住宅小区物业服务管理方式

　　住宅小区物业服务管理方式

　　第一节管理原则

　　1、超越需求原则：以业主需求为导向，并适度超越业主需求，推陈出新，提供业主心理预期的酒店式尊崇服务。

　　2、品牌管理原则：基于开发商的开发理念，围绕创新的"尊贵生活，星级服务"模式定位，组织提供高标准、高品位、全方位酒店式管理服务，辅以言之有物的形象工程和品牌战略，共同打造开发商的地产品牌。

　　3、阳光服务原则：十大阳光服务

　　服务态度-----热情 服务技能-----娴熟

　　服务效率-----快捷 服务效果-----满意

　　服务程序-----规范 服务制度-----健全

　　服务收费-----透明 服务设备-----完好

　　服务层次-----丰富 服务项目-----齐全

　　4、业主参与原则：引导业主正面参与物业管理，把国家制定的"业主自治与专业化管理相结合"的物业管理原则落到实处。

　　第二节管理措施

　　措施之一：治安管理确立"三防"结合的方式，确保小区内的安全

　　"三防"结合即是人防、物防、技防相结合。"人防"上实施阶梯式快速推进体系，由管理处统一指挥调度，强调多重结合，即流动岗、固定岗相结合、全面防范与重点防范相结合、整装与便装相结合。物防上充分发挥小区安防配套设施的作用，提高防范能力。在"人防为主、技防为辅"前提下，运用御景园智能化安保设施，如监控系统等，结合管理处的统一管理、快速调度，确保治安防范万无一失。

　　措施之二：对消防、工程、保安、清洁、环境美化等方面实施三化管理

　　制度化：完善内部管理机制，要求管理人员必须明确：唯有制度管人，才能使各项工作得到高效运转。执行保安、保洁、绿化、水电等各岗位规章制度和运行图表，并由质检人员严格监督检查落实情况，做到日有检查，月有总结，形成了"检查-整改-提高"的有效监督机制，从而确保公司政令畅通，执行力得到了很好的贯彻。

　　标准化：制定各部门（如保洁、保安、绿化、工程等）工作流程和考核办法，要求一线员工严格按照制定的各项工作标准开展服务活动。另一方面，针对不同物业项目的特点和性质，采用人工作业和机械作业相结合的方式努力提高服务质量和工作效率。

　　专业化：重视管理人才的培养，要求管理人员（尤其是中层以上管理人员）必须不断提高自身综合素质（如心理素质、专业知识和其他学科知识）和实际解决问题的能力。

　　措施之三：超前性、全方位地实行尊贵服务

　　在小区提供超前性、全方位的酒店式物业管理服务，让业主充分享受尊贵、安全的物业管理服务。一方面加强规范员工的服务行为、服务意识，一方面超前挖掘业主的潜在需求，通过组建专业联盟，运用凤凰会作为平台，分别在客户购房期、业主装修期、业主入住期为其提供超前性、全方位的酒店式物业管理服务。从业主（客户）的家居生活、商务（旅行）活动等方面，向业主（客户）提供相关服务，满足业主深层次的物质和精神需要，业主想到的我们一定要做到，住户没想到的我们已想到并且做到。

　　●"零干扰"服务模式

　　在日常物业管理服务中，不论是在绿化养护、日常维保，小区保安防卫等基本服务，还是在全套的物管增值服务方面，都是以不打扰业主的日常生活为准则，让业主充分享受属于自我空间的惬意和坦然。

　　● 提供"全方位的尊贵服务"。

　　通过问卷调查，了解业主所需服务项目，为住宅区业主量身定做地设计其所需服务项目，以客户服务中心为窗口，专业联盟、凤凰会为服务平台，按业主需求适时提供相关服务。例如：室内清洁服务、送洗衣服务、叫车服务、订报服务、代订牛奶、代找佣工保姆服务、室内设施设备维修、室内植物摆放养护服务、物业租赁、生日/节日祝贺、老人慰问、健康检查、超值会所服务等。

　　第三节管理目标

　　序号指标　名称标准测算　依据主要措施

　　1公共场所设施

　　保洁率98%安排、实施保洁的公共场所、设施/公共场所、设施总计×100%1、明确保洁员岗位职责、作业流程、作业频率、责任质量要求细致严格，保洁覆盖率达到100%；

