项目物业管理思路

　　项目物业管理思路

　　一、管理机制

　　1、管理模式：实施“双向式”管理模式，突出超前的主动管理与服务

　　2、服务理念：“服务是我们的天职、迅速反应，创造感动”

　　3、服务态度：想业主所想、急业主所急

　　4、服务范围：前期物业管理服务合同所涵盖的服务内容

　　5、服务宗旨：“您的需要就是我的职责”、“细微之处见差别”

　　二、管理机构

　　XXXX(集团)XX物业管理有限公司派驻机构——XX·XX 物业管理处

　　三、专业化物业管理

　　1、专业化运作与管理

　　(1)严格按照已建立的质量管理体系进行运作

　　(2)目标与计划管理

　　2、管理个性特征

　　(1)人性化物业管理

　　(2)个性化服务

　　3、管理意识

　　(1)创新意识——创新是企业获得新生的根本

　　(2)精品意识——精品源于科学管理

　　(3)科学管理意识——提升品质、降低成本、增加效益、争创利润

　　四、管理与服务

　　1、管理

　　(1)主动服务，做到“寓管理于服务之中”

　　(2)注重“以人为本”，全程规范员工职业化，推动企业可持续发展

　　2、服务

　　(1)把目前物业管理行业的被动式服务转化为主动式服务

　　(2)把目前物业管理行业的局部式服务转化为全程式服务

　　(3)科学优化资源，全方位提高服务质量，提升服务品质

　　(4)快速反应，为业主排忧解难，做好业主的好管家

　　五、物业服务模式

　　XX·XX 管理处在项目实施的综合性物业服务过程中，将把管理充分融入到服务，创造性地运用先进物业管理模式，充分利用多年积累的物业服务经验及物业管理资源，结合项目独特的人文特点及行业法规实施以下服务模式：

　　1、社区建设：组织丰富多彩的社区文化，月月有活动，让业主倍感回家的感受，营造和谐人文气氛。

　　2、理念延伸：把物业管理与商业管理有机结合，以“您的需要就是我的职责”、“细微之处见差别”为服务宗旨，秉承“服务是我们的天职、迅速反应、创造感动”的客户服务理念。

　　3、管理机制：充分综合行业先进管理经验对整体物业实施专业化管理与服务，为业主提供高效、便捷的服务。建立完善的人员组织、人员培训机制，提升从业人员综合素质，部署周密、细致的秩序、消防管理体系。

　　4、优化资源：优化组织架构及工作程序，推行资源再利用，提倡社区全员节约文化。

　　5、快捷服务：设立24小时温馨服务热线，提供亲情化、人性化的服务。开通业主报事中心，在第一时间内为客户解决问题，确保服务质量。

　　6、商务服务：建立完善的服务网点，按照“以人为本”的方针，满足业主合理的个性化需求，提升业主满意度。

　　7、创新途径：率先模仿并超越。

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篇2：职工住宅小区物业管理整体方案策划思路

　　单位家属楼物业管理方案

　　职工住宅小区物业管理整体方案策划思路

　　针对本物业小区的自然条件和业主构成特点，按照相关物业管理规定和物业管理行业服务标准，本公司准备对###XX局职工住宅小区采取的总体管理思路为：

　　(一)安全管理

　　安全管理是物业管理中最敏感、最重要、最为业主所关注的工作，必须做到万无一失。针对本小区的特点。本公司采取全封闭式管理，即在人员管理上将进出小区的人唢严格实施“来访登记”的方式进行控制;在交通、物品出入管理上，采用本公司独有的“记忆+规范”法，对小区业主的车辆粘帖有本小区标志的准停卡，标准化管理，以确保车辆及物品出入的安全;同时，本公司独特的“安全预案制”、“巡楼制”“不均衡管理法”也将全面应用于阿城市XX局职工住宅小区，以确保本小区在安全管理上的万无一失。

　　保安人员素质要求：采用复员军人，采取每周六天制准军事化管理、培训;所有服务于本小区的保安人员年龄均在22-28岁，身高173以上。门岗人员必须跨立服务，每天见业主的第一面均要敬礼;统一着装，配饰“人性化”服饰。

