北京某项目物业管理顾问合同

　　北京某项目物业管理顾问合同

　　本合同甲方：

　　本合同乙方：_________物业管理有限公司

　　物业的基本情况

　　1、物业名称：______

　　2、座落位置：______

　　3、占地面积：____万平方米

　　4、建筑面积：____万平方米

　　其中：住宅：____万平方米

　　商业用房：_____万平方米

　　其它：___万平方米

　　5、总户数：_____户

　　6、停车位：_____个

　　7、绿化率：____%

　　以上各项指标如有变更，甲方应于变更后一周内书面告知乙方。

　　根据《中华人民共和国合同法》及有关物业管理法律、法规和政策的规定，在平等、自愿、协商一致的基础上，甲、乙双方经过认真协商，就甲方聘请乙方对___项目提供专业化物业管理顾问事宜订立本合同。

　　第一条 合作方式

　　(一)本项目发展商为：

　　本项目管理者为：

　　本项目物业管理顾问为：北京市__物业管理有限公司

　　(二)本项目发展商与本项目管理者通过缔结物业管理委托合同，确定由本项目管理者负责____该项目的物业管理经营活动。同时，为提高本项目物业管理水平，甲方聘请乙方作为本项目的物业管理顾问，利用乙方在物业管理专业领域多年积累的人才、经验、管理模式、管理制度、品牌等优势为管理者提供顾问服务，指导本项目管理者的日常管理工作，协助建立高标准的物业管理队伍，在顾问期内，使本项目的物业管理步入正轨。

　　第二条 顾问范围

　　乙方对本项目如下物业管理事项进行顾问指导：

　　(一) 房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等。

　　(二) 房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务，包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、加压供水设备、配电系统、公共消防设备、中央供水系统等。

　　(三) 规划红线内属物业管理范围的市政公用设施的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房棚、停车场等。

　　(四) 规划红线内附属配套服务设施的维修、养护和管理。

　　(五) 公共环境的清洁卫生、垃圾收集、清运，包括公共场地、房屋建筑共用部位。

　　(六) 交通、车辆行驶及停泊。

　　(七) 配合公安机关进行安全监控和巡视等保安工作。

　　(八) 组织开展社区文化娱乐活动。

　　(九) 管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。

　　(十) 对业主和物业使用人违反物业管理法规政策及业主公约的行为进行处理。

　　(十一)业主委员会的成立与运作。

　　(十二)法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项。

　　第三条 顾问服务内容

　　(一)工程前期和施工期间，根据本项目的设计方案，从物业管理的角度就规划设计、工程施工、机电设备、园林景观、公共设施、管理设施、便民服务设施等方面提供专业建议方案。

　　(二)提供本项目机电设备选型、安装的咨询、建议，指导进行项目设备的档案建立、运行过程记录及设备清单设计等工作。

　　(三)项目考察及其物业管理方案的制定：根据对项目的实地及相关情况的考察，以项目本身的特点设计物业管理方案，使其既符合__物业管理模式的(乙方)一般性又切合项目自身的特殊性，方案内容包含管理方式、项目组织架构、人员配备，各专业物业管理方案、目标及保证措施。

　　(四)入伙方案：指导进行入伙期间管理处组织架构，人员编制，入伙交接验收标准及分项程序及入伙前各项准备工作包括拟定计划，制定收楼文件，入伙文件如《业主公约》、《住户手册》、《收楼须知》，制定《收费标准》、《物资配备计划》和各项采购计划等。

　　(五)管理制度建设：乙方依据__物业管理制度体系指导甲方，充实、完善所顾问物业管理公司的管理制度，使甲方之物业管理公司在较短时间内达到__物业管理的高质素、高标准、科学性及实用性。

　　(六)根据多年的物业管理行业财务管理经验，协助提高经济效益，进行财务分析指导。

　　(七)创优评比指导：在甲方各方面条件具备的情况下指导甲方迅速而经济地通过省优和国优的评比。

　　(八)常驻顾问阶段，每月向甲方提供一份顾问报告。

　　(九)各阶段工作时间及内容须经甲、乙双方签字订可。

　　第四条 甲方的权利

　　(一)合同期内甲方有权对本合同所顾问的项目以“物管顾问：()北京市__物业管理有限公司”的标准署名方式进行广告宣传，未经乙方书面许可，甲方不得以任何其他署名方式进行宣传。

　　(二)甲方对乙方的顾问管理实施监督检查，有权每六个月进行一次全面考核评定。

　　(三)负责本项目物业管理经营的收益及风险。

　　第五条 甲方的义务

　　(一)甲方须尊重乙方顾问管理人员，积极配合乙方的顾问工作，并负责督促本项目管理者按照乙方指导的方式进行物业管理活动。

　　(二)甲方须按时向乙方支付顾问费用，并免费提供乙方常驻顾问人员在本项目现场工作时间的住宿(常驻顾问人员住宿标准为一人一单间，并配备相应生活设施，具体细致化，如电视、电话等)。

　　(三)本项目首期物业预计入伙日期(开发商通知业主)为____年__月__日，预计入伙时间如有变更，甲方应于变更后一周内书面通知乙方。

　　(四)根据需要，甲方人员赴乙方北京总部培训期间所发生差旅食宿费由甲方自行负责，乙方提供便利及协助。

　　(四)甲方应保证保守乙方的商业秘密，不得向任何第三方提供乙方所提供的管理资料和管理档案。

　　(五)甲方不得向乙方提出违法要求

　　(六)签收顾问乙方提供的报告等书面材料

　　(七)甲方广告时违法连带乙方的问题

　　第六条 乙方的权利

　　(一)乙方顾问人员有权随时检查甲方工作人员对顾问意见的执行情况，发现执行偏差，有权要求甲方工作人员改正，同时乙方的顾问工作质量也接受甲方的监督。

　　(二)当甲方拖欠顾问费时，乙方有权中止合同采取适当方式进行催缴。

　　第七条 乙方的义务

　　(一)乙方应严格履行本合同，并根据项目需要及时增派专业人员协助解决小区管理中的专项问题。

　　(二)当甲方需要更换乙方派驻的顾问管理人员(须提出正当合理的更换理由)或乙方因特殊原因出现人事变动时，乙方须至少提前一周派出新任顾问管理人员跟随原顾问管理人员熟悉本项目情况及办理工作交接，保证本项目的物业管理正常运作不受影响(建议删除)。

