做好物业管理外包服务必知的五大关键词

　　经过三十年的不断发展，起初作为房地产售后服务附属行业的物业管理，已逐渐发展成为一个独立性行业，市场对物业管理服务的质量要求也越来越高;专业化管理、差异化服务成为物业管理企业建立自身品牌的基础。为此，在分工逐渐专业化、精细化的社会化管理背景下，现代物业管理企业不再强调通过完善自身的组织机构来为业主提供高质量的服务，物业管理企业不仅可以通过选择合格的专项业务供应商来实现物业管理服务，更可以在此基础上合理组织供应商资源，提升物业管理企业的社会品牌形象。虽然物业管理服务实践经验在不断证明，对专项业务实施外包是物业管理行业的必然发展趋势，是物业管理市场化发展到一定程度的必然产物。但是这并不意味着一旦物业管理企业采取专项业务外包的方式就一定会达到物业管理服务业务提升的目的，其中的原因就在于物业管理企业对专项业务外包服务过程中诸多关键问题的把握程度。

　　关键点之一：物业管理服务外包业务范围的合理确定

　　物业管理企业通过外包的方式实现专项服务之前，应该认识到外包的真正目的?明确什么样的专项服务需要实施外包、什么业务不宜外包?其业务范围应该如何界定?首先，应该认识到物业管理是一项专业性很强的工作，在目前物业管理企业技术含量还较低的情况下，服务的专业性更多表现在对业务管理流程的合理分工和有效监控方面。高技术含量的业务是物业管理企业需不断巩固和加强的内容，但对劳动密集型业务或社会成熟型业务，企业要更多地通过社会的专业分工，达到降低经营成本、提高工作效率、提升服务的目的。一些物业基础管理服务项目，如物业区域内的公共场地、楼宇内的公共走道的环境卫生，以及生活废弃物的日常清洁工作，可以委托给专业化的保洁服务公司具体实施。公共绿地、公用设施专用绿地，以及规定区域的鲜花、绿色租摆和节日花坛租摆工作，可以委托给专业化的绿地养护和花木服务公司具体实施。其次，就是对于物业管理企业在实施专项服务时，需要一次性投入较大资产项目的决策。由于市场的波动变化较大，很多物业管理企业会考虑今后发展的投资收益和长期利益，对在物业管理经营中无法预期收回的长期投入会表现得十分谨慎。因此，对于需要购置专业设备才能进行的诸如：高档石材的结晶保养、楼宇外墙清洗等业务，通常物业管理企业也会委托给专业性服务商进行具体实施。再有，就是对于一些技术含量较高的专业服务领域和一些垄断行业，比如：电梯系统、弱电系统设备的运行和维修管理服务、物业区域治安维护、消防安全相关工作等，为了规避经营风险，保证服务质量，行业通常也是要采取外包的方式实现专项服务的提供。而与以上三方面内容相反，对于物业管理中的最有价值的核心业务内容，如日常维修服务、水、电、气、热的日常供应与管理，则一般不宜进行外包。

　　关键点之二：注重市场调查细节考察，一切用服务质量说话

　　面对激烈的市场竞争环境，物业管理企业如果把资源分散到工作的每个环节，必然会造成企业资源的浪费。采用专项服务外包的模式，则有利于企业集中资源，选择自己专长的领域，形成技术优势和规模优势，有利于提升企业的核心竞争力。也正因为如此，选择专业服务供应商的好坏，会直接关系到物业管理企业外包业务的成功与否。那么，如何选择合格的业务供应商呢?按照物业管理企业的通常做法，在确定外包服务项目后，首先要进行的工作就是市场调查，然而据实际情况来看，这一准备阶段的考察工作，也是物业管理企业最容易出现把握偏差的环节之一。原因在于，很多物业管理企业都会忽略对外委服务供应商的前期市场调查和现场参观考察，认为真正的工作重点应该放在业务招投标阶段，虽然想法不错，但是这样做的结果却往往不能真实反映被考察单位的实际情况与业务能力。

　　为了避免上述情况的发生，物业管理企业应该着力设计市场调查考察阶段的工作内容，努力通过现场考察、座谈、暗访等多种形式了解服务供应商的公司实力、经营理念、人员管理、管理控制及效率、服务保障能力等项内容，特别是可以对现场服务细节进行考察，比如员工是否熟悉业务、对客服务态度，工作记录表格填写等，通过这些实际工作中的“真情流露”(蜂巢物业网注)，有助于物业管理企业更加全面地了解外委服务供应商的企业真实情况，从而弥补单纯依靠投标书和答辩环节了解外委企业情况的不足，尽量把不合格的外委供应商排除在招投标工作之外。

　　关键点之三：专项服务外包业务招标工作关键环节

　　对于一般工作程序，行业的通常做法是物业管理企业提出对外委分包单位的资质要求、服务范围和服务标准，编制相关的招投标文件或外委专项服务邀请函，通过采购服务程序进行采购活动。按照市场调查的结果，对相关专项服务供应商发出招标材料，物业管理企业的评标委员会根据预先确定的评标标准和评标办法，对各服务供应商提交的投标材料进行综合评价，最终确定服务质量高、保障能力强且费用合理的供应商作为外委服务中标单位，并签订外委服务合同。在此过程中，对于优化的工作流程、评标准则的确定环节需要特别关注。

　　对于大宗服务的采购工作是物业管理企业一个比较敏感的话题，它不仅能反映出一个企业的管理水平，同时，也会直接影响物业管理企业将来为业主提供服务的能力。因此，在采购服务之初，物业管理企业就应该确定一套经得起检验的招投标全程优化透明管理工作方法与招标流程。其内容要包括对采购服务日程安排的要求、招投标文件要求、相关评定标准的审批要求等。强调不能光凭感觉进行工作，要讲程序和规则，但同时又要兼顾工作效率，规则不能成为效率的负担。再有，就是对评标准则的选择。目前，在物业管理企业进行业务外包时的评分标准依据可以基本分为信誉标，业绩标，服务标，价格标等，分值各占一定权重，以加权平均数作为定标标准。但这种沿袭物业管理招投标的方式能否适用于外包服务还有待商榷。原因在于，物业管理企业进行外包的首要目的是采购合格的服务，这种服务不仅是提供给物业管理企业的，它还会直接面对物业管理业主。据此，这种服务采购更应注重委托服务的工作质量、保障能力和整体服务形象。也只有在此基础上再谈价格才会有意义，否则，仅注重价格的高低，一旦投标价格低于服务成本，势必将造成供应商提供服务质量的下降，而这显然背离了物业管理企业的招标初衷。为此，在实际工作中比较可行的办法是，物业管理企业采取服务标与价格标分别报送方式进行操作，在确定价格标的权重后，分别对服务标和价格标进行评定，以减少单纯的价格因素对整个招标工作的影响。

　　关键点之四：专项服务外包业务合同的草拟与签订

　　在进行物业专项服务外包工作时，选择合适的专业性服务供应商只是物业管理企业外包业务成功的基本条件，而认真起草和签订一份全面的外包合同或协议，不仅是对外包服务工作质量的有力保障，同时也是进行物业管理服务外包业务的关键。对于委托合同或协议的建立，有些物业管理企业存在认识误区，认为合同或协议是用来规范不诚信企业之间的文书，如果物业管理企业和服务供应商有着良好的合作关系，那么一定在这次合作时会有着良好的相互服务关系。其实，这种认识是错误的。合同或协议是规范双方行为的文件，作为双方共同遵守的依据，保护的是双方的利益。其内容应包含：合作范围、运作方式、服务方案、实施计划、责任划分、杜绝转包、保险事宜、合约修改与终止、付款方式、事故赔偿等事项。