　　2、每日清洁、休息日、休息时间为重点保洁；

　　2清洁保洁率100%以工作计算，记录及监督抽查合格率及纠正质检记录为依据1、保洁员责任区明确，工作质量要求具体、严格，有考核、有奖罚；

　　2、保洁员监督机制健全。

　　3室外绿化完好率94%完好绿化带/总绿化面积×100%1、绿化制度、工作计划

、整改行之有效且有执行力度；

　　2、保安人员负责环境保护，管理人员及时发现绿化问题，静态提示小区人员爱护环境。

　　4火灾发

　　生率0以辖区公安消防部门记录为依据1、培训一批有较好素质和经验的巡查人员，及时发现火灾隐患；

　　2、管理到位，合理使用设施、设备等；

　　3、分层分责任经常性检查消防安全，提示注意防火。

　　5小区治安案件发生率0以辖区公安部门记录为依据1、实行24小时保安巡查制度，分应急、中速、慢速巡查，24小时报警中心落实各岗位责任区域，以保证小区事内人身财产安全。

　　6小区刑事案件发生率0以辖区公安部门记录为依据1、实行24小时保安巡查制度，建立应急预案，24小时报警中心落实各岗位责任区域，以保证小区内人身安全。

　　7公共用房完好率98%（完好房建筑面积＋基本完好房建筑面积）/总建筑面积×100%1、建立经常性检查制度；

　　2、每半年进行一次全面分项检修；

　　8房屋零修急修及时率98%及时维修次数/应计报维修次数×100%1、人力配备充足；

　　2、岗位培训、服务意识培训到位；

　　3、技术人员有过硬的技术水平；

　　4、强化回访制度、考核制度和奖罚制度。

　　9道路完好及使用率95%完好道路总面积/规划道路总面积×100%1、严格公共设施管理养护制度，治安管理员加强巡查和疏导；

　　2、及时整改修补损坏路面。

　　10违章占道处理及时率95%及时有效处理次数/应计处理占道车辆次数×100%1、对违章占道车辆协调处理；

　　2、安排人员疏导交通。

　　11化粪池，雨、污水井完好率95%完好化粪池，雨、污水井数量/化粪池、雨、污水井总数量×100%1、每日记录检查情况，发现问题，立即疏通处理；

　　2、化粪池每半年清理一次；

　　3、雨水井、污水井每一年全面检修一次。

　　12排水管、明暗沟完好率95%完好排水管、明暗沟长度/排水管、明暗沟总长度×100%1、每日记录检查情况，发现问题立即设计施工方案，疏通处理；

　　2、每半年进行一次全面检修。

　　13照明灯及疏散灯完好率95%完好照明灯疏散灯数量/照明灯、疏散灯总数量×100%1、每日记录检查情况及时更换检修；

　　2、每日全面检查检修一次；

　　3、水电工配合保洁员保持照明洁净。

　　14停车场完好率95%完好的设备设施/停车场设施设备总计×100%1、停车场设施设备正常运行，技术人员检修，确保安全有效；

　　2、停车场疏导有序，无阻碍交通。

　　15消防设施设备完好率100%完好的消防设备/消防设备总数×100%指定机电设备及公用设施管理员维护，实行巡查制度，建立文件记录，并由维修主管监督执行，以确保消防设施、设备完好无损、正常。

　　16维修工程质量合格率100%维修合格工程项次/维修工程项次×100%1、建立合理有效的工作质量监督机制和回访制度；

　　2、拥有一批有较高技术水平的维修队伍。

　　17投诉处理率95%处理的有效投诉/有效投诉×100%1、做好各项管理工作，创建优美、完善的小区事管理机制；

　　2、提高员工素质，强化服务意识；

　　3、发生问题，及时处理，为委托方排忧解难；

　　4、做好解释工作与回访制度落实。

　　18业主对物业管理满意率95%对管理满意业主人数/参加评议人数×100%1、科学和规范的管理手段相结合，编制无管理漏洞的管理网络；

　　2、加强重点部门的走访，重点解决问题；

　　3、以优良的敬业精神不断改善工作，赢得委托方的支持。

　　19收费

　　及时率95%实际收取业主户数/总业主户数1、收费任务分解到管理人员身上，纳入考核；

　　2、主动上门收取，将经过催收仍不交管理费的用户姓名公诸于众。

　　第四节管理服务质量标准

　　1、房屋管理

　　1.1 按有关法规政策规定和合同约定对房屋及配套设施进行管理服务。

　　1.2 房屋外观完好、整洁，外墙、公共楼梯间的面砖、玻璃等无污迹、无破损。外墙及公共空间无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象。

　　1.3 对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告、阻止、报告并协助有关部门依法处理。

　　1.4 房屋装修符合规定，有御景园装修管理制度、装修协议、装修申请及审批记录、装修公司及装修人员登记及相关材料，有日常巡查记录及验收手续等。对私改乱拆管线、破坏房屋结构和损害他人利益现象及时劝止、报告。

