X花园小区物业日常服务管理工作

　　某花园小区物业日常服务管理工作

　　1、服务期间：日常管理工作主要是包括客户服务、安全服务、维修服务、环境服务、有偿服务等在内的小区日常服务管理工作。由**花城交付使用后起计，分为装修搬迁和正常管理两个时期。

　　2、管理服务范围：

　　（1）房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理。包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等。

　　（2）房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务。包括共用的上下水管道、落水管、照明、天线、加压供水设备、配电系统、（电梯）楼内消防设施设备等。

　　（3）公用绿地、花木、建筑小品的园林绿化养护与管理。

　　（4）物业规划红线内属物业管理范围的公用设施的维修、养护和管理。包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房、停车场等。

　　（5）物业规划红线内的附属配套服务设施的维修、养护和管理。包括商业网点、文化体育娱乐场所、物业配套会所等。

　　（6）专业装修工程质量监理与装修管理。

　　（7）公共环境清洁服务，包括公共场地、共用部位垃圾的收集、清运等。

　　（8）交通标示、车辆行驶及停泊秩序与安全的专业管理。

　　（9）对物业实行封闭式安全管理，全天24小时三班轮值，确保物业安全。

　　（10）结合地域特色和本物业的特点组织开展丰富多彩的社区文化、娱乐活动以协调社区内人际关系、沟通感情。

　　（11）配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作（但不含人身、财产保险保管责任）。

　　（12）管理与物业相关的工程图纸与竣工验收资料。

　　（13）接受用（租）户就房屋自用部位、自用设施及设备的专业维修、养护提出的委托并合理收费。

　　3、装修搬迁期：指业主办妥入伙手续后，为其房屋进行二次装修，直至搬迁入住的工作时期。

　　（1）物业管控工作难点：

　　a、面对大量不同装修单位和素质较低的装修工人，如何利用有效的管理手段和一定的管理力度去控制他们，保护公共设施设备，不侵害业主公共利益，同时又监督装修质量，避免遗留安全隐患等。

　　b、业主入住有先有后，怎样兼顾先入住业主的正常生活和后入住业主的顺利装修，如何将两者有效的隔离开来，从而避免被投诉，也是一个棘手的问题。

　　（2）要有效解决问题，主要控制以下几个环节：

　　a、办理装修手续：办理装修手续是装修第一关，对施工图纸必须严格审核。

　　①核实业主装修设计图纸，涉及墙体变更的必须提供房屋安全鉴定管理处的许可证明，装修设计图纸不能过关的，坚决不予以办理手续；

　　②装修公司的资质复印件、营业执照复印件、项目负责人身份证复印件、照片、联系电话；

　　③收取装修保证金、建筑垃圾清运费；

　　④签定装修管理协议，装修须知，空调安装位置示意图，防火责任书。

　　⑤工程部建议水电管线走向，水电孔洞开启位置；

　　b、装修过程的监管：

　　① 严控临时出入证的办理；

　　② 无证装修人员，证件过期人员禁止进入小区；

　　③ 打孔、砸墙等破坏性工具未经批准禁止带入小区；

　　④ 划分明确的责任区域，推行区域管理小组、保安日查制度，主管、经理不定期检查的方式，加强对火灾隐患、墙面改动、线管排设、涉及外表面的装修的巡查力度，做好工作记录，检查到位，责任到人；