　　(三)应及时向管理者提供与物业管理有关的文件与资料。

　　(四)在顾问期内对管理者的工作给予充分的配合协作，并及时与甲方沟通联系。对管理者因未及时采纳或拒绝乙方各种建议而产生的问题和影响不承担责任(不是义务)；对甲方和管理者提出的合理化建议予以充分考虑，接受甲方的工作监督。

　　(五)合作期结束前，乙方须作好与管理者的工作交接，以确保合作期结束后，本项目的物业管理的正常运作。

　　第八条 合同期限、价格及付款方式

　　(一)先提总年限，本顾问服务合同共分为三个阶段，即前期介入阶段、常驻顾问阶段、免费跟踪阶段。

　　1)期介入阶段，从项目签约之日起至项目入伙之日前三个月止；

　　2)常驻顾问阶段为 一年，从项目入伙之日前三个月起至项目入伙满九个月止，在此阶段，乙方派顾问经理1名、客户服务顾问1名、工程顾问1名、安全顾问1名、环境顾问1名(据工作需不同阶段派不同的人，根要工作需要，比如入伙时加派人员)，共计5名顾问人员常驻本项目现场进行物业管理实操指导；

　　3)免费跟踪阶段为常驻顾问阶段结束之日后首3个月。

　　(二)顾问费总计为人民币____万元整。

　　(三)付款方式：采用分期付款方式，全部款项分五期支付，即：

　　1、签约五个工作日，甲方向乙方支付顾问费总额的30%，即人民币____万元整；

　　2、本项目入伙之日前三个月，乙方所派常驻顾问人员进场前一周内，甲方向乙方支付顾问费总金额的25%，即人民币____万元整；

　　3、乙方所派常驻顾问人员进场满叁个月的前一周内，甲方向乙方支付顾问费总金额的25%，即人民币____万元整；

　　4、乙方所派常驻顾问人员进场满七个月的前一周内，甲方向乙方支付顾问费总金额的15%，即人民币____万元整；

　　5、乙方所派常驻顾问人员进场满十二个月的前一周内，甲方向乙方支付顾问费总金额的5%，即人民币____万元整。

　　注：节假日顺延以上付款阶段如在时间上重合，付款额亦作相应重合。

　　(四)顾问费构成包括：

　　1、顾问人员的人工费(含基本工资、奖金、各种福利待遇、交通等费用)；

　　2、税金；

　　3、______物业管理的品牌在本项目及本合同期限内的使用费用；

　　4、其它相关费用。

　　第九条 管理目标及奖惩措施

　　(一) 本项目一经入伙即按照ISO9001：2000版质量管理体系的标准进行管理，完全入伙一年内达到乙方物业管理标准。

　　(二) 乙方承诺，在小区符合政府规定的考评条件的前提下，自本物业正式入伙一年左右达到省级物业管理优秀小区相应管理标准，两年左右达到国家级物业管理优秀小区相应管理标准。

　　(三) 如该小区被评为国家、省级文明(优秀)小区，甲方分别奖励乙方人民币4万元(国家)、2万元(省)。

　　第十条 违约责任

　　(一) 除双方协商一致同意终止合同外，任何一方不得以任何理由擅自终止本合同，单方违约终止合同，违约方应向守约方支付顾问费总额的(未付部分的50%)30%(即人民币____万元)作为违约金。

　　(二) 如甲方未能按合同约定按时支付顾问费，则每延期付款一日，相应加收万分之五的滞纳金，若延期付款超过30日，则视为因甲方原因，导致合同无法继续履行，构成甲方单方违约终止合同，甲方除应支付拖欠款、滞纳金外还应按本条第(一)款支付违约金。

　　(三) 因甲方原因，造成乙方达不到预期顾问效果，责任由甲方承担。

　　(四) 因乙方原因，造成达不到顾问效果，责任由乙方承担，甲方有权要求乙方限期整改。

　　第十一条 其它事项

　　(一) 经双方协商一致，双方可对本合同的条款进行修改并签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。

　　(二) 本合同执行期间，如遇不可抗力，致使一方无法履行时，双方均不承担违约责任。

　　(三) 因履行本合同而产生的一切争议，双方均应本着友好的态度协商解决，协商不成时，合同任何一方都可将争议提请本项目所在地物业管理行政主管部门调解，调解不成时，可提交项目所在地人民法院依法裁决。

　　(四) 本合同及其附件均为合同的有效组成部分。

　　(五) 本合同及其附件中未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关法律、法规执行。

　　(六) 本合同一式肆份，甲、乙方各执两份。

　　甲方签章：______乙方签章：______

　　法人代表：______法人代表：______

　　______年___月___日

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篇2：大厦物业管理顾问服务合同

　　大厦物业管理顾问服务合同

　　立契约书人：

　　委托人：________(以下简称甲方)

　　受任人：________(以下简称乙方)

　　兹因甲方为兴建_____大厦发展商，据大厦公共契约规定为大厦管理经营者，有权处理大厦之管理事务。现协议委任乙方为甲方之物业管理公司，负责在大厦落成前提供物业管理顾问服务，并于大厦落成后赋予管理该大厦之权利、职务及义务，双方议定条款如下：