　　(二)公共事务管理与人性化服务

　　针对本小区的实际情况，本公司准备在公共事务管理中全面推行标准化管理和人性化服务的管理模式，特别措施有：

　　1、设定小区服务中心。采取酒店式一站式服务的方法，只需业主打一个热线服务电话，所有生活中的问题均可在承诺的时间得到处理。

　　2、“时效制”所有管理处的对外服务工作均采用限时工作制，在对业主公开承诺的时间内完成。

　　3、承诺制、这是本公司最新引进的全国行业享有盛誉的人性化服务制度，通过承诺制的全面推行必将大大提高物业管理的服务水平。

　　4、不均衡管理、所有员工的工作均是按照业主的生活节奏设计的，均以满足业主的生理需要和心理需要为主要目标。

　　(三)消防管理

　　对做好本物业小区的消防工作我们将采取以下措施：

　　⑴严格按照有关消防法规的要求，协助实施竣工验收和组织实施接管验收。

　　⑵建立防火规章制度，由管理处与大厦业主签定《消防责任书》，关实施必要的奖惩措施。

　　⑶建立一支由管理处全体员工及部分业主共同参加的义务消防队，定期组织消防演习，完善自救体系。

　　⑷经常进行防火检查，及时清除消防通道违夫摆放的物品，消除业主办公区域内的火险隐患。

　　⑸定期检测消防设施，器材的安全系数，做好检查记录，实行责任人制度，确保消防设施时刻处于很好状态。

　　(四)环境服务管理

　　环境服务是形象工程。针对环境管理这类工作的特点，本公司准备采用如下管理方式：

　　1、定额档案制。首先将清洁和绿化划分成四级分别制定出不同的清洁标准。然后论据本公司长年积累下来的(劳动定额)标准通过投票来竞争上岗配置清洁工，花木工，从而确保环境服务质量。

　　2、按照国际环境质量体系的要求全面管理小区的生活环境，将环境服务控制扩大至小区噪音、粉尘、汽车尾气、垃圾分拣处理等到方面，必然带给本小的业主一个宁静、优雅、滞净、安详的生活环境。

　　3、所有服务于本小区的保洁人员年龄均在40岁以下，形象好，服务意识强，无不良习惯。

　　(五)社区文化

　　为了营造健康活泼、个性鲜明、美好、和谐的社区文化扭扭氛围，寓教育于社区文化活动之中，创建高品位的人文环境，活跃辖区气氛，增强业主/住户参与意识，使管理处工作的得到业主及住房及社会各届的支持和理解，建立良好的社会公共关系，我公司将在本小区开展丰富多彩的社区文化活动。

　　首先，在物业入住时，开展一次主题为“爱我家园”的喜庆活动。

　　其次，在日常管理服务期，每季度开展诸如象棋比赛，书法比赛等益智活动;每到节日还将举行小型庆祝活动;在小区显眼处设置主题宣传栏，定期组织保安员及工作人员，及小区业主共同参加学习交流，每月更换社区宣传栏，让业主了解管理处，信任管理处，支持管理处的工作;

　　最后，我们还将兴行小区植物认养的长期活动，即业主可以认养一种植物或一棵树，提高小区爱护环境，关注生态的优良习惯。

　　(六)内部运行机制

　　本公司的内部管理机制全方位地推行了标准化管理。如接管本小区，我们公司将全面推行一套成熟的标准作业规程，规范化管理，规范化服务。

篇3：浅谈物业管理品质部管理方面的认识和思路

　　一、小区(以二级小区为主)存在一些实际情况

　　1、从目前各小区具体情况来看，人员流动比较大，尤其是操作层(主要是秩序维护员);公司员工流动率高的原因有很多如薪资、福利、管理制度、工作场地环境等。不论何种原因离职，我们的员工对顾客就很陌生了，顾客的需求也无法了解，相应的感情也无法建立，工作场地环境不能熟悉，日常工作的延续性和日常性会有相当大的冲击，给物业服务带来一些不利的影响，从而造成了服务品质的不稳定和出现一些瑕疵;以目前工资体系，到年底很可能出现流动性加大，人是公司核心的资源;

　　2、部分小区的设施设备损坏程度较严重，尤其是物业的智能化系统;物业的智能化水平属于硬件系统，公司本身在更新改造方面的技术能力较薄弱，它主要依赖置业的先期的规划和建设及施工单位的保修技术。根据以往的经验，随着物业功能的不同延伸，智能化要求也不尽相同(但总体上仍分为安全防范、消防监控智能化、网络传递化和设备设施管理智能化。)，这样就要求我们的技术能力更上一层楼，要适应技术的不断更新和进步，高度重视平时的保养;技术管理的缺失是公司的致命缺陷。

