交流学习讲稿:高层住宅电梯管理使用思考

　　交流学习讲稿：高层住宅电梯管理使用的思考

　　各位领导、各位同事大家好！

　　今天很高兴也很荣幸能有机会，在这里与大家共同学习探讨，对‘高层住宅电梯管理使用的思考’这一课题。

　　随着城市房地产业的迅猛发展，高层住宅的数量逐年增多，高层住宅电梯在给人们生活带来方便的同时，随着电梯使用年限的增加，电梯零部件的磨损、电器元件线路的老化，也带来了一定的安全隐患。电梯故障、事故频发，并呈上长趋势。加强住宅电梯管理工作，确保业主生命财产安全，已成为当前急需解决的课题。近年来全国各地出现的电梯事故警示我们，电梯的管理与使用应当引起我们相关部门的高度重视，否则，“电梯惊魂”甚至“电梯夺命”事故，就可能一而再、再而三地出现。为此，加强住宅电梯管理应着眼于当前，立足于长远，站在讲大局、保民生、促稳定的高度，认真抓好各项制度措施的落实。

　　下面我将从以下五个方面与大家交流学习，电梯管理及使用的相关知识；

　　一、住宅电梯出现事故的案例

　　20**年9月23日晚，哈尔滨市南岗区邮政街105号一公寓内，电梯由于超载出现故障，在1楼半停住，电梯门无法打开。电梯内的22人打电话求助119。这次事故主要是居民不正当使用电梯，造成严重超载。

　　20**年9月13日晚，在安徽市某小区，张女士所乘坐的电梯刚在10楼停下，突然停电了电梯门打不开。她慌忙按电梯的紧急呼救钮，没有反应，两分钟后来电了，电梯竟迅速向下滑落，一直滑落到地下一层。张女士最后通过手机通知家人才得以获救，但腿部受伤。事故的原因是该小区电梯没有“安全检验合格标识”，电梯里紧急呼救设备不好使。

　　20**年8月30日，在重庆市某高层住宅楼内，一部电梯突然从6楼急速坠落，电梯里被困12人，4人受伤。事故原因为，物业管理部门管护不到位，电梯经常出现故障。

　　20**年6月29日晚，哈尔滨市南岗区“金博花园”住宅小区一栋居民楼的电梯突然卡在13层与12层之间，此时13楼住户一家三口恰巧正在这部电梯中。半小时以后，电梯门突然打开，男子刚一迈步就坠入电梯井后死亡，其妻子和儿子被后来赶到的民警和物业人员救出。事故原因为设备没有定期检修，电梯中没有专供报警用的电话，按警铃也无济于事。

　　以上种种迹象表明，电梯事故的发生与设备质量、居民违规操作有关联，但后期电梯的管理、保养与维护占据了事故发生的比例较大。

　　二、高层住宅电梯管理使用存在的主要问题

　　1、住宅小区电梯没有更换准备金。目前大部分住宅小区，在业主进住时没有考虑电梯到使用寿命后的更换问题。购买高层住宅必须共摊电梯费用，一般在购房时开发商都会将电梯费用摊在房款里，所以对购房者的触动不是很大。业主在购房时一般也都不会考虑电梯的更换问题，但是15年后电梯到了报废年限，需要更换时，费用问题就凸现出来了。　　2、电梯维护队伍起步晚，专业水平不高。目前洛阳市有10多家已取得电梯维修资质单位，其中注册的企业有6家，其余为在外注册的单位或电梯制造单位在洛阳市设立了维修站(点)。多数企业存在资质等级偏低、专业人员短缺、检测设备落后、服务不够规范等问题。在电梯的维修保养过程中，往往是一两个专业人员带几个外行力工来完成具体工作，个别力工文化程度低，对电路和电梯机械原理一巧不通，这就给电梯的维修和运行使用埋下了安全隐患。

