汇源豪庭物业介入工作内容

　　汇源豪庭物业介入工作内容

　　目前汇源豪庭一期将要封顶，我们物业介入的工作重点在：

　　1、了解楼盘情况，制订物业工作计划、前期介入服务方案；

　　2、物业管理规划：制定汇源豪庭物业管理方案、人力资源计划、物

　　资计划；

　　3、工程上熟悉设计图纸，跟踪水电安装，参与竣工验收等；

　　4、提供前期安全管理服务；

　　5、配合营销：销售中心（会所）接管服务，样板房接管服务，物业服务内容与销售人员沟通，提供物业宣传资料及展版；

　　6、主持物业接管验收和入伙工作准备。

　　一、工程的参与

　　1、由新项目部强、弱电工程师、土建工程师、管理处工程技术人员组成工程组，参与工程设计、跟进，参加地产项目部的业务交流，每周一次的现场巡视，每月一次物业状况进展汇报。

　　2、工程施工阶段物业公司派出的工程前期介入人员进驻现场，熟悉小区规划建筑设计、管网设计、功能设计状况等；

　　3、施工过程中，进驻人员对现场施工状况进行记录，特别对施工变动部分认真记录，以备日后维修工作，并结合物业管理实际，在工程施工中对部分不适应或不利于日后物业管理的设计或个别部位向发展商及时提供参考的修改意见；

