大学校区物业管理服务细则

　　大学校区物业管理服务细则

　　为规范我校物业管理活动，提高物业服务质量，创造和保持整洁、安全、舒适的教学和生活环境，特制定本服务细则。

　　一、行政办公楼、教学(实验)楼物业管理

　　(一)物业管理服务内容

　　1.房屋共用部位、共用设备的使用管理和维修;

　　2.物业管理区域内设备设施的使用管理和维修;

　　3.电梯、供水、排水、强电、弱电等设备设施的运行服务;

　　4.大楼及周边环境的保洁、保安服务及绿化管理;

　　5.物业维修费用的账务管理;

　　6.物业档案资料的建立与保管;

　　7.经双方协商的其他服务项目。

　　(二)物业管理服务的质量标准

　　1.综合管理服务

　　⑴大楼设置物管办，制定并落实物业管理规章制度;

　　⑵物业管理办公场所整洁有序，配置办公家具、电话等办公设施及办公用品;

　　⑶管理人员统一着装，挂牌上岗，仪表整洁规范;

　　⑷物管办每日工作时间有管理员接待业务，并提供服务;

　　⑸日常管理与服务：

　　①24小时值班受理使用人报修。急修半小时内到现场处理，一般修理一天内完成(预约除外);

　　②设置大楼管理信箱及投诉电话，接受服务质量、服务态度等问题的投诉。对使用人的投诉在24小时内答复处理;

　　③制定房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立房屋装修档案，对不符合规定的行为、现象及时制止或报告;

　　④建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰;

　　⑤建立档案管理制度，建立齐全的物业管理档案(包括物业竣工验收档案、设备管理档案、使用人资料档案、维修档案、日常管理档案等);

　　⑥制定物业管理与物业服务工作计划，并组织实施;

　　⑦制定管理处内部管理制度和考核制度，可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与使用人进行沟通;每年对使用人进行一次满意情况测评，对测评结果进行分析并及时整改;

　　⑧服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准;

　　⑨综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准;

　　⑩对违反校园管理规定或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理;有条件的，可运用计算机进行管理(含业主档案、收费管理、设备管理等)。

　　2.清洁卫生服务

　　⑴楼内公共区域

　　①地面和墙面：每日清扫一次，其中门厅每日清扫二次，地面每日拖洗一次以上;大堂、门厅花岗石、大理石每二个月保养一次，保持材质原貌，干净、无灰尘。

　　②楼梯扶手、栏杆、窗台：隔日擦抹一次，保持干净、无灰尘。

　　③消防栓、指示牌等公共设施：每周擦抹二次，目视无灰尘、无污渍。

　　④天花板、公共灯具：每月除尘一次，目视干净，无蜘蛛网。

　　⑤门、窗等玻璃：每半月擦拭一次，其中门厅玻璃每周一次，目视洁净、光亮、无灰尘。

　　⑥天台、屋顶：保持清洁、无垃圾。

　　⑦垃圾收集：按楼层设置垃圾收集点，每日清理二次，收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味。

　　⑧电梯轿厢：每日擦拭、清扫一次以上;每月对电梯门壁打蜡上光一次，表面光亮，无污迹。

　　⑵楼外公共区域

　　①道路地面、绿地、明沟：道路、地面、绿地每日清扫二次，广场砖地面每半月冲洗一次;目视地面干净，地面垃圾滞留时间不能超过二小时;明沟每日清扫一次，明沟无杂物、无积水。

　　②公共灯具、宣传栏、小品等：每周擦抹一次，目视无灰尘、明亮清洁(2米以上部位每半月擦抹、除尘一次)。

　　③水景：每周二次打捞漂浮杂物，保持水体清洁，水面无漂浮物;定期对水体投放药剂或进行其他处理，保持水体无异味。

　　④垃圾厢房：有专人管理。生活、建筑垃圾封闭存放，垃圾厢(房)每日清理、冲洗二次以上，垃圾厢(房)整体清洁、无异味，灭害措施完善。

　　⑤果皮箱、垃圾桶：合理设置。每日清理二次，擦拭一次，箱(桶)无满溢、无异味、无污迹。

　　⑥消毒灭害：每月对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次，每半年灭鼠一次。大楼内外“除四害”要达到南昌市爱卫会的要求。

　　3.秩序维持服务

　　⑴人员要求

　　①专职保安人员(40岁以下)，身体健康，工作认真负责。

　　②能处理和应对辖区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、技防器械和设备。

　　③上岗时佩戴统一标志，穿戴统一制服，仪容仪表规范整齐。

　　④配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。

　　⑵门岗

　　①主出入口24小时值班看守，边门定时开放。

　　②外来人员进入辖区，通过对讲系统联系辖区人员，决定是否放行。

　　③对进出辖区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通;对大型物件搬出实行记录。

　　⑶巡逻岗

　　①白天每二小时巡逻一次，夜间每三小时巡逻一次，重点部位有明确的巡逻要求，并有巡逻记录。

　　②在遇到异常情况、突发事件时，采取相应的应对措施，并及时报告相关管理部门。

　　⑷技防设施和救助(监控岗)

　　①辖区应具备录像监控、楼宇对讲、周界报警等三项以上技防设施，24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息。

　　②监控中心收到报警信号后，保安人员应按规定及时赶到现场进行处理，同时应接受用户救助的要求，解答用户的询问。

　　⑸车辆管理

　　①地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌，车辆基本停放在规定的范围内。

　　②及时处理车辆停放不规范的现象。

　　③收费管理的车库应24小时有专人管理，车辆停放有序，车库内地面、墙面有简易的车辆行驶指示牌和地标，备有必需的消防器材，车库场地每日清洁一次，有照明，无渗漏，无积水，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。

　　4.共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务

　　⑴共用部位

　　①房屋结构：每年二次以上对房屋结构进行检查，涉及使用安全的部位每季检查一次，并有记录，发现损坏及时安排专项修理并告知相关使用人。

　　②门窗：每天巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，门、窗开闭灵活并无异常声响。

　　③楼内墙面、顶面、地面：墙面、顶面粉刷层无剥落，面砖、地砖平整不起壳、无缺损。

　　④管道、排水沟、屋顶：每月一次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通，每半年检查一次屋顶，发现防水层有气臌、碎裂，隔热板有断裂、缺损的，应及时报修。

　　⑤围墙：每周一次巡查围墙，发现损坏立即修复，铁栅栏围墙表面无锈蚀，保持围墙完好。

　　⑥道路、场地等：每周一次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏及时修复，

　　保持路面平整、无破损、无积水，侧石平直无缺损。

　　⑦休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品：每日一次对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查，发现损坏立即修复，保持原有面貌，保证其安全使用。

　　⑧安全标志等：对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每月检查一次，保证标志清晰完整，设施运行正常。

　　⑵供水系统

　　①每年定期二次清洗水箱、蓄水池，保证供水水质符合国家生活用水标准。

　　②高层房屋每年二次对减压阀进行测压并做好记录。

　　③水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，溢流管口必须安装金属防护网并完好，每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养。

