船厂职工住宅小区物业管理机构设置和规章制度

　　船厂职工住宅小区物业管理机构设置和规章制度

　　（一）管理机制

　　1、时效工作制：我方对住户的服务工作一律实行时效工作制即本公司承诺有对外的服务工作，均在对住户公开承诺的时间内完成或有处理结果。

　　2、公开服务制：所有服务工作均面向住户、厂方管理，禁止员工向住户索取任何酬劳。

　　3、首问责任制：任何员工在接到住户咨询、投诉、求助时，均负责将住户的问题跟踪至解决完毕，方可获得公司认可。

　　4、财务公开制：我方将定期向厂方公开财务收支账目，接受厂方的公开咨询。除日常管理开支外，凡需额外费用开支（如工程修缮等）均应事先以书面形式征得厂方同意及明确费用拨付后，方予以实施。

　　5、全天候服务：我方实行全天24小时服务。物业服务管理中心设热线服务电话，欢迎住户随时拨打。

　　6、不均衡管理：我方各项服务工作均会依照工作的轻重缓急和住户的生活规律进行统筹安排，通过优化后的工作编排使工作更加人性化，更加符合专业化物业管理公司的要求。

　　7、回访工作制：我方将依照自己人的标准作业规程对开展的服务工作定期走访住户虚心接受住户的建议，批评。重大决策、措施均会在事先通报给住户。

　　8、安全预案制：我方将优先解决住户的安全管理产的问题，对治安重点、难点建立预案制度，可能出现地突发总是均有及时、有效的处理程序，确保安全工作的万无一失。

　　9、保本微利：我方承诺将按照保本微利的原则管理住户的物业，无论何时都只按一定比例公开提取微薄的佣金，所有的管理节余将用于住户的服务之中。

　　（二）管理规章制度

　　我方坚持"以人为本、服务第一"的宗旨，通过深入的接触和踏实的工作，并将之充分体现在与客户的交流、沟通中，并为之制定出一系列制度。来保证动作的有效性。

　　公众制度目录

　　1、住户公约（文明公约）

　　2、职工手册（宿舍区）

　　3、住户登记制度

　　4、住户信件、邮件、报纸及杂志分发规定

　　5、住户搬入、搬出物品管理办法

　　6、户外广告、招牌、宣伟设施及其他悬挂物品的管理办法

　　7、宿舍区用电管理规定

　　8、车辆管理规定

　　9、停车场管理规定

　　10、其他

　　内部岗位责任制

　　1、物业服务管理中心主任岗位职责

　　2、物业服务管理中心副主任职责

　　3、公共事务部主管职责

　　4、维修部主管职责

　　5、环境管理部主管职责

　　6、办公室文员岗位职责

　　7、档案资料员岗位职责

　　8、工程技术岗位职责

　　9、清洁工职责

　　10、绿化工职责

　　11、保安队长岗位职责

　　12、保安员岗位职责

　　13、义务消防员职责

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篇2：高档小区物业管理意见征询表

　　高档小区物业管理意见征询表

　　为了提升居住品质，向广大业主提供更为专业、便捷、周到的物业管理服务项目，我们特制定了本问卷，请您把真实想法和意见告诉我们。

　　您的需要，您的期望就是我们努力的方向。

　　占用您宝贵的时间。填写表格时，除文字部分外，请在选项前打"√"。

　　姓名年龄

　　联系电话从事职业

　　一、如果您选择新居，家庭成员会有几位？

　　1）1位2）2位3）3位4）4位5）5位6）5位以上

　　二、您家中是否有老人（60岁以上）或孩子（16岁以下）？

　　1）有老人（位）2）有孩子（位）3）无孩子4）无老人

　　三、您现在使用的交通工具？

　　1）自备车2）出租车3）公共汽车4）单位班车5）地铁6）.其它

　　四、您未来两年内是否有购车计划？

　　1）有2）无

