项目物业管理费测算范例

　　项目物业管理费的测算范例

　　测算所需的基本数据

　　一、物业概况

　　1、项目名称、2、地理位置 3、开发商、投资方4、项目开发进度

　　计划 5、项目规划建设

　　（1）总占地面积

　　（2）总建筑面积

　　其中: 地上总建筑面积、地下总建筑面积、销售面积、商铺面积、公

　　共建筑面积（附属用房如: 设备机房、管理用房等）、住宅总户数

　　（3）停车泊位数

　　其中：地上、地下

　　（4）区域建筑的基本布局

　　物业性质及功能:如:普通住宅、公寓、商业、写字楼等

　　建筑结构类型;

　　栋数;层数;单栋（套）面积;

　　户型种类、数量、面积

　　建筑密度、

　　容积率、绿化率

　　二、设备设施基本状况

　　一能源

　　供水、供电、供气、供热方式;供应容量;计量方式;与市政部门产权分界点

　　（二）设备

　　1、配电系统

　　（1）高压回路；（2）变压器;（3）高压环网柜;（4）低压配电柜

　　（5）动力箱（上海华通）（6）发电机组（7）公共区域照明总功率

　　2、给水系统

　　（1）室外给水：（2）室内供水;（3）给水设备

　　3、排水系统

　　（1）化粪池

　　（2）生活污水与生活废水排放方式

　　（3）雨水及其它废水排放方式

　　（4）地下室的废水及雨水汇集排放方式

　　（5）设计中水处理能力、用途、设备功率

　　（6）生活水泵、消防水泵、污水雨水泵的台数、功率

　　4、空调系统

　　5、智能化系统：

　　（1）安防系统设施、电视监控系统、红外监控系统、门禁系统、防盗报警系统

　　（2）停车场自动管理系统（3）自动抄表系统（4）楼宇自动化系统（5）机房 UPS 系统（6）背景音乐系（8）电梯系统（9）消防报警系统

　　6、通讯系统

　　（1）电话、宽带等数量与市政产权分界请况

　　（2）电视接收

　　卫星电视接收数量和有线电视与歌华产权分界点

　　7、消防设施

　　（1）消火栓、消防喷洒系统 （2）消防水池及其他消防设施情况

　　8、电梯数量、品牌、电功

　　三、公共设施

　　1、道路面积

　　2、围墙长度

　　3、小区的车和人行出入口数量

　　4、儿童游乐场

　　5、垃圾中转站

　　四、园林绿化

　　1、绿化面积、

　　2、种植物的品种数量。

　　3、园林景观、

　　4、绿化用水来源

　　五、开发商的特殊要

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篇2：商业广场物业管理成本测算实例

　　一、总体指标

　　按业主总体要求,物管处工效考核年总指标为(100% 入驻率):开支100万。

　　按以上指标,每月平均分解为:开支8.33万。

　　二、各部门指标分解(按100%入驻率)

　　1、保洁队

　　每月人力成本合计:10人×500.00元+1×1200.00元=6200.00元

　　材料与其它开支:1300.00元

　　合计:7500.00元/每月×12月=9万元/年

　　2、保安部

　　每月人力成本合计:18人×700.00元+1×1200.00=13800.00元

　　其它开支:300.00元

　　合计:14100.00元/每月×12月=16.92万元/年

　　3、维修队

　　每月人力成本合计:9人×900.00元+1×1200.00=9300.00元

　　公共水电费成本每月:9500.00元

　　空调油耗平均每月:1.67万(年使用6个月×3.333万/月=20万)

　　物业维保(外协合同以外的)成本合计每月平均:750.00元

　　合计:平均每月36250.00元/使用空调每月52880.00元/不使用空调每月19550.00万元。

　　4、客户服务部

　　人员工资成本每月:4300.00元

　　办公费用每月:500.00元(含电话费)

　　宣传与培训费用:200.00元

　　其它费用:200.00元

　　合计:5200.00元

　　三、外协大型设备固定费用分解

　　1、梯维保:1.2万元/年,0.1万元/月

　　2、央空调维保:0.6万元/年,0.05万元/月

　　3、力系统维保:2万元/年,0.167万元/月

　　4、花木租摆、绿化养护:3万元/年,0.25万元/月

　　5、玻璃幕及结构维修:3万元/年,0.25万元/月

　　6、照明与亮化系统:0.6万元/年,0.05万元/月

　　以上合计10.4万元/年,0.8667万元/月

　　7、其它项目

　　设备年检费用:1.0万元/年,0.1万元/月

　　大厦修缮与其它不可预见性项目:8.5万元/年, 0.708万元/年

　　以上合计9.5万元/年,0.808万元/月

篇3：小区物业管理经费构成与测算

　　一、居住小区物业管理经费的来源

　　居住小区物业管理费是指物业管理单位接受物业产权人、使用人委托对居住小区内的房 屋及其设备、专用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其它与居民生活相关的服务所收取的费用。为了规范居住小区物业管理服务 收费行为,维护正常收费秩序,促进物业管理事业健康发展,国家计委、建设部1996年2月9 日联合颁布了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》(以下简称“暂行办法”)。为了 贯彻“暂行办法”各地根据自己的具体情况先后制定了《实施细则》和具体的收费标准。

