物业管理工作中的痕迹管理(荐)

　　物业管理工作中的“痕迹管理”

　　包括二个部分：

　　一是做任何事情都要有文字记录;

　　二是在现场要留下管理“痕迹”。

　　一　健全各项记录表格

　　我们物业服务人员整天忙忙碌碌，要是没有做好记录，日复一日、年复一年也不知道我们究竟做了些什么事情，日常管理记录表格可以将我们的管理“痕迹”记录下来;另一方面健全各项管理记录和表格也是为了发生事故后便于追溯，找出事故责任人和防止同样事故的再次发生，也是作为规避责任与风险的一种自我证明方式。

　　常用的必要记录表格有下面几种类型：

　　1、验收记录

　　各类设施设备交接验收记录表格，包括钥匙的移交清单等。设备验收时存在的问题记录在相应的《工程缺陷》表格中，并经施工方和业主方确认，以便整改以后的再验收或者设备出现故障时的责任追究。

　　2、运行记录

　　运行记录可以分为项目的运行记录和设备的运行记录二部分。项目运行记录包括如《业主(或租户)的入户登记表》、《业主(或租户)用电记录表》、《客户信息受理记录》、《现场施工人员登记表》等等除设备运行以外的记录表。设备运行记录包括物业设施设备在运行中的正常或异常，各类表计的读数记录表格等。如：《变电所值班运行记录》、《空调机房值班运行记录》、《中央控制室值班运行记录》、《突发事件记录及处理结果》等。

　　3、巡检记录

　　随着新项目越来越多自动化、智能化设备的应用，很多的设施设备处于自动运行、无人值守的状态，这就需要我们加强巡检，提早发现故障苗头、及时解决故障问题。如：《水泵房巡检记录》、《消防设备巡检记录》、《电梯日常巡视记录表》等等。

　　4、访客登记

　　建立访客登记制度，对进入本物业管理区域内的访客实施有效的管理和服务。关键和重要部位都应该设有《来访人员登记录》，如：服务前台、配电房、中央控制室等

　　5、工作日志

　　各个部门(每个管理员)都要建立部门(自己)的《工作日志》，把这一天完成的主要工作，成绩和存在的问题等记录在案。把设备验收记录、运行记录、巡检记录和访客登记以外的事件记录在《工作日志》之中。

　　6、设备台账

　　各项目通过建立台账，使得设备的基础管理、设备使用、维护管理、设备的故障管理、设备的维修管理、设备的安全管理等一目了然，通过我们的管理，以靠近或者实现建筑物所配套的设施的70年使用寿命的目标。

　　二　完善现场标识标牌

　　我们的现场管理不只是搞好清洁卫生就可以了。曾遇到的一位业主是这样说的，在现场不留下管理“痕迹”，有没有物业公司管理一个样，说明你们的物业管理不到位，我们要做到让进来本区域的人一看就知道这里有物业在进行着有效的管理。要做到这一点其实并不难，这就需要我们完善现场的各类标识标牌。

　　1、制度上墙

　　各部门、各岗位有岗位职责、各设备房有管理制度都要做成标准式样悬挂在办公室和相应的设备房内。

　　2、设备编号

　　给设备编号并且制成铭牌贴在设备上。如：1AL1-4照明配电箱、高区1#水泵、3#喷淋泵等等，让使用者一目了然。

　　3、水管流向

　　生活水、消防水、空调水主要管路的流向用“↓”表明水的流向。

　　4、运行状态标识

　　运行和检修的设备都要挂上相应的运行状态标识，如：“开”、“关”、“常开”、“常闭”、“自动”、“禁止合闸，有人作业”等等。

　　5、设备管理和卫生包干都有责任人

　　设备上和卫生包干区域的责任人上墙(或贴在设备上)，并且要落实检查制度。

　　6、区域设置警戒线

　　危险地带用黄黑相间的斑马线或者隔离栏设置为警戒线，无关人员不得进入警戒线内。如变压器室、高低压配电柜等。

　　7、进入现场施工人员应佩戴“施工证”

　　进入我们管理区域的现场的施工人员都应该知道本区域施工的相关规定和注意事项，签订“施工协议”，核发“施工证”，并要求佩戴接收检查。

　　8、标识和提示语

　　开关、调节器等给予标识或者提示。如：“配电室”“请随手关灯”等等。

　　9、临时维修指示牌

　　在设施设备进行维保或者维修过程中，在设备醒目处设置“维保工作进行中”、“维修中”等指示牌，提示用户本机暂停使用并注意安全。

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篇2：物业管理组织架构设置及管理成本控制

　　物业管理组织架构设置与管理成本控制

　　组织架构是物业管理服务行业人力资本控制的重要一环。它直接关系到团队的组成、人员的配置、工作效率的高低和组织执行力的强弱。合理设置组织架构既可以提高团队工作效率，形成和谐的工作环境，有序的组织管理层级，又可大大降低行政管理成本和人力资源成本，是一个一举多得、事半功倍、提高经济效益的管理环节和组织程序。

　　一、组织架构设置要有一个客观的依据

　　组织架构的设置要有一个基础的客观的贴近实际的可对比参考和依据的数据平台。例如，一个物业管理小区，月管理服务费中，固定成本约占20%。固定成本含：税金，社会保险费，折旧费，设备设施维护费(设备设施维护费主要指消防系统、安防系统、门禁对讲系统、供配电系统、给排水系统等。设备设施维护费高层楼宇约占管理费收入的8%，小高层约占管理费收入的5%，多层楼宇约占管理费收入的3%)，电梯维修保养费，垃圾清运费，四害消杀费，化粪池清掏费，水池清洗费，业委会办公费，“三费”提取及其他费用等等。

　　变动成本约占25%。变动成本含：公用水电费，清洁、绿化、保安、维修物耗材料费，行政办公费，通讯费，交通费，服装费，外墙清洗费，社区文化费及其他不可预见费用等等;5%可能是当月收缴不上来的;能用于人工费(工资)开资的只有管理费收入的 50%-55%左右。停车费及其它经营收入就是小区物业管理处的纯“利润”收入。

　　50%-55%的管理服务费收入比例，应该是物业管理服务人工成本的临界点，如果承认物业管理服务行业是微利行业，同时，确保服务品质和阳光操作，这个比例应该是比较合理的。如果要加大这个比例途径只有两个：一是降低变动成本;二是牺牲设施设备的使用寿命，对设施设备维修保养少投入或不投入。例如，消防、安防、监控系统不做正常的维保。所以，物业管理服务的成本控制就是寻找一个不偏不袒，不顾此失彼的平衡点。

　　二、组织架构设置要有一个核心机构

　　管理处组织架构图

　　作为一个物业管理服务区域的管理处，实际上就是一个无形产品的往复生产制造中心。既然是产品生产单位，从管理学的角度讲，就需要有一个生产指挥调度中心，来组织、指挥、协调、控制整个产品的生产过程。“客户服务中心”就是服务型产品生产单位的生产指挥调度中心。

