住宅小区设备设施管理

　　住宅小区设备设施管理

　　一、供配电系统的管理

　　设施设备分类：

　　根据各类设施设备的功能、用途、重要性等因素对其实行分类管理，分A、B、C类：

　　A类：监视系统设备，生活、消防水泵，监控报警系统。

　　B类：水池，灭火器材，排污泵。

　　C类：照明设施、排水设施、道路。

　　二、设备运行管理

　　1、对A类设备，配备专职运行操作员，根据委托方要求，定期或巡回方式对设施进行管理。

　　2、设备运行操作人员经过培训，熟悉所管理的设备性能、特点和设备操作规程，考核合格后上岗操作。

　　3、设备运行操作人员按岗位职责及运行操作规程，对设备进行操作和检查，做到运行记录和值班记录，认真做好交接班。

　　4、管理处根据运行管理有关制度，每月检查监督设备运行操作人员岗位职责履行情况，检查设备运行安全性、合理性、经济性，检查运行记录、维修保养记录、交接班记录，检查后在有关记录上签字，发现问题及时纠正，对发现的设备问题应详细填写报告，管理处主任监督整改情况。

　　三、设施设备的维护保养

　　1、设备维护保养分日常保养、定期维护保养和年检维护保养3个层次。

　　2、日常维护保养主要是巡视检查和清洁方面的工作；定期维护保养主要是性能状态检查和计划性能修理的内容；年检维护保养主要是对设备进行全面检修调整。

　　3、日常维护保养与定期维护保养派由专业技术人员负责设备运行操作，。

　　4、根据各类设备作出操作规程并结合设备具体技术状况，做出月、季、年度维护保养计划并实施。

　　5、设备年检维护保养，由委托年检单位实施。维护保养结束后以书面形式资料留存。

　　四、设施设备维修

　　1、设施设备的维修分为计划维修和故障维修两类。

　　（1）计划维修是指在设施设备没有发生问题前，对其劣化和缺陷部件进行预先维护和修理。

　　（2）故障维修是对设施受损设备故障后其失效、损坏的部分进行针对性维修。

　　2、设施设备维修采取委托维修和派工维修两种形式：

　　（1）委托维修主要用于故障维修。管理处设值班调度，实行24小时值班，配置专线电话，随时接受住户、操作人员的维修申请和故障报告，接报告，迅速通知有关维修人员在规定时间内修复。

　　（2）派工维修主要用于计划维修、零星及小型的设备新装、改装项目处理。管理处根据设备定期保养计划，当前对设备状况的分析调查结果，以及住户的要求填写派工单。派专人完成的特定工作。派工单的处理与跟进流程按委托维修规定进行。

　　五、设备故障及事故

　　1、无论发生何种设备故障和事故，设备维修组人员必须详细记录，不得疏漏和隐瞒。

　　六、设施设备运行记录

　　1、设备运行；

　　2、设备日常巡视保养项目及记录；

　　3、设备定期维护保养项目及记录；

　　4、事故故障报告单；

　　5、设备报废申请单；

　　6、设备大修改造审报表；

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篇2：X国际商城机电设备设施管理措施

　　z国际商城机电设备设施管理措施

　　z国际商城对物业管理中设备管理要求很高。我物业公司根据多年的实际物管经验，针对z国际商城的主要设备技术特点。制定一套切实可行的设备管理制度。确保建筑物内所有机电设备在节能、环保的前提下，能有效的发挥设备的运行效率。延长设备的使用寿命。确保物业的保值、增值。

　　1、z国际商城设备设施的特点

　　1.1电梯、消防、设备智能化等专业性设备。均采用先进设备。要求物业公司操作人员对设备基本性能及操作熟识程度高

　　1.2各机电设备数量多，工作特性复杂。要求物业公司制定确实可行的管理制度及节能措施。

　　1.3各机电设备分布面广，功能各异，要求物业公司必须全面掌握所有设备情况。列出详尽的设备台帐，周密的设备保养计划，编制有效可行的应急措施

　　2z国际商城机电设备管理的原则和目标

　　2.1机电设备设施管理的原则

　　A、预防为主，坚持日常保养与计划性维修保养并重，使设备时刻处于良好状态。

　　B、对设备做到"三好"、"四会"、和"五定"。"三好"即用好、修好和管理好设备；"四会"即维修人员会使用、会保养、会检查、会排除故障；"五定"即对主要设备的清洁、润滑、检修做到定量、定人、定点、定时和定质。

