房地产包销合同范本

　　房地产包销合同范本

　　甲方：z置业投资有限公司

　　乙方：_______

　　依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律、法规规定，甲、乙双方本着"平等、自愿、互利、互惠、双赢"的原则，就包销商品房事宜签订本合同。

　　一、销售项目概况：

　　1-1、名称：_______城市公寓(暂定名，最终命名由乙方提供，甲方审定)

　　1-2、地点：长沙市开福区四方坪

　　1-3、项目的技术参数：

　　(1)总用地面积：10119㎡

　　(2)有效用地面积：6309·5㎡

　　(3)总建筑面积约为：50000㎡左右，其中塔楼住宅面积35000㎡左右，最终以房产管理局交房时的测绘面积为准。

　　(4)总高度≤100M

　　(5)容积率：7.0左右

　　二、包销范围及代理方式：

　　双方商定包销范围为塔楼住宅部分(扣除甲方自留销售物业).双方商定由乙方以底价包干，超出底价部分作为乙方的销售代理费的形式包干进行销售，具体合作方式按本合同约定.

　　三、甲方委托乙方的工作内容：

　　3-1、项目策划主要内容：

　　(1)结合总体市场、区域市场、同类物业的调查研究，判断项目所在地的房地产各方状况，分析本项目的市场定位和目标消费者定位：

　　(2)针对项目进行整体分析，确定项目的开发理念、主题概念、主题意象、案名、功能定位、户型定位、风格定位、区域市场定位；

　　(3)对本项目提出工程进度建议、工程形象展示建议、园林景观规划建议、户型展示及样板间设计要求、会所规划要求建议、配套与物业管理服务建议等。

　　3-2、项目营销推广主要内容：

　　(1)营销推广总策略及实施

　　(2)形象包装展示及实施

　　1)展示中心包装设计建议及实施

　　2)样板间选择及设计要点建议及实施

　　3)示范环境设计要点建议及实施

　　4)营销线路包装建议及实施

　　5)项目CI形象策划及实施

　　(3)广告宣传及创意及实施

　　1)媒体组合策略要点及实施

　　2)广告发布及实施要点及实施

　　3)广告主题及诉求点组合要点

　　4)价格形象设计及模型制作

　　(4) 价格定位及推广

　　(5)总体营销推广费用预算及实施

　　(6)阶段性营销活动

　　3-3、营销代理主要内容包括：

　　(1)策划方案执行及整体计划控制

　　(2)销售目标及进度安排

　　(3)销售价格策略(含定价原则、付款方式、各阶段价格调整策略、集团客户购买方式等)

　　(4)建立营销方式、营销体系及组织架构

　　(5)销售现场及销售道具准备

　　(6)销售代表培训

　　(7)销售现场管理

　　(8)销售人员管理与考核

　　(9)销售控制管理及策略(价格表、销控总表、销售进度表、销售统计等)

　　(10)销售阶段总结与反馈

　　(11)销售广告评估

　　(12)客户跟进服务及建立客户档案

　　(13)阶段性营销方案调整

　　(14)各阶段促销活动的建议与实施

　　(15)尾房销售策略建议与实施

　　四、合同期限：

　　双方合作时间：____年__月__日至___年__月__日。

　　五、甲方权利义务：

　　5-1：甲方负责审查并确认乙方制定的策划方案、广告创意方案、营销定位、推广方案、价格方案等，未经甲方确认乙方不得单独实施。

　　5-2：甲方有权对乙方的服务行为进行监督和检查并提出整改意见。

　　5-3：甲方须如期保证工程进度，因工期延误或工程质量给销售带来影响由甲方负责。

　　5-4：甲方负责办理银行按揭、房产证、现场收款(含购房定金、签约金等现金的收取)合同盖章以及代理费结算等工作。

　　5-5：甲方负责提供本项目有关销售一空的法律文件。

　　5-6：甲方提供售楼部(100㎡左右)的毛坯用房。

　　5-7：甲方应具备房地产开发资格，其营业执照及开发资质证书复印件为本合同附件。

　　5-8：甲方在房屋功能，平面尺寸、开间朝向，层高等相关技术指标有变化时应书面及时通知乙方 ，由乙方告知客户，并共同协商相关事宜。

　　5-9：甲方负责按房产管理局的要求购置"网上签约"所需设施设备及相应软件等。

　　5-10：甲方同意大楼外装修和楼内公共部分装饰达到相当于三星级酒店标准(不含室内精装和中央空调)。方案双方另定。

　　5-11：甲方负责该楼物业管理公司在20**年12月底前确定，力争与乙方销售部组建同时到位。

　　六、乙方权利与义务：

　　6-1：负责在甲方规定的时间内完成本合同第3-1、3-2、3-3条所包含的全部工作内容并承担以上全部费用。

　　6-2：乙方承担销售广告、媒体、礼仪及促销推广活动费用，相关内容须经双方签字认可，以上总费用≥销售总额的1。5%，包含在乙方的销售代理费中。乙方制定相关的工作时间进度交甲方审定并遵照执行。

　　6-3：代表甲方以甲方名义与购房客户签订该项目的《认购协议》、《商品房买卖合同》，并由甲方或甲方所派专职负责人(人选确定由甲方书面通知乙方)签字盖章。非甲方所派负责人同意，乙方不得与购房客户修改甲方审定的《商品房买卖合同》的任何条款，自行承担未经甲方或甲方所派专职负责人同意修改条款所造成的一切后果。

　　6-4：乙方实行例会制，每周书面向甲方汇报工作进展并积级配合甲方及相关单位开展工作。

　　6-5：乙方负责及时递交有关购房者的资料。办理业主在房产管理局登记备案，抵押他项登记等手续，相关费用按规定承担。

　　6-6：乙方在工作服务过程中不得损害甲方利益。应充分了解本案的各项功能，在销售过程中如实告知业主，如由于乙方未如实告知引起的纠纷及赔偿，由乙方负责处理并承担赔偿责任。

　　6-7：乙方负责售楼部(含样板房)的设计及室内装饰、铁门或玻璃门、展览板、广告招牌、空调、水电费、电话等相关手续、设备及费用。负责办理售楼部的临时营业执照，承担相关费用，并负责营销现场办公费用及营销相关人员工资和费用。以上费用包含在乙方的销售代理费中。

　　6-8：乙方受托的策划权及销售代理权不得转包分包。

　　6-9：乙方不得按低于双方制定的底价表销售，若有特殊情况，须经甲方书面同意。

　　6-10：乙方对本案的市场调研报告、产品及市场定位报告、设计方案修改、全案策划书(概要)等应于年月日前提交甲方审定。并配备2名专职人员参与甲方前期营销调研工作。后续工作按审定的策划方案及工作计划进行。