　　五、您觉得下列安保措施中哪些最重要（请选三项）？

　　1）红外线周界报警2）电视监控3）可视对讲4）IC卡门禁

　　5）家庭紧急报警6）保安门岗7）保安巡逻8）其它

　　六、您最需要的是哪些代办服务（请选三项）？

　　1）代订报刊2）代订车、船、机票3）代订宾馆、饭店

　　4）代订鲜花5）代投递邮件6）代绿化种植养护

　　7）代办商务活动、会务接待8）代收、代送洗涤衣物

　　9）代办家政服务10）其它

　　七、您家中是否饲养宠物？

　　1）是2）否

　　八、您认为不影响正常居住的装修时间是？

　　1）8：00-20：002）8：00-18：003）8：00-12：00；14：00--20：00

　　九、您认为报修后维修人员多少时间内到达现场较为满意？

　　1）15分钟以内2）20分钟以内3）30分钟以内

　　十、据您所知，类似本地段和档次的小区物业管理费一般是多少（不包括电梯水泵运行费及公共水电费）？

　　1）0.40~0.60元2）0.60~0.80元

　　3)0.80~1.00元4)1.00元以上

　　十一、物业管理每年将组织四季社区活动，您认为？

　　1）有必要，会积极参与2）无所谓，可能会参加3）没必要，不参加

　　十二、如果您选择四季花城，您认为生活中最不方便的是什么（请填三项）？

　　1）2）3）

　　十三、您是否需要在小区内租赁车位？

　　1）需要个2）不需要

　　十四、您现在居住区是否由物业公司管理？如果是，您认为满意的服务有哪些？不满意的服务有些？（请填三项）

　　1）是2）否

　　3）满意的服务

　　4）不满意的服务

　　十五、您知道本物业管理公司吗？

　　1)知道2)不太知道3)不知道

　　十六、您是通过何种途径知道本物业管理公司的？

　　1)亲身感受2)听朋友介绍3)媒体4)销售人员介绍5)其它

　　十七、您希望物业管理为本项目营造怎样的氛围？

　　1)自然2)高档3)舒适4)便利5)人性6)浪漫7)其它

　　十八、您希望物业管理能为您做些什么？

　　十分感谢您的建议，您所填的个人资料将完全保密。

　　**房地产发展有限公司

篇3：住宅小区日常物业管理运作构想

　　住宅小区日常物业管理运作构想

　　日常物业管理阶段是物业公司实施公共设备设施管理与业主服务功能的重要阶段，针对zz小区的特点，我们的物业管理工作将由前期介入阶段、日常管理运作阶段二个部分组成。

　　前期介入阶段，我们深入了解规划设计思路和业主的层次需求，从物业管理的角度对设施设备日后维护保养及业主使用便利等方面提出一系列合理化建议，并依据市场调研的结果，提前准备物业管理方案，为接管打下坚实的基础。

　　一、前期介入阶段的管理

　　（一）介入、合理规划

　　1、针对小区实际情况，提前准备管理方案

　　在前期介入工作中，我们一方面参与小区规划建设，另一方面，紧密结合zz小区的实际情况，提前准备管理方案，提交详实科学的物业管理可行性调研报告。对zz小区的物业管理进行准确定位，并将有针对性地拟订智能化管理方案、装修监管方案、治安管理方案、住宅停车管理方案、围合式环境方案等。

　　2、提前对业主进行物业管理宣传

　　为了更好地实施将来对zz小区的管理，我们把对业主的宣传作为前期介入的一项重要工作。通过宣传讲授有关知识，并组织部分zz小区业主参观学习，以求取得良好的社会效果，为日后管理工作的开展打下基础。

　　（二）做好验收接管工作

　　在管理公司对zz小区充分了解的基础上，通过接管验收这一工作程序，进一步熟悉物业整体的各项性能与特点，预测管理中可能出现的问题，准备相应紧急事件的处理方案，真正做到有备无患，防范于未然。