　　4、新项目管理部与管理处每周一次现场巡视，召开分析会议，掌握工程基本情况；

　　5、进驻工程的工程人员，须每周参加地产召开的工程例会掌握情况，以便对未来物业管理策划方案进行不断的修正、完善；

　　6、进驻工程现场的管理处技术人员，重点跟踪电梯、供、配电、给排水、供气等设备的安装和管网布置，设备功能要进行全面了解；

　　7、项目管理部强、弱电工程师，跟踪智能化系统的安装、调试，并向安装单位技术人员学习基本技术，全面了解功能，以便日后的维修；

　　8、管理处园林绿化跟进人员，要经常到现场进行全面了解，对照住宅区的绿化情况，提供合理化建议；

　　二、提供前期安全管理服务

　　1、汇源豪庭管理处根据项目要求，招聘精干安保队伍进驻现场，维护施工现场的安全秩序；

　　2、保安人员严格控制非许可人员进入施工现场；

　　3、保安人员对施工现场、施工物品起到秩序维护作用；

　　4、保安人员对会所、样板房物品的秩序维护，

　　5、保安人员对许可参观人员的引导和车辆停放指挥

　　6、保安人员对施工车辆的管理

　　7、保安人员对小区施工人员的安全管理

　　8、保安人员对非施工时间的人员、车辆管理

　　三、配合地产营销

　　1、销售中心（会所）保洁、保安服务

　　2、样板房保洁保安服务

　　3、配合地产开展业主联谊活动做好销售策划、组织落实工作，同时借助活动的推广，加强楼盘的宣传，发掘潜在客户群

　　4、做好物业管理和业主沟通工作，增进业主对物业管理的理解和配合

　　5、做好与售楼人员的业务交流解决好售楼与物业管理的衔接工作

　　6、充当发展商与业主沟通的桥梁，积极主动地把业主在楼盘销售中对小区规划、设计的合理要求及时反馈发展商，充分做好协调沟通工作。

　　四、接管验收和入伙工作准备

　　1、进驻人员根据现场进度情况，每周向新项目管理部、管理处上报工程进度信息；

　　2、进驻人员根据物业管理的实际情况及业主需求向地产项目部提出合理化建议，诸如垃圾房、绿化用水、垃圾桶摆放、设备设施标识等，配合发展商解决；

　　3、在各项工程待交接时，进驻人员做好表格设计，对工程的各部分工作进行全面检查，向地产提交检查报告，待地产

整改后，做好接管的各项准备工作；

　　4、入伙前的两个月，管理处招聘各岗位人员并进行封闭式培训，根据要求，考核通过，确立上岗资格；

　　5、入伙前一个半月，管理处组织人员进行入伙培训，按管理处入伙办理程序、接管验收程序等逐项进行准备工作；

　　6、入伙前一个月与地产协商入伙具体事宜，严格按地产要求办理各种准备手续，并向地产递交入伙办理方案；

　　7、入伙前半个月天，管理处清洁人员进入现场，对小区进行全面清理；

　　8、入伙前十天，管理处入伙资料、宣传资料准备就绪；

　　9、与地产协商设立管理处办公场地，配置管理办公用品。

　　五、前期介入的方法和流程：

　　地产公司项目部向物业管理处项目部书面提出物业介入服务需求，物业管理处项目部按需求编制服务方案和《服务合同》，其中包括服务内容、岗位设置人员编制、进场服务时间以及费用等，并交给地产公司项目部审核、确认，物业管理处依据合同落实项目管理处提供服务，地产公司项目部监督。

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篇2：左邻右里小区前期介入物业管理

　　左邻右里小区前期介入物业管理

　　物业管理是以经济为手段，从事对物业的使用、保养、维修、经营工作和提供服务，是使物业发挥最佳效应的一种管理形式，它同物业的形成过程即投资决策、规划设计、工程建设及房屋营销等阶段均有着密不可分的联系。因此，在管理中将建立追求全过程最佳效益的现代化管理模式，在物业的开发阶段就充分考虑建成以后的使用和管理的需求，考虑到社会经济发展后居住水平提高的需要，从项目规划设计阶段就开始关注物业的全过程效益，其首要环节即是前期的介入。

　　一、前期介入的主要内容

　　（一）对物业的整体规划提出合理建议，对所管物业进行全面了解

　　根据人性化、人体工程学、大量的人文习惯以及微观使用效率等,针对物业设计注意和提高其在工程、功能、环境、管理四个方面的质量,使物业使用更为合理、有效、经济,以便充分发挥物业价值。如在规划设计一项上,针对配套设施的合理设置、水电供应容量、安全保卫系统、垃圾处理的方式、消防设备的处理、建筑材料的使用状况等多方面提供专业的参考意见,提请设计单位注意,从而将一些隐患避免在初始阶段。我们将对诸如土建结构、管线定向、设施建设、设备安装等物业的情况进行了解，达到了如指掌，对今后不便于养护和维修之处提出改进意见，并做好日后养护维修的重点记录，更好地为业主服务。

　　（二）察看工程建设现场

　　1.审视工程土建构造、管线走向、出入线路、保安系统、内外装饰、设施建设、设备安装的合理性。重点察看消防安全设备、自动化设备、安全监控设备、通讯设备、给排水设备、空调设备及电力设备、交通运输及电梯设备、服务设备等。

　　2.对施工现场提出符合物业管理需要的建议方案，磋商解决办法。

　　3.在施工现场做好日后养护、维修的要点记录，图纸更改要点记录。

　　4.参与工程验收，进行器材检查、外观检查、性能检查、功能测试、铭牌检查，并按整改计划督促整改。

　　（三）建立与业主或使用人的联络关系

　　1.听取业主或使用人对物业管理的要求、希望。

　　2.了解业主或使用人对物业使用的有关安排、打算。

　　3.参与售房部门同业主或使用人签约。

　　（四）为后期管理做好准备

　　物业管理是一项综合管理工程，通过物业管理把分散的社会分工集合为一体，并理顺关系，建立通畅的服务渠道，以充分发挥物业管理的综合作用。此外，在对物业实体实施管理之前，还应设计物业管理模式，制定相应的规章制度，并协同开发商草拟有关文件制度，筹备成立业主管理委员会，印制各种证件，以及进行机构设置、人员聘用、培训等工作。物业管理前期介入就可以在此阶段把上述工作安排就绪，以使物业一旦正式交付验收，便能有序地对物业实体进行管理。

