以房屋开发历史遗留问题拒交物业费是否应予支持案例

　　案例

业主以房屋开发历史遗留问题拒交物业费是否应予支持

　　基本案情

　　某物业服务公司起诉业主刘某交纳物业费，诉讼中刘某认为涉案房屋与开发商的样板间存在差异，开发商宣传和实际参观的带有阁楼，但实际上是闷顶，开发商虚假宣传欺骗其购买房屋，导致未进行验收收房。按照合同约定，物业费应由开发商交纳，不应由其交纳物业费。

　　裁判结果

　　法院生效判决认为，某物业公司与刘某之间已经形成物业服务合同关系。在某物业公司已经为涉案小区提供了物业服务的情况下，其有权收取物业费。刘某主张开发商交付的涉案房屋不合格、未完成房屋验收交接等问题，均属刘某与房地产公司之间的纠纷，属于另一法律关系，如刘某认为案涉物业服务费用应当由房地产公司承担，其可另行向房地产公司主张，不能成为其拒绝向某物业公司支付物业费的理由。

　　要点提示

　　业主应当正确选择维权途径，有效维护自身合法权益。对于开发建设遗留问题，业主可以通过与开发建设单位协商、向行政机关举报、诉讼等途径解决。业主以房屋开发历史遗留问题为由拒交物业费，缺乏依据，不能成立。

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篇2：这些情况业主可以拒交物业费吗

　　这些情况业主可以拒交物业费吗?

　　提起住房

　　物业费始终是难以绕开的话题

　　那么

　　哪些情况可以拒交物业费?

　　物业的某些行为真的合法吗?

　　一起来看看吧!

　　房子没入住要交物业费吗?

　　法官说：

　　小区的物业服务费主要是公共性服务收费，包括公共设备、设施的日常运行、维修和保养，绿化管理、保安、保洁等，无论业主是否入住，即使房屋空置，也应当缴纳相应物业费。

　　法条链接：

　　《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

　　房屋质量问题导致漏水

　　可以不交物业费吗?

　　法官说：

　　开发商作为房屋的开发销售方，对所售商品房承担质量保修责任，属于房屋质量问题的漏水、渗水问题，与物业服务不是同一法律关系，业主应追究开发商的赔偿责任，故不能以此为由拒缴物业费。

　　物业公司提供的服务不满意

　　能拒交物业费吗?

　　法官说：

　　需要具体情况具体分析。因为物业服务是针对全体业主和整体区域的各个方面提供的，具有公共性和整体性，涉及全体业主和整个小区的公共利益，在效用上具有不可分割性和依赖性，业主若认为物业服务企业提供的物业服务存在局部瑕疵而拒交物业费(如部分垃圾没有及时清理、公共区域照明灯损坏等)，这样的做法会导致业主的个人收益远远小于给物业公司和多数业主造成的损害，因此不能以物业服务存在局部瑕疵为由拒交物业费。

　　但是，如果物业服务存在违反法律法规、安全保障明显不到位等重大瑕疵的，物业费可以适当减免;因物业服务瑕疵导致的损失，业主可以要求物业进行赔偿。比如：小区门禁损坏后物业未及时修复，未设保安室，亦无保安巡查，或虽有录像监控但监控损坏缺失等原因，导致业主财物被偷窃的，可以认为物业在业主安全保障方面明显管理不到位，为重大瑕疵，可以减免物业费。

　　法条链接：

　　《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。

　　没交物业费

　　物业停水停电，合法吗?

　　法官说：

　　不合法。业主违反物业服务合同约定逾期未足额缴纳物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付物业费;合理期限届满后仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或申请仲裁，不得通过对业主进行停水停电等不合法措施催交物业费。

　　法条链接：

　　《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第三款：物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

　　物业擅自对外出租地面停车位

　　导致业主无法停车，合法吗?