　　zz小区的验收与接管程序如下：

　　二、日常管理运作阶段的管理

　　对小区的常规物业管理运作阶段，管理公司将严格执行各种规章制度，注重每一个服务项目人员的培训、考评、加强日检、周检、月检工作。

　　（一）管理处内部运作管理

　　1、管理处内部检查工作

　　为规范管理处物业管理服务的监督和检查工作，确保提供的服务质量能满足规定的要求。

　　（1）管理处楼管员负责辖区各项工作的日检。

　　（2）管理处各部门主管负责分管工作的周检。

　　（3）总公司实施不定期巡检。

　　2、用户报修处理工作规程

　　尽快处理用户的报修，规范维修工作，确保为用户提供满意的服务。

　　（1）管理处负责记录报修，并传达至工程部。

　　（2）工程人员负责报修内容的现场确认及维修。

　　（3）工程部主管负责维修监督，对"维修服务项目表"以外的报修内容进行评审。

　　3、用户投诉处理工作

　　确保用户的投诉能及时、准确、合理地得到解决。

　　（1）管理处负责对用户投诉的记录和协调处理工作。

　　（2）被投诉部门按照客户部投诉处理的安排具体解决有关问题。

　　（3）管理处负责对投诉处理的效果进行检查。

　　4、服务收费管理

　　规范管理处服务收费（包括管理费、水电费）程序，确保用户对服务的满意。

　　（1）管理处为用户提供有偿维修服务收费及每月管理费、水电费的收取。

　　（2）管理处财务人员负责办理各项费用的收取工作。

　　（3）楼管员负责派发各项收费通知单，并协助财务做好各项费用的催缴工作。

　　（4）工程维修人员负责对有偿维修服务进行计费。

　　（5）管理处项目经理助理对有偿维修服务收费进行审核。

　　5、社区文化活动管理

　　管理处组织开展的各类社区文化活动，寓教育于社区文化活动之中，创建高品位的人文环境。

　　（1）客户部负责编制社区文化活动计划，并具体组织实施。

　　（2）管理处项目经理助理负责审核、批准社区文化活动计划。

　　（3）管理处其他部门员工有责任配合社区文化活动的顺利开展。

　　6、突发事件或异常情况处理

　　确保管理处辖区内发生的盗窃、匪警、火警、争吵、斗殴等各类突发事件或异常时，能迅速、果断进行处理，保护业主的人身及其生命财产安全。

　　（1）管理处应进行突发事件及异常情况处理等的培训，并负责抢救现场指挥及督导。

　　（2）当值人员应严守岗位。

　　（3）护卫员负责安全防范，工程人员负责水电供应及抢修。

　　（4）其他员工应听从上级领导的调遣，积极参与救护或抢险。

　　7、应急分队工作规程

　　（1）由管理处全体员工组成小区应急分队，以应付各类突发事件。

　　（2）管理处项目经理在紧急情况下负责应急事件的全面处理。

　　（二）给排水设备及水景管理

　　1、给排水设备及水景运行管理

　　确保给排水设备保持良好技术状态，保证生活、消防用水、水景用水的需求。

　　（1）机电值班工负责给排水设备的操作、监控、记录及异常报告。

　　（2）给排水维修工负责给排水设备维修保养。

　　（3）工程部主管负责给排水设备设施综合管理及上述工作的检查监督。

　　（4）管理处项目经理助理负责上述工作的检查监督。

　　（5）物业主任负责向有关用户通知停水情况。

　　2、操作

　　使给排水设备性能稳定，保证正常运行。值班机电工负责给排水设备（设施）的操作巡查、记录及异常情况的报告。

　　3、给排水设备（设施）的维修保养

　　及时处理给排水设备（设施）故障，确保设备性能。给排水维修工负责维修保养工作指导、检查监督及外委修理的联络工作。

　　（三）消防管理

　　1、中控室设备运行管理

　　确保中控室设备（消防系统、护卫闭路电视系统、红外线防盗报警对讲电话系统、公共天线系统）处于良好状态，保证用户的生命和财产安全。

　　（1）中控室护卫员负责中控室设备的清洁、操作、监控、记录。

　　（2）中控室维修工负责中控室设备维修保养。

　　（3）工程部主管负责中控室设备的综合管理及对上述工作的检查监督。

　　（4）管理处物业主任负责上述工作检查监督。

　　2、中控室设备操作

　　确保消防设备、护卫闭路电视系统操作之安全性，正确性。

