五力模型在物业管理中的应用

　　五力模型是由麦克尔·波特(Michael Porter)于20世纪80年代初提出的用于竞争战略分析的模型，可以有效地分析客户的竞争环境。随着《物权法》的颁布实施，物业服务中各主体的法律地位得到了进一步的明确，对物业管理企业的定位也严格界定为“根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督”的服务企业。由此，物业服务市场中的竞争环境和各种力量的博弈也发生了变化。分析这种变化并提出迎接这一挑战的策略，具有十分必要的意义。

　　模型的引入及物业行业的五力划分

　　五种力量模型是将大量不同的因素汇集在一个简便的模型中，以此分析一个行业的基本竞争态势。它确定了竞争的五种主要来源，即：供应商和购买者的讨价还价能力，潜在进入者的威胁，替代品的威胁，以及来自目前在同一行业的公司间的竞争。一种可行战略的提出首先应该包括确认并评价这五种力量，“它们共同决定行业竞争的强度以及产业利润率，最强的一种或几种作用力占据着统治地位，并且从战略形成的观点来看起着关键性作用。”[1]

　　《物权法》的颁布实施，使得物业服务行业的力量对比出现了新的变化。物业行业的各主体也可以分别归入到这五种力量之中。潜在的新进入者也就是同行业企业之间的竞争水平。它可以界定为：随着房地产业的发展，各种各样的物业公司也越来越多，这其中又分为专业化的物业公司和开发商自己成立的物业公司。供应商，主要是指劳动力的供给方，房地产开发商，同时还应包括某些提供专业化服务的公司，如保安公司、保洁公司等;购买者，即物业服务的消费者，主要是指业主，也包括以物业公司为媒介并向其支付一定酬金来向业主提供间接服务的其他企业。替代品的威胁，即在物业管理中不聘请物业服务公司而是以其他的方式进行管理。进入行业的难易程度，这个力量受到市场供求、行业壁垒、品牌忠诚度等多个因素的影响。

　　潜在新进入者与替代品威胁分析

　　在《物业管理条例》中，把物业管理定位为“业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”在这里，物业公司成为当然的管理者。但是《物权法》规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”。这一规定将从法制层面上使业主的自行管理和其他管理人的管理成为物业服务公司服务的主要替代品。从现实来看，因为物业管理企业化与专业化趋势日趋明显，而计划经济体制下的房管所模式逐渐淡出市场，至少在很长的一段时间内，要真正实现管理人的管理或者业主自行管理是很困难的。因此，潜在新进入者和替代品的威胁在五力模型中所起到的作用不大。

　　但是也必须看到，由于物业行业的规模经济形成还处于起步阶段，物业管理行业作为劳动密集型的第三产业，其进入的规模经济壁垒是很小的。组建一个物业公司资本投入量并不是很大，特别是以包干制为主要计费方式的别墅类物业服务中，一旦保洁公司、保安公司等物业服务的专业公司成熟，物业经理人队伍逐渐壮大，委托单个管理人进行管理将成为可能。这使得进入这一行业的资金壁垒作用也很小。因此，“潜在进入者和替代品的威胁将始终不同程度的存在着”。[2]

　　供应商的威胁分析

　　物业服务行业的最大供应商，应该是其作为劳动密集型产业所需要的大量的劳动力供给方。但是由于中国劳动力供给的过剩，导致这一最大供应方几乎没有议价的能力。物业管理企业完全可以自主制定劳动力的工资水平。但是从理论上说，如果是“企业的许多紧缺的、高技能雇员联合起来同企业议价，那么物业企业的相当一部分利润潜力将被削减掉。”[3]当然，这种情况在中国物业管理行业出现的可能性是很小的。

　　在业主大会成立之前，通常由地产开发者聘请或组建物业公司对所开发的物业进行管理，因此，房地产开发商是一个重要的“供应商”。对于通过招投标方式外聘的物业公司，地产商的议价能力就成为很大的威胁。这主要取决于地产公司实力、楼盘定位、物业公司自身资质及主要业务来源等。如果是具有一定实力的地产公司，可以自行组建物业公司，又或者楼盘定位很高，需要选择具有相应资质的物业公司作为日后房地产营销的筹码，那么地产商的议价能力就会大大提高。