　　3、个别物业管理单位和业主对日常电梯维护使用存在误区。在实际工作中我们了解到，“误区”主要表现在以下几个方面：

　　误区一：电梯只有出现故障才进行维护保养。

　　个别物业公司为了节省电梯维保费，不能严格按照电梯维护保养的技术要求，定期进行保养检修，客观上加速了电梯的磨损，缩短了使用周期，造成了安全隐患。

　　误区二：电梯出现的一切问题都由物业公司来负责。

　　电梯的所有权归全体业主共同所有。物业公司是受业主的委托负责电梯的日常管理，组织维护保养、及时排除电梯故障、保证业主出入安全。电梯的维保费由业主来承担，电梯大、中修时与业主委员会一道起动维修资金进行修理。电梯更换目前还是个正在研究的课题，如果把电梯维护的所有费用都让物业公司来承担，是不可能的，电梯和私人轿车的使用是一样的，谁使用谁维护。

　　误区三：不坐电梯就可以不交费。

　　电梯和会馆、健身器材、小区道路、绿地等其它共用设施一样，是整个小区的必备设施，它代表着小区的品质，它是业主共有的财产，人人都有维护使用的权力和义务。即使你不用也要按规定交纳一定的维护费用。就像楼顶防水全体业主共同分摊一样，小区的一切公共设施都归业主所有，物业公司只是按合同约定充当管理者和服务者。

　　4、电梯事故救援预案不够完善。个别电梯管理单位制定的应急预案要素不全，操作性不强。更有甚者根本就没有应急救援预案，这是非常可怕的事。作为电梯管理单位应当将紧急救援联络方式、逃生方式等业主应知的常识在醒目的地方向业主明示，为有

效处理突发事件奠定坚实的群众基础。

　　三、消除住宅电梯安全隐患的对策

　　1、建立健全住宅电梯日常维护、保养、维修制度。电梯的使用寿命和故障率与正确的日常维护、保养、维修有着内在的本质联系。在这方面我们应当做好以下几方面的工作。一是全市所有住宅电梯必须与电梯维修公司签订维修保养合同，确保所有电梯都在正规的维修养护之中良好运行，及时消除故障隐患。这项工作由业主委员会和物业公司来完成，所需费用由业主负担，在物业合同中明确。二是建立应急保障机制，公安、消防、120急救中心、电业、街道、物业公司要建立通信联络方式，共同制定应急预案，明确分工，各施其职。所有的维保单位必须保证在15分钟中内到达电梯故障现场，并积极配合相关部门实施求援。为了满足这一条件，建议维修维保工作尽量选择属地正规的电梯维修公司。三是物业公司或业主委员会有义务向业主宣传电梯使用、维护、救援等相关知识，教育广大业主，增强安全意识，提高防范能力，降低事故隐患的发生率。

　　2、建立住宅电梯更换资金制度。电梯更换是客观现实，作为行政主管部门，必须要提前考虑这个问题，通过调研和学习其它城市的先进经验，解决电梯更换资金问题。

　　3、改进管理手段，增加科技含量，解决因交费与服务不到位而产生的矛盾，保证电梯在良好的状态下运行。电梯的规范管理和良好运行，除了管理者热心服务外，还需要有先进的管理手段和技术含量。在工作实践中我们了解到，由于个别业主的素质问题和管理方法的不正确，造成一部分业主不能正常缴费，致使电梯难以正常运行，给广大业主造成了不便，有时还会引发许多不稳定因素。为了解决这一问题，许多大的开发企业或物业公司，在小区业主入住前，就实行了“一卡通”式管理，就像电表管理一样，不交费不供电，不刷卡不通行，谁消费谁买单。这样就避免了许多不该出现的矛盾。解决了收费难的问题，电梯的维修保养就有了保障，管理水平也就会随之提高。另外，要在电梯内外安装监控设施，一是便于电梯的管理，二是为出现意外情况实施救援提供良好的条件。

