商业物业经营管理

　　商业物业的经营管理

　　商业物业是为人民生活和社会生产提供购物的活动场所。

　　商业物业管理具有的特点包括：服务对象的双重性，即租户和进出的购物人员；使用时间相对固定，一般商业物业的时间都有个具体的营业时间，而且这时间是不轻易改变的；人员活动的集中和杂乱，来自不同地方的人员聚集一块，并且各层次的人员不等；人流、物流同时进出，在进出的过程中即有人员也同样有货物一同；建筑空间大，建筑物内空间以货架摆设为多，很少间隔物。

　　按建筑规模来分，商业物业可分为三类：

　　1、市级购物中心。建筑规模在3万-10万平方米之间，服务人口在30万以上，年营业额在5亿元以上。

　　2、地区级购物商场。建筑规模1万-3万平方米，服务人口在10万之间，年营业额在1亿-5亿元之间。

　　3、居住区商场。建筑规模在0.3万-1万之间，服务人口在1万-5万之间，年营业额在3000万-1亿元之间。

　　按产权性质分，商业物业可分为三类：

　　1、临时转移产权型。即开发商把物业的产权以一定年限的形式出售给投资者，到期后，开发商退还投资款，收回物业。

　　2、统一产权型。以出租的形式经营物业，产权统一，招租、管理等也统一，便于管理，经营效果比较好。

　　3、分散产权型。把物业产权出售给多个业主，，形成多人共有产权，缺乏管理的统一，无法树立整体运营的形象，经营效果不理想。

　　按建筑结构分类为：敞开型；封闭型。

　　按建筑功能分类为：综合型；商住两用型。

　　商业物业管理的内容

　　1、营销管理

　　（1）市场推广。做好宣传工作，通过广告宣传活动，树立良好的商业企业形象，扩大商业物业的知名度和影响力，为企业的市场经营打下基础。

　　（2）选配承租商。只有保证50%以上的出租面积是由实力雄厚的企业承租，才能使物业管理企业生存下去，不断的发掘、选配新的租户。

　　（3）确定合理租金。租金应在制定零售商业物业基础租金的基础上，根据物业所在地理位置、规模、设备配置、服务水准和商品类型、规格、数量、质量与价格等方面的差异进行分类，作为定价的调剂因素，以便合理确定每处、每层、每间房屋的租金。同时还要根据市场情况、租户的租赁经营期限、租户的经济实力和信誉水平、租户租赁物业面积的大小等，对这些基础租金予以适当调整。

　　2、日常管理

　　（1）对租户的管理。建立租户档案，收存租赁合同文本复印件，详细了解租户的信息，与租户建立良好的关系，及时沟通，对租户的要求尽量给予及时的答复。

　　（2）安全保卫工作。做好门前警卫，注意车辆与行人的安全；协助阻止可疑分子逃出；注意职工专用通道的安全检查；加强值班和巡逻，并着便衣暗中巡视，晚上盘点完后锁好门窗，严格检查清场。启封时，按预定路线从上到下，从里到外逐层启封并做好记录。

　　（3）消防工作。对消防龙头、灭火器、消防通道定期检查和不定期抽查，确保专项设备的专项使用，贯彻"预防为主，防消结合"的方针。提高承租户及业主的危机意识，制定各种安全规章制度。

　　（4）服务性设备的管理。电梯（客运、货运、自动扶梯）的安全性坚持检查，发现问题及时报修，对水电系统、卫生设备要做好日常检查工作，避免在使用过程中发生问题。

　　（5）交通组织管理。在现有条件下管理好交通，以有效地引导和留住顾客，为商场的业主带来更多的商机和利润。

　　（6）清洁卫生管理。做好商场内部的环境清扫，停车场、广场、卫生死角的清洁。

　　（7）绿化美化管理。通过盆景、绿地、花草、雕塑、喷泉等形式修饰商场内外，给顾客和员工一个温馨、舒适、优美的购物和工作环境。商场的绿化美化管理不仅直接影响着管理者管理水平的定级，而且直接塑造着顾客心中的商场形象，影响着顾客对商场的信誉和层次的判断。