　　6-11：负责按时通知业主交纳相关款项，在甲方交房时负责业主剩余房款及应由业主缴纳税费的催缴工作，在业主未缴清以上款项前，甲方不予交房。

　　七、保密原则：

　　双方同意无论向对方提供的有关资料、信息、情况及相关文件均系商业机密文件。未经对方许可，任何一方不提向第三方或第三人出示。

　　八、项目进度：

　　年月动工，年月底前开展销售推广工作，年月交楼，如遇特殊情况双方再行协商。

　　九、包销价格、自留销售物业及销售代理费结算和支付：

　　9-1：包销价格：

　　(1)塔楼住宅部分平均底价为：2800元/㎡(甲方自留销售物业除外)

　　(2)实际销售单位超出底价部分200元/㎡(即2800元/㎡-3000元/㎡内)为乙方所得销售代理费。

　　(3)实际销售平均单价超出3000元/㎡部分甲、乙双方五五分成。

　　(4)一、二、三层商业裙楼及车位的销售由甲方根据具体的情况，另外以书面文字通知乙方后进行销售，双方另行签定补充协议。

　　以上价格为平均价，具体分层分户价格，乙方制定后报甲方批准后执行，作为双方结算依据。另因设计面积变更，则包销面积作相应变更。

　　9-2：甲方自留销售物业：

　　甲方本着照顾职工利益出发，经甲、乙双方同意，本项目第14、15层及顶层作为甲方内部销售处理，销售单价由甲方自定，不计算乙方销售代理费，也不列入乙方销售进度，该部分物业的全部销售手续由乙方负责办理。

　　9-3：销售费用结算及支付：

　　(1)双方约定每完成包销总面积的10%，进行结算一次，经双方书面确定后，三日内按甲方付款程序由乙方开具发票后一次性支付给乙方。一次性付购房款的，以资金到位85%以上纳入结算，分期付款的须购房资金到位50%以上方可纳入结算。银行按揭的需在业主与银行`签定贷款合同后方可纳入结算。

　　(2)退房处理及定金罚没：若业主购房悔约，所没收履约保证金双方各收50%。

　　十、销售进度及销售资金回笼：

　　在甲方手续完备的情况下，乙方按如下销售进度和比例完成销售目标：

　　第一阶段：在预售证下达后一个月内，完成销售不低于项目总包销面积的25%。

　　第二阶段：在主体工程封顶后一个月内完成不低于项目总包销面积的60%。

　　第三阶段：在工程竣工验收(指质检站、设计院、施工单位、建设单位、勘测单位的联合验收，以下同)后一个月内，完成不低于项目总包销面积的92%。

　　第四阶段：在工程验收后三个月内完成销售目标比例不低于项目总包销面积的97%。

　　以上各阶段销售指标是指完成单个客户的购房合同签定、首付款付清以及按揭客户提供齐备的按揭资料。

　　十一、保证措施：

　　乙方包销该项目向甲方交付保证金(又称定金)200万元，在签订本合同时支付100万，另100万在取得施工许可证三日内支付。

　　十二、税费承担：

　　在平均底价以内的甲方营业税由甲方承担，超出底价以上的部分由乙方承担，分成部分各自承担，由甲方代缴代扣。乙方自身的营业税由乙方承担，乙方应向甲方提供可进入甲方成本的合法有效的代理费、本项目发生的广告费及装修建材费的正式发票，金额不低于甲方支付的代理费。

　　十三、保证金的返还：

　　甲方同意在乙方完成97%的总体销售目标时，返还保证金。如剩余少量房面积(≤3%)，销售实在困难，甲方按分层分户底价表中的底价的9。5折作价抵乙方保证金，若保证金不足，则由乙方补齐，房屋交由乙方处置，甲方配合办理相关手续。如在约定的进度内提前完成销售目标，则保证金提前返还。

　　十四、违约责任及奖罚措施：

　　14-1：任何一方违约应依法承担违约责任。

　　14-2：甲方延期支付代理费，应支付拖欠代理费延时期间同期商业银行贷款利率三倍的罚息。

　　14-3：如因甲方资金、工程质量、拆迁、地下文物、报规报建或其他原因影响乙方销售期限或使乙方包销工作无法实施，期限相应顺延。但最长不超过四个月，若超过四个月双方协商可解除合同，甲方负责乙方用于此项目开发的所有票据的直接费用，并退还所交销售保证金。

　　14-4：乙方不能按本合同第十条约定的销售进度和期限履行义务，除应自行承担相关营销费用外，按如下原则承担违约责任：

　　1)第一阶段未按约完成的，甲方有权解除合同，不予计取该阶段代理费，乙方另行支付甲方违约金50万元，从保证金中扣除。

　　2)第二阶段未按约完成的，甲方有权解除合同，不予计取该阶段代理费，乙方另行支付甲方违约金80万元，从保证金中扣除。

　　3)第三阶段未按约完成的，甲方有权解除合同，不予计取该阶段代理费，乙方另行支付甲方违约金100万元，从保证金中扣除。

　　4)第四阶段未按约完成的，乙方的150万元销售保证金及应收代理费作为购买未销售的商品房购房款，按本合同约定的分层分户底价表价格计算，多退少补。

　　14-5：乙?a href=http://www.pmceo.com/wygw/jhfy/ target=_blank class=infot*xtkey>讲话丛级ㄊ奔渲Ц断郾Ｖそ穑绯咛欤追接腥ń獬贤曳街Ц兜谋Ｖそ鸩挥柰嘶埂?/p>

　　14-6：乙方未经甲方审定同意的对外广告宣传资料造成甲方损害的，乙方承担甲方因此造成的损失及责任。

　　14-7：乙方及工作人员不得擅自收取售房及认购金，否则除应立即返还外，还就支付截留或挪用期内同期商业银行贷款利率三倍的罚息。

　　14-8：如乙方按本合同第十条规定提前一个月以上完成第四阶段任务，甲方给予乙方不少于30万元的奖励，如提前三个月以上甲方给予乙方50万元奖励。

　　十五、负责条款：

　　出现不可抗力，双方免除责任，履约期相应顺延或解除本合同，解除合同时，甲方返还乙方销售保证金。

　　十六、其他：

　　16-1：乙方根据市场情况如需提供精装修成品房给业主，甲、乙双方另行协商并签定补充协议。

　　16-2：本项目户型设施定位乙方应于本合同生效后三日内将设计思路报甲方审定。

　　16-3：未尽事宜，另行协商。

　　十七：争议解决：如双方发生争议，应尽量协商解决，协商不成则交长沙仲裁委员会仲裁。

　　十八：本合同一式四份，自双方签定盖章并收到乙方交纳第一批100万元保证金(定金)之日起生效，甲、乙双方各执二份，具有同等法律效力。

　　甲方：_______&nbp; 乙方：_______

　　签字：_______&nbp; 签定：_______

　　盖章：_______&nbp; 盖章：_______

　　_____年__月__日&nbp; _____年__月__日

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篇2：房地产客户服务实务课程培训心得

　　房地产客户服务实务课程培训心得

　　20**年5月21、22日，公司的领导与客服务部参加了关于"房地产客户服务管理实务"的培训课程，这一次的课程使我真正地了解到客户关系的重要性与价值观，也是客户服务工作者的核心。

　　以"创造优质生活空间"的理念，凭着品牌与客户关系的宗旨，不断地为客户提供优质的服务，提高客户的满意度与忠诚度。然而，我们如何才能做到提高客户的满意度，降低客户的期望值，建立以客户为导向的企业文化，这是一个值得深思的问题。

　　公式：客户满意度=客户的体验-客户的期望

　　客户是企业发展的核心动力--那么，如何建立企业管理与客户的关系，良好的客户服务是品牌传播的重要渠道和手段，良好的品牌管理带来良好的业主体验，增强客户对企业的忠诚度，并最终为企为赢得口碑与知名度，在这一次的培训中我深深地体会了很多!