　　1.5 主出口设建筑、道路平面分布图。小区内各路口、栋及其他公共配套设施场地标识齐全、规范、美观。

　　2、设施设备维修养护

　　2.1 共用设施设备运行正常，维护良好，无事故隐患；有设备台帐、运行记录、检查记录、维修记录、保养记录。

　　2.2 急修报修15分钟内到达现场，预约维修报修按双方约定时间到达现场；回访率100％以上。

　　2.3 水、电、消防、监控等设备运行人员技能熟练；严格执行操作规程；定期进行消防演习，消防器材可

随时启用。

　　2.4 道路、停车场平整通畅，交通标志齐全规范。

　　2.5 公共照明设备完好率98％以上，按规定时间定时开关。

　　2.6 维修养护制度健全并在工作场所明示，工作标准及岗位责任制明确，执行良好。

　　2.7 对设备故障及重大事件有完善的应急方案和现场处理措施、处理记录。

　　2.8 办理房屋及公共设施设备损坏险及公共责任险。

　　2.9 各设备房及公共场所、场地、危及人身安全隐患处有明显标志和防范措施。

　　2.10 停水、停电在接到相关部门通知后，按规定时间提前通知用户。

　　3、公共秩序维护

　　3.1 出入口24小时值班，7：00-23：00立岗值班。

　　3.2 对小区重点部位每小时巡查一次。

　　3.3 中央监控室24小时实施监控。

　　3.4 应对小区公共娱乐设施、水池、设备房等危险隐患部位，设置安全防范警示标志。

　　3.5 进出小区的车辆实施登记管理，并引导车辆出入，有序停放车辆(含非机动车)。

　　3.6 进出小区的装修工、服务人员实施发放临时出入证管理；对可疑人员作盘问、登记管理；对访客指引行走路径。

　　3.7 火灾、水浸、刑事、交通事故等突发事件有应急处理预案(每年预演一次)。

　　4、保洁服务

　　4.1小区公共场所、公共绿地、主次干道的保洁：前期装修阶段在8：00-18：00时间段；入住阶段在6：00-18：00时间段。

　　4.1.1 小区公共场所、公共绿地、主次干道（计划保洁）

　　(1)公共绿地、信报箱 1次／天清理

　　(2)主次干道2次／天清扫

　　(3)雕塑小品2次／周擦拭

　　(4)标识、宣传栏1次／周擦拭

　　(5)水池、沟、1次／周清理

　　(4)公共场所 2次／天清扫

　　4.2 垃圾的处理与收集

　　4.2.1 根据物业实际合理布设垃圾桶，垃圾袋装并进行垃圾分类收集；

　　4.2.2 垃圾每日收集2次，作到日产日清，无垃圾桶、果壳箱满溢现象；

　　4.2.3 垃圾中转站每日进行冲洗，冲洗后无异味；根据实际需要进行消杀；有效控制蝇、蚊等害虫孳生；

　　4.2.4 垃圾桶每日清理，定期清洗，保持洁净。

　　4.3排水、排污管道畅通

　　4.3.1 小区内公共雨、污水管道1次／年全面疏通

　　4.3.2 雨、污水井、沙井1次／月检查(并视检查情况进行及时清掏)

　　4.3.3 化粪池1次／月检查2次／年清掏

　　4.5 无饲养家禽、家畜，饲养宠物遵守《业主公约》之约定。

　　4.5.1 饲养宠物必须符合相关规定；对违反者及时劝止、报告，并配合有关部门进行处理。

　　4.6 建立消杀工作管理制度，根据当地实际情况定期开展消杀工作，有效控制鼠、蟑、蝇、蚊等害虫孳生；定期对各类病虫害进行预防控制，适时投放消杀药物

　　5、绿化养护管理

　　5.1 草坪保持平整，高度不应超过10公分，超过时应及时进行修剪。

　　5.2 草坪内常年清除杂草，有效控制杂草孳生。

　　5.3 花草树木无枯死，发现死树应在一周内清除，并适时补种。

　　5.4 绿篱超过平齐线12公分时应进行修剪；绿篱根部无死枝枯叶及杂物，当天清除修剪废弃物。

　　5.5 造型树木应根据树木品种生长情况，及时修剪整形，观赏效果良好。

　　5.6 根据季节气候状况，适时浇灌、施肥和松土，花草树木长势良好。

　　5.7 适时组织防风暴，预防病虫害。

　　5.8 绿化地应设有宣传牌，提示人们爱护绿化

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篇2：滨海新城小区物业服务运作机制

　　滨海新城小区物业服务运作机制

　　1运用5S(五常法)，规范内部管理

　　在内部管理上，我们将运用5S(五常法)，量化各岗位的工作指标及服务规范，实行定员、定量、定额的方式，以规范严谨的管理方法，使员工的素质不断提高，为真正推行ISO9002：2000质量体系建立坚实的基础，避免ISO9002：2000质量体系只是停留在文件和制度上。