　　（8）停车场的管理。有效的疏导和管理车辆的进出和停放，尽可能的避免车辆的损坏和丢失。

　　商业物业管理的要求

　　（1）保持良好的商业特色和一贯的管理形象。商场管理突出一贯形象，使顾客熟悉、认知、印入脑海，并潜移默化地产生联想，通过具体对象、特征部分的认可，逐步强化认识，达到接受目的。当商业市场进入印象时代后，消费者认可的是店牌、品牌，同样的商品在不同的商场会有不同的价值，会给企业带来不同的效益。

　　（2）营造良好的商业服务环境。商场环境是否优美、清洁，绿化情况如何等，不仅直接影响着顾客的购物欲望和在商场逗留的时间，进而也影响到商场的营业利润，而且会给顾客和员工留下深刻的印象，从而影响商场在社会的形象和商业竞争力。商场环境的好坏也影响顾客的环境意识。

　　（3）提供高标准的保安服务。大型商场营业面积大，商品多，价值大，人群的层次、素质和来源较复杂，管理起来困难，治安保卫工作十分艰巨，所以需要提供高标准的治安服务。

　　（4）高度重视消防管理。商业物业建造费用高，内部设施完善，装饰豪华，流动资金和各类高档消费品储存较多，一旦发生火灾比一般建筑物的直接损失要高，还会在国内外造成不良的社会政治影响。

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篇2：商业物业管理经营运作

对于商业物业开发商来说,开发商铺是前提,但只有开发是不够的,还必须成立专门的商业管理公司对购物中心进行管理,才能长久发展。目前国内商铺购买者有很多是依靠收取租金,归还银行商铺按揭贷款,在这种情况下,开发商对购物中心的管理更为重要。如果购物中心商业管理不力,影响商铺业主的租金收益,业主不能归还按揭贷款,最终风险还是要落到开发商的头上。综观国外购物中心,开发商成立商业管理公司管理购物中心是一种通用的模式。

一.具有"统一管理,分散经营"的特点
商业物业的商铺是有计划的聚集,对商场进行"统一管理,分散经营"是商业物业区别于其他房地产的核心特点。"统一管理",要求商场必须由代表业主权利的、受业主委托的管理公司统一管理,没有统一管理的购物中心则难以经受激烈的零售业市场竞争。"分散经营",是商场消费者和经营者间的交易提供场所,但商场的管理者不能直接进行商业经营,只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。
商业物业的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管。
为了达到"统一管理,分散经营"的管理模式,在购物中心销售合同中都应该约定承租户必须服从管理公司的统一管理。另外,某些购物中心通过在租赁合约中直接借用国际购物中心协会(ICSC)的标准格式,在法律上确定购物中心管理公司的管理地位。

二."统一招商管理"要求招商的品牌审核管理和完善的租约管理。
所谓"品牌审核管理"是指:招商对象需经品牌审核后才能进入。
审核包括对厂商和产品的审核,须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书(适用于批发代理商)、品牌代理委托书(适用于专卖代理商)、税务登记证、法人授权委托书等。

(一)"完善的租约管理"
(1)租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等,还有其他比较关键的租约条款管理(可以借鉴国际购物中心协会(ICSC)的标准格式),比如: 承租户的经营业态是受到整个购物中心的统一商业规划的限制,::如果发生重大变化,须经业主委员会的认可(业主委员会成立之前,经开发商认可);
(2)营业时间的确定;
(3)承租户的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须接受统一管理;
(4)为整个购物中心促销承担的义务;
(5)承租人对停车场的使用,确定有偿还是无偿,有无限制;
(6)投保范围事宜;
(7)是否统一的收银。

(二)购物中心的招商钟情于知名连锁商业企业。
一个超级连锁店或超级百货公司的入驻,常常带动整个购物中心的顺利销售与管理。但是近年来,商业物业与连锁商业企业往往更能达到较好的合作。因为对商业物业来说,其一,连锁商业企业因为有规模、有足够的店铺做支撑,故而其商品销售价格会低于非连锁型店,而低价格也是购物中心想要吸引消费者购物的"法宝"之一;其二,购物中心对进驻商户的管理虽属统一规划,但只要商户遵

