住宅小区公摊水详解一些建议

　　住宅小区公摊水详解及一些建议

　　公用分摊水的构成

　　从法律的角度来分析，住户目前所分摊的公用水可分为三种性质，分别是合法公摊、非法公摊和模糊公摊。合法公摊包括合理误差、正常管网泄漏和火警时消防用水;非法公摊包括小区清洁用水、小区绿化管理用水、管理处用水、开发商未出售（或已出售未收楼）的某些单元用水、非火警动用消防水和偷窃用水;法律没有明确规定归属的分摊，笔者都称之为模糊公摊。

　　合法公摊用水详解及建议

　　1.合理误差。水表的正常误差有两个值。最大流值高区最大允许误差为±2%，最低流量低区最大允许误差为±5%（根据国家水表检定规程《JJG162-85》）。某些用户合理地利用最低流量低区用水时负误差大的经验，用缓慢滴水的方式来取水。这种取水方式对总表产生的是正误差，是允许范围内的误差。最近有报道，某些假水表的误差为400%，简直像抢劫用水。分表总和大于总表就是负分摊。小区用水为什么经常会出现负分摊的现象呢？因为小区设计供水量远大于实际取水量时，总表总是出现在最低流量低区，如上所述低区负误差大（换句话说就是总表实际上转得慢了），所以就出现了分表总和大于总表的负分摊。我曾经管辖的一个物业小区就是这种负分摊的现象，开始我以为是总表坏了，自来水公司更换了总表后还是负分摊，5年来一直是负分摊。建议推广使用精密水表，并建议自来水公司收回水表的安装、更换和移动的监督权。

　　2.正常管网泄漏。管网泄漏分为明管泄漏和暗管泄漏。明管泄漏容易发现，并容易得到修复，所以这方面的损失一般很少。暗管泄漏分为地下暗管泄漏和地上暗管泄漏。地上暗管泄漏容易发现，并容易得到修复，这方面的损失一般也很少。地下暗管具体用途通常有四种：一种是公共地方清洁用水水管，一种是绿化用水水管，一种是观赏设施用水水管，一种是总表后的进户管。建议在《建筑给水排水设计规范》修订时将前三种用途的水表，规定为表前明管设计。建议对总表后的进户管也进行明管设计。发现地下管网泄漏的方法通常有两种，一种是定期用水数量对比，另一种是定期人工检查，检查的方法很简单，将用户前端的总水阀关闭，水表仍然转动，说明有泄漏。镀锌水管违法使用和超期使用也是造成管网泄漏的原因之一。镀锌水管容易生锈和被腐蚀，里面容易贮藏细菌，正常使用寿命是8至10年。建设部发布的《关于在住宅建设中淘汰落后产品的通知》（建住房[1999]295号）中规定：自2000年6月1日起，在城镇新建住宅中，禁止使用冷镀锌钢管用于室内给水管道，并根据当地实际情况逐步限时禁止使用热镀锌钢管。实际上这一通知没有很好地执行。建议政府有关部门加强执法。

　　3.火警时消防用水。消防用水是没有设计安装水表的，火警难得一遇，无火警也就无这方面的用水分摊。

　　非法公摊用水详解

　　1.根据国家计委发布的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》（计价费[1996]266号）第八条规定：管理费中包含了绿化管理费、清洁卫生费、办公费和保安费等。小区清洁用水、小区绿化管理用水、管理处办公用水和管理处员工生活用水理应在管理费中支出。由于缺少监督，不少物业管理公司通过不装分表或做假账的形式将这些用水分摊到其他用户。

　　2.开发商未出售（或已出售未收楼）的某些单元用水。如果管理不善，这些单元会造成很大的水暖器材泄漏。开发商和物业管理公司都不愿意分担这种预算外开支，最终物业公司可能将此部分泄漏分摊到其他的用户头上。入住未满的新小区这种现象会较多。

　　模糊公摊用水详解及建议

　　清洗水池浪费掉的消防用水就是属于模糊公摊。清洁水池的用水理应由物业管理公司提供，实际上清洗水池本身所需的水很少。因为生活用水水池一般和消防贮水水池合用一池，所以每次清洗水池时都要浪费掉大量的消防贮水。清洁水池浪费掉的大量消防贮水究竟由谁承担呢？法律并没有明文规定。浪费的消防贮水究竟是多少呢？高层楼房一般有两个水池，楼顶一个，地下一个。楼顶的水池消防贮水量是按不同类型的建筑6至18立方计算设计的，地下水池消防贮水量是按大楼所有消防栓连续完全开启2至3小时的用水量来设计（根据《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95第七章第三节规定）。我们可以想象这个量是多大。有经验的工作人员会提前一个星期左右关闭地下水池的进水阀门，将池底的消防水作为生活用水来使用，以此办法来减少消防水浪费。这又会造成长时间缺少消防水的安全隐患。建议设计时将生活水池和消防水池分开。分开后，消防水池一般不用清洗。分开的好处是节水、节能、卫生和安全。