　　本着"客户至上"的方针，对产品售前、售中和售后过程的管理，我们应该如何建立客户导向文化、价值观与工作流程的构造、客户投诉处理机制、风险评估与预防、缺陷的信息反馈、开展客户关怀活动、服务6+2步法。

　　客户是我们服务的对象，在工作过程中经常遇到的事情，看似很简单的，但是在与客户真正沟通的过程中，我们要学会各种技巧才能面对他们，现在，自己细想一下，原来也真的不容易，我们面对的是业主，很多事情都是要经过了解，分析，才能处理好的。要做一个专业的客户服务人员，我们要站在客户的角度想问题，分析问题，解决问题!在这一次的学习中王老师讲了客户服务八步法流程，从房地产客户关系战略框架图→客户导向文化和价值观→客户导向的流程图→客户投诉处理机制→风险评估与预防→房屋交付管理→房屋保修管理→客户体验管理这个过程中，每一项都是需要我们各个部门互相协助的，我特别关注的是客户投诉处理的机制，假如你是一个消费者，为了保障自己的利益不受到损失，我们应该怎样地处理问题，课程中也作了详细的说明。

　　一、客户投诉的力量与投诉处理的方法：

　　客户群诉的力量我们应该要对他们反映的问题进行分析，投诉的范畴是很广的，首先我们要对客户投诉的心态分析，按照他所说的内容用数据、表格、类型、进行分类说明分析，结合公司的规章制度进行总结，是工程问题、设计问题、营销问题、物业服务等等问题，分析后联系各相关部门有效性地为业主解决。

　　投诉性质通常也有主次之分，问题是热点投诉、重要投诉、一般投诉、重大投诉，要按照投诉处理的八步法：投诉受理、确认、评估、调查、回复、跟踪关闭、投诉回访、信息反馈)进行，无论投诉大小事都应该给客户回复，因为拒绝比冷漠更可怕，所以我们要做到及时地处理投诉，而且要认真地对待每一件事情，这样，我们既处理了投诉也赢得了客户的口碑，提高客户的忠诚度与满意度，从而更好的提高企业品牌。

　　二、房屋的评估预防与客户体验管理是我们应该关注的热点：

　　房屋的交付工作做得不好会引致很多的问题发生，房屋交付应成立小组，对资料的细部检查验收、物业移交、交付的准备、房屋的保修等做一份详细的汇总，对于价格有关的环境因素应加入合同附件内，达到避免交楼后发生的风险；若发生风险应对事情进行概念性的评估，减低损失程度。开展关怀业主的活动，让业主参与体验，服务好，品牌自然就出来了。

　　黄老师有着中海、万科两在地产集团十余年工作阅历，本次培训学习中黄老师将很多万科和中海很多的典形事例穿插在课堂上，令我们更能深入明白了解客户服务的工作。

　　三、从本次的培训中让我更深一层学到：

　　1、良好的客户服务是品牌传播的重要渠道和手段，良好的品牌管理带来良好的业主体验，增强客户对企业的忠诚度，并最终为企业赢得口碑与知名度。

　　2、让客服人员更了解关注客户关系工作的原因是什么?客户资源是企业持续成功的根本。1)争取一个新客户的成本是保住一个老客户所花费的8倍；2)一个企业只要比以往多留住5%的老客户，则利润可增加25%以上。6)向一个新客户推销产品的成功率是15%，而对一个老客户而言差不多能达到50%。4)50%到60%客户对企业而言是非盈性的，同时那些消耗了60%-80%售后资源的客户提供的利润仅为20%。了解房地产客户关系管理整体框架【投资决策→市场定位概念设计→规划设计→工程制造→销售推广→售后服务】。课程让我们清晰了解在客户的眼中，每一位员工都代表企业，所以企业1%的失误，对于客户而言则是100%的损失。衡量成功与否最重要的标准，是企业让客户满意的程度。这些数据更能清晰地让房地产行业的职员都要了解到客户满意的重要性。

　　3、导致客户不满的原因：

　　A、产品和服务的本身所致；B、工作失误导致或服务出现缺陷；C、过高的美好预期与物业现实之间的差距；D、房价昂贵与日常生活密切相关；E、专业人士一应俱全，网络时代信息便捷；这些因素是直接导致客户不满的原因，同时总结出一条公式了解"客户满意=客户体验-客户期望"，当体验＜期望、体验=期望、体验＞期望的各类分析；并分析到工程问题投诉、设计问题投诉、销售管理投诉、服务类投诉的特点，针对所投诉处理存在的问题。学习到万科的投诉方针--拒绝证明客户有错，如果客户有错，一定是我们工作出错的原则；更明确知道处理投诉的目标满意率、及时率、封闭率、回访率、回复客户的时间性等；并依照投诉性质定义分为热点投诉、重要投诉、一般投诉、重大投诉等。投诉流程八步法：投诉受理→投诉确认→投诉评估→投诉调查→投诉回复→ 跟踪关闭 →投诉回访→信息反馈。同时学习到重大投诉处理原则，处理投诉技巧和体系。

　　4、课堂中强调关于房地产企业处理重大投诉预案制定

　　第一步需成立重大投诉应急小组，公司总经理为群诉处理的第一负责人；第二步抓住关键问题、部门、人员等；第三步预估可能出现的情况；第四步寻找解决方案，制定现场应对措施；第五步沟通和信息传达室递；第六步媒体、品牌和企业形象管理，第七步群诉发生后的指挥、协调和控制；第八步重大投诉产生影响的恢复；更了解到客户投诉企业的冷漠比拒绝更可怕的情况；重大群诉的四个期间：潜伏期、萌发期、爆发期、灾难期的处理；

　　5、黄老师并将产品的风险评估与预防分为产品的风险、管理风险、组织风险等，并对风险产生的原因作出分析；从客户的角度所作的风险评估主要包括营销风险、交付风险、综合风险等；同时将开盘前的风险预防控制要点给予讲解；案例式将万科旗下的一个楼盘红线外垃圾场影响客户居住环境，客户投诉的过程和处理结果讲解，此情况与金逸豪廷小区的垃圾场有相同的性质，相关红线外的影响企业的处理方法；

　　6、黄老师讲解房屋交付管理、房屋保修管理等内容，其中一份关于工程维修保修时间要求标准的表格是比较适合6月18日在林总办公室开会谈到的维修承诺时间；同时提到关于工程保修期满后人性化的通知业主关于保修期满，咨询客户对产品的使用情况，开展工地开放日让客户体验；并对维修后物业实行100%电话回访；将缺陷反馈成为客户部门核心工作之一；客户的美好体验促进忠诚，忠诚客户会带来良好的口碑，再变成知名度的提升，如此提升企业品牌的美誉度。

　　最后老师将客户体验管理的分析、全程客户体验管理讲解，举例建议在一个新盘收楼前做一个小册子关注便民服务等，让客户感受到企业的关怀。重点讲客户满意度调查是客户的状态反映，改进工作的基础资料。

　　在学习的过程中，我深深地体会了在服务行业中，客户对我们的重要性，我们应该怎样去服务于我们的客户，怎样去为我们的客户解决影响他们生活上的琐碎事情，耐心地聆听每一位业主的心声，是我们沟通的开始。

　　通过这样的一个学习平台，让我不断地成长，不断地进步!

