物业管理实用经验:前期介入篇

　　物业管理实用经验：前期介入篇

　　1、物业管理公司在开发商对项目规划设计时应该提出哪些意见？

　　答：一个房地产项目推出时不但要考虑对销售有利的各种外部条件，更要考虑与之对应的配置和设施的物业管理的简便和低维护支出费用，所以物管方面对物业设计（说明）应该提出以下几点建议：

　　（1）要考虑商业和物管用房的预留（包括管理处办公用房、员工宿舍食堂、职工业主娱乐活动室、保安岗亭用房、垃圾收集站、物料仓库、清洁工工具房等）。

　　（2）配套设施设备、管线配置和布线要合理，包括预留空调安装位置及空调滴水管。

　　（3）设计时尽量减少外墙外凸沿，尤其是高空位置不可上人的平台、条柱等不利清洁。

　　（4）高层楼宇和大型小区应考虑合理配置清洁楼道及绿化浇水处所必须的水管接口和洗手池。

　　（5）水、电、气表的设置要考虑到抄表到户的需要，尽量集中放在首层。

　　（6）信报箱的设置亦要考虑邮政需要放在首层（放在架空层等首层以上，邮电部门会加收服务费），并且信报箱的规格和锁要符合要求，也可以同时考虑送奶的存放。

　　（7）小区进出口位置和数量配置要合理，能少则少，以减少不必要的费用支出。

　　（8）小区内的车位配置要考虑到深圳市户均车辆比例尽量充足。

　　（9）小区的外围尽量考虑到封闭式治安管理的需要，铁围栏的设计要防攀防钻，女儿墙亦要设计成防攀越的。

　　（10）小区内绿化面积要考虑到以后小区创评的需要。

　　（11）绿化带植物的品种（尤其是高档大型物业小区）不要设计得太名贵、太繁多。除充分考虑到错落有致，四季有花有香，配制原则是大方得体，合理选择背阴喜阳易于养护的植物。

　　（12）小区内标牌和建筑小品设计亦要考虑到易于低成本维护。

　　（13）小区内尽量不要配置有安全隐患的水池（含游泳池）、沙池、秋千、转盘、高低杠杆等设施和器械。

　　（14）排污管、雨水管在穿楼板时要考虑采用套管，以方便管体爆裂时更换。

　　（15）现在大部分家庭将阳台用作洗衣、拖地的给排水之地，所以阳台设计应考虑统一接管，并配二个地漏（其中一个为洗水机排水用）否则业主在二次装修的排管时，施工不规范会引发一系列问题。

　　（16）低价商品房业主用窗式空调多，故卧室大多预留窗式空调口，预留空调口可设计成即可以安装窗式分体空调的室外机，又可以安放窗式空调机，还要方便以后维护、加雪种拆装等，以避免产生老式空调口的敝端和遗留问题（渗漏）。

　　（17）建筑物的可上人平台可以设计成花坛、绿化带；多层屋顶不上人天台设计成易于养护的绿化带，既可以隔热又可以弥补地面绿化面积的不足（第五面资源的利用）。

　　（18）现代家庭的电话、电脑、电视等家用电器容量较大，所以布线设计应考虑主、次卧房及大厅都应配置预留电话插座、宽带网或局域网电脑连线插口、电视插座和家庭影院环挠音响接口。另外，甚至可以考虑可视对讲电话、门铃的配置除在玄门外，在洗手间亦可配置（以免在冲凉、上厕时有人来电来访时的尴尬。）