篇3：浅析万达商业物业管理的定位

　　经历了一年多的“圈地运动”,万达MALL 在全国多个城市抢占了最富人气的近二十多个商圈,并取得了多个城市商铺销售率百分百的傲人成绩。但与之相对应的商业物业管理却程度不同地出现了一些问题,问题的根源究竟在哪里呢?经过近一年多的工作探索,我认为是我们的商业物业管理的定位有待商榷。

　　首先,由于首层商铺产权的出售,我们与传统的商业物业管理公司根本区别在于不具有经营权,因此我们无权也无需去直接参与经营,但我们有责任和义务去为所有的商户(经营者)营造良好的经营环境,创造旺场条件,同时对其经营行为进行约束和规范,尽量延长旺场的时间,以保证我们物业的不断升值。在这种情况下,我们在经营中所处的地位主要是引导性的、辅助性的,我们工作的着重点就应主要在于经营管理方面,因此我们应该是一家专业的经营管理公司!我们不应该去和市场力争主导地位,而主动承担太多本应由市场、商户或业主承担的风险。

　　其次,业主买铺、商户租铺这本身都是正常的生意。所谓生意自然有风险,对这一点,业主、商户比我们清楚的多。他们的抗风险能力比我们想象中要强的多。我们必须明确商业物业的工作决不是保证所有业主、商户只赚不赔的“救世主”。就目前我们的商业物业的工作流程和经营模式来看,我们介入太深,承担了太多的风险。

　　因此,我们的MALL 业态的管理机制应该定位于商业经营管理,但从目前的状况来看,由于我们万达多年从事房地产业,形成了独具特色的万达服务模式。虽然在整体的决策上集团开始向商业地产倾斜,并以神奇的速度创建了初具规模的商业航母,但各地购物广场的管理模式仍没有走出物业管理的范畴,强调管理的重点仍在于商场的保安、保洁工作。

　　商铺背后的升值空间不是与生俱来的,而是需要经营性管理的,我们应该从根本上转换思想,确立购物广场在管理上的商业经营机制。一旦这种商业经营机制得到良好的运作,纵使所有权分散了,只要我们负责业主的商铺代租和市场的统一招商管理,自然使得市场在自觉中运行,保证商场的专业化做旺。

　　目前我们万达集团正处于高速发展、向全国扩张的阶段,因此资金链要求较高,但我们必须清醒地认识到,一个项目的好坏,不仅仅在于工程质量,不仅仅看商铺出售情况,而更应该体现在一个项目能否长久持续的保持经营的旺势。从根本上来说,本人认为我们所从事的商业物业就是经营型物业,它除了具备“纯”物业管理外,还包括商业推广、策划和商业经营管理,并且这一点应该是商业物业管理的中心。

　　另外,从某种意义上来说,物业的延续是靠经营出来的。搞商业物业,尤其像我们在搞长期经营管理的商业物业时,经营管理就成了极重要和关键的企业职能。好的商场经营,可以成倍提高物业的价值,反之,可能造成物业贬值,而且可能带来后患无穷。

　　从根本上来说,商业物业经营管理搞好了,可以满足企业多方面的发展需求:反复提升万达品牌、增加我们的融资能力、扩大企业现金流、实现经常性回报、有利于全国范围内的跨地区发展。销售的成功、资金的回笼仅是一个项目成功的一半。只有明确了经营管理的定位,我们的工作才能有了明确的目标,旺场才有可能成为现实。

