商住小区总体管理思路构想

　　商住小区总体管理思路构想

　　针对住宅小区的自然条件和业主构成特点，对小区采取的总休管理思路为：

　　1.0安防管理：

　　安防管理是物业管理中最敏感、最重要、最为业主所关注的工作 ，必须做到万无一失。针对项目特点，采取半封闭、半开放式管理，即在人员管理上将进出小区的人员区分为业主、散客、闲杂人员，分别采取不同的管理控制手段来确保无危险人员进出小区；在交通、物品出入管理上，采用"记忆＋规范"法标准化管理，以确保车辆及物品出入的安全。

　　2.0公共事务管理与人性化服务

　　针对住宅小区业主成份，在公共事务管理中全面推行标准化管理和人性化服务的管理模式，特别措施有：

　　2.1 采取酒店式一站服务的方法，只需业主打一个热线服务电话，所有生活中的问题均可在承诺的时间得到处理。

　　2.2 所有管理处的对外服务工作均采用限时工作制，在对业主公开承诺的时间内完成。

　　2.3 所有员工的工作均是按照业主的生活节奏设计的，均以满足业主的生理需要和心理需要为主要目标。

　　3.0环境服务管理

　　环境服务是形象工程。针对环境管理这类工作的特点，采用如下管理方式：

　　3.1定额档案制。首先分清洁和绿化制定出不同的标准。按照标准配置保洁员、绿化工，从而确保环境服务质量。

　　3.2 按照ISO14000国际环境质量体系的要求，全面管理小区的生活环境。不仅对传统物业管理的清洁绿化加以管理，而且将环境服务控制扩大至小区噪音、粉尘、汽车尾气、垃圾分拣处理等方面，必将带给业主一个宁静、优雅、洁净的生活环境。

　　4.0机电设备的维保管理

　　小区机电设备包括高低压配电房、治安消防监控系统、水泵房、电梯等。本公司在机电设备、房屋设施和业主家庭报修管理上将采用本公司独具特色的标准化管理和定人定机制。

　　4.1 定人定机制：将重要的机电设备的管理责任分包到具体的员工身上，然后将该设备的状态与该员工的奖金、工资、奖罚量化，以保证设备的运行状态。

　　4.2 时效工作制：对所有的维修工作均实行时效管理。

　　4.3 不均衡管理：针对设备的维护特点来安排设备的维修养护工作。对设备的检修工作基本上做到不影响业主的正常工作，"零干扰"业主。

　　5.0内部运行机制

　　内部管理机制全方位地推行了标准化管理。全面推行成熟的标准作业规程。

采编：www.pmceo.cOm

篇2：X商住小区物业管理服务目标

　　**商住小区物业管理工服务目标

　　1.前期目标

　　1）通过展现物业公司服务促进楼盘的销售

　　2）从管理角度对工程建设提出建议；

　　3）尽可能降低开发建设成本

　　2.管理目标

　　1）实现顺利交房；

　　2）顺利完成售后服务工作；

　　3）开展高水平物业管理服务；

　　4）一年后通过市物业管理优秀小区考评；

　　5）二年内达到ISO9001质量管理体系第三方认证；

　　6）二年内达到ISO14001环境管理体系第三方认证；

　　7）二年内达到OHSAS18001职业健康安全管理体系第三方认证；

　　8）三年内通过省物业管理示范小区考评；

　　9）四年内达到全国物业管理示范小区标准。

　　3．服务指标

　　1）业主满意度90%以上；

　　2）管理服务范围内不发生重大安全责任事故，

　　3）管理服务范围内不发生重大火灾责任事故，

　　4）管理服务范围内不发生重大设备管理责任事故；

　　6）第一年度导入三项贯标体系管理，

　　7）第二年度通过三项贯标体系认证。

　　4．分类指标

　　1）管理处设专线24小时受理报修，

　　2）业户接待时间：365天8:00-20:30；

　　3）各类服务人员上岗培训率达到100%；

　　4）档案归档率达到100%，

　　5）档案完整率达到100；

　　6）维修及时率达到100%；

　　7）维修质量合格率达到95%以上；

　　8）实行维修服务回访制度，回访率达到100%；

　　9）有效投诉处理率100％，投诉人签字满意率95％以上；

　　10）公共设备、设施完好率达到98％以上；

　　11）房屋建筑完好率达到98%以上；

　　12）绿化存活率达到98%以上；

　　13）清洁管理无盲点，

　　14）管理服务范围保持环境整洁，生活垃圾日产日清；

　　15）道路、停车场完好率达到98%以上；

　　16）管理服务范围内保安固定岗实行早6时至晚8时保安立岗服务

篇3：X商住小区前期介入接管验收工作内容

　　某商住小区前期介入及接管验收工作内容

　　前期介入服务

　　要使**今后的物业管理顺利进行，物业管理的前期介入将会起到至关重要的作用，将根据施工进度的实际情况，制订科学、成熟、相应的物业管理前期介入工作计划，并按计划和阶段开展各项工作，为将来的物业管理工作顺利开展打下坚实的基础。