　　3、一些制度在小区的落实存在一些执行不到位的情况，尤其是区域管理员制度;实施了区域管理员制度，是公司的一项重大改革创新，是一项卓有成效地创新，实施的效果不错，从而在制度上保证小区的服务质量;为提升服务质量和提高收费率创造了良好地环境和制度保障;然而在部分小区实际操作中出现了些问题：首先是公司层面没有一个相关的系统的操作流程和考核机制(要书面的)，各小区没有按本小区业主有关物业服务的要求，制定出并告诉员工物业服务工作的标准，让员工知道如何做才是对的，最好包括每一个物业服务工作的环节都要有明确的标准，必须按照这些标准行事才是对的(有些小区有培训过，有建立过但没有系统化和给予确切的定位。);其次是没有执行标准和手段，包括为员工提供必要的工具、资金(动力机制)、培训、方法等;第三是没有维护标准的措施，没用建立与之相适应的考核机制，难以保证服务标准得以实现，难以积极鼓励、帮助区域管理员按照要求去做。

　　4、服务中心的管理层员工上门走访工作存在停滞现象;物业服务的工作性质决定了物业的工作方法，需要我们不厌其烦地和业主打交道，用语言和业主进行沟通交流。尤其涉及到收取物业费遇到的难点：房屋问题的整改、处理投诉、协调维修等都需要做很多交流、沟通工作，只要持之以恒，不厌其烦，发扬钉子精神，就一定有所收获。对大部分业主只要真诚沟通，并帮助业主解决实际问题，他们也是通情达理的，他们愿意与物业进行沟通，并会提出些宝贵的意见和建议。我个人认为与业主面对面沟通是物业服务工作的重中之重，到业主家里去，到第一现场去，并在第一时间和业主进行面对面交流，这一点非常重要，这样可以及时“灭火”--把问题和矛盾处理在萌芽状态。信息交流、电话交流都没有面对面交流的效果好。面对面交流可以把事情说得更清楚，处理问题更及时一些。

　　二、品质部管理的一些思路和浅见

　　一、品质部的准确定位和明确职责是品质部工作的方向和核心依据;公司要把规范企业管理作为最终生产出高质量服务产品，树立企业品牌，实现长足发展目标的最为核心的东西。公司以切实推行质量管理体系从而达到长远利益而非只以取得ISO9000认证证书为最终目的，这才是质量管理体系的运行的基础。

　　二、加大培训力度。现在的培训工作已经远远不能满足具体工作的需要;首先新员工的培训，因为人员招聘急促，培训时间和课程安排不够(最好管理员也要像秩序维护员那样集中培训一星期)，造成部分新员工对企业文化不了解，对工作环境和工作流程不了解，不能很好的融入公司这个大家庭里，后果要不就是很难开展工作，要不半路就走人;其次是未将培训工作系统化、阶段化，也没用配合科学的考核机制，使培训效果和质量不是太好;最后，培训是重要的一项基础工作，为质量体系的运行提供主要保证;通过培训不断深入，增强员工的品质意识，并使之掌握标准和运用的方法和技术;使员工牢固地树立品质第一的观念，认识到自己在提高品质中的责任，自觉地提高物业服务水平和技术水平以及不断地提高自身的工作标准;培训工作要不断提高频率和质量，要反复、反复、再反复，逐步形成长效机制;。

　　三、完善绩效考核机制。绩效考核是重要的一项制度性工作，为质量体系的运行提供组织和技术上的保证，通过此制度的不断深入，会极大的规范员工的操作流程，增强员工的品质意识;就目前公司的实际情况，要完善考核面，在整个考核体系中，没有具体针对操作层的考核，这样就形成了考核体系的盲区，就使整个体系不完整，包括各部门如何协作，各区域内如何分工，哪个是主，哪个是次，要有分明。我个人认为，对操作层的考核势在必行，这是整个考核体系中重要的组成部分和基础;考核体系中最好以收费率和业主(客户)满意率为核心，同时要充分考虑到区域管理员在考核体系中的作用。绩效考核机制作为基础，随着考核的目标的进一步实施，明确了每个人的工作目标，使每个人有了进一步提升了工作的动力，为实现品质目标打下了良好基础。