　　居住小区物业管理收费是住宅商品化的产物,是对以往单纯靠政府拨款、单位补贴的被 动居面的重大改革。在目前我国广大居民的收入水平相对较低,还不能承受较高的费用,特别是我国长期实行住宅福利制度,一些居民对收取多项的管理费用,心理准备不足。因此, 居住小区物业管理收费,是一个政策性很强,又十分复杂的问题。一方面,它关系到住房改革深入发展的问题,另方面,又涉及到广大居民的经济利益问题。因此,制定合理的收费标 准,确保稳定的资金来原,是居住小区物业管理企业必须作好又十分棘手的问题。

　　要解决住室小区的管理经费问题,需要建立多渠道、多层次的筹集物业管理费机制。物 业管理经费来源主要有:

　　1.定期收取物业管理服务费;

　　2.小区维修养护专项基金;

　　3.一业为主,多种经营的收入;

　　4.依靠政府的政策和一定资金的扶持;

　　5.开发单位给予一定的支持。

　　现简单分述为下:

　　1.定期收取物业管理服务费。经物价部门批准,物业管理企业可以定期向住宅小区内的单位和居民收取一定数量的物业管理服务费。

　　物业管理服务费是指物业管理单位接受物业产权人、使用人委托对小区内的房屋建筑及 其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其它与居民生活相关的服务所收取的费用。

　　在物业管理经费的筹集中,物业管理服务收费应是物业管理经费的稳定的主要来源。

　　2.小区维修养护专项基金。小区维修养护专项基金(以下简称维修基金)是指用于小区共用部位、共用设施设备的更新与大、中修基金。这些费用一旦需要支出,数额巨大,单靠日 常管理收费无法负担。因此,有必要以基金的形式事先提取。目前,各地对这项基金的名称和缴纳方法不尽一致,但都明确住宅小区实行物业管理应设立专项维修基金。

　　维修基金是通过建立双向筹集的渠道来收取的,分以下两种情况:

　　(1)公有住房出售后维修基金的收取

　　公有住房出售后,维修基金由售房单位和业主(购房人)双向筹集。

　　①由售房单位按照一定比例从售房款中提取,原则上,多层住宅不低于售房款的20%,高层住宅不低于售房款的30%。

　　②由业主一次性或分次筹集。一次性筹集是指在业主购房时一次性收取一定数额的维修 基金,其具体标准由当地政府确定。如北京市规定,1997年公有住房出售后维修基金的交纳 标准为建筑面积42元每平方米。分次筹集是指业主按月、按季或按年分次交纳一定数额的维 修基金。

　　(2)商品房出售后维修基金的收取

　　商品房出售后,维修基金由开发建设单位和业主(购房人)双向筹集。

篇4：物业管理费用测算

　　物业管理服务费用测算

　　根据“******”人员编制计划,及拟推广管家服务的总体管理思路,对“******”的物业管理服务费进行测算。内容包括:

　　一、 经费测算的原则及说明;

　　二、 经费测算:

　　1、人工成本;2、行政办公费;3、设备/设施维护费;4、公用水电费;5、清洁绿化费;6、保安费;7、固定资产折旧;8、开办费摊销;9、不可预见费;10、管理者酬金;11、税金。

　　详细测算书内容如下:

　　第一节 经费测算的原则及说明

　　一、 测算的依据

　　(一) 成都市住宅小区与高层楼宇物业管理暂行规定及成都市政府相关物业管理法律、法规;

　　(二) “四川省城市物业管理服务收费暂行规定”;

　　(三) “四川省城市物业管理服务收费分类分级指导标准”。

　　二、 经费测算的原则

　　(一) 遵循物业管理行业特点的原则

　　物业管理行业属保本微利的服务性行业。客观、准确、完整地核算物业管理的成本支出,是物业管理企业正常运转的基础,也是为业主/使用者创造舒适工作环境,达到物业保值增值目的的基本条件。

　　(二) 服务水平与管理费用相匹配的原则

　　针对“*******”高档物业需求,根据服务水平与管理费用“质价相符”的市场特点,准确定位物业管理的水平,准确定位管理费用的标准。

　　(三) “零预算”原则

　　物业管理费实行“零预算”原则,“以支定收”,根据物业管理服务的要求和标准,确定物业管理费用的支出;再根据物业管理费用的支出确定物业管理的收费标准。这样,物业管理费用收入和支出相抵后的结果为“零”。

　　(四) 管理者提取酬金原则

　　物业管理企业的利润来源以物业管理费用支出为基础,并按一定比例提取“管理者酬金”,即:管理者酬金 = 物业管理费用支出×管理酬金比例。

　　三、 测算的有关说明

　　(一) 物业管理费支出包括物业管理服务人员工资和福利费,公共设备、设施日常运行、维护及保养费,绿化管理费,保洁卫生费,保安费,办公费用,物业管理单位固定资产折旧费,税费,利润,开办费摊销、不可预见费。

　　(二) 有关费用的说明

　　1、人员工资标准

　　根据市场化原则,参照成都行业工资水平,根据*********规模及高档次的管理服务需求设定人员工资标准,人员工资标准如下:

　　序号 职 务 月薪 备 注

　　1 中心经理 4,000