　　法官说：

　　该情形涉及物业共用部分处分权的问题，焦点在于物业公司能否有权将地面停车位(或者其他业主共有区域)出租经营。若物业公司未经业主大会授权，擅自将共用部分出租经营，属于无权处分，业主委员会可以物业公司侵权为由要求物业公司停止侵害，恢复原状，并赔偿损失。

　　若物业公司对外出租经营是经过业主大会授权通过的，则所得收益应当用于补充业主专项维修资金，不得由物业擅自挪用。

　　法条链接：

　　《中华人民共和国民法典》第二百七十五条第二款：占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

　　《物业管理条例》第五十四条：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

　　小区内违规停放的电瓶车自燃

　　业主遭受损失

　　物业承担连带赔偿责任吗?

　　法官说：

　　物业服务企业应当对其服务区域尽到安全保障义务，因物业公司未充分尽到安全保障义务，而导致业主财产、人身遭受损失、损害的，业主可以要求物业服务企业与实际侵权人承担连带赔偿责任。

　　法条链接：

　　《物业管理条例》第三十五条：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

　　物业发的《用户手册》约定

　　“业主违反手册规定，

　　物业公司有权罚款”，合法吗?

　　法官说：

　　不合法。《中华人民共和国行政处罚法》规定，行政处罚仅由具有行政处罚权的行政机关或法律、法规授权的具有管理公共事物职能的组织可以在法定职权或授权范围内实施。物业服务企业只是一个企业法人或非法人组织，并不是行政机关，也不具备公共管理职能，它与业主间是平等的民事法律关系，因此不享有处罚业主的行政权力，无权实施罚款等行政处罚行为。

　　但如果业主因不当行为构成违约，物业服务企业有权要求业主承担违约责任。

　　买了二手房

　　原业主欠缴的物业费该我付吗?

　　法官说：

　　对于所购二手房有欠缴物业费的问题，如果二手房买卖合同中有关于物业费承担的具体约定，按约定;

　　如果房屋买卖合同未约定，因原物业费属于原业主与物业公司之间的约定，故之前欠缴的物业费应由原业主向物业公司缴纳。

篇3：服务不满意、房屋未入住等等能拒交物业费吗

　　服务不满意、房屋未入住等等能拒交物业费吗?

　　物业服务不满意

　　房子没入住

　　房子质量有问题

　　可以拒交物业费吗?

　　针对大家关心的物业问题

　　今天就和大家聊聊

　　关于物业的那点事儿

　　1. 开发商与物业公司签订的《前期物业合同》对业主有效吗?

　　答：根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定：建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。

　　前期物业合同届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业合同终止。

　　2.如何成立业主委员会?

　　答：街道办事处、乡镇人民政府应当会同房地产主管部门指导本辖区的物业管理区域成立业主大会，并选举产生业主委员会。十名以上业主可以联名向街道办、乡镇人民政府提出申请，街道办、乡镇人民政府会同房地产主管部门组建筹备组，组织召开首届业主大会，选举产生业主委员。

　　选举产生业主委员会需同时符合“双参与”和“双表决”原则。“双参与”即由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决;然后经过“双表决”，即经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

　　3.个人对物业公司服务不满意，能否拒交物业费?

　　答：物业服务是针对全体业主和整体区域的各个方面提供的，具有公共性和整体性，涉及全体业主和整个小区的公共利益。根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。如果物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

　　4. 房屋空置未入住，物业费能少交或不交吗?

　　答：根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条的规定，物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主因个人原因未及时办理入住手续、业主办理入住手续后未入住或未使用的物业，仍需要交物业费。

　　如果物业合同中明确约定空置房屋物业费可打折交纳，业主可以按照约定折扣交纳，如果没有约定，则业主无法要求物业公司对物业费予以打折。

　　5. 业主因质量问题，能否主张不交物业费?