篇4：谈物业管理创优思路

　　物业管理创优是提升物业管理质量和服务质量的优秀模式，因为只重视形式上的创优，物业管理企业得到的仅是一块牌子而已，只有注重内容上的创优并且找到运用“创优标准”给物业管理和服务带来的深层次指导思路，才能事半而功倍，使物业管理和服务质量得到实际和长效提高。

　　自 1995 年在全国范围内推进物业管理创优工作以来，已涌现出许多国家级或省、市、自治区级的示范 ( 优秀 ) 小区 ( 大厦、工业区 )

　　，另外还有许多物业管理项目正在努力创造条件，以期进入优秀物业管理企业的行列。可以说，创优工作的开展为规范物业管理和服务起到了模范的作用。同时，通过创优评比以及平时保持“创优标准”的实践，能及时总结出一系列指导物业管理和服务的新思路，以更好地指导创优企业，为创优工作带来更深层次的收益。

　　一、“预设式管理”的思路

　　物业管理企业和业主存在的资产不对称性这一特点，决定了业主要承受来自多方面的、不同程度的风险，包括物业管理企业因运作和管理机制不健全或不到位所带来的短期及长期风险。因此，业主在客观上要求物业管理企业具有科学的运作和管理机制，对可能出现的管理风险进行事先控制，以起到提前释放和降解风险的作用。同时，他们要求物业管理企业在进驻物业实施管理之前，就要策划出一套切实可行的管理制度和方案。“创优标准”要求建立的各类应急预案

　　,

　　以及所需建立的公众性管理公约、手册、规定制度以及内部管理职责、规程、标准、制度等，均属进驻之前要求物业管理企业建立的预设式管理方案。在其实施过程中

　　, 不仅要建立相应的方案，还进行培训、演练，使之广为接受，落到实处。物业管理经过 20

　　多年的风风雨雨，已经从初创期、成长期走向成熟期。“摸着石头过河”更多适用于行业初创期。在目前阶段，物业管理行业已对物业管理的特点、风险及运作和管理机制有了深刻的认知，物业服务思路也应同步调整到“预设式管理”这个高度。

　　二、“职责 - 规程 - 标准”的管理链

　　这一管理链不仅适用于物业的各个岗位，而且适用于物业的各项具体工作，比如保洁、绿化、停车场、公共消防和秩序维护等各项服务，用于企业的人事、资产、文档、财务等项管理都是适用的。这一管理链如果在物业管理的所有工作中加以运用，将会使所有的物业服务和内部管理均在受控状态下运行，从而实现全方位的规范管理。

　　作为管理链的扩展，是将各项服务及内部管理有机关联起来，以形成纵向 ( 相互关联 ) 、横向 ( 管理链 )

　　纵横连结的“管理网络”。如果管理的网络能够覆盖全部的管理和服务，“无缝隙”的管理效果也就产生了。

　　三、“闭环管理”的思路

　　“闭环管理”就是要求物业的各项服务及工作有始有终且环环相扣，不出现管理的断层和阻隔。按照“创优标准”的考评要求，闭环管理应体现在物业管理和服务的方方面面。如在值班管理中，值班员工要与排班表以及上岗证

　　( 有上岗证要求时 ) 相对应，值班员工有事请假应有主管以上员工批准并指定值班替补员工方可 ;

　　值班中如发现异常问题，要按规程的要求进行处置，直至处理完毕，过程要完整，并留有记录 ;

　　主管或以上员工每日要对值班问题的处理和记录结果是否妥当、是否全面进行审核，无问题时予以关闭，否则要求整改 ;

　　在物料使用方面，所使用物料的名称、品牌、数量应与上游的维修需求相符合，下游应与出库单相符 ;

　　在报修、维修方面，到场时间应在承诺时间之内，维修结果要取得客户满意，并按要求比例进行回访 ;

　　在计划维修及设施设备更新改造方面应体现计划得到审批，维修或更新改造的实施符合规程的要求，其结果经审核确定为合格等。

　　四、“系列服务”的思路

　　所谓“系列服务”的思路是指物业管理企业与客户接触的所有层面上，都要体现服务，而且这些服务是配套有序、经过周密策划并得以良好实施的。例如 :

