新城业主委员会年终工作报告

　　新城业主委员会年终工作报告

　　尊敬的广大业主:

　　大家好!

　　大地回春喜见红花消积雪，普天同乐欣逢盛世贺新年。在这人们辞旧迎新，庆贺新春佳节的美好时刻，小区业主委员会全体成员在此向广大的业主，物业管理公司的员工致以节日的问候，真挚的祝福!

　　20**年是个令人鼓舞的一年。是个令人留恋感怀的一年，我们在舒适，整洁美好的环境中拥有了一年的"幸福时光"。这一年里，业委会一如既往地坚持以维护业主的合法权益为已任，坚持每月的例会汇报制度，坚持贯彻执行《广州市住宅小区物业管理办法》精神，对物业管理公司的工作进行监督，做了大量有益和富有成效的工作，解决了不少业主关心的投诉的热点问题，极大地推进了小区物业管理工作的进一步完善，奠定并维护了**新城"安全文明小区"的光荣称号。20**年小区住户对物业管理各项工作的满意度仍保持在95%以上，工作业绩得到了广大业主们的充分肯定和赞扬。

　　20**年又是一个令人难忘的一年，一年来，业委会共接受了业主的各类投诉，建议共50多起，牵涉小区的治安状况，卫生环境，服务台态度，停车管理等问题，其中普遍对治安状况，停车问题关注度最高。个别较为突出的问题至今仍没有得到妥善的解决，业委会对此深感任重道远......

　　过去的一年，成果是丰硕的令人欣慰的，业委会与物业管理公司的合作是互信的，真诚的，对于小区物业管理工作，成绩是斐然的，问题也是存在的，面对着日趋复杂的社会治安环境，面对众多问题的投诉、反映，面对着物业管理工作中不尽人意的地方，如何才能有效管理，长治久安，是摆在每一位参与小区管理者面前的艰巨而光荣的任务，对于业委会--一个群众性的组织来说，唯有情系小区，心系业主，一切为了业主的利益着想，一切为了小区环境着想，坚持原则，努力不懈，才能得到广大业主的支持和理解，唯有高、远才能极目颠峰，唯表挚、善才能博爱天下，才能有未来的工作中更上一层楼。

　　新年伊始，安居乐业仍是我们追求的目标，和谐社会、和谐小区仍是我们的主题。回顾昨天，我们没有理由不欣慰，没有理由不自豪，展望明天，我们没有理由不自信，没有什么理由不进步，在一个充满关爱情怀的小区里，只要我们积极关注小区建设，关注业委们会工作，支持业委会工作，为物业管理献计献策，我们的小区就会越来越文明，越来越美好，越来越和谐，明天就会更美好。

　　祝大家春节愉快，合家欢乐。

　　****新城业主委员会

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篇2：公寓业主委员会物业管理委托合同

　　公寓业主委员会物业管理委托合同

　　第一章 总则

　　第一条 本合同当事人

　　委托方(以下简称甲方):金风帆公寓业主委员会

　　受托方(以下简称乙方):____县银州物业管理有限公司

　　根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将金风帆公寓小区委托乙方实行物业管理，订立本合同。

　　第二条 物业基本状况

　　物业类型:住宅小区

　　座落位置:岱山县高亭镇沿港中路

　　四至:以银厦路西边至闸口浦，南至滨江路

　　占地面积:26700平方米

　　建筑面积:53000平方米，非住宅用房3500平方米;住户580户。

　　第三条 乙方提供服务的受益人为本物业小区的业主和物业使用人。本物业小区的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。

　　第二章 委托管理事项

　　第四条 公用设施和附属建筑物的养护和管理，包括:道路、建筑物以外的上下水管道。

　　第五条 公用绿地、花木、建筑小品等的维护、养护与管理。

　　第六条 附属配套建筑和设施的养护和管理。

　　第七条 公共环境卫生:包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运(集中清运由县环卫所派专人负责)。

　　第八条 交通与车辆停放秩序的管理。

　　第九条 负责向业主和物业使用人收取物业管理工作费和物业管理有偿服务费。

　　第十条 对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止等措施。

　　第十一条 其他委托事项:经甲方提出以下委托时，乙方应接受，并按实际发生的费用合理向受益人收费:

　　1、房屋建筑共用部位的维修、养护与管理，包括:楼盖、屋顶、外墙面、楼梯间、走廓、通道、门厅。

　　2、共用设施、设备的维修、养护、运行与管理，包括:共用的上下管道、落水管、屋顶水箱配件、化粪池、沟渠、阴井。

　　3、业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护。

　　4、业主和物业使用人委托的针对性专项服务和委托性的特约服务。

　　第三章 委托管理期限

　　第十二条 委托期限为一年，自二0____年九月八日至二0____年九月七日止。

　　第四章 双方权利义务

　　第十三条 甲方权利和义务

　　1、代表和维护产权人、使用人合法权益。

　　2、制定业主公约并监督业主和物业使用人遵守公约。

　　3、审定乙方拟定的本小区物业管理制度。

　　4、检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况。

　　5、当业主和物业使用人不按规定交纳物业管理费时，协调负责做好住户的思想工作和催交工作。

　　6、协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题。

　　7、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动。

　　第十四条 乙方权利、义务

　　1、根据有关法律、法规及本合同的约定，制定物业管理制度。

　　2、对业主和物业使用人违反法规、政策的行为，提请有关部门处理。

　　3、按合同第十条的约定，对业主和物业使用人违反业主公约的行为进行处理。

　　4、可聘专营公司承担本物业的专营管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方。

　　5、负责编制房屋、附属物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后，由乙方组织实施;