　　旺场不是我们所能经营出来的,我们只能尽可能的为旺场创造条件。而且我们承诺了为业主提供优质的售后服务,创造旺场条件当然是必不可少的。

篇4：名轩广场商业物业管理顾问服务合同

　　名轩广场商业物业管理顾问服务合同

　　第一章　总则

　　第一条：本合同双方

　　委托人：******公司

　　法定代表人：***

　　联系地址：************************

　　联系电话：*********

　　受委托人：********************************

　　法定代表人：***

　　联系地址：********************************

　　联系电话：*********

　　甲方为本合同专案的发展商。在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方为所其坐落于中华人民共和国**市**区命名为**广场（英文命名*******）的物业（以下简称"该项目" ）委托乙方提供商业管理及商业物业管理顾问服务。甲乙双方本着平等、互利、互谅、互让的精神，于_________年月日订立本合同。

　　第二条：项目基本情况

　　2.1 该项目名称

　　******************

　　2.2 该项目地址：

　　************************************

　　2.3 该项目概况：

　　该项目位于******，发展计划包括----------------影业娱乐、商场的综合地产项目。项目总建筑面积约_______平方米。

　　第三条：服务受益人

　　乙主所提供的商业管理及商业物业管理顾问服务的受益人为本合同委任期内实施具体管理该商业项目的****商业经营管理有限公司和****物业管理有限公司，服务受益人必须履行本合同及承担相与的责任。

　　第二章　委托事项

　　第四条：服务范围

　　乙方根据该项目在合同期限内的发展计划，以该公司之国际管理经验，以有效务实的方式协助及配合甲方为该项目提供全面、高质量的服务。

　　4.1 乙方的商业管理顾问服务具体范围明确在本合同附件（一）。

　　4.2 乙方的商业物业管理顾问服务具体范围明确在本合同附件（二）及附件（三）。

　　第五条：权责关系

　　5.1 乙方将按明确在本合同附（一）和本合同附（二）、（三）的具体范围提供顾问服务。

　　5.2 双方关系架构明确在本合同附件（四）。

　　第三章　委任条款

　　第六条：委任期限

　　委任期限为期两年，由年月日起至年月日止。委任满，本合同自然终止。任何一方如续订合同，应在合同期满前2个月向对方提出书面意见。

　　第七条：服务费用及支付方式

　　7.1 双方同意商业管理顾问费用及支付方式如下：

　　首年商业管理顾问服务费

　　全数港币_________万元正，甲方在签定合同时首先支付顾问费50%即港币_______万元正。第二期顾问费25%即港币_______万元正于签定合同后第6个月首天支付。第三期顾问费25%港币____万元正于签订合同第12个月首天支付。

　　第二年商业管理顾问服务费

　　全数港币______万元正，甲方于签定合同后第13个月起每月支付港币______万元正。

　　7.2 双方同意商业物业管理顾问费用及支付方式如下：

　　首年商业物业管理顾问服务费

　　全数港币______万元正，甲方在签订合同时首先付顾问费50%即港币_______万元正。第二期顾问费25%即港币______万元正于签订合同后第6个月首天支付。第三期顾问费25%即港币_____万元正于签订合同第12个月首天支付。

　　第二年商业物业管理顾问服务费

　　全数港币_____万元正，甲方于签定合同后第13个月起每月支付港币_______万元正。

　　附加收费：协助甲方参加全国、省、市示范大厦（在该项目与及甲方提供的条件允许的前提下），如该项目被评定为全国、省、市示范大厦，甲方同意奖励乙方港币________元（全国），港币_____元（全省），港币________元（市），并且在接受评定通知之日起7天内向乙方一次支付。

　　7.3 以上商业管理及商业物业管理顾问服务并不包含甲方在本合同期间要求乙方提供超越本合同约定服务范围的服务或物品的任何费用（以下简称额外服务费用）。有关服务条款及费用经双方协商同意后，以书面形式补充成为全合同的附件执行。

　　7.4 顾问费并不包含乙方派驻该项目管理人员的薪金、一切福利开支及税项（国税、地税及外地税项）（以下简称劳务费用）。从甲乙双方协定乙方派驻人员到位之日起计，甲方必须每月首天以预缴形式支付劳务费用。人员派驻条款用费用经双方协商同意后，以书面形式补充成为本合同的附件执行。