　　c、装修完毕的工作：

　　①建立严格的装修现场验收制度，有违规装修项目的不予以验收；

　　②装修公司退场管理；

　　③装修施工各种资料归档。

　　d、其他事项：

　　① 发现有违规装修的一律开具整改通知书，限期整改，必要时可以向政府有关职权单位举报；

　　② 平时加强装修安全方面的宣传；

　　③ 与业主沟通时注意方式方法；

　　4、正常管理期：小区大部分业主的二次装修工作已基本完成，小区环境的维护、机电设备的保养等日常物管工作均已规律开展的工作时期。

　　（1）对设备外观出现的缺陷进行整改，对维修保养工作的程序等级进行划分，对运行中的设备进行节能改造以利于提高设备管理质量。

　　（2）通过日常工作中的实际运作进一步完善管理机构组建、人员

培训及管理等行政方面事务。

　　（3）建立健全严格的封闭化安全管理制度，包括小区出入登记制度、保安巡查制度、紧急情况处理制度等。

　　（4）建立健全保洁、绿化操作考评管理制度。

　　（5）建立健全财务管理制度、财务人员岗位责任制。

　　（6）建立健全楼宇机电设备及对讲、监控的维修保养管理制度。

　　（7）按照质量管理体系标准建立物业管理规范及相应文件并将其切实贯彻到日常管理工作之中。

　　（8）定期对管理细节进行考评，并就各岗位所涉及的内容、范围进行全面检查，指出问题，分析原因并提出整改意见，跟踪纠正落实情况：

　　（9）各项管理规章制度、岗位、部门职责的制定，跟踪执行情况；

　　（10）按质量管理体系标准对小区设备、设施系运行状态，维修、保养情况进行检查、诊断，发现不符合，及时提出整改、纠正，处理措施需以报告形式交给管理商，协助建立控制程序及方法，确保系统长期正常运行；

　　（11）根据管理处服务中心运作的实际情况，对涉及各部门管理的文件进行修正补充，对出现的问题提出建议和解决方案；

　　（12）对小区会所设备设施的完善与否提出整改建议：现场考察已装修配置完毕的会所，根据会所的装修格局和功能设置，若发现器材配置不够完善，达不到营业要求，及时向益本公司提出建议，以便达到预期效果。

　　（13）在物业评优时，制定物业管理创优计划与实施方案，针对物业管理各岗位制定工作计划：

　　（14）各岗位设施设备的维修保养的工作计划；

　　（15）物业管理规章制度执行情况的工作计划；

　　（16）物业管理档案资料、创优资料的工作计划；

　　（17）在保洁工作中对有效提高小区整体保洁效果提供工作计划；

　　（18）提供绿化方面的工作计划。

　　（19）进行物业管理服务意识及行为规范培训，保障管理水平

　　（20）在小区内计划、开展有效的、丰富多彩的社区文化活动。

　　（21）时机成熟后，依法成立小区业主委员会。

　　（22）定期开展小区业主服务需求调查及业主满意度调查，建立业主信息收集、处理、反馈体系及业主投诉受理和处理体系。

　　（23）根据小区实际情况，将物业管理与服务实施方案在实施过程中不断修正和完善。

　　（24）根据小区管理实际情况及时修订客户服务流程，设立物业管理服务平台，并结合业主的种类需求提供优质服务。

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篇2：丽景嘉苑项目物业管理整体设想策划

　　丽景嘉苑项目物业管理的整体设想及策划

　　一、总体管理服务目标

　　1.业主角度：做业主满意管家，让业主的物业得到保值、增值，让业主切实感受到居住安全、舒适、温馨与便利；

　　2.开发商角度：成为开发商的好帮手、好参谋，在前期介入阶段降低开发商的建设成本，促进楼盘的销售；

　　3.自身角度：创建物业管理品牌，两年内创建市级物业管理优秀小区称谓。

　　二、管理服务理念

　　以人为本，规范管理，追求创新，至诚服务

　　1.以人为本--在物业公司与业主间，以人性化的管理方针铺架沟通的桥梁，增进相互间的了解与信任，在日常管理中体现人性化服务特色，例如推广便民服务项目，增添生日问候服务，提供房屋中介服务等；在业主之间，以社区文化入手，在居住区内建立一种"和睦亲善"的文化氛围，以取代社区中正在蔓延的"人情沙漠"。我们将以开展健康丰富的社区文化活动为纽带，从"爱国主义、环境保护、社区科普、全民健身、社区公益、尊老爱幼、物管宣教、健康家居"等八大主题来组织、策划社区活动，为业主创建一座"精神家园"；

　　2.规范管理--在物业公司日常管理与服务过程中，合理控制管理成本，持续开展员工培训，以流程工具、规章制度为依据，体现管理的专业化、规范化；

　　3.追求创新--随着生活水平的提高，业主的服务需求会不断增加，对服务质量、项目的要求也会越来越高。对此我们将秉承"没有最好，只有更好"创造理念，把业主的满意不满意作为检验工作的标准，不断完善管理制度，提升管理品质，以适应业主的需求；