　　第一条 物业名称。

　　现名_________大厦，或日后该物业名称获准变更时的新名称。

　　第二条 物业地址。

　　_____________________________。

　　第三条 服务范围。

　　服务范围如附件内容(略)所载。

　　第四条 聘约期限。

　　1.前期物业管理顾问服务由签约日开始生效，至大厦落成并交付使用日止。

　　2.物业管理服务由交付使用日开始，为期_________年；届时如双方同意，本契约可以续约，但应当提前3个月由甲、乙双方重新签署新契约规定之。

　　第五条 物业管理收费及物业设备的维护、管理、维修、更换等。

　　1.乙方管理大厦收取之管理费用由乙方运作，其盈余部分为乙方应得之合理利润，甲方不参与分成。

　　2.甲、乙双方在物业管理移交手续完成时，就乙方接管的物业及设备、设施的状况，根据北京市各单项设备维护、维修收费标准，结合乙方管理水平、制定收费标准，并确定相应的预算管理制度。

　　3.为保证大型设施、设备如电梯、保安警视系统，电讯系统，消防系统、污水管网、自来水热水管网等的设备使用或更新，乙方应设立大、中修理及更新基金，基金标准及设备的更新改造费用由乙方测算，提出报告，经甲方核准后，由乙方执行。

　　第六条 设施、设备、图纸的移交。

　　1.甲方应将该物业所涉及的设施、设备和建筑物图纸完整地移交给乙方，甲、乙双方的图纸移交应由双方委派专业技术人员办理，移交图纸逐项验收，验收范围内的设施、设备、建筑物及其附着物为乙方管理范围。未经移交或移交不清、解释划定不明的设施、设备、建筑物及其附着物管理失当或造成损失乙方不负责任。

　　2.图纸移交或验收应以书面方式进行，由技术人员逐项记录，双方签字、盖章确认。

　　3.移交项目的文件记录应由双方分别归档保存以备查核。

　　第七条 物业管理公约。

　　1.甲方授权乙方制定物业管理公约与物业管理有关的一切规章制度，并由乙方具体执行。甲方及大厦的租户或有独立完整产权的业主应严格遵守该等公约或规章制度的规定，在甲方、租户、业主遵守该等文件的情况，出现的管理失当由乙方负责。若因甲方租户、业主违反该等文件规定而造成的物业管理失当或造成损失，应由相应责任人负责。

　　2.甲方授权乙方有足够的权力制定应急措施或临时规定，为有效管理该物业而制定的该等规定，甲方或甲方协助租户、业主要严格遵守之。

　　第八条 协商及举报投诉。

　　1.为管理该物业而发生的重大事项，甲、乙双方应通过协商解决。

　　2.乙方自愿接收甲方监督，因乙方管理不当，租户、业主及甲方有权投诉，乙方应立即采取措施予以纠正。

　　第九条 管理机构。

　　1.乙方在接管该物业后，于_____天内完成管理机构的设置及岗位负责制度，乙方管理组织机构的设置方案及岗位负责制度及相应联络方式应报告甲方，以便甲方使用、监督。

　　2.甲方应向乙方提供必要的办公用房，_________。

　　第十条 财务管理。

　　1.乙方根据前述规定和《管理维修公约》而确定的收费项目、收费标准及收费，乙方应建立完善的财务管理制度。妥善使用各项费用。

　　2.乙方的年度财务预、决算方案应报甲方备案，乙方根据物价上涨指数及管理标准和各项调价因素而需调整管理费收费标准时，应与甲方协商核准后实施。

　　3.所有原始单据、凭证、帐本、报表记录由乙方妥善保管。

　　第十一条 物业管理年终奖励金。

　　因乙方的有效管理，甲方在每年年终给予适当奖励，奖励标准由甲、乙双方另行协商。

　　第十二条 税费。

　　政府对该物业征收各项税费为甲方应纳税费，由甲方负担。乙方作为正常营业企业的应纳税费由乙方自行负担。

　　第十三条 违约。

　　1.甲方或甲方承租人违反本协议及该物业管理文件的规定属违约，若因甲方或甲方承租人违约而造成该物业管理失当或乙方的损失，甲方或相应责任人应予赔偿，赔偿以实际损失额为限。甲方或甲方承租人因违反管理公约等文件，构成的违约行为，责任方还应按该等文件规定向乙方交纳违约金。

　　2.若因乙方管理不当、疏于管理而造成甲方的物业的损失，乙方应负责修复。若因代表_____分之_____以上物业所有权的业主联名投诉或联名提议要求撤换乙方，乙方自愿终止本合同，将物业完整地移交甲方。