　　“客户服务中心”的职能有以下几个方面：

　　1、管理处产品生产制造(日常管理、专项服务)组织中心。

　　2、管理处产品售后服务(信息收集、处理、传输、反馈)指挥中心。

　　3、管理处产品工艺流程(企业内外事务跟踪处理)协调中心。

　　4、管理处产品质量品质(品量监管、业绩考核)控制中心。

　　“客户服务中心”是管理处组织架构的核心。管理处日常服务工作的80%由“客户服务中心”来完成;20%中的10%～15%由客服助理、专业主管来完成;5—10%由管理处主任完成。管理处主任是“客户服务中心”的第一责任人。主任更多的精力应放在管理处的经营管理、日常服务、绩效考核、业务监管上。

　　“客户服务中心”设客户服务“代表”若干名，“客服代表”不一定是管理人员编制，但可以享受管理人员的待遇。根据管理处的规模和收费标准来定。“客户服务中心”的人员配置和编制，应根据所管理服务的物业的具体资源情况来定。

　　设“客服助理”的管理处，“客服助理”是客户服务中心的直接责任人，是管理处主任的候选人，“客服代表”是客服助理的候选人。合理的组织架构设置也为人才的培养打下良好的基础。

　　“客服中心”的工作模式和管理架构，主要是发挥基层员工的工作热情和主观能动性，特别是“班组长”的组织能力协调能力及第一线解决问题的能力，从而减少管理人员的配置，最终达到降低人力成本的投入。

　　“客户服务中心”组织架构，可最大限度地降低管理服务成本，减少管理服务的链条和环节，提高管理服务反应速度和工作效率，形成管理处的“管理服务指挥调度中心”，从而从组织上和流程上保证了服务质量和服务品质的稳步提升。

　　“客户服务中心”组织架构，也可以使管理处主任和其他管理人员，从日常繁琐的工作中解脱出来，集中精力考虑和解决管理处的难点、热点问题，用更多的时间和精力去关注产品的品质和专项服务等。

　　三、管理处组织架构设置案例分析与探讨

　　案例1：

　　5万㎡以下小区管理处的组织架构设置图

　　首先，根据小区物业的整体资源状况和相应的等级管理标准，为确保服务品质，设置最低的人员编制底线，这个底线是不能突破的。确定了管理处定编人数后，按管理处月度管理服务费的百分比例，额定管理处月度工资总额管理处实际可用工人数(月度工资总额÷人均月工资额)。管理处月度工资总额与管理处定员定编人数是相辅相成、相互依赖的关系，是一个综合平衡数据。

　　管理处月度工资总额，“合理值”取决于小区的综合资源情况，在保证服务质量，保证固定成本和变动成本的支出，保证综合经济效益收益的前提之下的，一个月度管理服务费收入总额的百分比例。

　　其它类型的物业，月度工资总额占到管理处月度管理服务费总收入的百分比，要低于住宅小区。

　　案例2：

　　5万㎡-10万㎡以下小区管理处组织架构人员编制图

　　(1)管理处定员定编人数为：(总建筑面积+绿化面积+红线内道路面积)÷㎡/人(人均管理面积定额)=管理处定员定编人数。

　　(2)管理处月度工资总额：管理处定员定编人数×2000元/人均月工资额度×系数(根据小区物业资源与服务确定的系数)=月度工资总额≤管理服务费总额/月×55%(可根据小区的实际资源情况确定，原则上以保本为底线)。

　　(3)管理处实际可用人数为：月度工资总额÷1800元/人均月工资=管理处实际可用人数。

　　案例3：

　　10万㎡-15万㎡平方米以下小区管理处组织架构人员编制图

　　案例4：

　　15万㎡-20万㎡小区管理处组织架构人员编制图

　　公司层面只严格控制管理层人数和月度工资总额。至于在月度工资总额范围内。用几清洁工、几个绿化工、几个保安员、几个维修工，哪个专业侧重人可以多用一些，哪个专业人可以少用一些，完全由管理处主任根据物业小区的具体资源与客观情况来自主决定(具体岗位在公司备案，公司不作直接干预)。

　　案例5：

　　25万㎡-40万㎡小区管理处组织架构人员编制图

　　物业管理服务是一种特殊的无形产品生产。物业小区管理处就是产品生产服务经营中心。管理处的组织架构设置的优劣直接关系到“生产服务成本”的高低，“生产服务成本”的高低直接影响到物业管理服务企业的生存。所以说，成本控制是企业内部管理的核心和核心竞争力的体现。在优化管理处组织架构的同时，也要优化公司机关的组织架构，做到人员精干高效，服务保障有力，管理监管到位，支出量力而行。

篇3：小区保安员培训:物业管理职业道德教育

　　小区保安员培训:物业管理职业道德教育

　　第八章 物业管理职业道德教育

　　物业管理属第三产业，管理公司主要通过各种优质、高效的管理和服务获取酬金，并以此建立起自己的人才队伍和行业声誉。10多年来，我国物业管理业在人才、经验等行业资源近于空白的情况下得到了快速而良好的发展，一大批敬业乐业的物业管理者发挥了重要作用。目前，在许多管理公司及其所属管理处担任中高级管理者的正是这群早期的物业管理从业人员。伴随着中国物业管理的发展，在相当长的时间内，这些对物业管理有深刻认识、有丰富经验的管理者仍将是中国物业管理的“领头羊”。

　　但是，由于物业管理的发展飞速，管理人员不断增加，加上人才培训跟不上、致使国内物业管理者的整体素质仍然跟不上行业发展的要求，满足不了业主和使用人的需要。作为一个新行业，物业管理行业规范尚未真正形成。在众多的投诉案例中，业主投诉的焦点，除了管理和服务的质量外，便是管理人员的从业道德规范。因此，一个困扰政府主管部门、管理公司、业主和管理人员的问题便显得愈加突出了，这就是：现在的物业管理者，应该具备和遵循哪些职业道德?