　　2目标管理

　　根据《全国城市物业管理优秀住宅小区达标评分细则》的要求，细化并优化各项服务指标，使小区的物业管理服务水平达到全国优秀物业管理示范小区的标准。

　　3计划管理

　　通过计划管理的方式,进行较为全面的思考, 分析预测可能出现的问题,避免盲目决策；因而选择更为有效的经营管理方案,发现和利用更多的降低成本、减少浪费、 提高效率的机会；同时可以客观地评价下属的工作状况和管理业绩的标准, 有利于全面的管理控制。

　　4督导管理

　　采取有效的督导管理方式，对各职能部门进行监督、指导与管理，保证工作的正常运作，提高工作效率和工作质量。具体方法如下：

　　①经济管理：

　　通过制定具有竞争力的薪酬及福利制度，吸引具有较高素质的员工加入到我们的团队；通过推行绩效管理制度，调动员工的工作积极性各主动性。

　　②法规管理：

　　按照既定的规章制度和工作程序来规范员工的言行，提高工作效率和工作质量。

　　③行政管理：

　　实行各部门每月制订详细的工作计划及工作报告制度，形成定期的管理层及部门会议制度，讲评工作并具体落实，听取汇报，分析存在的问题，提出解决的办法。

　　④激励、培训管理：

　　服务性行业重复作业的特点容易滋生员工的惰性，因此需要采取各种培训措施来激发、培养员工的敬业精神和职业荣誉感，同时也需要为员工创造更多的晋升机会。

　　⑤团队管理及问责制度"：

　　"物业管理"是一个需要多个部门共同协作才能完成好工作的行业，因此必须将责任落实到部门和个人，树立员工的职业道德和责任意识，通过部门之间的沟通协作，形成团队精神，培养员工对企业的认同感，不断提高员工的自身素质和服务水平。

　　⑥公平原则：

　　公司将制定公平、规范的奖罚、晋升机制，摒弃任人唯亲的工作作风，创造一个良好的工作氛围。

　　5全面质量管理

　　根据国家质量评定标准，全面推行质量管理体系，成立全面质量管理小组，按照既定的质量管理操作规程的标准，各级管理人员应认真检查质量情况，发现问题及时纠正，使工作质量不断提高，将ISO9002：2000质量体系落实到具体的管理服务中。

　　6协调管理

　　运用协调的管理办法解决在管理服务过程中经常发生的矛盾和冲突，鼓励员工、客户对管理服务工作提出合理化建议及批评意见或投诉，增强服务的意识和管理的凝聚力，把存在的问题暴露出来并加以处理，从而防止严重后果的发生。

　　7组织管理

　　通过客户服务中心对全体员工进行分工合作管理，使每一个员工都知道： 应该做什么, 不该做什么，如何去做；公司鼓励做什么， 反对做什么。具体应包括： 组织机构设置，员工手册的制定， 岗位责任制的制定，作业规程的制定，容易发生问题的注意事项，对非正式组织的管理等，目的是圆满完成组织承担的任务。

　　8控制管理

　　制定各种工作标准, 用这些标准来指导、评估员工的工作绩效, 以此来检查探讨提高服务标准的空间和标准本身是否脱离实际，决定是否需要修订标准或对员工进行培训、奖惩甚至调换。

　　9建立以服务为核心的管理系统

　　建立以指挥、执行、监督、反馈为主体的管理系统，在组织结构上完成对管理与服务的控制。

　　指 挥 执 行

　　监 督

　　反 馈

　　10实行主管轮值责任制

　　客户服务中心将制定值日、夜班轮值制度，由各部门经理轮值行使管理日常工作的指挥权，及时处理日常事务和突发事件，协调各部门的工作，接受业户投诉，保证管理机制的高效运转。客户服务中心运作系统示意图：

　　（续后）

　　指示指示

　　查询、输入

　　指令

　　反馈　指示

　　工作计划输出　投诉

　　反馈　任务　　任务　反馈

　　A　 B

　　执行　执行

　　督导　命令　命令　督导

篇3：新接管小区物业服务管理措施

　　新接管小区物业服务管理措施

　　在具体操作管理过程中，我们采取如下的十项措施：

　　1．实施高素质人才队伍，加强培训、动态管理；

　　2．全面贯彻"以人为本"服务理念，主动为业户提供动态的、主动的服务；

　　3．对整个小区全面导入CI识别系统，规范管理；

　　4．实施制度化服务、人性化管理，执行激励机制和末尾淘汰机制；

　　5．采取人防与技防相结合，建立健全各种值班制度，坚持定期检查楼宇防盗与安全设施，加强各岗位的警卫及中央监控，坚持24小时值班巡逻，做到万无一失；

　　6．按"预防为主，宣传先行，防消结合"指导思想，做好消防设备、设施的日常维护保养与检测，并建立各项消防安全管理制度，组建一支义务消防队，实行军事化管理，提高员工突发事件的处理能力。

