是物业服务企业所提供的安全防范工作是有服务范围的，即负责对物业区域规划红线以内，业主户门以外的公共区域秩序维护和公共设施的看管及消防管理工作。

　　一般而言，物业服务合同的安全防范范围和内容主要是针对公共区域提供的服务，而业主家私有财产保管，则不在安保范围之列。

　　当前许多物业服务企业与业主签订《物业服务合同》或《前期物业服务协议》时，大多不涉及业主的私人财产保险和私人车辆保管内容，所以，一旦业主家发生失窃事件，通过核查现场情况，物业服务企业确实严格按照《物业服务合同》约定条款执行，门岗严格进出人员的询问和登记，巡逻人员严格按照规定的时间进行巡更，且在物业公共区域内也已经履行了职责，服务企业就不承担责任。

　　在此需要特别说明的是，保安义务只能对社会治安起到一定的协助作用，通过合同约定产生的，不可能防止任何不法行为的发生。

　　业主不能因为交纳物业费，财产被盗就要求物业公司赔偿，同样也不能因为财产被盗就拒绝交纳物业费。物业公司的保安义务有一个合理的范围。同一道理，目前还没有因为盗窃案件的发生，而要求公安机关赔偿的现象发生。简单举个例子：是不是世界上只要存在警察，就不会有犯罪行为发生?反之，由于未按合同约定提供服务，出现管理混乱现象，最终导致业主家中失窃，业主拒交也就事出有因了，物业企业就应承担一定的责任。

　　2、如果业主与物业服务企业在物业服务合同中另有专项约定，签订了私人财产和车辆的保险和保管合同，并依合同缴纳了相关保险、保管费用的，物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身，财产安全受到损害的，应当承担相应的法律责任。业主因之拒交物业费也就有据可依了。

　　四、房子空置也要交物业费

　　司法解释：物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主不能因自身原因未居住，以房屋空置、未享受或者无需接受相关物业服务为由，要求减免物业费或拒交物业费的，法院一般不予支持。同时物业服务企业有权视情况决定是否给予减免物业费。

　　最高院民一庭负责人介绍，实践中，有的业主以未享受物业服务企业已经提供的服务(比如业主提出其因出国而未享受服务)或者无需接受相关物业服务(比如低楼层业主提出其从未乘坐电梯等)提出抗辩。该负责人表示，选聘物业服务企业是业主共同作出的决定，只要物业服务企业按照合同约定提供了相关服务，则物业费的交纳义务对全体业主而言都是均等的。除非管理规约或者物业服务合同等有另外的规定或者约定。

　　目前，有些业主认为，自己没有得到物业服务可以拒付物业费。在实际情况下，物业合同不大可能与每一个单个业主签订，但合同的效力仍然对单个业主有效。即使业主一段时间不在小区居住，房屋空闲，但物业服务使小区建筑物及其附属设施正常运行，仍然间接地为业主提供了服务。

　　空置房屋物业费优惠的具体操作依照《物业服务收费管理办法》----发改委【20**】1864号规定执行。各地也一些具体规定，可参照执行。

　　五、对无任何“理由”拒交物业费的，采取电话催缴、上门催缴、邮寄催费通知单等方式进行催收

　　《物业管理条例》第四十二条规定，业主享受了物业服务的权利，就应当根据物业服务合同的约定，履行按时足额交纳物业服务费用的义务。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。否则，物业服务企业有权向人民法院提起诉讼，维护自身权益。

　　六、以物业企业工作人员服务态度不好、服务意识不到位拒交的

　　按照约定交纳物业服务费是业主应承担的一项基本合同义务，但实践中发生此类纠纷的原因十分复杂，应分不同情况进行处理：属于业主无理拒绝交费情形的，业主应按合同规定交纳物业费，并承担延期交费的违约责任;若是因物业服务质量达不到合同约定致使业主拒绝交费的，则属于物业企业违约在先，业主拒绝交费属于行使合同履行中的抗辩权行为，是依法采取的自我救济手段，这种情况下法院会根据物业企业提供服务的质量状况，适当减少业主的应交服务费。

　　作为业主，发现问题时应尽量找物业公司协商解决，不能随意拿不交物业费作“挡箭牌”，否则可能造成恶性循环。

　　在这里特别提请广大业主注意的是，不管出于什么原因，拒交物业费非但不利于业主维权，相反在侵犯当事人利益的同时，也侵犯了其他按时足额交纳了物业费的业主的利益。即便物业服务企业在提供物业服务过程中存在一些暇疵，双方也应本着真诚、互谅、互信的原则，通过友好协商解决问题。

　　如果业主一味地要求物业费下降或者拒交物业费，作为经营企业，物业公司通常都会选择降低隐形开支，如人员编制缩小，有的服务内容无法严格按照服务合同的约定来执行，导致服务质量降低，必将直接影响业主的生活品质。久而久之，会有更多的业主选择拒交，最终受伤害的还是业主本身。

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篇2：以房屋开发历史遗留问题拒交物业费是否应予支持案例

　　案例

业主以房屋开发历史遗留问题拒交物业费是否应予支持

　　基本案情

　　某物业服务公司起诉业主刘某交纳物业费，诉讼中刘某认为涉案房屋与开发商的样板间存在差异，开发商宣传和实际参观的带有阁楼，但实际上是闷顶，开发商虚假宣传欺骗其购买房屋，导致未进行验收收房。按照合同约定，物业费应由开发商交纳，不应由其交纳物业费。