　　C、实行操作人员维护与专业人员维修相结合。以操作人员进行日常维护保养为主，同时要求维修人员对出现的问题及时维修处理。

　　D、完善设备管理和定期检查、维修制度。制定科学的保养规程，完善设备资料和维修登记卡片管理，合理制定定期维修计划。

　　E、修旧利废，合理更新，降低设备维修费用，提高经济效益。

　　F、规范供配电设备设施运行与维修保养管理工作，确保供配电设备设施正常运行。

　　G、推行科技型物业管理模式，采用科学的管理方式和手段。

　　2.2机电设备运行管理目标

　　A.提高设备的运行效率，保证运行质量。最大目的是提高运作效益。

　　B.保证各项机电设备的正常运行，确保为业主提供一个舒适、安全、高质量的办公环境。

　　C.发挥机电设备的管理优势，确保业主的设备达到原有的设计性能，并适当延长设备的使用寿命，确保业主的物业保值、增值。

　　3机电设备的基础管理

　　A、设备管理维修组织的设立

　　为了保证各系统设备正常、安全、可靠运行，在接管本物业之前，即着手组建楼宇设备管理组织机构，负责设备运行和设备维修两方面的工作，以便顺利开展各项设备管理维修活动，实现设备管理的各项目标。我们设立机电运行维修组，作为物业接管后专门的楼宇设备管理维修组织机构，并接受公司技术部门的指导。

　　物业管理正式运行后，机电运行维修组负责行使各种楼宇设备（合同范围内）使用寿命期内的综合管理职能，保证设备资产的使用效益，按照现代设备管理方法，保证设备管理和维修运行高效、便捷，满足用户对设备使用功能的要求。

　　B、设备资产管理

　　设备资产管理的主要内容包括建立设备资产台帐、建立设备资产档案、编制设备资产统计表，我们主要负责设备资产台帐管理。

　　接管本物业的初期阶段，由我公司专业工程师对各楼各系统主要设备进行分类、统计、整理、标识、编号和登记，建立一套完整的设备台帐，便于日后维护管理查阅。

　　C、制定设备管理制度和考核指标

　　在物业管理初期，管理处机电运行维修组组织有关人员针对物业的特点，从各系统主要设备的性能参数、技术规范和运行要求，结合我们多年物业管理的经验，制定一套行之有效的有关设备运行、维护、保养和维修的程序文件、操作规程、巡视维护规定等指导性文件，为今后的物业管理具体实施工作提供规范化、科学性的指南。同时，还制定各岗位人员的岗位责任制度、各设备机房管理制度等文件，明确划分各岗位人员的职责，规定各设备机房的管理要点。

　　正式接管以后，在整个物业管理的各环节、各阶段，针对各系统设备，我们始终按照《全国物业管理示范商城考评标准》的具体要求分解、量化各项考核指标。

　　3.1机电设备前期介入管理

　　3.1.1前期介入管理流程

　　存在问题

　　合格

　　3.1.2机电设备的调试、验收、接管

　　A.前期介入的机电管理人员应仔细研读专业图纸，了解设备的基本技术参数，熟悉各专业施工人员，为以后设备在保修期内维修建立良好的关系。

　　B.管理处机电设备人员进行全面的设备检查，调试各种设备。在较短时间内尽最大可能掌握设备的性能、结构、参数、工作环境、操作要领，熟悉管网、线路走向及相关控制的具体位置，并做好详细记录，并做好已完工产品的保护。

　　C.应主动与业主沟通、协商验收接管问题，双方应尽量统一验收标准（以相关国家验收标准为主），安排好交接具体人员，时间及相关注意事项。

　　D.双方按规定做好验收，经验收人员检查设备无质量问题，相关的设备、设施图纸资料及运行、维修资料都提供齐全后，以双方在验收报告上签字为准，交接完成。

　　3.1.3机电设备管理人员的培训。

　　积极与业主沟通，对于特殊设备施工方要对操作人员进行岗前培训，管理人员应虚心学习，认真记录，为以后的管理打好基础。

　　3.1.4完善机电设备管理制度

　　根据z国际商城现场的实地考察，经过与业主、原管理单位的沟通，通过对设备的实地详尽了解，建立设备台帐，设备档案，编制设备保养计划， 制定各项职责、操作规程、可操作的各项设备应急事故处理规程。

　　9.3.1.5在业主的指导下，管理处机电人员应做好设备的试运行工作，并将工作重点由前期介入管理逐步向设备正常运行、管理工作过渡。

　　3.2机电设备运行与维护管理（正式管理）

　　设备使用与维护管理是设备使用期管理的主要内容，其目的是通过对设备使用与维护的科学管理，正确使用和精心维护设备，从而保持设备的技术状态，防止发生突发性故障，降低故障发生率，延长设备使用寿命，提高使用效率。