　　物业管理企业接手服务之时起，就应向业主或使用人提供 《 房屋使用手册及公约、公众制度 》 等管理文件，其意义一是表示物业管理企业已经开始提供服务 ;

　　二是从方便客户使用的角度将物业的房屋及设施设备功能、特点、使用须知告知客户 ;

　　三是把需要业主和使用人共同约定遵守的规定制度全面告知客户，以便起到共同维护、约束和监督的作用。如果以上的告知的内容不全面、不合理 ,

　　则意味着物业管理企业的首次服务欠完善。

　　五、“档案管理”的思路

　　物业档案是实施管理和服务的重要依据，其要求设置物业图纸资料 ( 第一、 1 、 2 、 15 条 ) 、房屋和设施设备台帐 ( 第一、 15 条 )

　　和业主及业委会 ( 第一、 8 、 9 、 10 、 16 条 )

　　等三类档案。其构成和作用分别是：物业图纸、资料由物业的规划许可、材料检(试)验、建安施工、竣工验收、物业验收等图纸资料 ( 包括各设施设备说明书 )

　　所组成，是物业实施维修养护所不可缺少的基础性档案 ; 房屋和设施设备台账由物业管理企业建立，除了物业的各台 ( 部、套 )

　　设施设备的名称、型号、规格、性能、出厂及安装使用时间等基本要素之外，还应根据物业长期维护的需要，建立与之配套的、包括小修及换件维修以上等级的维修记录，以构成动态的设施设备档案

　　;

　　业主及业委会档案的内容应从适合物业管理和服务的需求和可能的角度加以设置，包括住宅物业应有业主及常住人的姓名、照片、联系方法以及与物业管理企业所签合同、协议及往来信息、函件等内容。对于其它性质的物业，应包括业主单位名称、安全和消防联系人的姓名及联系方法、常住人员的人数、姓名、职务等内容。业主档案建立的作用是：便于识别业主，便于工作联系，提供管理和服务的依据。同时，为了加强物业管理企业资料档案的管理，建议设置项目发展、管理费收支、人力资源管理、质量管理等体系运行以及其它方面的实用性档案。

　　六、“量化标准”的思路

　　“创优标准”中规定了服务满意率要达到 95% 以上，零修急修率 100% 、返修率不高于 1% 、北方地区冬季供暖室温不低于 16℃

　　、物业管理服务费用收缴率 98%

　　等四项量化指标，以及至少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况、一年内无重大管理责任事故、按工作标准规定时间排除故障等定性化指标。这些指标一方面将量化管理的思路引入了物业管理和服务领域，引导物业管理和服务向量化控制和目标管理的方向发展

　　; 再者，明确了主要控制的指标及其关系，作为物业管理企业，服务满意应列为首控目标，只有服务满意，并且达到规定的量化标准，才能提高物业收费率的水平 ;

　　另外，在各省、市、自治区的评分细则中，量化指标有进一步的扩展 :

　　如要求具有员工持证上岗率、服务回访率、房屋设备完好率、绿植生长完好率、清洁区域合格率、报修到场和完成时间等，从而加大量化考评的范围。在实践中可以看到,许多物业管理企业将“创优标准”及其评分细则中的指标作为组织的质量管理目标，甚至上升到目标管理的地位进行考核，可见“创优标准”提出的量化管理的思路已被许多物业管理企业在实践中所接受。

　　需强调的是：思路决定胜负。如果通过创优，能够把“预设式管理”根植于管理者的脑海之中，当企业建立了“职责 - 规程 -

　　标准”的管理链并形成整体的管理网络，物业在管理和服务的所有工作中讲求和达到闭环，所管物业构成了系列配套的多元服务格局，以及借助档案分类管理、量化目标管理、智能化管理等先进的管理思路，那么，企业内部固化管理的比重将可以达到最大化，非固化的管理将缩小到最低程度，并随着运作规范性的不断提高，企业的管理和服务乃至绩效也将连带走高，物业管理企业在市场竞争中脱颖而出也就由可能而变为现实了。