　　二、人员安排

　　按进度陆续入现场，参与前期的物业规划，具体内容如下：参与有关设备的安装、调试、监理工作，掌握小区设备设施的合理布局等基本情况，提出建议；参与房屋的竣工验收和房屋设施的预验工作；配合房产公司做好综合验收相关工作；投入入住前的各项工作。

　　1、小区综合验收通过后，交付前7天，部分治安人员、维修人员经上岗培训合格后，先期到位，负责对将接收的物业的守卫工作和情况熟悉。

　　2、小区综合验收前，按照小区条例规定，做好物业的接管验收工作，包括用房、资金、资料、房屋设备设施等内容。

　　3、业主入住前7天，管理处挂牌办公，交付前5天所有员工经培训合格后上岗，共同迎接业主入住。

　　三、前期管理及监督

　　管理处成立后，管理处主任编写入住工作方案，配备管理处工作人员，制定开办采购计划；

　　治安方面：熟悉小区地形地物及各种安防设施，明确人员排班及各岗位工作职责；

　　车辆管理：设计安装小区道路标志，建立完善车辆管理制度；

　　垃圾清运：确定临时装修垃圾堆放处。

　　四、配合工作

　　与供电、供水、电信等公司和有线电视、邮局等单位搞好联系工作，保证业主入住后水、电、通信等正常使用。

篇3：别墅项目物业管理早期介入工作

　　别墅项目物业管理早期介入工作

　　前期物业管理早期介入工作计划：派项目经理和相关工程技术人员，根据现场具体情况制定和实施员工招聘工作，实施员工岗前专业培训工作。其他主要任务：

　　参与工程的规划、设计、施工、验收过程。

　　协助售房、向购房者提供该项目的物业管理咨询，按照国务院、江苏省《物业管理条例》协助开发商与购房者签订《前期物业管理服务协议》和《业主临时公约》。

　　确定现场办公地点，为开发商和潜在业主联系提供方便；采购所需的各种物资装备、办公用品共计及相关员工的制服；编制各项工作程序和工作进度时间表，以确保核监督各项工作和物业交接的顺利完成。完善小区各项管理规定、规范。

　　处理小区物业的交接程序，保障开发商、业主的合法权利。

　　根据实地情况，列出改善工程项目工作联系单，提供给开发商。督促开发商根据存在的问题及时加以改善和完善，改善业主在日后使用中的便利条件，同时为物业管理公司在今后的管理服务过程中提供一个良好的空间和条件。

　　协助开发商做好《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》"两书"的制作、发放工作。

　　做好各项房屋面积测绘资料的手机、统计、明细、测算和存档工作，竣工图纸资料和相关设施、设备的资料。

　　前期介入具体工作：

　　1.介入开发商规划、设计、施工、销售全过程，为开发商提供建设性的建议。

　　2.从物业建成后的管理角度出发，对设计的规划、图纸可操作性和住户的方便使用以及物业的发展趋势提出专业性的建议。

　　3.从设施的配置能否满足住房普遍需要出发，对物业的设施提供专业性的建议。

　　4.从物业的长效管理和物业的百年使用大计出发，建筑施工如干线、设备安装等进行监督检查，向开发商或业主提供设备保养维护方面的建议，积极参加开发商重大修改回忆。

　　5.从利于今后物业管理，主动观察和分析管理难点，有针对性的提出施工方面的建议，编制工程完善和遗漏工程项目联系单等。

　　6.积极协助和争取为开发商办理或承包设计施工有关通信、宽带网、燃气、照明、绿化园艺工程、小区市政、小区智能化设施（保安监控、家庭防盗、电子对讲机、电子巡更、可视对讲机）等工程。