　　第十四条 所有权转移。

　　甲方所有权转让不影响本合同执行，甲方的受让方应无条件继续执行本合同。

　　第十五条 终止。

　　1.甲、乙双方认为终止本合同符合双方最大利益，可以终止本合同。

　　2.因代表_____分之_____以上物业所有权的业主联名提议更换物业管理公司，本合同终止。

　　3.甲、乙双方因其中一方违约，造成本合同无法执行，本合同终止。或因甲方违反本协议，或因甲方原因而导致乙方无法管理，甲方应同意与乙方终止本协议。

　　第十六条 争议。

　　因本合同而引致一切争议，应协商解决;协商解决不成的，可以提起诉讼。

　　第十七条 保险。

　　关于物业的各项保险由甲方自行投保。

　　第十八条 其他。

　　1.一切本协议、本协议所列附件及正式合同的补充、修改，均以书面方式进行，该附件、补充、修改都是本协议不可分割的附件，具有同等法律效力。

　　2.本协议一式四份，甲乙双方各两份，自双方签署之日起生效。

　　甲方：________乙方：________

　　法人代表：________法人代表：________

　　___年___月___日___年___月___日

篇3：商场物业管理顾问合同

　　商场物业管理顾问合同

　　第1条协议双方

　　甲方：____旅游发展实业有限公司。

　　法人代表：________

　　注册地址：____州市西江路22号。

　　联系人：________

　　电话：__________。

　　传真：__________。

　　乙方：____物业服务（上海）有限公司。

　　法人代表：________

　　注册地址：________

　　联络人：________

　　电话：________

　　传真：________

　　丙方：广州市**房地产咨询有限公司。

　　法人代表：________

　　注册地址：广州市天河体育东路____大厦首层

　　联络人：________

　　电话：________

　　传真：________

　　经三方友好协商，就甲方委托乙、丙方向甲方所开发的“***港”项目提供物业管理顾问服务事宜达成如下协议。

　　第2条 定义

　　1. “甲方”指委托方，即：____旅游发展实业有限公司。

　　2. “乙方”指受托方，即：____物业服务（上海）有限公司。

　　3. “丙方”指受托方，即：广州市____房地产咨询有限公司。

　　4. “物业”指由甲方在*州市开发的“______港”项目，项目具体信息如下。

　　5.“交付使用日”指甲方与物业购买方共同签署并在《商品房买卖合同》中约定的物业交付的时间。

　　6.“后期物业管理顾问服务”指根据本合约有关条款的内容，在本合约期限内，并且在物业交付购买方使用日以后，乙方及丙方为甲方提供的物业管理顾问服务。

　　7. “物业管理顾问酬金”指甲方就乙方和丙方根据本合约提供的服务，依据本合约的约定应向乙方及丙方支付的费用。

　　第3条 甲方之权利、义务

　　根据本合约之条款，甲方同意聘用乙方及丙方作为本合约定义之物业的物业管理顾问，在本合约期内，为保障乙方及丙方有效地开展物业顾问工作，甲方的权利和义务为：

　　1．合约期内，甲方有权就本物业使用乙方和丙方的公司标牌及旗帜；若本合约中途被撤消或终止，此项权利同时撤消。否则，乙方保留以法律手段向甲方追讨损失。

　　2．应在物业交付使用日三个月内，成立“物业管理有限公司”。

　　3．负责本物业正常物业管理工作之全部投资、收益及债权、债务。如甲方参与物业管理行政主管部门组织的各项评比时，乙、丙方根据实际情况及成本投入，向甲方提出可行方案由甲方实施，由甲方负责本物业的设备设施等硬件及公共环境等条件符合评比标准，如有不达标的项目，甲方须在限期内负责整改并承担整改相应费用。

　　4. 须在签约后指定专人负责与乙方及丙方进行沟通，若此人发生人事变动，或联络方式变更，均应在变更前三个工作日内以书面形式通知乙方及丙方其联系方式或变更联系人。

　　5. 依据销售时约定的交铺标准及建设部《房屋接管验收标准》规定向物业管理公司移交铺位；且需完好保存物业的报批件、建筑及设备等方面的各种图纸、文件及资料，并在交付使用日前的两个月向物业管理公司移交。

　　6. 须依据本合约规定按时向乙方及丙方支付顾问酬金，并由丙方开具收费发票。

　　7. 在合约期内应对乙方及丙方的顾问工作给予充分的支持与配合，以保证乙方及丙方顾问工作的顺利开展；同时，对乙方及丙方的工作予以监督，给予公正、客观的评价。

　　8. 甲方应给予乙方及丙方顾问人员以下几方面之权力，以确保顾问工作的顺利开展：

　　物业管理建议权；

　　财务管理建议权；

　　本物业的物业管理公司之人事建议权。

　　9. 甲方须及时提供有利于乙方及丙方工作之有关本物业之资料，及时向乙方及丙方通报工程进度，并负责本物业所在地外部各有关单位的协调联系工作。

　　第4条 乙方之权利、义务

　　根据本合约之条款，乙方同意接受甲方之聘用，负责为甲方提供并履行本合约确认的物业之物业管理顾问工作，在合约期内，乙方应：

　　1. 乙方须严格履行本合约的相关条款，尽职尽责完成本合约规定之顾问工作内容。( 详见：本合约第5条之第5项 )

　　2. 监督丙方工作，保证丙方按质按量完成合同内与甲方约定之工作。

　　3．同意甲方使用乙方的公司标志，并同意由丙方代收取物业管理顾问酬金。

　　4．合约期内，同意丙方作为乙方的执行代表，按合约规定履行乙方及丙方的责任及义务。

　　第5条 丙方的权利、义务

　　1. 丙方应根据本物业实际需要或经甲方及甲方物业公司书面要求，派遣顾问人员定期到本物业现场进行实地指导工作，并参与及协助甲方解决物业管理筹建与经营运作中出现的问题。

　　2. 丙方要接受甲方和乙方的工作监督，对于甲方因未及时采纳或拒绝丙方提出的各种正式书面建议而产生的问题和影响不承担任何责任；对甲方提出的合理化建议予以充分考虑。

　　3. 丙方根据顾问工作需要，有权随时检查甲方对顾问意见的执行情况，若发现执行偏差，有权并应该及时以各种明确的表述方式要求甲方纠正。

　　4. 丙方须于合约期结束前，作好与甲方的工作交接，以确保合约结束时本物业的管理工作仍能正常运行。

　　5. 为甲方提供阶段性的物业管理顾问服务，包括：

　　一、物业管理筹备阶段顾问服务内容

　　5.1 物业管理销售配合

　　制定物业管理服务项目及内容；

　　对甲方的销售和招商人员进行物业管理知识的培训；

　　协助甲方招聘示范单位及销售部保安员、清洁工、服务员等人员；

　　对售楼部的装饰布置及周边环境提供书面顾问建议；

　　协助甲方确定保安员、清洁工、服务员的制服样式；

　　对保安员、清洁工、服务员等进行培训；

　　展销会期间派员到现场进行有关物业管理知识的解答；

　　在销售活动前或期间协助提供工作安排的建议及现场协助工作；

　　编制《管理公约》、《商户手册》、《装修手册》等管理文件，此文件在签署房屋买卖合约后交予业主，增加业主对甲方的信心。其中《管理公约》需在甲方指定的法律顾问审核确认以后，方可使用于业主。