　　参考文献：

　　① 《 全国物业管理示范大厦(住宅小区、工业区标准评分细则) 》

　　② 《 北京市实施全国物业管理示范大厦(住宅小区、工业区标准评分细则) 》

　　③ 北京国土房管局 [20**]686 号

篇5：军校物业管理方案：管理思路、措施

　　军校物业管理方案：管理思路、措施

　　解放军**军校生活区位于解放军**军校的西面，主要出入口位于潜山路上。生活区共占地227亩，绿化面积多达148亩，道路面积为25.5亩，总建筑面积为47848平方米，住户共763套。我们通过多次、全方位的深入调研和实地考察，基本了解了解放军**军校对未来物业管理的需求的基础上，针对解放军**军校生活区环境特色和物业特点，紧密结合部队后勤社会化改革的要求，为烘托解放军**军校军事院校的学术氛围，彰显名校风采，确定了我公司介入解放军**军校物业管理的整体构想和基本思路。

　　主要知道思想：

　　“军地携手，共建美好家园，让您更爱您的家”

　　一、管理思路与具体措施

　　我公司是**市最早成立的专业化的物业管理公司和最早通过ISO9002国际质量体系认证的物业管理公司之一，具有专业化一体化的优势。

　　在解放军**军校物业管理处实施物业管理运作过程中，我公司将发挥 ##物业“双向共管”，即专业化的物业管理与部队院校的军事化管理相结合的方式，超前引导、超前管理、超前服务的“三超方式”，在公司目前正在运行的ISO9001(2000版)(质量管理)、ISO14001(环境管理)和OHSAS18000(职工安全健康)三位一体的QES国际质量保证体系，以及软、硬件相结合方式等管理经验，使“一体化”管理收到更好的效果。

　　我们追求的目标是：“以人为本，全心全意全为您”;我们的服务理念：“一流的服务，亲善的管理，创造安全、文明、舒适、和谐、美好的居住环境，让解放军**军校的教职工拥有归属感。”。

　　针对解放军**军校物业的特点，我公司在提供“放心物业管理服务”的同时，着重强调今后物业管理服务工作中的几个重点问题：

　　(一)、服务制胜，推进人性化管理。

　　实施亲情管理与服务，充分体现人与人之间温馨和谐的关系。尊重每一位业主和物业使用人，尊重每一位管理服务员工，在管理、环境、空间各个层次和环节，结合**军校特殊的环境氛围，营造一种既相互信任、相互尊敬，又有明确的行为规则的，这样一个和谐、有序的舒畅环境和氛围，从满足**军校的关大教职工对工作、生活、文化上的品位与需求。

　　管理处员工是与业主接触的“关键环节”，公司将选派训练有素的员工，从语言、礼仪、顾客心理的把握等方面展示“安徽 ##物业”的亲情服务。

　　以“三多”：多了解业主的需求、多听业主的建议、多替业主着想，来加强公司与**军校，员工与业主之间的沟通。每年进行业主满意度调查，以改进管理，提高服务质量。

　　建立社区服务中心，设立棋牌室、乒乓球室、阅览室等，为**军校的教职工提供文化娱乐活动场所。设立专职家政服务员。为**军校的教职工提供各种家政服务。同时，发挥我公司开展社区服务的特色，为**军校的教职工提供医疗保健咨询。

　　充分利用楼与楼之间的空地和草坪，投放小型室外健身器材，设置露天坐椅等，为**军校的教职工提供休闲、小憩的场所。

　　在外部管理上本着“一切为了业主”的宗旨;内部管理采用“三严”管理，即制度严密、执行严格、阵容严整。

　　(二)、实施半军事化管理，确保安宁的生活秩序。

　　小区的治安状况的好坏是衡量物业管理绩效的关键。根据**军校生活区的治安环境和安保设施情况，拟采用封闭式管理。

　　结合**军校生活区的实际情况和我公司11个物业管理处多年来实际操作所取得的安防经验，对**军校生活区常规期的治安管理按照“人防为主，技防为辅”的治安思路，建立一支“训练有素、反应迅速、保障有力”的高素质的安防队伍，严格执行门岗24小时值班、立岗、敬礼、巡逻、出入登记等制度，实施半“军事化管理”。