　　盗窃用水

　　如果物业管理到位，盗窃用水就不会发生。物业管理公司监守自盗现象反而较多。自来水公司和业主都有监督物业管理公司用水的责任。

物业经理人网 www.pmceo.coM

篇2：住宅小区业主入伙模拟问答

　　住宅小区业主入伙模拟问与答

　　1、我们小区由哪个物业公司管理？

　　答:河南**物业服务有限公司。

　　2、小区占地面积是多大？有多少户？

　　答：10万平方米，1千多户。

　　3、小区的绿化率是多少？

　　答：35%

　　4、办理入伙时要带哪些证件？

　　答：入伙通知书，业主的身份证及复印件，业主及家人照片。

　　5、办理入伙能否找人帮助代办？

　　答：您可以委托他人来办理，但要有委托书。

　　6、入伙总共需交多少费用？

　　答：办理入伙时需要交纳一年的物业管理费。

　　7、我现在不拿钥匙，就可以不交物业管理费吗？

　　答：不行，在您收到入伙通知书和我公司以公告形式通知之日起就要交纳物管费了。

　　8、已办理入住，但不打算装修，能否只收一半的物管费？

　　答：不行，根据现行的相关法律法规，即使暂不入住，也要全额缴纳物管费。

　　9、为什么一次要交纳一年的物管费？

　　答：入伙前期业主多忙于装修等事情，很少入住，物业公司同业主联系较困难，为了方便工作，请您配合一次缴一年的。谢谢！

　　10、所收的费用，经过政府主管部门同意吗？是否有备案？

　　答：那是肯定，全有备案。我们不会乱收费的。

　　11、物业管理费交纳后，服务标准达不到怎么办？

　　答：请您放心，肯定不会出现您说的情况，如果工作中出现您不满意的地方，也请您多提宝贵意见。

　　12、为什么前期服务协议物业公司是甲方？

　　答：协议的双方是平等的，如果您觉得作为甲方重要，将来业主委员成立后，重新签的服务合同时，将业主放在甲方也是一样的。

　　13、房屋存在质量问题怎么办？

　　答：房屋都是经过验收的，不会存在质量问题，如果出现了一些小问题，我们也会协助您进行维修整改。

　　14、哪些房屋的质量问题属于保修范围？

　　答：《房屋质量保证书》上已列明了质量保修范围。

　　15、房屋出现了面积误差，我可以不收房吗？

　　答：如果误差在允许范围内，您就得收房，如果超出了允许范围，您可以选择处理的方式。

　　16、 我们小区装的是什么样的电表？是不是分时表？

　　答：装的不是分时表，国家现在用电紧张，我们为您安装的是普通电子表。

　　17、 配套的防盗门质量合格吗？

　　答：肯定是合格的，也都是经过质量验收的。您可以放心使用。

　　18、防盗门要是出现了问题，导致了失窃，责任由谁来付？

　　答：我们可以协助业主进行鉴定如果确实是防盗门的质量问题，我们会协助业主向防盗门厂家索赔。

　　19、为什么要填写业主入住登记表？

　　答：可以方便我们遇到紧急事情时与您联系，也可以方便派出所的户籍管理工作。

　　20、 留下电话和档案，物业公司会不会泄漏？

　　答：请您放心，没有经过您的授权和同意，我们是不会将您的资料外泄的。

　　21、 你们能将政府验收的各项资料提供给我们看吗？

　　答：可以。

　　22、 办了入住手续后，两书就可以发下来的吗？

　　答：对。

　　23、什么时候成立业主委员会？

　　答：入住率达到50%以上，或者第一套住宅交付满两年时，就可以筹备成立业主委员会。

　　24、我的房产证什么时候可以办下来？

　　答：具体情况请询问销售部。

　　31、今后的生活垃圾是自己带下来，还是有专人上门收？

　　答：自己袋装化后，放到指定地方，我们会有专人清理。

　　32、入住后能否装伸缩晒衣架？如果不行是为什么？

　　答：不行，因为伸缩晒衣架影响美观，影响小区的外立面

　　33、入住后能否封闭阳台？如果不行是为什么？

　　答：不行，因为影响了外立面，破坏了整个小区的规划。

　　34、入住后能否安装防盗网？如果不行是为什么？

　　答：不行，因为影响了外立面，破坏了整个小区的规划，严重降低了小区的外观档次。

　　如果业主确实须装防盗网，可以装在窗子的内侧。

　　35、入住后能否安装雨阳棚？如果不行是为什么？

　　答：不行，因为影响了外立面，破坏了整个小区的规划，国家法规也是严厉禁止的。

　　36、能安装太阳能热水器吗？如果不行,为什么？

　　答：不行，因为影响了外立面，破坏了整个小区的规划，装在楼顶也会破坏防水层，造成漏水。

　　37、窗户没有纱窗怎么办？

　　答：您可以安装您自己喜欢的样式。

　　38、业主外出，门窗均好，家中被盗责任由谁承担？

　　答：根据物业服务合同，如果我们按服务合同的要求履行了职责，此项责任就不由物业公司承担。

　　39、办理入住，房屋存在的问题，你们什么时候能修好？

　　答：我们会根据《房屋质量保证书》上的承诺时间为您解决。

　　40、房屋存在质量问题是否什么时候修好什么时候开始收物业管理费？

　　答：不是，只要不影响使用，我们会尽快联系施工单位维修。

　　41、修好后，是否书面通知？

　　答：修好后，我们会电话通知您。

　　42、办理装修需要哪些手续？

　　答：业主提出申请，装修队提供相关的营业执照和资质证明，施工图纸。

　　43、装修人员一定要一同办理手续吗？

　　答：是的，他们需要一同办理。

　　44、装修公司一定要是正规的装修公司吗？能否请熟人装修？

　　答：根据国家建设部第110号令，装修必修选择有资质的装修公司，我们建议您不要请熟人装修。

　　45、装修需交纳哪些相关费用？

　　答：装修押金，建筑垃圾清运费，施工人员出入证押金和工本费。

文章

　　46、为什么要收装修押金？

　　答：因为施工队在装修过程中，会出现很多意外的情况，影响其它业主正常生活。收押金，

　　可以督促施工队及时解决问题，保障您和其它业主的权利。

　　50、自己熟人装修能否不收押金？

　　答：那不行，请施工单位和熟人进行装修是一样的。

　　51、为什么收了物业管理费后，还要收装修垃圾清运费？

　　答：管理费只包括生活垃圾的处理，而装修会产生大量的建筑垃圾，管理处必须请相关单位进行清运。

　　52、垃圾能否自行清运？如果不行，为什么？

　　答：不行，因为装修垃圾在堆放时没有办法分清是那一家的，往往会造成纠纷，另一方面，自家的装修垃圾因为数量少，往往会出现堆放时间长的问题，影响了小区的环境，所以装修垃圾由物业公司安排环卫部门统一清运。