　　(一)物业管理者职业道德的基本内容

　　职业道德是指从事一定职业的人，在职业活动的整个过程中必须秉承和遵循的职业思想、行为规范和行为准则。

　　良好的职业道德的基本因素，包括职业认识、职业感情、职业意志、职业信念、职业行为和习惯五个方面。这就是：在不断提高职业认识的基础上，逐步加深职业感情，磨炼职业意志，进而坚定职业信念，以养成良好的职业行为和习惯。

　　物业管理者职业道德的基本内容包括：物业管理者的职业思想、行为规范和行为准则。

　　1.物业管理者的职业思想

　　一个人的职业思想，指引着他在职业活动中的一言一行。只有深刻认识到职业的特性、特点和要求，并经过不断的实践磨炼，才能形成正确的职业思想，才能在日常工作中把每一件事做好。据一些资深物业管理者总结，物业管理者职业思想十分丰富，但以下几点最为关键：

　　(1)业主至上观

　　物业管理公司是受业主聘请担任物业管理工作的，物业管理公司的一切努力和工作，都是为了满足业主的需要。因此，物业管理者要摆正自己与业主的关系，真正做到以业主为尊，业主至上。物业管理者应该明白，是业主为管理公司、也为自己提供了工作的机会。业主的满意，是自己工作的方向和目标。那种不履行合同与承诺、管理与服务不对板、收多少管理费做多少事、多收费少做事甚至冷眼对(恶言辱骂)业主的行为，无异于砸管理公司的牌子、丢自己的饭碗。

　　(2)管理就是服务观

　　物业管理的兴起，改变了过去房管体制下的老爷作风，因此受到人们的欢迎。尽管物业管理本质上就是提供服务，但是由于受传统思想的影响，一些物业管理者对物业管理的这一特性尚缺乏认识，总以为自己是个“管事儿的”，即便对业主，也只有“管”，不想服务。

　　管理就是服务观，就是在管理过程中，一切从服务业主出发，把日常工作看成是服务，把服务当成最大的满足，即便是一些不直接面对业主的岗位，如机房、控制室，也要把工作质量的好坏与为业主服务联系起来，以最好的管理质量为业主提供安全、舒适、高效的生活和工作环境。

　　(3)技术服务观

　　在物业管理岗位上，管理是一门技术，工程是一门技术，服务也要讲技术。随着现代物业管理的发展，物业科技含量越来越高，物业运作的程序更加复杂，业主对管理与服务的要求更加多样化。这就要求物业管理者在管理与服务技术上更加专门，更加博杂，不间断地学习物业管理专业知识，不断提高业务水平，以更高、更新的水平为业主提供更满意的服务。

　　(4)忠诚的服务观

　　一方面，物业管理者要忠于业主，业主的利益高于一切，严格履行管理合同，尽最大努力维护业主的利益不受损失;另一方面，随着委托管理模式的推行，越来越多的物业由管理公司托管。管理公司为了不负业主所托，总是选派优秀管理者担任某一物业的管理人员，尤其是高级管理人员。因此，物业管理者也必须忠于管理公司，并按合同要求维护管理公司的声誉和利益，切不可只顾业主或其他方的利益而损害管理公司的利益，更不能以不正当的、违规的言行损害管理公司的形象和声誉。

　　许多物业管理公司把职业思想具体化、条理化，使之易于操作。如广州世界贸易中心大厦管理有限公司的职业思想(道德)要求包括敬业爱岗、遵守纪律、认真学习、公私分明、勤俭节约、团结合作、严守秘密等。

　　2.物业管理者的行为规范和行为准则

　　行为规范和行为准则是根据职业思想的要求而制订的、用以约束员工言行的基本准则和要求。物业管理者行为规范和行为准则一般包括仪表仪容、言行举止、来电来访、投诉处理等。如管理有限公司要求员工处理投诉时必须做到：①员工必须牢记业主是上帝，所有工作必须以业主为中心，员工必须高度重视业主的投诉;②细心、耐心地聆听业主投诉，让业主畅所欲言;③认真用书面形式记录业主投诉内容，并作为业主投诉处理的第一责任人迅速而妥善地解决业主所投诉的问题或转报有关部门;④投诉事项中，若涉及本人的作业行为，不得隐瞒，更不得伪造;⑤业主投诉经调查属实，可作为员工奖励或处罚依据;⑥对投诉业主应表示感谢，对由于管理和服务不当、不周而对业主造成的不便或损失表示歉意。处理完投诉后，应主动报告业主，了解业主的满意程度。

　　(二)物业管理者的职业道德修养

　　建设部颁布的《全国优秀管理住宅小区标准》第15条规定，小区管理人员要遵守职业道德规范。随着物业管理的发展及从业人员的增加，可以预计，政府有关部门、行业协会将制定全面可行的物业管理道德规范，进一步约束和规范物业管理者的行为，从整体上提高物业管理者的职业道德水平。因此，物业管理人员只有不断提高职业道德修养，才能适应不断发展的物业管理业及其新要求。

　　修养，是指个人在人生目标、思想品质和知识技能等方面，经过长期的有目的的锻炼和培养所达到的一定水平，以及逐渐养成的在待人接物方面的正确态度。

　　物业管理职业道德修养，是指管理者在物业管理与服务过程中，坚定自己的职业选择，不断加深对物业管理行业特性、准则的认识，树立忠诚意识、服务意识、质量意识、利人意识，并以此指导、规范、升华自己的言行，从而达到使管理公司满意、业主满意、管理者自己满意的理想境界。

　　那么，物业管理者怎样才能加强职业道德修养呢?

　　1.加深行业认识

　　物业管理的目的是为业主创造一个整洁、舒适、安全、宁静、幽雅的工作和生活环境，并且其基准还随着社会的不断进步而逐步拓展和提升。人们生活水平的改善，生活内容的充实和丰富，无论从物质上还是精神上都离不开工作和生活环境的优美。高质量的物业管理不仅仅是单纯的技术性保养和事务性管理，而且还要在此基础上为业主创造一种从物质到精神，既具有现代城市风貌，又具有个性特色的工作和生活环境，形成一个以物业为中心的“微型社会”;既充分发挥物业的功能，又能在充分保障业主的合法权利的同时，增加业主的睦邻意识，创造相互尊重、和平共处的群居关系。物业管理者要充分认识到物业管理对城市功能的完善及对城市精神文明建设的重要性，明确自己在城市建设与发展中所担任的重要角色，自觉地把自己的工作与人们美好的生活环境联系起来，把自己视作美好生活的创造者和维护者。

　　2.树立服务意识

　　物业管理在中国大陆还是一个新兴的行业，既有生机勃勃、前景美好的一面，又有经验不足、有待完善的一面。惟其不完善，物业管理业才充满机会、充满挑战。但是，物业管理者一切工作都是服务，一切努力都是为了服务。只有树立起新型的现代服务观，才能主动地、创造性地开展服务工作。一个成熟的物业管理者，总会自觉地把为业主、使用人提供优质的服务作为职业的追求，并以此获得职业的满足感。可以说，是否树立了服务意识，是物业管理者职业道德修养的主要内容。

　　3.提高文化素质

　　刻苦学习，不断提高文化素质，是物业管理者提高职业道德修养的主要途径。没有较高的文化素养，良好的服务意识就无法贯彻到具体的服务行为中;作为服务者，也无法将自己的服务精神提升到更高、更完美的境界。因此，管理者必须广泛地涉猎各种文化知识，汲取优秀的人类文化成果，丰富自己的精神世界和职业思想。记住：没有高素质，没有好修养，便没有好的管理，更没有好的服务。