　　借鉴先进的安防经验，运用现代化科技手段，“三防”结合，即人防、物防、技防相结合。“人防”上我们实施阶梯式快速推进体系，由管理中心统一指挥调度，强调多重结合，即流动岗和固定岗相结合、全面防范与重点防范相结合、整装与便装相结合、白天宽松与夜晚紧密相结合。“物防”上，拟在北边围墙处建立治安重点，加高、加固围墙等手段提高安全防范能力，改善安全防护措施。在充分强调人的因素的条件下，辅以适当的“技防”手段，建议配备红外监控系统。

　　针对**军校生活区内的实际情况，建立治安重点和难点，进行重点布控，加强巡逻岗的力量，尤其是加强凌晨1到4点时间段的夜间巡逻。

　　加大对车辆的管理力度，严格执行出入车辆的登记、换证制度，利用生活区现有的空地，建立临时停车位，消除车辆乱停乱放的现象，以保障**军校生活区内道路、交通的安全、有序、畅通。

　　**军校生活区北区的治安管理是一个空缺，我公司介入后，将按照南区的治安管理模式，设置门岗，严格执行24小时值班、巡视制度和出入登记制度，从根本上改善**军校生活区北区的治安管理现状。

　　同时加强与**军校、地方街道和辖区派出所的联系，努力为**军校的教职工提供一个安全、宁静、怡然的生活秩序。

　　(三)、发挥技术优势，强化维修管理。

　　1、公共设施设备的维护与管理。

　　我公司有着多年各种类型物业的大型设备、设施的运行管理经验，尤其是在安全防盗报警系统、信息宽带系统、高低压配电机组、给排水系统、大型制冷机组、锅炉供暖系统、消防监控报警系统、高速电梯等各类公共大型设备设施的安全运行、维护、保养积累了丰富的现场管理经验，培养了一批强有力的技术力量，并且运用QES管理体系，制定了一整套科学合理、切实可行的服务工作保障体系、安全生产管理体系、设施运行计划、设备养护与维修计划、作业指导书等，以确保设施设备安全、有效的运行。

　　同时我公司提供放心物业服务，对报修服务做到：急修限时到现场，小修不过夜，修后要回访，件件有记录。业主的水电维修不收人工费，只收取相关材料费。

　　2、加强现场管理，杜绝违章建筑和装修。

　　对现场管理来说杜绝违章建筑和装修是工作重点和难点之一。根据多年来的现场监管取得的经验，在**军校的支持与配合下，我公司将严格实施“有章可行、违章必纠”的管理方法，灵活运用各种手段，管理上讲情、讲理、讲法，以预防为主，把违章建筑和装修控制在初始阶段，确保**军校生活区内无违章建筑和违章装修事件发生，与**军校共建一个整洁、文明、优良的生活环境。

　　3、房屋本体维修养护与管理。

　　房屋本体及共用部位维修养护包括房屋的承重结构部件、抗震结构部件、外墙面、楼梯间、公共屋面、本体上水主管道、区内道路、沟渠池井、绿地、排水管网等。

　　根据我公司多个住宅小区的物业管理所积累的管理经验，针对部队院校不同于地方的特殊性，建议**军校建立房屋专项维修资金，专款专用。我公司根据具体情形，本着“量入为出、专款专用、保值增值”的原则，结合各种房屋和公用设施使用年限，拟订日常的维修方案、定期养护方案和房屋本体的周期维修计划，报**军校审核批准后，负责组织实施。

　　(四)、推进环境管理与服务到位，让绿色环保贴近生活。

　　我公司目前正在运作的ISO9001(2000版)的转版、ISO14001和OHSAS18000三位一体的兼容管理体系，更有助于提高环境意识，改进环境行为和绩效;可以进行环境管理和促进持续改进的有效机制;可创造一流的社区生活环境，开创“绿色、生态、环保”的美好生活空间，让社区回归自然。

　　我公司按照“重品德修养、重工作能力、热爱物业管理、讲奉献能吃苦”的条件，招聘、培训卫生保洁、绿化养护等人员，年龄因岗位而异，合理优化，既能稳健服务，又充满朝气，从人员的综合素质与服务水平上给予保证。

　　根据我公司11个物业管理处多年积累的现场管理经验和建设部室外环境卫生标准及物业管理行业达标要求，按照公司QES管理体系中“卫生保洁作业指导书”的工作程序、质量标准进行卫生保洁，清扫工作做到路面净、屋沿净、楼道净、玻璃净、绿地净、无杂草枯叶，让楼道干净起来。让玻璃亮起来;绿化养护确保定期浇水、施肥、无虫害，生长茂盛，树木防寒冻，草地防践踏;生活垃圾做到日产日清，严格控制二次污染。