　　4.至诚服务--以诚信为物业公司经营理念，在业主与物业公司间搭建诚信的沟通平台，每年定期对物业服务费收支情况进行公示，让业主明明白白消费，并适时开展业主关系维系活动，促进双方关系的良好发展。

　　三、服务承诺

　　1.总体指标

　　1）物业服务满意度指数85%以上；

　　2）管理服务范围内不发生重大安全责任事故，

　　管理服务范围内不发生重大火灾责任事故，

　　管理服务范围内不发生重大设备管理责任事故；

　　2.分类指标

　　1）管理处设专线24小时受理报修；

　　2）各类服务人员上岗培训率达到100%；

　　3）档案归档率达到100%，完整率达到100%；

　　4）工程维修及时率达到100%，零修合格率达到100%；

　　5）房屋建筑完好率达到98%以上；

　　6）设施、设备完好、整洁、无污损，完好率、合格率均达到98％以上；

　　7）实行维修服务回访制度，回访率达到100%；

　　8）有效投诉办结率99％以上；

　　9）清洁管理无盲点，垃圾日产日清，清运及时率100％；

　　10）绿化存活率达到98%以上；

　　11）道路、停车场完好率达到98%以上，无车辆乱停乱放现象；

　　12）小区门岗实行24小时保安立岗服务。

篇3：丽景嘉苑项目物业管理工作计划和物资装备

　　丽景嘉苑项目物业管理工作计划和物资装备

　　一、拟采取的工作计划

　　为了使物业保值、增值，服务处在认真做好物业的接管验收工作的基础上，拟定进一步的工作计划，加强装修管理，增强业主和物业公司之间的沟通，以确保物业品质不断得到提升，同时为开发商提供一个后续的优质的售后服务工作，使开发商与物业公司的品牌共同提高，达到"双赢"的目的。

　　1. 业主入住前

　　在小区工程建设收尾阶段从物业管理的角度提出改进或布置措施，配合准备接管验收所需要准备的资料及其他相关工作。

　　对于验收中发现不合格情况由我公司提出整改单，在一定期限内由开发施工单位整改修复，再由我公司验收合格后接受。

　　协助发展商制定《临时管理规约》、《业主手册》等文件，同时准备好业主入户所需要的《前期物业服务协议》、《房屋交付验收表》、《物品领用登记表》、《业主信息登记表》、《装修管理责任书》、《装修防火责任书》、《装修申请表》等其它管理规定。

　　在业主办理入住前，做好小区的开荒保洁工作，进入日常工作状态；保安人员要熟悉小区情况；设备维修人员做好检查工作，保证公共设备设施的完好，以一个整洁、舒适的环境迎接业主入户。

　　2. 业主入住与装修期间

　　业主办理入住时由我公司设备维修人员陪同进行房屋内部验收、抄表，对于业主发现的问题予以记录。

　　向业主交付相关入住资料，并介绍有关物业入住后的管理规定。

　　在业主装修期间，在建设部《住宅室内装饰装修管理办法》、《沈阳市家庭居室装修管理规定》和《业主临时管理规约》等规定的指导下，进行现场巡查。保安门岗严格检查施工人员的《临时出入证》，并由保安巡逻岗与工程维修人员共同组成装修巡检小组，每日不低于一次的对装修现场进行巡查，以避免装修人员违章施工，督促其保持环境卫生、爱护共用设施设备。对发现的违章装修现象立即要求装修人员进行整改，或报行政执法部门处理。装修结束后由业主提出装修验收申请，服务处人员在2个工作日内到现场查看是否符合装修标准。