　　四、住宅电梯可能出现的事故

　　住宅电梯事故一般分为三种类型：一是电梯门控系统事故，约占事故的80%左右。二是“冲顶”或“蹲底”事故，约占事故的15%左右。三是其他事故，约占事故的5%左右。

　　电梯门控系统事故之所以发生率最高，是由电梯系统的结构特点造成的。因为电梯的每一运行过程都要经过开门动作过程两次，关门动作过程两次，使门锁工作频繁，老化速度快，久而久之，造成门锁机械或电气保护装置动作不可靠。若维修更换不及时，电梯带隐患运行，则很容易发生事故。

　　“冲顶”或“蹲底”事故一般是由于电梯的制动器发生故障所致，制动器是电梯十分重要的部件，如果制动器失效或带有隐患，那么电梯将处于失控状态，无安全保障，后果将不堪设想。要有效地防范冲顶事故的发生，除加强标准的完善外，必须加强制动器的检查、保养和维修。其他事故主要是由个别装置失效或不可靠所造成的，如果按期维修保养，发生的事故概率就会降低。

　　五、乘坐电梯的安全注意事项

　　1、乘坐电梯，首先要注意查看电梯内有没有质量技术监督部门核发的《安全检验合格》标志，并注意标志是否在有效期内。乘坐有《安全检验合格》标志的电梯，是保障安全的前提。

　　2、乘客在电梯楼层门开启，进入电梯前一定要注意观察电梯轿厢是不是在相应楼层位置，冒然进入很可能因电梯轿厢不在平层位置而发生坠落。

　　3、防止发生剪切事故。电梯在正常运行中，楼层门和轿厢门都应处于关闭状态，如果发现电梯门没有关上就运行，说明电梯有故障，这时千万不要乘坐，以防发生剪切事故。

　　4、如果乘坐过程中电梯出现故障，例如突然停车等，乘客千万不要惊慌，应设法通知电梯使用管理部门和维修人员救援，不要乱*按或试图扒门逃出，等待专业人员救援是保障安全的明智选择。

　　5、电梯轿厢里面禁止吸烟，发生火警时不要乘坐电梯，爱护电梯轻触按钮，禁止在箱体内乱蹦乱跳，儿童乘坐应有成年人陪伴。

　　各位领导、各位同事，刚才我们从以上五个方面，初步了解学习了住宅电梯的相关知识及乘坐事项，但这只是电梯管理的一小部分，因本人自身文化水平有限，只能与大家学习探讨到这里，不到之处请大家给予谅解。

　　在此，感谢大家的倾听！谢谢大家！

编辑：www.pmceo.Com

篇2：就物业不履行小区电梯管理维护职责函

　　就物业不履行小区电梯管理维护职责的函

　　就物业公司宣称不再对本小区的电梯履行管理维护职责致**公司的函

　　北京**物业管理有限公司:

　　20**年8月19日你公司在小区张贴关于电梯的公告与事实严重不符。根据《中华人民共和国物权法》及《物业管理条例》的相关规定，在JY花园业主大会未选聘出新物业公司之前，你公司必须按照相关法律法规的规定继续对本小区履行管理职责并承担相应的法律责任。

　　经业委会与朝阳区技术质量监督局核实确认，本小区各楼座正在运行的电梯，已取得相应的年检合格证，技术监督局已通知你公司领取电梯合格证，因你公司采取编造谎言误导JY花园的广大业主，请以书面方式对此事作出解释。

　　你公司已口头通知业委会将于20**年8月31日终止物业服务，请务必给予书面确认。

　　北京朝阳区JY花园业主委员会

　　20**年8月20日

篇3：就物业不再履行小区电梯管理维护职责致政府相关部门函

　　就物业不再履行小区电梯管理维护职责致政府相关部门的函

　　就物业公司宣称不再对本小区的电梯履行管理维护职责致政府相关部门的函

　　北京市朝阳区房屋土地管理局物业科：

　　北京市朝阳区**街道办事处：

　　北京市朝阳区**街道**路社区居民委员会：

　　JY花园现物业北京**物业管理有限公司于20**年8月19日晚贴出公示,告知全体业主不再对本小区的电梯履行管理维护职责,并要求业主自行解决出行问题,如果乘坐电梯出现问题，现物业和电梯维保公司不负任何责任。鉴于上述情况，JY花园业主委员会为了维护广大业主的共同利益，保障JY花园业主的生命财产安全及保持本小区的稳定，将于近日依据《JY花园业主大会议事规则》的相关规定，宣布JY花园物业管理处于紧急状态，并要求北京**物业管理有限公司向业主委员会移交本小区的全部管理权，业主委员将启动本小区物业管理应急预案，由业委会聘请北京杏林物业管理有限责任公司临时接管小区，待业主大会表决通过后，正式履行JY花园的物业服务管理职责。