　　3.2.1z国际商城机电设备管理

　　A.设备操作管理；

　　*制定符合z国际商城设备特点的各主要设备的操作规程，并完全按操作规程进行日常操作，保证设备的正常使用，避免误操作发生事故。

　　*各主要设备设24小时值班，每天按规定对设备进行巡视，检

查、操作，并做好记录。

　　*建立严格的交接班制度，岗位制度，考核制度，确保机电设备管理目标的实现。

　　*建立严格的持证上岗制度，要求设备操作人员掌握"三好、四会"，三好：管好，维护好；四会：会使用，会维护，会检查，会排除故障。

　　B.设备维护保养管理

　　*建立健全鹰商城设备的维修保养制度，是保证设备正常使用的必要手段，通过维护保养，不仅可以使设备随时处于良好的运行状态，而且可以保证各项运行参数合格，达到设备设计性能的最大发挥及延长使用寿命的目的。

　　*针对z国际商城设备的不同特点，建立周密的保养计划，上报业主批准后做好保养工作，在"清洁、整齐、润滑、安全可靠"的保养要求下，查找和预防故障的发生，避免不必要的事故发生。

　　*维护保养类别及内容

　　日常维护保养：由设备操作人员按照各项设备的基本操作要求，对设备进行清扫、擦拭，对各专业设备运动部件加油，润滑，检查各种监测设备的技术参数是否正常，紧固松动部件，消除故障隐患，

　　定期维护保养：管理处专业工程师在年初针对不同设备制定维保计划，上报业主批准后，按计划由设备操作人员在工程师指导下按要求对设备进行局部拆卸，检查情况，更换易损易耗件，排除隐患，确保设备在下一运行周期内健康运行。

　　专业外委保养：专业性非常强，需具有相关资质方能进行维护保养的设备，由管理处工程师对合格供方审查合格后，上报业主，经业主批准后，按照设备的特点，有针对性的制定委托保养合同、考核标准及考核办法，由管理处专业设备的分管人员对外委单位进行监督，考核。对外委单位实行合格供方评审制度，实行全程式管理，对于不能按合同要求完成委托项目或存在较大质量隐患的专业单位，立即解除合同，重新评定合格专业维修单位。

　　*维修保养的基本要求。

　　整齐：设备装置及控制线路完好、整齐。设备附件，运行维护工具、仪表、材料、备件应摆放整齐。

　　清洁：设备内外可视部位清洁，无破损，锈斑、尘垢、无漏电、漏水、漏气，漏现象，工作现场整洁。

　　润滑：按规定周期检查换油，清洗或更换过滤网，保持油质良好。

　　安全可靠：设备电气电子操作控制系统灵敏完好，绝缘及接地牢固符合要求，安全保护性能完好，监控指示仪表准确完好，防护装置有效，无超压、超温、超负荷工作状态，检修设备工具的监视测量装置在精度允许范围内。

　　*设备维修保养的流程

　　4设备维修管理

　　设备在使用过程中，零部件不可避免会发生磨损、变形、腐蚀、断裂，当磨损程度达到一定程度时，设备的技术状态逐渐劣化，性能下降，功能降低，甚至丧失使用价值。根据设备运行的具体情况，我们对设备局部或整体进行拆卸以更换磨损变形严重以及功能完全丧失的零部件，并进行适当的调整、调试，恢复设备的正常使用。

　　4.1设备维修方式

　　预防维修：按预先制定的维修技术和计划要求进行预防性维修与修理，可分定期维修和状态维修，定期维修以设备工作时间（包括运行时间和停歇时间）或以设备运行时间为基础进行的预防维修，本质上是一种周期性修理方式，根据设备性能、使用特点、磨损规律和状态，预先制定维修类别、维修间隔期及维修工作内容和要求。它适用于设备的故障及性能劣化与使用累计时间直接关联的零部件或平时需连续运行，无法停车的功能输出及流程类设备，目的是消除故障隐患，增加设备的可靠度。状态维修以设备技术状态为基础的预防性维修，根据日常维修、定期检测和诊断提供的设备状态信息，经过统计分析处理，了解掌握设备故障隐患，零部件劣化程度，适时的有针对性的进行专项预防性维修。