　　在合同的草拟与签订过程中，首先应该明确外包后责任的界定。物业管理企业将自己的专项服务业务外包给其他专业服务供应商后，并不能免除自己根据原物业管理合同对业主应承担的责任和义务。如果受委托的专业供应商的服务达不到原物业管理合同规定的标准和要求，则物业管理企业应当对业主承担违约责任。特别要强调，在合同或协议中应约定，专业性服务供应商提供的专业性服务质量和水平，不得低于物业管理服务合同中对相关专业性服务质量和要求的约定;同时还要约定专业性服务供应商达不到服务质量和要求时的违约责任。其次，就是对专项业务委托合同或协议期限的确定。这里要强调的是行业内多数企业的普遍通行做法，不一定就是正确、有效的做法。由于物业管理服务工作的长期性、稳定性特点，外包合同或协议的签订不一定局限在年度或年度的整数倍。在行业内，对此有效的处理方法是不同的委托合同可视服务内容的权重差别，签订不同的合同期限，目的不仅在于可以借此有效地控制服务供应商的行为，保证提供高质量的服务，从而充分降低物业管理企业的管理风险，避免在一段时间内有多个委托合同到期，因谈判时间不足而导致某些工作的不彻底或不到位。此外，有效分散委托合同的截至日期，在相关委托合同到期时，可以给物业管理企业留有充分的谈判时间，就委托服务方的服务水平作整体和充分的评估，并给选择新的服务供应商留有余地，从而引入全程市场竞争机制，保证提供高质量的服务。

　　关键点之五：物业管理服务外包业务的日常管控

　　实施专项服务业务外包作为一种新型的物业管理模式，体现了传统物业管理向现代化物业管理转型过程中物业管理职能社会化、专业化、市场化和经营化的必然发展趋势。当然，外包和几乎所有业务外包一样，如果管理不当也会给物业管理企业带来风险，表现为如果外包业务、项目的内容、外延定义不清，则容易带来运营混乱与责任不清，甚至引起企业内部更大的矛盾;可能会使物业管理理企业部分员工对专项服务产生一定程度的依赖;物业管理企业对外委分包单位管理松散，以包代管，权限不清、责任推诿等不良现象。

　　因而，建立物业管理企业与专项服务业务外包单位之间长期双赢的互动关系，就成为营造良好企业外部环境、实现物业管理企业价值链管理流程所要面对的重要课题。应该明确物业管理企业和外委单位建立的不仅仅是一种简单的商业合作关系，其中更多的内容是相互信任、互相依靠、双方要承诺风险共担，利益共享，双方应在充分沟通与相互理解的基础上加强合作与协调，使业务流程顺利进行。物业管理企业不仅是一个社会资源组织者，还应该运用真正意义上的专业化管理成为系统集成商，物业管理企业的管理职能和专业化程度需要更加强化，将管理要求及管理理念准确传递，在保证管理效果的同时帮助分包服务企业提升服务质量并创造更多价值。还有一点值得注意，在履约过程中，物业管理企业对专业性服务企业既不能约束过紧，影响他们积极性的发挥，也不能放任自流，影响外包业务的质量。物业管理企业应把专业性服务企业纳入自身的整体管理体系之中，通过目标制定、监督检查、有效评估、绩效考核、及时改进等手段完成对日常业务的有效管控，实现物业管理工作整体服务目标。

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篇2：物业公司保洁外包服务检查评估标准

　　物业公司保洁外包服务检查评估标准

　　监管检查内容及标准监管检查方法监管检查频次监管检查范围

　　(一)公共部位【地面】

　　1.1清洁基本要求：洁净无杂物、污渍、灰尘(浮灰、积尘)、印迹、积水等。

　　1.2办公楼/公寓大理石/花岗石如打蜡应确保光泽均匀;住宅区公区大理石/花岗石持材质原貌;地毯应色泽均一、图案统一、纤维方向一致;木地板应表面光亮、不褪色;水泥地面、水磨石如用面蜡应防水、防滑;文体活动场地应平整，塑胶场地无折皱。

　　1.3厂房环氧采砂地面、金属硬化地面保持地面材质原貌;集控楼静电地板严禁用湿拖布;厂用电红色防滑胶垫、黑色绝缘胶垫：干净无污迹、无脚印，胶垫成一水平线。

　　1.4台阶扶手、栏杆及底部、根部干净，无灰尘。

　　1.5大坝坝面无杂物、污迹、蛛网、积水、积雪。

　　1.6保洁巡回维护要求：维护区域每100m2烟头、纸屑等不超过规定数量。(未要求巡视维护的区域不作规定)。视检：目测符合标准。

　　手检：门窗等表面用纸巾擦拭20cm无明显污迹。

　　嗅检：嗅味正常无异味。

　　仪表检：石材抛光、结晶处理效果可用光洁度测试仪测光洁度。

　　以刚做完保洁时质量检查为主。结合作业中及巡视维护中的检查。

　　小区楼道、办公楼地面、厂房一般部位、坝面等地面1次/天;

　　厂房特殊区域地面按合同要求作业频次。

　　普通办公室地面1次/周。

　　重要计划性卫生即时检查l抽检面积大于20%/次，不漏项。定期全面覆盖。

　　重点区域、部位适当增加检查频次。经常变换检查线路/部位。

　　问题项复查100%

　　【内墙面、柱面、顶面】

　　1.7清洁基本要求：洁净，无污渍、灰尘(浮灰、积尘)、印迹、蛛网等。

　　1.8大理石/花岗石表面光滑、明亮;墙纸无明显污迹、色泽均一;涂料无有色划痕及其他各种污垢;玻璃、镜面投光性好，镜面人像清晰;不锈钢、黄铜色泽均一、明亮，有金属质感;铝合金板表面光滑，接缝处洁净。

　　1.9二米以下做日常保洁;二米以上普通高度做一般计划性保洁;超出普通高度、需要使用升降平台/脚手架进行高空保洁的，按委托合同要求的标准及频次进行计划保洁。l低处1次/周;

　　l高空区域按合同要求作业频次。

　　【门、窗】

　　1.10清洁基本要求：整体干净，表面无污渍、灰尘、水迹、污迹，窗槽、窗台无积尘。

　　1.11窗帘挂钩无脱落，窗帘悬挂美观;金属框架、拉手无作业不当产生的氧化斑点;厂房防火门无油迹，保持光亮见本色;幕墙玻璃外侧部分按委托合同要求保洁。一般1次/天

　　厂房防火门、启闭机房门、设备间门按作业频次1次/周(月)。

　　【外墙】

　　1.12基本要求：外立面无污垢，无悬挂杂物。

　　1.13二米以下外墙做日常保洁;二米以上外墙按委托合同要求的标准及频次清洗。办公楼二米以下1次/周;普通办公楼、小区、营地等二米以下1次/月。二米以上按合同清洗频次检查。

　　【天台、平台】

　　1.14无垃圾杂物，排水口定期及大雨前清理，确保畅通。1次/月

　　大雨前即时

　　(一)服务

　　(二)楼内公共设施、物品

　　(二)楼内公共设施、物品

　　【电梯】

　　1.15清洁基本要求：轿厢干净，无杂物、污渍、灰尘、印迹、异味，金属面光亮，门槽无积灰、异物。

　　1.16保洁巡回维护要求：电梯内烟头、纸屑等不超过规定数量(办公楼、酒店公寓1个，其它2个)