　　中控室护卫员负责中控室机电设备操作。

　　3、中控室设备维修保养

　　确保中控室设备（消防系统、护卫闭路电视系统、红外线防盗报警对讲电话系统、公共天线系统）性能良好，保证安全运行。

　　（1）中控室维修工负责中控室设备维修保养。

　　（2）工程部主管对维修保养工作进行指导，检查监督及外委修理的联系工作。

　　4、防火管理

　　建立行之有效的消防管理安全体系，保证住宅区内用户的生命和财产安全。

　　（1）中控室维修工负责消防培训、制订演习方案、检查、整改工作。

　　（2）工程部主管对上述工作进行检查监督。

　　（3）管理处物业主任对辖区消防工作全面负责。

　　5、火警、火灾应急处理

　　定期演练对迅速扑灭火灾，保证业主生命财产安全。

　　（1）中控室人员负责消防监控、报警工作。

　　（2）工程人员负责消防设备运行。

　　（3）义务消防队员负责火场灭火。

　　（4）楼管员负责现场维修警戒。

　　（四）机电设施养护和修缮管理

　　对zz小区公共设施机电运行和保养工作，按公司物业管理质量标准规范运作，具体主要工作内容如下：

　　1、运行组：

　　保障小区供电、供水，消防等正常运作并做好记录;巡视设备房和设备运行情况，做好巡查记录;搞好设备房的物品管理，加强安全防范工作。

　　2、维修组：

　　负责机电设施，设备的各项维修、保养工作，并做好记录;定期清洁所管理的设备和设备房;负责对设备设施进行全面巡视、检查，发现问题及时处理。

　　（五）治安管理

　　１、护卫队管理

　　通过制定护卫员内务、作风、纪律的管理规定，确保护卫员自身素质的提高，自觉维护护卫工作的正常运行。

　　（1）护卫员负责本岗位的治安保卫工作及辖区内正常秩序维护。

　　（2）护卫班长负责本班工作安排、检查监督、异常情况的处理。

　　（3）护卫经理/队长负责管辖区治安工作的管理。

　　２、护卫员仪容仪表要求及用语规范

　　保证护卫员有良好形象、精神风貌、言语行为规范，提高服务水平。

　　（1）护卫员应遵照"仪容仪表要求"执行，并使用规范用语。

　　（2）当班护卫班长负责督促检查队员的仪容、仪表和用语规范。

　　（3）护卫经理/队长负责检查和考评

　　３、护卫员军事培训

　　通过军事化培训，培养一支训练有素、纪律严明、文明执勤的护卫员队伍。

　　（1）护卫队长负责护卫员的军体培训及考核。

　　（2）护卫队长负责监督、指导护卫队全面军体培训工作与考评。

　　（3）护卫队长负责检阅、考评护卫队员整体军体素质。

　　４、门卫值班岗工作

　　通过对辖区进出人员的控制，确保辖区的安全。

　　（1）熟悉本辖区内业主情况。

　　（2）维护辖区内环境卫生。

　　（3）严格执行来访人员登记制度。

　　（4）严格执行物品搬迁及人员出入管理制度。

　　（5）协助邮递员做好邮件收发工作。

　　（6）在大门做好人、车分道的把关工作。

　　9、巡逻岗工作

　　监视和巡查管辖区，防止不安全事件发生。

　　（1）熟悉各执勤岗的职责和任务，协助各个岗位处理疑难问题。

　　（2）巡查楼层等公共部位设施设备完好情况，做好记录。

　　（3）维持辖区内的治安秩序和交通秩序。

　　（4）当值班长负责抽检本班巡逻人员的工作，并做好记录，及时将当班情况反馈给相应部门。

　　（5）队长负责、督导工作，对工作提出改进方法及注意事项。

　　10、中控室岗位工作

　　监控系统，特别是消防、车场、人行道、车道、电梯监视系统、安防系统的运行状况，确保出现异常情况时能及时处理。

　　（1）负责消防监控及录像。

　　（2）负责本责任区内设施设备的保养。

　　（3）负责相关消防表格的记录。

　　（4）听从中控室工程师工作安排。

　　（5）保障消防电话的畅通。

　　（6）负责责任区域内的清洁卫生工作。

　　（六）清洁管理

　　对小区清扫保洁实行垃圾日产日清，时时保洁服务。

　　1、住宅区室内部分清扫服务安排：

　　①早晨6：00－10：00清扫拖抹各单元楼层道和楼道口。清洁墙面，清扫天面，清洁水池，清运杂物。

　　②下午13：30－17：30擦抹扶手、电子门、信报箱、消防栓、灭火器、灯具、垃圾筒等公共设施。