　　北京朝阳区JY花园业主委员会

　　20**年8月20日

篇4：特种设备(电梯)安全管理承诺书

　　特种设备（电梯）安全管理承诺书

　　特种设备是具有较大危险性的特殊设备，特种设备的安全工作事关人民的生命安全和国家财产的安全，作为特种设备安全的第一责任人，搞好特种设备安全管理是企业义不容辞的责任。为规范企业的安全管理工作，确保特种设备的使用安全，本企业特作出以下承诺：

　　一、严格执行《特种设备安全监察条例》等相关法律法规和各项技术规范的规定，各类特种设备的使用必须符合安全性。

　　二、本企业实行总经理（厂长）负责制，安全和生产由总经理（厂长）全面负责。主管生产的副总经理（副厂长）是企业安全生产的具体负责人。

　　三、建立和健全三级安全管理体系。企业设立专职或兼职安全机构，并配备安全管理人员，车间有专职或兼职安全技术干部，班组有安全员。

　　四、建立以下特种设备安全管理制度：相关人员的职责、操作人员岗位职责、安全操作规程、常规检查制度、维护保养制度、定期报检制度、操作人员及相关运营人员的培训考核制度、意外事件和事故的紧急救援措施及紧急救援演习制度、技术档案管理制度等。

　　五、组织开展定期或不定期的安全检查。对在用特种设备至少每月进行一次自行检查，并作出记录。对在自查中发现的异常情况和事故隐患，及时处理，不留后患。

　　六、建立和完善特种设备使用管理的激励机制和自我约束机制，实行安全管理目标责任制。

　　七、自觉接受和有关部门的监督检查。

　　承诺单位：（盖章）

　　法定代表人:

　　年月日

篇5：酒店管理公司电梯日常维护保养合同

　　酒店管理有限公司电梯日常维护保养合同

　　使用单位： 北京zz酒店管理有限公司

　　维保单位：北京***电梯维修服务有限责任公司

　　北京市工商行政管理局

　　北京市质量技术监督局

　　二〇**年八月

　　使用说明

　　1、适用范围：本合同适用于乘客电梯、载货电梯、自动扶梯与自动人行道的日常维护保养。

　　2、维保单位：具备特种设备安全监督管理部门核发的许可证，从事电梯制造、安装、改造、维修的单位。

　　3、日常维护保养：对电梯进行的清洁、润滑、调整和检查等日常维护或保养性工作。其中清洁、润滑不包括部件的解体，调整只限于不会改变任何安全性能参数的调整。

　　4、清包：只提供劳务，不提供任何电梯零部件。

　　5、半包：既提供劳务，又免费提供部分电梯零部件。

　　6、大包：既提供劳务，又免费提供大多数电梯零部件(电梯：曳引机、控制柜

　　主板、曳引钢丝绳、轿厢装饰除外;自动扶梯和自动人行道：扶手带、电机、控制柜主板除外)。

　　北京市电梯日常维护保养合同

　　使用单位(甲方)北京佳龙酒店管理有限公司

　　维保单位(乙方)北京***电梯维修服务有限责任公司

　　依照《中华人民共和国合同法》、《特种设备安全监察条例》、《北京市电梯安全监督管理办法》、北京市《电梯日常维护保养规则》及其他有关规定，甲乙双方遵循平等、自愿、公平和诚实信用的原则，就电梯日常维护保养的有关事宜协商订立本合同。