篇4：商厦物业管理公约(4)

　　商厦物业管理公约

　　根据中华人民共和国法律以及《物业管理条例》，结合住宅、商业及写字楼(以下简称“商厦”)的具体情况，为维护商厦全体业户(包括业主、租户及使用者)的公共权益，明确各自的权利、义务和责任，确保商厦公共事务能有公开、明确的规章、制度可以遵循，特制定《管理公约》(以下简称“公约”)。

　　公约对商厦全体业户、发展商及管理者均具有约束力，公约涉及之发展商、业户及管理者，均包括其受让人、继承人、合伙人、代办人、承租人或占用人。

　　第一章 总则

　　一、本公约是为全体业户之共同利益和商厦公共事务而设定，发展商、管理者及各业户均须遵守和履行公约所载之义务和责任及受公约之约束。

　　二、公约赋予受聘管理者具有全权管理商厦的权力。

　　三、业主大会可根据本商厦的实际情况对本管理公约进行修改补充，并报物业管理公司备案。修改补充条款自业主大会通过之日起生效，无须经业主或租户重新签订。

　　第二章 定义

　　在本公约中，除文意另有所指外：

　　1.公约---指本文件及其附件，且泛指依据本公约赋予之权力而订立的各项守则。

　　2.商厦---指座落于荔新公路侧在政府注册名为“*****”之建筑物。

　　3.发展商---指增城市汇创实业有限公司。

　　4.公共地方---指包括但不限于根据中华人民共和国建设部【1995】517号文件之附件《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》(试行)中第八条定义之公用建筑面积，及以下所指：

　　1)外墙及承重墙、地基、柱、梁及其它结构性建筑物;

　　2)围绕通道、走廊及楼梯的墙壁;

　　3)屋顶、烟囱、雨水渠、避雷针;

　　4)护墙、围栏;

　　5)两个或多于两个业户共用的通风口;

　　6)洗手间、厕所、厨房设备用房及管理用房;

　　7)通道、走廊、楼梯、楼梯平台、管井、光棚、楼窗框及所装配的玻璃、升降口、屋顶通道及通往屋顶的出口和门闸;

　　8)设置在任何单位内但与建筑物内其他业户或其它部分一起供人使用的固定装置;

　　9)草地、花坛。

　　5.公共设施---指为该商厦的公众利益而在商厦所属地块范围内装设的各种器械、设备系统、装置或所种植物，包括给排水系统、中央空调系统、通讯系统、消防系统、电子监察保安系统、电脑系统、升降机、自动扶梯、公用卫生设备、自动计费系统、照明系统、供电系统、备用发电机系统、污水处理系统、去水道、沟渠、管道、槽沟、电线、电缆、绿化区之装置及所种植物、雕塑像、告示板、指示板及其它机械、卫生设备等。

　　以上所列之各类设备，不论是设置于公共地方或任何业权地方内，均属公共设施之一部分。私自出资购置或安装且仅供自用的除外。

　　6.绿化区域---指根据政府有关法令、业主大会决议在商厦所属地块上实施的绿化地区。

　　7.保留地方---指发展商事先声明并经政府产权管理部门认可之商厦部分，依据法例该保留的地方的建造成本及运行费用不能计入公共分摊之中。

　　8.管理---指管理者根据本公约应履行及遵守的全部责任行为。

　　9.管理者---指发展商或业主大会聘请或委任管理商厦的法人或自然人(*****物业管理有限公司以下简称“管理公司”)。

　　10.管理费---指管理者因管理及维修保养商厦而引起的所有费用和开支。

　　1)业权的法律状态，例如被政府或司法机构查封、接管等不能作为减免管理费的理由，此特殊的法律状态期间业权人仍需按商厦统一标准及办法缴交管理费。空置房屋由业主向业主委员会申报，经业主委员会或其委托管理者检查后，由业主委员会封及启封。

　　2)未售出的物业由建设单位按物价部门核准的物业管理费标准缴交。

　　3)已售出的空置房由业户按物业管理协议缴交物业管理费。

　　11.管理者酬金---指管理者作为企业法人为商厦全体业主提供公共管理服务而获得之报酬，管理者酬金不包括管理公司员工之酬金、福利待遇，还不包括管理的一切费用。管理者酬金与管理费之比例关系，或管理者酬金之数额在委托管理合同中订明。