　　7．清洁保洁是小区管理的一个重要环节，我们制定完善的保洁细则及部门岗位责任制，实行划分区域，定期清洗梯位及公共通道，保持小区整洁，垃圾日产日清，做到路无树叶影，过道无烟头杂物。

　　8．美化小区环境，维护小区的绿化地带，定期对小区内的花草树木洗淋、修剪、补种、培土、施肥、除杂草和防治病虫害，给业户创造一个人与自然和谐的环保小区，做到绿树成一线，草地绿成片，黄叶看不见。

　　9．设备、设施的正常运行是小区业户生活的基本保障，我们在加强设备、设施的日常维护、保养，对设备的故障及时维修与处理，定期检查等日常工作外，做到因管理责任造成的责任事故率为0，正常供水、供电率为98%，设备、设施完好率达98%以上。

　　10．为方便小区业户，满足其要求，我们拟在小区内设置服务中心，配置相应的各种有偿服务和无偿服务，使小区内的业户于区内就能解决生活中的各种需求。

篇4：五星乡都一号小区前期物业服务合同

　　五星乡都一号小区前期物业服务合同

　　合同登记编号：_________

　　甲方（建设单位）：重庆五星地产（集团）有限公司

　　组织名称：重庆五星地产（集团）有限公司

　　法定代表人：**

　　地址：重庆九龙坡区西彭镇天醉园

　　联系电话：65**6

　　乙方（物业管理企业）：重庆市**物业管理有限公司

　　企业名称：重庆市**物业管理有限公司

　　法定代表人：**

　　地址：重庆九龙坡区西彭天醉园

　　联系电话：65**9

　　根据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》、《重庆市物业管理条例》等有关法律、法规的规定和本物业区域《业主临时管理规约》的约定，在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对（物业名称）实施前期物业管理服务的事宜，订立本合同。

　　第一章 物业管理区域概况

　　第一条　物业基本情况

　　物业名称：五星乡都一号；物业类型：住宅；座落位置：九龙坡西彭天醉园；占地面积：39584平方米；建筑面积：63493平方米；

　　四至：东至：天醉园广场 南至：赵家院子西至：北彭公路 北至：塘湾院子；

　　其他：___。

　　第二条　具体物业构成明细及所配置的共用设备设施明细详见附件一和附件二。

　　第二章 物业服务事项

　　第三条　乙方提供的公共性物业服务的主要内容为：

　　1、物业共用部位的维修、养护和管理。物业共有部位具体包括：房屋的承重结构（包括：基础、承重墙体、梁柱、楼盖等），非承重结构的分户墙外墙面，屋盖、屋面、大堂、公共门厅、走廊、过道、楼梯间、电梯井、楼内化粪池、垃圾通道、污水管、雨水管、楼道灯、避雷装置。

　　2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。具体包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、垃圾道、共用照明、天线、中央空调、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯、_________。

　　3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、停车场、路灯、_________。

　　4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。

　　5、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所、______。

　　6、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通。

　　7、交通与车辆停放秩序的管理。

　　8、公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务，包括安全监控、巡视、门岗执勤。前款约定的事项不含业主、非业主使用人的人身、财产保险和财产保管责任。双方另行签订人身、财产保险和财产保管专项合同的，按合同约定执行。

　　9、物业档案资料管理。

　　10、物业专项维修资金的使用。

　　11、装修管理。

　　12、接受业主委托，对其物业的专有部分进行维修养护（服务价格由双方另行商定）。

　　13、物业服务费和本合同规定的其他费用的收取。

　　14、法律政策规定应由乙方管理服务的其它服务事项。

　　第四条　在物业管理区域内，本合同特别约定的物业管理事项为：

　　1、_________

　　2、_________

　　第三章　物业服务质量

　　第五条　乙方提供的物业管理服务应达到约定的标准（具体服务标准见附件三）。

　　第四章　物业服务费用

　　第六条　本物业管理区域的物业服务收费

　　物业服务收费选择包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润）根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）：

　　（1）住宅：1.5元／月?平方米（高层），2.5元／月?平方米（别墅）

　　（2）写字楼：___元／月?平方米

　　（3）商业物业：元／月?平方米

　　（4）其他物业：_____元／月?平方米业主向乙方交纳物业服务费后，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。

　　第七条　共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收。

　　第八条　业主应于之日起交纳物业服务费用或物业服务资金。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用或物业服务资金由甲方全额交纳。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或物业服务资金的，从其约定，物业使用人不按照约定交纳的，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的缴费约定，业主应当自约定之日起告知乙方。物业服务费用或者物业服务资金按（年／季／月）交纳，业主或物业使用人应在（每年／每季／每月）前___日内履行交纳义务。