　　3. 业主入伙后

　　进入正常管理阶段后，物业服务处将按物业合同约定标准开展以下主要工作（但不限于）：

　　房屋管理：建筑物以及其附属物的保养、维修；

　　设备设施管理：对物业范围内的共用设备设施日常的运行、保养、维修；

　　清洁管理：加强清洁员工的管理，维护物业范围内的清洁卫生；

　　绿化管理：物业范围内的绿化建设和养护；

　　消防管理：建立消防队伍，对物业范围内消防器材、消防设施等管理；

　　安全管理：加强保安队伍的建设管理，确保物业内安全、舒适；

　　车辆管理：维护行人、车辆的交通秩序，以及车辆停放秩序；

　　财务管理：对物业管理资金运作和管理；

　　协调因房屋质量引起的业主与发展商之间的纠纷。

　　二、物资装备情况

　　1. 物业管理用房

　　依据建设部《物业管理条例》的规定，以及结合"丽景嘉苑"住宅小区的特点，除各类设施设备机房外，物业管理用房还包括：

　　管理服务用房：服务处接待、办公室；

　　保安、保洁、工程维修人员的更衣室，及存放工具设备、维修材料、清洁物料的仓库；

　　2. 管理设施的配置要求

　　服务处开办物品表

　　名称数量/型号

　　一、办公用品开办物品

　　二、维修工器具开办物品

　　三、保洁工具开办物品

　　四、保安器具开办物品

篇4：物业项目管理服务目标

　　物业项目管理服务目标

　　（一）公司总目标

　　1、年度业主综合满意度调查满意率≥95%

　　2、年度房屋及设施设备完好率递减≤3%

　　3、年度无重大责任事故发生。

　　4、年度物业管理服务费收费率≥99%

　　（二）目标分解

　　1、财务部

　　（1）管理处各项财务管理工作及时100%

　　（2）费用收缴率99%

　　2、办公室

　　管理处各项行政管理工作实现PDCA循环率100%

　　人力资源科：

　　（1）员工培训覆盖率/合格率100%

　　（2）业主/租赁户培训覆盖率/培训合格率≥80%

　　（3）员工配置优化率比上年提高≥25%

　　（4）员工骨干/部门负责人无序年流动率≤2%

　　行政公关：

　　（5）内外文件起草合格率≥90%

　　（6）内外部文件资料收集完整率及保存完好率≥95%

　　（7）公司本部清洁卫生日检查合格率100%

　　（8）公司公共/法律关系事务处理及时率/满意率≥90%

　　（9）完成公司领导交办事务的成功率/及时率100%

　　（10）合同评审率100%

　　（11）公司各类刊物,小区/大厦内板报出刊完成年计划率≥98%,校对差错率≤1%。

　　后勤保障：

　　（12）合格供方评定率/在合格供方采购率≥95%,

　　（13）入库物品检验合格率100%

　　（14）库房管理帐、卡、物相符率/库管物品完好率100%

　　（15）库管物品年差错率≤0.1%

　　（16）员工对职工食堂饭菜质量/服务态度满意率≥85%

　　3、水木光华管理处

　　业主接待组：

　　（1）管理处各项工作实现PDCA循环率100%

　　（2）业主/租赁户有效投诉处理率100%

　　（3）限时服务承诺实现率≥95%

　　（4）内外关系沟通成功率≥80%

　　（5）内外关系信息传递准确率/及时率100%

　　（6）收费困难原因收集分析及时率100%,准确率≥98%,正确传递100%

　　（7）物管费收取率≥90%

　　（8）收费金额差错率≤1‰

　　（9）小区物业管理费半年收支公告率100%

　　（10）小区物业较为重大事项发生/处理公告率100%

　　（11）业主/租赁户动态档案建档率100%

　　（12）围绕物业所进行的多种中介服务（受委托放盘/租赁/商品房登记/代办公证/代理保险等）特约服务用户满意率≥85%

　　（13）社区服务管理策划成功率100%

　　（14）小区/大厦经营性项目盈利率≥80%

　　（15）业主/租赁户对社区服务工作满意率≥80%。

　　（16）物业管理年盈利率比上年增加≥10%

　　绿化保洁组：

　　（1）环境管理按规定实施日检/周检/月检/季检覆盖率100%

　　（2）环境卫生日检查合格率≥95%

　　（3）绿化检查合格率≥85%

　　（4）小区绿化年成活率≥95%

　　保卫队：

　　（1）保卫各项管理工作实现PDCA循环率100%

