业主决策共管模式:-市场化物业管理新举措

　　“业主决策”共管模式---市场化物业管理新举措

　　用市场思维，倡导遵循清晰、明确的责、权、利前提下，将业主、物业公司、发展商三方整合为“一个统一体”的物业管理新模式“共管模式”，已经被确认为当代较为先进“管家”新体系。“共管模式”情、法兼容，解除了最令人头痛的利益与维权成本的纠结症，得到了众多业主的关注和接受。该模式创建者‘城市展望物业管理有限公司’，始创于新加坡，被众多市场经济国家的物业管理部门确定为，是现代市场经济运行方式的一种物业管理模式。

　　目前，这种模式正在为30万平方米面积提供服务。‘城市展望’已被众业内人士和业主称为“当代社区的大管家”。说到这种“共管模式”，家住昌平区橘郡花园的业主顾孝贤(化名)先生对此感慨万千。顾先生介绍到，以往物业和业主完全是对立的，业主希望通过小的支出换取管家式的服务，而物业则希望以最小的劳动，获取到最大收益。这种期望值上的对立，是目前各大社区的通病。而他当入住橘郡花园以后，感觉到‘城市展望’推出“共管模式”解除了他们与物业的对立情绪，他们非常乐意地把钱掏了出来。对于他们而言，这种乐意源自于一种理念。这理念就是：共管模式倡导责、权、利明晰针对“共管模式”给业主带来观念性的变化，进而改变了以往物业与业主之间的对立关系这一问题。与‘城市展望’合作的业委会负责人张新（化名）先生介绍了这种“共管模式”的内涵。所谓“共管”就是业委会参与物业管理体系，进而达到共同管理，此为责。所涉及的内容包括物业费管理，项目运营管理，服务品质管理等项内容，此为权。共同管理的目的就是通过“共管”来解决发展商遗留的问题，进而最大限度地维护业主的权益，此为利。

　　在共同管理社区文明的倡导下，在每个业主心里竖立起：“文明为大家的信念”，进而提升社区的文明程度。共管就要共知，物业公司只与包括有懂法律、悉财务、知企业管理的专业人员所组成的业委会合作。其原由就是由这些人员所组成的业委会，实际上就是一个有“企业性质的组织”。与一个组织合作，平等性、权威性以及优质服务性才能充分地体现出来。共管要透明，物业管理中心的财务由双方共掌，出纳由业主委员会委派，记账会计由城市展望物业管理有限公司委派，财务预算及审批流程由双方共同制定，就连银行支票盖章也要求物业管理公司的财务章和业主委员会主任的人名章。业主委员会成员每月都会收到财务报表，业主可以通过业主委员会委员查询各类资金使用情况，此为透明。共管项目运营，物业管理中心编制的年度财务预算、运营计划，需提交业委会讨论审议，进行相关的修订，双方签署确认后方可执行；日常运营服务务必严格按照财务预算及运营计划执行，预算外支出则需双方另行商榷。每个议题交由业主大会，必须听取三方声音（业主、物业公司、开发商），公开则透明，权益必自保。共管模式聚合业主整体维权意识在谈及“共管模式”和业主之间关系上时，张新（化名）先生介绍到；“共管模式”就是在确立于业主第一利益的前提下，将沉浸在发展商整合开发平台内利益阴暗角落里的遗留症暴露在阳光下，让业主看清遗留问题的本质，将业主的指责变为与物业携手，共同参与到铲除遗留事件的过程中去。用市场经营思维的力量将业主聚合成一个维护自身权利的整体，维权力度自然便大。