　　答：根据《商品房销售管理办法》第三十三条规定，房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。如房屋出现渗水、漏水等质量问题，业主有权不收房，相应期限的物业费也将不发生。保修期依据|《建设工程质量管理条例》全文发布

　　但收房后，因商品房买卖与物业管理属于不同的法律关系。业主与开发商之间的任何纠纷应由开发商与业主解决，业主不能以此为由拒交物业费。

　　6. 没交物业费，物业公司停水停电是否合法?

　　答：根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第三款规定，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

　　7.建筑区划内的道路、绿地归谁所有?收益归谁?

　　答：建筑区划内的道路，属于业主共有，若存在收益则归业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、共用设施和物业服务用房，属于业主共有。

篇4：拒交物业费的5大后果

　　2023下半年，无论物业费多少，一旦拒交，就等于接受了这5大后果!

　　作为小区业主，打交道最多的就是物业公司，两者之间难免出现磕磕碰碰。

　　许多业主通过不交物业费来维护自己权益，但这种方式对自己、对其他业主都是弊大于利的。

　　无论物业费多少，一旦你拒交了，也就等于接受了以下这5大后果!

　　拒交物业费的5大后果

　　1、违反物业合同

　　根据物业合同的规定，物业公司为小区的业主提供物业服务，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序。而业主则需要交纳物业费。

　　如果物业公司没有违反合同内规定的内容，则小区业主就必须依照合同规定交纳物业费。一旦业主无故拒交物业费也就是违反了物业合同的规定。

　　2、卷入司法麻烦

　　如果业主在物业督促下仍然长时间不交物业费的话，物业可能会对没有缴费的业主进行起诉，起诉的结果就是补齐物业费。

　　3、支付额外费用

　　当业主无理拒交物业费时，上法院打官司可是会败诉的，最终的结果就是不仅要承担所有的诉讼费用，还要给物业支付违约金，如此看来，可就得不偿失了!

　　所以说，当你没有正当理由拒交物业费时，最好还是按时交纳吧，否则你的损失可就更大了!

　　4、法院强制执行

　　有些业主不服判决结果，以为自己抵抗就行了。殊不知，这简直太愚蠢了!若你仍不交物业费，可是会被法院强制执行的，甚至还会冻结你的银行卡，直到你补齐所有的物业费。

　　5、可能被加入黑名单

　　业主如果长时间拒交物业费，且经过法院判决仍不予执行，那么法院将业主的这一行为纳入征信系统。作为失信被执行人，在申请银行贷款、乘坐飞机软卧、高消费等方方面面都受到限制。

　　物业人始终坚持

　　为建设美好家园而不懈努力

　　时间飞逝，2023年已过去一大半，然而少数业主家人的物业费还没有交......

　　物业温馨提示您：

　　请及时缴纳物业费!

　　一、什么是物业费?

　　物业费又称物业管理服务费或物业服务费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，在物业管理区域内提供房屋、配套设施设备以及相关场地日常管理、维护保养、绿化养护、卫生保洁、秩序维护以及安全防范等具有公共性和普遍性的服务向业主收取的费用。

　　二、物业费包括什么?

　　一般来说，物业费主要包括以下几个部分：

　　1、物业管理区域的绿化养护费用;

　　2、物业管理区域的清洁卫生费用;

　　3、物业管理区域的秩序维护费用;

　　4、办公费用;

　　5、物业共用设施设备、共用部位的日常运行、维护费用;

　　6、物业服务企业固定资产折旧;

　　7、物业共用设施设备、共用部位及公众责任保险费用;

　　8、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

　　9、经业主同意的其它费用。

　　→物业费包含什么?不包含什么?出处在哪里?

　　三、物业费不包括什么?