　　第九条　停车收费分别采取以下方式：

　　1、停车场属于全体业主的，使用人应按照露天停车位待定元／个?月；车库车位70元／个?月标准向乙方交纳停车费，该项停车费中70元／个?月的停车管理服务费归乙方所有，其余停车费为全体业主所有，可根据业主公约或业主大会的决定用于业主委员会的办公经费支出或纳入维修资金管理；

　　2、停车场属于甲方所有的，业主享有优先使用权，车位使用人应按照露天停车位待定元／个?月；车库70元／个?月标准向乙方交纳停车费，乙方从停车费中按露天车位待定元／个?月、车库车位70元／个?月标准提取停车管理服务费；

　　3、业主自行购置车位的，应按70元／个?月标准向乙方交纳停车管理服务费。

　　第十条　乙方应与业主或物业使用人签订书面的《停车协议》，明确双方在停车位使用及管理服务方面的权利义务关系。

　　第十一条　乙方经营配套商业设施，可按标准提取管理服务费；乙方经营管理其他共用部位、共用设施设备，按标准提取管理服务费。

　　第十二条　乙方利用属于全体业主所有的停车场及其他共用部位、共有设备设施进行经营（如：设置商业广告招牌），应当征得相关业主的同意，所得收益扣除乙方管理服务成本和佣金后，剩余部分用于补充专项维修资金。

　　第十三条　乙方接受业主委托，提供专项服务的，专项服务的内容和费用按其约定执行。

　　第十四条　其他约定___。

　　第五章　双方的权利义务

　　第十五条　甲方的权利义务

　　甲方享有的权利：

　　1、审定乙方拟定的物业管理方案、年度管理计划、维修养护计划、年度

财务预决算报告、监督检查乙方各项方案计划的实施；

　　2、检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况；

　　3、制订物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护方面的规章制度。

　　4、依据法律、法规规定享有的其他权利。

　　甲方应履行的义务：

　　1、在销售物业之前，制定《业主临时管理规约》，并向物业买受人明示、说明，要求物业买受人书面承诺遵守《业主临时管理公约》。

　　2、甲方与物业买受人签订的物业买卖合同应当包含本合同约定的内容，要求物业买受人认可接受本合同约定的权利和义务；

　　3、乙方承接物业时，甲方应和乙方共同对物业共用部位、共用设施设备进行查验，甲方应保证本物业管理区域具备以下条件：

　　（1）所有建设项目按批准的规划设计和有关专业要求全部建成，并满足使用要求；

　　（2）物业管理区域内道路平整，标识系统完备，雨污水通畅，路灯通亮，园林绿化，围墙大门建设完毕，具备封闭式管理的要求；

　　（3）机动车停车场、自行车库、垃圾桶、垃圾间、公告栏等可投入使用；

　　（4）供水、供电、供气、电梯、通讯、有线电视、消防、邮政等设施能保证供应或正常使用；

　　5、乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料：

　　（1）竣工总平面图，绿化图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工资料；

　　（2）规划设计资料；

　　（3）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

　　（4）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

　　（5）物业管理所必需的其他资料。

　　6、保证交付使用的物业符合国家竣工质量标准，按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任；

　　7、本物业交付使用后有下列情形之一的，甲方应在物业所在地的_九龙坡_区、房地产行政主管部门或街道办事处、乡镇人民政府的指导下，在三个月内组织业主召开首次业主大会，选举产生业主委员会：

　　（1）新建物业建筑面积出售达50％以上的；

　　（2）物业自首次出售之日起已满两年的。

　　8、交付已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业服务费用；

　　9、督促业主或物业使用人按时交纳物业服务费；

　　10、因维修物业或者公共利益，需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得相关业主和乙方的同意，并在约定的期限内恢复原状；

　　11、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动；

　　12、不得擅自处分业主依法享有的物业共用部分和共用设施设备的所有权和使用权。

　　13、法律、法规规定的其他义务。

　　第十六条　乙方的权利义务

　　乙方享有的权利：

　　1、按照国家和本市有关物业管理的技术标准、行业规范以及本服务合同进行管理，提供专业化的服务；

　　2、按照本合同和有关规定向甲方、业主或物业使用人收取物业服务费用和其他费用；

　　3、可以根据业主或物业使用人的委托，提供本合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定；

　　4、可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人；

　　5、自主开展各项经营管理活动，但不得侵害业主、物业使用人的合法权益，不得利用管理事项获取不当利益；

　　6、依照法律、法规规定和本合同约定享有的其他权利。

　　乙方应履行的义务：

　　1、履行合同、提供物业服务；

　　2、及时向全体业主通告本区域内有关物业管理服务的重大事项，及时处理投诉，接受甲方、业主和物业使用人的监督；

　　3、在承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，并做好书面记录和签认工作；

　　4、在物业管理区域内公示物业服务合同约定的收费项目和标准以及向业主提供特约服务的收费项目和标准；

　　5、结合本物业管理区域的实际情况，编制物业管理方案，年度管理计划，维修保养计划，经依法议定后组织实施；

　　6、制止本物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面规章制度的行为，对违反法律法规规定的行为及时向有关行政管理部门报告；