　　从广泛意义上讲，这种模式提高了社会的市场化进程。而在这一点上，他们那里的业主就经历了一个真实版的维权经历。一次社区内的电梯出现故障，物业公司技术排查后决定立即与发展商进行交涉。电梯修好后，物业公司向业主公示了解决电梯问题的全部过程。张新（化名）表示，起初他们也觉得修理电梯需要大笔钱，启动大修基金的周期性又长，物业和很多业主觉得让自己出不公平。认为这是开发商的房屋质量问题，欲追诉开发商。正在业主们左右为难时，物业公司的工作人员带着他们一起找到发展商。经过商讨分析后，他们才知道，这种问题应由电梯生产厂家出面解决。有效的解决难题，维护了业主的利益。而这种事情在其他模式的物业管理中，是看不到的。共管模式业主成立公益发展基金“成立社区公益发展基金，是变通维权途径，先行解决业主难题，是共管模式更为显著的特点。

　　”张新（化名）先生开心地讲道。这个基金的实质就是，物业公司通过物业公司，开发商以及业主各方出手相助，汇集一股公益服务基金。在替业主维权时未果的情况下，先解决业主面临的难题，清除了社区内遗留问题，为进一步解决遗留问题争得了业主的支持。张新（化名）先生表示，社区入住两年后，一段道路还没有铺好，业主进出很不方便，要想修好这条“窝心路”，资金成了难题。以往这种事情肯定会成为社区内的遗留症。而物业则利用公益发展基金先行铺路，解决了业主眼前的难题，随后物业公司与开发商进行了多次沟通。最终物业公司为业主争得了利益，这样公益发展基金便发挥出意想不到的作用。共管模式标准化服务换人心“该运营网络化管理模式，开发设计客户服务体系管理系统，与业主建立共同的服务平台，使业主随时可以了解服务需求处理进度。

　　”是“共管模式”通过网络监督服务服务的一种新的方式。张新（化名）先生认为，物业公司以身作则，通过自律行为感化业主，是‘城市展望’感化业主行为的“内功式”做法。经过6年物业服务团队坚持不懈的捡“烟头”行动，使业主们深知随地扔烟头是一件丑陋的事情，同时感动了每名业主的内心，从此不再乱扔烟头了，与物业为对立情绪也看不到了，物业收费收取率从51%提高到了99.4%。目前已有两个使用“共管模式”管理的社区，分别被评为“最清洁社区”以及“北京优秀住宅社区”的称号。

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篇2：小区管理处回答部分业主物业费支出情况疑惑

　　小区管理处回答部分业主关于物业费支出情况的疑惑

　　一、部分业主对物业亏损状况的真实性提出质疑

　　首先，物业服务中心在公示时未对三张表之间的关系进行说明，因此给造成部分业主在对于财务报表的解读误解，在此向广大业主致歉。

　　（一）三张表的说明

　　1、表一为物业费收支：（到目前为止正常办理入住的业主08年5月至09年4月的物业费收缴率98.4%）；

　　2、表二为物业服务中心利用公共区域做业主委托经营收入、支出情况；

　　3、表三为开发商辅助项目投入，此部分费用的支出无需业主承担；

　　（二）现物业服务企业的服务模式为包干制，亏损多少均由物业服务企业自行承担，物业服务中心不会因为账目亏损就擅自改变物业费收费标准。

　　（三）三张表显示的收支相互没有关系，即物业费、业主委托经营、开发商增值服务收支一条线，无直接数字关系。

　　欢迎业主聘请专业公司进行审计，也可以直接到物业服务中心与财务主管沟通。

　　二、班车的费用高，从不坐班车的业主也要承担这部分费用么？班车给物业公司做活动产生的费用也由业主承担么？

　　班车的全部费用是由开发商承担的，属开发商为业主提供的增值服务，并未占用物业费支出或业主的委托经营收入。班车费用共包括购置费、后期养护、油耗及班车司机的工资等一系列费用减去目前乘坐班车业主缴纳的车票费用，每年两辆班车运行亏损仍将近二十万元。此部分费用由开发商承担，待小区通公交车后班车将取消。

　　三、关于宣传印刷费都花费在哪些方面？

　　公共区域各类标识（安全类、对客提示类等）、横幅、全部内部管理表格、宣传展板、员工培训资料、印刷通知所用zz专用的信纸、信封等归列为“宣传印刷费”，有出入库明细记录及实物可供查阅。