　　⑶排水系统

　　①每天二次检查污水泵、提升泵、排出泵，确保无故障运行。

　　②每年二次对污水处理系统全面维护保养。

　　③控制柜电气性能完好，运作正常。

　　⑷照明

　　①电灯：及时修复损坏的灯座、灯泡、开关等，保持灯具完好，小区内楼道灯、路灯亮灯率在99%以上。

　　②景观灯、节日彩灯、大堂吊灯等：保持灯具完好，亮灯率在99%以上。

　　③公共电气柜：每日一次巡查室内、室外公共电气柜，每月一次保养室内、室外公共电气柜，每年一次电气安全检查，保证电气设备运行安全正常。

　　⑸消防系统

　　①消防栓每月巡查一次，消防栓箱内各种配件完好。

　　②每周检查火警功能、报警功能是否正常。

　　③每年试验一次探测器，并对全部控制装置进行一次试验，火灾探测器投入运行二年后，应每隔三年全部清洗一次，不合格的应当调换。

　　④每半年检查一次消防水带、阀杆处加注润滑油并作一次放水检查。

　　⑤每月检查一次灭火器，临近失效立即报请更新或充压。

　　⑹避雷装置

　　每年二次检查避雷装置，保证其性能符合国家相关标准。

　　⑺弱电系统

　　①住户报警：不定期进行调试与保养，保证其24小时运行正常，中心报警控制主机应能准确显示报警或故障发生的信息，并同时发出声光报警信号。

　　②周界报警：24小时设防并正常运行，不定期进行调试与保养，保证该系统的警戒线封闭、无盲区和死角，保证中心控制室能通过显示屏、报警控制器或电子地图准确地识别报警区域，收到警情时，能同时发出声光报警信号。

　　③监视系统：不定期进行调试与保养，保证各项监控设备24小时正常运行，能清楚显示出入人员的面部特征和车辆的车牌号，录像功能正常。

　　④电子巡更：根据需要设定巡更路线、时间，不定期地进行调试与保养，保证其正常运行，保持巡更时间、地点、人员和顺序等数据的显示、归档、查询和打印等功能正常，巡更违规记录提示功能正常。

　　⑻电梯

　　①保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁。

　　②委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》，物业管理应有专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理。

　　③电梯发生一般故障时，通知专业维修人员二小时内到达现场修理;发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员须在五分钟内到现场应急处理，专业技术人员须在半小时内到现场进行救助。

　　⑼水景

　　①每周一次巡视检查喷水池、水泵及其它附属设施，损坏部位及时修复，保证其正常运行。

　　②重大节日前应对景观设施进行安全、功能检查，保证节日期间各项设施运行正常。

　　⑽门窗、教学及办公设备、水电设施发现损坏，要及时维修或报修

　　①维修保养费用：保修期内的设备维修，由物业管理单位及时通知维修报转，确保正常的工作秩序。保修期以外的维修费用：除水电等公共设备设施自然老化后的更新改造、房屋建筑物的结构和外墙面损坏的维修费用由学校承担外，其它维修工作及其费用均由物业管理单位负责;属管理不当造成的，物业管理单位承担相关费用。

　　②水电零星维修及时率98%以上(响应时间在1小时之内，修理完成时间在12小时之内)。

　　③水电急修及时率100%(响应时间在30分钟之内，修理完成时间在2小时之内);

　　④雨水管、污水管、墙面完好率100%。

　　⑤消防报警系统、电子监控系统、弱电系统完好率100%。

　　(三)双方的责任与义务

　　1.甲方(楼栋使用单位)责任与义务

　　⑴负责牵头与学校有关部门对教学办公楼进行交接，并会同乙方办理交接手续，进行资产登记;

　　⑵检查乙方拟定的物业管理制度和办法;

　　⑶督查乙方管理工作措施以及各项规章制度的执行情况;

　　⑷审查乙方提出的物业管理年度和季度计划;

　　⑸教学办公楼内向乙方提供一间值班室和一间物业管理办公室;

　　⑹负责转报水电设施、电梯、电视等教学、办公设备设施自然老化后的更新改造及房屋外墙面和结构性维修;

　　⑺协调乙方与其他部门的关系，接受学校有关部门的监督、检查和考核。

　　2.乙方(物业管理单位)责任与义务

　　⑴根据有关法规和物业管理服务内容，制定物业管理制度和计划，并经甲方核准后实施;

　　⑵对学校出资新建的设施、新购的设备，从验收合格交付使用后，在保修期内负责与厂家联系，解决有关保修服务问题，与甲方共同做好保修工作;

　　⑶负责向甲方提出共用部位、共用设施设备的更新改造及结构性维修计划;

　　⑷建立健全物业管理的档案资料，合同终止时向甲方移交全部档案资料;

　　⑸对违反物业管理制度和有关规定的行为进行制止;

　　⑹根据学校的有关规定和协议约定，向甲方收取物业管理费;

　　⑺向甲方提供自费部分的维修等有偿服务;

　　⑻不得改变共用设备的使用功能，不得将大楼空房间(含地下停车场)挪作他用，未经学校同意，寒、暑假期间不得使用教学办公楼从事其他活动;

　　⑼接受甲方的检查，每月向甲方通报工作情况;

　　⑽承担协议规定管理职责范围内因乙方工作失误造成的损失及相关法律责任。

　　二、学生宿舍物业管理

　　(一)物业管理服务内容

　　1.房屋共用部位、共用设备的使用管理和维修;

　　2.物业管理区域内设备设施的使用管理和维修;

　　3.供水、排水、强电、弱电等设备设施的运行服务;

　　4.宿舍及周边环境的保洁、保安服务及绿化管理;

　　5.物业维修费用的账务管理;

　　6.物业档案资料的建立与保管;

　　7.配合有关部门，做好文明宿舍建设和校园文化活动等有关工作;

　　8.经双方协商的其他服务项目。

　　(二)物业管理的质量标准

　　1.综合管理服务

　　⑴宿舍设置物管办，制定并落实物业管理规章制度;

　　⑵物业管理办公场所整洁有序，配置办公家具、电话等办公设施及办公用品;

　　⑶制定突发性事件处理方案，建立防盗、防火及其他安全事故防控机制，杜绝重大火灾和刑事案件;

　　⑷管理人员统一着装，挂牌上岗，仪表整洁规范;

　　⑸建立学生住宿档案，实行24小时值班制，认真做好值班记录，对来客进行登记，严禁小商小贩及闲杂人员进入;

　　⑹物管办每日工作时间有管理员接待业务，并提供服务;

　　⑺日常管理与服务：

　　①24小时值班受理使用人报修。急修半小时内到现场处理，一般修理一天内完成(预约除外);

　　②设置宿舍管理信箱及投诉电话，接受服务质量，服务态度等问题的投诉。对使用人的投诉在24小时内答复处理;

　　③制定房屋大修申请、验收等维修管理制度，建立房屋管理档案，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告;

　　④建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰;

　　⑤建立档案管理制度，建立齐全的物业管理档案[包括物业竣工验收档案、设备管理档案、使用人资料档案、维修档案、日常管理档案等];

　　⑥制定物业管理与物业服务工作计划，并组织实施;