　　7.5 顾问费只包含乙方人员前往该项目提供本合同约定范围内的服务所繁盛的交通费及膳食费用，并不包括因乙方人员前往**市**区以外城市、区镇乡或地区提供服务所发生的任何费用。乙方因提供顾问服务，一切前往**市城市、**区以外城市、乡镇或地区的交通费、差旅费、膳食、住宿及有关开销的合理费用（以下简称其他费用）由甲方负担。

　　7.6 所有顾问费、额外服务费用，其费用及劳务费用必须以港币在**市或香港支付。

　　7.7 所有顾问费、额外服务费用，其他费用及劳务费用并不包含任何税项（国税、地税及外地税项）。

　　第八条：付款时间及欠款处理

　　8.1 本合同顾问费、额外服务费用、其他费用及劳务费用甲方必须在本合同规定的时间之七天内支付，不得籍故拖延。

　　8.2 甲方如没有按本合同规定的时间向乙方支付顾问费、额外服务费用，其他费用及劳务费用，则必须向乙方支付日息千分之二的滞纳金，直至所拖欠款项及滞纳金全数付清为止。

　　第四章　合同的终止和变更

　　第九条：违约责任

　　9.1 若乙方疏忽、或没有履行、或严重违反本合同规定的全部或部分内容，而且在甲方书面指出并提醒后1个月内，既没有合理解释又没有明确改善，以至无法合作，甲方有权以书面通知乙方终止本合同，终止合同通知在甲方送达乙方5天内生效，乙方必须在合同终止后的10天内向甲方退回对方多少顾问费。

　　9.2若甲方疏忽、或没有履行、或严重违反本合同所规定的全部划份内容，并且在乙方书面指出并提醒后1个月内，既没有合理解释也没有明显改善，以致无法合作，乙方有权以书面通知甲方终止本合同，终止合同通知在乙方送达甲方5天内生效，须在合同终止后的10天内向乙方付清所有欠款及滞纳金。

　　第十条：其他原因终止合同

　　10．1在签订本合同首天起的6个月内，由甲方原因要求终止本合同，甲方必须至少提前1个月书面通知乙方，并要承提违约责任，以合同余下期限的顾问费总额百分之三十(30％)补偿乙方。在签订本合同后第七月首天起，由甲方原因要求终止本合同，甲方必须至少前1个月书面通知乙方，并要承担违约责任，以1个月顾问费(即港万元整)补偿乙方。乙方在接到终止合同通知后，15天内没有答复，可视为本合同终止。

　　第十一条：合同更改与补充

　　11．1 本合同如有未尽事宜，甲方双方同意以最大诚意协商做出补充规定，成为本合同附件执行。补充规定经双方签署后连同本合同均具同等法律效力约束力

　　11．2 本合同附件与本合同均具同等法律效力及约束力。

　　第十二条：继承和转让

　　12.1 除非得到对方的书面同意，否则本合同任何一方不能转让或转移本合同予第三方。

　　12.2 本合同双方及其继承者，皆受本合同各条款约束。

　　第五章　附则

　　第十三条：其他事项

　　本合同执行期间，如遇不可抗力、致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商办理。

　　12．2 如该项目因建筑设计，建造质量、设备设施质量，安装技术或工程延误等原因，达不到使用及管理功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并善后处处理。

　　12．3 乙方在履行顾问服务时对并非因乙方疏忽、蓄意造成的损失、损坏及相关的赔偿、诉讼、索求无须负责。如乙方在没有违法及没有违反本合同条款的情况下因履行或欲履行本合同条款所实施的一切行动、行为而遭受第三者索赔偿或必须向第三者作出任何赔偿，甲方必须向乙方作出相等的补偿。如双方经协商后仍未能达成协议，可提请**市人民法院诉讼解决。

　　12．4 与管理该项目有关之机密文件及资料除非经甲方同意，否则不得复印、印制或抄录予第三者。

　　12．5 甲方同意向乙方提供其履行本合同所需的一切数据，并协助乙方履行本合同。

　　12.6 甲方有权于本合同有效期内在推广刊物、广告、管理手册、员工名片、客户指南等文本上注明(由*********担任物业管理顾问)做标示，但有关细节甲方应事先与乙方做出适当及有效沟通后才可进行。