　　12.管理费保证金---即入驻前管理者向各业户收取相等于两个月管理费的保证金。

　　13.水电周转金---即入驻前管理者向各业户收取的每平方米元(以建筑面积计算)的水电周转金。

　　14.管理规则---指业主大会或管理者按本公约而制定之各项与商厦管理有关之规章制度。

　　15.业户---指包括物业的业主、租户及使用者。

　　16.业主---指根据颁发的房地产证所载之权属人，并包括具有合法手续及文件的继承人、受让人、受赠人，即为该房屋单元的业主。

　　17.物业---指发展商或业主在商厦内拥有的建筑物包括商业、办公用房，车位或其中部分。

　　18.租户---指与发展商或业主签订租赁合同，承租发展商或业主物业，并按合同约定每月向发展商或业主支付租金的承租者。

　　19.使用者---指该发展商或业主同意及授权，使用发展商或业主物业的使用人。

　　20.外墙---指商厦的全部或部分外墙。

　　21.土地出让合同---指与土地管理部门签订有偿出让商厦所占地块土地使用权出让合同及有关的批文和文件。

　　22.用户守则---指业主大会或业主大会委托管理者根据公约而制定各业主及用户于使用其所拥有的物业、公共地方及公共设施时所需遵守的细则。

　　23.商厦图纸---指有关商厦各层之平面图、立面图、剖面图及各种设备系统图，由管理者代保管，可供业户查阅，但涉及保安系统的图则须经业主委员会书面同意才准查阅。

　　24.住宅——指供业户居住使用的楼层。

　　25.购物中心——指供商业及饮食营业用途的楼层。

　　26.写字楼——指供办公用途的楼层。

　　27.停车场---指商厦地下室及商厦周边空地专门划定，只供停泊车辆或作为经营停车场业务的场地。

　　28.业主的投票权---每套单元有一投票权、每位业主的投票权不得超过总票数的10%。

　　第三章 业户的权利及义务

　　一、业户的权利

　　在各业户遵守本公约的所有规则、政府订立的有关法规，并按期缴交有关费用的先决条件下，各业户将享有下述权利：

　　1.业主独自拥有、使用其名下单元/商铺及享有该单元/商铺的全部租金或收益。

　　2.业主有权将其所属单元出售、转让、抵押按揭，出租于第三者，或以其他方式处置。

　　3.可与其他业户按照《管理公约》共同使用商厦公共地方、公共设施。

　　4.在不影响商厦建筑结构及外观的前提下，对其使用的单元/商铺进行装修工程。

　　5.根据单元/商铺建筑公共部位、公共设施/设备和商厦管理范围内的公用设施的状况，建议管理者及时组织修缮。

　　6.可根据公约的规定监督管理者的工作，唯业户无权直接惩戒管理人员。如有任何投诉，可向管理者提出。

　　7.有权就物业管理的有关事项向管理者提出质询并得到答复。

　　8.有权对管理者的工作提出意见、建议或批评。

　　9.有权向政府主管物业管理部门提出意见与建议。

　　二、业户的义务

　　1.业户在行使上述权利和使用其名下单元/商铺时，必须遵守《管理公约》的规定。

　　2.业户必须遵守《管理公约》的规定，按时缴交应承担的管理费、租金、水电费及其他费用;如出租、出借该单元/商铺之使用权的，该物业的业主有义务保证该使用人缴纳管理费及其他管理费用，并对此承担连带责任。

　　3.业户须遵守按《管理公约》规定所订立的《业户手册》、《装修手册》以及其他规章制度。

　　4.在使用、经营、搬离物业时，应遵守国家有关法律法规及政策、《管理公约》、《业户手册》等规定。

　　5.执行、服从业主大会的决议、决定。

　　6.全体物业使用人应积极配合管理公司对物业的各项管理工作。

　　7.自觉遵守有关安全防范的规章制度，做好防火防盗工作，确保人身及财产安全。业户若因自身原因引致水、电、煤气、烟或其它有关物体(气、液)外溢，造成他人或其财产损害而产生的诉讼、赔偿责任，由该业户承担。

　　8.业户如需要进行室内装饰装修，必须遵守商厦《装修手册》的有关规定。

　　9.业户如委托管理公司对其自用部位和毗邻部位的有关设施设备进行维修保养，应支付相应的费用。

　　10.凡业户租赁单元/商铺内附属设施已经或可能妨碍、危害毗连房屋和他人利益、安全，或有碍商厦外观统一、市容观瞻的，按规定应由业户进行维修保养的，业户应及时进行维修保养;拒不进行维修保养，而危及公众安全及公众利益的，管理公司可采取措施维修保养，由此产生的费用由相关业户承担。

　　11.与其它非租赁业户、物业使用者在建立合法使用、维修、保养、改造所使用物业的法律关系时，应告知并要求对方遵守商厦物业管理规定和本公约，并承担连带责任。

　　12.商厦公共设备、设施中修、大修发生的费用由维修基金支出，不足部分由商厦全体业主按比例共同分摊。

　　13.明白并承诺业户及使用人与管理者在商厦范围内不存在人身安全、财产保管或保险关系(另有专门合同规定除外)。

　　14.未向管理公司申报并获批准，各业户不得擅自更改、迁移或增大用电、用水装置和中央空调的负荷。

　　15.个别业户无权要求管理公司或管理公司员工为其提供与管理无关的服务。

　　16.商场各业户/租户均须按照商场开放时间营业，不可迟开或提前关铺。

　　17.如果业户希望提早或延长营业时间，请向管理公司提出申请。管理公司的答复为最终决定。申请若获批准，业户须负责缴付额外的费用，如额外空调费用、管理费用等。

　　18.在本商厦物业范围内，不得有下列行为：

　　1)擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、外貌(含外墙、外门窗等部位设施的颜色、形状和规格)、设计用途、功能和布局等。

　　2)对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、外墙进行违章凿、拆、搭、建。

　　3)占用或损坏楼梯、通道、屋面、平台、道路、停车场等公用设施及公共场所。

　　4)损坏、拆除、改造供电、供水、供气、通讯、排水、排污、消防等公用设施。

　　5)违反规定堆放杂物，丢弃垃圾于商厦公共地方，高空抛物。

　　6)违反规定在单元/商铺内存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危险物质等。

　　7)践踏、占用商厦绿化用地;损坏、涂划商厦园林建筑小品。

　　8)在商厦范围内有碍观瞻的乱搭、乱贴、乱挂、设立广告牌。

　　9)随意在商厦范围内停放车辆及鸣喇叭。

　　10)在商厦范围内聚众喧哗、噪声扰民等危害公共利益或其他非法及不道德的行为。

　　11)经营锻造、锯木、建筑油漆、危害品以及利用单元/商铺作其它用途而危害公共利益或影响其他单元/商铺业户正常经营秩序的行为。

　　12)妨碍他人合法使用公用设施及公共场所(地)

　　13)违反规定在单元/商铺范围内饲养家禽、家畜及宠物。

　　14)法律、法规及政府规定禁止的其他行为。

　　19.人为造成公用设施损坏，或损坏其它业户设施设备的，由损坏者负责恢复原样及负责赔偿。

　　20.自觉维护公共场所的整洁、美观、畅通及公用设施的完好。

　　第四章 管理者的权利及义务

　　一、一般事项

　　1.管理公司的责任在于管理和维护该商厦的每一部分，且受本公约的约束须遵守和履行本公约中有关的责任和义务。

　　2.业委会有权于业主大会通过多数决议案后给予管理公司不少于三个月的书面通知终止管理合约;管理公司亦可提前三个月给业委会书面通知解除合约。

　　二、管理公司的权利和责任

　　在遵守本公约的前提下，管理者有权对商厦进行有效的管理和维护，并为此负责。其中包括下列行为：

　　1.检查、巡查商厦，必要时包括所有物业的内部，唯管理者须提前24小时通知业户，紧急情况除外。

　　2.所有业户及使用者都应严格按照管理者制定的《装修手册》进行单元/商铺装修。

　　3.根据商厦物业经营运作，建立一套完整的管理工作程序，并在实施中不断完善。

　　4.对商厦公共部分与公共设施/设备进行维护，使之保持良好的状态，如有需要，管理者或其聘用之承包商、代理人及其他经许可的人员，可进入商厦任何单元/商铺内进行有关工作，除紧急情况外应提前24小时通知业户。在进行上述有关工程时应尽量减少对业户的影响。

　　5.负责商厦行政管理工作，并指导和监督所聘员工及承包商完成各项管理工作和保障各项公用设施正常运作。

　　6.根据商厦实际情况，负责建立及健全财务管理制度和编制商厦管理费用预算，收取管理费、代收水电费、公用设施使用费及追讨欠款。

　　7.管理者有责任处理业户的服务投诉，并协助调解业户之间因商厦公共利益而引起的纠纷与争执。

　　8.负责商厦的保安工作，保证商厦的正常秩序和尽力使业户免受骚扰，为此在管理者认为有必要时，有权要求进入商厦的任何人士出示身份证明文件，但行使该项权力时必须依照国家法律法规以及顾及业户利益。