　　5.2 物业管理筹备服务

　　协助甲方制定物业管理所需的各类文件、管理规章制度、表式等；

　　拟定招聘程序及招聘要求，协助建立合适之管理组织；

　　协助进行物业管理办公室的选址及装修；

　　建立员工的工作规程、岗位职责及权能；

　　协助定制相关之管理制度，建立评审及奖惩制度，以协助推动员工之工作积极性；

　　提供岗前培训，使各岗位管理人员认识有关日常运作，并提高服务意识；

　　根据需要，协助甲方进行清洁、绿化、保险、以及部分工程维护保养外判商的招投标工作；

　　协助甲方做好物业管理筹备的前期采购工作，包括提供保安、工程等所需工具、物料、用具的购置建议；

　　协助甲方做好物业的验收移交。

　　5.3 财务服务

　　协助甲方编制首年财务预算及开办费预算；

　　开设物业管理专用银行帐户；

　　协助编制各项财务制度，如：请款程序、低值易耗品摊支、折旧及零用现金、凭证记帐制度及应收未收帐管理制度等。

　　二、后期物业管理顾问服务内容

　　5.4 物业管理方面

　　协助甲方推行现存或修订后的管理文件，针对实际情况或客户提出合理要求面作出修订、完善；

　　协助甲方开展二次装修管理；

　　每月定期向甲方提交检定报告，并由派员到现场检定有关工作，对存在的问题提供纠正及预防措施；

　　每月定期协助甲方对员工工作表现进行评审；

　　综合各部门检定结果与甲方召开总结会议，定期（每月）与甲方开会，检讨日常工作及提供整改建议，共同解决存在之问题；

　　推行车库维护的计划，设计及合理安排车库照明开放时间，以减少能源费；

　　协助甲方进行客户回访工作，了解客户所需，改善服务质量；

　　协助制定完整物业管理紧急处理程序。

　　5.5 财务管理方面

　　协助甲方按既定的财务计划，执行日常的财务管理工作；

　　每年十月份前，协助甲方编制下一年度管理公司营运的财务预算；

　　协助向物价局申报物价，编制申报物价报告及预算，争取理想收费。

　　5.6 人事管理方面

　　定期为员工安排专业知识及岗位职责培训，使员工不断更新管理技能及物业法规的知识，并促成其取得有关上岗的资格；

　　协助甲方明确岗位职责，执行员工评审制度及汇报责任；

　　协助进行招聘员工工作，以弥补自然流失的员工，并制定标准试题或现场面试的程序等；

　　安排定期对保安员进行业务培训及素质教育，特别要加强服务意识及法制教育，协助定期举办防火演习；

　　5.7 工程支持方面

　　协助执行已制定的修缮计划，并定期检查，以确保机电及物业结构，在任何时间均以最佳状态运作；

　　协助对机电及设备的使用维护手册，严格执行其中内容，并使工作人员熟悉工作程序及设备的运作；

　　听取客户的意见，检讨楼宇之设计和设施的营运，并提出改善意见，以求物业达至高水平之物业管理要求。

　　三、顾问工作方式

　　物业验收移交阶段，丙方将派遣最少一位驻场人员协助解决物管上的问题，经理级管理人员每月赴物业现场不少于四次，与甲方共同处理物管上遇到的各种问题。如甲方有需要，则丙方需到现场配合甲方工作，对物业进行实地考察，并应甲方之需求根据顾问工作内容开展工作。本合约正式生效后，丙方派遣高级物业经理______负责驻场，并协助甲方提供物业管理服务。

　　第6条 顾问期限(丙方派驻人员清单详见：附件)

　　1. 从20**年8月1日起至20**年1月30日止，共6个月。

　　2. 如甲方在本合约期限结束后，有意继续聘请物业管理顾问单位，则在同等的条件下，甲方可以优先考虑乙方及丙方。

　　3. 合约期满前两个月，如三方达成一致协议，可再续约，续约期另行商定。如三方在合约届满前未能达成一致续约协议，及三方并未违反此合约内有关条款，此合约将于合约期的最后一天自然终止。

　　第7条 顾问酬金及其他相关费用

　　1. 物业管理顾问酬金

　　物业管理顾问酬金为：每月RMB：15,000（人民币：壹万伍仟元整），从20__年__月__日起计；

　　物业管理顾问酬金的支付方式为：在签约后十五天内，甲方预付相当于二个月之顾问酬金给予丙方。(即：30,000元整)。以后逐月并在每月30号前向丙方支付酬金。

　　2. 如在乙方及丙方负责管理物业期间内，使物业获得优秀称号或有关ISO9002服务质量体系认证等称号，则甲方将承诺适当的奖励。

　　3.如甲方未能按时缴付该酬金，丙方将保留权利在应缴费用拖欠达三十日后暂停本合约内乙方及丙方之职责及服务，直至有关欠款及滞纳金（每日千分之二，2‰）由甲方缴清为止。