　　改善维修：对设备局部或零件的设计结构、尺寸、材质加以改进、改装，以减少故障、增加设备的可靠度和维修性的措施。

　　事后维修：对设备已发生的故障或性能减低到规定要求以下的状态进行修理，也成故障修理。

　　4.2维修方式的选择

　　为了保证用最经济的费用获得最佳得设备维修效果，我们根据设备运行得可靠性要求，故障频率、配置情况、运行维修管理组织和人员等情况。灵活选择合理得维修凡是，在保证设备维修质量和设备使用功能得前提下，追求设备维修得合理经济性。

　　从设备故障产生的过程、时间来看，设备故障有随着时间的延长而逐渐磨损、疲劳、腐蚀、蠕变而产生的规律性故障；有因某种异常因素的作用，在设备任意运行时刻产生的突发性随机故障。

　　有发展期的规律性故障，如导轨、刹车片、密封环等磨损故障，通过观察、记录或预测故障发展的征兆，我们采用定期维修或状态维修的方式排除设备故障。

　　无发展期的规律性故障，如电器电子元件损坏、杆状零件的断裂等。如果故障点发生在重点设备的零部件上，直接危及到设备正常、安全运行，我们采取紧急维修的方式排除设备故障。如果故障点发生在非重点设备的零部件上，没有威胁到设备的正常、安全运行，我们采取事后维修的方式排除设备故障。

　　有发展期的突发性故障，典型的如轴承，由于磨损、疲劳、轴承的轨道、滚珠会产生微片剥落形成麻点，若不及时更换，在某时刻就会产生突发性故障，我们充分状态检测的手段，采用状态维修的方式排除故障。

　　无发展期的突发性故障，如在异常因素作用下（过载、过热、过流、冲击、断流等）瞬间及产生断裂、烧毁等突发性故障。根据设备的重要性程度、主备用情况采取紧急修理或事后更换修理。

　　4.3维修类别

　　大修：按维修计划，对设备全部或大部分拆解，修复基准件、主运转件，更换或修复全部不符合技术要求的零件，修理、调整电气电子控制系统，更换老化的元器件，修复附属装置，整理翻新设备外观，恢复设备规定的技术状态，每三年进行一次。

　　中修：将操作维修人员的感官和专用检测仪器相结合，对设备进行有针对性、有目标的检查，获取设备故障发展过程的征兆，制定相应的维修计划，部分解体修理和更换磨损部件，调整部分机构，必要时对基准件、主运转件进行局部修理、调整、校正，恢复修理项目的技术状态。通过设备中修，我们避免了定期维修（主要是大修）时，单纯依据设备累计运行时间，而忽略原始质量、运转条件、负荷率、维护保养优劣程度，按照常规经验或统一的修理周期结构及时间间隔安排大修造成的过剩修理（某些零部件技术状态尚好却安排了修理或更换）或设备修理（某些零部件技术状态已劣化却未安排修理或更换）“带病”运行的状态。每年进行一次。

　　小修：除定期维护保养的全部内容外，针对巡检、定检发现的问题，更换或修复磨损件和已产生故障的元器件，调整、紧固运动件、连接件，恢复设备正常工作能力。

　　定期调整与安全性检测实验：定检调整即定期精度调整，对机械设备定期实施几何精度检查调整，检查调整运动部件运动相互配合间隙，以达到精度和稳定的要求。安全性检测实验是对动力设备和动力管线的要害部位和关键性能参数，按技术要求（规定的时间周期和性能参数指标）采取各种实验、测量和测试措施，以掌握动力设备及其系统在相邻两次计划修理期间的运行的可靠性和安全性，以及时发现隐患，预防事故发生。

　　5z国际商城分系统设备管理

　　5.1.供配电管理

　　a、每日保养维修由设备责任人巡视检查一次并记录。

　　b、每周由设备责任人维护保养一次如下项目：动力和公共照明配电箱、低压配电室及环网柜外表除尘、配电室室内射灯、路灯、出入口应急指示灯；各电器设备运行是否正常。并做好记录。

　　c、每月保养维修

　　由设备责任人维护检修一次如下项目并记录。

　　*紧固动力配电柜所有开关接线端、电气箱外壳接地螺栓、电度计量表接线端子，并除尘。

　　*检查所有空气开关、断路器、电表等配电设备。

　　*检查动力配电柜互投装置手动、自动转换是否灵敏。

　　d、年度保养维修

　　*由设备主管组织设备责任人紧固所有配电箱开关、母排螺栓、详细检查、测试联络开关的电气、机械联锁装置，对开关机械转动部位加少量润滑油脂，清理电缆沟杂物并作 检修记录。