　　（19）楼道侧墙应考虑铺设一定高度的瓷片（防涂鸦，防污渍）。

　　（20）楼道内电表箱等其它线盒箱不要用通用锁应采用专用锁，楼道开关总闸更应内藏而不外露（以防小孩和他人捣乱拨弄）。

　　（21）小区内的消防水管是否考虑可用（在地面）油漆的红管或不易退色的油漆管（以减少高空作业）。

　　（22）小区路灯不必多，只需满足一定的光照度就可以，路灯尽量采用大路货灯座要耐锈蚀，牢固、防日晒雨淋、不怕台风、采用节能灯胆（方便日常维修、减少开支）。

　　（23）垃圾收集站最好设计在小区进出口附近处，且垃圾房门朝外便于垃圾清运车在外面作业不影响小区安宁。

　　（24）单元楼道灯最好采用光控红外线复合开关（以方便手提东西的业主上下楼梯，且减少楼道公共照明用电量）。

　　（25）一般核定一个单元楼道灯用电量一个月才十来度电，故电表配制要选用最小容量（以免大容量电表收取几十度费用而发生不必要的支出）。

　　（26）消防水泵、二次供水等设备设施功率大但用电量很少的可否合用一个电表。

　　（27）由于商业用水和居民用水的收费标准不同，建议居民用水和商铺用水的管路分开并各配计量表（以避免自来水公司自定商业用水和居民用水的比例，一般都把收费高的商业用水比例定的比较高，无形中又会长期多支出费用）。

　　（28）小区的地下排污管道要铺设合理，井口间距要合适，

一般不要超过管路疏通时的竹片长度或机械疏通机可达长度。

　　（29）凡有空调机滴水管的沿墙周围应做绿化带（既利用上了空调水，又美化了环境，避免了以往空调滴水面造成地面青苔）。

　　（30）建筑物的临街、下有行人路面或停车位的外窗可考虑送纱窗（以减少高空抛物现象）。

　　（31）各单元门、停车位、外围、巡视死角，商铺招牌部位平台等应设计加装闭路电视监控。

　　（32）所有单元进户门应设计遮雨棚（防雨水和淋花水）。

　　（33）商铺商前后的预留空调位及排水位往往被开发商所忽视，设计中应考虑进去。

　　（34）建筑上不要出现死角即不可上人的平台等（以减少卫生死角和高空作业）。

　　（35）重要管路和线路要预留备用管线或活口，（以免发生局部损坏换整条管线、劳民伤财）。

　　（36）最容易发生问题（渗水）的排污管、水管在穿越楼板，墙体因受挤压而易爆裂（PV管）或生锈而破裂（镀锌管）故设计时最好设置套管。

　　（37）小区配套公共设施规划设计要一步到位：

　　（a）按物管要求配置绿化率、物管用房、商业用房、功能用房和设备用房。

　　（b）管道煤气，智能综合布线，二次加压的管路及闸阀，用于餐饮商铺预留的排烟道和隔油池等都应在设计中加以考虑。

　　（c）阳台设计要考虑到花盆座架（底部向里倾斜）以防淋花水往下滴水给下面业主带来不便，客厅、主人卧室分体式空调穿线预留外斜防水措施设计要考虑进去。

　　2、物业公司在工程施工阶段介入过程中应注意什么？

　　答：一个物业的整体质量是由建材设备本身的质量和安装施工质量二大部分组成，所以对于物业管理公司来讲主要对开发商提以下几点建议：

　　（1）对小区（大厦）的重要大型设备、设施的供应商，应尽量选择能将供货、安装、调试、售后维修保养一体化的实体公司，在价格相近的几家供货商中，尽可能选择历史悠久、售后技术服务良好、价格适中的那家。

　　（2）小区基建工程采用的批量较大的各种建材、装饰材料、水电器材等常规材料和配件尽量选用市面上有的普通规格的标准件和通用件，尽量采用国家和本市指定厂家所生产的牌子、型号与规格。

　　（3）涉及小区物业的结构、防水层、隐蔽工程、钢筋以及管线材料一定要考虑耐久性和耐腐蚀、抗挤压应力、做套管，且参于监理公司共同把好相关过程控制和验收控制的监督检查质量关，绿化带土质的厚度要符合要求。

　　（4）所有参于土建工程、装饰工程、设备设施安装工程、绿化工程和相关的市政工程的施工单位、供货商、安装单位、和与之有关联的中介单位都应与开发产就设备（或大宗材料、配件）的保质（修）期的保质（修）内容、保质（修）期限、责任、费用(维修保证金)、违约处理等达成书面协议，并提供有效的合法经营及资质证明、产品的产地、合格证明、设备订购合同、材料供货价目表、采购供应地址及单位联系电话。