　　⑦制定管理处内部管理制度和考核制度，可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与使用人进行沟通;每年对使用人进行一次满意情况测评，对测评结果进行分析并及时整改;

　　⑧服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准;

　　⑨综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准;

　　⑩对违反校园管理规定或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理;有条件的，可运用计算机进行管理(含业主档案、收费管理、设备管理等)。

　　2.清洁卫生服务

　　⑴楼内公共区域

　　①地面和墙面：每日清扫二次，其中地面每日拖洗一次以上;保持材质原貌，干净、无灰尘、无痰迹。

　　②楼梯扶手、栏杆、窗台：隔日擦抹一次，保持干净、无灰尘。

　　③消防栓、指示牌等公共设施：每周擦抹二次，目视无灰尘、无污渍。

　　④天花板、公共灯具：每月除尘一次，目视干净，无蜘蛛网。

　　⑤门、窗等玻璃：每半月擦拭一次，其中门厅玻璃每周一次，目视洁净、光亮、无灰尘。

　　⑥天台、屋顶：保持清洁、无垃圾。

　　⑦垃圾收集：按楼层设置垃圾收集点，每日清理二次，收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味。

　　⑵楼外公共区域

　　①道路地面、绿地、明沟：道路、地面、绿地每日清扫二次，广场砖地面每半月冲洗一次;目视地面干净，地面垃圾滞留时间不能超过二小时;明沟每日清扫一次，明沟无杂物、无积水。

　　②公共灯具、宣传栏、小品等：每周擦抹一次，目视无灰尘、明亮清洁(2米以上部位每半月擦抹、除尘一次)。

　　③水景：每周二次打捞漂浮杂物，保持水体清洁，水面无漂浮物;定期对水体投放药剂或进行其他处理，保持水体无异味。

　　④垃圾厢房：有专人管理。生活、建筑垃圾封闭存放，垃圾厢(房)每日清理、冲洗二次以上，垃圾厢(房)整体清洁、无异味，灭害措施完善。

　　⑤果皮箱、垃圾桶：合理设置。每日清理二次，每周擦拭一次，箱(桶)无满溢、无异味、无污迹。

　　⑥消毒灭害：每月对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次，每半年灭鼠一次。大楼内外“除四害”要达到南昌市爱卫会的要求。

　　3.秩序维持服务

　　⑴人员要求

　　①专职保安人员(40岁以下)，身体健康，工作认真负责。

　　②能处理和应对辖区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、技防器械和设备。

　　③上岗时佩戴统一标志，穿戴统一制服，仪容仪表规范整齐。

　　④配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。

　　⑵门岗

　　①主出入口24小时值班看守，边门定时开放。

　　②外来人员进入辖区，通过对讲系统联系辖区人员，决定是否放行。

　　③对进出辖区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通;对大型物件搬出实行记录。

　　⑶巡逻岗

　　①白天每二小时巡逻一次，夜间每三小时巡逻一次，重点部位有明确的巡逻要求，并有巡逻记录。

　　②在遇到异常情况、突发事件时，采取积极应对措施，并及时报告相关管理部门。

　　⑷技防设施和救助(监控岗)

　　①辖区内具备录像监控、楼宇对讲等技防设施，24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息。

　　②监控中心收到报警信号后，保安人员应按规定及时赶到现场进行处理，同时应接受用户救助的要求，解答用户的询问。

　　⑸车辆管理

　　①地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌，车辆基本停放在规定的范围内。

　　②及时处理车辆停放不规范的现象。

　　4.共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务

　　⑴共用部位

　　①房屋结构：每年二次以上对房屋结构进行检查，涉及使用安全的部位每季检查一次，并有记录，发现损坏及时安排专项修理并告知相关部门。

　　②门窗：每天巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，门、窗开闭灵活并无异常声响。

　　③楼内墙面、顶面、地面：墙面、顶面粉刷层无剥落，面砖、地砖平整不起壳、无缺损。

　　④管道、排水沟、屋顶：每月一次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通，每半年检查一次屋顶，发现防水层有气臌、碎裂，隔热板有断裂、缺损的，应及时报修。

　　⑤化粪池、窨井：每月检查1次，并及时清淘。

　　⑥围墙：每周一次巡查围墙，发现损坏立即修复，铁栅栏围墙表面无锈蚀，保持围墙完好。

　　⑦道路、场地等：每周一次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏及时修复，保持路面平整、无破损、无积水，侧石平直无缺损。

　　⑧休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品：每日一次对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查，发现损坏立即修复，保持原有面貌，保证其安全使用。

　　⑨安全标志等：对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每月检查一次，保证标志清晰完整，设施运行正常。

　　⑵供水系统

　　①每年定期二次清洗水箱、蓄水池，保证供水水质符合国家生活用水标准。

　　②高层房屋每年二次对减压阀进行测压并做好记录。

　　③水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，溢流管口必须安装金属防护网并完好，每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养。

　　⑶排水系统

　　①每天二次检查污水泵、提升泵、排出泵，确保无故障运行。

　　②每年二次对污水处理系统全面维护保养。

　　③控制柜电气性能完好，运作正常。

　　⑷照明

　　①电灯：及时修复损坏的灯座、灯泡、开关等，保持灯具完好，小区内楼道灯、路灯亮灯率在99%以上。

　　②景观灯、节日彩灯等：保持灯具完好，亮灯率在99%以上。

　　③公共电气柜：每日一次巡查室内、室外公共电气柜，每月一次保养室内、室外公共电气柜，每年一次电气安全检查，保证电气设备运行安全正常。

　　⑸消防系统

　　①消防栓每月巡查一次，消防栓箱内各种配件完好。

　　②每周检查火警功能、报警功能是否正常。

　　③每年试验一次探测器，并对全部控制装置进行一次试验，火灾探测器投入运行二年后，应每隔三年全部清洗一次，不合格的应当报请调换。

　　④每半年检查一次消防水带、阀杆处加注润滑油并作一次放水检查。

　　⑤每月检查一次灭火器，临近失效立即报请更新或充压。

　　⑹避雷装置

　　每年二次检查避雷装置，保证其性能符合国家相关标准。

　　⑺弱电系统

　　监视系统：不定期进行调试与保养，保证各项监控设备24小时正常运行，能清楚显示出入人员的面部特征和车辆的车牌号，录像功能正常。

　　⑻水景

　　①每周一次巡视检查喷水池、水泵及其它附属设施，损坏部位及时修复，保证其正常运行。

　　②重大节日前应对景观设施进行安全、功能检查，保证节日期间各项设施运行正常。

　　⑼门窗、家具设备、水电设施发现损坏，要及时维修或报修

　　①维修保养费用：保修期内的设备维修，由物业管理单位及时通知维修报转，确保正常的工作秩序。保修期以外的维修费用：除水电等公共设备设施自然老化后的更新改造、房屋建筑物的结构和外墙面损坏的维修费用由学校承担外，其它维修工作及其费用均由物业管理单位负责;属管理不当造成的，物业管理单位承担相关费用。