　　4.合约期满后，如甲方有意继续聘请乙方及丙方，乙方及丙方的物业管理顾问酬金约定为：每月RMB：13,000 （人民币：壹万叁仟元整）。

　　第8条 终止合约

　　1．由于不可抗力导致无法继续履行本合约，则甲、乙、丙三方均不承担违约责任，三方应本着公平、客观之原则协商处理。

　　2．乙方及丙方未能按与甲方约定之合同条款履行义务或经甲方提出整改要求，但服务水平仍未能令甲方满意，甲方有权提前15天通知丙方终止本合约。

　　第9条 合约修改及变更

　　本合约未尽事宜，经三方协商一致后，三方可对本合约的条款进行修订，更改或补充，并签订补充协议，补充协议与本合约具有同等法律效力。

　　第10条 不可抗力

　　非甲、乙、丙方任何一方过错，其他不可抗力因素下，使甲、乙、丙方均不能执行本合约下的义务，三方无须承担任何责任。

　　第11条 责任与权利

　　三方特此声明，乙方及丙方在行使甲方委托乙方及丙方履行本合约规定之责任及

　　赋予乙方及丙方之权力时，如乙方及丙方在履行职责时并未违反任何法律及本合约的规定，甲方应保证乙方及丙方免受由此产生的法律责任或其他形式的追究。如因乙方及丙方违约或在顾问期间作出未经甲方认可的工作对甲方造成损失和影响时，甲方保留向乙、丙方追讨损失和由乙、丙方承担相关的法律责任。

　　第12条 争议的解决

　　1. 凡与本合约有关的任何争议应尽量通过友好协商解决。在一方向另一方提出书面要求后开始协商，如协商不成，任何一方可向本物业所在地有管辖权的法院申请起诉。

　　2. 败诉方须负责有关之诉讼及法律费。

　　第13条 标志所有权

　　1. 本合约期限内，甲方将有权使用乙、丙方公司的有关名称、商标、服务标志、版权等，但仅限于与本物业相关的方面，包括广告资料。由甲方印制的广告资料自签约日起可使用一年时间。

　　2. 在本合约期限内，如乙方公司发生股权转变、合并或改组等情况，乙方将保证甲方根据本合约有关条款合法使用乙方新的有关名称、商标、服务标志、版权等。

　　第14条 适用法律

　　本合约适用于《中华人民共和国合同法》。

　　第15条 文字及其他

　　1. 本合约用中文书写。

　　2. 合约中任何一方发出任何通知或报告须以书面形式，并以信件或传真形式发出。若以电子邮件形式发出，则在对方电话确认后，视为有效送达。

　　3. 本合约首页三方的地址、传真号码如有任何改变，须在改变后48小时内通知另一方有关之改变。

　　本协议自三方授权代表正式签署并盖公司章于20__年__月__日起正式生效。本合约壹式三份，三方各执一份，均具有同等法律效力。

　　甲方：乙方：

　　代表人：代表人：

　　日期：日期：

　　丙方：

　　代表人：

　　日期：

篇4：物业管理顾问服务工作开展浅谈

　　物业管理顾问服务工作开展浅谈

　　80年代初，受到经济格局的影响，我国物业管理行业的发展并不均衡。为了提高物业管理水平， 90年代中期，一些物业管理企业开始与名牌物业管理企业接触，希望通过其品牌影响达到促进销售或者协助建立自己的物业管理团队的目的。因此，一些物业管理企业聘请国内外知名的物业管理企业协助解决一些疑难问题，逐步引入了“顾问”的形式。于是，物业管理顾问应运而生。

　　物业管理顾问发展到现在，内容也在不断丰富和充实，目前上海的一些物业管理企业一年就同时帮十几家乃至几十家房地产开发企业或物业管理企业提供顾问服务。特别是内地的二、三线城市，尚处于物业管理起步阶段，对物业管理认识肤浅，不论是出于促进销售的需要，还是真正希望提高管理水平，聘请知名物业管理企业提供顾问已成趋势，而上海作为物业管理发展日趋成熟的地区，聚集了一批优秀的物业管理企业，尤其是外资一级物业管理企业，成为众多房地产开发企业或物业管理企业的首选。

　　物业管理企业以物业管理专业知识和实际操作经验，为项目的物业管理或物业管理企业提供咨询或指导，希望通过帮助合作单位建立良好的物业管理服务系统，同时推广自身的品牌效应，并迅速获取一定的经济回报。

　　实际上物业管理顾问工作比物业管理企业直接管理要难得多，会做不一定会讲，想要成为一名合格、出色的顾问人员，需要具备一定的条件。例如，首先要有沟通协调的能力。顾问人员在提供服务的同时也具有双重角色，一是作为占主导地位的导师，导师应该知晓如何才能使学生更好地吸收知识;二是作为服务的提供者，需要通过不断地与服务对象沟通，同时协调相互之间的关系，来了解服务对象需要达到的服务效果，从而更好地制定顾问计划。其次要有组织计划的能力。在为服务对象提供服务时应当要有合理的计划，计划的制定要保证能够实施，具有可执行性，不能实施的计划是空泛的。同时，要了解并掌握客户心理。这一点也是进行组织计划所不可缺少的。而且要有很强的吸收和适应能力。中国国土辽阔，有56个民族组成，地区习性和文化差异较大，因此顾问人员要有很强的适应性，要融入当地的文化和生活，同时结合当地的特点建立更适合的管理系统;除此之外，还应具有高尚的品德和正直的人格。

　　因此，承担顾问服务的物业管理企业，更关注的就是如何发掘和培养好的顾问人员，如何言传身教做好物业管理顾问，如何帮助合作单位提供优质的物业管理服务。

　　物业管理企业要想做好真正的物业管理顾问工作，必须重视以下几个方面:

　　一、提供物业管理顾问的企业需具备实际操盘能力

　　物业顾问人员需要有良好的口才，虽不一定要达到侃侃而谈、口若悬河的地步，但要让信息的接收者很快地理解，这就要求有很强的表达能力。但是这样的能力需要有实际操盘经验的人才能应对自如，因为通过理论和实践的结合，能够加深理解，在提供顾问服务的时候，才能使人更加信服，才能够达到顾问的预期要求。