　　7、协助做好本物业管理区域内的安全防范工作，发生安全事故时，在采取应急措施的同时，及时向有关行政管理部门报告，保护好现场、协助做好救助工作；保安人员在维护本物业管理区域的公共秩序时，要履行职责，不得侵害公民的合法权益；

　　9、向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，应与其订立书面协议，告之装修中的禁止行为和注意事项，并负责监督；对业主和物业使用人违反装修管理规定的行为，要及时制止和纠正，对情节严重的，要及时报请相关部门处理；

　　10、非经甲方和相关业主许可并办理有关手续，不得擅自改变物业管理区域内共用部分、共用设施设备的用途；对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能；

　　11、未经甲方同意，不得擅自在物业管理区域内从事物业管理相关服务以外的经营活动；

　　12、不得在处理物业管理事务的活动中侵犯业主的合法权益；

　　13、新建物业交付使用时，除政府规定、物业销售合同和本合同另有约定外，不得向业主乱收费；

　　14、本合同终止时，应当将物业管理用房和物业管理相关资料及时如数地移交给业主委员会，业主委员会尚未成立的，移交给甲方代管。

　　15、法律、法规规定的其他义务。

　　第十七条　根据《业主临时管理规约》的授权，在物业管理服务中授予乙方以下权利：

　　1、制定必要的规章制度，并以有效方式督促业主和物业使用人遵守；

　　2、采取批评、规劝、警告等措施制止业主和物业使用人违反《业主临时管理规约》及公众管理制度的行为；

　　3、在物业管理区域内公布违约业主的姓名及其违约情节；

　　4、对欠费业主停止约定服务直至其履行交费义务。

　　第六章　物业管理用房

　　第十八条　甲方应于首位业主入住前30日内，按照有关规定向乙方提供能够直接投入使用的物业管理用房，建筑面积320.00平方米。

　　第十九条　物业管理用房属全体业主所有，由乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途。本合同终止时，乙方应当将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财产及时如数地移交给业主委员会；业主委员会尚未成立的，移交给甲方代管。

　　第七章　合同期限

　　第二十条　本合同期限为__三__年，自_20**_年_12_月_1_日起至_20**_年

_12_月_1_日止。合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。

　　第二十一条　本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未达成协议的，甲乙双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订前期物业服务合同。

　　第八章　违约责任

　　第二十二条　因房屋建筑质量、设施设备质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理。产生质量事故的直接原因，以法定机构的鉴定为准。

　　第二十三条　甲方违反第十七条甲方应履行的义务中第2项，致使业主不履行本合同约定，乙方可要求甲方督促业主履行本合同的约定，同时由甲方承担相应的责任。

　　第二十四条　乙方违反合同的约定，擅自提高收费标准的，甲方、业主、物业使用人有权要求乙方清退；造成甲方、业主、物业使用人损失的，乙方应给予甲方、业主、物业使用人赔偿。

　　第二十五条　甲方违反本合同约定，致使乙方的管理服务不能达到本合同第三章"物业服务质量"约定的，由甲方赔偿由此造成的损失；甲方的违约行为致使乙方无法完成本合同第二章约定的三项以上"物业管理事项"的，乙方有权解除合同，并由甲方赔偿相应的损失。

　　第二十六条　乙方管理服务违反本合同的约定，未能达到本合同第三章"物业服务质量"约定的，应承担违约责任，并赔偿甲方及业主相应的损失；乙方无法完成本合同第二章约定的三项以上的"物业管理事项"的，甲方有权解除本合同，并由乙方赔偿甲方及业主相应的损失。

　　第二十七条　甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之的标准向乙方支付违约金。

　　第二十八条　甲方拒绝或拖延履行保修义务的，业主、物业使用人可以自行或委托乙方修复，但修复费用及造成的其他损失由甲方承担。

　　第二十九条　双方约定，以下条件下所致的损害，可构成对乙方的免责事由：

　　1、因不可抗力导致的中断服务或物业价值的贬损；

　　2、因物业本身固有的瑕疵造成的损害；

　　3、因维修、养护共用部位、共用设施设备需要而暂时停水、停电或停止共用设施设备的使用；

　　4、因非乙方责任造成的供水、供电、供热、供冷、通讯、有线电视及其他共用设施设备的障碍和损失。

　　第三十条　违反本合同约定需解除本合同的，解除合同的一方应及时通知对方，合同自书面通知送达对方时即行解除，并在二十日内办理交接。

　　第九章　附则

　　第三十一条　本合同的效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人。业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，有关业主应当承担连带责任。