　　供方集团表现出前项整合，也就是地产公司直接组建的物业公司，那么对于那些专业的物业公司就将构成很大的威胁，从而使这些物业公司在议价上遇到很大的困难。但对于这些依附于地产公司的物业企业而言，由于双方是父子关系，一般地产商都不会过多讨价还价，而是将物业公司作为其公司的一个盈利点。

　　而由于目前大部分物业公司都是自己配备保安和保洁等，物业服务专业化公司并未形成规模，其与物业公司的议价能力也微乎其微。

　　现有竞争者之间的竞争分析

　　“竞争的产生是由于一个或多个竞争者感到了竞争的压力，或看到了改善其地位的机会。”[4]目前，物业服务市场基本上处于一个良性竞争的状态，没有形成垄断或者寡头垄断市场。这也就导致了有众多势均力敌的竞争者。这是导致行业内竞争激烈的首要原因。同时，伴随着房地产开发的升温，物业行业的供不应求和丰厚的潜在利润也使得各个企业不断采取扩大或巩固稳定的策略，甚至“一些小企业宁愿取得低于正常水平的收益来扩大自己的规模”，引起竞争激化。物业行业作为一个朝阳产业，进入这一领域取得成功的可能性大，在这种行业发展趋势的推动下，企业之间的竞争更加激烈。此外，由于“服务”这一商品的特殊性，其产品的差异度主要是通过给消费者即业主带来的效用来进行衡量的。而“效用”本身则带有主观色彩，这使得企业要突显其产品差异来获得有利的竞争地位更为困难。行业竞争进一步加剧。

　　以上因素，使得行业内竞争者之间的竞争成为物业行业的五力模型中占据统治地位的力量之一。

　　购买者的讨价还价能力分析

　　物业服务的购买者，即广大的业主。购买者的议价能力受到几个因素的影响。如果他们相对集中并且大量的购买，那么买方的重要性将大大提高。比如，某个公司所管辖的只有一个住宅小区，如果业主改聘其他公司，那么这个企业将无法生存。在这种情况下，业主的议价能力变得特别强大。

　　《物权法》的出台，其关于建筑物区分所有权理论的进一步阐释和业主大会、业主委员会的法律主体资格的确认，使得更多的物业服务纠纷可以通过法律途径解决，从而使服务消费方的讨价还价能力进一步增强。业主法律意识的提高和他们作为聘用人相关的权利和义务的深入人心，也给物业管理企业“产权分离，建管区分，合理负担，有偿

　　服务”[5]提出了新的挑战。

　　总之，通过以上对物权法时代物业服务行业的五力模型分析，广大的物业企业应该根据自己的实际情况权衡物种竞争力量，并以此来确定有效的竞争战略，最终实现物业服务行业的法制化、专业化、企业化的和谐发展!

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篇2：物业管理分析模型及常用术语

　　物业管理起源于19世纪60年代，目前已经成为一种新型的服务行业。在我国，物业管理的发展主要起步于gg开放之后，经过30多年的发展，已经成为我国经济发展中的重要组成部分。探索出适合本土物业公司发展的竞争战略方能使物业公司在愈来愈激烈的市场竞争中获取竞争优势。

　　企业战略分析工具PEST分析模型

　　PEST是指政治(Political)、经济(Economic)、社会(Social)和技术(Technological)四个因素首字母的缩写，常被用来分析企业所面临的宏观环境。对于任何一个企业而言，其生存和成长离不开其所处的宏观环境的影响。因此，在企业决策者制定决策前要认识和了解其所处的宏观环境是什么样的，从而根据宏观环境的分析制定出适合企业的决策，只有适应宏观环境变化的企业才能获得持续的成长。

　　五力分析模型

　　在对行业结构的分析中，管理学大师迈克尔·波特提出影响行业竞争情况的五种力量分析模型，分别为新进入者的威胁、现有同行间的竞争、替代品的威胁、供应商的议价能力和买方的议价能力，即我们常说的五力分析模型。企业所处行业的竞争情况很大程度上是通过以上五种力量来决定的，而企业的获利能力又是由企业所处行业的竞争情况决定的，因此上述五种力量的强弱直接影响企业的获利水平。