　　客服部：

篇3：房地产设计与成本管理培训学习心得

　　房地产设计与成本管理培训学习心得

　　受公司领导的指派于20**年9月25日至28日到广州参加了《房地产设计与成本管理细节执行力》培训学习，虽然只有两天的学习时间，但倍感受益。

　　第一天学习的主要内容是《房地产成本管理》。

　　房地产成本管理体系解读：简要介绍了房地产的几个季节。春天：前几年房地产最火热的时代，排队购房，

　　深夜开盘，炒房热，靠的是政策的优越；秋凉，现在房地产降温的过度时期，三级市场洗牌，购房者的观望，投资者的资金压力等。严冬：房地产严冬季节是否会来临？怎样面对？是保持原价还是降价，降多少等，如果两三年不买房，房地产企业只剩下5%，怎样看待？怎样决策？房地产企业还会面临什么？消费者观望、行业间的强强联合、资本市场的竞争、行业洗牌-转立家电业。现在的万科正在向制造业学习，我们的对策之一要加强成本管理，将成本管理细节深化，投入增加了，收入降低了、利润压缩了，必须向成本管理要效益，成本管理显得尤为重要，是未来企业的生命线。

　　成本管理主要集中在：项目策划、设计管理、采购管理、工程管理之上，建立成本管理体系与实施作业过程成本控制。合约、合同的管理尤为重要，采购供方的选择和现场的管理都与成本有关联，动态管理的纠偏，责任体系的建立都是实现成本控制的手段和措施。

　　怎样做好工程管理是成本管理工作的一个重要环节，设计变更和签证是成本管理的一个重要组成部分，设计变更具体在变更投入是否合理，有的直接影响销售，变更要考虑盈利，销售好又快，变更的成本盈利就在其中，反之就是成本亏损，对设计变更要慎重考虑。

　　选择什么样的资源，选择什么样的乙方，怎样的品牌定位，这些都是公司基于市场状况而定的，还有公司的经营计划的制定，目标的要求都是很大关系，都要考虑进去。

　　一、成本管理分三个方面：目标成本、动态成本、责任成本。

　　1、目标成本：整个项目需有明确的目标，花多少钱、建多少栋楼，定格什么样的层次水平，服务对象是哪个阶层，尤其是资金管理目标的建立、怎样使用资金合理分配和安排资金的细化分析、注意市场的变化和材料价格的变化作出分析，关键是控制点的确定，有控制点就有主要的目标。

　　2、动态成本：怎样控制成本的风险，建立有效的管理体系，主要落实到每个点面去，要管理好每个点面，怎样检查、核算你的钱花到哪里去，花去的钱是否有好的成品实现，这些只有通过计算才能看得出来。成本与财务接轨的问题，怎样去结算成本，分期分批的界面在哪里，成本的盈利在哪里，怎样体现出来，都是动态成本管理的工作。

　　3、责任成本：责任成本体系是通过确定责任主体和评价部分，通过经济指标的设定执行和考核来保证目标成本的实现，责任成本体系的目的在于提高公司全员成本管理意识及水平，加强不同专业、不同流程之间的合作和沟通，形成分工负责，有机协调的成本管理体系，体现结果与过程并重的原则。

　　责任成本的分解方式：

　　根据成本的科目对各项目费用的责任部门及主要职责予以说明，包括控制内容，控制要点和手段，形成成本控制的指引。

　　根据合同分类，将目标成本分解成

　　1、合同控制清单：将合同签订、履行的责任落实到合同责任部门，以各部门成本责任的完成来保证目标成本的完成。

　　2、设计：开发设计部门落实成本目标。

　　3、招标：采购部门负责在招标中落实成本目标。

　　4、签约：签约部门负责将成本目标落实到合同。

　　5、履约：项目部、工程部在建造实施中实现目标。

　　6、最后是建立成本管理架构的确定：

　　a、投资管控型

　　b、战略管控型

　　c、运营管控型

　　d、职能管控型

　　e、矩阵式管控型

　　f、项目管理型。

　　二、确定考核成本的可行性：

　　实施方案设计是这方面的重点，设计图出来后要把资金框死在这个范围内，设计主体图纸出来后要概算出成本的范围，投资回报率的计算是成本管理的重要环节。

　　三、目标的调整可行性：

　　目标成本的调整是有条件的，整体规划的调整、产品定位的调整，开发计划的调整都是要考虑进去，只能有限制的调整，不能随意调整，不能无限制的调整，会影响整体规划和总目标的实现。

　　"三大纪律"：结果导向：保证目标成本的顺利实施。过程导向：开发过程中全方位方案优化管理。效率导向：实施过程中图纸管理。

　　"八项注意"：注意现场布局管理、注意招标环节、注意合同制定和执行、注意签证变更、注意配套管理、注意现场管理措施、注意组织协调关系、注意成品质量。

　　第二天主讲的内容是《房地产工程设计管理》，由资深讲师谢丽萍主讲。

　　一、房地产开发的设计管理：

　　是企业管理核心资源，核心资源包括资本资源、土地资源、政策资源、产业整合。我们的能力：政策把控、资金供应、成本控制，获力能力。我们的机构：管理结构、管理层级、运作模式、管理团队。我们的机制：决策机制、预警机制、激励机制、淘汰机制。要认真解读基地密码，放眼世界，面对未来，开动脑筋，运用聪明才智，大胆地创新，作好土地规划，充分利用好土地资源。

　　二、项目开发设计管理：

　　要做好研究，基地环境，政策环境、市场环境，获利模式的研究工作，确定目标。设计费用和设计工期要求合理利用，设计合同是决定设计质量和设计深度的关键，必须慎重的考虑和思考。设计限额不要拿结构说事，楼盘的主体结构是关键的关键，关系重大，不能随意变更或更改，要通过精确计算对照相应的规范和规程来确定，只能跟踪设计。室内装饰和使用功能，室外园林可用限额的力度紧一点。消防是原则的重要一环，只要能基本通过就行。符合性、功能性，完整性的评审要综合起来。要用施工处理卡的办法来解决不影响成本、不影响结构的一些问题。