　　视检：目测符合标准。

　　手检：家具、电器、镜面等表面用纸巾擦拭20cm无明显污迹。

　　嗅检：嗅味正常无异味。

　　以刚做完保洁时质量检查为主。结合作业中及巡视维护中的检查。

　　1次/日

　　业主上班前检查及中途维护抽查结合

　　抽检面积大于20%/次、设备设施数量大于20%，不漏项，定期全面覆盖。

　　重点区域设施适当增加频次，经常变换检查线路/部位。

　　问题项复查100%。

　　抽检面积大于20%/次、设备设施数量大于20%，不漏项，定期全面覆盖。

　　重点区域设施适当增加频次，经常变换检查线路/部位。

　　问题项复查100%。

　　【消防监控等设施】

　　1.17灭火器箱、消火栓箱、消防按钮、探头及疏散指示、风口等表面无灰尘、污渍、蛛网;箱内无杂物、积灰;

　　1.18楼顶进出风口定期计划保洁，无杂物、蛛网、积灰。

　　1.19安防设施(摄像探头、门禁设备、安检设备等)设备外壳无浮灰、污渍、水迹。外表面：小区1次/2天，办公楼及工业区1次/天

　　箱内1次/周

　　【楼内照明设施】

　　1.20墙面照明箱盖、开关盒、面板等表面无浮灰、污渍、水迹、蛛网。

　　1.21灯罩内无积灰、虫尸、蛛网。

　　1.22日光灯架定期计划保洁清理，表面无积灰、蛛网。1次/周

　　【停车场设施】

　　1.23车库设备设施无杂物、积尘、蛛网。

　　1.24停车标识、指示牌、挡车器、反光镜等表面无积灰。1次/周

　　【茶水间设施】

　　1.25开水器、茶水桶外壳无杂物、灰尘、污迹;打水台面无积水、无污迹，槽内无杂物。

　　1.26上下水通畅，溢水口、下水道入口无异味。1次/天

　　【卫生间设施】

　　1.27台面、面盆：光亮，无水迹、污迹、毛发;镜面、镜框、钢制品：光亮，无水迹、污迹、锈迹。

　　1.28大便池、马桶、小便器：无杂物、尿碱、污渍、水锈、异味。

　　1.29淋浴室地面干净、不滑腻，下水道通畅，无堵塞。

　　1.30按规定频次巡视维护到位。

　　【垃圾容器】

　　1.31垃圾篓内垃圾定期/定时清理，更换垃圾袋，内外保持清洁。

　　1.32烟灰盅定期清理，表面干净，无污迹，白米石干净无污物。表面无积灰、污迹、异味。

　　1.33垃圾袋装化，桶、箱配置合理，定期冲洗，垃圾不满溢，周围地面无散落垃圾、无污迹，无异味，适时消毒灭虫。

　　1.34巡视维护要求：烟灰盅白米石烟头、纸团不超过3个，按规定频次及时维护干净。

　　1.35垃圾存放点(垃圾房/冷藏室/临时垃圾堆放处)地面干净、干燥，无明显异味;墙面无污迹、粘附物;适时在其周围5米内进行消毒、灭虫。

　　1次/天

　　1次/天

　　【文体设施】(活动室、健身房、体育场馆)

　　1.36健身设备、器材整齐干净，无浮灰，有问题隐患的及时处置。

　　1.37棋牌室棋类定期进行清洗、牌类定期更换，干净无破损。

　　1.38图书室书架、书籍整齐干净，无浮灰、霉变。

　　1.39游泳池按规定对池水进行消毒和净化处理，确保水质达标;池水内无树叶等杂物，池底无杂质;水质清澈，池面砖干净，无污渍;淋浴室下水道通畅，无堵塞。1次/天

　　用泳池开放期间每天检查

　　【室内绿植】

　　1.40盆体表面无积灰，盆内无烟蒂、杂物，垫盘内无积水、无积灰。

　　1.41树叶无积灰，树枝无悬挂物，叶片表面无明显灰尘。

　　【室内电器】

　　1.42电器表面干净，无积尘、污渍。

　　【室内家具】

　　1.43桌、椅、柜、沙发等家具摆放整齐，表面干净整洁、无污迹、积尘、水迹、毛发等。

　　1.44会议室、公寓的桌椅、皮沙发定期上蜡保养，光亮无印迹。

　　【室内物品】

　　1.45办公楼、公寓等室内摆设物、装饰物表面干净无积灰，摆放整齐。

　　1.46公寓客房、VIP休息室床品定期更换，规范整理。床面平整、无皱褶、无污渍、毛发、异味。

　　1.47茶具清洁后保证光亮;烟缸内外干净，使用中烟缸内烟蒂不超过3只。

　　1.48电话干净无灰尘，电话线收捡整齐。

　　1.49对于顾客有特殊摆放要求的，应符合其要求，不得擅自改变顾客物品摆放位置。视检：目测符合标准。

　　手检：家具、电器、镜面等表面用纸巾擦拭20cm无明显污迹。

　　嗅检：嗅味正常无异味。

　　以刚做完保洁时质量检查为主。结合作业中及巡视维护中的检查。

　　l检查频次与其保洁作业频次一致：

　　普通办公室按委托合同保洁频次;

　　VIP办公室1次/天。

　　电站生产区办公室、集控室等1-2次/天

　　抽检面积大于20%/次、设施物品量大于20%/次，不漏项，定期全面覆盖。

　　应经常变换检查线路/部位。

　　问题项复查100%

　　(三)楼外公共设施

　　(三)楼外公共设施【道路、广场、绿化带】

　　1.50清洁基本要求：道路、广场按规定频次清洁，确保无积水，无垃圾、杂物、污渍，烟蒂、痰迹等粘附物;绿化带无白色垃圾、杂物;花坛外表无积灰、污迹。

　　1.51保洁巡回维护要求：重点区域做好巡回维护，明显部位每100m2烟头、纸屑等不超过规定数量。

　　【楼外照明设施】

　　1.52普通路灯杆无污迹、乱张贴;灯箱、灯罩外壳无灰尘、污迹;灯罩内按规定频次清理后无死蚊、蝇、虫。

　　1.53高杆灯2米以下部分的表面无灰尘、污迹、粘贴物。

　　【景观水池】

　　1.54定期清理后目视水池清澈见底，池底无沉淀物、杂物，水面无漂浮物、枯树叶;池底、边壁无绣斑、污迹、青苔;池水池无异味。池边地面无垃圾、杂物、积水。

　　【伸缩门、铁大门、雕塑小品、指示牌、宣传栏】

　　1.55表面干净、无污迹、无广告等粘贴物。

　　【户外健身器材、休闲椅凳】

　　1.56表面干净，无浮灰、污迹、广告等粘贴物。

　　【排水沟】

　　1.57干净，无杂草、杂物;排水沟畅通，无堵塞、积水、异味。

　　1.58适时对窖井明沟消毒灭害，协助疏通下水道。

　　视检：目测符合标准。

　　手检：家具、电器、镜面等表面用纸巾擦拭20cm无明显污迹。

　　l嗅检：嗅味正常无异味。

　　以刚做完保洁时质量检查为主，结合保洁作业中及巡视维持中质量检查。

　　检查频次与其保洁作业频次一致：

　　道路、广场、绿化带、水池、健身器材、休闲椅等1次/天;

　　照明大门、雕塑、排水沟等1次/周。l抽检面积大于20%/次。定期全面覆盖、不漏项。

　　问题项复查100%

　　抽检设施总量大于20%/次。定期全面覆盖、不漏项。

　　问题项复查100%

　　(四)