　　（2）保卫管理按规定实施月检/季检覆盖率100%

　　（3）一般治安案件年发生率占总入住人口数的≤1%

　　（4）年度重大火灾/刑事和交通事故发生率=0

　　（5）机动车辆管理纠纷发生率≤1%

　　（6）限时巡逻覆盖(房屋建筑/设施设备/周边环境/治安/消防/车辆停放)率100%,有效率≥95%,隐患信息传递准确率/及时率100%

　　（7）对外租赁仓储管理年治安/消防事故率≤0.2%

　　工程维修组：

　　（1）各项工程管理工作实现PDCA循环率100%

　　（2）设备设施维护验收合格率100%，修缮/整治合格率96%

　　（3）设施设备管理按规定实施月检/季检覆盖率100%

　　（4）设施设备保持完好率≥95%

　　（5）机电设备检修及时率100%

　　（6）设施设备检修一次合格率≥95%

　　（7）业主/租赁户的装修方案审批100%,过程监视及合格验收率100%

　　（8）保障设备设施安全运行率100%

　　（9）重大设施设备日常维护覆盖率/保养率100%

　　（10）设施设备标识标牌正确率100%，完好率98%

　　（11）与售楼部的交房工作配合，验房收楼工作配合及时率100%

篇5：小区物业管理公司投标邀请

　　小区物业管理公司投标邀请

　　按照国务院《物业管理条例》和《**市物业管理招标投标暂行办法》的规定，现决定对（项目名称）的物业管理服务进行（公开/邀请）招标。兹邀请合格投标人以密封标书的方式前来投标。

　　一、招标项目的简要说明

　　本项目位于**市**区（市）县**口**路　　号，（或见小区周边地理位置图）。

　　本项目规划设计的物业类型为：　　　　　　　　　。

　　本项目总用地面积　平方米。用地构成为：建筑用地　　　平方米（其中公建用地　平方米），道路用地　　平方米，绿化用地　　平方米。

　　本项目总建筑面积　　平方米。其中地下总建筑面积　　平方米，地上总建筑面积　　平方米（住宅建筑面积　　平方米，商业用房建筑面积　平方米，办公用房建筑面积　平方米，其他物业建筑面积　平方米）。

　　本项目共计建筑物　幢（其中住宅　　幢　套，非住宅　平方米）；建筑结构为　　　。

　　本项目的建筑密度为　 %；综合容积率　；绿化率为　 %。

　　本项目规划建设机动车停车位　　个，其中地上停车位　　个，地下停车位　　　个；按照规划设计建造了非机动车停车场所　　　平方米。

　　二、项目开工和竣工交付使用时间

　　本项目于　　年　 月开工建设，共分　期开发建设。第一期工程计划于　　年　月竣工并交付使用；整个建设项目于　　年　 月全部建成竣工交付使用。

　　三、物业管理用房的配置情况

　　1、物业管理企业办公等用房：建筑面积为　　平方米；坐落位置：　　。

　　2、业主委员会活动用房：建筑面积为　平方米；坐落位置：　　　。

　　四、房屋专项维修资金建立情况

　　开发建设单位按　　　　标准缴存，计　　　元；购房人按　　　 标准缴存，计　　　元；专项维修资金的补充来源有　　　　，建立的住房专项维修资金现存于　　　　　。

　　五、招标书的发售

　　投标单位应于　　　年　　月　　 日　　 时　　 分前至**市**区**口**路　　　 号室（领取/购买）招标书。（出售的招标书每套标书收取成本费　　　元整）。

　　六、保证金的缴纳

　　1、投标人在（领取/购买）招标书的同时缴纳投标保证金元整。未中标者在招标人与中标人签订物业服务合同后5日内退还保证金，不计利息。投标前所发生的一切费用由投标人自行承担。

　　2、未按规定提交投标保证金的投标，将被视为投标无效。

　　七、投标地点：**路　　　 号室。

　　八、投标截止时间　　　年　　月　　日　　时　　分，逾期收到的或不符合规定的投标文件不接受。

　　九、招投标说明会：年　　 月　　 日　　 时　　 分约请投标人共同踏勘招标物业现场并举行说明会。

　　十、投标人可在收到招标文件以后自行组织查看现场。

　　十一、开标时间、地点

　　1、开标时间：　　　年　　月　　日　　时　　分

　　2、开标地点：*市*区*口*路　　　号室。

　　十二、对本次招标提出询问的，请于　年　月　日前与（姓名）联系，(技术方面的询问请以信函或传真的形式)。

　　地　址：

　　邮　编：

　　电　话：

　　传　真：

　　联系人：

　　(招标人)

　　年月日