　　9.对各项管理职责定期作出总结，并对改善商厦管理或增加服务项目等事宜作出建议。

　　10.防止任何人未经管理者书面同意或未按公约规定而占用或使用公共地方及公共服务设施。清(拆)除任何不符合法规或管理规定的建筑物或安装物、摆放之货物及杂物，并向责任人收取因此而发生的有关费用。

　　11.防止任何人未经审批对商厦公共设施进行变更及损坏，并对损坏者进行索偿。

　　12.采取一切必要措施以遵守政府部门对商厦管理的要求。

　　13.装饰商厦外墙，包括节日灯饰及其它饰物。

　　14.控制商厦土地使用权范围内所有车辆及人流，对于违反管理规定的车辆，由管理者在法律允许的范围内采取措施处理。

　　15.根据本公约制订商厦《业户手册》、《装修手册》及其它必要的规章制度，并以有效形式督促业户遵守。

　　三、管理商厦公共地方及公用设施

　　1.负责商厦红线配套服务设施及房屋建筑共用部分的维修、保养和管理。包括商厦楼盖顶层、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等。

　　2.负责公用设施、设备的维修、保养、运行和管理。包括商厦共用上下水管道、商厦电力系统及公共照明、楼内消防设施、电梯、加压供水设备及商厦空调系统、消防监控系统、闭路电视系统的日常维修、保养及运行管理。

　　3.负责商厦范围内公共地方照明用电，公共用水及商厦公共设备、设施运行产生的能源费用支出。

　　4.负责商厦范围内市政公用和附属建筑物、构筑物上设施维修、保养和管理。如商厦公共道路维修、沟渠、沙井、化粪池清理等。

　　5.负责公共绿化的保养与管理。包括商厦外围绿化草坪、树木及室内公共区域植物摆放的保养、管理。

　　6.负责商厦公共环境卫生。包括商厦公共部位、公共地方清洁卫生，如商厦外墙清洗、电梯大堂、走火楼梯、楼层公共通道、车场、公共地方、楼层公共洗手间的清洁保养及商厦生活水池每年四次清洗等。

　　7.负责维持商厦公共秩序。包括安全监控、巡视、门岗、执勤，实行24小时保安值班制度。

　　8.商厦停车场停放秩序的管理。

　　9.商厦消防安全的管理及装修管理。

　　10.提供一系列免费服务。如定期消防系统检测、根据需要清洗空调末端设备等。

　　11.为商厦业户提供优质价廉的有偿服务。

　　12.组织开展商厦的宣传推广活动及公益活动。

　　13.建立档案，包括建筑工程图纸、机电系统说明书、业户资料及物业管理资料的收集、存档管理。

　　第五章 管理费

　　一、管理费标准及计收

　　无论其单元/商铺是否空置、出租或自用，依时缴交管理费是每位业户的应尽之责任，管理者可经协商后接受业主正式书面委托向其名下的物业租赁人、使用人、占用人收取管理费，但业主不能免除其缴交管理费的责任及连带责任。管理费的全部款项中，除政府税费、管理者酬金和管理人员薪酬福利之外，其余款项全部归全体业主共同拥有。管理费的处理按下列条款执行：

　　1.商厦业户依照市物价局为本商厦核定的标准缴交管理费。

　　每月管理服务费标准为：

　　1)商场：￥元/M2(按建筑面积计算)，其中：

　　管理费：￥元/M2，

　　空调能源费：￥元/M2

　　2)写字楼：￥元/M2(按建筑面积计算)。

　　此收费已包含商厦范围内公共设备、设施运行电费及公共照明用电、商厦公共地方清洁、绿化、日常维修保养等费用，但不包括单元/商铺内的水、电、煤气、有线电视等费用。

　　2.首期管理费由发展商向业户发出“收楼或收铺通知书”之日起计算，收楼/进场当月使用时间不足30天者，按实际天数折算，各业户需于每月1--7日前缴交其物业当月应付之管理费，以及上月发生的水电费、排污费。

　　3.管理者可从商厦管理帐户中支付有关商厦管理之一切支出费用：

　　保养及修理商厦外墙、地面、绿化区、电梯、中央空调、消防系统、通讯系统、供电系统、电脑系统、照明系统、自动收费系统、给排水系统及其它为商厦公共服务而设的器械、设备系统和设施等，以及提供本项服务的承包商之服务费用。

　　管理者酬金。

　　必要之购买各种责任险之保险费。

　　聘用管理者员的开支，包括薪金、社会福利、节假日加班费、津贴、制服、医疗保险、政府规定的社会福利及装备等。

　　购买及租赁所有必须的机械及器材之支出。

　　聘请政府鉴证部门、法律、会计、建筑、机电等专业人士费用，用以审核管理费、财务帐目，提供法律、工程技术咨询、检测等。

　　商厦公共水、电及其它能源费用。

　　商厦各种能源费用押金。

　　垃圾清理费、公共区域杀虫费、污水处理费。

　　清洁商厦公共地方、外墙及玻璃幕墙之费用。

　　指定时间内公共地方及指定地方提供中央空调之运行成本支出。

　　商厦外墙装饰之费用。

　　节日庆祝灯饰及用品，大型活动费用。

　　园艺绿化业务费，各种指示牌及标识的费用。

　　政府税金及摊派的费用。

　　物业管理用房费用。

　　管理公司行政办公支出。

　　其它为商厦公共事务的费用支出。

　　二、管理费及其他费用的追收及欠款利息

　　当业户欠缴管理费及其他根据公约规定的任何费用时，管理者应给业户发出书面通告，详列所欠款项及应清还的期限，若逾期未付，管理者可向业户追讨欠款。业权如遇政府机构或司法机构查封、接管等特殊情况而无法当时收取管理费时，则该欠交的管理费待特殊情况结束后向业户追索，但在该特殊时期内不计收违约金。该特殊时期的界定以政府或司法机构发出的处理文件时间为准。

　　三、缴费时间

　　各业户需于每月1—7日前缴交其物业当月应付之管理费，以及上月发生的水电费、排污费等费用，任何业户如果未能于预定日缴交应付的款项，则管理者有权采取下列措施收取附加费用：