　　②水电零星维修及时率98%以上(响应时间在1小时之内，修理完成时间在12小时之内)。

　　③水电急修及时率100%(响应时间在30分钟之内，修理完成时间在2小时之内)。

　　④雨水管、污水管、墙面完好率100%。

　　⑤消防报警系统、电子监控系统、弱电系统完好率100%。

　　⑽每学年为每间宿舍提供一套扫帚、拖把等清洁工具

　　(三)双方的责任与义务

　　1.甲方(楼栋使用单位)责任与义务

　　⑴负责牵头与学校有关部门对宿舍楼进行交接，并会同乙方办理交接手续，进行资产登记;

　　⑵检查乙方拟定的物业管理制度和办法;

　　⑶监督乙方管理工作实施以及各项规章制度的执行情况;

　　⑷审查乙方提出的物业管理年度和月度计划;

　　⑸在宿舍楼内向乙方提供一间物业管理办公室;

　　⑹负责转报房屋、水电设备设施等更新改造及结构性维修费用;

　　⑺协调乙方与其他部门的关系，接受学校有关部门的监督、检查和考核。

　　2.乙方(楼栋物业管理单位)责任与义务

　　⑴根据有关法规和物业管理服务内容，制定物业管理制度和计划，并经甲方核准后实施;

　　⑵对学校出资新建的设施、新购的设备，从验收合格交付使用后，在保修期内负责与厂家联系，解决有关保修服务问题，与甲方共同做好保修工作;

　　⑶负责向甲方提出共用部位、共用设施设备的更新改造及结构性维修计划;

　　⑷建立健全物业管理的档案资料，合同终止时向甲方移交全部档案资料;

　　⑸对违反物业管理制度和有关规定的行为进行制止;

　　⑹根据学校的有关规定和协议约定，向甲方收取物业管理费;

　　⑺向甲方及学生提供自费部分的维修等有偿服务;

　　⑻不得改变共用设备的使用功能，不得将宿舍空房间(含地下停车场)挪作他用，未经学校同意，寒、暑假期间不得使用学生宿舍楼从事其他活动;

　　⑼接受甲方的检查，每月向甲方通报工作情况;

　　⑽承担协议规定管理职责范围内因乙方工作失误造成的损失及相关法律责任。

　　三、物业管理服务违约责任

　　1.如因乙方管理不善，造成设备设施损坏或丢失，乙方应负责修复或赔偿，否则甲方将从乙方物业管理经费中扣收该赔偿或修复费用。

　　2.如乙方物业管理未达到本细则规定的服务标准，甲方将视情况扣罚当季物业管理经费的1%-3%。

　　3.如因维修不及时或维修质量不合格而影响教学、生活正常秩序的，甲方将从当季物业管理经费中扣收相当于维修费2倍的罚款。

　　4.对浪费水电现象监管不力，将视情节轻重，从其物业管理费中扣收每次20-100元的罚款。

　　5.若乙方物业管理混乱，服务质量差，保洁服务达不到南昌市文明卫生单位标准或者师生不满意率超过30%(随机调查)，则甲方有权另外选聘物业管理单位。

编辑：www.pmceo.Com

篇2：大学物业管理服务细则(5)

　　大学物业管理服务细则

　　为规范我校物业管理活动，提高物业服务质量，创造和保持整洁、安全、舒适的教学和生活环境，特制定本服务细则。

　　一、行政办公楼、教学(实验)楼物业管理

　　(一)物业管理服务内容

　　1.房屋共用部位、共用设备的使用管理和维修;

　　2.物业管理区域内设备设施的使用管理和维修;

　　3.电梯、供水、排水、强电、弱电等设备设施的运行服务;

　　4.大楼及周边环境的保洁、保安服务及绿化管理;

　　5.物业维修费用的帐务管理;

　　6.物业档案资料的建立与保管;

　　7.经双方协商的其他服务项目。

　　(二)物业管理服务的质量标准

　　1.综合管理服务

　　⑴大楼设置物管办，制定并落实物业管理规章制度;

　　⑵物业管理办公场所整洁有序，配置办公家具、电话等办公设施及办公用品;

　　⑶管理人员统一着装，挂牌上岗，仪表整洁规范;

　　⑷物管办每日工作时间有管理员接待业务，并提供服务;

　　⑸日常管理与服务：

　　①24小时值班受理使用人报修。急修半小时内到现场处理，一般修理一天内完成(预约除外);

　　②设置大楼管理信箱及投诉电话，接受服务质量、服务态度等问题的投诉。对使用人的投诉在24小时内答复处理;

　　③制定房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立房屋装修档案，对不符合规定的行为、现象及时制止或报告;

　　④建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰;

　　⑤建立档案管理制度，建立齐全的物业管理档案(包括物业竣工验收档案、设备管理档案、使用人资料档案、维修档案、日常管理档案等);

　　⑥制定物业管理与物业服务工作计划，并组织实施;

　　⑦制定管理处内部管理制度和考核制度，可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与使用人进行沟通;每年对使用人进行一次满意情况测评，对测评结果进行分析并及时整改;

　　⑧服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准;

　　⑨综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准;

　　⑩对违反校园管理规定或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理;有条件的，可运用计算机进行管理(含业主档案、收费管理、设备管理等)。

　　2.清洁卫生服务

　　⑴楼内公共区域

　　①地面和墙面：每日清扫一次，其中门厅每日清扫二次，地面每日拖洗一次以上;大堂、门厅花岗石、大理石每二个月保养一次，保持材质原貌，干净、无灰尘。

　　②楼梯扶手、栏杆、窗台：隔日擦抹一次，保持干净、无灰尘。

　　③消防栓、指示牌等公共设施：每周擦抹二次，目视无灰尘、无污渍。

　　④天花板、公共灯具：每月除尘一次，目视干净，无蜘蛛网。

　　⑤门、窗等玻璃：每半月擦拭一次，其中门厅玻璃每周一次，目视洁净、光亮、无灰尘。

　　⑥天台、屋顶：保持清洁、无垃圾。

　　⑦垃圾收集：按楼层设置垃圾收集点，每日清理二次，收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味。

　　⑧电梯轿厢：每日擦拭、清扫一次以上;每月对电梯门壁打蜡上光一次，表面光亮，无污迹。

　　⑵楼外公共区域

　　①道路地面、绿地、明沟：道路、地面、绿地每日清扫二次，广场砖地面每半月冲洗一次;目视地面干净，地面垃圾滞留时间不能超过二小时;明沟每日清扫一次，明沟无杂物、无积水。

　　②公共灯具、宣传栏、小品等：每周擦抹一次，目视无灰尘、明亮清洁(2米以上部位每半月擦抹、除尘一次)。

　　③水景：每周二次打捞漂浮杂物，保持水体清洁，水面无漂浮物;定期对水体投放药剂或进行其他处理，保持水体无异味。

　　④垃圾厢房：有专人管理。生活、建筑垃圾封闭存放，垃圾厢(房)每日清理、冲洗二次以上，垃圾厢(房)整体清洁、无异味，灭害措施完善。

　　⑤果皮箱、垃圾桶：合理设置。每日清理二次，擦拭一次，箱(桶)无满溢、无异味、无污迹。

　　⑥消毒灭害：每月对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次，每半年灭鼠一次。大楼内外“除四害”要达到南昌市爱卫会的要求。