　　12．7 甲方在未征得乙方同意之前，不得在终止委任乙方后一年内，试图聘用／委任或正式聘用／委任任何与本合同有关联之乙方雇员、经理或董事。

　　12．8 乙方于本合同委任期内自费提供的的手册、计算机软件和文件的全部版权、器材和计算机硬件等，均属乙方所的，乙方有权在本合同终止时取回这些资料和物资。

　　12．9为配合乙方按本合同附件(二)约定的方式和内容执行现场顾问服务，甲方同意向乙方无偿提供合理的办公地方及用品(包括计算机文仪器材)，以便乙方执行有关工作。

　　12.10 如甲方乙双方对本合同产生争议，经协商无效后，可提请成都市人民法院诉讼解决。

　　12．11本合同书内所加标题仅为方便书写和阅读，与本合同的注释无关。本合同管辖、解释、适用等均受中华人民共和国法律约束。

　　12.12 为配合甲方的实际需要及经营方针，甲乙双方在签订本合同后将尽最大诚意协商关于全面管理该项目的安排，并且同意双方必须给予对方足够时间考虑所提出的可行方案，包括合作方式、收费、委任期、权责关系等等。在双方达成全面管理该项目的协议并签订有关协议将按新合同后，本合同便实时终止(本合同内还未履行的相关协议将按新合同条款处理)。为辟免无限期的协商，甲乙双方约定无论能否达成协议，必须最迟于年月曰结束协商及做出最后结论。

　　12．13 甲方依本合同送达档给乙方，可以传真、特快专递、挂号信等方式传送。特快专递、挂号送交邮政局十天内，视为送达乙方。乙方的邮件地址为：***************************乙方如改变接收邮件地址，必须提前十天书面通知甲方。

　　12．14 本合同正本连同附件共____页，一式肆份，甲乙双方各执两份，均具同等法律效力及约束力。

　　12.15 本合同一经双方签订即生效。

　　立合同双方：

　　甲方签章：

　　法定代表人：

　　日期：

　　乙方签章：

　　法定代表人：

　　日期：

　　附件（一）：首年商业管理顾问服务

　　附件（二）：首年物业管理顾问服务

　　附件（三）：第二年物业管理顾问服务

　　附件（四）：双方关系架构

　　略…

　　附件(五)；招商代理委托合同

　　略…

　　附件（六）：委托书

篇5：商业物业中央空调管理问题

　　商业物业中央空调管理问题

　　商业物业包括各类商业广场及SHOPPING MALL等，由于商业物业公共设施配套齐全，每年公共设施能源费的消耗大都在数百万元乃至数千万元不等。中央空调系统作为公共设施中的一个重要组成部分，运行期间水电费的消耗颇巨，控制其运行成本，并有效地处理实际管理中遇到的各类问题，是商业物业管理工作中的一项不可或缺的重要环节，特别是对多产权、多业态的商业物业而言，尤为突出。

　　笔者根据对江苏省首家SHOPPING MALL四年多的管理实践，对中央空调运行成本及相关管理工作在此做一初探。

　　一、中央空调运行费用

　　中央空调系统，由于管道多，覆盖面积大，运行成本亦较高。在对商业物业的中央空调系统运行成本进行估算时，应主要考虑以上因素：

　　1、用电成本（P1、K1、P2）

　　主机（P1、K1）

　　根据商业物业所配备的空调主机数量、用电功率、营运时间、使用周期、用电价格等，对一年中夏冬二季的运行成本进行计算，然后按一年12个月进行平均，得出每个月的平均电费P1。

　　在实际操作过程中，由于主机并非满负荷运行，故根据具体情况，在计算中要考虑其负荷系数K1，K1≈0.6~0.9。

　　辅机（P2）

　　此处主要指中央空调系统中的冷却塔、冷却泵、冷冻泵、空气处理机组、各类风机盘管等。可根据实际不同的类型、数量和功率，进行估算。需注意的是因季节的不同，在制冷和供暖时，辅机的数量和类型亦有所不同。