　　（5）一些重要的大型配套设备（包括电梯、中央空调、配电设施、闭路监控系统、消防报警系统、电话交换系统等）的供应单位应提供清晰明了的操作使用说明书，并对物管相关技术操作人员提供正规的培训。

　　（6）小区物业所选用的设备和仪表均应得到有关部门的校验许可证明（如电表、水表须经过水电部门校验合格才允许使用，闭路电视监控系统须经过公安部门的安全技防测试合格后才准许使用，还有消防报警系统、灭火器、电梯变配电系统、停车场、交通管理系统等）最好由设备或仪表供货安装单位一并解决。

　　（7）为方便以后的物业管理，对大型重要的公共配套设备能设立独立的电表或电表（便于情况分析和成本控制），高层及大型写字楼的室内照明插座电源应与中央空调系统用电线路及计量分开，尽量做到分表到层、分表到户，表的位置最好能统一、集中（便于抄表、住户忘关开关时可临时切断电源），电话分线分层分户应作好识别标记，合理分配。

　　（8）各专业工程技术人员要做好质量跟进工作深入现场，掌握第一手资料、尤其是各种给排水、电、中央空调、消防报警电话、有线电视等管线的走向、重要闸阀和检查口的位置，以及相应的施工更改记录。

　　（9）重要的土建要确保一定抽验合格率，所有的隐蔽工程都要进行质量验收、且要有物管人员参加。

　　（10）物业的竣工验收，物管人员应会同参加，对不符合物管要求的工程项目有权令其整改满意后再签字，物业（包括设备设施）的二次接管验收须全面把关交接，尤其是图纸、资料、更改记录。

　　3、物业管理公司在开发商项目开盘后对外售楼时应注意哪些事项？

　　答：严格审核售楼说明书、媒体广告和房地产买卖合同，对不利于物管的条款和承诺应删除或修改，以免带来后患。如购八楼房送顶楼阳台，买一楼送花园（公共场地不属于套内面积，误导消费者）；免*年管理费或只按 多少元／M2收取管理费（让物业公司倒贴钱）；小区提供**会所服务（会所一向是个赔钱项目，谁来投资设备，谁来支出场地管理费、水电费、维修费和人工费？谁来贴补经营亏损？）；承诺小区会有管道煤气，智能化管理系统，闭路监控，二次加压，喷泉泳池、绿化庭院等，但设计时根本没有考虑，更谈不上交付使用（业主入伙发现承诺不兑现时和物业公司结怨），物管公司应该对开发商售楼部分人员进行短期培训，对客户在物业管理方面的咨询要对答如流，前后一致。