　　工业区设施设备1.59厂房设备：无灰尘、油污、蛛网，见设备本色

　　1.60电子显示屏、开关盒、*光机：无灰尘、无污渍、无擦痕。

　　1.61不锈钢隔离带：干净无灰尘、无污迹，不锈钢护栏成一水平线。

　　1.62门机轨道：无垃圾、无积水、无积灰、无杂草。

　　1.63桥机：无杂物、油污，侧面无明显污迹。

　　1.64船闸监测坑洞、坑洞：无青苔、无杂物、无积水、无杂草。

　　1.65电缆廊道电缆桥架：无灰尘、无蜘蛛网、无杂物。

　　1.66使用保洁用品时，做到不损伤设备;作业中不误动、误碰设备，设备管道、阀门保持原正常状态。

　　1.67严格执行业主要求要求保洁，做到随叫随到，及时高效完成业主任务，不拖延时间。视检：目测符合标准。

　　手检：设备等表面用纸巾擦拭20cm无明显污迹。

　　以刚做完保洁时质量检查为主。结合作业中及巡视维护中的检查。l计划性保洁按计划频次做。

　　项目性作业根据业主要求开票作业，一票一检。l抽检设备数量大于20%/次，定期全面覆盖、不漏项。

　　业主关注的设备增加检查次数。

　　问题项复查100%

　　(五)

　　市政道路

　　【市政道路(保洁)】

　　1.68清扫基本要求：市政道路设施维护清扫无死角，全日清扫，路面见本色。达到“六不”、“六净”。即：不见积水、不见杂草、不漏收堆、无杂草、不乱倒垃圾和不见畜粪;路面净、路沿净、人行道净、树坑绿篱根净、果皮箱净、排水设施净。

　　1.69巡视维护要求：对人流量大的车站等重要路段进行巡回保洁，保证路面全日清洁，该区域每100m2烟头、白色垃圾、畜粪、路面抛洒物便、道路积水等总数不超过规定数量。

　　【市政道路设施(维护)】

　　1.70路缘石、人行道板等：及时发现、报告设施损坏、被盗情况应并采取有效维护维修及安全措施。

　　1.71按规定频次巡查并清理果皮箱，防止清理不及时造成溢满、污染、着火。遗失、损坏的及时上报并追查。

　　1.72排水沟、雨水口井、污雨水井等市政排水设施：汛期前后及时组织清理淤积杂物，确保通畅。(汛前：每年3-4月、汛后：每年10-11月)。视检：目测符合标准

　　嗅检：正常无异味。1次/周

　　市政排水设施维护检查：汛前每年3-4月、汛后每年10-11月。l抽检量大于道路总长20%/次，每月全面覆盖。

　　重点路段适当增加检查次数。

　　问题项复查100%。

　　二人员员工要求

　　2.1基本条件：年龄适宜，身体健康(包括无间歇性精神病史、无癫痫病史)，入室保洁员、VIP保洁员等涉密人员符合政审要求。查用人档案

　　查体检报告新员工即时全员

　　2.2业务技能要求：掌握岗位认知、应知应会;掌握清洁工具、清洁器的正确使用方法，保洁操作流程;掌握相关安全生产知识、作业环境岗位危险源及防控措施。笔试、现场检验新员工1个月内全员

　　2.3基本礼仪行为规范要求：着装规范、整洁，仪表端正，行为举止符合服务标准以及《员工手册》要求。

　　2.4劳动纪律：遵守甲方企业标准、安全管理制度、请销假制度、企业保密制度，禁止违纪及违章作业行为。日常观察听闻日常随查全员

　　乙方领班以上人员要求

　　乙方领班以上人员要求

　　2.5基本条件：年龄、学历、资历、管理经验符合任职条件。查用人档案、谈话管理人员上岗时新管理人员

　　2.6业务知识：较好掌握保洁服务标准、作业标准及三级文件。(特殊要求：掌握清洁剂及卫生消杀药剂的正确、安全使用和保管)提问、笔试1次/年(新管理人员一个月内)乙方管理人员

　　2.7计划及实施：乙方管理方案、安全措施、月工作计划、采购/培训计划编制上报及时，内容适宜，贯彻实施效果良好。参加乙方培训不低于1次/季方案、计划编制人员、督导人员

　　了解计划效果1次/月

　　2.8与甲方日常沟通：主动、及时汇报、请示、参加甲方组织的会议。日常交流

　　月/季碰头会日常沟通

　　1次/月.季乙方管理人员

　　2.9与顾客沟通：有效实施《顾客沟通计划》，收集意见、评审、整改、效果验证，完善顾客档案，做好日常顾客意见的收集。查乙方顾客沟通记录、顾客档案更新2次/年乙方管理人员

　　2.10突发事件处理：报告及时，处置规范、有效。符合应急流程。查现场及效果即时现场及相关人员

　　2.11质量检查：坚持日常及定期质量检查，及时查出质量问题，有效处置，规范记录。查乙方质量检查及问题处置记录1次/周

　　急事急办乙方项目经理/主管/领班等

　　2.12劳动纪律检查：坚持日常劳动纪律检查，及时查出员工违纪、违章作业行为，有效处置。查乙方劳动纪律检查及违纪处置记录1次/周

　　急事急办乙方项目经理/主管/领班等

　　人员综合管理2.13上班及时率100%，出勤率、到位率、月流动率应控制在规定范围内。

　　2.14未经甲方同意，不得随意对岗上人员进行调换和撤离。

　　2.15因员工辞职、辞退、病事假等造成岗位空缺的，乙方及时安排加班补岗，并在约定时间内补员。查岗、清点、计时不低于1次/月乙方全员

　　2.16乙方按时足额发放员工工资，每月报工资发放明细表给甲方备案。查工资表，问员工1次/季度乙方员工10%

　　2.17乙方每月对员工宿舍按管理规定有效督查、整改。查乙方自检及处理结果;查宿舍1次/季度甲方提供的宿舍

　　三设备及工器具管理制度

　　操作流程

　　3.1设备设施管理制度、操作流程完善，责任到人。

　　3.2建立完善的设备设施档案、台帐。

　　3.3设备放置符合定置管理要求，由专人管理，库房/操作间配灭火器。*

　　3.4合同中约定乙方自带设备的，应如数到位且符合要求。*

　　3.5现场安全操作提示/警示明显。*查制度

　　查台账

　　查提示、警示1次/半年

　　现场警示即时各分包单位

　　设备数100%

　　(乙方提供设备的只考核标*项)

　　专项安全要求3.6按维保计划会同维修人员定期维保(每季度测设备绝缘等)。

　　3.7电气设备有效接地、有漏电保护及电气线路完好。

　　3.8保洁设备有必要的防护装置。

　　3.9设备、机具存在隐患停用，及时报修或更新。查维保记录

　　每季邀工程人员查设备现场检查设备运行状况1次/月各分包单位

　　设备数100%

　　(含乙方提供的设备)

　　日常清洁、维护、保存3.10公用工具、个人工具用后清理干净放在指定的地点。

　　3.11保洁设备清洁维护应规范、安全，无隐患，符合《清洁保洁机具操作规程》。电气开关、线路部位禁止水洗。设备用完后关机拔电源，清除机内垃圾污物，表面维护干净，绕放好电源线，置于通风、干燥处，以备下次使用。查设备、工具外观

　　观查员工操作

　　检查台账日常随查

　　全面检查1次/月项目全面覆盖

　　设备数量100%

　　(含乙方提供的设备)

　　四材料材料质量

　　4.1严禁购置、使用劣质、过保质期的保洁材料。

　　4.2严禁使用强酸强碱类腐蚀性大的保洁药剂。查当批材料(包装标示)1次/月

　　重要区域及重要活动的保洁、VIP区域保洁关键用材根据需要即时检查当批材料和记录全部

　　贮存及使用4.3材料储存应做好防潮、防霉、防鼠、防火、防漏、防尘等措施，分类放置，做好标示，防止混用。

　　4.4消杀药品做到即领即用，不临时存放，防止外流。查看库房/备品库/操作间材料库房材料全部

　　材料成本控制4.5材料申领数量、品牌在满足质量前提下经济、合理。*

　　4.6做好材料领用及使用记录，帐卡物相符。*

　　4.7当班未使用完的材料，应妥善回收储存，物尽其用，使用无浪费现象。*

　　4.8做好材料使用监督，确保无遗失、无带走现象。*查看采购计划、领料单、材料回收保管等乙方包料时不考核此标*项(即材料成本控制项)