　　*管理处经理审核检修记录。上报z国际商城。

　　5.2电梯系统管理

　　A、为确保电梯安全运行，对电梯进行管理维护和检查，管理处应设专职人员负责，委托有资格的专门检修和保养电梯的单位维修保养。

　　B、进行维修保养和检查的专职人员，应有实际工作经验和熟悉维修、保养要求。

　　C、维修人员应每周对电梯的主要安全设施和电气控制部分进行一次检查。

　　D、电梯委保单位在管理机电专业人员监督下按合同要求进行保养维修。并作好相关记录。

　　E、发现电梯有故障应立即停止使用，待修复并经仔细检查后方可使用。。

　　F、若电梯停止使用超过一周，必须先进仔细检查和试运行后，方可使用。

　　G、电梯的故障，检查的经过，维

修的过程，维修人员应在电梯履历表中作详细记录。

　　H、电源电压、频率、相序，必须符合电梯技术资料中的规定。

　　I、电梯正常工作条件应符合国家相关规定。

　　5.3消防系统管理

　　A.消防管理人员必须执证上岗，熟悉建筑物消防监控系统的性能、用途；懂原理、懂操作、懂安全规范，掌握系统的运作状况，要求精心维护保养，使之处于正常完好状态。

　　B.消防监控中心24小时值班，值班人员应按照管理要求进行巡查，并做好巡查记录，发现问题及时处理，处理不了的及时上报管理处。

　　C.消防系统由专职人员负责管理和值班，非值班人员禁止操作。值班人必须做好值班记录，认真执行交接班制度。

　　D.对区域报警器、系统报警器、联动控制柜等柜内进行清扫除尘，线路松动的进行紧固，对文字标志等到有脱落的要进行修补。对可能接触不良部位进行加固，以确保系统处在良好状态。并按照要求进行联动测试

　　5.4给排水管理

　　A.了解建筑物的供水系统，掌握管线分布、水箱、水泵开关总挚安装位置，严格执行给排水设备维护保养制度，为业主提供正常的工作生活用水和消防用水。

　　B.按管理要求及要点定期巡视水泵运转情况，检查地下水池水位及塔楼水箱水位严防跑、冒、滴、漏，发生供水故障应及时发出通知，告诉受影响业主，同时进行抢修，尽快恢复供水。

　　C.消防供水设备、线管应经常检查，如有损坏，应立即检修，禁止使用消防水管作其它用途，确保消防设施完整无损。

　　D.经常巡视用水终端，做好节约用水措施。

　　E.定期巡视消防蓄水池水位，保障消防用水。

　　F.经常留意供水单位的停水通知，并及时通知业主做好停水准备。

　　6设备管理的应急措施及方案

　　6.1设备系统的维修管理

　　设备在运行中常常会因为某些非正常因素造成设备的停用、功能丧失。或效能下降。这些原因会危害设备的正常使用，还会危害设备操作或使用人员的生命安全。如果处理不及时。将会造成业主资产和个人不可挽回的损失。只有建立积极有效的管理预防措施。杜绝事故发生对于发生的设备事故要及时维修。认真分析原因吸取教训。制定防范措施避免再发生。

　　6.1.1设备故障处理流程

　　否通知甲方

　　能

　　配合

　　6.1.2设备故障处理

　　A故障分类：

　　设备在运行中，凡由于人为或非人为因素造成不能提供正常服务的情况均定义为故障，凡故障发生时，均应视情况分为重大故障和一般故障两级处理

　　重大故障：人身伤亡事故、设备故障导致经济损失超过万元以上。因故障引起建筑物停水、停电、发生火灾等。

　　一般故障：除以上重大故障外，其他均为一般故障

　　B故障处理细则

　　a、设备发生故障，值班人员根据要求判断事故类别。如为重大事故，立刻上报经理及设备的保修、保养专业单位。及时通知业主。并按要求采取应急处理措施。经理接到报告后应第一时间赶到现场。指挥故障处理；如为一般故障。及时与设备的保修、保养专业单位联系。并协助处理

　　b、值班人员应根据设备检测设备的参数及设备外部特征，判断故障的情况，尽快限制故障的发展。迅速排除危害人员及设备的因素。作好安全防范措施。并记录检测设备的信号显示及操作时间、故障现象。