　　SWOT分析模型

　　SWOT分析，它是优势(strength)、劣势(weakness)、机会(opportunity)和威胁(threats)四个首字母的缩写。其中，机会和威胁属于企业的外部环境分析，而优势与劣势属于企业的内部环境分析，SWOT分析实际上是对企业内外部环境的综合和概括，为企业竞争战略的制定奠定了坚实的基础。

　　物业发展战略的环境分析经济环境分析

　　gg开放以来，我国经济获得了持续快速发展，经济总量已经跃居全球第二位，人民生活水平大幅度提高，对物业公司的管理也提出了更高的要求。同时，形成了一批大型的物业公司，使得整个物业行业出现了井喷式发展，在整个国家的GDP中占据着越来越重要的地位。虽然近年来全球经济增速放缓，但中国经济仍然维持着8%左右的高速增长，为物业行业的发展提供了一个良好的经济环境。

　　社会环境分析

　　随着中国城镇化进程不断加快，越来越多的农村人口开始涌向城市，使得人们对物业服务的需求越来越多，同时，城市劳动力人员越来越多，为物业行业提供了较为充足的劳动力。另外，随着人民教育水平的不断提高，越来越多的人开始追求高品质的生活，对物业公司提出了更高要求，这对物业行业的发展提供了很好的发展机遇。

　　技术环境分析

　　随着网络技术和通讯技术等的快速发展，为物流行业的技术发展提供了基础，主要包括物流管理的设施和设备以及物流公司的信息化管理水平。物流设施和设备主要包括安全防范设备、电梯设备、小区绿化设备等，物流公司信息化主要包括与业主沟通和服务的即时性、无线网络的普及性、语音通话设备等，这使得物业行业的经营方式和管理模式向多样化方向发展，为物业公司的快速发展既提供了机遇也提出了挑战。

　　内部环境分析

　　一般对于物业公司而言，内部环境的分析主要采用以下两种方法，一种是对整个行业的物业公司的内部环境进行分析，另一种是选取某个典型的物业公司作为分析对象，来分析其内部环境。考虑到数据的易获得性，本文采取第二种方法来分析物业公司的内部环境。本文选取YJ物业公司作为分析对象，YJ公司是远洋集团旗下的一家大型物业公司，之所以选取该公司是因为它在国内的物业行业具有较好的业绩，同时其经营模式和面临的内部环境与国内其它大型物业公司基本相同，具有较强的代表性。

　　YJ物业公司产品和服务主要包括住宅物业、商业酒店物业、地产全程服务等，住宅物业主要是小区业主提供物业服务，YJ公司的住宅物业在国内具有很强的竞争力，在品牌、服务质量、信息化水平、客户满意度等方面均达到了国内领先水平;在商业酒店物业方面，YJ物业公司主要为远洋集团下属的两家五星级酒店提供物业方面的服务，在品牌建设方面与知名的酒店还存在一定的差距;在地产全程服务方面，YJ物业公司具有以下几方面的优势，第一，有丰富的客户资源;第二，借助远洋集团的品牌融合，有较好的品牌效应;第三，有较雄厚的财务资源。

　　物业公司发展战略制定

　　对于物业公司的SWOT分析及战略制定分析，为了数据的易获得性，本文仍然选取YJ物业公司作为分析对象。YJ物业公司SWOT分析优势分析

　　对于YJ物业公司而言，其已经形成了住宅物业方面的独特优势，形成了较为完善的服务体系，同时在努力开发另外两类产品，产品结构较为合理;在财务状况方面，YJ物业公司作为远洋集团的附属公司，拥有雄厚的财务实力和较为广泛的融资平台，同时，该公司经营业绩较好，使得该公司具备了较强的资金优势。

　　劣势分析

　　对于YJ物业公司而言，其在商业酒店物业方面刚刚起步，尚未建立起较强的品牌，在品牌和企业形象建设方面与香格里拉、富丽华等国际知名酒店相比存在较大的劣势，即使与国内领先的万科物业相比，也存在一定的劣势。