　　53、我家只是简单装修，没什么垃圾，能否少收点费用？

　　答：不行，因为有的业主装修垃圾较多，有的垃圾较少我们不好核准收费标准，所以统一按建筑面积算。

　　54、建筑垃圾有没有指定的堆放点？

　　答：有，装修垃圾按指示牌的地点堆放。

　　55、装修为什么不能用花岗岩？

　　答：花岗岩它破坏土壤同时也影响楼宇的承重结构，国家已明令禁止在建筑上使用花岗岩。

　　56、装修施工人员为什么不能在房内留宿？

　　答：装修人员成份比较复杂，夜间容易出现问题，极易影响到其它业主。

　　57、装修人员能否在施工房间内做饭吃？

　　答：不行，在施工现场易燃烧材料和化学品较多做饭不安全，有很大的安全隐患。

　　58、要更改装修方案还要办理哪些相关手续？

　　答：直接到管理处申请，申报更改方案。

　　59、小区的楼梯间进入不了装修大件材料怎么办？

　　答：按装修的需要，将大件的装修材料合理分解。

　　60、本小区属哪派出所管辖？

　　答：派出所。

　　61、要迁移户口怎么办理？

　　答：带户口本和房产证或购房合同到派出所办理，具体事宜可咨询派出所。

　　62、入住后电费、水费、煤气费到哪去交？

　　答：可以直接到相关部门交，也可以委托银行托收。

　　63、电话、有线、宽带要自己去办理开通吗？

　　答：是的，也可以委托管理处统一办理。

　　64、有线，宽带是哪一家公司的？

　　答：有线电视是有线电视，宽带网是中国电信ADSL。

　　65、物业公司提供哪些特约服务？

　　答：特约服务项目很多，我们将在管理处予以公示。

　　66、小区是否执行24小时封闭管理？

　　答：是的。

　　67、监控室是否有专人24小时值守？

　　答：是的。

　　68、忘了带卡，监控中心可以帮助开门吗？

　　答：在我们确定业主身份后，可以帮助开门。

　　69、放置空调外机的位置不够怎么办?能否自己找位置放？

　　答：不行，如果出现位置不够的情况，也需要物业公司统一进行安排。

　　70、能不能养宠物？

　　答：养宠物必须有养犬证，且必须圈养。

　　71、能否自行改煤气管道？

　　答：不行，改煤气管道必须由煤气公司专业的人员进行。

　　72、对讲位置不好，能否自行改装？

　　答：不行，需通过厂家专业人员进行改装。

　　73、预留的空调孔位置不好，能否自行在外墙钻孔？

　　答：不行，住宅的外立面是绝对不允许被破坏的。

　　74、小区物业财务收支情况会定期公布吗？

　　答：我们每一年会向全体业主公布。

　　75、业主小车停放费用标准是多少？

　　答：具体见服务协议。

　　76、如果车辆丢失，划坏，物业负责赔偿吗？

　　答：不负责，您所交纳的费用是场地维护费和场地租金，不包括保管费。

　　77、小区水景多长时间换一次水？

　　答：*天。

　　78、家里下水道装修时堵了，是物业负责修吗？是否也要缴费？

　　答：不是。是由装修施工队负责，我们也可以为你维修，但您需要交纳相关成本费用。

　　79、小区内的路灯亮灯时间？

　　答：晚七点到早上六点，且根据季节进行调整。

　　80、附近好一点的幼儿园、小学、中学，是哪一所？

　　答：实验小学和良浩中学。

　　81、我们这里的邮政编码是多少？

　　答：***

　　82、高层有没有水箱？是一次供水还是二次供水？多长时间清洗一次？

　　答：本小区五层以下为常压供水，五层以上为二次供水，二次供水的蓄水池在地下。我们会按卫生防疫部门的要求定期清洗蓄水池，一定会保证您的健康。

　　83、收房时没有漏水现象，可否不再做二次防水？

　　答：建议您最好要做二次防水，因为在装修施工的时候有时会对防水层有一定破坏，做了二次防水就会更放心。可以少花钱解决大问题，因为一旦装修完成后发现漏水再重新做防水，损失就更大。

　　84、物业公司的电话是多少？

　　答：。

　　85、物业管理处的电话是多少？

　　答：

　　86、电话24小时都有人接听吗？

　　答：对。物业管理处24小时有人值班。

　　87、市政等相关职能部门的电话是多少？可否提供？

　　答：可以提供，在我们发放的业主手册上就有。

　　88、要是停电了，没有电梯使用该怎么办？

　　答：本小区配有发电机组，在短时间内就会供电。

　　89、小区今后会安排哪些有意义的社区活动？

　　答：管理处有开展很多有意义的活动，在开展前会广泛征求业主的意见。

　　90、本小区属哪个社区居委会？

　　答：*社区居委会。

　　91、我们家用电最大功率是多少？

　　答：8KW

　　92、您知道业主委员会怎么组建？

　　答：住宅小区入住率达到50%以上或住宅区房屋交付使用满2年时，由所在地区房地产行政管理部门会同开发建设单位、街道办事处召集一次业主大会，选举产生业主委员会。第一次业主大会也可由业主自行组织召开，选举产生业主委员会。