　　c、值班人员配合有关人员进行故障处理时应迅速、果断、正确、镇静。不违反安全操作规程

　　d、故障处理完毕后。由专业技术人员根据实际对故障原因进行分析取证，查明故障产生的原因、形成机理及规律并做好预防措施

　　e、查明原因、分清责任。对相关人员进行处罚及教育。制定防范措施

　　f、事故处理完毕后，将故障的全过程及处理意见详实记录。以文件形式上报经理及业主。并作好相关的档案

　　6.2各机电设备设抢修、应急处理方案

　　6.2.1停电应急处理措施

　　z国际商城配电系统设计了柴油发电机作为突发停电的应急备用电源。平常发电机设定为自动工作状态，一旦发生高压环网柜或高压变电站故障、检修，发电应急备用电源启动。

　　突发性市电停电后，自动设计状态的发电机会在很短时间内起动运行提供备用电源。如发电机不起动，值班员应即时采取以下措施：

　　*首先查明故障原因，根据具体情况启动备用供电设备，并积极组织人员抢修故障供电设备，及时恢复供电，尽量缩小停电影响范围。

　　*查发电机主控制箱上选择开关的设置是否正确，如打在“停”或“手动”位置，应按日常检查程序进行检查，情况正常将选择开关拧到“自动”位置。

　　*如选择开关位置正常，则检查切换柜择位开关，如有错，即刻纠正将其打在“自动”位置。

　　*若以上两项都正确，则应检查主控制箱和切换柜控制回路的熔断器。如熔断器烧毁，则应先断开主回路开关，分回路断路器，更换后恢复合闸。在故障处理过程中，应先断开“市电、备用”电源切换柜，并即刻通知监控中心值班员、电梯值班员等做好应急准备等事项。

　　*检查各设备机房、楼梯、通道、地下车库等出口地方的应急灯是否起用，并保证动作正常，作人员疏散照明之用。

　　*如当班值班员无法短时间内消除故障，应及时向主管领导汇报，并通知业主做好应急准备。

　　*事故处理完毕作好工作记录，工作总结。上报管理处经理及业主。

　　6.2.2给排水系统应急处理方案

　　A．市政供水计划性停水，管理处提前通知业主，说明停水原因、停水时限等，做好水池蓄水工作。

　　B．市政供水管网故障造成突发性停水，来不及通知业主时，管理处设法满足业主生活用水，事后向业主说明原因。

　　C．由于供水设备故障造成突发事故，按下列程序执行：

　　*接到事故报警后，机电运行维修组人员应在5分钟内赶现场控制事态发展。查出事故原因，及时抢修，不能及时处理的迅速向公司汇报，请求支援。

　　*加压泵出现故障停止运转时，值班员应及时将该泵控制电源分闸，挂指示牌匾，并及时将备用泵投入使用，即时通知相关负责人组织抢修。

　　*主管网漏水或爆管时，应即时停泵，关闭进水阀门，分管网漏水或爆管时，应即时关闭分管网阀门，并及时进行抢修。

　　*事故不能在2小时处理的，管理处经理签发停水通知单，并附上处理方案告知业主。

　　D、排水部分突发事故：

　　*商城排水主管爆裂或堵塞时，应及时与市政排水主管部门取得联系并组织抢修。

　　*污水井、雨水井管网爆裂或堵塞时，应及时组织抢修。

　　*地下停车场集水坑排水不良时，应即时用潜水泵将水排除，并对排污泵、管网作检查、抢修。

　　*设备、物资等受到排水影响引发不良后果现象的，应及时采取保护措施并通知相关人员到现场及时抢修。

　　给排水系统应急处理流程图

　　6.2.3电梯应急处理方案

　　无论是停电或电梯自身发生故障造成意外停梯，还是因为消防系统报火警引起电梯迫降，都给乘梯人员带来极大不便，乘客按以下程序执行，保证乘客人身安全。

　　A．当消防系统报火警引起停梯时，消防值班人员应沉着冷静，迅速查清报警点位置和数量，电话通知保安值班人员急赴现场查看，同时用对讲电话提醒乘客保持镇静。现场确认发生火灾时，必须立即通知管理处组织人员灭火救灾；同时根据火灾轻重程度不同，对设有可作消防员专用的电梯，将乘客运送到安全层站。通知司机或管理人员尽快在安全楼层停车，把乘客运送到安全层站。轿厢开到安全的楼层，在乘客确已完全撤出后切断电源，把各层厅门关闭，防止向其他楼层延烧。若系统误报。尽快排除故障，恢复电梯、扶梯正常运行。

　　B．突发性停电或电梯自身故障引起电梯停止运行，值班人员应通过对讲电话告诉乘客不要惊慌失措，不可将身体任何部位探出轿厢外，然后立即通知电梯管理人员，根据楼层指示灯或小心开启外门察看，确定轿厢所在位置，在解救被困人员离开轿厢前，应先切断故障电梯电源，视情况依下列步骤放被因乘客。