　　1.收取未缴的款项自逾期之日起至付讫日止的违约金，每日以所欠费用总额的2%计算。

　　2.收取合理的手续费作为因违约引起的管理者额外行政工作的预定损失赔偿。

　　3.若拖欠款时间超过30天，则管理者有权对欠款业户作出追讨行动，于告示栏张贴欠款业户名称、物业编号及详情。

　　4.业户拖欠管理费或其他费用达三个月时，管理者有权提出法律诉讼。

　　四、付款方式

　　1.业户可以现金或支票(港币或人民币)及其他转帐方式交予管理公司财务部。

　　2.管理公司开户银行：

　　帐户名称：广州市****中心物业管理有限公司

　　帐号：

　　3.业户如对管理费缴交有疑问，请致电管理公司财务部查询。

　　联系电话：020-8268***

　　五、管理费保证金、水电周转金

　　商厦全体业户应于办理入伙手续时缴交管理费保证金(相当于二个月之管理费)、水电费保证金(元/M2)。业主可在物业出售、转让馈赠时，将管理费保证金及水电费保证金转至其承受人名下，租户的管理费保证金及水电费保证金则按其与发展商或业主签订的租赁合同及其与管理公司签订的管理服务协议之相关约定执行。使用者的管理费保证金及水电费保证金按其与发展商或业主之书面约定及其与管理公司签订的管理服务协议及约定执行。

　　六、管理者及其雇员在下列情况下无需对业户负责

　　1.因下列原因造成的服务中断：

　　因任何设施、装置必要之计划保养及更换。

　　因任何设施、装置紧急故障抢修。

　　火灾、水灾等不可抗拒力引致服务中断。

　　无法避免的燃料、材料、供水、电力供应中断或短缺。

　　管理者所无法控制的其它一切原因。

　　2.在下列情况业户受到的损失：

　　战争或外来暴力。

　　因业户内部关系人员或雇员所致或因业户自身责任所致。

　　自然灾害及不可抗力所致。

　　在紧急情况下，业户已接到管理者通知，但未能及时批准管理者采取避险行为所致。

　　七、业权转让、使用权的出租、出借

　　如有更改或转让业权，须以书面通知管理公司，否则旧业主仍须负责该单元/商铺之管理费。旧业主在与管理公司结清其应缴交的管理费及其它应缴交的费用后，管理费保证金或其余部分在每单元/商铺业权转让时由管理公司代办理转给新业主，并签署有关遵守商厦公约的承诺书，否则，管理公司不办理转移手续。新旧业主之间的买卖转让手续在未经国家机关批准办理完善前，旧业户仍对该单元/商铺负一切连带责任。使用权的出租、出借，业主除须要求使用人签署有关遵守商厦公约的承诺书外，并书面通知管理公司，该物业业主仍对该单元/商铺负一切连带责任。

　　第六章 物业专项维修资金建立与使用

　　一、专项维修资金建立专用账户，专款专用。受业主委托，由管理公司管理，有权督促逾期未交纳的业主。

　　二、专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共同设施设备的维修，更新和改造。

　　三、人为原因造成的房屋共同部份、共同设施设备损坏，维修费由负责人承担，不得使用专项维修资金。

　　第七章 商厦全部或部分受损不能正常使用时的约定

　　一、受损定义：至少有一个物业单元/商铺的破坏程度达到政府房屋安全鉴定部门认为不能继续按原用途使用的情况。受损程度包括可修复、不可修复、恢复使用等情况处理依据是政府房屋安全鉴定部门的书面意见。

　　二、商厦因火灾、台风、地震(陷)、战争或其他原因而受到损坏，而重新修复受损部分在技术上或法律上均可行时，在业户购买的保险赔偿金不敷使用的情况下，管理者可采取一切必要措施以维护商厦业户的整体利益。影响商厦公共安全或公共观瞻的损坏情况由全体业户共同承担维修责任;只涉及个别业户室内功能的损坏部分，受影响的业户必须承担该等费用，并应在管理者书面通知十五天内将应付的修复款交付管理者;在受损物业无法使用但可修复的情况下，此受损物业之业主从受灾之日起至修复后管理者发出重新使用书面通知之日止，此期间可免收管理费，由管理者提供免费管理服务。

　　三、商厦任何部分如因前条所述原因而损毁，重新修复又因技术或法律上的原因成为不可能时，须召开业主大会，业主大会召开应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主出席，业主大会作出的决定，须经与会业主1/2以上的票数通过并形成决议案，业主可以书面委托代理人出席业主大会，并列明代理的权限。

　　四、如由于保险赔偿金不足，建筑法规的改变或任何其他情况，致使修复或重建该商厦的方案已不可行时，将由业主大会提案并且有物业管理区域内持有1/2投票权的业主同意通过有关议案。

　　五、因商厦购买了保险而取得的一切保险赔偿金须按物业建筑面积比例分配予各业主。

　　六、若决议修复该商厦，每名业主须按其物业建筑面积比例支付修复该损毁部分所需费用，以支付超出该商厦保险额赔偿金的费用。

　　第八章 其它事项

　　一、本管理公约经业户于承诺书上签字、盖章后即时生效。

　　二、本管理公约的一切条款及其附件，具有同等效力。

　　三、本管理公约的一切条款及附加管理文件，对所有业户及其受让人、继承人、受赠人、使用人均具有同等效力的法律约束力。

　　四、本公约所规定之发给商厦各业户的任何通知，以送至该业户之单元/商铺或以送达业户最后登记的通讯地址为准;如通过邮局挂号信投送的，则以邮局挂号收据为凭据。遇有因联络办法无效而无法联系的，将书面通知张贴于有关业户物业之显眼处10天以上视为送达。

　　五、本管理公约承诺书一式二份，业户、管理公司各执一份。

　　六、若本公约内有任何条文于中国法律下成为无效、非法或不能执行，则本公约其余条文之有效性、合法性并不因此而受影响。

　　*****物业管理有限公司

　　二**年 月 日

篇5：职工住宅小区物业管理人员配备方案及管理制度

　　单位家属楼物业管理方案

　　职工住宅小区物业管理人员配备方案及管理制度

　　(一)管理人员及专业技术人员配备方案

　　设管理处主任一名;公共事务管理员一名，保安六名;保洁员六名;维修工二名。

　　(二)员工培训方案，员工考核与奖惩机制

　　员工培训：

　　为了提高管理水平，采取平时自学为主和定期培训为辅的方法，提高从业人员的文化素质、业务能力和工作水平，做到全员培训合格。

　　1、新招聘人员实行一个月业务学习，考试合格者留用。

　　2、保安员每日进行常规训练，增强安全责任心。

　　3、每周安排一定时间学习有关业务文件、报刊、书籍，举行管理经验座谈会。

　　4、每季举行一次全员消防训练，学习有关消防器材的使用方法、熟悉本小区消防设施分布状况以及学习有关救生方法，并举行消防演习，要求人人达标。

　　5、定期培训员工处理突发事件的应急能力，熟练掌握在发生火警，治安案件等情况下应急处理方法，并举行消防演习，要求达标。

　　6、每年组织市内外的先进单位参观学习

　　7、有计划的安排维修，绿化等各工种员工分批进行培训学习和深造，以确保员工的整体文化素质。

　　8、定期进行电脑培训和智能化管理的培训，引进现代高科技管理技术，提高工作效率。

　　培训目标：

　　1、确保员工年度培训在150课时以上;