　　机会分析

　　对于物业公司而言，其机会主要来源于行业潜力和客户需求。对YJ物业公司而言，面临着较好的经济增长环境，人们对物业服务的需求与日俱增，物业服务也由原来的地产售后服务转变成一个产业，开始向多元化产品和服务方向发展。因此，物业行业潜力巨大，同时客户需求也增长较快，使得YJ物业公司具备了较多的机会。

　　威胁分析

　　对于YJ物业公司而言，其面临的主要威胁来自于竞争对手和政策监管两个方面。随着中国加入WTO，越来越多的国外大型物业公司开始进入中国物业行业与本土物业公司展开竞争，大大加剧了YJ物业公司的竞争压力。同时，国家陆续出台了一系列对房地产调控的政策措施，大大加强了物业公司的监管力度，对YJ公司的快速发展带来了较大威胁。

　　YJ物业公司的发展战略制定一体化成长战略

　　对于YJ物业公司而言，其面临着快速增长的巨大市场机会，同时自身又具备着较强的竞争优势，因此，YJ物业公司应该实行一体化的成长战略。首先，随着物业行业由单纯的地产售后服务向多元化产品和服务的转变，物业行业开始变为一个巨大的产业，具有产品和服务范围广、内容多样化的特点，这为YJ物业公司的快速发展提供了较好的机会。而YJ物业公司本身在住宅物业方面具备绝对的竞争优势，同时又具备雄厚的资金实力，这为YJ物业公司向价值链的上下游延伸奠定了坚实的基础。其次，通过整合价值链的上下游资源可以大大降低YJ物业公司的总成本，增强YJ物业公司的盈利能力。

　　差异化战略

　　差异化战略目前已经广泛被企业界所认可并采用，实行差异化战略的主要目的便是将企业自身的产品或服务差异化，使得企业在全行业中形成一些独特性的东西。目前，在我国物业行业中，各家企业提供的产品或服务同质化现象极为严重，这使得很多本土物业公司为了争取更大的市场份额往往选择降低价格的方式，使得我国物业行业的利润水平大幅度降低，成为微利的行业。在这个背景下，YJ物业公司应该通过产品或服务的差异化来获取竞争优势。第一，应该与控股公司远洋集团建立起战略联盟似的合作关系。目前，YJ物业公司的住宅物业主要是依托远洋集团的住宅地产，通过与远洋集团建立战略联盟关系，可以为YJ物业公司拓展住宅物业打下坚实的基础;第二，应该加大新产品的研发力度。目前，虽然YJ物业公司已经拥有三类主要产品，但大多和竞争对手较像或被竞争对手所模仿，不再具备差异化的特征，这就要求YJ物业公司加大对新产品的研发力度，利用物业公司产品和服务多样化发展的趋势，开发出技术含量和附加值较高的新产品，只有这样才能实现YJ物业公司产品和服务的差异化。

　　结论

　　本文通过分析物业公司发展现状，运用相关理论分析工具进行分析，主要得出以下结论：第一，不同的物业公司所面临的内部环境各不相同，具备不同的优势和劣势。而所处的外部环境中，面临着较多的机会和较大的成长空间，但同时也存在着一定的威胁，总的来说，机会大于威胁;第二，物业公司应该根据自身优势和劣势以及所面临环境中的机会和威胁来制定适合自身的战略，从单纯的业务向一体化方向转变;第三，走差异化的发展战略。随着物业行业竞争的加剧，物业行业中的产品和服务同质化现象愈来愈严重，物业公司要想获得持续的竞争优势就必须走差异化路线，实现差异化的发展战略。

篇3：物业管理分析模型及常用术语

　　物业管理起源于19世纪60年代，目前已经成为一种新型的服务行业。在我国，物业管理的发展主要起步于gg开放之后，经过30多年的发展，已经成为我国经济发展中的重要组成部分。探索出适合本土物业公司发展的竞争战略方能使物业公司在愈来愈激烈的市场竞争中获取竞争优势。

　　企业战略分析工具PEST分析模型

　　PEST是指政治(Political)、经济(Economic)、社会(Social)和技术(Technological)四个因素首字母的缩写，常被用来分析企业所面临的宏观环境。对于任何一个企业而言，其生存和成长离不开其所处的宏观环境的影响。因此，在企业决策者制定决策前要认识和了解其所处的宏观环境是什么样的，从而根据宏观环境的分析制定出适合企业的决策，只有适应宏观环境变化的企业才能获得持续的成长。