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篇2：**城市广场物业前期介入方案

　　**城市广场物业前期介入方案

　　（一）前期介入的服务内容

　　·建筑设计方面

　　从物业管理角度，通过审视建筑扩初及施工图纸，对建筑单体及交通组织、地下车库等提出专业意见和建议。

　　·水电设计方面

　　从物业管理角度，通过审视给排水、电气的扩初及施工图纸，就给排水的供水方式、管路设置，以及电气管路设置、照明控制方式等提出专业意见和建议。

　　·设施设备方面

　　结合项目的整体定位及档次，从物业管理角度，对部分设施（信报箱、标识系统等）、大型设备（电梯、水泵、智能化等）的功能和定位提出专业意见和建议。

　　·公建配套方面

　　从物业管理角度，结合项目实际情况，就公建配套用房（物业管理用房、社区用房）的定位、综合管网（给排水、电气、弱电等）提出专业意见和建议。

　　环境景观方面

　　从物业管理角度，通过审视环境景观设计方案和施工图纸，对景观总体规划、交通组织、使用功能、节点处理等方面提出专业意见和建议。

　　·配合销售方面

　　从物业管理角度，通过审视商品房买卖合同和楼书，提出有利于物业管理的专业意见及建议，并组织营销人员进行物业管理知识培训。

　　·物业管理成本测算

　　在建筑基础资料和主要设备确定后，结合我公司以往经验，收集相关数据，做为日后物业管理成本测算和确定物业管理服务收费标准的依据。

　　·工程现场方面

　　从物业管理的角度，通过跟进不同阶段的现场施工进度，提出有利于物业管理的意见和建议。

篇3：前期介入阶段物业顾问应重点关注几项工作

　　前期介入阶段物业顾问应重点关注的几项工作

　　物业服务企业前期介入阶段的工作有别于物业前期咨询，此阶段更加注重项目施工现场功能设施设备的合理安装及隐蔽工程的施工质量等，通过派驻现场工程人员与开发商、总包单位、监理单位进行协调，使初期各项设计建设更加完善合理。这是保证开发商开发建设高质量、高品质项目的重要辅助途径之一。具体来讲，物业服务企业要协助开发商从后期物业管理角度进行现场工程优化，向甲方提供现场建议。

　　对前期介入阶段的物业顾问工作应重点关注：

　　一、合理选择配备现场介入人员

　　现场工作十分复杂，对于物业服务企业而言是一项经验型工作，所以对于现场派驻人员的选择应掌握以下标准：

　　1．有丰富的物业工程管理经验，最好是了解将要顾问项目业态特点的人员；

　　2．有物业工程服务经验，了解客户需求，善于将施工与需求结合的人员。

　　3．有丰富的施工现场经验，能够保证自身安全；

　　4．专业比较全面，能独立完成工作并能与他人配合工作的人员。

　　二、保障后台的技术支持工作

　　物业现场顾问人员的派驻企业，作为后台技术支持的角色，需要与现场人员紧密配合，特别是物业前期咨询公司和前期介入公司不是同一家的时候，两个公司还需要密切配合。作为后台的技术支持部门应采取积极配合、技术支持的方式，对项目驻场人员发现的问题、发展商反馈的问题，提出必要的建议供驻场人员参考，在需要的时候参与到现场工作中。驻场人员对现场发现的问题要及时向甲方反映，提出建议，并与支持部门沟通，从另一个方面提醒甲方。

　　三、做好与现场各方关系的协调

　　开发商、总包单位、分包施工单位、监理单位、成品保护单位、设备供应商等现场各方关系错综复杂，协调各方关系为现场工作提供便利也是十分重要的。

　　以上是前期介入中需要关注的要点，而前期介入阶段主要是在项目已经完成方案设计，深化施工设计图纸基本完成，进入设施设备安装及二次结构施工阶段，物业顾问公司派驻人员进场，驻场实施相关顾问工作，但在一般情况下，深化设计、施工两个步骤多会同时开展，物业驻场人员的主要工作也来自这两个方面，其主要工作有：

　　1、深入了解项目特点，拟定现场顾问计划。

　　在进入项目以前，应当对项目进行深入了解并制定计划。

　　（1）审读图纸，了解项目系统情况；

　　从设计说明入手，对建筑图纸、结构图纸、设备专业图纸等进行阅读，标记重要的环节，了解项目的整体设计思路、定位。最后对图纸审读的结果进行汇总，为制定工作计划做准备。

　　（2）根据项目特点，拟定现场物业顾问计划。

　　根据了解到的项目特点，如项目定位、系统构成、交通流线、服务配套等，结合甲方的施工进度计划拟定现场顾问计划。

　　2、关注工程进度，记录现场情况。

　　在现场巡视过程中，记录所有关注的细节，为提供物业建议做准备。

　　（1）根据工程计划，调整工作计划；

　　随着现场情况的变化，工程进度计划也在随时调整，物业现场介入人员应关注该计划，及时调整物业的顾问计划及工作侧重点。

　　（2）记录设计方案和施工图纸变更；

　　物业现场介入人员在施工中要认真记录设计方案、施工图纸变更及施工洽商，为物业服务公司的后期接管提供便利。

　　（3）记录施工现场发现问题，为提出各种建议做准备。

　　施工过程是根据施工便利与否而适时调整的，所以，有许多设备设施安装的位置与图纸不符，物业现场介入人员必须在图纸上进行标注；如记录一些隐蔽工程和截门等的位置变化，使今后的物业维修能准确判断位置。