　　3.秩序维持服务

　　⑴人员要求

　　①专职保安人员(40岁以下)，身体健康，工作认真负责。

　　②能处理和应对辖区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、技防器械和设备。

　　③上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服，仪容仪表规范整齐。

　　④配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。

　　⑵门岗

　　①主出入口24小时值班看守，边门定时开放。

　　②外来人员进入辖区，通过对讲系统联系辖区人员，决定是否放行。

　　③对进出辖区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通;对大型物件搬出实行记录。

　　⑶巡逻岗

　　①白天每二小时巡逻一次，夜间每三小时巡逻一次，重点部位有明确的巡逻要求，并有巡逻记录。

　　②在遇到异常情况、突发事件时，采取相应的应对措施，并及时报告相关管理部门。

　　⑷技防设施和救助(监控岗)

　　①辖区应具备录像监控、楼宇对讲、周界报警等三项以上技防设施，24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息。

　　②监控中心收到报警信号后，保安人员应按规定及时赶到现场进行处理，同时应接受用户救助的要求，解答用户的询问。

　　⑸车辆管理

　　①地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌，车辆基本停放在规定的范围内。

　　②及时处理车辆停放不规范的现象。

　　③收费管理的车库应24小时有专人管理，车辆停放有序，车库内地面、墙面有简易的车辆行驶指示牌和地标，备有必需的消防器材，车库场地每日清洁一次，有照明，无渗漏，无积水，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。

　　4.共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务

　　⑴共用部位

　　①房屋结构：每年二次以上对房屋结构进行检查，涉及使用安全的部位每季检查一次，并有记录，发现损坏及时安排专项修理并告知相关使用人。

　　②门窗：每天巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，门、窗开闭灵活并无异常声响。

　　③楼内墙面、顶面、地面：墙面、顶面粉刷层无剥落，面砖、地砖平整不起壳、无缺损。

　　④管道、排水沟、屋顶：每月一次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通，每半年检查一次屋顶，发现防水层有气臌、碎裂，隔热板有断裂、缺损的，应及时报修。

　　⑤围墙：每周一次巡查围墙，发现损坏立即修复，铁栅栏围墙表面无锈蚀，保持围墙完好。

　　⑥道路、场地等：每周一次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏及时修复，

　　保持路面平整、无破损、无积水，侧石平直无缺损。

　　⑦休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品：每日一次对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查，发现损坏立即修复，保持原有面貌，保证其安全使用。

　　⑧安全标志等：对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每月检查一次，保证标志清晰完整，设施运行正常。

　　⑵供水系统

　　①每年定期二次清洗水箱、蓄水池，保证供水水质符合国家生活用水标准。

　　②高层房屋每年二次对减压阀进行测压并做好记录。

　　③水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，溢流管口必须安装金属防护网并完好，每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养。

　　⑶排水系统

　　①每天二次检查污水泵、提升泵、排出泵，确保无故障运行。

　　②每年二次对污水处理系统全面维护保养。

　　③控制柜电气性能完好，运作正常。

　　⑷照明

　　①电灯：及时修复损坏的灯座、灯泡、开关等，保持灯具完好，小区内楼道灯、路灯亮灯率在99%以上。

　　②景观灯、节日彩灯、大堂吊灯等：保持灯具完好，亮灯率在99%以上。

　　③公共电气柜：每日一次巡查室内、室外公共电气柜，每月一次保养室内、室外公共电气柜，每年一次电气安全检查，保证电气设备运行安全正常。

　　⑸消防系统

　　①消防栓每月巡查一次，消防栓箱内各种配件完好。

　　②每周检查火警功能、报警功能是否正常。

　　③每年试验一次探测器，并对全部控制装置进行一次试验，火灾探测器投入运行二年后，应每隔三年全部清洗一次，不合格的应当调换。

　　④每半年检查一次消防水带、阀杆处加注润滑油并作一次放水检查。

　　⑤每月检查一次灭火器，临近失效立即报请更新或充压。

　　⑹避雷装置

　　每年二次检查避雷装置，保证其性能符合国家相关标准。

　　⑺弱电系统

　　①住户报警：不定期进行调试与保养，保证其24小时运行正常，中心报警控制主机应能准确显示报警或故障发生的信息，并同时发出声光报警信号。

　　②周界报警：24小时设防并正常运行，不定期进行调试与保养，保证该系统的警戒线封闭、无盲区和死角，保证中心控制室能通过显示屏、报警控制器或电子地图准确地识别报警区域，收到警情时，能同时发出声光报警信号。

　　③监视系统：不定期进行调试与保养，保证各项监控设备24小时正常运行，能清楚显示出入人员的面部特征和车辆的车牌号，录像功能正常。

　　④电子巡更：根据需要设定巡更路线、时间，不定期地进行调试与保养，保证其正常运行，保持巡更时间、地点、人员和顺序等数据的显示、归档、查询和打印等功能正常，巡更违规记录提示功能正常。

　　⑻电梯

　　①保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁。

　　②委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》，物业管理应有专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理。

　　③电梯发生一般故障时，通知专业维修人员二小时内到达现场修理;发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员须在五分钟内到现场应急处理，专业技术人员须在半小时内到现场进行救助。

　　⑼水景

　　①每周一次巡视检查喷水池、水泵及其它附属设施，损坏部位及时修复，保证其正常运行。

　　②重大节日前应对景观设施进行安全、功能检查，保证节日期间各项设施运行正常。

　　⑽门窗、教学及办公设备、水电设施发现损坏，要及时维修或报修

　　①维修保养费用：保修期内的设备维修，由物业管理单位及时通知维修报转，确保正常的工作秩序。保修期以外的维修费用：除水电等公共设备设施自然老化后的更新改造、房屋建筑物的结构和外墙面损坏的维修费用由学校承担外，其它维修工作及其费用均由物业管理单位负责;属管理不当造成的，物业管理单位承担相关费用。

　　②水电零星维修及时率98%以上(响应时间在1小时之内，修理完成时间在12小时之内)。

　　③水电急修及时率100%(响应时间在30分钟之内，修理完成时间在2小时之内);

　　④雨水管、污水管、墙面完好率100%。

　　⑤消防报警系统、电子监控系统、弱电系统完好率100%。

　　(三)双方的责任与义务

　　1.甲方(楼栋使用单位)责任与义务

　　⑴负责牵头与学校有关部门对教学办公楼进行交接，并会同乙方办理交接手续，进行资产登记;

　　⑵检查乙方拟定的物业管理制度和办法;

　　⑶督查乙方管理工作措施以及各项规章制度的执行情况;

　　⑷审查乙方提出的物业管理年度和季度计划;

　　⑸教学办公楼内向乙方提供一间值班室和一间物业管理办公室;

　　⑹负责转报水电设施、电梯、电视等教学、办公设备设施自然老化后的更新改造及房屋外墙面和结构性维修;

　　⑺协调乙方与其他部门的关系，接受学校有关部门的监督、检查和考核。

　　2.乙方(物业管理单位)责任与义务

　　⑴根据有关法规和物业管理服务内容，制定物业管理制度和计划，并经甲方核准后实施;