　　四、电费一年花销40余万，能耗是不是有些高？

　　电费40余万，平均到每月约4万元，具体包含以下项目：

　　1、弱电系统的电费（消防、安防系统）；

　　2、公共区域照明（园林、大堂、楼道、电梯厅、步行梯等）；

　　3、电梯电费；

　　4、水泵所需电费（生活水、中水园林水系水泵、污水泵等电气设备）；

　　5、办公区域电费；

　　6、风机电费等。

　　目前物业服务中心已开展节能降耗工作，如对公共区域照明，在保证照度的基础上，对灯开的盏数进行调整，将原放置在较高空间的照明器具下移，将射灯、筒灯换成节能灯泡，加装计量设备，部分自动频繁启动设备变手动启动，加装超高水位报警器等。（但因一次不能投入太多改造费用，此项工作需要长期坚持）。

　　五、人工费一年120余万，是不是有些过高？物业人员平均下来都挣5000多。

　　除工资外，按照用工相关规定，每个月人工费支出还包括45%的保险，14%福利，置装费，培训费，餐费等。

　　按人均1500元/人?月计算，（08年10月以前A1区处于集中装修期及集中维保期人员编制约为45人，08年10月以后随着逐步稳定，人员编制缩减为40人左右）

　　1500*1.6（保险及福利）*40人*12月=约115万

　　40人*10元/日（餐标）*22天（每月出勤天数）*12月=约10万餐费

　　在不计置装费、人员培训费的前提下，仅员工工资、保险、福利、餐费，已支出120余万元。

　　A1区人员编制目前为41人，具体组织架构如下：

　　（1）项目经理1人

　　（2）财务主管1人

　　（3）客服6人：包括主管1人，领班1人，楼长2人，前台3人

　　（4）工程11人：包括主管1人，文案1人，电气主管1人，强电电工2人，弱电电工1人，水工2人，综合维修1人，装修管理2人

　　（5）综合11人：保安主管1人，中控员4人，内保员4人，环境主管1人，环境领班1人

　　（6）行政4人：行政主管1人，行政文员1人，库管1人，品质主管社区文化专员1人

　　（7）底商管理7人：主管1人，客服1人，高压电工4人，综合维修1人

　　六、都已经有了人工成本，为什么保安服务费及保洁服务费还那么高？

　　为了提供更加专业的服务，物业服务企业可以将一部分专业工作以分包的形式进行，例如安全服务、保洁服务、绿化养护、电梯养护等，而人工成本一项中并不包含外包人员的费用。

　　以保洁服务费为例，其中包括保洁人工成本、保洁所需物料、垃圾清运及化粪池清掏的费用。其中

就保洁人工成本一项，A1区现有保洁为28名，分别负责楼宇内、园区内及园区外围的日常清洁工作。物业服务中心与保洁供方公司签订的第一年度合同为1170元/人?月，每个月的保洁服务费为32760元，年合同总价款为39万余元。

　　安保服务方面，A1区总共设立5个秩序维护岗位，分别为北门1岗、南门2岗、西门1岗、巡逻1岗，依据《劳动合同法》中相关用工要求，每个岗位为4包1（即每人每天工作6小时，月无休，24小时值岗），5个岗总共需要保安员20人。为保证保安服务品质，在20**年1月前zz采用的均为内保员，平均每人每月企业应支付费用为2300元（其中包括工资1200元、餐费（三餐，16元/日）、支付保安公司人员挂靠费400元/人、置装费等）。后由于内保人工成本较高，改成外保形式（即将保安员工作委托给专业保安公司进行，物业服务中心设安全主管进行管理），每月合同总价款为33000元，其中支付保安公司每名保安员1650元/月，公示的保安服务类费用中还包含消防、安防设备设施年检费等。