　　三、设计成本内控责任分析：设计管理、成本管理。

　　1、设计管理分概念设计、施工图设计。概念设计的主要内容：项目定位的开发档次、户型比例。关键指标是总建筑面积和可售面积。施工图设计的主要内容：成本拆分-土建、装修、园林、设备等成本是多少。限额设计包括结构、装修、园林的设计，限额在什么范围之内要具体明确。

　　2、成本管理分成本规划、资金筹划。成本规划的主要内容：概念设计阶段进行成本估算，施工图设计阶段编制成本测算书及甲供材料清单。资金筹划的主要内容：资金投入、总量、峰值，资金缺口、资金平衡、资金回收节点和速度。

　　四、设计文件评审控制：

　　1、原则性评审包括：

　　a、符合宗地规划指标；

　　b、符合强制性规范、节能、环保。

　　2、符合性评审包括：

　　a、有效性：满足设计任务指标、满足设计深度、满足作业指导书要求；

　　b、完整体：蓝图等图纸、电子文件、计算书、预留专业间的信息接口。

　　3、综合性评审包括：

　　a、投资控制：限额设计指标、方便工程发包；

　　b、缺陷防范：功能缺陷、专业交叉出错。

　　4、设计上功能缺陷防治：主要以示图来说明。

　　a、公共空间：防坠落、防攀爬，尺度适中，流线便捷。

　　b、私人空间：门窗开启不便或打架。客厅、餐厅、主卧露梁、露柱。卧室没有衣柜位置，厨房操作流线不合理，卫生间排水排气影响使用功能，卫生间私密性差，生活阳台水电、煤气管线杂乱无章影响使用。

　　c、阳台防攀爬、邻里之间防攀爬等。

　　通过两天紧张系统的学习，房地产设计与成本管理是企业管理方面的学问，是值得研究和探讨的，在激励地市场竞争中，要想我们的企业立足于不败之地，必须加强设计与成本管理，尤其是新楼盘的开发要注重项目前期规划工作，要做好成本管理核算，把有限的资金投入到火热的开发之中去，树立品牌，向标杆企业学习，要大胆地向成本管理要盈利、要效益。

篇4：房地产项目股权转让意向书

　　房地产项目股权转让意向书

　　本意向书由以下各方于20__年7月__日共同签署：

　　受让方：________

　　A公司(以下简称甲方)

　　注册地址：________

　　法定代表人：________

　　联系电话：________邮政编码：________

　　转让方：________

　　zzz投资集团有限公司(以下简称乙方)

　　注册地址：________

　　法定代表人：________

　　联系电话：________邮政编码：________

　　zzz有限公司(以下简称丙方)

　　注册地址：________

　　法定代表人：________

　　联系电话：________邮政编码：________

　　担保方：________

　　z水泥有限公司

　　注册地址：________

　　法定代表人：________

　　联系电话：________邮政编码：________

　　根据《中华人民共和国公司法》及其相关法律法规的规定，协议各方经友好协商，就乙丙方将其持有的无锡富洋置业有限公司90%的股权或出资义务转让给甲方事宜，达成并签署本意向书，供协议各方日后据此正式签署《出资义务转让协议》或《股权转让协议》。

　　第一条 定义

　　除非本意向书另有规定，下列用词在本意向书内使用时，特指以下含义：

　　1.1 本意向书：指本股权转让意向书；

　　1.2 转让方：指乙丙方，即无锡富安投资发展集团和萨摩尔富洋有限公司；

　　1.3 受让方：指甲方和甲方指定的境外公司，即A公司和________有限公司；

　　1.4 协议各方：指转让方和受让方。

　　1.5 目标公司：指无锡富洋置业有限公司；

　　1.6 RMB：指人民币，即本意向书使用的货币名称。

　　1.7 专有资料：指记载转让方、受让方、目标公司以及它们的关联机构的商业秘密，包括但不限于项目资料、合同、财务资料、商业计划、管理制度、供应商，以及所有无法通过公开渠道直接获取的信息。

　　1.8 股权转让：指乙丙方根据本意向书及将来签订的《股权转让协议》约定的条件，将其持有的无锡富洋置业有限公司90%股权转让给甲方的行为；

　　1.9 过户：指经中华人民共和国审批机构批准，将转让股权记载于甲方及甲方指定的境外公司名下，并完成工商变更登记手续；

　　1.10 过渡期间：指协议各方签署本意向书之日起至转让股权过户，并完成公司交割之日止的期间；

　　1.11 审批机构：指依据中华人民共和国现行法律之规定，对本意向书项下之股权转让事项有审批权的政府主管机构。

　　第二条 目标公司情况

　　2.1 目标公司无锡富洋置业有限公司是由乙丙方共同投资，注册于江苏省无锡市滨湖区，专门从事房地产开发的中外合资公司。

　　2.2 注册资本为：1000万美元。其中：乙方持有目标公司51%股权；丙方持有目标公司49%股权。

　　截至本意向书签署之日，目标公司已实际到位的注册资本为150万美元(丙方支付)。

　　2.3 经营范围为：从事房地产开发、经营本公司开发的房产；物业管理(不含国家限制类项目，凭有效的资质证明经营)。

　　2.4 注册地：z滨湖区 梁青路____路____号

　　2.5 注册号：企合总副字第007843号

　　2.6 无锡富洋置业有限公司(即目标公司)于20**年____月____日与无锡市国土局签订《国有土地使用权出让合同》【 20**第31 号】，以人民币1.16亿元的价格获得无锡市20**第31 号地块的国有土地使用权及相关开发权益

　　第三条 股权转让的方式

　　3.1 为了简便操作，转让方将各自尚未履行的对目标公司的出资义务(占注册资本的90%)全部转让给甲方及甲方指定的境外公司，按"内资对内资，外资对外资"的原则实施股权转让。

　　3.1.1 乙方同意将其对目标公司51%出资额的出资义务转让给甲方，甲乙双方签订《出资义务转让协议1》或《股权转让协议1》。

　　3.1.2 丙方同意将其对目标公司39%出资额的出资义务转让给甲方指定的境外公司，由甲方指定的境外公司与丙双方签订《出资义务转让协议2》或《股权转让协议2》。

　　3.2 在本意向书项下的股权转让经国家审批机构批准之日起15日内，甲方及其指定的境外公司将出资义务约定的出资款支付到目标公司的银行帐户，并委托会计事务所进行验资，全面履行出资义务。

　　3.3 完成出资义务转让后，目标公司的注册资本仍为1，000万美元。其中，丙方的出资额为100万美元，占目标公司注册资本的10%；甲方和甲方指定的境外公司的出资额为900万美元(或金额相当的人民币)，占目标公司注册资本的90%。