　　93、您知道小区包括哪些物业管理服务事项吗？

　　答： ⑴ 共有部分的使用管理、维修养护和更新；

　　⑵ 共用设施中水泵、电梯等设备的运行服务；

　　⑶ 绿化养护；

　　⑷ 治安防范服务；

　　⑸ 清扫、保洁服务；

　　⑹ 车辆进出和停放的管理；

　　⑺ 按照业主、使用人的要求，及时提供房屋自用部位、自用设备的有偿应急维修服务；

　　⑻ 住宅区工程建设和维修档案资料的保管；

　　⑼ 物业维修专项资金的帐务管理；

　　⑽ 其他物业管理服务事项。

　　94、物业管理服务费、车辆管理服务费收费这么高，依据是什么？

　　答：物业综合管理服务费、车辆管理服务费是由物价局会同市房地产行政管理部门，依照《中华人民共和国价格法》的有关规定，按照普通建设标准和高标准制定全市统一的指导价。

　　具体收费标准由物业公司经物价局审批、核准并备案，应明码实价，挂牌公布内容。

文章

　　95、物业管理公司服务质量不高，业主就可以拒缴物业管理费吗？

　　答： ⑴不能。业主应按时缴纳物业管理费，否则物业管理公司由于经费不足，将无法开展管理工作，服务水平下降。

　　⑵ 业主有意见，有权要求物业管理公司改正。

　　⑶ 如果物业管理公司在实施物业管理过程中有违反前期物业管理服务合同的行为，作为业主，可以追究其违约责任。

　　96、您知道物业管理费是从什么时间开始收取？

　　答：物业管理费是从业主入伙起开始收取。所谓入伙，是指业主收到入伙通知书就视为入伙。

　　在您办理入伙手续时，须一次性预交不超过半年的物业管理费。

　　97、物业管理是为售楼服务，还是为业主服务？

　　答：“为业主服务“是物业管理公司不变的宗旨，业主才是物业公司服务的主体，且委托式物业管理小区不存在为售楼服务的因素。

　　98、您知道物业管理的目的是什么？

　　答： ⑴ 为业主创造一个整洁、舒适、安全、优美的工作与生活环境。

　　⑵ 提高物业价值，延长物业使用寿命，使物业发挥最大使用效能。

　　99、您知道业主能否自己管理物业吗?

　　答： ⑴ 物业的整体性特点决定了不可能由业主各自分散进行维护管理，必须通过政府行政主管部门资质认可的专业机构（物业管理公司）来操作。物业管理公司既对业主提供经营性服务，又对公共利益实施有效管理监督，包括代替政府履行部分城市设施和管理与维护

　　（如绿化、消防设施等）。

　　⑵ 面对复杂的管理与服务，作为业主显然不能自己管理。因为每位业主的工作岗位不在此，也就没有更多的时间投入到物业的管理上，所以说，业主自己管理在法律上和现实中都是行不通的。

　　100、物业管理的针对特约服务有哪些内容？

　　答：应业主要求提供的户内维修、代收代缴代办、中介服务、家政服务、特殊性保管服务等等。

　　如代收代缴水电费，代买车票、机票，室内保洁，代请保姆，保管车辆等服务。

　　101、住户装修有哪些禁区？

　　答： ⑴ 不得破坏房屋主体结构和房屋结构。

　　⑵ 一定做好房屋二次防水。

　　⑶ 地面装修材料的重量不得超过规定重量。

　　⑷ 不得擅自改动排水管道、煤气管道。

　　⑸ 不得改变使用性质。

　　⑹ 不得占用物业管理区域内的道路、场地。

　　102、业主装修房屋应注意哪些事项？

　　答：业主装修房屋，应当事先将装修方案告知物业管理处，并与之签订装修管理协议，遵守业主公约，并按房屋安全使用规范的要求进行装修。

　　103、业主装修为什么要事先告知物业管理处和办理有关手续？

　　答： ⑴ 首先装修管理是物业管理的一部分，房屋装修关系到房屋结构、房屋外统一后期物业管理等问题。装修管理的目的，是要保护业主自身利益，使业主有一个安全、舒适、优美的居住环境。