　　*停于接近候梯厅门口的位置，且高于或低于楼面不超过0.5米时，用专用外门钥匙开启外门，同时用力缓慢打开轿厢门，协助乘客安全离开轿厢，然后重新将外门关好。

　　*轿厢停于远离侯梯厅门口的位置，如果轿厢门处于半关闭状态，应先将其完全关闭

或开启，然后通过手动盘车使轿厢就近平层，用专用外门钥匙打开轿厢门解救出被困人员，然后重新将外门关好。

　　*手动盘车时，至少两人进行，一人双抓牢盘车轮，另一人撬开抱闸，每松开抱闸一次，盘车一次，进行间断操作。若轿厢停于候梯厅门口以上或以下位置时（以高于或低于楼面不超过0.5米为准），应松开报闸的同时把握紧盘车轮，用人力盘车使轿厢向正确方向移动，严禁松闸后让轿厢自行移动。

　　*电梯自身发生故障时，解救出被困人员后立即组织人员检修，查事故原因，消除隐患，如不能自修，必须尽快通知电梯维修专业人员排除故障，恢复电梯正常运行，并写出事故书面报告交管理处及业主。

　　电梯应急处理流程图

　　6.2.5消防系统应急措施

　　监控中心24小时对各区域实时监控，同时认真落实巡逻制度，保安、清洁、机电人员要勤于检查、巡视，保证在自己的责任区内及时发现火灾隐患，真正做到火灾早发现、早扑灭、少损失。一旦发生火灾，保证火灾能初期在短时间扑灭，消除火灾对人员疏散的威胁，减少火灾损失，确保建筑物人员生命安全，按以下规定进行：

　　A发生火灾时，监控中心立即通知有关人员进火灾应急状态，并启动义务消防员、保安队人员等进入着火区域抢险，争取在火灾发生初期，利用大楼内自有的消防器材灭火。

　　B若火势迅猛，管理处无能力灭火。应尽量控制火灾曼延，立即向“119”报警并组织人员疏散。根据着火区域的地点和火情的变化，做出相应的灭火方法和步骤。

　　*消防人员引导消防车和消防人员并组织突击队员进入火场。

　　*监控中心人员开启消防广播，通知引导人群迅速撤离火区。首先通知着火层人员立即疏散。接着通知临近着火层人员。然后通知火灾有可能蔓延的楼层人员进行有序、有效的疏散。并告之人员保持镇静，按指挥进行自救、疏散。

　　*配电管理人员应切断火场内所有电源。确保火势不因电器设备引起蔓延。同时随时做好备用电源的转送工作。

　　*给排水管理人员迅速启动水泵，保证消防水压正常，有足够水量灭火，

　　*空调管理人员同时启动排烟设备，对疏散楼梯保持正压送风。

　　*电梯管理人员按照电梯应急管理规定，利用消防梯进行疏散，并将客梯全部降至底层锁好，禁止使用。

　　C.火灾消灭后，相关人员对工作情况进行总结，清理损失，作好善后处理工作后。将整理后以报告形式上报业主。

　　消防系统应急流程图

篇3：物业区域设备设施管理说明

　　物业区域设备设施管理说明

　　为了保证大厦设备安全、顺利地工作， 有效地延长大厦设备设施的使用寿命， 降低大厦能源消耗，减少维修成本，我公司利用日本本公司的管理技术优势， 根据多年的国内大厦管理经验，创立了一套科学的楼宇设备设施管理体系， 成功地运用于商务、IT业、金融等各类型大厦的设备管理业务中， 并取得了非凡的业绩。同时， 我公司还通过日本实地研修、现场管理培养了一大批优秀的工程管理技术人员，经过多年的管理实践，积累了丰富的经验，为今后的设备管理业务提供了有力的技术保障。

　　公司有一支强大的顾问技术团队，对新接大厦首先由顾问技术团队进行科学的分析，对所有管理的对象进行统计分类，建立详细的设备管理数据库信息系统，并制订最科学、最优化的管理及运行方案，为今后设备管理提供技术保证。另外，把日本先进的节能管理技术用于大厦管理中，以降低大厦运营管理成本。

　　在管理中对大厦设备设施进行周期性的全面检查、日常巡回检查， 对设备进行预防性管理，通过检查报告对设备进行提前保养，对设备零部件进行寿命跟踪管理，科学合理地进行更换， 以保障设备整体正常运转，延长设备使用寿命。