　　五力分析模型

　　在对行业结构的分析中，管理学大师迈克尔·波特提出影响行业竞争情况的五种力量分析模型，分别为新进入者的威胁、现有同行间的竞争、替代品的威胁、供应商的议价能力和买方的议价能力，即我们常说的五力分析模型。企业所处行业的竞争情况很大程度上是通过以上五种力量来决定的，而企业的获利能力又是由企业所处行业的竞争情况决定的，因此上述五种力量的强弱直接影响企业的获利水平。

　　SWOT分析模型

　　SWOT分析，它是优势(strength)、劣势(weakness)、机会(opportunity)和威胁(threats)四个首字母的缩写。其中，机会和威胁属于企业的外部环境分析，而优势与劣势属于企业的内部环境分析，SWOT分析实际上是对企业内外部环境的综合和概括，为企业竞争战略的制定奠定了坚实的基础。

　　物业发展战略的环境分析经济环境分析

　　gg开放以来，我国经济获得了持续快速发展，经济总量已经跃居全球第二位，人民生活水平大幅度提高，对物业公司的管理也提出了更高的要求。同时，形成了一批大型的物业公司，使得整个物业行业出现了井喷式发展，在整个国家的GDP中占据着越来越重要的地位。虽然近年来全球经济增速放缓，但中国经济仍然维持着8%左右的高速增长，为物业行业的发展提供了一个良好的经济环境。

　　社会环境分析

　　随着中国城镇化进程不断加快，越来越多的农村人口开始涌向城市，使得人们对物业服务的需求越来越多，同时，城市劳动力人员越来越多，为物业行业提供了较为充足的劳动力。另外，随着人民教育水平的不断提高，越来越多的人开始追求高品质的生活，对物业公司提出了更高要求，这对物业行业的发展提供了很好的发展机遇。

　　技术环境分析

　　随着网络技术和通讯技术等的快速发展，为物流行业的技术发展提供了基础，主要包括物流管理的设施和设备以及物流公司的信息化管理水平。物流设施和设备主要包括安全防范设备、电梯设备、小区绿化设备等，物流公司信息化主要包括与业主沟通和服务的即时性、无线网络的普及性、语音通话设备等，这使得物业行业的经营方式和管理模式向多样化方向发展，为物业公司的快速发展既提供了机遇也提出了挑战。

　　内部环境分析

　　一般对于物业公司而言，内部环境的分析主要采用以下两种方法，一种是对整个行业的物业公司的内部环境进行分析，另一种是选取某个典型的物业公司作为分析对象，来分析其内部环境。考虑到数据的易获得性，本文采取第二种方法来分析物业公司的内部环境。本文选取YJ物业公司作为分析对象，YJ公司是远洋集团旗下的一家大型物业公司，之所以选取该公司是因为它在国内的物业行业具有较好的业绩，同时其经营模式和面临的内部环境与国内其它大型物业公司基本相同，具有较强的代表性。

　　YJ物业公司产品和服务主要包括住宅物业、商业酒店物业、地产全程服务等，住宅物业主要是小区业主提供物业服务，YJ公司的住宅物业在国内具有很强的竞争力，在品牌、服务质量、信息化水平、客户满意度等方面均达到了国内领先水平;在商业酒店物业方面，YJ物业公司主要为远洋集团下属的两家五星级酒店提供物业方面的服务，在品牌建设方面与知名的酒店还存在一定的差距;在地产全程服务方面，YJ物业公司具有以下几方面的优势，第一，有丰富的客户资源;第二，借助远洋集团的品牌融合，有较好的品牌效应;第三，有较雄厚的财务资源。

　　物业公司发展战略制定

　　对于物业公司的SWOT分析及战略制定分析，为了数据的易获得性，本文仍然选取YJ物业公司作为分析对象。YJ物业公司SWOT分析优势分析

　　对于YJ物业公司而言，其已经形成了住宅物业方面的独特优势，形成了较为完善的服务体系，同时在努力开发另外两类产品，产品结构较为合理;在财务状况方面，YJ物业公司作为远洋集团的附属公司，拥有雄厚的财务实力和较为广泛的融资平台，同时，该公司经营业绩较好，使得该公司具备了较强的资金优势。