　　⑵《商丘市住宅小区物业管理条例》规定：业主使用人装修房屋，应当事先告知物业管理企业。

　　由物业公司对装修施工进行指导和监督。

　　104、为什么装修垃圾要由物业公司统一清运？

　　答： ⑴ 方便业主，免去业主负担。

　　⑵ 保障小区公共卫生环境。

　　105、为什么装修押金要完工一段时间后才退还？

　　答： ⑴ 房屋装修质量必须有一个使用周期，方可看出装修真正质量。

　　⑵ 对施工队有一定制约，对业主的装修质量、保修服务有一定保障。

　　⑶ 因施工质量问题造成业主、小区公共设施损失的可有一定补偿。

　　106、房屋装修为什么要选择专业施工队伍？

　　答：⑴ 专业队伍有专业的技术人员对各方面施工规范比较熟悉；施工程序规范，对装修的质量有一定保障。

　　⑵ 有一定的公司信誉，有利于房屋的保修；有利于物业公司的装修管理。

　　⑶ 没有执照与资质的施工队伍，根据装修行业规定没有承接装修工程的资格。

　　107、您知道严禁住户自行安装有碍外观的设施是什么吗？

　　答：为保障小区房屋外观的整齐划一，物业公司严禁自行住户安装如防盗网、雨阳逢、花架、伸出式晒衣架、封闭阳台等等。如果确有需要物业公司将组织业主统一安装。

　　108、在已交纳停车费的情况下，车辆在停车场被盗，物业负多大责任？

　　答：物业公司收取的停车费是小区卫生、道路维护费、看管人工资、车位使用费，并非车辆保管费。

　　小区停车场与车主之间是车位有偿使用关系，对被盗车辆不负有保管义务，对丢失的车小区没有过错，不承担赔偿责任。物业公司可于车主协商适当给予补偿。

　　109、业主家被盗，损失是否由物业管理公司赔偿？

　　答：物业管理公司在住宅小区内开展治安管理，主要是保证小区公共环境的治安秩序，同时也有防范小偷及其他作案者进入小区，保证小区家庭安全的作用。

　　业主家被盗，物业公司是否有责任进行赔偿，主要取决于两个因素：

　　⑴ 是内盗还是外盗。如是内盗，物业公司是无能为力的，也是难以

　　难以防范的。因为小区内的住户家庭都是亲朋好友，无从判断。

　　⑵ 如是外盗，要分析物业公司有没有作为。如是门岗在岗时，而且巡查岗巡查力度正常，作案者是通过其他途径进入小区作案的，物业公司不承担主要责任，也不应赔偿业主损失。

　　反之，作为物业公司要承担连带责任，根据损失量的多少，物业公司的失职程度来作相应的处理。

文章

篇3：住宅小区物业管理目标原则

　　住宅小区物业管理的目标与原则

　　依据建设部《城市新建住宅小区管理办法》(以下简称“管理办法”)的要求，居住小区 的物业管理从房地产开发企业开始工作时就应当进行。“管理办法”第五条规定：“房地产开发企业在出售住宅小区房屋前，应当选聘物业管理公司承担住宅小区的管理，并与其签订 物业管理合同。住宅小区在物业管理公司负责管理前，由房地产开发企业负责管理。”

　　为了对物业管理公司的选聘与对管理工作进行检查和监督，“管理办法”第六条规定“ 住宅小区应当成立住宅小区管理委员会(以下简称管委会)。

　　一、管委会的组建及其权利与义务

　　(一)管委会的组建

　　该委员会是在房地产行政主管部门指导下，由住宅小区内房地产产权人和使用人选举的 代表组成，代表和维护住宅小区内房地产产权人和使用人的合法权益。

　　(二)管委会的权利与义务

　　管委会的权利：

　　1.制定管委会章程，代表住宅小区内的产权人，使用人，维护房地产产权人和使用人的合法权利；

　　2.决定选聘或续聘物业管理公司；

　　3.审议物业管理公司制订的年度管理计划和小区管理服务的重大措施；

　　4.审查、监督各项管理工作的实施及规章制度的执行。

　　管委会的义务：

　　1.根据房地产产权人和使用人的意见和要求，对物业管理公司的管理工作进行检查和监督；

　　2.协助物业管理公司落实各项管理工作；

　　3.接受住宅小区内房地产产权人和使用人的监督；

　　4.接受房地产行政主管部门、各有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。

　　二、小区交付使用前物业公司的主要管理工作

　　城市新建居住小区的物业管理，从规划阶段开始到住户入住前，其物业管理从三个阶段进行。物业公司专业管理前，由房地产开发企业负责管理；房地产开发企业与物业公司签订 合同分别同步管理(以上的管理为“同步介入”或称为“超前管理”)；居住小区物业管理。 其中，第二阶段的物业管理具有一定特殊性，依据不同的管理项目。

　　三、居住小区物业管理的目标

　　建设部“管理办法”的制订，有两个重要的目的：一是“为居民创造整洁、文明、安全 、生活方便的居住环境”；二是“对住宅小区内的房屋建筑及其设备……进行维护修缮和整治”。这一目的，要求居住小区物业管理通过以下管理的目标来实现。　　第一是社会效益 。这表现为居民提供一个整洁、文明、安全、生活方便的居住环境。这种安全、舒适的居住环境以交通、绿化、卫生、文化、教育和娱乐为一体的整个社区环境，它对调解人际关系、 维护社会安定团结具有重要的意义。

　　第二是经济效益。这种经济效益从以下几方面表现出来：一是从政府方面来说，不仅它 改变了以往政府用于房屋维修、环卫、绿化和其他公共市政设施上的费用，而且还可以向物业管理企业收取税收。二是从业主方面来看，物业的专业和科学管理，对维护好房屋住宅及 附属设备、设施，延长其使用寿命，从而保障业主的经济利益。最后，从开发企业以及住宅小区物业管理来说，居住小区的社会效益有利于房产的销售和资金的周转。物业管理通过各 种有偿服务，既便利于居民生活，又可取能得一定的经济效益，从而增加管理费用的来源。

　　第三是环境效益。居住小区的物业管理，通过小区内的绿化、上下水及用煤、液化气的 专业管理，不仅有助于人的身心健康，还将对城市建设产生积极的影响。

　　四、居住小区物业管理的原则

　　物业公司是一种服务型行业，它不仅具有独立的法人资格，又是自负盈亏、独立经营、 独立核算的企业，居住小区物业管理的目标，应密切联系服务与经营来进行。为此，它遵循的主要原则是：