　　许多业主对物业费的认知都有一个误区，就是认为物业费里什么都包含，只要交了物业费，小区物业就该啥都管。其实，并非如此。

　　小区物业提供的是公共服务，服务范围是小区公共区域和公共设施设备，以下几个方面就不包含在物业费里。

　　1　不包括住宅内部设施设备的维修费用

　　也就是说，如果你家里的电灯坏了、水龙头坏了、马桶堵了等，小区物业是不用管的，因为这不归他们管。而且即使小区物业为你提供了这些维修服务，他们也是可以收费的。

　　2　不包括因建筑质量导致的种种问题而产生的费用

　　比如渗水、漏水、裂缝等，也是不归小区物业管的，但小区物业有义务替你向开发商反映，联系开发商来为你维修。

　　这类的问题，维保期内由开发商负责，维保期外可以申请维修资金进行维修。

　　3　不包括小区业主共用设施设备的大中修费用，及重大部件的更新改造费用

　　物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

　　亲爱的业主朋友，

　　让我们一起了解一下

　　按时支付物业费的法律依据

　　法 律

　　《民法典》第九百四十四条 业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

　　业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

　　法 规

　　《物业管理条例》第七条：业主在物业管理活动中，履行下列义务：

　　(五)按时交纳物业服务费用;

　　第四十一条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

　　第六十四条：违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。

　　其他法规

　　《业主大会和业主委员会指导规则》第二十条 业主拒付物业服务费，不缴存专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。

　　《物业服务收费管理办法》第十五条：业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。

　　业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。

　　物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。

　　为打造优美宜居的小区环境，您应承担相应责任，积极配合物业收费工作，按时交纳物业服务费，避免产生违约造成的损失。

　　请还未结清2023年上半年及以前年度物业费的业主，尽快到物业服务中心交纳。若您暂未住在小区或因其他原因不能亲自前往物业服务中心交费，可致电物业服务中心进行费用查询或联系楼宇管家，我们会安排专人上门办理或者通过其他便捷方式收取。

　　为了方便您缴费，可采取以下方式：

　　1、到物业服务中心交费(每日8:30-18:00)，支持现金、借记卡、微信、支付宝方式交纳;

　　2、可电话预约物业客服人员上门收取，物业服务中心电话：xxxxxx(白天)、xxxxxx(夜间);

　　3、可添加物业楼宇管家微信号，进行微信转账。

　　敬请广大业主积极支持配合，

　　物业全体员工将竭尽所诚为您服务，

　　接受您的监督和建议，

　　持续改进物业服务工作，

　　将小区建成一个和谐、美丽的家园。

　　再次感谢您的支持与理解!

篇5：对物业服务不满意能拒交物业费吗？

背景

　　小明刚搬新家，新家的小区物业与之前生活的小区物业有明显不同，不同之处在于新家的物业服务质量不佳，体现在小区垃圾堆放没有固定清理机制、小区内路面随意停放车辆……

　　种种现象都让小明对新家的物业服务产生怀疑，这物业有跟没有一样，那物业费该不该交呢?

　　小明带着疑问向他的好朋友—小陈律师咨询。

小明业主

　　“小陈小陈，我最近刚搬了新家!”

小陈律师

　　“恭喜恭喜啊!什么时候买的新房?在哪个小区呀?”

小明业主

　　“2020年5月买的，是XXX小区，最近刚装修好搬进来，但是遇到了一些问题要请教陈律师。”

小陈律师

　　“别客气，尽管问!”

小明业主

　　“小区物业现在要求我补交前2年的物业费，但是我2020买过来之后直到现在才住进来，我之前都没有住过，这样的情况物业居然也要我交物业费?”