　　二、物业管理企业和合作单位(被顾问单位)的企业文化要有效融合

　　物业管理企业的企业文化与合作单位企业文化的融合:要加强物业管理顾问的包容性，改变顾问是为别人提供服务的想法，物业管理企业在为合作单位提供服务的同时，也是自身管理水平不断提升的过程。企业管理无定式，企业管理无好坏，任何企业都有值得相互学习与促进的地方，双方在互相学习的过程中，企业文化能得以交融，包容性也得以拓展，管理水平也能得以提高。

　　三、物业管理企业在顾问时不但要顾还要问，不能只顾不问

　　有这样一个案例，一家房地产开发商预聘请一家知名物业管理企业提供早期顾问服务，少走弯路，但在顾问服务开展期间，房地产开发商却收有得到预期的顾问效果，主要有两个原因:一是提供顾问的物业管理企业频繁更换顾问人员，相互之间的信息不能很好地传达，由于顾问人员的调整，一切又都从头开始，浪费了不少时间;二是提供顾问服务的物业管理企业只顾不问，几乎不到项目现场，提供的顾问资料也存在很多纰漏，根本不适应项目本身。

　　一家物业管理企业派出的任何一个员工，都代表这个企业的形象，其所作所为都会为企业带来正面或负面的影响。作为一家顾问公司，要有着深厚的管理基础，在顾问时不但要“顾”，而且要“问”，只有通过不断地发问才能够接收更多的信息，才能够更好地“顾”，才能够让合作单位物有所值，同时使顾问公司取得良好的口碑和信誉。

　　四、物业管理企业提供的顾问报告必须量体裁衣、度身订造

　　物业管理企业应在深入研究合作单位的企业理念、经营目标、客户群体、管理现状、团队状况、项目具体情况等整个管理系统方方面面的情况后，根据合作单位的实际情况，量体裁衣、度身订造，进行整体的物业管理服务策划，避免千篇一律、过分模式化服务，按照合作单位实际情况制定的顾问报告才是最适合的，真正可执行的。

　　五、物业管理企业委派的顾问工作人员必须有全面管理物业项目经验

　　物业管理顾问人员应该是行业里的精英，是一群精通项目管理、熟悉企业管理的高级人才。从目前顾问市场的情况来看，大部分企业是在起步阶段来聘请顾问的，往往刚开始时是单项目操作，随着企业的壮大和发展逐步演变到多项目操作，这就要求顾问方充分考虑合作单位的实际情况，要有为合作单位着想的服务理念。在选派驻场顾问时，不能只着眼于眼前利益，而应放眼于未来双方的共同成长和发展，选派既精通项目管理又熟悉企业管理的人员驻场，短期内可以确保合作单位项目现场的服务水平。长期来讲，可以协助合作单位搭建起现代化企业管理的架构和模式。

　　六、物业管理企业委派的顾问工作人员必须熟悉企业管理流程和重点

　　要改变物业管理顾问的短期行为，物业管理顾问应该是一种长期合作的行为。物业管理企业应在深入研究合作单位的企业理念、经营目标、客户群体、管理现状、团队状况、项目具体情况等整个管理系统方方面面的情况后，根据合作单位的实际情况，进行整体的物业管理服务策划，应从物业管理的早期介入，即从项目的规划设计、机电选型、建筑施工、竣工验收、销售配合、验房交接，直至物业管理的现场正常运作期间，乃至顾问撤离现场后的后期指导和支持等，涵盖各个环节的整套的物业管理服务方案，并随着物业管理顾问的深入开展，以及合作单位的执行情况持续调整和完善，以确保顾问效果。

　　因此，要想使物业管理项目真正达到“顾问”的效果，物业管理企业和合作单位必须互相尊重、互相信任、互相包容，在确保现场项目管理水平的同时，注重双方企业管理水平的不断提升，从而达到双赢，甚至不仅能推进合作单位的物业管理能力，而且能影响开发企业。

　　物业管理企业必须要能真正使合作单位感受到物有所值，感受到给物业管理工作提供了切实的帮助，能够帮助合作单位的物业管理企业建立现代的企业管理理念、科学规范的操作流程，打造一支优秀高效的管理服务团队。

　　参考文献:

　　1.(英)弗斯·斯通着，《IBM方法--卓越的客户关系营销》，华夏出版社，20**.9

　　2.朗·西韦尔(Ron Sewell)，《 核心竞争力》，华夏出版社，20**.4

篇5：如何做好物业管理顾问

　　如何做好物业管理顾问

　　物业管理公司一般认为委托项目更能体现公司的管理实力，项目持久而收益高。但是顾问管理项目具有“短平快”的特点，造成的社会影响更广泛，对扩大业务也有重要作用。

　　一、物业管理服务模式

　　(一)物业顾问管理服务。

　　物业管理公司根据多年的管理经验，从专业角度为发展商提供物业管理全过程或不同阶段的咨询服务。

　　在实践中，也有将咨询服务中的高级形式称作授权管理服务，就是按合作双方商定的物业管理标准由物业管理公司委派管理人员、专业技术人员在发展商授权管理范围内，对物业项目实施管理。授权管理服务与顾问服务最大的区别是：授权管理服务是由物业管理公司直接派专业人员按专业化、系统化的标准组建物业管理队伍，协助进行管理，并担任实职。而顾问管理服务，是物业管理公司或指定的物业顾问为项目提出方案和建议，方案的具体落实由发展商成立的物业管理公司实施，物业顾问不担任实职。

　　(二)全权委托管理。

　　全权委托管理的特点是由发展商将物业的经营管理交给物业管理公司负责。物业管理公司按照与发展商商定的管理模式和管理目标对物业项目进行管理。近年来，物业管理市场上出现一种与委托及顾问两种基本管理模式性质完全不同的管理方式，即成立合资公司进行物业管理，并取得了较好的业绩。