　　七、特约性服务收入和支出都包含哪些？

　　特约服务收入是入户特约维修时所收取的相应费用（特约维修各项收费标准在物业客服中心均有公示）及业主在办理装修手续时所交纳的装修垃圾清运费，支出包括对特约维修时产生的材料的成本及需支付给专业供方公司的费用等，例如装修垃圾清运，物业服务中心为业主提供了上门特约服务，收取的装修垃圾清运费为特约服务收入，而装修垃圾的清运，物业服务中心采取了外包的方式，由专门的垃圾清运公司来进行清运，支付给垃圾清运公司的垃圾清运费为特约服务支出。

　　目前出现亏损的主要原因是：现行的取费标准是按项目启动前总规化规模、当时的服务标准、人工成本、外包服务商采购成本做的预算。A1区作为规划的第一期入住区域，物业如果一开始按不出现亏损的思路开展工作，可以想象今天zz园区环境和氛围是怎样的情形，但为了保证物业服务品质，在能源、人工成本不断上涨的背景下，物业服务中心从A1区入住前决策在人员配置、外包服务商选择（服务作业人员人数和质量）上都按高于起初测算的配置和预算进行运做，这一重大事件在A1区入住期间物业与部分关心物业运行的业主沟通过，谈到为了保障服务品质，物业第一运行年度将出现约100万的亏损。

　　以上解答也只是框架、原则性的说明，相信从财务的角度还不能解释清楚所有细节，还希望同学们直接到物业服务中心查证交流，物业服务中心将以坦诚、阳光的服务理念，欢迎业主们参与物业的共同建设。

　　物业服务工作也是企业行为，说到底不能支撑长期亏损下去的，怎么办？这是同学们和物业服务中心共同关心的问题，在六月份业主座谈会上，同学们已经给了一些很好的建议，比如：开展有效的经营活动弥补亏损是一方面；另外随着管理服务规模扩大，可以摊薄部分管理成本；还有等管理服务规模再大一些的时候，特约维修服务可以考虑寻找优质的社会资源来承担，可以减少物业固定的人员配置；还有提高我们对外包服务公司的管理水平，适当减少用人还可以降低一些成本。不过这些都离不开业主的参与和谅解！

　　祝大家周末愉快！

　　zz物业服务中心

　　20**年6月19日星期五

篇3：小区《物业服务合同》中业主问题回复

　　关于小区《物业服务合同》中业主若干问题的回复

　　一、本次物业合同的签定是否需要“经过业主过半数同意”

　　（业委会）回复：当然需要，但这里面有两个问题需要澄清：（一）怎么叫“过半数”？首先业委会于**年9月8日召开了业主志愿者会并发布了《ZZ家园业主委员会通报（**年第一号）》，把为什么要与**物业签定合同的原因和必要性向业主进行了通报，绝大多数业主表示理解和支持；其次经过有部分业主参与的《物业服务合同》于9月19日予以了公示，即《ZZ家园业主委员会通报（**年第三号）——物业合同公示通知》，根据近期业主反馈意见，部分业主提出了一些好的意见和建议但对签定合同是支持的，虽有部分业主（10位业主）不同意，只占小区业主数的10 %多一点，这说明同意和支持业委会与**物业签定《物业服务合同》的业主是占多数的，已经“过半数”；（二）业主对ZZ小区的现状必须有一个清醒的认识。ZZ家园当前仍然是处在一个紧急的状态下，最根本也是最基础的物业交接工作还没有完成。如果不能及时签定物业合同，**物业就不得不撤离，小区将再回到6月份的混乱无序的状态，这个后果业主无法承受，这个责任业委会无法承担；签定物业合同是业主获得一个安定环境的最基本的前提，只有这样我们才能有一个稳定的后方，才可以无后顾之忧地地解决物业交接的这个对小区来讲最重要也是最重大的问题，否则我们就可能“丢了西瓜，捡个芝麻”，甚至是什么都捡不到。

　　二、关于物业服务费有所差别的问题

　　（业委会、**物业）回复：2.37元/月?平米为测算的是整个小区物业费的均价，与原物业费均价（2.42元/月?平米）相差无几，而小区内有塔楼、有板楼，且各楼情况并不相同，在当前情况下（交接未完成，很多资料缺失），计算非常困难和复杂，故各楼仍沿袭历史的做法，即按照原物业费标准收取；