　　劣势分析

　　对于YJ物业公司而言，其在商业酒店物业方面刚刚起步，尚未建立起较强的品牌，在品牌和企业形象建设方面与香格里拉、富丽华等国际知名酒店相比存在较大的劣势，即使与国内领先的万科物业相比，也存在一定的劣势。

　　机会分析

　　对于物业公司而言，其机会主要来源于行业潜力和客户需求。对YJ物业公司而言，面临着较好的经济增长环境，人们对物业服务的需求与日俱增，物业服务也由原来的地产售后服务转变成一个产业，开始向多元化产品和服务方向发展。因此，物业行业潜力巨大，同时客户需求也增长较快，使得YJ物业公司具备了较多的机会。

　　威胁分析

　　对于YJ物业公司而言，其面临的主要威胁来自于竞争对手和政策监管两个方面。随着中国加入WTO，越来越多的国外大型物业公司开始进入中国物业行业与本土物业公司展开竞争，大大加剧了YJ物业公司的竞争压力。同时，国家陆续出台了一系列对房地产调控的政策措施，大大加强了物业公司的监管力度，对YJ公司的快速发展带来了较大威胁。

　　YJ物业公司的发展战略制定一体化成长战略

　　对于YJ物业公司而言，其面临着快速增长的巨大市场机会，同时自身又具备着较强的竞争优势，因此，YJ物业公司应该实行一体化的成长战略。首先，随着物业行业由单纯的地产售后服务向多元化产品和服务的转变，物业行业开始变为一个巨大的产业，具有产品和服务范围广、内容多样化的特点，这为YJ物业公司的快速发展提供了较好的机会。而YJ物业公司本身在住宅物业方面具备绝对的竞争优势，同时又具备雄厚的资金实力，这为YJ物业公司向价值链的上下游延伸奠定了坚实的基础。其次，通过整合价值链的上下游资源可以大大降低YJ物业公司的总成本，增强YJ物业公司的盈利能力。

　　差异化战略

　　差异化战略目前已经广泛被企业界所认可并采用，实行差异化战略的主要目的便是将企业自身的产品或服务差异化，使得企业在全行业中形成一些独特性的东西。目前，在我国物业行业中，各家企业提供的产品或服务同质化现象极为严重，这使得很多本土物业公司为了争取更大的市场份额往往选择降低价格的方式，使得我国物业行业的利润水平大幅度降低，成为微利的行业。在这个背景下，YJ物业公司应该通过产品或服务的差异化来获取竞争优势。第一，应该与控股公司远洋集团建立起战略联盟似的合作关系。目前，YJ物业公司的住宅物业主要是依托远洋集团的住宅地产，通过与远洋集团建立战略联盟关系，可以为YJ物业公司拓展住宅物业打下坚实的基础;第二，应该加大新产品的研发力度。目前，虽然YJ物业公司已经拥有三类主要产品，但大多和竞争对手较像或被竞争对手所模仿，不再具备差异化的特征，这就要求YJ物业公司加大对新产品的研发力度，利用物业公司产品和服务多样化发展的趋势，开发出技术含量和附加值较高的新产品，只有这样才能实现YJ物业公司产品和服务的差异化。

　　结论

　　本文通过分析物业公司发展现状，运用相关理论分析工具进行分析，主要得出以下结论：第一，不同的物业公司所面临的内部环境各不相同，具备不同的优势和劣势。而所处的外部环境中，面临着较多的机会和较大的成长空间，但同时也存在着一定的威胁，总的来说，机会大于威胁;第二，物业公司应该根据自身优势和劣势以及所面临环境中的机会和威胁来制定适合自身的战略，从单纯的业务向一体化方向转变;第三，走差异化的发展战略。随着物业行业竞争的加剧，物业行业中的产品和服务同质化现象愈来愈严重，物业公司要想获得持续的竞争优势就必须走差异化路线，实现差异化的发展战略。