　　第三十二条　甲方在销售物业时，本合同有关物业管理的约定随之转移。

　　第三十三条　乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均可监督本合同的实施。

　　第三十四条　双方约定自本合同生效之日起__日内，根据甲方委托管理事项，办理接管验收手续。

　　第三十五条　双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具同等效力。

　　第三十六条　本合同之附件均为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等的法律效力。

　　第三十七条　本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。

　　第三十八条　本合同在履行中如发生争议，双方可以依法申请调解，向有关行政管理部门申诉；也可选择重庆市仲裁委员会仲裁；

　　第三十九条　本合同正本连同附件页，一式三份，甲乙双方及物业管理行政主管部门（备案）各执一份，具同等法律效力。

　　第四十条　本合同自签字盖章之日起生效。

　　甲方（盖章）：　　　　乙方（盖章）：

　　法定代表人（签字）：法定代表人（签字）：

　　委托代理人（签字）：委托：

篇5：X家园小区物业服务费中事项说明

　　关于z家园小区物业服务费中若干事项的说明

　　一、物业服务费测算中第二项“公共设施维修保养费”的第6条“消防器材检测、维护费”是指zz家园消防设施和器材等日常维护和检验费用，由于家园消防设施目前处于瘫痪状态，而消防器材如灭火器等缺失严重，因此，此费用未包含在本次测算费用中。（为保障突发事件发生时能够临时应急，**物业在接管时在主要位置配备了70具新灭火器。）待消防设施更新验收交付使用、灭火器等器材配备齐全和到期检验时，此部分“消防器材检测、维护费”费用再计入到整个物业服务费测算中。

　　二、物业服务费测算中“工资及福利费附表”的“消防和安防监控”费用是指对消防中控室和安防中控室的24小时人员值守工资和福利，值守人员为四包一值守。本家园消防中控室位于二号楼三单元一层、安防中控室位于九号楼二层，分处两地。按照规定应配备8名值守人员，由于消防设施设备处于瘫痪状态，因此本测算中未包含消防中控室值守人员的费用，仅测算了安防中控的4名值守人员。待消防设施更新验收交付使用后，再启动消防中控室值守，将此部分费用纳入到物业服务费测算中。

　　三、物业服务费测算中第二项“公共设施维修保养费”的第8条“避雷检测”是指家园每年避雷设施的检测费用，由于此避雷设施目前处于瘫痪状态，因此，未将此费用测算纳入其中。待避雷设施更新改造并交付使用后，此部分“避雷检测”费用再计入到整个物业服务费测算中。

　　四、物业服务费测算中第七、八项“企业管理费和企业利润”是企业生产过程的正常支出，考虑到我们是以政府应急服务方式进入小区这一因素，同时为了支持业主委员会工作和小区的建设，更好地在zz开展工作，因此本次测算不涵盖“企业管理费和企业利润”了。

　　五、根据物业服务成本或物业服务支出构成的规定，应将“物业管理企业固定资产折旧，物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用”在本次测算中列项，同样考虑到小区的建设和长远发展，我们未列入测算中。

　　以上五项费用的调整和物业服务费单价为本年度的物业服务收费定价，如上述的设施设备更新改造完成后，**物业将对设施设备立即予以接收和管理，而确定的年度物业服务费的标准不会根据接收设备的增加而提高，合同期内的物业费价格不变。

　　六、家园的生活热水供应和冬季供暖相关事宜。

　　生活热水事宜：20**年6月5日，国豪物业停供了小区的生活热水，在**物业应急服务三个月期间，业主对此反映颇大，要求恢复热水的供应。对于家园生活热水的供应**物业持积极支持的态度，为了家园生活品质的提高，我们非常愿意恢复生活热水的供应。目前热水设施设备等系统还在国豪物业管理范围之内，需会同业委会、广大业主一起移交给**物业，并对热水供应系统的设施设备进行安全检测和设施检验，确保恢复生活热水供应后不会发生大面积的跑水现象。同时需对原有的费用重新核算价格，定出合理的市场价格，并在生活热水基本使用量和生活热水系统基本启动量达到要求下，**物业即可恢复热水供应。

　　家园供暖事宜：本家园正常的供暖季为20**年11月15日到20**年3月15日，观察历年的供暖时间往往都会提前，家园供暖前期的准备工作时间已非常紧迫，家园的供暖设施设备最晚也应在9月中旬进行全面的检查和检修，还应到技术监督局办理有压容器检测手续。**物业非常愿意为小区的供暖工作做出贡献，同时也具备了为家园供暖的能力。目前供暖设施设备系统在国豪物业管理范围之内，我们将配合业委会做好交接工作。

　　北京**物业管理中心

　　20**年9月14日