　　2、住宅区室外部分清扫服务安排：

　　①早晨6：00－8：00清扫道路、草地、公共场地、停车场各一遍。清运垃圾池、垃圾筒里的垃圾，并用水冲洗。

　　②上午8：30将垃圾拖运到垃圾中转站，并清洗中转台和排水沟及手推垃圾车，并用喷雾器对中转站及周围地面消杀喷药。

　　③对小区的道路、草地、指示牌、污水井、雨水井、沉沙井、排水沟全面清洁，每小时循环一遍。

　　④13：00－17：30清运各单元垃圾筒的垃圾，清洗垃圾中转站，并消杀、喷药，清洗垃圾箱，对小区进行保洁，每小时循环一遍。

　　（七）园林绿化管理

　　对小区绿化养护工作安排：

　　（1）每天上午6：30－9：30浇水。

　　（2）每天上午9：30－12：00除杂草、整形、造型、保洁、剔除枯枝叶，每天下午14：00－16：00杀虫、补缺、保洁，16：00－18：30浇水。

　　对小区绿化养护工作内容：

　　（1）整形造形：6次/年

　　（2）施肥：春秋各一遍

　　（3）浇水：因时因地制宜浇水，浇水时间夏季早晚为宜，冬季中午为宜。

　　（4）除杂草：中耕1遍/季，平时1遍/天，下雨天除外。

　　（5）补缺：视缺苗情况及时补缺。

　　（6）杀虫：1遍/周，发现害虫立即消灭

　　（八）车辆管理

　　对小区业主、车辆及外来车辆管理由小区出入口值班岗负责。小区业主车辆持固定保管卡进出小区，小区外来车辆持临时保管卡进出小区停车场。具体管理方式如下：

　　1、车辆进岗：

　　（1）当发现有车辆需进入住宅区时，驶近道口挡车器（道闸）时，应立即走近车辆，向司机立正行举手礼。

　　（2）当司机开启车窗递上固定保管卡后，确认业主车辆身份，并在卡上迅速记录车辆驶入时间及其他应填项目，交还给业主后人车放行。

　　（3）当司机开启车窗后，声明为外来车辆后，发给司机临时停车保管卡，并在《车辆出入登记表》上准确记录车辆情况后，引导车进入停车场。

　　（4）当遇到公安、警察、政府部门执行公务的车辆进入时，查证后放行，并迅速作好登记。

　　2、车辆出岗：

　　（1）当发现有车辆驶出住宅区道口挡车器时，即上前立正并请司机交还保管卡，并核对车牌号。如果是固定保管卡，迅速填写车辆驶出时间，交还给业主后立即开启挡车器。如果是临时保管卡，核查进场时间，如果没有超过半小时，开启道闸放行，如果超过半小时，则应按标准收取停车费，随手给发票，收费手续完毕后开启道闸放行。

　　（2）在收卡验证收费后，迅速在《车辆出入登记表》上准确填写有关内容。

　　（3）若后面有车紧跟，应立即在车前示意停下后，立即放下道闸，再按上述规定处理下一辆车的放行。

　　（九）房屋管理

　　对zz小区的日常房管事务管理，按照公司物业管理理质量标准规范运行。具体管理方式如下：

　　1、每天工作安排：

　　上午8：00－8：30处理业主申报投诉;8：30－9：30巡视;9：30－11：30跟踪监督;14：00－15：30学习、培训、整理档案;15：30－16：30巡视;16：30－17：30走访、回访。

　　2、房管服务内容：

　　（1）跟踪监督：日常3遍/天，入伙期间8小时/天

　　（2）巡视：日常2遍/天，入伙期间8小时/天

　　（3）走访：

3次/月，1遍/月

　　3、房管日检项目：

　　（1）装修巡视　（2）投诉接待　（3）违章检查　（4）车辆管理

　　（5）治安　（6）清洁　（7）绿化　（8）维修　（9）机电设备

　　（10）社区活动（11）员工宿舍　（12）内容巡视

　　4、房管日检处理方法：

　　（1）记录巡视发现问题，搜集业主的反馈意见。

　　（2）对巡视中发现的问题，分类进行处理。

　　A、填写意见转呈表

　　B、发现维修不合格，填写维修记录，安排维修。

　　C、发现违章行为按"违章处理规定"执行。

　　D、发现严重不合格的，填写纠正措施报告。

　　（十）物业管理工作抽查与考核管理

　　建立公司对管理处物业管理工作抽检与考核规程，验证服务质量是否符合规定的要求。

　　1、经理担任抽检小组组长，负责抽检小组的建立和抽检工作的组织。

　　2、抽检小组成员负责抽检工作的实施。

篇4：住宅小区物业管理目标(5)