　　1.1规划设计阶段

　　对于规划设计,物业管理前期顾问人员需要参与小区规划设计方案的讨论,从管理的角度审视规划设计方案是否合理,力求使小区的设计方便日后的物业管理工作。

　　1）监控和消控中心的设置；

　　2）小区人车分流的设计；

　　3）公共照明开关设置位置；

　　4）公共照明开关开闭形式；

　　5）物业管理用房的位置设计；

　　6）小区垃圾房的设置；

　　7）公共洗手间的设置；

　　8）信报箱的设立；

　　9）公共告示栏的配置；

　　10）家用空调穿墙孔和室外机座位置的预留。

　　1.2建设施工阶段

　　建设过程中，物业管理前期顾问人员会经常到现场了解工程进度、施工情况，逐步对物业的硬件增加了解，对有些影响使用功能的问题早发现、早协调、早解决，为今后的物业管理工作奠定良好的基础。

　　1）提出设备的设置和服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的建议；

　　2）分析物业建造选料及安装，改善设备使用效果，减轻后期管理的压力；

　　3）配合审查有关工程（包括绿化工程）的优劣，提供改善意见；

　　4）提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见；

　　5）提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见；

　　6）帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护，以避免施工对材质造成损伤；

　　7）提前熟悉房屋中的各种设备和线路，包括房屋内部结构、管线布置及所用建材的性能；

　　8）检查工程施工进度（根据需要参与建造期有关工程联席会议和建筑师定期碰面会等）；

　　9）检查前期工程的施工质量,并就原设计中不合理但又可以更改的部分提出建议；

　　10）配合设备安装、管线布置，进行现场监督，确保安装质量；

　　11）提出遗漏工程项目的建议；

　　12）对小区公建配套设施设备的进行探讨，能够使公建配套设施设备满足今后客户的发展需要和贯标（ISO9001、ISO14001、OHSAS18001等）需要，减少投入成本和今后的物业管理成本。

　　1.3竣工验收阶段

　　物业管理前期介入人员将定期视察施工现场，参与工程例会，及时提出维护地产公司利益和保证施工质量的意见和建议，协助开发商做好使用功能的验收，对各种设备、管线都逐一检查。

　　1）参与委托方的房屋、设备、设施的竣工验收，并建立验收档案；

　　2）发现可能存在的施工隐患，并列出遗漏工程；

　　3）参与重大设备的调试和验收；

　　4）制订物业验收流程；

　　5）指出工程缺陷，就改良方案的可能性及费用提出建议。

　　1.4项目的接管验收

　　1）物业的接管验收是对新建物业竣工验收的再验收。

　　2）依据国家建设部颁布的《房屋接管验收标准》对已物业进行以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验，它是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的一个重要步骤。

　　3）物业的接管验收不仅包括主体建筑、附属设备、配套设施，而且还包括道路、场地和环境绿化等，应特别重视对综合功能的验收。

　　a．公司选派素质好、业务精，对工作认真负责的工程技术人员参加验收工作；

　　b．既应从今后物业维护保养管理的角度验收，也应站在业户的立场上，对物业进行严格的验收，这样可以保证在上房时向业主交付一件尽量少瑕疵的作品，有利于树立开发企业的形象；

　　c．接管验收中若发现问题，要明确记录在案，约定期限督促开发主体对存在的问题加以解决，直到完全合格；

　　d．落实物业的保修事宜。根据建筑工程保修的有关规定，由地产公司负责保修，或由物业管理公司负责保修，地产公司一次性拨付保修费用；

　　4）接管验收的作用

　　a．明确交接双方的责、权、利关系

　　b．确保物业具备正常的使用功能，充分维护业户的利益

　　c．为以后的物业管理创造条件：通过物业的接管验收，一方面使工程质量达到要求，减少日常管理过程中的维修、养护工作量。另一方面根据接管有关物业的文件资料，可以摸清掌握物业的性能与特点，预防管理中可能出现的问题，有利于计划安排好各项管理，为以后的物业管理创造了条件。

　　1.5业主入伙后

　　进入全面管理阶段后，物业管理处将以公司企业标准为指导，主要开展以下工作（但不限于）：

　　1）房屋管理：建筑物以及其附属物的保养、维修；

　　2）装修管理：监督产权人根据物业的装修管理规定进行房屋装修；

　　3）设备设施管理；对物业范围内的共用设备设施日常的运行、保养、维修；

　　4）清洁服务：加强清洁员工的管理，维护物业范围内的清洁卫生；

　　5）绿化服务：物业范围内的绿化建设和养护；

　　6）消防管理：建立消防队伍，对物业范围内消防器材、消防设施等管理；

　　7）安全管理；加强保安队伍的建设管理，确保物业内安全、舒适；

　　8）车辆管理：维护行人、车辆的交通秩序，以及车辆停放秩序；

　　9）产籍管理：指对产权登记过程中所产生的各种图表、登记资料进行完善和修正，保证产籍的完整、准确、与实际相符；

　　10）财务管理：对物业管理资金运作和管理；

篇4：商住小区入伙中期装修管理工作方案(计划)