　　1.业主自治自律与专业管理相结合。住宅小区物业管理首先应遵循业主自治自律与专业化管理相结合的原则。业主自治自律是基础，但住宅小区的管理又具有技术性、专业性强的 特点，必须以专业化管理为主；住宅区的日常管理工作，是大量的、繁琐的，离不开居民的支持。因此增强居民的群体意识，依靠和组织群众参与管理、发挥业主自治自律的作用，是 实行这一原则的关键。

　　2.服务至上、寓管理于服务之中。住宅小区的物业管理是一项服务性很强的工作，关系到千家万户的生活、休息、文娱、安全、卫生、教育、体育等诸方面。住宅小区管理中的服 务工作，具有长期性和群众性的特点：服务时限很长，往往几十年以上；服务对象范围很宽，男女老幼，各行各业，且流

动性大、变化快。因此，必须坚持“服务至上，寓管理于服务 之中”的原则，树立“为民服务、对民负责”的指导思想。

　　3.所有权与经营权相分离。实行所有权与经营管理权两权相分离，是现代物业管理与旧式的房屋管理本质区别之一。这是针对城镇居民住宅小区，特别是旧有居民住宅小区存在的 “两权”不清问题提出来的，目的在于解决分散管理与统一管理的矛盾。房屋及小区环境内各种设备是一个有机的统一体。若按分散的产权权属由产权单位或产权人自行管理，显然弊 端很多。因此，必须实行所有权与管理权两权分离，在依法确认产权权属的前提下，实行管理经营权的集中统一。由一定物业管理企业对某一居民住宅小区实行统一管理、综合治理、 全方位服务。

　　4.企业经营、独立核算。必须改革原有管理体制，实行政企分开，使管理机构成为经济实体，具有相对独立的经营自主权，逐步实现住宅经营管理的市场化。

　　5.有偿服务和费用合理分担。物业管理企业要搞好管理，实行优质服务，就必须有资金来源。资金的主要来源是业主和用户，因此要实行有偿服务、合理分担的原则，物业管理企 业提供的管理和服务是有偿的，应该本着“量出为入、公平合理”以及“谁享用，谁受益，谁负担”的原则，由房地产开发企业、物业管理企业和业主及使用人共同合理分担。

篇4：居住小区物业管理经费来源测算

　　居住小区物业管理经费的来源与测算

　　一、居住小区物业管理经费的来源

　　居住小区物业管理费是指物业管理单位接受物业产权人、使用人委托对居住小区内的房屋及其设备、专用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其它与居民生活相关的服务所收取的费用。为了规范居住小区物业管理服务收费行为，维护正常收费秩序，促进物业管理事业健康发展，国家计委、建设部1996年2月9日联合颁布了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》(以下简称“暂行办法”)。为了贯彻“暂行办法”各地根据自己的具体情况先后制定了《实施细则》和具体的收费标准。

　　居住小区物业管理收费是住宅商品化的产物，是对以往单纯靠政府拨款、单位补贴的被动居面的重大改革。在目前我国广大居民的收入水平相对较低，还不能承受较高的费用，特别是我国长期实行住宅福利制度，一些居民对收取多项的管理费用，心理准备不足。因此，居住小区物业管理收费，是一个政策性很强，又十分复杂的问题。一方面，它关系到住房改革深入发展的问题，另方面，又涉及到广大居民的经济利益问题。因此，制定合理的收费标准，确保稳定的资金来原，是居住小区物业管理企业必须作好又十分棘手的问题。

　　要解决住室小区的管理经费问题，需要建立多渠道、多层次的筹集物业管理费机制。物业管理经费来源主要有：

　　1.定期收取物业管理服务费；

　　2.小区维修养护专项基金；

　　3.一业为主，多种经营的收入；

　　4.依靠政府的政策和一定资金的扶持；

　　5.开发单位给予一定的支持。

　　现简单分述为下：

　　1.定期收取物业管理服务费。经物价部门批准，物业管理企业可以定期向住宅小区内的单位和居民收取一定数量的物业管理服务费。

　　物业管理服务费是指物业管理单位接受物业产权人、使用人委托对小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其它与居民生活相关的服务所收取的费用。

　　在物业管理经费的筹集中，物业管理服务收费应是物业管理经费的稳定的主要来源。

　　2.小区维修养护专项基金。小区维修养护专项基金(以下简称维修基金)是指用于小区共用部位、共用设施设备的更新与大、中修基金。这些费用一旦需要支出，数额巨大，单靠日常管理收费无法负担。因此，有必要以基金的形式事先提取。目前，各地对这项基金的名称和缴纳方法不尽一致，但都明确住宅小区实行物业管理应设立专项维修基金。

　　维修基金是通过建立双向筹集的渠道来收取的，分以下两种情况：

　　(1)公有住房出售后维修基金的收取

　　公有住房出售后，维修基金由售房单位和业主(购房人)双向筹集。

　　①由售房单位按照一定比例从售房款中提取，原则上，多层住宅不低于售房款的20％，高层住宅不低于售房款的30％。

　　②由业主一次性或分次筹集。一次性筹集是指在业主购房时一次性收取一定数额的维修基金，其具体标准由当地政府确定。如北京市规定，1997年公有住房出售后维修基金的交纳标准为建筑面积42元每平方米。分次筹集是指业主按月、按季或按年分次交纳一定数额的维修基金。