　　我公司拟在**军校生活区建立环保宣传栏，普及环保知识，宣传环保政策，树立环保意识，倡导环保进近小区，拟在**军校生活区渐进推广生活垃圾分类投放和垃圾分化处理。

　　建议将**军校生活区的环境卫生与社区文化建设紧密结合，鉴于**军校生活区的绿化环境较好，我公司将充分发挥绿化园艺的特长，在绿化带适当增补一些草坪和鲜花，在生活区内设置园林小品、设置露天坐椅，点缀环境、衬托绿化，采用垂直绿化、立体绿化相结合，给人以厚重、深远的感觉。让树长绿、让水长清、让花更艳、让天更蓝，让**军校的教职工置身其中享受生活，也让 ##物业的绿化公司有战士才能的机会。“让您更爱您的家”

　　(五)、品牌战略，营造时尚温馨家园。

　　##物业专为**军校生活区引入CIS系统，对**军校生活区的标志系统、制服系统、公共设施系统等进行全面统整设计，做到和谐统一。

　　在**军校生活区内设置小区平面示意图和各种导向牌、在主要出入口设天气(空气质量)预报牌--“ ##物业提醒您关注天气变化”、以及“热爱地球，关爱生命”、“珍惜环境，爱护绿化”、“青青小草，请加呵护”、“尊老爱幼，人间美德”、“爱心满**军校”、“进出车辆禁鸣、减速”等温馨提示牌。使**军校生活区的园内导向、环境和标识系统形成一体化，使生活区在**军校的教职工和我公司**军校物业管理处拥有一个共同的、统一的、美好的品牌形象。

　　为**军校生活区形成自己特有的社区文化，为 ##物业更好地管理好**军校生活区，实施服务承诺，与**军校的广大教职工一起共同营造时尚、温馨、美好的家园奠定基础。

　　(六)、发展社区文化。

　　社区文化建设是社区成员(管理员工和业主)在居住和管理活动中所创造的具有个性特色的精神财富及其物质形态，是我们始终不渝的追求。

　　我公司将创造性采用“一手抓物业管理，一手抓精神文明建设”的管理经验，使**军校生活区既符合物业管理创优达标和省直机关创“三优”(优质服务、优良作风、优美环境)的需要，也同时满足业主的自身需求，提高业主生活质量。公司将从以下几个方面作出努力：

　　1、环境文化建设。

　　生活区文明洁净，环境质量良好，生态良性循环，基础设施健全，生活舒适便捷，形成环保意识。管理处将环境文化建设纳入物业管理日常工作当中，专人负责，齐抓共管，拟订制度，及时监督，并邀请业主代表义务监督，沟通信息，发现问题，及时处理。开辟宣传栏，以“拥有一片家园”为主题，进行宣传、倡导活动。利用适合邻里交流活动的“露天会所”，在军事院校“纪律严明、保障有力”的特殊氛围里，营造一个安全、健康、亲切、欢乐的空间，充分体现回归自然、以人为本的人文理想。

　　2、行为文化建设。

　　开展丰富多彩、行之有效的文化活动，做到大与小、老与少，教与乐、雅与俗结合，满足不同层次的文化需求。具体做法有：

　　(1)开展文化娱乐活动，如举办各种形式的棋类、牌类活动;

　　(2)组织体育健身活动等。

　　3、精神文化建设。

　　精神文化是我公司在**军校生活区文化建设的核心，内涵是：回归自然，同时热爱生活，自我实现而又能关心他人，长幼有序而又平等沟通。管理处将利用各种纪念日、节假日传播文化精神，通过各种途径将精神文化建设落到实处。

　　4、便民服务项目。

　　(1)、无偿服务

　　序号 服务项目 责任部门

　　家政服务 1 协助搬运 保安

　　2 临时代管小物件

　　文化娱乐活动 3 室外健身 社区事务

　　4 开设棋牌类活动场所

　　老年服务 5 提供医疗保健咨询

　　6 组织老年交谊活动

　　(3)有偿服务

　　A、水电维修 材料费执行合价费字[1996]166号文件(请见附件)

　　B、住户室内保洁 费用面议