　　3、参加施工期间的专业会议，提供建议。

　　（1）通过参加设计协调会、施工协调会、监理会等了解施工焦点；

　　参加专业会议，通过会议上的问题讨论、焦点争论，了解项目情况，并在会议上明确物业要求，适时的提出物业建议。

　　（2）根据会议等的实际情况，适时提供书面物业建议。

　　4、通过对项目的深入了解，提供现场物业建议。

　　（1）改进设计中不利于后期物业管理及业主使用的优化建议；

　　设计中有许多不尽人意之处，一些设计人员甚至忽略后期维护、管理的需求，物业现场介入人员要了解、记录这些信息，并结合实际根据优化的可能性，有针对性的适时提出物业书面建议。

　　（2）改进施工中不利于后期物业管理及业主使用的优化建议；

　　物业现场介入人员应通过记录现场的情况，汇总后及时向甲方及施工单位提供书面建议，督促整改不便于后期物业管理的事项。关注各单项工程设备的调试、试验，特别要关注隐蔽工程的隐检、验收。

　　（3）优化施工质量的建议。

　　关注施工中的问题，对施工质量及时提出意见和建议，从而辅助提升工程质量和项目品质。

　　无论是对设计还是对施工的现场，建议都应注意时效性。

　　5、跟踪现场建议采纳情况。

　　物业现场介入人员对提出的关键性建议必须适时跟进，在必要情况下要坚持促使甲方采纳并要求施工单位改进、整改；统计建议采纳情况，为今后物业管理提供参考。

　　6、收集、整理现场

资料。

　　（1）施工图纸；

　　收集、整理各类图纸，包括建筑、结构、机电设备等各系统图纸。

　　（2）机电设备及建材的资料。

　　收集机电设备及建材的资料，包括：封样、产品来源证、原装保修书、使用说明书、环保认证书等相关认证资料复印件，并关注必需的配件、配料、专用工具，为日后的维修保养工作作好充分的准备。

　　7、进行交接资料初步整理，为竣工接管提供便利。

　　（1）建立初步设备台帐；

　　随着施工进入设备安装阶段，大量设备将到位，通过物业现场介入人员的记录等需要按照不同系统整理建立设备台帐，为后期交接奠定基础。

　　（2）拟写初步交接方案；

　　根据现场施工进度情况，拟定初步的交接方案，为前期物业管理的到来做好充分准备。

　　（3）配合开发商做好前期单项工程调试验收辅助工作。

　　物业现场介入人员根据项目施工单项工程的调试、验收进度，拟定辅助调试、验收方案，记录相关信息，提出前期物业管理相关人员逐步进入的建议，做好相关的辅助工作。◇

篇4：太阳城项目顺驰物业前期介入

　　太阳城项目顺驰物业的前期介入

　　顺驰物业对每个物业项目的前期介入工作中都会本着认真参与、积极建议、专业咨询等工作准则，即全面的向开发商就下列方面提出一些建议：

　　*机电设施介入:

　　介入基本拟定内容：/前期介入及巡视后通常需跟进事宜：

　　*为使用及管理者方便，节约日常运行费用

　　*公共照明灯具、布线和开关的合理选用的设置；

　　*重大设备的选用和购货合同条款的拟定；

　　*电气设备和供配电系统设计与施工；

　　*给排水系统设计与施工；

　　*各种门锁和钥匙的选用；

　　*消防设施的设计与施工；

　　24小时热水供应系统的设计与施工等；

　　/*所有公共布线应更为简洁，应便与业

　　*主二次装修改装及日后物业方维护保养；

　　*门锁安装时应考虑更为安全，防止门重锁轻现象发生；

　　*给排水管地下一层转接管就从材质牢固方面选材，防止水压过大或重物下落时击损，从而引起不必要改建投入。

　　*部分楼道消防通道可能会过窄，如再在此安装墙式消防栓后，其间距离也

　　*不足消防法规规定之1.5米之安全距离等；

　　*其他建议略。

　　*建筑设计介入:

　　介入基本拟定内容：前期介入及巡视后通常需跟进事宜：

　　*使用及管理者方便，保持物业形象

　　*围墙和大门的设置；

　　*监控中心及安保岗亭的设计与施工；

　　*单元户型及实用功能；

　　*建筑物外立面的控制；

　　*公共环境装饰和绿化的布置；

　　*各种标志牌选用；

　　*大堂接待台的布置；

　　*物业管理用房的设计和施工；

　　*预留家用空调穿墙孔和室外机座位置的确定*已完成之单元应与还在施工的区域隔离开，并由施工他包单位做好该区域安全、消防、卫生、产品保护等方面工作，以便更好等待竣工验收。

　　*个别单元门厅设计会过于繁烦，如玄关墙之设计问题易造成日后一次装修或改建时主要拆除对象。这样即会增加物业日后管理时建筑垃圾的产生量也增加了开发商的投资成本。

　　*空调外机预留位置不当，主要是户外机放置位置、热量排放朝向、预留架大小等。

　　*外墙是否易于攀爬，租户日后可能会因此为借口安装防盗铁栏，从而有损物业外墙美观等。

　　*智能系统介入:

　　基本拟定内容：前期介入及巡视后通常需跟进事宜：

　　*人防+技防的理念，强调社会化服务

　　*闭路电视防盗监控系统

　　*电子巡更系统

　　*车库管理系统

　　*公用设备监控系统

　　*访客楼宇对讲系统

　　*背景音响和应急广播系统

　　*卫生电视接收和有线电视系统

　　*综合布线系统

　　*宽带接入和上网方式等*小区综合布线系统应保证端口的预留量，应从住户人群的不同需求考虑各类接入线的预留口。如：有线通、电信、联通等通信线的接入预留。

　　*公共区域监控设施设备的位置应做合理的安排，对一些路段易被车辆碰撞的区域就先设置防冲撞栏。

　　*车库管理系统的可操作性要强，从管理成本及维护成本中考虑，特别车库控制系统的购置应多从维修保养方面加以控制。

　　*其他建议略。

　　*跟进施工过程:

　　基本拟定内容：前期介入及巡视后通常需跟进事宜：

　　*维护顺驰水蓝和业主利益，保证施工质量

　　*发现可能存在的隐患

　　*施工对以后维修保养是否有影响

　　*提供成品保护措施建议

　　*收集设计和施工文档资料

　　*协助检查建筑施工和设备安装的质量

　　*提供操作培训要求

　　*提供备品备件要求

　　*提供竣工图纸递交要求

　　*提供操作手册递交要求

　　*技术资料递交要求等*地下车库的进出口的坡度上的防滑设施应在施工

前予以考虑，目前一些项目在后期简单用水泥加置防滑条或辅设地砖的做法与日后车辆行驶及管理维护不利，建议施工时向下开防滑槽，这样即可节约成本投入，也可增加防滑系数。

　　*现工地管理方通常会对施工现场的安全管理、施工人员生活区域的卫生等方面管理还比较薄弱。巡视中也经常会发现：工地上未着安全帽人员较多；各类施工材料及配件堆放随意；工人生活区域与施工区域太近且没有太多防护措施，如有高空附物很容易就会砸至生活区晾晒衣物或行走的工人。

　　*施工方对产品保工作不到位，如：已安装的铝制门窗产品保护、墙面大理石污迹渗入等。

　　*其他建议略。

　　*物业销售配合:

　　基本拟定内容：前期介入及巡视后通常需跟进事宜：

　　*通过物业品牌及销售配合，使物业销售更上层楼

　　*提供国际及国内的房产租售信息

　　*参加物业管理介绍会

　　*培训售房人员解答物业管理问题

　　*提供物业管理宣传资料顺驰物业背景介绍

　　*从物业管理的角度审核预售合同

　　*将物业管理的有关规定制成合同附件

　　*参加各种庆典/活动

　　*探讨解决各种销售中遇到的管理

　　问题等*通常我司会在开发商在小区销售初亦在贵司售楼处派驻保安人员值勤，此岗位不但维护售楼处安全外，我们配合销售人员适时的向求购或有来访人员进行房产介绍。同时还会积极的参与并承担贵司可能参加的各种房展会上人的安全保卫工作。以我司多次其他项目的经验，均得到了相关的员的好评。