　　⑵对学校出资新建的设施、新购的设备，从验收合格交付使用后，在保修期内负责与厂家联系，解决有关保修服务问题，与甲方共同做好保修工作;

　　⑶负责向甲方提出共用部位、共用设施设备的更新改造及结构性维修计划;

　　⑷建立健全物业管理的档案资料，合同终止时向甲方移交全部档案资料;

　　⑸对违反物业管理制度和有关规定的行为进行制止;

　　⑹根据学校的有关规定和协议约定，向甲方收取物业管理费;

　　⑺向甲方提供自费部分的维修等有偿服务;

　　⑻不得改变共用设备的使用功能，不得将大楼空房间(含地下停车场)挪作他用，未经学校同意，寒、暑假期间不得使用教学办公楼从事其他活动;

　　⑼接受甲方的检查，每月向甲方通报工作情况;

　　⑽承担协议规定管理职责范围内因乙方工作失误造成的损失及相关法律责任。

　　二、学生宿舍物业管理

　　(一)物业管理服务内容

　　1.房屋共用部位、共用设备的使用管理和维修;

　　2.物业管理区域内设备设施的使用管理和维修;

　　3.供水、排水、强电、弱电等设备设施的运行服务;

　　4.宿舍及周边环境的保洁、保安服务及绿化管理;

　　5.物业维修费用的帐务管理;

　　6.物业档案资料的建立与保管;

　　7.配合有关部门，做好文明宿舍建设和校园文化活动等有关工作;

　　8.经双方协商的其他服务项目。

　　(二)物业管理的质量标准

　　1.综合管理服务

　　⑴宿舍设置物管办，制定并落实物业管理规章制度;

　　⑵物业管理办公场所整洁有序，配置办公家具、电话等办公设施及办公用品;

　　⑶制定突发性事件处理方案，建立防盗、防火及其他安全事故防控机制，杜绝重大火灾和刑事案件;

　　⑷管理人员统一着装，挂牌上岗，仪表整洁规范;

　　⑸建立学生住宿档案，实行24小时值班制，认真做好值班记录，对来客进行登记，严禁小商小贩及闲杂人员进入;

　　⑹物管办每日工作时间有管理员接待业务，并提供服务;

　　⑺日常管理与服务：

　　①24小时值班受理使用人报修。急修半小时内到现场处理，一般修理一天内完成(预约除外);

　　②设置宿舍管理信箱及投诉电话，接受服务质量，服务态度等问题的投诉。对使用人的投诉在24小时内答复处理;

　　③制定房屋大修申请、验收等维修管理制度，建立房屋管理档案，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告;

　　④建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰;

　　⑤建立档案管理制度，建立齐全的物业管理档案[包括物业竣工验收档案、设备管理档案、使用人资料档案、维修档案、日常管理档案等];

　　⑥制定物业管理与物业服务工作计划，并组织实施;

　　⑦制定管理处内部管理制度和考核制度，可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与使用人进行沟通;每年对使用人进行一次满意情况测评，对测评结果进行分析并及时整改;

　　⑧服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准;

　　⑨综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准;

　　⑩对违反校园管理规定或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理;有条件的，可运用计算机进行管理(含业主档案、收费管理、设备管理等)。

　　2.清洁卫生服务

　　⑴楼内公共区域

　　①地面和墙面：每日清扫二次，其中地面每日拖洗一次以上;保持材质原貌，干净、无灰尘、无痰迹。

　　②楼梯扶手、栏杆、窗台：隔日擦抹一次，保持干净、无灰尘。

　　③消防栓、指示牌等公共设施：每周擦抹二次，目视无灰尘、无污渍。

　　④天花板、公共灯具：每月除尘一次，目视干净，无蜘蛛网。

　　⑤门、窗等玻璃：每半月擦拭一次，其中门厅玻璃每周一次，目视洁净、光亮、无灰尘。

　　⑥天台、屋顶：保持清洁、无垃圾。

　　⑦垃圾收集：按楼层设置垃圾收集点，每日清理二次，收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味。

　　⑵楼外公共区域

　　①道路地面、绿地、明沟：道路、地面、绿地每日清扫二次，广场砖地面每半月冲洗一次;目视地面干净，地面垃圾滞留时间不能超过二小时;明沟每日清扫一次，明沟无杂物、无积水。

　　②公共灯具、宣传栏、小品等：每周擦抹一次，目视无灰尘、明亮清洁(2米以上部位每半月擦抹、除尘一次)。

　　③水景：每周二次打捞漂浮杂物，保持水体清洁，水面无漂浮物;定期对水体投放药剂或进行其他处理，保持水体无异味。

　　④垃圾厢房：有专人管理。生活、建筑垃圾封闭存放，垃圾厢(房)每日清理、冲洗二次以上，垃圾厢(房)整体清洁、无异味，灭害措施完善。

　　⑤果皮箱、垃圾桶：合理设置。每日清理二次，每周擦拭一次，箱(桶)无满溢、无异味、无污迹。

　　⑥消毒灭害：每月对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次，每半年灭鼠一次。大楼内外“除四害”要达到南昌市爱卫会的要求。

　　3.秩序维持服务

　　⑴人员要求

　　①专职保安人员(40岁以下)，身体健康，工作认真负责。

　　②能处理和应对辖区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、技防器械和设备。

　　③上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服，仪容仪表规范整齐。

　　④配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。

　　⑵门岗

　　①主出入口24小时值班看守，边门定时开放。

　　②外来人员进入辖区，通过对讲系统联系辖区人员，决定是否放行。

　　③对进出辖区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通;对大型物件搬出实行记录。

　　⑶巡逻岗

　　①白天每二小时巡逻一次，夜间每三小时巡逻一次，重点部位有明确的巡逻要求，并有巡逻记录。

　　②在遇到异常情况、突发事件时，采取积极应对措施，并及时报告相关管理部门。

　　⑷技防设施和救助(监控岗)

　　①辖区内具备录像监控、楼宇对讲等技防设施，24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息。

　　②监控中心收到报警信号后，保安人员应按规定及时赶到现场进行处理，同时应接受用户救助的要求，解答用户的询问。

　　⑸车辆管理

　　①地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌，车辆基本停放在规定的范围内。

　　②及时处理车辆停放不规范的现象。

　　4.共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务

　　⑴共用部位

　　①房屋结构：每年二次以上对房屋结构进行检查，涉及使用安全的部位每季检查一次，并有记录，发现损坏及时安排专项修理并告知相关部门。

　　②门窗：每天巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，门、窗开闭灵活并无异常声响。

　　③楼内墙面、顶面、地面：墙面、顶面粉刷层无剥落，面砖、地砖平整不起壳、无缺损。

　　④管道、排水沟、屋顶：每月一次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通，每半年检查一次屋顶，发现防水层有气臌、碎裂，隔热板有断裂、缺损的，应及时报修。

　　⑤化粪池、窨井：每月检查1次，并及时清淘。

　　⑥围墙：每周一次巡查围墙，发现损坏立即修复，铁栅栏围墙表面无锈蚀，保持围墙完好。

　　⑦道路、场地等：每周一次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏及时修复，保持路面平整、无破损、无积水，侧石平直无缺损。