　　2、用水成本（P3）

　　中央空调管道内的循环用水，开放式冷却塔的日常消耗用水，应根据空调供应期间的实际耗水量及每天的日均正常用水量综合进行考虑。

　　3、用汽成本（P4）

　　对于以蒸汽为能源的溴化锂机组，除考虑空调系统的用电成本外，还要考虑用汽费用。根据每台主机每小时耗汽量、每天运行时间、蒸汽单价、每年空调运行的天数等，计算出每月的平均蒸汽费用。

　　4、管道损耗（K2）

　　冷暖气在中央空调管道输送过程中，因气流的紊流损耗，管壁损失等所产生的管道损耗，以管道损耗系数K2表示，K2≈1.02~1.05。

　　5、预温损耗（K3）

　　因管道内外温度差异，冷暖气在输送过程中，在管道内要经过一段时间的预热或预冷后，才能达到一定的出口温度，故冷暖气在传输过程中的能量损失，可用预温损耗系数K3表示，K3≈1.05~1.08。

　　夏季预温时间随管道长短不同而有所变化，通常在40分钟左右，冬季预温时间较夏季短。

　　6、变损线损（K4）

　　广场内电能的变压器损耗和线路损耗应由所有用户共同承担，变损线损约占供电量的1%~3%，作为中央空调系统，该项损耗可在其用电成本中，取变损系数K4≈1.01~1.03加以考虑。

　　7、电价差异（K5、K6）

　　在估算上述用电成本中，注意各地动力用电和照明用电的电价差异，动力用电比照明用电通常约低15%左右，故应根据各地实际电价对之进行计算。

　　另外，白天用电高峰时期与夜间低谷时期电价也不同，在计算中，应根据用电的不同时间段加以区分，在此白天和夜间的电价分别以K5、K6表示。

　　8、周期变化

　　由于一年中空调的使用周期主要集中在冬夏二季，同时冬夏季空调供应的时间和耗能量亦有区别。长江中下游地区，通常一年中除三、四月份和十一月份不开空调外，其他月份每月耗能量均不同，因此计算中央空调运行成本时，在考虑到全年各种气温的变化因素后，按月均价格向业主收取费用较为合适。

　　9、成本汇总（P）

　　以P表示空调运行总成本，则考虑到上述各种因素后空调系统运行成本可表示如下：

　　P=K2K3K4（K5+K6）．（K1P1+K1P2+P3+P4）（1）

　　二、季节和温度变化的影响

　　在长江中下游地区（其他地区可根据当地实际情况进行修正），夏季空调供应时间平均为五个多月，冬季约四个多月，根据总建筑面积达7万m2的扬州时代广场四年来的实际统计资料，如果将全年空调供应成本的平均价格定为单位1，则全年不同月份，不同季节空调所耗费用的不同比例详见图1。

　　由图1可见，中央空调的能源耗费高峰在夏季六至九月，其最高成本约为平均成本的178%，且整个空调系统的运行成本下半年的支出大于上半年。

　　三、公摊空调费

　　对于单一产权的商业物业，无须区分自用空调和公摊空调的费用，但对于多产权多业态的商业广场而言，计算公摊空调费用则是一项不可或缺的重要工作。尽管在封闭的业主自用部位和敞开的公共部分设有隔墙，但由于冷暖气的流动和热量的交换，自用部位和公共空间的空调温度很快就会达到均衡。因此空调使用成本与空间容积大小成正比，故根据业主自用部位和公共部位各自的使用面积和层高，分别计算其容积，由此确定公共部位的容积（含室内中庭、公共用房等）占商业物业室内总容积的比例，并由此初步确定公摊空调费的大小。此处系用容积比例法，对公摊空调费用的估算作一探讨。