　　(2)商品房出售后维修基金的收取

　　商品房出售后，维修基金由开发建设单位和业主(购房人)双向筹集。

　　①在房屋销售阶段，建设单位可按住宅的综合造价提取一定比例维修基金(纳入住宅成本)。如有的城市规定，多层住宅提取2％，高层住宅提取3％。

　　②由业主一次性或分次筹集。一次性筹集是指业主购房后，在办理签约、入户手续时一次性缴纳维修基金。其具体标准为购房款的1％或建筑成本价的1.5％每平方米提取。分次筹集是指事先将维修基金计入物业管理费，然后逐月从收取的物业管理费中按一定比例(如15％)提取并归集到维修基金中去。

　　不管是公有住房出售后，还是商品房出售后，如遇某些重大原因，维修基金不敷使用时，经业主委员会研究决定，还可临时向业主筹集。

　　(3)维修基金的使用与管理

　　维修基金必须专款专用，只能用于物业共用部位和共用设施、设备的更新与大、中修。因此，必须加强对维修基金使用的管理。

　　维修基金归全体业主所有，经业主委员会批准，委托物业管理企业实际操作使用。在业主委员会未成立前，可由政府主管部门负责管理。维修基金收缴后，应专户存入指定银行，在需要使用时，由物业管理企业提出使用计划与预算，报业主委员会批准；在使用过程中，接受业主委员会和银行的监督检查。需要注意的是，一般不宜由物业管理企业直接掌管这项基金，因为这笔基金是永久存在的，而物业管理企业只是受业主委员会委托在一定时间内管理该物业。为了防止物业管理企业的短期行为，或是因解聘该企业而影响这项基金的安全，必须由业主委员会负责该基金的使用，做到专款专用，防止挪作他用。

　　维修基金的突出特点就是它数额巨大并可以持续使用，因此应在保证安全的基础上，争取产生最大的增值收益，如购买国库券、债券等。产生的利息及收益一方面用于物业的更新维修，一方面也可弥补日常管理费用的不足。

　　3.一业为主，多种经营的收入。在不向政府要钱，不增加居民的经济负担

情况下，物业管理企业可根据自身的情况，积极开办多种经济实体，开展多种经营，创造经济效益，以业养业，补充小区物业管理经费不足。如组建工程队，完善住宅小区配套建设，建小区围墙、自行车棚、车库、铺设甬路，建停车场等。组建装修队对新楼统一管理，统一装修，开办商店、餐饮、健身房、美容美发厅等。这些经济实体既为小区内住用人服务，也向社会承接业务，用多种经营取得的部分利润，弥补管理经费的不足，实现以业养业的目的。

　　物业管理企业开展多种经营的收入和利润，从性质上讲属于物业管理企业的收入和经营利润。同时，其收入和利润事先也无法准确的测算和预计。因此，这种收入和利润并不属于物业管理经费稳定的来源。这里之所以将物业管理企业开展多种经营的部分利润(注意，只是部分利润)也做为物业管理经费的来源之一，主要是考虑目前我国市场经济体制尚不完善，从推动物业管理的运作和人民群众经济承受能力的实际出发，而提出的在一定时期内带有较强过渡色彩的措施。

　　4.依靠政府多方面的扶持。考虑到目前我国的实际情况，广大居民的收入水平和低租金的住房政策，小区管理经费完全由住户负担，尚有较大困难。因此，为推动物业管理的发展和住房制度的改革，政府还在多方面对物业管理给予大力扶持。

　　目前，政府对物业管理的扶持主要体现在制定相关的政策和给予一定的资金支持，包括：

　　1.制定住宅小区物业管理服务收费方法和标准，加强对收费的管理。

　　2.规定对房改住房的电梯、高压水泵房、供暖锅炉房等共用设施设备的运行、维护和更新等费用仍由使用人所在单位支付，以减轻使用人的负担。

　　3.规定物业管理企业可享受国家对第三产业的优惠政策，在开展多种经营中可适当减免部分税金等。

　　4.划拨一定的城市建设维护费用于小区共用部位、共用设施设备的维护管理，以减轻小区日常管理费用的负担。如北京市规定，小区内道路宽度在3.5米(含3.5米)以上的，其道路和埋设在道路下的市政排水设施，由市政工程管理部门负责维护、管理；对小区内供电、供热、供气等市政设施也做了相应的规定，由市政各相应部门承担一定的维护、管理责任和费用。

　　5.开发建设单位给予一定的支持。开发建设单位的支持主要体现在以优惠的方式提供一定数量的管理用户和经营性配套商业用户。有以下2种优惠方式：

　　按成本价出售。如有的城市规定，开发建设单位将规划建设的专业管理用户和小区住宅总建筑面积的0.5％～1%作为商业网点房，按建筑成本价出售。物业管理企业利用商业网点用房开展方便住宅小区内居民生活的各项服务，由物业管理企业统一经营管理，经营收入用于小区物业管理。

　　6.以成本租金租用。这是指对经营性商业用房采取不全出售的办法，物业管理企业以成本租金租用，再以市场租金标准租出，其租金差额部分用于小区物业管理。

　　随着市场经济体制的建立和完善，以及人民群众收入水平的逐步提高，政府的扶持和开发建设单位的支持将逐渐减小力度，但在现阶段，这还是十分必要的。即使在完善的市场经济体制下，由于住宅带有社会保障性的特点，对中低收入者居住的普通住宅政府仍要给予一定的扶持；而开发建设单位为了自身的声誉和经济效益，对所建造的住宅日后的物业管理也会给予必要的支持。