　　⑧休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品：每日一次对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查，发现损坏立即修复，保持原有面貌，保证其安全使用。

　　⑨安全标志等：对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每月检查一次，保证标志清晰完整，设施运行正常。

　　⑵供水系统

　　①每年定期二次清洗水箱、蓄水池，保证供水水质符合国家生活用水标准。

　　②高层房屋每年二次对减压阀进行测压并做好记录。

　　③水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，溢流管口必须安装金属防护网并完好，每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养。

　　⑶排水系统

　　①每天二次检查污水泵、提升泵、排出泵，确保无故障运行。

　　②每年二次对污水处理系统全面维护保养。

　　③控制柜电气性能完好，运作正常。

　　⑷照明

　　①电灯：及时修复损坏的灯座、灯泡、开关等，保持灯具完好，小区内楼道灯、路灯亮灯率在99%以上。

　　②景观灯、节日彩灯等：保持灯具完好，亮灯率在99%以上。

　　③公共电气柜：每日一次巡查室内、室外公共电气柜，每月一次保养室内、室外公共电气柜，每年一次电气安全检查，保证电气设备运行安全正常。

　　⑸消防系统

　　①消防栓每月巡查一次，消防栓箱内各种配件完好。

　　②每周检查火警功能、报警功能是否正常。

　　③每年试验一次探测器，并对全部控制装置进行一次试验，火灾探测器投入运行二年后，应每隔三年全部清洗一次，不合格的应当报请调换。

　　④每半年检查一次消防水带、阀杆处加注润滑油并作一次放水检查。

　　⑤每月检查一次灭火器，临近失效立即报请更新或充压。

　　⑹避雷装置

　　每年二次检查避雷装置，保证其性能符合国家相关标准。

　　⑺弱电系统

　　监视系统：不定期进行调试与保养，保证各项监控设备24小时正常运行，能清楚显示出入人员的面部特征和车辆的车牌号，录像功能正常。

　　⑻水景

　　①每周一次巡视检查喷水池、水泵及其它附属设施，损坏部位及时修复，保证其正常运行。

　　②重大节日前应对景观设施进行安全、功能检查，保证节日期间各项设施运行正常。

　　⑼门窗、家具设备、水电设施发现损坏，要及时维修或报修

　　①维修保养费用：保修期内的设备维修，由物业管理单位及时通知维修报转，确保正常的工作秩序。保修期以外的维修费用：除水电等公共设备设施自然老化后的更新改造、房屋建筑物的结构和外墙面损坏的维修费用由学校承担外，其它维修工作及其费用均由物业管理单位负责;属管理不当造成的，物业管理单位承担相关费用。

　　②水电零星维修及时率98%以上(响应时间在1小时之内，修理完成时间在12小时之内)。

　　③水电急修及时率100%(响应时间在30分钟之内，修理完成时间在2小时之内)。

　　④雨水管、污水管、墙面完好率100%。

　　⑤消防报警系统、电子监控系统、弱电系统完好率100%。

　　⑽每学年为每间宿舍提供一套扫帚、拖把等清洁工具

　　(三)双方的责任与义务

　　1.甲方(楼栋使用单位)责任与义务

　　⑴负责牵头与学校有关部门对宿舍楼进行交接，并会同乙方办理交接手续，进行资产登记;

　　⑵检查乙方拟定的物业管理制度和办法;

　　⑶监督乙方管理工作实施以及各项规章制度的执行情况;

　　⑷审查乙方提出的物业管理年度和月度计划;

　　⑸在宿舍楼内向乙方提供一间物业管理办公室;

　　⑹负责转报房屋、水电设备设施等更新改造及结构性维修费用;

　　⑺协调乙方与其他部门的关系，接受学校有关部门的监督、检查和考核。

　　2.乙方(楼栋物业管理单位)责任与义务

　　⑴根据有关法规和物业管理服务内容，制定物业管理制度和计划，并经甲方核准后实施;

　　⑵对学校出资新建的设施、新购的设备，从验收合格交付使用后，在保修期内负责与厂家联系，解决有关保修服务问题，与甲方共同做好保修工作;

　　⑶负责向甲方提出共用部位、共用设施设备的更新改造及结构性维修计划;

　　⑷建立健全物业管理的档案资料，合同终止时向甲方移交全部档案资料;

　　⑸对违反物业管理制度和有关规定的行为进行制止;

　　⑹根据学校的有关规定和协议约定，向甲方收取物业管理费;

　　⑺向甲方及学生提供自费部分的维修等有偿服务;

　　⑻不得改变共用设备的使用功能，不得将宿舍空房间(含地下停车场)挪作他用，未经学校同意，寒、暑假期间不得使用学生宿舍楼从事其他活动;

　　⑼接受甲方的检查，每月向甲方通报工作情况;

　　⑽承担协议规定管理职责范围内因乙方工作失误造成的损失及相关法律责任。

　　三、物业管理服务违约责任

　　1.如因乙方管理不善，造成设备设施损坏或丢失，乙方应负责修复或赔偿，否则甲方将从乙方物业管理经费中扣收该赔偿或修复费用。

　　2.如乙方物业管理未达到本细则规定的服务标准，甲方将视情况扣罚当季物业管理经费的1%-3%。

　　3.如因维修不及时或维修质量不合格而影响教学、生活正常秩序的，甲方将从当季物业管理经费中扣收相当于维修费2倍的罚款。

　　4.对浪费水电现象监管不力，将视情节轻重，从其物业管理费中扣收每次20-100元的罚款。

　　5.若乙方物业管理混乱，服务质量差，保洁服务达不到南昌市文明卫生单位标准或者师生不满意率超过30%(随机调查)，则甲方有权另外选聘物业管理单位。

　　附录一物业维修办法,二物业清洁卫生办法(略)

篇3：大学校园内物业管理服务细则

　　大学校园内物业管理服务细则

　　一、前言

　　为了更好地提供大学校园内的物业管理服务，制定一系列具体规定及操作细则，以方便学生及教职员工使用校园内的各种设施，同时保证校园内物业管理服务的高效性、安全性和可持续性。

　　二、基本原则

　　1.提高服务质量

　　物业服务员应以为居民提供优质服务为宗旨。根据每位居民的需求，合理制定服务计划和执行方案，尽可能地满足居民日常生活、工作等方面的需求。

　　2.加强安全管理

　　物业管理人员应始终以居民生命财产安全为首要任务，加强日常安全巡查，并及时发现并处理安全隐患。同时，要加强对学校校园内安全设施的管理，确保设施的可靠性和稳定性。

　　3.节约资源

　　物业管理人员应根据学校资源利用状况，采取合理的节约能源、水资源等措施，并引导居民节约用水、用电等日常生活行为。

　　三、校园环境清洁和美化

　　大学校园是学生学习和生活的场所，校园环境的清洁和美化是保障学生身心健康和创造良好学习氛围的基础元素。为此，制定一系列具体的服务细则，以提高大学校园环境的美观度和整洁度。