　　五现场作业过程

　　作业前准备5.1进入特殊区域需要办理工作票的，应提前办理工作票。

　　5.2保洁用具、机具完好可用、准备充分，选用材料正确、适量。

　　5.3安全工器具及劳动防护用品准备充分，如：防滑鞋、劳保手套、安全帽、2米以上高空作业需系安全带并专人监护等。道路保洁还要准备反光锥、反光背心或黄马夹。

　　5.4现场作业安全警示标识、警示绳等准备充分，如：“地面湿滑、小心滑倒”等。

　　5.5消杀作业应提前两个工作日张贴消杀通知。

　　5.6外墙清洗、升降平台安全方案已报批，防护及监管措施、现场安全培训、安全技术交底有效落实。

　　5.7班前会，交代当班工作、注意事项及应对措施。参加班前会

　　抽查现场机具、材料、警示牌等1次/周班前会现场

　　所准备的机具

　　作业过程中5.8保洁作业频次符合该区域/部位的等级服务要求。

　　5.9正确使用保洁机具、安全工器具及劳动防护用品，谨慎操作，勿损坏保洁区域设施和器物。

　　5.10清洁剂需要稀释的，规范稀释，配比正确。

　　5.11做好作业现场安全措施，如：放置警示牌、拉警示绳等，高空作业、危险性作业有专人现场监护。

　　5.12入室作业应兼顾防盗措施，不因失职造成被盗事件。

　　5.13严格按照工作安排进行作业，不脱岗、不窜岗，不开小差。

　　5.14作业时段、方法适当，不得干扰业主正常工作和休息。

　　5.15道路人工保洁作业要求：清扫步骤、方向、垃圾归堆操作规范，巡回保洁中及时清除果皮箱垃圾，处理积水、积泥、小广告等。

　　5.16道路清扫车作业要求：只能晴天作业，车速不超过20公里/小时;车内垃圾下班前拖运至垃圾场倾倒，保证清扫车干净整洁无异味。

　　5.17排水设施维护要求：井下清掏作业前应制定作业方案，作业前1小时揭盖，释放有毒气体;穿戴防护用品，探测井下情况，确保安全时方可作业;正确使用设备、工具，防止意外伤害。 污水、雨水管道疏通，若污水流量大，应用砂袋堵住水源后疏通。

　　5.18垃圾清运要求：出车前检查车况完好、清运前先对垃圾进行检查确保无异常、规范吊斗、运输中不超速防止垃圾飘落;垃圾进场按指定的地点倾倒，倾倒前做安全检查确保造成人机伤害。查看现场工作过程

　　查看、查问清洁剂稀释配比情况1次/周

　　高空作业、有危险性的其他作业即时检查公区及客房至少2个作业点/次

　　高空作业、危险性作业100%现场

　　巡视维护中5.19两次作业之间安排必要的巡视维护(巡回保洁)，及时、有效查找质量问题并处理。

　　5.20及时有效处理相关方反映的保洁质量问题。查看维护期间质量;人员、频次安排合理性1次/周巡视维护的主管/领

　　班/员工

　　作业结束后5.21工完场清，清理好保洁机具、劳动防护用品、安全工器具、警示标识，放置指定位置。

　　5.22做好交接班，告知接班人有关工作、安全注意事项。参加班后会

　　查看机具、剩余材料收班整理1次/2周收班员工

　　班后会现场

　　应急过程处理5.23暴风雨、雪、跑水、火情等应急处理等报告及时、处理正确。查看现场处理过程即时相关现场

　　顾客投诉处理5.24落实首问负责制，处置符合流程，做到事事有记录、有答复，件件有整改措施、有改进效果。查看投诉处置现场/记录即时投诉事件100%全部

　　六环境库房、工具间环境

　　6.1物品摆放整齐、规范，符合定置要求。

　　6.2通风、干燥、清洁、照明完好，做好防蚊虫及小动物措施。

　　6.3酒精、香蕉水、84消毒液、卫生消杀药品等危险品受控，规范存放。

　　6.4规范配置灭火器及严禁烟火标示。现场视检1次/月服务区域库房、工具间全部

　　操作间/值班室环境6.5室内清洁、卫生，物品归类摆放整齐，无违章大功率电器。，

　　6.6无农药、燃油、易燃易爆等危险品。现场视检1次/月服务区域休息间/操作间/值班点全部

　　工作环境6.7工作环境的温度、粉尘、道路车流量、蚊虫、吊车运货等因素，对员工健康、安全构成影响时，采取必要的防护措施，如：遮阳措施、防止道路交通事故措施、灭蚊虫措施、防蛇/虫措施、防高空坠物措施等。现场视检。日常

　　(特殊天气等环境时即查)工作现场

　　废弃物、污染物6.8使用保洁设备时应避免噪声超标，减少对其他人员的影响。

　　6.9保洁时避免产生粉尘、灰尘，减少对人、机构成影响。

　　6.10使用卫生消杀药品时，做好使用中的安全措施及残余回收处理，防止污染环境。

　　6.11冲洗作业时，避免积水影响环境。

　　6.12垃圾存放、清理、处理符合作业要求，避免污染环境。现场视检日常作业现场全部

　　七

　　其它顾客满意度是否满足规定的满意度合格要求单位统一组织不少于1次/年本项目

　　其它项《办公楼/工业物业/生活区保洁服务(作业)标准》、《普通公寓服务(作业)标准》等其它要求、业主其它要求

篇3：物业公司保安外包服务检查评估标准（一 )

物业公司保安外包服务检查评估标准
一服务

一服务仪表行为 劳动纪律

【仪容仪表、行为举止】

1.1 着装：统一并整洁（标准值勤工装、黑皮鞋、帽子、袖标、手套等）。

1.2 仪表：端正（无纹身，不留胡须，发不盖耳，不戴个人配饰。

1.3 举止：文明大方；仪态：端庄； 精神：饱满，不带伤、带病上岗。

1.4 用语：值勤时使用文明礼貌用语。

1.5 态度：服务态度热情、主动、耐心。

【劳动纪律】

1.6 按规定实施请销假制度；不得擅自休假、调班、换岗、串岗、脱岗。

1.7 按规定时间上下班，不迟到、早退。

1.8 不得酒后值班或在服务现场（岗位）吸烟、闲聊（含大声喧哗、嬉笑逗乐）、打牌、下棋、听音乐、睡岗、窜岗、玩游戏、吃零食等与工作无关的其它事情。

1.9 在工作时间、工作场所严禁发生吵架、打架等不文明举止。

1.10 遇到纠纷及时报告领导。不得与业主、访客发生争执，严禁诬陷、辱骂、殴打他人或发生内部斗殴事件。

1.11 严禁私接消防栓、私拉乱接电线、乱建等现象。

1.12 不将易燃、易爆物品带入生产区域。

1.13 在服务场所、工作岗位不随地吐痰、乱扔垃圾。

1.14 遵守企业保密规定，不打听、记录业主单位机密事项，不得泄露内部信息、资料而损害公司利益。

1.15 节约用电、用水，严禁浪费。不公话私用。

1.16 爱护公物，严禁有意损坏、私拿、偷盗公共财物。

1.17 严禁污涂或损毁帽子、服装、腰带、领带、证件等。

1.18 员工遵守红线内有关交通规定，严禁在施工区内骑摩托车、自行车、助力车。

1.19 严禁利用工作之便，从事经营活动。

1.20 积极完成业主、甲方安排的突击任务，服从安排。

1.21 积极参加甲乙方组织的各类培训学习或开会，不无故缺席。

1.22 遵守甲方《员工手册》、安全管理通知中劳动纪律其它要求。

1.23 遵守企业标准、安全管理通知等安全作业要求，禁止违章作业。眼观（现场及查视频录像） 耳闻 提问 到岗检查并签字 电话/对讲查岗 日常随查 1次/班（天）服务区域全部岗点、值班全员 乙方队长/班长全面覆盖，不漏岗点。因交通等原因不能现场检查的，结合电话/对讲等形式查岗。
岗上服务