　　住宅小区物业管理目标（五）

　　1、基本要求

　　（1）执行质量管理体系；

　　（2）管理人员、专业操作人员按国家规定取得上岗证书；

　　（3）建立健全劳动管理、服务质量、岗位职责、财务管理、公共维修金使用管理，档案管理等制度；

　　（4）员工着装统一、挂牌服务、行业规范、文明礼貌；

　　（5）与服务对象签订规范的物业服务合同，双方责权明确，并严格履行承诺；

　　（6）企业对所承接的物业项目按规定要求进行接管验收，手续齐全，并建立物业和档案，查阅方便；

　　（7）按合同要求和政府规定公开物业服务收费项目、收费标准，定期公布代收水电费、经营性收支帐目、房屋公共维修金账目；

　　（8）公示24小时服务电话，按合同约定的时间进行报修、一般小修10分钟之内到达现场，做到小修不过夜，维修有记录；

　　（9）建立业主求助、投诉记录，处理及时，并有回访记录；

　　（10）每年至少进行2次征求业主意见的活动，业主满意率在95%以上；

　　（11）物业管理费收缴率95%以上，用户有效投诉率1%以内，处理率100%；

　　（12）物业管理人员专业培训合格率100%。

　　2、房屋管理

　　（1）按规定要求对房屋竣工总平面图、单体建筑结构、配套设施、地下管网工程竣工图以及综合验收、消防验收等技术档案资实收集齐全，管理妥善；

　　（2）按规定要求建立住宅装饰装修管理制度，并告知业主和使用人，每天进行巡视，发现违规行业进行劝阻或及时报告业主委员会和有关部门进行处置，有记录可查；

　　（3）每半月对房屋的地基、承重结构、公共楼道、消防通道、公共部位的门窗、屋面、外墙面、小区道路和其他公共设施进行巡视并有记录；

　　（4）按物业服务合同约定建立房屋维修养护制度。需要维修的，属小修的按合同约定及时组织维修，属大修的及时编制维修计划报业主委员会审批然后组织实施，房屋维修养护有记录、有完备的手续，维修金的开支符合规定；

　　（5）小区各栋、单元、楼层、户、公共设施、设备房、地下车库、道路有明显标识；

　　（6）无违章搭建，消防通道无占用堵塞，外墙面、楼道、路面无破损；空调室外机安装有序、冷凝水集中排放；

　　（7）无室外安全铁栅、无阳台包封；

　　（8）房屋零修、急修及时率100%。

　　3、房屋公共设备设施维修养护管理

　　（1）建立公共设备设施档案，包括权属清册，设备台帐、设备卡、运行记录、维修保养记录；

　　（2）配备专职的机电工程人员负责公共设备设施日常的管理与维修保养工作，维修保养记录齐全；对设备24小时有专人值班；

　　（3）设备设施外包维修保养的应有外包协议，检查记录齐全；

　　（4）建立健全设备设施管理、运行、保养制度、作业指导书；

　　（5）每天1次对设备设施进行巡视，并有记录；

　　（6）按法规要求及物业服务合同的约定，对设备设施进行维修保养，属小修的应及时维修，设备设施维修及时率100%、完好率100%、合格率100%，道路完好率及使用率99%；维修服务回访率100%

　　（7）二次供水设施及水质取得合格证；

　　（8）消防设施至少每个月运行保养一次，设备设施完好率100%，随时可投入使用；

　　（9）路灯、楼道灯、应急灯完好率100%；

　　（10）容易危及人身安全的设备设施有明显警标志和防范措施，对可能发生的各种设备故障有应急方案；

　　（11）设备房应保持整洁、通风，无泡、冒、滴漏和鼠害，设备无油污、灰尘、锈斑；设备卡和状态标识齐全、醒目；设备配套专用工具齐全。

　　（12）电梯具有专业资质的人员进行定期维护保养，年检合格，有安全使用标识。电梯一般故障维修停机不超过2个小时；

　　（13）外电停电有预先告知，备用电源5分钟之内投入使用。

　　（14）化粪池、雨水井、污水井完好率100%，排水管、明暗沟完好率及使用率98

%以上。公共文体设施、休息设施完好率95%以上。

　　4、公共秩序维护管理

　　（1）小区主要出入口设有固定安防值班员，24小时值守，有值班记录，对来访人员经业主确认后方可过入，并有登记；

　　（2）小区重点部位每1小时巡视一次，有巡视记录；

　　（3）对车辆进出小区有记录，车辆停放有引导，停放有序；

　　（4）对大件物品出小区须经业主确认；对装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理；

　　（5）不定期在小区开展消防、治安防范以及有关公共秩序方面的宣传；消控中心有专职值班人员，24小时值班；

　　（6）对小区主要部位和周界实行24小时监控，对小区存在的安全隐患及时采取措施予以消除，接受业主24小时专线救助；

　　（7）对小区火灾、治安、公共卫生等突发事件有紧急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。

　　（8）治安案件、火灾发生率1‰以下，消防设施、设备安好率100%，违章发生率1%以下，处理率100%。

　　5、公共保洁服务

　　（1）小区按单元设置生活垃圾投放箱、桶，生活垃圾每天清运2次，垃圾箱、桶清洗干净无臭味、异味，并进行消毒；

　　（2）小区楼内公共楼道、通道每天打扫2次，每天擦洗一次；楼梯扶手、公共窗台、消防栓箱每天擦洗一次；小区公共道路、场地每天打扫2次；公共玻璃窗、雨阳棚、屋面天台、天沟每月清洁一次；楼道灯、路灯每两个月清洁一次；电梯轿箱每天清洁1次，每2天上1次保护液；