　　*其他工作，我司亦会根据贵司之销售

　　进度全力配合。

篇5：太阳城物业管理前期介入筹备工作计划

　　太阳城物业管理前期介入与筹备工作计划

　　*确定物业管理费收费标准

　　顺驰物业根据以往的物业管理经验，针对项目实际情况，以各时间段和各种收费标准做出比较准确和切合实际的测算，为顺驰水蓝确定物业管理收费标准提供依据。一旦顺驰水蓝确定收费标准后，顺驰物业将与当地物价局取得联系并建立良好的关系，确保在最快的时间内，通过申报审批程序，并最终获得批准。

　　*安排和招聘管理人员

　　顺驰物业可抽调在武汉和天津物业分公司的部分骨干到项目任职，只需从荆州本地招聘少量空缺的管理岗位及一定数量操作岗位的员工。由于物业管理处的骨干员工，均在顺驰物业工作了一段时间，因此，在最快的时间内建立物业管理中心的管理架构，熟悉顺驰物业和顺驰水蓝的管理要求，可迅速开展物业管理工作，并达到较高的管理水平。

　　*完成物业管理人员入职培训

　　顺驰物业将根据首期入住小区的户数，制定合理的物业管理人员架构。在人员到位后，顺驰物业利用各种培训手段，对所有的员工均进行生态化服务理念、客户第一的服务意识以及礼仪、礼貌和岗位责职的培训；对不同的专业人员，进行岗位技能培训，使每位员工迅速熟悉顺驰物业的企业文化及具备必须的物业管理知识，确保员工的素质能够满足客户的要求。

　　*准确各种物品和装备

　　顺驰物业按顺驰水蓝批准的物业管理启动预算，购置各种物业管理所需的物资装备，以保证物业管理处的正常运作，购置工作包括：购置各种办公家具和设备、购置各种通讯器材、定制首期制服、购置警械和安保用品、购置各种设备、工具和维修用品等。此外，顺驰物业还将免费提供物业管理软件和邮件服务信箱软件，以随时保持与总部的联系。

　　*参与设备调试和验收

　　顺驰物业将首先派遣的丰富经验的工程主管和工程人员，参与设备设施的调试验收，熟悉物业内的建筑情况和设备配置，检查和记录施工缺陷及影响业主入住的未完工程，协助督促施工单位整改。建立物业设备操作和维护保养制度，为顺利验收和接管做好各项准备工作。

　　*提供施工现场安保服务

　　施工临近竣工阶段，工地现场施工单位多、人员杂，顺驰物业将根据顺驰水蓝的要求，在最短的时间内调配和招聘安保人员进场，协助施工单位保卫物业安全、维护成品完好、防止人为损坏和注意防火安全。建立进出小区的检查制度，减少盗窃现象和已安装完备的设施设备损坏现象的发生。

　　*确保物业管理各种方案

　　顺驰物业根据小区建设、周边环境、购房及租房对象和物业配置设施等情况，制定一系列适合太阳城的物业管理方案，使管理人员上岗后，能清楚地知道其在本物业内所承担的角色。物业管理方案包括：《物业验收方案》、《小区保安方案》、《小区清洁和灭虫招标方案》、《工程设施维修保养方案》、《财务运行方案》、《人事管理方案》、《物业客户服务方案》、《小区的交通管理方案》、《小区内停车管理方案》、《小区社区活动方案》等。

　　*制订物业管理的各项规章制度

　　顺驰物业将根据物业的实际情况，结合国家和有关物业法规，提供合适的管理公约文本，供顺驰水蓝制订正式的《物业管理公约》。顺驰物业将结合《物业管理公约》，制定完整的规章制度和服务规范。其中部分需要印刷后发放小主业；部分需要装帧在镜框内上墙，部分留存物业管理处遵照执行。

　　*完成物业保险工作

　　对物业进行保险是物业管理中为了防范和规避各种不可预见的风险一种有效方式，可减轻物业管理在处理各种损失时的应付难度，使意外事件得到圆满的解决。在物业管理筹备期中，顺驰物业利用以往经验，将通过市场公开招标方式，办妥财产一切险和公众责任险。