　　第四条 特别约定

　　4.1 乙丙方在此承诺：

　　(1)将项目容积率从目前规划的2.2提高到2.5，并得到无锡市政府相关部门的批准；

　　(2)确保在20**年12月15日前完成项目的主要动拆迁工作，使项目具备土建开工条件，并将完成动迁的项目用地交付给甲方。

　　(3)确保20**年4月30日前完成项目的全部拆迁工作，并将项目用地全部交付给甲方。

　　4.2 甲方在此承诺：乙丙方完成本意向书第4.1条约定的工作，甲方同意向乙丙方支付人民币1，850万元人民币的报酬。

　　(1)乙丙方按时完成本意向书第4.1条(1)、(2)款约定工作，甲方应按时向乙丙方支付1，000万元人民币的报酬；如乙丙方仅完成本意向书第4.1条(1)款约定工作，但未能完成本意向书第4.1条(2)款约定工作，每逾期一天，乙丙方应承担每天1.8万元的违约金，甲方有权直接从支付给乙丙方的报酬中扣除。

　　(2)乙丙方按时完成本意向书第4.1条(3)款约定的工作，甲方应按时向乙丙方支付报酬之余款人民币850万元。如乙丙方在完成本意向书第4.1条(1)、(2)款约定工作，但没有按时完成本意向书第4.1条(3)款约定工作，每逾期一天，乙丙方应承担每天0.8万元的违约金，甲方有权直接从支付给乙丙方的报酬中扣除。

　　4.3 报酬支付方式

　　目标公司拟通过委托乙丙方为其项目开发提供前期服务的方式向乙丙方支付上述报酬。乙丙方应向目标公司提供相应金额的可以列支项目成本的发票。

　　4.4 如因项目容积率提高而需增加土地款的，增加的土地款由目标公司直接支付给无锡市国土局，但甲方有权从乙丙方的报酬中扣除与增加的土地款相同金额的款项。

　　第五条 股权转让的程序

　　5.1 本意向书签订之日起5日内，甲方委托 会计事务所对目标公司进行财务审计，且委托专业律师进行必要的尽职调查。转让方应予以积极配合。

　　5.2 在完成财务审计后，目标公司的财务状况和尽职调查情况均符合乙丙方向甲方所作的信息披露和甲方的要求时，协议各方正式签订《出资义务转让协议》或《股权转让协议》、《合作协议》和《章程》。

　　5.3 在签订《出资义务转让协议》或《股权转让协议》后15日内，乙丙方将本意向书项下的股权转让报送国家审批机构批准，甲方应向乙丙方提供报批所需的有关文件资料。

　　5.4 在本意向书项下的股权转让获得审批机构批准后10日内，目标公司应办理股权的工商变更登记手续；协议各方应向目标公司提供办理工商变更登记所需的有关文件资料。

　　第六条 股权转让的前提条件

　　6.1 本意向书项下之股权转让必须同时满足如下条件：

　　(1)甲方对目标公司进行的财务审计结果符合乙丙方向甲方所作的信息披露和甲方的要求；

　　(2)甲方对本意向书项下的股权转让所进行的尽职调查结果满意；

　　(3)本意向书项下的股权转让已获国家审批机构的批准。

　　第七条 担保

　　7.1 无锡市胡埭水泥厂自愿为乙丙方履行《出资转让协议》或《股权转让协议》约定的责任和义务向甲方提供担保，并与甲方签订《保证担保合同》。如乙丙不能履行出资转让协议》或《股权转让协议》约定的责任和义务，则由无锡胡埭水泥厂承担保证责任。

　　第八条 声明与承诺

　　8.1 转让方在此向受让方声明与承诺：

　　8.1.1 乙丙方均为依法成立的企业法人，并合法存续。

　　8.1.2 目标公司的股东会应作出同意本意向书项下之股权转让且声明放弃受让股权之优先权的股东会决议，作为《股权转让协议》之附件。

　　8.1.3 转让各方也已取得、或将能获得各自主管机构、上级部门同意此次股权转让的所有书面文件。

　　8.1.4 乙丙方是转让股权的唯一合法所有人，拥有法律上的处分权。该等股权及其权益不受任何期权、优先权、抵押权、质押权、保证权、留置权或其他第三者权益的限制。

　　8.1.5 转让方向甲方提供所有资料是完整、准确的，不存在虚假或误导性陈述；同时，不存在任何应该向甲方披露而没有披露的信息。

　　8.1.6 在本意向书项下的财务审计范围内的债权、债务是真实、完整的。不存在隐匿债务，否则，甲方有权向任一转让方追索。

　　8.1.7 目标公司没有向任何第三方提供保证、抵押、质押及其他任何形式的担保，但转让方已告知甲方的除外。

　　8.1.8 目标公司在办理股权过户之前，已依法缴纳了国家税费，并已取得税务机关出具的目标公司没有拖欠税款的证明，否则，甲方有权向任一转让方追索。

　　8.1.9 目标公司在办理股权过户之前，已依法为其员工缴纳了社会保险(包括养老、医疗、失业等基金)，否则，甲方有权向任一转让方追索。

　　8.1.10 目标公司没有正在进行或将要提起的诉讼、仲裁及其他任何法律纠纷，也不存在以目标公司为对象的诉讼、仲裁及其他法律纠纷。

　　8.1.11 乙丙方负责本意向书项下股权转让的报批、登记手续，甲方协助乙丙方的报批工作。

　　8.1.12 转让方承诺：目标公司已得到无锡市国土局的书面文件，保证不会因目标公司已延期支付土地款而承担违约责任，且不存在被无锡市国土局收回项目用地的风险。如目标公司因延期支付土地款而向无锡市国土局追究违约责任，该违约责任由转让方和担保方共同承担。

　　8.1.13 丙方承诺：对目标公司股权转让前的债务(包括但不限于或有债务)以及本意向书承担的责任和义务，以其持有的目标公司10%股权提供质押担保；即使在目标公司股权过户后，对目标公司股权转让前的债务以及本意向书承担的责任和义务，丙方须以上述质押股权承担担保责任。

　　8.2 受让方(即甲方)在此向转让方承诺和保证：

　　8.2.1 甲方是依法成立的企业法人，并合法存续。

　　8.2.2 本意向书项下的股权转让已经获得合法授权。

　　8.2.3 用于本意向书项下的股权转让的资金来源合法。

　　第九条 过渡期间的约定

　　9.1 在过渡期间，转让方承诺将保持目标公司的稳定，维持目标公司的正常经营。

　　9.2 在过渡期间，除协议各方签署并履行《股权转让协议》及其补充协议等法律文件约定必须进行的事宜外，非经甲方事先书面同意，转让方不得对目标公司的资产、业务、债权债务、人事或其他任何方面进行重大调整；并承诺促使目标公司在过渡期间不对其资产、业务、债权债务、人事或其任何方面进行重大调整。该等重大调整包括但不限于：