　　（3）小区内公共雨水、污水管道至少每季度疏通一次；雨水、污水井每月检查清理一次，并视检查情况及时清掏；化粪池每月检查一次、每年至少清掏一次，发现异常及时清掏；

　　（4）对公共环境每月消杀2次，遇有特殊情况要及时进行消杀或按政府有关部门的布置统一进行消杀；

　　（5）二次供水水箱按规定进行清洗，水质达标。

　　（6）公共卫生间每天清洁4次无臭味、异味。

　　（7）外墙清洗每年一次。

　　（8）清洁、保洁率达到99%。

　　6、绿化养护管理

　　（1）有专业人员实施绿化的养护管理，绿化养护管理实行外包的应有协议书和监督检查记录；

　　（2）针对植物的生长习性对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、浇水、施肥等养护；保持观赏效果；

　　（3）定期进行清理绿地杂草、杂物；

　　（4）根据季节和气候状况，适时对花草、木进行病虫害的防治

　　（5）小区的绿化长势良好，草地无明显杂草、杂物、修剪平整、无斑秃，花卉、绿篱、树木无枯萎现象，绿篱修剪平整、造型美观

　　（6）小区的小品景观维护管理良好。

　　（7）绿化养护管理的日常记录完整。

　　（8）绿化完好率99%以上。

　　说明：

　　1、房屋及配套设施完好率、设备设施及房屋零修/急修及时率、设备设施返修率、大中修工程质量合格率、停车场/道路完好率、机电设备完好率、公共文化设施完好率，根据设施设备清单与维修记录表、完好情况等进行统计测算。

　　2、维修工程回访率是根据维修回访记录与维修数量进行统计。

　　3、绿化完好率、清洁保洁率根据绿化维护养护检查表及室内、外卫生检查表进行统计。

　　4、管理人员专业培训合格率根据专业管理人员和持证情况进行统计。

　　5、客户有效投诉率、有效投诉处理率根据业主投诉、处理结果等情况进行统计。

　　6、物业管理服务满意率根据业主意见征询及满意率调查表进行统计测算。

篇5：住宅小区物业管理内容(3)

　　住宅小区物业管理内容（三）

　　物业管理将政策和法规为理论依据，寓管理与服务之中，建立社区服务体系。为住户提供全方位管理，服务项目呈现多元化、全方位态势，总体归纳为"六项管理、三类服务"，即"房屋及设施设备管理、环境卫生管理、治安消防管理、绿化管理、车辆交通管理和其它公共管理"；常规性公共服务（合同服务）委托性特约服务（非合同零星服务）和经营性多种服务（全方位、多层次的综合服务）。

　　1、房屋及设施设备管理

　　1.1建筑公共部位得到维修、养护和管理

　　范围包括：公共屋面、房屋承重及抗震结构部位、外墙面、楼梯间公共通道、门厅、共用排烟道。

　　房屋建筑的维护管理实行"管养合一"主要落实在以下几个方面：

　　A、工作的主动性

　　管理责任人与服务中心相结合，落实巡查制度及年度房屋建筑维护、养护计划，执行房屋修缮标准、有关工程施工技术规范、健全档案记录、保持房屋正常的使用功能及完好。

　　B、工作的多样性

　　根据房屋的完损情况、季节变化、住户对象等采取日常修缮服务，季节修缮服务、重点修缮服务和特殊修缮服务等形式，并做到制度化、规范化。

　　C、工作的针对性

　　在工作中要因地制宜、因时制宜、因房制宜、因户制宜，根据住户的不同需求和所处的特定条件采取有针对性的服务措施。

　　1.2共用设施、设备的管理

　　范围包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤气干线、楼内消防设施、电梯、水泵房。

　　共用设施设备的管理由维修管理和运行管理两大部分组成，进行统一管理，对于不同的设施、设备进行不同的维修管理，执行相应的工作质量标准，建立设施设备管理帐册和重要设备的技术档案，落实定期检查、维修、保养制度各种运行记录齐备。达到设施设备齐全、功能正常、运行良好。