小陈律师

　　“是需要缴纳的。小区的物业服务费主要是公共性服务收费，包括公共设备、设施的日常运行、维修和保养，绿化管理、保安、保洁等，系针对小区全体业主的服务，并非针对某一业主进行的服务。

　　其次，物业服务具有公众性，虽然你的房屋空置，但小区的环境仍需要时时打扫，公共秩序也需要时时巡查维护，并不是说你不居住，你家门口的地就不给你扫了，他是一个整体的服务。

　　因此无论你是否入住，即使房屋空置也应当缴纳物业费，但是你可以据此与物业公司进行协商沟通。”

小明业主

　　“那我明白了，但是我买的这个房屋质量存在问题，天花板一直在漏水，他这个问题不解决我就是不交物业费。”

小陈律师

　　“这种情况你应该先找开发商，开发商作为房屋的开发销售方，对所售商品房承担质量保修责任。漏水、渗水等属于房屋质量问题，与物业服务不是同一法律关系，业主应追究开发商的赔偿责任，不能以此为由拒交物业费。”

小明业主

　　“虽然说房屋漏水的问题是开发商导致的。但我现在入住了，发现小区的保安和保洁都很懒散，有时候一些很简单的事情要很久才能处理好，我觉得物业公司提供的服务我不满意，能不交物业费吗?”

小陈律师

　　“这个就需要具体情况具体分析。因为物业服务是针对全体业主和整体区域的各个方面提供的，具有公共性和整体性，涉及全体业主和整个小区的公共利益，在效用上具有不可分割性和依赖性。

　　你要是单方面认为物业服务公司提供的服务有瑕疵，不交物业费，会给物业公司和其他大部分业主造成损害，这样是不行的。

　　但是，如果物业服务存在违反法律法规或安全保障明显不到位等重大瑕疵的，物业费可以适当减免，还是需要根据具体情况结合进行分析。”

小明业主

　　“但我作为业主，觉得物业服务质量不过关，就没有什么办法了吗?”

小陈律师

　　“你可以采取协商、起诉等方式要求物业履行义务、赔偿损失。或者可以通过业主大会更换物业。”

小明业主

　　“其实也不是单纯觉得他物业服务差，主要是我们小区的物业费收的太高了，我觉得他们提供的服务质量真的不值得这么高的价格，如果我觉得我钱交多了，可以通过诉讼方式要求物业公司退还物业费吗?”

小陈律师

　　“小明，那我给你举个案例吧，你看这个案件，也是我们本地的案件。原告是XX大厦的业主，他以小区长期未尽公共部位管理职责，遗失公共财产、环境卫生的清扫与维护不到位等理由，认为物业提供的服务存在严重瑕疵，要求退还一部分物业费。

　　但乐清法院认为被告物业公司在物业服务中虽然确实存在一定的瑕疵和不足，需要改进、完善，但物业服务合同作为履行期限较长的持续性合同，不应以某一特定时刻和地点存在瑕疵即全盘否定，而应该从服务的整体质量进行综合考量，原告业主未提供证据证明被告物业公司履行物业服务时存在根本违约或者严重瑕疵的情形处于常态化，故不宜认定被告服务不合格。

　　因此，原告主张退还物业费的诉讼请求，缺少事实和法律依据，不予支持。

　　所以我们在要求物业公司返还部分物业费的同时，一定要做好证据留存，并且这个证据至少还得达到能证明物业公司存在根本违约或严重瑕疵的情况，否则不被法院支持的风险会高很多。”

小明业主

　　“我明白了，我还是去跟物业协商协商吧，让他们好好提高物业服务质量，还是先把物业费交了吧。”

小陈律师

　　“是的是的，现在是和谐社会，碰到事情的时候我们要以友好沟通、协商为主，双方和和气气的坐下来解决问题是最好的，没有必要一上来就诉来诉去的。”

小陈律师提醒

　　小区的物业服务是一个动态服务，物业服务质量的提高、和谐秩序的创建需要全体业主、物业公司等相互配合，共同努力。

　　物业公司应当主动站在业主的角度，从业主的切身利益出发，虚心听取和接受业主合理的意见和建议，不断改进物业管理服务，积极处理在服务过程中产生的各种纠纷，加强内部管理，完善各项规章制度，提高物业服务水平和质量。

　　业主也要主动的与物业服务者进行沟通，必要的时候保留证据，减少自己的损失。

　　文|陈竞