篇4：富田太阳城设备设施管理方案

富田太阳城设施设备管理是物业管理工作的基础和重点之一,我们将落实岗位责任制,使设备的维修保养责任到人,强化巡检、运行管理和预防性维修保养等。同时按公司ISO9001和ISO14001质量保证体系要求进行管理,如《设备设施管理程序》、《供配电管理程序》、《给排水管理程序》、《消防管理程序》等程序文件,《设备设施维修保养手册》、各类设备操作规程等作业指导书,使我们的设备设施管理规范化、程序化。
本小区设施设备管理主要由管理处维修部承担,公司提供人员、技术支持、不定期派有关专家前来指导,并选派5名技术骨干负责维修部的工作,严格控制好维修技术人员的选聘,加强培训,造就一支业务水平全面、责任心强、爱岗敬业的技术队伍。

2.1供配电设备
工作内容:
维护供配电设备的良好工作状态,确保小区电源供应正常,为营业以及居民用电提供可靠的电力保证。
工作要点:
根据《供用电协议》和用电负荷的季节性特点,合理调整变压器的运行方式,最大限度的发挥变压器的利用率,保持电容补偿柜良好的::工作状态,确保功率因数符合规定要求。
配备专业人员管理供配电设备,操作人员实行持证上岗,按规程操作。严格控制停送电操作,设备的检修应避开办公和营业时间。
值班人员每班对配电室巡检,加强预防性维修和年度保养,认真填写巡检和保养记录。

2.2 公共照明、广场照明、泛光照明
工作内容:
保持公共通道、楼梯、广场、泛光照明设施及灯具的完好和正常工作,在保证小区外观形象和业主方便的前提下,尽量节约能源。
工作要点:
加强巡检工作,发现照明设施损坏及时修复。
根据季节变化及时调整照明送电时间,做好重大节日和接待时的灯光布置。
在条件允许的情况下,选用节能灯具,安装定时器和红外感应开关,为业主节约能源。

2.3 给排水系统
工作内容:
维护系统的良好运行状态,保证小区正常供水,确保二次供水达到国家饮用水标准;保证小区排水系统畅通,避免暴雨、水患给小区正常的生活和营业带来不便。
工作要点:
定期检查生活水泵、排水泵的运行情况,检查水池、水箱和各类管网是否有异常,防止跑冒滴漏。
加强日常保养工作,定期对泵类进行年度检验,预防各种故障发生。
水池、水箱的清洗要有取得健康证的工作人员进行,并取得卫生防疫部门颁发的检验合格证。
每次暴雨洪水到来之前,重点检查排水泵的运行情况,确保管路畅通。

2.4 消防系统
工作内容:
负责消防设备的巡检、维护、维修,保持消防系统各设备的正常工作状态,保证系统联动正常可靠,及时消除各种消防隐患。
工作要点:
对于住宅小区,消防是工作的重中之重,要保证系统安全可靠,必须加强对员工消防意识和小区消防设备性能知识的培训,加强对客户消防知识的宣传。
24小时安全值班,密切监视系统运行,认真对待每一次报警和每一台消防设备的动作,增加巡检力度和预防性维修保养。认真查看打印记录,分析相关数据资料是否正常。
对不经常启动的泵类设备,应定期试运行。要保持管网压力符合消防要求。
加强供配电室气体消防系统的检查,气瓶压力是否正常,电磁阀动作是否可靠等。
定期进行消防联动实验和消防演习,检验系统是否正常,增强员工的应急处理能力。

篇5：管理处爱护大楼公共设备设施倡议3

　　管理处关于爱护大楼公共设备设施的倡议3

　　**广场是我们共同办公、生活的家园，作为**家园的一分子，我们有义务爱护大楼里的公共设备设施，只有这样，我们才能让这里的办公环境变得更加优美，并且能够进一步使物业保值、增值。

　　近期我司在日常的巡查和检修过程中发现，大楼的部分公共设施设备受到了不同程度的人为蓄意损坏，例如电梯壁被蓄意刮花，洗手间内水龙头被大力扳断、洗手盆几次被砸烂，剩饭剩菜直接往洗手盆里倒造成堵塞；还有公共墙面留有许多脚印，我司经过多次粉刷破坏依然存在。

　　对于大楼内屡屡发生的公共设备设施被人为破坏的事件，我们除了继续加强巡视和及时修复外，还在此紧急呼吁：为了确保我们的公共设施设备完好无损和正常运行，确保广大业主的切身利益不受到损害，请您们积极配合我们物业管理处，爱护使用大楼里的公共设施设备。

　　另外，如发现有蓄意破坏的人和事，务必及时向我司或直接向保安员反映。管理处电话：***；保安部24小时值班电话：***。