　　9.2.1 批准向目标公司股东发放现金红利，或批准以公积金转增公司股本；

　　9.2.2 决定目标公司与其他公司、企业或其他经济组织的合并或联合；

　　9.2.3 修改目标公司《章程》的任何条款；

　　9.2.4 任免高级管理人员或变更任何高级管理人员的待遇；

　　9.2.5 兼并其他公司、企业或其他经济组织，或者购买其他公司、企业或其他经济组织的股份；

　　9.2.6 清偿未到期债务(本意向书约定条款除外)；

　　9.2.7 放弃、转让债权或为第三人提供任何担保；

　　9.2.8 进行或承诺进行任何权益性(资本)投资；

　　9.2.9 提起任何诉讼；

　　9.2.10 其它可能引起财务状况发生重大负面变化的情形。

　　第十条 目标公司债权债务

　　10.1 丙方或其关联公司应于协议各方签署《出资义务转让协议》或《股权转让协议》之日，将目标公司向其提供的借款全额返还目标公司。

　　10.2 丙方或其关联公司于20**年7月30 日向无锡市滨湖区财政局支付人民币3500万元，如不能将原收据换成无锡市国土局出具的土地款发票，则不能视为目标公司的负债，与目标公司无关；该款由丙方或其关联公司自行解决。

　　第十一条 保密义务

　　10.1 协议各方应对本意向书及其它法律文件的内容及其涉及所有专有资料加以严格保密、不予披露或用于其他目的。协议各方(1)只可向有职责需要的雇员披露相关法律文件或专有资料；(2)应使其董事、管理人员及其他雇员、关联机构的董事、管理人员及其他雇员，以及其顾问在协议各方面遵守本意向书规定的保密义务；(3)应采取一切合理预防措施，以防止本意向书及其相关法律文件或任何专有资料未经许可被披露。

　　10.2 上述保密义务在本意向书项下的股权转让完成后仍然有效，只有在发生以下情形之一时，方予解除：(1)法律的强制性规定以及已发生法律效力的法院裁判要求时；(2)协议各方事先书面同意时；(3)保密内容已通过正常程序进入公共领域。

　　第十二条 进度安排

　　12.1协议各方同意，按如下进度安排推进本意向书项下股权转让(根据项目谈判情况修改)。

　　7月25日 签订本意向书

　　7月30日 委托财务审计，完成尽职调查

　　8月10日 确定2.5容积率，并获得无锡市政府正式批文

　　8月10日 获取国土局同意缓交土地款的书面文件

　　8月15日 签订《股权转让协议》、《合作协议》和《章程》

　　8月30日 获国家外商投资审批机构批准

　　9月10日 完成工商变更登记

　　9月15日 甲方及其指定的境外公司完成出资义务

　　12月15日 完成项目主要拆迁并具备开工条件，支付报酬1，000万元

　　20**年4月30日 完成项目全部拆迁，支付报酬余款800万元

　　第十三条 本意向书的解除和终止

　　13.1 如有证据显示，本意向书第六条约定的前提条件无法成就的，甲方有权解除本意向书。

　　13.2 除协议各方同意延长本意向书期限并签署书面《补充协议》外，如自本意向书签订之日起至20**年12月 30 日期间，协议各方仍未能就本意向书项下股权转让签署《股权转让协议》的，本意向书自然终止。

　　第十四条 法律适用

　　14.1 本意向书的订立、解释以及由本意向书引起或与本意向书有关之纠纷的解决适用中华人民共和国法律。

　　第十五条 排他协商条款

　　15.1 本意向书签署后，转让方在20**年12月30日前不得再与第三人洽谈或签署有关目标公司的股权转让意向或协议。转让方违反本条规定，因此造成甲方损失的，由转让方承担赔偿责任。

　　第十六条 其他条款

　　16.1 本意向书经协议各方法定代表人或授权代表签字并盖章之日生效。

　　16.2 本意向书约定的内容是日后协议各方签署《出资义务转让协议》或《股权转让协议》的依据，事先未经一方书面同意，任何一方不得变更本意向书的条款。

　　16.3 本意向书未尽事宜，由协议各方友好协商，并在签署《股权转让协议》时予以补充。

　　16.4 在满足本意向书第六条约定的前提条件，协议各方均有义务按照本意向书的约定签署《股权转让协议》。

　　16.5 本意向书一式五份，甲方执二份，乙丙方各方各执一份，担保方执一份。

　　(以下无正文)

　　甲方(签章)________乙方(签章)________

　　法定代表人：________法定代表人：________

　　或授权代表：________或授权代表：________

　　丙方(签章)：________担保方(签章)：________

　　法定代表人：________法定代表人：________

　　或授权代表：________或授权代表：________

篇5：房地产销售策划代理合同

　　房地产销售策划代理合同

　　甲方:______________

　　乙方:______________

　　甲、乙双方本着平等互利、友好协商的原则，就甲方委托乙方负责甲方开发的位于___________的_______项目(以下简称本项目)的独家策划代理工作，特订立以下合同条款:

　　第一部分 委托策划代理工作方式

　　甲方委托乙方负责本项目前期策划、营销策划、广告策划、销售代理等工作。

　　第二部分 委托策划代理工作期限

　　委托期限由本合同签订之日起至本项目销售80%以上止。(或该项目整体工程完工，经综合验收合格的一年后止)

　　第三部分 委托策划代理工作范围

　　甲方委托乙方策划代理之部分为本合同约定的全部商铺、住宅等可销售物业，可销售面积约为平方米(其中分三期开发)。

　　第四部分 甲方的责任与权利

　　一、甲方向乙方提供本项目所有相关证明文件及策划代理过程中所需的资料，并确保一切资料的及时性、有效性、合法性和准确性。

　　二、甲方负责本项目策划代理过程中营销推广所需费用，其中包括但不仅是所列部分:

　　(一)各种广告推广、销售道具、建筑景观及户型效果图及有关销售资料的制作、派发及发布等费用。

　　(二)各类公关活动所需的展示场地(包括售楼部、展示会等)及有关设备的租用、布置、水电费、电话费等费用，以及视项目需要赴外地进行营销活动所需的费用。甲方应尽量在合理的情况下安排车辆供项目销售使用，所发生的直接费用(油费、过路费等)由甲方承担。

　　(三)广告制作费和广告发布费:本项目的广告制作和发布实施费用由甲方承担。

　　三、甲方负责合同的登记备案、银行按揭审批手续及办理产权。

　　四、甲方应按时向乙方支付本合同约定的策划代理费。

　　五、甲方有权对乙方的策划代理活动进行全程监控，对策划案享有独家使用权。

　　六、若乙方违约或不能按时完成本项目的策划代理工作，甲方有权按约终止合同。

　　第五部分 乙方的责任与权利

　　乙方按项目实际进展进行相关的策划代理工作，其中包括但不仅是所列部分或视项目实际情况进行增减:

　　一、前期策划

　　(一)市场调研限期为自合同书生效之日起25至30个工作日

　　1、房地产市场现状分析。

　　2、主要路段商业状况。

　　3、住宅市场情况。

　　4、潜在客户市场调查分析。

　　(二)项目定位

　　1、项目所在地块的优劣势、机会点与威胁点分析。

　　2、项目产品定位。

　　3、项目概念定位

　　4、目标客户市场定位

　　5、项目定价范围建议

　　(三)产品优化建议

　　1、参与项目总平规划讨论。

　　2、参与建筑风格方案讨论及建议。

　　3、参与户型平面方案讨论及建议。

　　4、参与配套设施方案讨论及建议。

　　二、营销策划

　　(一)项目营销总体策略;