　　**物业为减轻业主负担，取消了很多应收的费用，如企业管理费和利润（参见“物业费测算表”中的“调整前”）、生活垃圾清运费（参见合同第十三条第二款）等。

　　三、“小区有很多楼顶私搭乱建，侵害了业主利益的，楼内群租户影响其它业主生活，给业主带来安全隐患，在楼内设公司的。”

　　（**物业）回复：小区私搭乱建和群租等现象属于严重违法行为，侵害了业主的利益，影响了业主的正常生活。群租户在楼内乱丢垃圾，有的甚至在楼道内随地大小便，虽曾多次制止，但收效甚微。

　　在此之前，**物业已经对私搭乱建和群租的情况进行了统计和登记，还制止了5号楼一单元1201号房间在顶层搭建违法阳光屋。在今后的管理工作中，**物业会加大宣传、劝阻、制止的管理力度，力争此种违法现象不再出现，使私搭乱建和群租等情况不再蔓延。

　　另外，**物业在业主办理装修手续时，严格控制，一经发现一律不予办理手续。在装修检查、巡视过程中，发现有私搭乱建和群租等现象，立即要求停工，同时报送业主委员会共同制止。

　　针对目前这些违法现象，**物业会将统计和登记的私搭乱建和群租情况，在业主委员会的协助下，上报给政府及街道相关执法部门，**物业会积极配合政府的进行执法。

　　四、“物业对各楼内公共设施使用租用的收入公示以及楼内地下一层租用范围，租用者是否有安全使用条例，本楼内曾有业主放置有毒化学物品。”

　　（**物业）回复：北京市关于地下室存放物品是有明确规定的，有毒化学物品是严禁放置在生活居住区域内的，此举严重影响小区业主的安全和生活，**物业对此种不负责的行为将坚决制止。

　　（业委会）回复：目前地下空间仍在老物业手里拒不移交，业委会正在积极与相关政府部门沟通，收回的决心不变。如果地下室设备层等能够收回，会根据房间的性质做出选择，即设备层的管井阀门所在的房间，只做为设备设施专用房间，不做它用。其他的可利用房间，业委会将根据业主意见和小区的整体要求进行合理利用。

　　五、“快捷酒店目前仍然侵占全体业主的权益，应如何解决？”

　　（业委会）回复：快捷酒店侵占业主利益一事，业委会正在和侵占方魏公元鼎开发商交涉，对于涉及到的业主共同利益，业委会将向其收取相关必要费用。

　　（**物业）回复：本次签订的物业服务合同是针对ZZ家园1号楼到6号楼的物业合同，待本服务合同签订后，**物业会针对2号楼底商、7号楼、8号楼、快捷酒店和幼儿园的物业服务管理权做出判定，上述单位如和本小区共用一套设施设备，则应当承担物业服务费用并协助业委会收取其它费用；

　　六、“服务标准及服务监督，如果出现服务不到位，出现多少次就算违约？取证的标准？比如楼道内出现打扫卫生不合格，出现臭味的情况如何认定？建议每个业主有物业统一发放的意见单，业主有权投诉，如果超过多少次后，业主有权减免相应的物业管理费用。”

　　（**物业）回复：**物业本次合同执行的物业服务标准为物业三级服务标准（法律有规定），标准中明确了服务的项目和要求等，并明确了各部门的岗位职责，所有服务部门都有专人来安排工作和检查工作，各部门主管对每天工作质量都有检查，检查结果均记录在检查记录上。**物业对客户提出的意见和投诉都会逐一记录，每件事情都逐一到现场核实，发现问题逐项整改。针对住户的书面和口头意见，我们制定了回访程序，对住户提出的意见和投诉根据检查和整改结果逐一解答，并将回访的整个过程和结果记录在案，目前回访的效果基本达到住户满意。