【整体要求】

1.24 服从领导、听从指挥、互相尊重、互相配合。

1.25 值勤、监控、巡逻、安全排查、交通疏导等整体服务规范，能起到防盗、防火、防破坏效果。

1.26 按规定时间、顺序报岗，使用报告用语。有领导检查工作时，按规定主动汇报，切勿不闻不问。

1.27 在不影响值勤的前提下为业主提供力所能及的延伸服务。

1.28 保持设备设施正常运行，发现故障及时上报、规范处理。

1.29 突发事件及时报告，规范处置。

【住宅区域人员及车辆出入管理】

1.30 新上岗3个月内，应熟悉本区业主及车辆基本情况（姓名、楼座、家属、相貌、常规出入时间等）。

1.31 对住宅区来访人员，应由住户带入或电话通知放行，访客签字。

1.32 对车辆进出，应查证后放行，规范记录。非本小区住户车辆按规定控制进入。

1.33 及时纠正车辆违规停放，确保消防通道畅通。

【工业区人员及车辆出入管理】

1.34 对人员及车辆按规定进行验证放行。

1.35 大件物品进出应核查，严禁易燃易爆、剧毒物品进入（业主办理特殊手续除外），大件物品运出凭业主签发的放行单/转场单放行。

1.36 施工人员/外协劳务工具、物品的进出应核查登记后放行。

【监控】

1.37 监控岗员工应经专业培训合格后上岗，掌握监控设备基本工作原理、性能和维护知识，熟练操作。

1.38 监控系统24小时运行，轮班监控。发现可疑立即跟踪监视，通知相关领导和岗位协调处理，做好记录。

【巡逻】

1.39 巡逻路线、频次、人数及装备（应急电筒、对讲等）符合要求。

1.40 与设备保持安全距离，严禁操作、触碰开关、按钮、阀门等。

1.41 能及时有效发现设备设施、人员等问题，并规范记录、报告处理。眼观（现场及查视频录像） 耳闻 提问 到岗检查并签字 电话/对讲查岗 日常随查 1次/班（天）服务区域全部岗点。全面覆盖，不漏岗点。因交通等原因不能现场检查的，结合电话/对讲等形式查岗。
交接班

1.42 接班前查看上一班值班记录、详细询问上一班情况及本班注意事项，并签字确认。

1.43 清点所有岗上物品，确保完好无丢失、损坏，签字确认。查交接班操作 查签字记录1次/班（天）服务区域各岗点 当值记录等
服务记录

1.44 记录规范、真实，字迹工整，不乱写乱画，不允许撕页、缺页。

1.45 对人员、物资、工具进出的查证验证记录，要求记录准确、无差错。到岗查记录并签字1次/班（天）服务区域各岗点 当值记录等
应急处理

1.46 暴风雨、雪、跑水、火情等应急处理等报告及时、处理正确。查看现场处理即时相关现场
顾客投诉处理

1.47 落实首问负责制，处置符合流程，做到事事有记录、有答复，件件有整改措施、有改进效果。查看投诉处置现场/记录即时投诉事件100%

篇4：物业公司保安外包服务检查评估标准（二）

　　人员员工基本要求

　　1基本条件：初中以上学历，年龄18-45岁，身高不低于165cm(特殊岗位应符合其特殊要求);身体健康，无间歇性精神病史、无癫痫病;史品行端正，无不良记录并出具公安机关无劣迹证明(或政审符合)。查用人档案 查体检报告1次/年 (新员工即时)全员

　　2业务技能要求：掌握基本保安岗位工作职责、所辖区域基本情况及报警电话;掌握基本消防安全知识。具有一般突发事件的应急处理能力;掌握其它应知应会。笔试、现场检验1次/半年 (新员一个月内)全员

　　乙方班长及以上人员要求

　　2.3 基本条件：年龄、学历、资历、管理经验符合任职条件;热爱安保事业，责任心强;有较强的文字及语言表达能力;有较强的沟通、协调、管理和处理突发事件能力。查用人档案、谈话管理人员上岗时新管理人员

　　2.4 业务知识：较好掌握保安服务标准、作业标准及三级文件、熟悉本项目要求及防范重点。提问、笔试1次/年(新管理人员一个月内)乙方管理人员

　　2.5 计划及实施：乙方管理方案、安全措施、月/季工作计划、培训编制上报及时，内容适宜，贯彻实施效果良好。参加乙方培训不低于1次/月方案、计划编制人员、督导人员

　　2.1 查计划效果1次/月(季)

　　2.6 质量检查及问题处置：制订严格的日常及定期检查制度、计划，按计划频次有效查出问题，按时上报，及时规范处置。查检查记录 抽查整改现场1次/月 (急事急办)乙方项目经理/队长/班长等

　　2.7 认真落实激励机制和奖惩制度，每月5日前将上月的考核结果报甲方备案。查乙方绩效考核1次/月.乙方考核负责人

　　2.8 与甲方日常沟通：主动、及时汇报、请示、参加会议。日常交流 月/季碰头会日常沟通 1次/月.季乙方管理人员

　　2.9 突发事件处理：报告及时，处置规范、有效。符合应急流程。查现场及效果即时现场及相关人员

　　人员综合管理

　　2.10 出勤率100%，上班及时率100%，到位率、月流动率应控制在规定范围内。

　　2.11 未经甲方同意，不得随意对岗上人员进行调换和撤离。

　　2.12 因员工辞职、辞退、病事假等造成岗位空缺的，乙方及时安排加班补岗，并在约定时间内补员。查岗、清点、计时不低于1次/月乙方全员

　　2.13 乙方每月对员工宿舍按管理规定有效督查、整改。查乙方检查结果及处理 查员工宿舍1次/月甲方或业主员工宿舍

　　2.14 乙方按时足额发放员工工资，每月报工资发放明细表给甲方备案。查工资表，问员工1次/季度乙方员工10%

　　三设 备 、 工 器 具 、 物 品 管理制度 操作流程

　　3.1 设备设施管理制度、操作流程完善、上墙，责任到人。

　　3.2 建立完善的设备设施档案、台帐。

　　3.3 按照甲方要求做好设备设施日常维护(日常清洁、维护、运行及周期性维护)。

　　3.4 设备现场安全操作提示/警示明显。

　　3.5 设备/工具放置符合定置管理要求。查工作室、现场、查档案、查记录1次/半年(安全警示随查)各班组、岗点 自用及运行的设备100%

　　设备及工器具

　　3.6 值班室灭火器、防毒面具等检查完好，有问题的及时记录、上报、更换。

　　3.7 定期全面检查责任区域灭火器材、消防设施，有效查出问题、真实记录，及时上报和跟踪处置。

　　3.8 在运行、巡视中能及时查出监控、门禁系统、防爬刺等问题，真实记录，及时上报和跟踪处置。

　　3.9 自用通讯器材保持畅通，无人为损坏、丢失现象。查设备 查交接班、运行记录日常随检 1次/月l 自用设备器材、运行的设备、巡查的设备：抽检量大于20% l 灭火器材抽检率大于10%或不少于10具。 l 整体检查不漏项