　　(二)项目阶段性营销计划;

　　(三)入市时机选择;

　　(四)销售分期控制;

　　(五)价格定位及策略;

　　三、广告策划

　　(一)项目推广口号

　　(二)项目卖点整合包装

　　(三)整体广告计划

　　(四)广告预算及媒体组合

　　(五)项目形象策划

　　1、项目基本形象设计:

　　(1)标志

　　(2)标准字

　　(3)标准色彩

　　(4)标准组合

　　2、项目标志形象应用设计:

　　(1)内部应用:名片、信封、信签、识别卡、文件袋、贺卡、水杯、手提袋;

　　(2)销售中心:装修建议及展板设计;

　　(3)户外应用:工地围墙、引导旗、车体、广告牌等

　　(六)传播工具的创意与设计:

　　1、楼书创作(创意、文案、设计)

　　2、折页及海报创作(创意、文案、设计)

　　3、报广创作(创意、文案、设计)

　　4、广播、电视稿文案等

　　四、销售代理

　　(一)建立销售队伍，依合同授权范围内执行销售行为

　　(二)销售文件及管理文件的制订

　　(三)销售道具使用

　　(四)销售人员培训

　　(五)制订销控计划

　　(六)销售执行的内部协调程序

　　(七)售后服务机制建立

　　(八)定期报送各项统计报表

　　五、乙方针对本项目成立项目组，并实行项目经理负责制。项目各阶段策划、计划、文案、创意由乙方本部负责，项目经理主持本项目具体运作和计划实施。乙方自行负责项目组的人员提成、福利等开支(销售员底薪由甲方负责)。

　　六、乙方应向甲方提供每月的销售情况统计分析。

　　七、乙方独家享有本项目的策划代理的署名权。

　　八、乙方有权按本合同约定如期向甲方收取策划代理费。

　　第六部分 本项目正式开盘销售的基本条件

　　甲方取得本项目的预售许可证及相关法律文件，且整体销售准备工作已完成。

　　第七部分策划代理收费标准及支付方式

　　一、策划代理收费标准

　　1、策划费为25万。

　　2、甲方同意乙方按本项目住宅销售总额的2 %收取策划代理费，。按商铺销售总额的2.5%收取策划代理费，成交金额以客户签订的《商品房买卖合同》上的金额为准。除物业管理用房外，其它任何形式的销售成交都列入计算策划代理费的金额。(如商铺在代理期内只出租，则按该商铺两个正常月的租金收取代理费。)

　　二、策划代理费计算及提取方式

　　(一)在本合同签订后，甲方同意在乙方人员驻场时(约开盘前2个月)先按人民币10000元/月的标准预付给乙方，直至本项目开盘正式销售当月止，期间所产生的预付款从乙方第一期所提取的策划代理费中扣除。

　　(二)在本合同委托期内，甲乙双方在每月三日前核对销售明细，甲方在每月十日向乙方支付上月已确认租售服务佣金。在甲方收到购房者支付的首期购房款并签订《商品房买卖合同》后，乙方对该销售合同中指定房地产的代销责任即告完成，并即进行策划代理费的结算，其结算金额按《商品房买卖合同》总价金额进行计算。

　　(四)若已交定金的客户违约，其定金由甲方没收，甲方应将没收总额的50%作为乙方该次的策划代理费。

　　三、溢价款的结算、分成比例、提取时间的约定

　　(一)甲方根据乙方提供的定价策略所制定的各期销售底价表，经甲、乙双方确认后未经对方同意不得更改，并作为计算溢价款的依据。

　　(二)本项目之成交金额须在双方确认的销售底价以上。

　　(三)本项目实际成交总额超出双方确认的以销售底价表计算的总额部分视为溢价。

　　(四)本项目之溢价部分，甲、乙双方按5:5比例分配。

　　(五)溢价款的结算及支付时间:在客户与甲方签定《商品房买卖合同》时，双方即进行溢价款的结算，甲方将乙方应得溢价款一次性支付给乙方。

　　第八部分 双方工作原则

　　一、甲、乙双方已确认的策划代理计划，在执行过程中任何一方在未征得对方的许可下不得变更，否则产生的责任由变更方负责。若需修改已确认的文件，需事先征得对方同意，并以书面形式确认。

　　二、甲方指定项目负责人为________，乙方指定项目负责人为________ 。甲、乙双方指令性文件均需项目负责人签字，双方负责人对递交的文件负责。双方项目负责人若有更改，需以书面形式通知对方。

　　三、乙方分阶段向甲方提交 "项目工作计划"，"项目工作计划"将确定每一阶段的执行项目计划。乙方的工作具有高度技术性，由于优秀的方案往往与常规有突破，甲方应充分听取乙方的解释，并在乙方提出紧急沟通的请求下，甲方第一领导人及时与乙方第一领导人进行沟通，双方第一领导人意见不能够达成一致的情况下，以甲方意见作为项目执行的标准，但由此而造成的决策失误乙方不负责任。

　　四、在委托期限内，甲、乙双方收到对方提供的意见及文件时，应在要求期限内就对方意见做出答复。若因对方未能在规定日期内提交书面答复，致使本项目工作产生延误，并造成实际损失，由责任方承担相应责任。

　　五、甲、乙双方对本项目的策划代理方案均负有对外保密责任。

　　第九部分 违约责任及合同终止

　　一、双方按本合同约定享受权利与承担义务，任何一方违约均要承担违约责任。

　　二、甲方在本合同期限内，不得委托其它公司或个人从事本项目的策划代理活动。

　　三、若因甲方原因导致乙方策划代理工作无法进行或完成，甲方应一次性支付人民币壹拾万元给乙方作为补偿金。

　　六、甲方应如期按本合同规定的方式及时间付款，若甲方延期支付策划代理费用超过25个工作日，甲方应按应付款额的每日1%的违约金支付给乙方。延误付款至第35天，属甲方违约，乙方有权终止合同，并要求甲方支付所欠乙方的一切费用。

　　七、在策划代理期间，若乙方连续两期未能完成预定的销售目标，甲方有权终止合同。

　　八、合同期限内，乙方享有独占、排它的本项目广告媒体上的策划代理署名权。非经甲、乙双方许可，其它任何个人或单位不得冠以"策划代理"等有关或同类字样。

　　九、委托期的延续或终止在委托期限完结前14天内决定。

　　第十部分 其他事宜

　　一、在条件成熟时，本项目的总平图、建材设备及配套设施表、工程进度表、销售底价表由双方代表人签章，作为本合同的附件。

　　二、争议的解决方式

　　本合同发生纠纷时，应由双方协商解决。若协商不成时，任何一方均可向合同标的物所在地法院提请诉讼解决。

　　三、本合同正文共5页，壹式两份，双方各执壹份。其他未尽事宜另行协商，双方可签订补充协议，补充协议与本合同具备同等法律效力。

　　甲方:________乙方:________

　　授权代表人签章: ________授权代表人签章:________

　　签约日期: ________签约日期:________

　　通讯地址: ________通讯地址:________

　　联系电话:________联系电话:________