　　（业委会）回复：业委会将根据合物业同约定进行满意度调查，从而监督**物业的服务质量。

　　七、“安全问题。楼内、地下车库、园区内的安全标准是什么？要有量化数据，秩序维护人员的数量？目前园区内的所有门禁

系统和呼叫系统都无法使用，新物业是否负责修复和更换，由于没有安全门禁，任何人都可以进入楼内，由此造成了失窃，物业要承担什么责任？”

　　八、“建议增加园区和楼内监控摄像头，现在一般的小区都有24小时无盲区监控系统，没有监控的小区失窃现象比率是很高的。”

　　九、“原来小区的闭路电视系统何时恢复，如果新的物业没有从根本上解决问题，不交物业费是迟早的事情。”

　　（**物业）回复：安全问题是家园物业服务工作的头等大事，家园的安全工作好坏直接影响到家园业主和住户正常的工作和生活。

　　目前安全防范设施设备已移交给**物业，但部分设备设施有缺失，有的安防系统设置不合理，有的设备设施已瘫痪，无法起到其应有的作用。

　　家园安防设施有：红外周界报警系统、门禁对讲系统（设施已瘫痪）、园区监控系统（监控探头布置不合理、硬盘录像功能瘫痪）、电梯三方对讲系统、家园小区广播系统等等。

　　安全防范设施设备系统的正常运行是对家园安全工作起到辅助作用的，通过人防加技防，一方面可以达到家园相对封闭，使家园的设施设备只服务本家园业主；另一方面小区安全将得到进一步提升，通过人防技防并举的办法，使小区的安全防范工作达到无盲区的效果，做到可控可防。可以为本小区带来更稳定、更安全的居住环境。

　　（业委会）回复：小区的安防是一个系统工程，需要有整体方案（并不是简单的几个门的问题）并涉及到公共维修基金的使用，业委会将根据交接情况和小区的整体情况制定公共维修基金的整体使用方案，供业主讨论表决。

　　十、“合同中的所提出的《附件》，但未附，请给予说明”

　　（**物业）回复：标准文本合同中的附件包括：《物业构成明细》、《物业共用部位明细》、《物业共用设施设备明细》、《物业服务事项和标准》、《移交资料清单》、《违约责任约定》等。

　　1、附件《物业构成明细》、《物业共用部位明细》、《物业共用设施设备明细》、《移交资料清单》和“规划平面图和委托的物业构成明细见附件一、二（以实际验收清单为准）”。

　　此部分正在移交过程中，且公共部位、公共设施设备及规划平面图和委托的物业构成明细应尊重第三方评估有关承接查验评估的结果，待评估结果和公共部位、公共设施设备顺利移交后，再在补充合同中明示和更改，并将整个物业服务合同予以完善。

　　2、附件《物业服务事项和标准》为《住宅物业服务技术标准》中的三级物业服务标准规定的相应要求。**物业制定了相应三级的服务标准，标准在签订合同时附后。

　　3、附件《违约责任约定》和合同中相关违约条款相同，因此此附件可以取消。

　　十一、HBO、凤凰台的电视频道能否恢复

　　（业委会）回复：业委会需要了解以前是如何操作的，如果可以的话业委会将努力争取。

　　ZZ家园业主委员会北京**物业管理中心

　　**年9月30日**年9月30日

篇4：X住宅小区业主满意度调查

　　某住宅小区20**年业主满意度调查

　　尊敬的业主：

　　春去秋来，四季流转，××物业为您服务已经三年多了，在这些日子里，我们一直致力于为您提供高档优质服务，随着服务的不断细化和升级，我们也积累了丰富的管理实践经验，逐渐形成了适合于本小区的服务标准，本次调查中我们将针对这些标准征循您的意见。希望您在百忙之中完成调查，于×年×月×日前将问卷交到门卫。谢谢！