　　7.根据开发商、施工单位的要求和协议，为开发商和施工队伍提供前期介入物业管理相关服务。

　　8.参与部分验收、竣工验收和综合验收，认真负责做好物业接管验收工作。

　　9.争取开发商的理解和邀请，认真参与施工单位的分部验收和竣工验收，熟悉和掌握一手资料。

　　10.参与由政府部门组织的综合验收，掌握物业全面状况。

　　11.找开发商书面通知的安排日程，按规范及时组织物业验收接管，对验收过程中发现的问题必须及时约请开发商协商解决。

　　12.提请和协助开发商手机提供国家法律规定的所有接管图纸资料。

　　13.做好住户入住和全面运转实施物业管理的准备工作；做好员工招聘和培训工作，确保员工应知应会，确保员工具备基本上岗素质。

　　14.制定物业管理制度和各项规定，制定入住手册（用户手册），建立住户基本档案（入伙通知书、证件、购（租）房合同、住户登记表、户册、维修台帐、住户来信来访都记录、业主临时公约、前期物业管理协议、住宅装饰装修管理服务协议书、装修申请表及物件、装修台账）。

　　15.与开发商协助确定房屋设施设备验收、接管的具体日程安排，按建设部《物业验收接管规定》，有计划的进行接管前的验收，对验收过程中发现的工程遗留问题或

需要完善的项目，按程序修改后方可接受。

　　16.接收和妥善分类保管住房钥匙。

篇4：物业前期介入管理内容

　　物业前期介入的管理内容

　　一物业前期介入，是指物业公司在楼盘开发的初期即受聘介入，为小区规划设计的细化、施工缺陷的防范及运行成本的控制，提供建设性的意见。

　　有物业前期介入的楼盘，总是最容易赢得购房者的信任。而待建成交付之后，购房者对物业前期介入的成果满意吗？这里发表一组购房者的意见，也许对物业公司、对发展商都会有所启迪。

　　细节更体现品质

　　物业前期介入的最大好处，是物业公司侧重于从业主的利益、需求出发参与意见，从而可把一般楼盘开发中容易出现的缺憾降到最低。如今能应聘前期介入的物业公司，都是些品牌企业，经验丰富，也拥有很多的荣誉。由他们为业主们把关，使我们买房更加放心。

　　然而交房入住后，我们仍会发现一些遗憾。在住宅开发日益讲究环境、房型、配套、服务"均好性？的今天，这些遗憾的细节，正好成为衡量楼盘品质高下的座标。

　　乱装表具我们买的是一梯两户的房型，得房率很高，从电梯出来后，楼道、走廊的面积相当紧凑。但就在这几近局促的空间里，我们竟看不到一面完整的粉墙。因为两边的墙上，东一块、西一块补丁般地布满了有线电视、水表、电表、电子安保、电话等箱子。尽管这是由不同的单位来安装，但将它们统一地安装在一个合适的位置，正是物业公司应提醒发展商去协调的。

　　污染的垃圾业主将袋装的垃圾扔在门口或电梯口，由物业人员定时收集清除，这是很多小区的做法。但业主们很少会凑准了时间扔垃圾，垃圾袋也难免会破漏或散发难闻气味，这就构成了对公共走道的二次污染。于是物业公司要求我们在非规定时间将垃圾送到楼下花园的果皮箱旁边。但业主们应者寥寥：一来不方便，二来同样构成对花园的污染。这个在小区中普遍存在着的问题，物业公司在前期介入时怎么就忽略了呢？比如可建议发展商将果皮箱改成可投掷袋装垃圾的垃圾箱，最好是在每栋楼前设计一个"内置？式的、与建筑浑然一体的垃圾箱，类似某些别墅门前的那种。

　　在有的高层住宅，每层设一个垃圾箱；如果不配置工作电梯，物业人员如何将垃圾运往楼下？是从消防楼梯一层层地往下挪，还是与业主共乘客梯？垃圾筒脏了又如何清洗？这都是前期介入中的物业公司应提醒发展商解决的问题。