　　二、居住小区物业管理服务收费原则

　　《暂行办法》特别对收费原则作出以下规定：物业管理单位开展正当物业管理服务收费应当遵循合理、公开及与物业产权人、使用人的承受能力相适应的原则。同时抽出，国家鼓励物业管理收费应当根据所提供服务的性质、特点等情况，分别实行政府一定价、政府指导价和经营者定价。

　　1.实行政府定价、政府指导价。为物业产权人、使用人提供的公共卫生清洁、公用设施的维修保养和保安、绿化等具有公共性的服务以及代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等公众代办性质的服务收费，实行政府定价或政府指导价。

　　其中对普通住宅提供的公众代办性质的服务实行政府定价。如北京市规定对水、电、房租、煤气、卫生5费统收服务费标准为每月每户1元。对高级公寓、别墅区等高标准住宅小区提供的公众代办性服务实行政府指导价。

　　实行政府定价和政府指导价的物业管理服务收费标准，由物业管理企业根据实际提供的服务项目和各项费用开支情况，向物价部门申报，由物价部门征求物业管理行政主管部门意见后，以独立小区为单位核定。实行政府指导价的物业管理企业可在政府指导价格规定幅度内确定具体收费标准。

　　2.实行经营者定价。凡属为物业产权人、使用人个别需求提供的特约服务，除政府物价部门规定有统一收费标准者外，服务收费实行经营者定价。特约服务包括房屋装修、家电修理、居室清洁、代购商品、找医送药、看护病人、接送子女上学等。

　　实行经营者定价的物业管理服务收费标准由物业管理企业与小区业主委员会或产权人代表、使用人代表协商议定，并应将收费项目和收费标准向当地物价部门备案。

　　特约服务是应某些住户的特殊需要而开设的。特约服务费用的收取应该按“谁受益，谁付钱”的原则。其收费标准相对较镐，各地情况不一，服务标准也不一样，难以统一。

　　三、居住小区物业管理公共性服务收费的费用构成与测算方法

　　(一)居住小区公共性收费的费用构成

　　“暂行办法”第八条对居住小区公共性服务收费的费用构成，作了如下的规定：

　　1.管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；

　　2.公共设施、设备日常运行、维修及保养费；

　　3.绿化管理费；

　　4.清洁卫生费；

　　5.保安费；

　　6.办公费；

　　7.物业管理单位固定资产折旧费。

　　8.法定税费；

　　其中第2项至第6项费用支出是指除工资及福利费以外的物质损耗补偿和其它费用开支。

　　物业管理服务收费的利润率暂由各省、自治区、直辖市政府物价主管部门根据本地区实际情况确定。

　　此外，对实行物业保险的住宅小区，还应包括投保财产保险(如火险、灾害险等)及各种责任保险的支出。

　　(二)居住小区公共性服务收费标准测算原则

　　居住小区公共性服务收费标准因服务的档次、居民收入的水平以及各地的物价不同，其收费标准“暂行办法”要求各地物价、物业管行政主管部门要密切配合，共同做好“

暂行办法”的实施工作。

　　“暂行办法”第七条指出：物价部门在核定收费标准时，应充分听取物业管理单位和小区业主委员会或产权人、使用人的意见，既要有利于物业管理服务的价值补偿，也要考虑物业产权人、使用人的经济承受能力，以物业管理服务所发生的费用为基础，结合物业管理单位的服务内容、服务质量、服务深度核定。对核定的物业管理收费标准，应根据物业管理费用的变化适时进行调整。

篇5：新接管小区物业管理服务承诺

　　新接管小区物业管理服务承诺

　　深圳市**物业管理有限公司郑重承诺，在接管**小区后一年内客户满意率达到 98%以上。 管理承诺要求达到的最终效果

　　序 号 指标名称 承诺指标 完成承诺指标的措施

　　1 房屋及配套 设施完好率 99％以上 采用分工负责制，责任到人。建立完善的巡查制度，健 全档案记录，每半年进行一次房屋完好率检查。

　　2 房屋零修、 急修及时率 99％以上 维修人员24 小时待命，接到维修通知立即组织维修，十 五分钟内到达现场。零修工程及时完成，急修工程不过 夜，并建立回访制度和回访记录。 3 绿化完好率 99% 专人负责绿化养护、保洁工作

　　4 保洁率 100％ 保洁员十二小时保洁工作，按保洁标准进行操作，保洁 工作落实到人，监督检查得力，严格考核。

　　5 维修工程质 量合格率 100％ 维修全程控制、监督检查，并按规定及时回访。

　　6 公共照明完 好率 96％ 落实责任人，坚持对公共照明等公用设施进行日常巡视 检修和定期维护保养，并健全档案记录。

　　7 区内治安案 件发生率 1?6?8以下 实行24 小时监察制度，明确保安员职责，层层防卫。 8 火灾发生率 1?6?8以下 全员义务消防员制，定期培训和演习，加大宣传力度， 由主任负责组织进行日常巡视，发现隐患及时处理确保 安全。

　　9 客户有效投 诉率 2?6?8以下 采取措施,加强与客户沟通,定期走访客户,征求管理意 见,强化服务意识,及时为客户排忧解难。做到投诉处理 有结果，有记录和回访。 客户投诉处 理率 100％ 投诉回访率 100％

　　10 客户对管理 服务满意率 95％以上 实行人性化管理，增强服务意识，加强与客户沟通，完 善社区服务。在日常工作中注意广泛收集客户意见。

　　11 公共设施设 备完好率 99％ 制定严格的设备操作和保养规程，落实岗位责任制，实 行巡查制度，建立设备档案，制定预防性维修保养计划。