　　一、业主满意度调查

　　（一）综合管理服务类

　　1、您认为管理本小区的负责人持有建设部颁发的物业经理岗位资格证书，是否有必要？A、有必要B、没有必要C、无所谓，管的好就行

　　2、××物业要求所有管理服务人员统一着装、佩戴标志、行为规范、服务热情，您是否满意？A、满意B、不满意

　　3、您知道我们设有24小时服务投诉电话吗？（××××××××）A、知道B、不知道C、知道这电话，但不知道是24小时服务

　　4、××物业规定日常工作都要有记录，并且设多级检查制度，您认为这样做好吗？A、好B、不好C、无所谓

　　5、在进行日常的维修后，××物业要求填写一份维修单，您是否填过？A、填过B、没填过C、没有请物业进行过维修

　　6、××物业还为每位业主建立了一套较为完整的档案，包括装修、住户资料等，您认为这有必要吗？A、有必要B、没有必要C、无所谓

　　7、××物业每年至少进行一次业主调查，您认为频次是否合理？A、合理B、不合理C、其它

　　8、我们将对本次调查中提出的意见、问题进行入户走访，您是否愿意接受我的走访？A、愿意B、不愿意C、最好用其它方式

　　（二）室内保洁服务类

　　1、您对××物业的室内保洁工作是否满意？A、满意B、较满意C、较不满意D、不满意

　　2、××物业保洁服务目前执行国家一级标准，您认为按照此标准进行的保洁服务清洁程度如何？很不干净不干净一般干净很干净意见或建议每天清扫一次楼道（含地下室）每周水拖一次楼道（含地下室）每天擦拭楼梯、扶手、窗台每月擦拭窗户一次公共垃圾每日收集对讲门每周擦拭三次每月擦拭路灯/标牌/垃圾箱等每周水拖活动室/花园坐凳