　　避免违章从设计开始

　　买楼时，物业公司经理告诉我们：工程监理有时会对不规范的操作网开一面；而物业公司绝不会通融，会要求施工单位严格按照设计图纸施工，因为日后出现的任何建筑质量问题，业主首先找的是物业公司。这话很有说服力，我们小区的建筑质量也很不错。

　　今天是想结合装修中的一些问题，对前期介入的物业公司提出更高的要求。

　　代业主审视设计我们小区所有的主卫都是"明？的，所以就不再设排风管。于是，家家户户安装排风扇或浴霸时，都会在窗户上方、那段唯一的外墙上凿个洞，以通排风管。这时，物业公司却告知说：窗上面是梁，梁上开洞会破坏承重，是违章；接着又说，这是设计的问题，既然洞已开了，就算了。但我们业主心里依然发毛：每层楼在相同位置破梁开洞，这对整栋楼的安全会构成什么影响？

　　这种业主在装修中经常会发生的要求和困惑，物业公司应该是熟悉和了解的，因此在前期介入阶段，除了督促施工单位按图施工，物业公司还应敏锐地指出图纸设计中就考虑不周的地方，比如排风问题、承重问题、抽油烟机串味儿问题；当工作阳台的功用越来越为人认同，那么阳台上是否有合适的热水器位置？是否有洗衣机排水地漏和拖把池落水？……

　　治一治"空调病"空调一装，新楼变旧。在窗户安装铁栅栏、晾衣杆伸出阳台外等问题得到控制后，空调安装已成为破坏新建商品房立面景观的头号"杀手"。原因主要有两点：1、空调孔的位置不合适，业主为了把室内机安装妥当，只能重新打洞，原来的空调孔就成为外墙上的"疤痕"。2、连接外机的空调管从墙上歪歪斜斜挂下来，大煞风景。

　　这是个迟早会解决的问题，只是希望有物业公司前期介入的楼盘能领先一步。其实这不是难题，只需为室内布局确定一个恰当的空调孔位；将空调管"藏"入墙内，或为它装上盖管，就行了。

　　省大钱别省小钱

　　如今物业公司在竞聘的时候，往往会压低物业管理费以"取悦"发展商。其实这是种恶性的低层次竞争。在一些品质较高的楼盘，购房者是乐意为高水准的物业管理服务，支付相当的、合理的物业管理费的；相反，没有一定水准的收费，也难以保证有一定水准的服务。

　　但另一些大笔的费用，却是物业公司可通过前期介入为业主节省的：

　　电梯维修费一般0.55元／m2的设备运行费，只包含了电梯日常运行的开支，维修费用则另外据实结算。专业厂家对电梯的售后服务有"全包"和"清包"之分，这需要发展商在购买电梯时作出决定。"全包"的费用较高，但日后的维修费用全部由厂家承担；"清包"的费用较低，发展商往往会选择这一种，但维修时一切费用由客户（也即业主）承担，往往更换一个小零件就得几百元。所以，从维护业主的利益出发，物业公司应该尽量"鼓动"发展商选择"全包"；因为这时的发展商希望借助物业公司的品牌促进销售，所以物业公司的建议是较容易被接受的。

　　会所运行成本会所产权一般归发展商所有，其运营费用是独立于物业管理费。很显然，那些纯粹向小区内业主开放的会所，除非收费昂贵，否则是不可能不亏的。所以在前期介入阶段，物业公司必须为保证日后会所的良性运行提出可行方案，否则亏本经营，将使会所功能下降，甚至形同虚设，最终导致业主的物业水准大跌。

　　可能

的话，物业公司应要求发展商将会所设在小区的边缘，在保证业主正常享用的前提下对外开放，采用内外有别的收费方式"以外养内"，贴补会所运行成本，使业主得实惠。如果会所只能对内开放，则物业公司须要求发展商提供一定的其它经营场所，用经营收入补充会所运行成本的不足，以保证良好的设施维护与服务水准