　　裁判结果

　　法院生效判决认为，某物业公司与刘某之间已经形成物业服务合同关系。在某物业公司已经为涉案小区提供了物业服务的情况下，其有权收取物业费。刘某主张开发商交付的涉案房屋不合格、未完成房屋验收交接等问题，均属刘某与房地产公司之间的纠纷，属于另一法律关系，如刘某认为案涉物业服务费用应当由房地产公司承担，其可另行向房地产公司主张，不能成为其拒绝向某物业公司支付物业费的理由。

　　要点提示

　　业主应当正确选择维权途径，有效维护自身合法权益。对于开发建设遗留问题，业主可以通过与开发建设单位协商、向行政机关举报、诉讼等途径解决。业主以房屋开发历史遗留问题为由拒交物业费，缺乏依据，不能成立。

篇3：这些情况业主可以拒交物业费吗

　　这些情况业主可以拒交物业费吗?

　　提起住房

　　物业费始终是难以绕开的话题

　　那么

　　哪些情况可以拒交物业费?

　　物业的某些行为真的合法吗?

　　一起来看看吧!

　　房子没入住要交物业费吗?

　　法官说：

　　小区的物业服务费主要是公共性服务收费，包括公共设备、设施的日常运行、维修和保养，绿化管理、保安、保洁等，无论业主是否入住，即使房屋空置，也应当缴纳相应物业费。

　　法条链接：

　　《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

　　房屋质量问题导致漏水

　　可以不交物业费吗?

　　法官说：

　　开发商作为房屋的开发销售方，对所售商品房承担质量保修责任，属于房屋质量问题的漏水、渗水问题，与物业服务不是同一法律关系，业主应追究开发商的赔偿责任，故不能以此为由拒缴物业费。

　　物业公司提供的服务不满意

　　能拒交物业费吗?

　　法官说：

　　需要具体情况具体分析。因为物业服务是针对全体业主和整体区域的各个方面提供的，具有公共性和整体性，涉及全体业主和整个小区的公共利益，在效用上具有不可分割性和依赖性，业主若认为物业服务企业提供的物业服务存在局部瑕疵而拒交物业费(如部分垃圾没有及时清理、公共区域照明灯损坏等)，这样的做法会导致业主的个人收益远远小于给物业公司和多数业主造成的损害，因此不能以物业服务存在局部瑕疵为由拒交物业费。

　　但是，如果物业服务存在违反法律法规、安全保障明显不到位等重大瑕疵的，物业费可以适当减免;因物业服务瑕疵导致的损失，业主可以要求物业进行赔偿。比如：小区门禁损坏后物业未及时修复，未设保安室，亦无保安巡查，或虽有录像监控但监控损坏缺失等原因，导致业主财物被偷窃的，可以认为物业在业主安全保障方面明显管理不到位，为重大瑕疵，可以减免物业费。

　　法条链接：

　　《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。

　　没交物业费

　　物业停水停电，合法吗?

　　法官说：

　　不合法。业主违反物业服务合同约定逾期未足额缴纳物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付物业费;合理期限届满后仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或申请仲裁，不得通过对业主进行停水停电等不合法措施催交物业费。

　　法条链接：

　　《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第三款：物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

　　物业擅自对外出租地面停车位

　　导致业主无法停车，合法吗?

　　法官说：

　　该情形涉及物业共用部分处分权的问题，焦点在于物业公司能否有权将地面停车位(或者其他业主共有区域)出租经营。若物业公司未经业主大会授权，擅自将共用部分出租经营，属于无权处分，业主委员会可以物业公司侵权为由要求物业公司停止侵害，恢复原状，并赔偿损失。

　　若物业公司对外出租经营是经过业主大会授权通过的，则所得收益应当用于补充业主专项维修资金，不得由物业擅自挪用。

　　法条链接：

　　《中华人民共和国民法典》第二百七十五条第二款：占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

　　《物业管理条例》第五十四条：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

　　小区内违规停放的电瓶车自燃

　　业主遭受损失

　　物业承担连带赔偿责任吗?

　　法官说：

　　物业服务企业应当对其服务区域尽到安全保障义务，因物业公司未充分尽到安全保障义务，而导致业主财产、人身遭受损失、损害的，业主可以要求物业服务企业与实际侵权人承担连带赔偿责任。

　　法条链接：

　　《物业管理条例》第三十五条：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

　　物业发的《用户手册》约定

　　“业主违反手册规定，

　　物业公司有权罚款”，合法吗?

　　法官说：

　　不合法。《中华人民共和国行政处罚法》规定，行政处罚仅由具有行政处罚权的行政机关或法律、法规授权的具有管理公共事物职能的组织可以在法定职权或授权范围内实施。物业服务企业只是一个企业法人或非法人组织，并不是行政机关，也不具备公共管理职能，它与业主间是平等的民事法律关系，因此不享有处罚业主的行政权力，无权实施罚款等行政处罚行为。

　　但如果业主因不当行为构成违约，物业服务企业有权要求业主承担违约责任。

　　买了二手房

　　原业主欠缴的物业费该我付吗?

　　法官说：

　　对于所购二手房有欠缴物业费的问题，如果二手房买卖合同中有关于物业费承担的具体约定，按约定;

　　如果房屋买卖合同未约定，因原物业费属于原业主与物业公司之间的约定，故之前欠缴的物业费应由原业主向物业公司缴纳。