　　第一条 日常维护保养的电梯

　　甲乙双方约定，由乙方为《电梯维护保养及金额明细表》(见附件一)中列明的甲方使用、管理的电梯提供日常的维护、保养和抢修服务。

　　第二条 日常维护保养内容

　　乙方应当按照《电梯日常维护保养规则》(DB11/418)完成半月、月、季度、半年、年保养项目，并做好维护保养记录(见附件二)。

　　第三条 日常维护保养标准

　　实施日常维护保养后的电梯应当符合《电梯维修规范》(GB/T18775)、《电梯制造与安装安全规范》(GB 7588)和《自动扶梯和自动人行道的制造与安装安全规范》(GB 16899)的相关规定。

　　除上述标准外，还应当满足甲方提出的如下要求：负责电梯的年检事宜，(年检费甲方出)。

　　第四条 日常维护保养期限

　　本合同期限 壹 年 12 个月，自 20** 年 9 月 1 日起至 20** 年 8 月 31 日止。甲乙双方同意期限届满后续约的，应当于期限届满15日前重新签订合同。

　　第五条 日常维护保养费

　　维护保养费总计 *** 元(人民币)，大写：***元。

　　第六条 结算方式

　　(一)甲方按( □月 □季 □半年 □年 )支付维护保养费，具体支付时间和金额为： 合同签定后10日内支付50%维保费，即***元，合同结束后10日内支付支付50%维保费，即***元。

　　(二)支付方式： □支票 □汇到乙方指定帐号。

　　第七条 日常维护保养方式： □清包 □半包 □大包。

　　半包维保中更换零部件单件在 伍佰 元以内的，由乙方免费提供。

　　第八条 乙方抢修服务热线电话： ******** 。

　　抢修服务时间(困人除外)： 20分钟 。

　　第九条 驻场：乙方(□是 □否)提供驻场作业服务(驻场费用应当已经包含在日常维护保养费中)。

　　驻场作业人员职责： 无 。

　　第十条 甲方权利、义务

　　(一)权利

　　1、有权监督乙方按照合同约定履行维护保养义务，发出故障通知或提出建议。

　　2、有权要求乙方保障电梯的正常运行。乙方的维护保养达不到合同约定的维护保养标准或要求的，甲方有权拒绝在维护保养记录上签字。

　　(二)义务

　　1、应当对每台电梯建立完整的安全技术档案，并供乙方查询。签订合同前应当向乙方提供如下资料或复印件：

　　(1) 产品合格证;

　　(2) 使用维护说明书;

　　(3) 电气原理图;

　　(4) 电气敷设图;

　　(5) 安装说明书;

　　(6) 电梯整机、安全部件和主要部件型式试验报告结论副本或结论;

　　(7) 电梯运行全部记录;

　　(8) 故障及事故记录;

　　(9) 改造、重大维修原始记录;

　　(10)北京市特种设备登记卡;

　　(11)电梯施工自检记录;

　　(12)上年度的检验报告;

　　2、建立电梯安全运行管理制度，保证电梯的用电、消防、防雷、通风、通道、电话通讯、监控摄像和报警装置等系统安全可靠;并保证机房、井道、底坑无漏水、渗水现象，通往机房、底坑、滑轮间、井道安全门的通道畅通、照明充分。

　　3、配备电梯安全管理人员负责电梯的日常安全管理：

　　(1)负责电梯钥匙的使用管理;

　　(2)负责对乙方的维护保养记录、修理记录签字确认;