　　商住小区入伙及中期装修管理工作方案（计划）

　　1业主入伙阶段（上房前两个月提供完整可执行的入伙方案）

　　a.业主向地产公司办理完尾款结清手续后开出入伙通知书。

　　b.凭入伙通知书到物业管理公司办理入伙手续。

　　c.物业管理公司在审核资料无误后，向业主介绍物业管理服务情况、收费情况；与业主签订《前期物业管理服务协议》、《业主公约》、《停车管理服务协议》〈消防安全责任书〉等文件，发给两书（代地产公司），《业主手册》。

　　d.业主登记，交纳物业管理费、装修垃圾清运费、装修暂收款等费用。

　　e.带领业主看房，查验水电表底数，签署〈房屋交接验单〉。

　　f.若业主验房发现并提出质量问题，经确认，填写返修表送交发展商，管理处应协助发展商对房屋进行整改后，请业主再次验房。

　　g.如需二次装修的，需到物业管理公司办理装修手续。

　　2物业公司开办拟采取的工作计划

　　为了使物业保值、增值，管理处在认真做好物业的接管验收工作的基础上，拟定进一步的工作计划，加强装修管理，增强业主和物业公司之间的沟通，以确保物业品质不断得到提升，同时为开发商提供一个后续的优质的售后服务工作，使开发商与物业公司的品牌共同提高，达到"双赢"的目的。

　　a.业主入伙前

　　对物业进行现场查勘，力争在小区工程建设收尾阶段从物业管理的角度提出改进或布置措施，配合准备接管验收所需要准备的资料及其他相关工作。

　　在和发展商进行物业的交接验收中，由我公司提出接管验收所需要的所有书面资料（验收标准参照建设部颁布的《房屋接管验收标准》）。对于验收中发现不合格情况由我公司提出整改单，在一定期限内由开发施工单位整改修复，再由我公司验收合格后接受。同时制定《业主临时公约》、《业主手册》等文件，同时准备好业主入户所需要的《入伙手续书》、《业主登记表》、《入伙资料签收表》、《房屋质量整改通知书》、《装修管理办法》、《装修管理协议》、《代办服务委托书》、《房屋验收表》、《钥匙签收表》等书面资料。另一方面，做好小区的开荒保洁工作，进入日常工作状态；保安人员要熟悉小区情况；设备维修人员做好检查工作，保证公共设备设施的完好，以一个整洁、舒适的环境迎接业主入户。

　　b.业主入伙中

　　业主入户中由我公司设备维修人员陪同进行房屋内部验收、抄表，对于业主发现的问题予以记录。向业主交付填写的资料有：《业户手册》、《装修管理办法》、《入伙资料签收表》、《业主信息表》、《房屋验收表》、《钥匙签收单》等，并及时向业 主介绍有关物业入伙后的管理规定。

　　其中尤为重要的工作就是装修管理，按公司标准向业主做好解释工作，并准备好《装修申报表》、《施工人员登记表》、《施工人员出入证》、《施工许可证》、《动用明火许可证》、《安全责任书》等书面资料，业户服务人员会将《施工人员登记表》复印件交保安主管;保安巡岗按表查验施工人员的《施工人员出入证》，并巡视跟踪施工队的装修过程，督促施工队文明施工,保持环境整洁，建筑垃圾规定袋装化并及时清理到指定的堆放地,不允许将垃圾堵住楼道,不允许将水泥浆、剩漆、胶水、可燃液体倒入下水道；夜间保持施工区安静。管理处除保安外,业户接待、管理处经理都应当定时对装修施工现场检查，发现违章及时纠正，装修结束应经过验收,装修期间的装修材料运出小区应当应业户签字并经管理中心经理确认。

篇5：小区物业管理服务内容

　　小区物业管理服务内容

　　一、物业管理公共性服务

　　1、房屋公共部位的维修、养护和管理；

　　2、物业共用设施设备的运行、维修和管理；

　　3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，生活垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；

　　4、公共绿化的养护和管理；

　　5、车辆停放管理；

　　6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；

　　7、装饰装修管理服务；

　　8、物业档案资料管理；

　　9、公众代办、代收费用。

　　二、特约服务项目

　　1、代订报刊杂志

　　2、代订大桶水

　　3、室内专项清洁服务；

　　4、室内专项维修服务；

　　5、其他经营性的便民服务；

　　6、代租代售房屋和其他临时性的委托服务。