　　岗上物品

　　3.10 对甲方配置的岗上物品，建立清单，定期清点。交接班做好物品检查，如实记录。

　　3.11 油汀取暖器、风扇等，停用期由乙方统一收回，集中保存，确保无丢失。

　　3.12 对讲机严禁作它用，不私自调整频段，特殊使用应经领导同意。

　　3.13 强光灯/手电等规范使用，不应挪作他用。规范充电，防止过充。

　　3.14 巡逻用自行车、电瓶车、机动车使用、维护符合交通规定，严禁挪用。

　　3.15 交接班发现物品丢失、损坏的，应当及时报班长现场核实、签字，按规定处理(如赔偿或修理。)现场检查 查交接班记录日常随检 1次/月各岗点物品

　　制服

　　3.16 下班后不得着制服，非工作需要不得将制服穿出工作场所。

　　3.17 不得改变制服款式，不得随便转借外人。离职时，制服一律收回。

　　3.18 乙方负责制服回收的监督、催办工作，防止流失、污损。查库存回收服装日常随检 1次/月各岗点制服

　　四值 勤 及 宿 舍 环 境岗点/值班室内部环境

　　4.1 岗点卫生整洁,窗明几净。无蜘蛛网、无杂物、地面无垃圾。

　　4.2 物品摆放规范、整洁、美观，无关物品不摆在值勤桌上。

　　4.3 收纳个人物品，屉柜门保持关闭。

　　4.4 不乱拉电线，不私接大功率电器。

　　4.5 环境防护措施适当，如：遮阳措施、通风降温措施、除蚊虫措施、降噪措施等。现场临检1次/班(天)各岗点

　　岗点/值班室周边环境

　　4.6 保持干净卫生，岗点3米范围内无明显灰尘、烟头、泥土等杂物，打扫电动门阻挡物。

　　4.7 值勤伞安放牢固，及时收回，反光锥摆放有序无歪倒现象。

　　4.8 劝离小商小贩，无车辆乱停乱放。现场临检1次/班(天) (每周覆盖不少于1次)各岗点

　　宿舍环境

　　4.9 物品摆放：按规定整理内务，所有个人物品及规范整齐摆放;床品规范叠置。

　　4.10 宿舍卫生：干净、整洁、通风，无明显垃圾。墙面(含顶)、地面不应乱钉、乱挂、乱画。

　　4.11 宿舍活动：.严禁在宿舍赌博、打麻将等。休息时间保持宿舍安静，勿影响他人休息。

　　4.12 宿舍安全：严禁在宿舍内私拉电线、乱接开关、灯泡和使用电炉等。无农药、燃油、易燃易爆等危险品，确保职业健康安全。现场临检1次/班(天) (每周覆盖不少于1次)集体宿舍

　　七其它顾客满意度是否满足规定的满意度合格要求单位统一组织不少于1次/年本项目

　　其它项企业标准其它要求、业主其它要求

篇5：物业公司保安外包服务检查评估标准

监管检查内容及标准监管检查方法监管检查频次监管检查范围
一服务

一服务仪表行为 劳动纪律【仪容仪表、行为举止】

1.1 着装：统一并整洁（标准值勤工装、黑皮鞋、帽子、袖标、手套等）。

1.2 仪表：端正（无纹身，不留胡须，发不盖耳，不戴个人配饰。

1.3 举止：文明大方；仪态：端庄； 精神：饱满，不带伤、带病上岗。

1.4 用语：值勤时使用文明礼貌用语。

1.5 态度：服务态度热情、主动、耐心。 【劳动纪律】

1.6 按规定实施请销假制度；不得擅自休假、调班、换岗、串岗、脱岗。

1.7 按规定时间上下班，不迟到、早退。

1.8 不得酒后值班或在服务现场（岗位）吸烟、闲聊（含大声喧哗、嬉笑逗乐）、打牌、下棋、听音乐、睡岗、窜岗、玩游戏、吃零食等与工作无关的其它事情。

1.9 在工作时间、工作场所严禁发生吵架、打架等不文明举止。

1.10 遇到纠纷及时报告领导。不得与业主、访客发生争执，严禁诬陷、辱骂、殴打他人或发生内部斗殴事件。

1.11 严禁私接消防栓、私拉乱接电线、乱建等现象。

1.12 不将易燃、易爆物品带入生产区域。

1.13 在服务场所、工作岗位不随地吐痰、乱扔垃圾。

1.14 遵守企业保密规定，不打听、记录业主单位机密事项，不得泄露内部信息、资料而损害公司利益。

1.15 节约用电、用水，严禁浪费。不公话私用。

1.16 爱护公物，严禁有意损坏、私拿、偷盗公共财物。

1.17 严禁污涂或损毁帽子、服装、腰带、领带、证件等。

1.18 员工遵守红线内有关交通规定，严禁在施工区内骑摩托车、自行车、助力车。

1.19 严禁利用工作之便，从事经营活动。

1.20 积极完成业主、甲方安排的突击任务，服从安排。

1.21 积极参加甲乙方组织的各类培训学习或开会，不无故缺席。

1.22 遵守甲方《员工手册》、安全管理通知中劳动纪律其它要求。

1.23 遵守企业标准、安全管理通知等安全作业要求，禁止违章作业。眼观（现场及查视频录像） 耳闻 提问 到岗检查并签字 电话/对讲查岗 日常随查 1次/班（天）l 服务区域全部岗点、值班全员 乙方队长/班长l 全面覆盖，不漏岗点。因交通等原因不能现场检查的，结合电话/对讲等形式查岗。
　　岗上服务【整体要求】

1.24 服从领导、听从指挥、互相尊重、互相配合。

1.25 值勤、监控、巡逻、安全排查、交通疏导等整体服务规范，能起到防盗、防火、防破坏效果。

1.26 按规定时间、顺序报岗，使用报告用语。有领导检查工作时，按规定主动汇报，切勿不闻不问。

1.27 在不影响值勤的前提下为业主提供力所能及的延伸服务。

1.28 保持设备设施正常运行，发现故障及时上报、规范处理。

1.29 突发事件及时报告，规范处置。 【住宅区域人员及车辆出入管理】

1.30 新上岗3个月内，应熟悉本区业主及车辆基本情况（姓名、楼座、家属、相貌、常规出入时间等）。

1.31 对住宅区来访人员，应由住户带入或电话通知放行，访客签字。

1.32 对车辆进出，应查证后放行，规范记录。非本小区住户车辆按规定控制进入。

1.33 及时纠正车辆违规停放，确保消防通道畅通。 【工业区人员及车辆出入管理】

1.34 对人员及车辆按规定进行验证放行。

1.35 大件物品进出应核查，严禁易燃易爆、剧毒物品进入（业主办理特殊手续除外），大件物品运出凭业主签发的放行单/转场单放行。

1.36 施工人员/外协劳务工具、物品的进出应核查登记后放行。 【监控】

1.37 监控岗员工应经专业培训合格后上岗，掌握监控设备基本工作原理、性能和维护知识，熟练操作。

1.38 监控系统24小时运行，轮班监控。发现可疑立即跟踪监视，通知相关领导和岗位协调处理，做好记录。 【巡逻】

1.39 巡逻路线、频次、人数及装备（应急电筒、对讲等）符合要求。

1.40 与设备保持安全距离，严禁操作、触碰开关、按钮、阀门等。

1.41 能及时有效发现设备设施、人员等问题，并规范记录、报告处理。眼观（现场及查视频录像） 耳闻 提问 到岗检查并签字 电话/对讲查岗 日常随查 1次/班（天）l 服务区域全部岗点。全面覆盖，不漏岗点。 因交通等原因不能现场检查的，结合电话/对讲等形式查岗。
　　交接班