　　(3)负责对乙方提交的电梯安全隐患提示单签字确认。

　　如果更换电梯安全管理人员，应当及时通知乙方。

　　4、应当制定电梯事故应急防范措施和救援预案并定期演练。

　　5、在电梯使用过程中发现故障或异常情况应当立即停止使用，并及时通知乙方。

　　6、除乙方无法解决的情况外，未经乙方书面许可不得允许非乙方人员从事与电梯维护保养有关的工作。

　　7、应当为乙方提供维护保养所需的工作环境。

　　8、应当在电梯安全检验合格有效期届满前1 个月，向电梯检验检测机构提出定期检验申请。

　　第十一条 乙方权利、义务

　　(一)权利

　　1、有权要求甲方提供维护保养所需的工作环境及相关资料。

　　2、有权拒绝甲方提出的影响电梯安全运行的要求。

　　(二)义务

　　1、应当具备特种设备安全监督管理部门核发的相应许可。

　　2、接到故障通知后，应当立即赶赴现场进行处理;电梯困人时，应当在 20 分钟内(此时间最长不得超过30分钟)抵达现场。

　　3、现场作业人员不得少于两人，且应当取得相应的《特种设备作业人员证》。

　　4、作业中应当负责落实现场安全防护措施，保证作业安全。

　　5、向甲方提出合理化建议并每月向甲方书面报告所维护保养电梯的运行情况、零部件使用情况、易损件的更换情况及电梯更换修理需求。

　　6、对所维护保养电梯的安全运行负责，保障设备整机及零部件完整无损。

　　7、建立回访制度(包括工作人员服务态度、维修质量、是否按照规定实施维护保养等)。

　　8、应当配合电梯检验检测机构对电梯的定期检验，并参与电梯安全管理活动。

　　9、应当妥善保管电梯图纸及相关资料，并在合同终止后交给甲方。

　　10、不得以任何形式分包、转包。

　　第十二条 违约责任

　　(一)一方当事人未按约定履行义务给对方造成直接损失的，应当承担赔偿责任。

　　(二)一方当事人无法继续履行合同的，应当及时通知另一方，并由责任方承担因合同解除而造成的损失。

　　(三) 甲方无正当理由未按照约定期限支付费用的，每延误一日应当向乙方支付延误部分费用 5 %的违约金。

　　(四)甲方违反约定允许非乙方人员从事电梯维护保养工作的，应当按照 10% 标准支付违约金。

　　(五)因电梯使用、管理原因导致人身伤亡或设备损坏、丢失的，由甲方自行承担全部责任。

　　(六)乙方的维护保养工作不符合合同约定的维护保养标准或要求的，乙方应当返工，并按照 一次扣罚100元 标准支付违约金。

　　(七)因维护保养原因导致人身伤亡或设备损坏、丢失的，由乙方承担全部责任。

　　(八)因维护保养原因导致电梯检验检测不合格的，乙方还应当承担电梯复验费用。

　　第十三条 合同的解除

　　(一)甲乙双方协商一致，可以解除合同。

　　(二)任何一方严重违约导致合同无法继续履行的，另一方可以解除合同。此外任何一方不得单方解除合同。

　　第十四条 争议解决方式

　　本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决或向有关部门申请调解，协商、调解不成的，按照下列第 一 种方式解决(任选一种)：

　　(一)依法向 东城区 人民法院起诉;

　　(二)提交仲裁委员会仲裁。

　　第十五条 其他约定

　　(一)普通维修、重大维修、改造或甲方要求乙方提供本合同约定以外的增值服务的，双方均应当以书面形式另行约定。

　　(二)维护保养记录是记载电梯运行、维护、保养的依据。每台电梯均应当建立独立的维护保养记录。维护保养记录应当一式两份，甲乙双方各保存一份，保存时间为4 年。普通维修、重大维修、改造协议与抢修记录均应当与维护保养记录一并保存。

　　第十六条 附则

　　本合同自 签定之日起 生效。本合同生效后，双方对合同内容的变更或补充应当采取书面形式，并经双方签字确认，作为本合同的附件。附件与本合同具有同等的法律效力。

　　本合同一式 四 份，甲方执 两 份，乙方执 两 份。

　　甲方：(签章) 乙方：(签章)

　　营业执照号码：营业执照号码：

　　住所： 许可证号码：

　　单位负责人： 住所：

　　联系电话： 法定代表人：

　　电梯安全管理员： 联系电话：

　　联系电话： 委托代理人：

　　传真电话： 联系电话：

　　开户银行： 传真电话：

　　帐号： 开户银行：

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