　　(一)基本原则

　　1.绿色环保

　　在校园环境清洁和美化的过程中，应以保护校园内的植被和自然景观为前提。合理的利用和回收垃圾、废弃物和其他资源，减少对自然环境的影响。

　　2.安全和卫生

　　在校园环境清洁和美化的过程中，应确保服务的安全和卫生。严格遵守有关卫生、安全和环保的法律法规，坚持用安全的方式清洁、美化和维护校园环境。

　　3.义务和权责等

　　清洁和美化校园环境的工作由物业管理部门负责，学生、教师和校友等校园内所有人员均有义务保持校园环境整洁卫生，并需承担相应的责任或责任。

　　(二)校园环境清洁服务

　　1.垃圾管理

　　定期清理、分类和收集垃圾，确保垃圾清理的高效率和卫生性。同时，为居民提供便利的垃圾回收和处理方案，推行垃圾分类和安全处理的理念。

　　2.校园内设施清洁

　　定期对校园内的公共设施进行清洁和卫生消毒，保证设施的高效率和卫生性。同时,注重清理学生公寓、图书馆、教学楼等，提高大学生的生活质量和工作质量。

　　3.室内清洁

　　定期对校园内住宿区、办公区的室内进行清洁和卫生消毒,保证室内的高效率和卫生性。同时,引导学生加强日常卫生，遵守卫生学规范与基本素养。

　　4.环境消毒

　　在疫情或疾病爆发期间，需对大学校园内的公共设施、学生公寓等进行环境消毒，及时排除隐患与卫生风险，提高校园卫生安全系数。

　　(三)校园环境美化服务

　　1.种植花草树木

　　在大学校园内培育美丽的花草和树木，以净化空气、减少噪声、改善学校环境、减轻意外事故引起的负面影响等。同时,可以引导学生对园林花卉有更多的了解和了解，促进学生的创新思维和良好行为。

　　2.体育场地

　　为了创造良好的体育氛围和培养体育兴趣，大学校园内都建有立体育场地。定期对体育场地进行清理和整修，确保校园体育设施的高效率和安全性。

　　3.校园喷绘

　　在大学校园内增加艺术感和文化气息，可以定期在墙壁上使用包含教育、文化、艺术、诗歌和其他主题的精美壁画和校园主题标语，用美丽提高校园氛围。

　　4.场馆调整

　　在大学校园内，有时开放给学生或教师组织一些演讲、文艺、会议等，这时就需要对校园场馆进行合理调整安排，使活动效果更佳。

　　四、公共设施维护

　　规范大学小区物业公共设施的维护管理，维护业主的合法权益，确保物业公共设施的安全可靠性、功能完善性、美观度和卫生环境，提高师生的生活质量。

　　(一)公共设施的定义

　　本细则中所指的公共设施包括但不限于：

　　1. 房屋外墙、屋顶、地下室、走廊、楼梯、电梯等建筑物主体部分;

　　2. 照明设施、消防设施、安防设施、供水、排水、电力等设备;

　　3. 绿化、花坛、草坪、儿童游乐设施、休闲座椅等公共场所设施。

　　(二)维护管理的责任分工

　　1. 物业公司承担公共设施的保养、维修、更换、管理等职责，在设施发生损坏或故障时，及时上报管理委员会，并按照管理委员会的要求及时维修或更换;

　　2. 管理委员会成员应对物业公司提出的有关设施维修、保养、更换等需求进行审核，并及时通知业主大会;

　　3. 师生应当配合物业公司维护设施的工作，如检查公共设施的状况，遵守公共设施使用规定，不得恶意破坏公共设施。

　　(三)公共设施的日常保养

　　公共设施的日常保养包括但不限于：

　　1. 房屋外墙及屋顶的清洁、保养;

　　2. 走廊、楼梯、电梯等区域的日常保养及定期维护;

　　3. 绿化、花坛、草坪等公共场所的修剪、养护;

　　4. 照明设施、消防设施、安防设施、供水、排水、电力等的日常检查及维护等。

　　(四)公共设施的维修与更换

　　在设施出现损坏或故障时，物业公司应按照管理委员会的要求及时进行维修或更换。在更换时应优先考虑设施的质量、安全性和实用性。

　　(五)公共设施的卫生管理

　　1. 物业公司应负责公共设施的日常卫生管理工作，保持公共设施的清洁和卫生;

　　2. 业主应当自觉遵守公共场所的卫生管理规定，不得随意乱扔垃圾等行为;

　　3. 物业公司应定期进行公共场所的深度清洁，确保公共场所的整洁和卫生。

　　(六)公共设施的安全管理

　　1. 物业公司应加强公共设施的安全管理，定期开展安全检查和隐患排查;

　　2. 物业公司应及时处理公共设施存在的安全隐患，确保师生的人身安全;

　　3. 师生应自觉遵守公共设施安全使用规定和注意事项，确保自身的安全。

　　(七)公共设施的美化管理

　　1. 物业公司应加强公共设施的美化管理，定期进行绿化和花坛的养护、修剪等工作;

　　2. 业主应自觉维护公共设施的美观，不得随意损坏或破坏公共设施的美化效果。

　　(八)违规行为的处理

　　1. 对于恶意破坏公共设施或擅自改变设施用途的行为，物业公司应及时报告管理委员会，并与管理委员会一同对违规者进行处理;

　　2. 违规行为者应在规定时限内修复损坏的公共设施，如有必要，应承担相应的经济赔偿责任;

　　3. 违规行为者在修复公共设施后，应进行相应的检查和验收，经确认无误后，可视情况将其列入黑名单，限制其商业行为等。

　　五、安全和应急管理

　　(一)安全物资配备

　　物业管理人员应根据学校实际情况制定疏散预案和危险应急预案，并准备必要的应急物资和器材，保证应对紧急情况时能够及时、有效地控制事态。

　　(二)安全巡查

　　物业管理人员应加强校园的安全巡查，及时发现和排查安全隐患，引导居民加强安全意识，严禁私拉电线、乱接电线、私挖地坑等不安全的行为。

　　(三)安全培训

　　物业管理人员应定期对学生及校园居民进行安全教育和培训，教育大家关注校园安全，加强消防、电器安全及突发事件应对等方面的知识培训。

　　六、其他服务

　　1.外来车辆管理

　　物业管理人员应对停放在校园内的外来车辆进行管理和检查，确保车辆有停放的合理凭证。同时加强校园内交通秩序和交通监管。

　　2.健身设施管理

　　物业管理人员应对校园内健身设施进行检查、维修和管理，确保设施的安全性和易用性，同时可以开设相关健身注意事项的讲座或推广活动。

　　3.外卖配送管理

　　物业管理人员应规范外卖配送的流程，加强对外卖配送人员的管理和审核。同时，要引导学生和教职员工使用安全的食品外卖配送服务，严厉打击假冒伪劣食品流通和销售行为。

　　七、总结

　　以上主要针对大学物业管理服务的相关细则和注意事项进行了规范和规划，方便学校内居民的使用和管理工作的开展。通过加强校园内物业服务的管理和监管，可以提高校园内的整体管理水平和生活质量，同时也能够促进学校内部的内部和谐和良好的发展。