1.42 接班前查看上一班值班记录、详细询问上一班情况及本班注意事项，并签字确认。

1.43 清点所有岗上物品，确保完好无丢失、损坏，签字确认。查交接班操作 查签字记录1次/班（天）服务区域各岗点 当值记录等
　　服务记录

1.44 记录规范、真实，字迹工整，不乱写乱画，不允许撕页、缺页。

1.45 对人员、物资、工具进出的查证验证记录，要求记录准确、无差错。到岗查记录并签字1次/班（天）服务区域各岗点 当值记录等
　　应急处理

1.46 暴风雨、雪、跑水、火情等应急处理等报告及时、处理正确。查看现场处理即时相关现场
　　顾客投诉处理

1.47 落实首问负责制，处置符合流程，做到事事有记录、有答复，件件有整改措施、有改进效果。查看投诉处置现场/记录即时投诉事件100%
　　二人员员工基本要求

2.1 基本条件：初中以上学历，年龄18-45岁，身高不低于165cm（特殊岗位应符合其特殊要求）；身体健康，无间歇性精神病史、无癫痫病；史品行端正，无不良记录并出具公安机关无劣迹证明（或政审符合）。查用人档案 查体检报告1次/年 （新员工即时）全员
2.2 业务技能要求：掌握基本保安岗位工作职责、所辖区域基本情况及报警电话；掌握基本消防安全知识。具有一般突发事件的应急处理能力；掌握其它应知应会。笔试、现场检验1次/半年 （新员一个月内）全员
　　乙方班长及以上人员要求2.3 基本条件：年龄、学历、资历、管理经验符合任职条件；热爱安保事业，责任心强；有较强的文字及语言表达能力；有较强的沟通、协调、管理和处理突发事件能力。查用人档案、谈话管理人员上岗时新管理人员
2.4 业务知识：较好掌握保安服务标准、作业标准及三级文件、熟悉本项目要求及防范重点。提问、笔试1次/年（新管理人员一个月内）乙方管理人员
2.5 计划及实施：乙方管理方案、安全措施、月/季工作计划、培训编制上报及时，内容适宜，贯彻实施效果良好。参加乙方培训不低于1次/月方案、计划编制人员、督导人员
2.1 查计划效果1次/月（季）
2.6 质量检查及问题处置：制订严格的日常及定期检查制度、计划，按计划频次有效查出问题，按时上报，及时规范处置。查检查记录 抽查整改现场1次/月 （急事急办）乙方项目经理/队长/班长等
2.7 认真落实激励机制和奖惩制度，每月5日前将上月的考核结果报甲方备案。查乙方绩效考核1次/月.乙方考核负责人
2.8 与甲方日常沟通：主动、及时汇报、请示、参加会议。日常交流 月/季碰头会日常沟通 1次/月.季乙方管理人员
2.9 突发事件处理：报告及时，处置规范、有效。符合应急流程。查现场及效果即时现场及相关人员人员综合管理

2.10 出勤率100%，上班及时率100%，到位率、月流动率应控制在规定范围内。

2.11 未经甲方同意，不得随意对岗上人员进行调换和撤离。

2.12 因员工辞职、辞退、病事假等造成岗位空缺的，乙方及时安排加班补岗，并在约定时间内补员。查岗、清点、计时不低于1次/月乙方全员
2.13 乙方每月对员工宿舍按管理规定有效督查、整改。查乙方检查结果及处理 查员工宿舍1次/月甲方或业主员工宿舍
2.14 乙方按时足额发放员工工资，每月报工资发放明细表给甲方备案。查工资表，问员工1次/季度乙方员工10%
　　三设 备 、 工 器 具 、 物 品 管理制度 操作流程

3.1 设备设施管理制度、操作流程完善、上墙，责任到人。

3.2 建立完善的设备设施档案、台帐。

3.3 按照甲方要求做好设备设施日常维护（日常清洁、维护、运行及周期性维护）。

3.4 设备现场安全操作提示/警示明显。

3.5 设备/工具放置符合定置管理要求。查工作室、现场、查档案、查记录1次/半年（安全警示随查）各班组、岗点 自用及运行的设备100%
　　设备及工器具

3.6 值班室灭火器、防毒面具等检查完好，有问题的及时记录、上报、更换。

3.7 定期全面检查责任区域灭火器材、消防设施，有效查出问题、真实记录，及时上报和跟踪处置。

3.8 在运行、巡视中能及时查出监控、门禁系统、防爬刺等问题，真实记录，及时上报和跟踪处置。

3.9 自用通讯器材保持畅通，无人为损坏、丢失现象。查设备 查交接班、运行记录日常随检 1次/月l 自用设备器材、运行的设备、巡查的设备：抽检量大于20% l 灭火器材抽检率大于10%或不少于10具。 l 整体检查不漏项岗上物品

3.10 对甲方配置的岗上物品，建立清单，定期清点。交接班做好物品检查，如实记录。

3.11 油汀取暖器、风扇等，停用期由乙方统一收回，集中保存，确保无丢失。

3.12 对讲机严禁作它用，不私自调整频段，特殊使用应经领导同意。

3.13 强光灯/手电等规范使用，不应挪作他用。规范充电，防止过充。

3.14 巡逻用自行车、电瓶车、机动车使用、维护符合交通规定，严禁挪用。

3.15 交接班发现物品丢失、损坏的，应当及时报班长现场核实、签字，按规定处理（如赔偿或修理。）现场检查 查交接班记录日常随检 1次/月各岗点物品制服

3.16 下班后不得着制服，非工作需要不得将制服穿出工作场所。

3.17 不得改变制服款式，不得随便转借外人。离职时，制服一律收回。

3.18 乙方负责制服回收的监督、催办工作，防止流失、污损。查库存回收服装日常随检 1次/月各岗点制服
　　四值 勤 及 宿 舍 环 境岗点/值班室内部环境

4.1 岗点卫生整洁,窗明几净。无蜘蛛网、无杂物、地面无垃圾。

4.2 物品摆放规范、整洁、美观，无关物品不摆在值勤桌上。

4.3 收纳个人物品，屉柜门保持关闭。

4.4 不乱拉电线，不私接大功率电器。

4.5 环境防护措施适当，如：遮阳措施、通风降温措施、除蚊虫措施、降噪措施等。现场临检1次/班（天）各岗点
　　岗点/值班室周边环境

4.6 保持干净卫生，岗点3米范围内无明显灰尘、烟头、泥土等杂物，打扫电动门阻挡物。

4.7 值勤伞安放牢固，及时收回，反光锥摆放有序无歪倒现象。

4.8 劝离小商小贩，无车辆乱停乱放。现场临检1次/班（天） （每周覆盖不少于1次）各岗点
　　宿舍环境

4.9 物品摆放：按规定整理内务，所有个人物品及规范整齐摆放；床品规范叠置。

4.10 宿舍卫生：干净、整洁、通风，无明显垃圾。墙面（含顶）、地面不应乱钉、乱挂、乱画。

4.11 宿舍活动：.严禁在宿舍赌博、打麻将等。休息时间保持宿舍安静，勿影响他人休息。

4.12 宿舍安全：严禁在宿舍内私拉电线、乱接开关、灯泡和使用电炉等。无农药、燃油、易燃易爆等危险品，确保职业健康安全。现场临检1次/班（天） （每周覆盖不少于1次）集体宿舍
其它顾客满意度是否满足规定的满意度合格要求单位统一组织不少于1次/年本项目
其它项企业标准其它要求、业主其它要求