篇5：物业管理在工程实施阶段介入工作要点

　　物业管理在工程实施阶段介入工作要点

　　物业的整体质量，是由施工安装的质量和材料设备本身的质量共同组成的。所以，物业管理公司有权并必须在工程设计和施工阶段介入管控，其工作要点如下：

　　（1）建设项目所采用的大型设备、重要设备、关键设备及其仪表的供应商，应首选有能力将生产、供货、安装、调试、售后维保等各环节进行一体化整合的实体公司。在价格相近的几家供应商中，尽可能选择历史悠久、售后技术服务良好、价格适中的那家。

　　（2）建设项目采用的大批量各类建筑材料、装饰材料、水电器材和配件，尽量选用市面上有的普通规格的标准件和通用件，尽量采用国家和当地品牌厂家所生产的牌子、型号与规格。

　　（3）涉及物业管理成本的结构、防水层、门窗、玻璃，以及管线材料，一定要考虑耐久性、耐腐蚀性、抗挤压能力；园区绿化种植土的理化性能、杂物含量、松散度和厚度要符合相关质量要求。物业公司应知晓或参与开发商工程管理部门或监理公司的工作，共同把好施工过程控制和验收控制的质量监督检查关。

　　（4）所有参于土建工程、装饰工程、设备设施安装工程、绿化工程和相关的市政工程的总包施工单位、专业分包施工单位、材料设备供货商或与之有关联的中介单位，都应与开发商就大宗材料、设备及其配件的保质（修）期限、保质（修）内容、保质（修）责任、费用(维修保证金)、违约处理等达成书面协议，并提供有效的合法经营及资质证明、产品的产地证明、合格证明、设备订购合同、材料供货价目表、采购供应地址及单位联系电话。

　　（5）重要的大型设备及系统（包括电梯、中央空调、配电设备、水泵、闭路监控系统、火灾报警及消防联动系统、电话交换系统等）的供应单位，应提供清晰明了的安装施工图和操作使用说明书、维修保养说明书，并有义务对物管公司相关技术人员提供正规的培训。

　　（6）建设项目所选用的设备和仪表，均应得到有关部门的校验许可证明（如电表、水表须经过供电供水部门校验合格才允许使用，闭路电视监控系统须经过公安部门的安全技防测试合格后才允许使用，电梯须经过技术质量监督部门验收合格才允许使用，还有火灾报警及消防联动系统、交通管理系统等等）。确保设备仪表校验合格的责任，必须落实到设备仪表安装供货合同条款中。

　　（7）为方便物业管理，对大型设备须设立独立的能源计量装置（便于情况分析和成本控制）；高层及大型写字楼的室内照明插座电源应与中央空调系统用电线路分开计量；尽量做到分表到层、分表到户，表的位置最好能统一集中；电话分线分层分户应作好识别标记，合理分配。

　　（8）物业公司的专业技术人员要主动深入现场，掌握第一手资料，做好质量跟进工作，尤其要深入了解和适时掌握供电系统、给水排水系统、通风与空调系统、火灾报警与消防联动系统、通信网络系统、安全防范系统等重要功能系统的设备参数和性能、管线走向、重要闸阀和检查口的位置，以及相应的设计更改记录。

　　（9）主体结构和建筑装饰装修工程在按施工质量验收规范进行工序验收（特别是隐蔽工程验收）时，物业公司技术人员有权参与或抽查。

　　（10）建设项目的竣工验收，物业公司技术人员应该参加，以便了解和掌握工程的整体质量状况。开发商与物业公司均应高度重视项目的移交，交接工作开始前必须有双方商定的工作计划和工作方案，除对工程实物验收交接外，必须以实物为线索验收交接以下技术档案资料：工程阶段性质量验收评定资料、设计更改记录、各专业竣工图资料、设备设施清单、备品配件清单、设备操作使用说明书、设备维修说明书，以及与物业维保相关的合同资料。