　　1.3市政共用设施和附属建筑物、构筑物的养护和管理

　　范围包括：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠池、地上车库等。

　　根据共用设施和附属建筑、构筑物的类别不同，指定并落实巡查制度、维修保养制度、大中修工程的验收制度、积累有关技术资料。对于有些专项类别，如：车库、制定专业管理方案并实施。通过有序的工作使其达到功能正常、畅通、达标，基本完好。

　　1.4智能化设施设备

　　范围包括：楼宇对讲系统、用户宽带数据网系统、室内红外线报警系统，周界红外线对射报警系统、门禁及车库管理系统、电子巡更系统等。

　　根据智能系统的构成、分系统设备的组成情况，建立起适合jt智能系统、操作性强的管理制度，从管理前期介入人员培训入手。做好智能系统设备的档案管理、智能系统的运行管理、系统的维护保养管理、设备维护保养工作质量的检查及设备维修管理，并以科技为先导、智能指挥中心统一指挥、全方位服务，充分利用现有资源，提升智能系统功能，通过严格管理保证智能系统运作正常。

　　2、环境卫生管理

　　在jt我们遵循"高标准、严要求"的环境卫生管理和"高质量、高频度"的环境卫生维护、实施环境卫生管理和环境卫生保护的职能。做好两项工作，即卫生管理、环境管理。

　　2.1卫生管理

　　是对房屋公共部位的清洁、卫生、垃圾的收集、清运达到环卫设施齐全，实行标准化清扫保洁，垃圾日清，按计划消毒、灭鼠、灭虫。通过对小区的清洁卫生，区域管理的过程控制，确保向住户提供高档次的服务水准及高质量的生活场所。

　　2.2环境管理

　　jt的环境管理为小区文明洁净、环境质量良好、资源合理利用、生态良性循环基础设施健全、生活舒适便捷，形成环保意识，日常管理与保护有机结合，提高住户的生活质量。

　　3.绿化管理

　　绿化的功能是

美化环境。通过我们的管理达到绿草荫荫、绿树成荫的效果；我们以专业化的管理养护人员，将片区负责与巡查相结合，科学合理的保养、管理小区的绿化。绿化管理的主要内容是花木、草坪的养护。

　　4、治安消防管理

　　治安消防管理工作是jt重点管理工作之一。我们要贯彻"预防为主、防治（消）结合"的方针，对所辖物业区域的治安和消防工作进行全面的管理。

　　5、车辆交通管理

　　对小区内各类车辆（汽车、摩托车、自行车等）进出、行驶、停泊实施管理工作，确保车辆安全、交通畅通、组织有序，停放整齐，创造优美的辖区环境。

　　6、公共管理

　　6.1住户装修管理

　　在jt物业辖区里，对业主及住户的装修实行全面的监管。以确保装修设计合理，隐蔽工程符合设计规定及图纸要求。装修材料及施工过程符合消防管理规定的要求，并安全使用。保障住宅的结构安全及小区的整体美观，使业主有一个舒适、安宁的生活环境。

　　6.2搞好维修基金以及储备金的核收与管理。

　　6.3协助政府进行社会管理，如在物业辖区范围内从事人口统计、计划生育、预防犯罪等方面的工作。

　　7、常规性公共服务

　　即物业处履行物业管理合同，为全体业主及住户提供的经常性服务，是所有业主及辖区内住户都可以享受到的。它贯穿于物业管理之中。如：清洁卫生服务、治安保卫服务、维修居住区环境服务等。我们将以专业、入微、优质的服务提供给业主及住户。

　　8、委托性特约服务

　　是为某些住户群体提供的服务，如：为高层住户14小时开启电梯、24小时高层供水、水泵的维修保养等。我们以专业的养护工作为业主及住户提供舒适便利的生活环境。

　　9、经营性多种服务

　　即向业主及住户提供便利、高效、经济的便民服务。营造jt温馨、和谐的社区环境，努力使居民生活更方便、更迅捷。真正从居民的日常生活细节考虑，以点点滴滴的积累和平凡的小事，体现物业管理的亲情和为业主服务的整体水平。从而使每一位业主及住户体验生活在jt这个温暖大家庭的幸福。我们将以业主及住户为中心，有步骤地开展各种无偿与有偿服务，并不断倾听业主及住户的意见，开辟新的服务项目。