　　2、新员工培训率100%，培训合格率100%;

　　3、管理人员持证上岗率100%

　　4、特殊工种人员持证上岗率100%

　　5、员工年度培训率100%，培训合格率100%。

　　培训方式：

　　自学;自办培训班;外派学习培训;理论研讨或专题讨论;参观学习;岗位轮训。除上述培训项目外，我们还将针对本小区的实际情况，对管理处员工进行下述紧急事件处理培训：

　　火警应变;电力故障，上、下水管道爆破;雷暴和台风;聚集滋事，处理物体与恐吓电话;处理本小区客户投诉;违例或遗弃车辆;收获财物。

　　员工考核与奖惩：

　　1、录用与考核

　　(1)录用：根据我公司的人员编制、用工条件，经人事部门和用人单位联合考核、面试择优录用。录用后经管理处培训部门对员工进行上岗培训和业务考核，试用3个月。

　　(2)考核：考核检验工作成效、业绩以及培训效果的重要手段，我公司制订了一系列的考核制度和实施办法：

　　A、签订经营管理目标责任书，考核整体目标完成情况。

　　B、每年对员工进行两次岗位考核，根据考核业绩实施奖惩。考核率100%，年淘汰率5%，岗位轮换率10%。

　　C、对新员工在录用前进行一次全面考核和面试，经培训后进行考核，考核率100%。

　　D、培训项目结束后，对培训人员进行一次全面考核。

　　E、对管理处主要负责人每年进行两次民主评议，根据评议及考核结果决定是否续聘和调换。

　　2、淘汰机制

　　在实施小区物业管理过程中将严格按照我公司的员工考核和淘汰机制程序运作，结合小区实际情况，贯彻实施淘汰机制，提高管理服务水平。

　　(四)员工着装、标志

　　1、公司将在管理处采用新设计制作的统一有公司标志的服装，根据不同工种统一着装。

　　2、所有工作人员的着装必须保持清洁、平整，不得带有污迹、褶皱、开线、掉扣。

　　3、着装应得体、光洁，不得卷衣袖、裤腿，定期换洗。

　　4、穿黑皮鞋上班，皮鞋保持光亮，鞋后跟不得钉钉。女员工如着裙装，应穿肉色丝袜，男员工应穿深色袜子。

　　5、必须佩带有公司统一标志的服饰。

　　四、房屋维修养护及装修管理

　　(一)维修管理方案

　　维修部主管对小区内进行实务性的管理，组织维修工对本物业进行维修、改造及保养，监督、检查维修工的日常工作，确保小区内物业管理的正常运转，具体职责如下：

　　1、根据管理处的管理目标，制订 花园内物业维修及养护的实施方案。

　　2、必须具备工民建的有关知识，能编制工程预决算，懂得房屋结构特点以及使用要求。

　　3、必须具备物业的有关管理知识，熟悉《物业管理条例》与管理处的有关规章制度。

　　4、掌握小区内房屋的分布情况、结构类型，地上及地下管道的走向、分布和起止点。

　　5、接受小区业主报修或咨询时，态度要热情、和蔼，及时解答、解决业主的疑难问题。

　　6、组织维修员对小区内房屋本体及公共配套设施进行维修及保养，确保地下排污、雨水管道的畅通。

　　7、经常巡视小区内及检查维修工的工作情况，发现问题及时处理。

　　8、定期对维修工进行思想教育与维修技术的培训，提高维修工的思想和技术素质。

　　9、响应并参与管理处组织的公益活动，积极配合其他部门做好各项物业管理工作。

　　(二)对私搭乱建和改变房屋用途等现象管理措施

　　1、全体员工均有义务对私搭乱建和改变房屋用途等现象的巡查和监督。

　　2、在业主入住期对此类管理规定进行全面宣传。

　　3、对已发生的类似现象限期整改，保证全体业主的共同权利。

　　4、加强日常监管。

　　(三)房屋装修管理方案

　　1、装修施工队和装修方案的选择

　　(1)帮助业主装修选择实力强、信誉好、取得合格证书的装修企业。

　　(2)业主选择的装修方案应符合规定，不出现违章装修项目，管理处将对装修方案进行严格的审查。

　　2、装修申报

　　(1)住户装修，必须提前七天向管理处申报，事务助理对业主或使用人的资格进行确认，并提供装修手册。

　　(2)业主领取《装修审批表》(附表三)《装修人员登记表》等，如实填报装修项目、范围、标准、时间、施工图纸、施工队伍等。

　　3、装修审批

　　(1)业主应如实填报装修内容，并提交装修设计图纸。

　　(2)在接业主递交的装修方案一周内，事务助理会同工程维修部、保安部对方案进行严格的审核、保证不出现违章装修方案。

　　(3)业主(住户)收到批复后，交纳装修管理押金，带领选定的装修队负责人到管理处办理施工人员登记手续和交纳施工押金。签订《装修施工队伍责任书》，领取装修许可证。

　　4、施工管理

　　(1)所有施工必须按照管理处审批的方案进行，不得有任何更改。如实际情况需要更改，必须报管理处审批，出具更改通知后方可施工。

　　(2)施工期间，业主进行现场监理，并保证装修施工队严格遵守市政府的有关装修规定，按章作业，文明施工。

　　(3)装修期限：中小工程为15天，较大工程为20天，最长不超过30天，如确实需要延期，要到管理处办理延期手续。

　　(4)施工时间：每天施工时间为8：00—12：00;14：00—18：00。严禁扰民。

　　(5)装修施工用电不得超过该装修小区单元的装修表容量，严禁擅自乱接电源线，否则造成的一切后果责任人自主负责。

　　(6)管道供气设施和燃气具的安装、拆移、改装，必须由持有专业资格证书的单位施工，用户不得自行安装、拆除、改装。

　　(7)装修施工，严禁拆任何墙体，否则责令恢复原状外，按30%—50%的装修押金罚款。

　　(8)空调应按安装在统一规划的位置，空调架统一式样安装。

　　(9)不得改变阳台的用途，防盗窗花由管理处设计统一式样。

　　(10)施工过程中要注意垃圾袋装清运，每天垃圾应按指定地方放置并当天清运不得损坏公用设施、设备，保持公用地面、墙壁完好和整洁。

　　5、验收

　　(1)装修工程完毕后，业主和施工队负责人共同向管理处申请竣工验收，管理处将派人进行查验。

　　(2)隐蔽工程必须在隐蔽前进行验收。拒绝验收造成的损失由业主自己负责。

　　(3)竣工验收后，由验收人员在《装修申请审批表》上验收栏内签名。验收不合格时，限期整改，再行复验，直到合格。

　　(4)装修验收合格并使用一个月后，经管理处复验确定工程无明显质量问题，将押金退回业主(住户)和施工队。