　　1、气体的不均匀影响

　　由于冷暖空气性质的差异，存有暖升冷降的情况，同时由于公共部位如中庭等处，空间较大，温度难以均衡，故存在温度的不均匀性，因此在计算公共部位冷暖气容积时，应考虑气体的不均匀性影响，此处以影响系数K表示：K≈0.75~0.95。

　　2、计算步骤

　　①首先依据施工竣工图，并根据商业物业室内享用空调的各部位的使用面积和层高逐一进行实地测量，对存有变化之处，做好记录，对实际容积进行修正，作为数字统计的基础。

　　②把修正过的实际数据填入表1中。

　　③业主自用和公摊空调费估算

　　a、业主自用空调费用成本A（元/ m2）=〔p/(∑S+∑F)〕×〔

∑V/（∑V+K*∑G)〕　（2）

　　b、物业公摊空调费用成本B（元/ m2）=〔p/(∑S+∑F)〕-A（3）

　　④使用实例

　　时代广场五楼由某娱乐公司经营，根据行业特点，开发商按合同未为其在室内安装和配备中央空调设施，故室内空调全由业主另行安装，室内空调费用亦由业主自行承担。而对于公摊空调费用问题，业主认为应该交，但要求管理公司作出合理的收费依据，在我们将上述计算过程向业主交待并进行审核后，业主愉快接受了该项费用。

　　四、延时空调费

　　延时空调费指在正常的营业时间之外，按部分业主或使用人的要求，另外开启空调系统所产生的费用。

　　延时空调费在多产权多业态的商业物业内，使用较为频繁，如扬州时代广场因业态多，经营主题不同，在商场打烊后继续使用中央空调至凌晨的商家不少，也有清晨即需供应空调的商家。

　　延时空调费的计算，除根据实际开机时间的长短，按第一部分所述内容逐一计算空调成本外，还需考虑加班人员的加班费用，即管理公司的加班成本。然后根据申请使用延时空调的业主的数量和实际享用空调的室内面积之和，计算延时空调费成本，由申请供应延时空调的业主或商户共同承担。由于单独开机成本较高，如果业主较少或使用面积不大，则费用相对较高。

　　五、小结

　　根据四年多的工作实践，对商业物业中央空调管理工作的几个问题，小结如下：

　　1、对于单一产权的商业物业而言，计算中央空调的运行成本和收费标准，是一项重要的基础性工作，由于商业物业面积大，能源费用运行成本高，如对成本估算不足或对收费标准制定有误，则对整个财务收支平衡会带来颠覆性的严重后果，故应引起各级管理人员高度重视。

　　2、对于多产权，多业态的商业物业而言，由于业主众多，各业态经营时间差异较大，且业主入住的前期硬件条件又各有不同，故计算业主或商家的自用和公摊空调费用，是理顺收费工作的一个不可或缺的重要工作。

　　3、在多业态的商业物业中，延时空调费的出现是一种常见的情况，由于前期建设和后期招商的变化，以及不同业态对中央空调的需求不同，导致空调运行成本增加，也增加了业主的使用成本。改变此状况的根本方法是定位设计并定位引进商家，或是在商家入驻后，根据具体情况对空调系统进行局部改造。从节省能源的角度计，应尽量避免长期延时使用空调。

　　4、中央空调费的支出，在一年中起伏较大，夏季达到高峰，下半年的该项支出比上半年约增加30%～50%，为便于搞好成本控制和收费工作，在全年应按月均价收费，年终决算。

　　顾客是业主的上帝，公共部位的空调是供顾客享用，其成本则由业主共摊，此点业主已达成共识。公摊空调的近似计算方法有多种，本文所提出的容积比例法只是其中一种，仅供参考。在收取公摊空调费的过程中，应根据不同业态和不同商家的实际情况和具体问题，分别进行核算。同时，在商业物业内，由于中央空调在使用过程中，存有多种损耗，因此个别商家如在室内安装空调计量仪，并根据表计数量单独缴纳空调使用费是不合适的，整个广场应统一计算，按比例共摊，否则加大了其他业主的公摊成本。