　　（三）秩序维护服务类（门卫）

　　1、××物业目前严格控制外来人员、小商小贩、闲杂人员入内，您认为这样做是否影响了您的正常生活？A、影响，应该随意放行B、不影响，这样更安全C、有点麻烦，但能接受

　　2、为了保证小区内机动车辆停放安全，目前不允许外来无证车辆长期停放，您认为这样做合理吗？A、合理B、不合理C、其它

　　3、××物业每月都派专人对消防栓进行检查一次，您认为这有必要吗？A、有必要B、没有必要

　　4、××物业每周都要对小区内的安全防范警示标志进行巡视，您认为这有必要吗？A、有必要B、没有必要

　　（四）室外卫生及绿化的服务水平

　　1、××小区每年都要对化粪池清掏两次，你认为合适吗？A、合适B、不合适C、符合国家要求就行

　　2、小区的室外道路每天清扫一次，巡视2次，您认为清洁程度如何？A、很干净B、干净C、不干净D、很不干净

　　3、××小区每年对二次水箱进行两次清洗消毒，您认为合适吗？A、合适B、不合适C、符合国家要求就行

　　4、您对××小区的整体绿化是否满意？A、满意B、较满意C、较不满意D、不满意

　　5、您认为小区内的乔木、灌木是否修剪及时？A、及时B、不及时C、其它

　　6、您认为小区绿地内卫生保持的如何？A、很好B、一般C、不好

　　（五）水电维修方面

　　1、××小区内的设备都建立有设备台帐，对设备的维修保养更新都进行记录，您认为有必要吗？A、有必要B、没有必要C、无所谓

　　2、××小区的每位物业服务人员都有义务对小区周边环境，如便道、门窗等的情况巡视、察看，您认为这样巡视是否到位？A、到位B、不到位C、无所谓

　　3、在供热期间，换热站内物业安排有专人24小时值班，每两个小时都要对设备运行情况检查记录一次，您对这样的安排是否满意？A、满意B、不满意C、符合国家规定就行

　　4、××物业每半年要对××小区的房屋结构检查一次，并记录，您认为合理吗？A、合理B、不合理C、其它

　　5、您对××小区水电维修工作是否感到满意？A、满意B、较满意C、较不满意D、不满意

　　（六）小区活动室

　　1、您对目前小区活动室提供的娱乐项目是否满意？A很不满意B较不满意C一般D较满意E很满意

　　2、您还希望增加什么活动项目？

　　二、其它

　　1、与本市的其他住宅小区物业公司相比，您认为我们的整体服务水平属于哪个层次？A高档B中档C低档

　　2、其它意见或建议。

篇5：御院业主收楼工作安排

御院15座2,3梯收楼工作安排
一.收楼时间是20**年5月13,14日,共244户,
1、收楼现场在*销售中心,接待客户的位置处设在大堂左侧,并备有桌椅、小吃等物品,方便业主填写资料。在销售中心右侧办公室内,配有复印机,方便为业主进行证件的复印工作。收楼地点需有入伙流程图摆放在显眼的位置;办公台面有工作组标识;根据实际工作场地,将场地隔离,财务收费处单独隔离,保证安全。所有的细心和精致,目的只有一个,就是尽量减少业主的麻烦,使收楼工作顺利进行。
2、业主凭《收楼通知书》在销售中心前台办理完相关手续后,由发展商开具"收楼确认书"。物业公司凭"收楼确认书"进行办理。"收楼确认书"作为发展商工作结束的凭证,也是物业公司认可的唯一证据。没有该确认书的开具,物业公司不得办理收楼流程。
3、业主在进入物业公司入伙接待处、由接待人员核对身份后,在《业主签到表》登记,并领取资料袋和小礼物。资料中装有需业主知悉及签署的种种文件和表格,如:收楼资料签收表;居民登记表;装修资料;住宅交付验收表等。(::请业主签到的目的是为了第一次业主资料备案和核对当日入伙人数。如有业主部分资料未带齐,应保证在可追溯的前提下让业主保持心情愉快。为业主发放小礼品也是为了物业公司与业主间的合作有一个良好的开端。 物业公司事前将需要提供给业主的资料放在档案袋中,可效避免因现场忙乱而发生个别失误现象)。
4、签到后,业主直接面对接待组,由接待组完成文件签约、财务收费、咨询讲解等工作。在业主签署文件时,物业公司负责复印、收集业主的有效证件复印件。根据业主房产资料,财务组已准备每户在入伙时应缴纳的费用清单,方便入伙时接待组根据清单直接告之。只要一切为业主着想,以业主为中心开展各项工作,就能够做到使收楼工作有条不紊,并最大程度地减少各种纰漏的发生。
5、业主如有疑问者,将被带领到单独办公场地,避免因此造成对其他业主的影响。如有异议者,接待人员无法让其信服,则由物业公司客服部经理负责接待。对极个别拒绝签署文件者,则由公司领导进行沟通和解释,公司视其原因情况给予具体的处理方法。 接待流程完毕。如业主有问题,必须及时给予解答,并礼貌接待。这也是业主与物业公司第一次打交道,第一印象至关重要,如果因一点点小小的失误引起业主的不满,继而把这种不愉快带到以后长期的物业管理过程中,就是因小失大,得不偿失了。而这种不快将是物业公司付出巨大的努力也可能弥补不了的。既然如此,就一定要开个好头。
6、收楼工作人员在核对客户签收表后,领取钥匙。然后由接待人员引领业主收楼。
7、到达住户家时,由收楼人员将钥匙给业主,由业主检验信箱钥匙,并由业主亲自打开入户门。进门后,收楼人员简明介绍三表安装位置及管线走向等房屋水电基本情况,带领业主确认水、电表,并在《住宅交付验收表》上登记水、电表底数和有关业主对房屋质量、房屋设备的意见。既是业主收楼,就应体现业主的主体地位,收楼人员应明确自己的服务地位。此外,在陪同业主收楼过程中应注意语言的分寸,不得随便作出评论性语言,尤其是房屋质量存在问题,更不可妄加评论,因为原因可能是多方面的,而且是专业性的。陪同人员应体现出专业、礼貌和耐心,并切实作好相关记录,以避免以后出现矛盾时利于区分责任。
8、收楼人员根据实际情况,填写《住宅交付验收表》后,将所有资料交回收楼组。至此,收楼流程结束。
如业主不同意收楼,拒绝签字,应与业主协商后向物业公司代为