　　二、北京物业管理市场调查

　　据权威部门统计，京城近 70% 的地产项目均由开发商成立的物业管理公司进行管理。没有开发商背景的物业管理公司凭借自身的实力和管理特点，同样赢得了市场的认可，如第一太平戴维斯、戴德梁行、仲量梁行、世邦魏理仕等，具有很强的外资背景、声誉响亮，不仅有委托管理的中、高档项目，还获得了更多的顾问管理项目。

　　这几家著名物业管理公司在京管理的项目均在30个左右。每家顾问项目所占比例少则四成，多则占到九成，平均顾问项目占到物业项目近七成。这一现象说明了，物业管理顾问市场是物业管理发展水平不均衡造成的阶段性市场，随着物业管理水平的整体提升，中低端的物业顾问市场势必基本消亡，高端物业顾问竞争会更加激烈。

　　三、物业管理顾问

　　在激烈的物业管理市场竞争中，管理顾问应深刻了解合作单位的企业文化并进行有效的融合；管理顾问应有影响合作单位变革的魄力和魅力；管理顾问还要有管理整个物业项目的实际经验、掌握物业管理流程和管理标准；对筹建物业管理队伍的组织架构进行量体裁衣式的建议，才能确保顾问管理效果。

　　(一)融合。

　　实际上做好顾问比直接管理项目要难得多，因为顾问除了要知道如何做好物业管理以外，更重要的是要知道如何通过合作的单位做好物业管理，要懂得借力。笔者所在公司在北京上地管理过一家写字楼，这是一家从煤炭行业转向房地产行业的国有企业，该厂发展目标明确、管理改革力度大，具有很强的执行力，迫切希望在本系统内、在物业管理行业内争一流、创水平。笔者很了解国有企业的优势，不仅为厂长做好“顾问”、当好“参谋”，还主动与党委成员、工会组织接近，大谈物业管理这一朝阳行业和彼此的共同愿景。在厂长办公会、党委会、职工大会上对笔者所做的物业管理建议都颇为赞同。同时，笔者也在厂长身上采集了几个管理“案例”，经常在培训中向员工讲述，管理效果非常明显。

　　(二)合作(服务)对象。

　　分清下面三种人对顾问工作大有裨益：在合作单位，那些知道物业顾问管理工作的人或部门；那些关注物业顾问管理的人或部门；那些能够为顾问管理执行相应工作的人或部门。笔者在担任望京一栋写字楼的物业顾问时，开发商的态度是“我们不懂，由专业公司去做”。他们雇佣的写字楼租赁公司跟笔者的工作关系很密切，不仅经常询问物业服务内容，连“租赁合同”也由笔者代签。同时，笔者也向租赁公司提出建议。所以，物业顾问接触的人不仅仅是合作单位，也有与物业管理工作密切相关的某个人或某部门。

　　(三)双赢。

　　要想使物业管理项目真正达到“顾问”的效果，顾问方和合作单位必须尊重合同、互相信任，才能达到双赢。笔者所在公司也遇到过这种情形：一个刚刚进入北京的开发商，老板想的是借助知名物业管理公司的品牌卖房子，根本不去过问物业管理的事，广告随便打。这种单位是不应该合作的。更多的情景是，开发商聘请物业管理公司为大厦带来了知名度，建立了物业管理队伍，使物业保值增值；物业管理公司同样在市场赢得信誉，扩大了市场占有率，获得了收益，实现了双赢。

　　四、物业管理顾问在项目中的角色

　　管理顾问的角色往往是下列几种角色形式的组合:

　　(一)技术专家。

　　通常情况下，专家角色需要顾问为客户完成一件工作，如大厦空调系统室外机位置的设计、大厦装修风格的意见、消防联动方案的建议、竞争市场的分析、专业技能的培训。专家技能可能与具体内容有关，也可能与实施过程有关，而且当顾问站在这个角色被合作单位使用的话，他的话就很有权威性。

　　(二)顾问。

　　顾问角色在工作中是最普遍的了。在项目合同的签定和运作中都保持合适、恰当的边界，以及与服务单位建立必要的信任有着重要的意义。顾问活动是以人为中心的，接受顾问服务的人将期望能够获得帮助来解决问题和遇到的挑战。在这种情形下，很容易滋生合作人的依赖性，所以在项目收尾和关系结束时必须注意。

　　(三)教育者。

　　实施咨询更像技能的转移。管理顾问必须能够把自己的技能传输给合作单位的其他人，从而使他们能够提高实施物业管理的质量。实施过程几乎无例外地会需要进行管理与专业技能、操作过程方面的培训，而管理顾问必须熟悉掌握实现这种培训的各种不同方式和技能。

　　(四)教练。

　　教练角色同教育者角色不一样。这个角色所针对的对象是某个人，为他提供帮助，并进行具体指导。合作单位非常欢迎一个能够独立提供建议和鼓励的人。虽然正在进行中的工作对管理顾问来说非常简单，但是对于开发商的那些人来说，却可能是一种全新的体验。给个人送上几句措辞恰当的鼓励就可能会有助于事态的顺利进展。

　　(五)领导者。

　　在某些情况下，管理顾问往往有必要扮演领导者角色，鼓励别人前进。扮演领导者角色不同于扮演控制者角色，因为领导角色更多的是鼓励和激励。在物业管理筹备早期阶段，管理顾问必须鼓舞和激励周围的人 -- 因为他们缺乏经验，所以对自己的实施(包括经验、技能、控制手段)能力没有充分的信心。

　　综上所述，在做好物业管理项目顾问工作中，首先是了解开发需求项目特点;其次是选择好项目的服务模式，尤其是随着物业管理市场的进程，物业管理顾问要做到既有前瞻性又有实用性，全程跟踪，创造不断满足客户需求的服务产品。

　　参考文献:

　　(英)萨德勒主编，段盛华译， 《管理咨询:优绩通鉴》，中国劳动社会保障出版社， 20**