　　6、本合同合同终止时，乙方应向甲方移交有关物业管理的档案资料。

　　第五章 物业管理服务质量

　　第十五条 乙方须按下列约定，实现目标管理:

　　1、公共卫生环境:小区内环卫设施完备，保持垃圾箱清洁，垃圾做到日产日清，房屋的公共楼梯、扶栏、车棚等部位每周清理一次保持清洁，不得随意堆放杂物和占用;居民日常生活所需网点管理有序，无乱设摊点、广告牌，乱贴、乱画现象，屋顶水箱每年清洗一次。

　　2、治安、保卫管理:公寓内有门卫人员值班，对贵重家具、家电及大量物品出门卫时，应进行查询，负责车辆停放及绿化管理，保安人员有明显标志，工作规范，作风严谨，危及住户安全处设有明显标识。

　　3、市政公用设施管理:小区内公共配套设施完好，工作正常，路灯完好，道路畅通，路面平坦，污水排放通畅，交通车辆管理运行有序，无乱放乱停机动车。

　　6、绿化管理:管理与养护措施落实，无破坏、践踏及随意占有现象。

　　第六章 物业管理服务费用

　　第十六条 物业管理服务费

　　1、本小区的管理服务费:住宅房屋一号地块每建筑平方米0.11元/月，二号地块每建筑平方米0.13元/月，普通营业房和其它类用房按每建筑平方米0.30元/月计算收取，饭店服务行业营业房按每建筑平方米0.60元/月计算收取，由物价部门批准后实施。由乙方按每季一次向业主使用人收取。

　　2、装饰装修垃圾清运费按县物价局下文规定执行。

　　3、机动车辆泊位租赁费(露天的公共场地)按已签订的"委托书"办理。

　　4、物业管理服务费标准的调整，须与甲方协商后确定。

　　5、针对性的专项服务和委托性的特约服务费用，乙方与提出委托人协商确定。

　　第七章 违约责任

　　第十七条 甲方或业主及物业使用人未能按期交纳物业管理各项费用，使乙方难以继续履行本合同的，乙方有权提前一个月通知甲方并提出解约。

　　第十八条 乙方违反本合同第二章、第五章的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方期限整改。逾期未整改的，甲方有权终止合同，造成甲方原设施损坏的，乙方应恢复原状。

　　第十九条 乙方违反本合同第六章的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权清退，造成甲方经济损失的，乙方应给予经济赔偿。

　　第八章 附则

　　第二十一条 合同期满，乙方全部完成合同并且管理成绩优秀，大多数业主和物业使用人反映良好，经业主委员会同意，可续订合同(可在本合同末页续订连续时间，也可另订补充合同或重订)。

　　第二十二条 甲乙双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。

　　第二十三条 本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。

　　第二十四条 本合同履行中如发生争执，双方应协商解决或报请物业管理行政部门进行调解或可以直接向人民法院起诉。

　　第二十五条 合同期满本合同自然终止，双方如续订合同，应在合同期满前一个月向对方提出书面意见。

　　第二十六条 本合同自签字之日起生效。

　　第二十七条 本合同共六页，一式五份，甲、乙双方及物业行政主管部门(备案)各一份，具有同等法律效力。

　　甲方签章:________乙方签章:________

　　法定代表人:________法定代表人:________

　　监证机关:

　　二0____年九月八日

　　续订时间延长为:

　　自二00__年___月___日至二0__年___月___日止。

　　补充内容:_____________________

　　甲方签章:______乙方签章:______

　　法定代表人:______法定代表人:______

　　___年___月

篇3：物管公司与业主委员会关系面面观

　　物管公司与业主委员会关系面面观

　　随着物业服务行业的全面发展及业主维权意识的不断提高，全国物业服务领域的投诉和纠纷正在不断上升，矛盾的激化已经发展到危及社区生活环境及社会安定的程度。如何处理好物业服务中各种关系，是有效解决各种物业纠纷的关键。通过参加本次物业服务师学习培训，本人进一步认识了物业服务企业与业主、业主大会和业主委员会的相互关系，对如何进一步发挥业主委员会的作用提出了个人的认识和意见。

　　1、业主、业主大会、业主委员会

　　所谓业主是指物业所有权人，通常是写在购房合同或产权证上名字的人。业主既物业的所有权人，对财产享有完全的占有、使用、收益和处分的权利。在这里，业主所拥有的物业权利有两种形态:其一，业主独自拥有的物业;其二，业主与同幢或同区域的其他业主共同使用的物业，既公共部分。其中的公共部位的产权上属该楼宇或该区域全体业主共有，但在使用上又是不可分的。显然，在私有产权和共有产权混合在一起的共同体中，对共有部分物业服务的决策不是某一个业主所能决定的，决策权主体应该是全体业主。

　　业主的责任，除了对房屋内专有部分所有权的行使，更重要的是还承担遵守物业服务区域内物业共有部位和共用设施设备的使用，公共秩序和环境卫生的维护等方面，由公约和规章制度确定的义务。多个业主之间必定形成共同利益和共同事务，而公共利益和共同事务不是一个代表的。业主大会由物业服务区域内全体业主组成，是物业服务区域内的最高权利机构。业主大会代表物业服务区域内全体业主的权益，维护大多数业主的合法权益，对物业服务区域各项事务有最高决策权。业主大会按照《条例》和业主大会议事规则确定的程序作出的决定，包括业主公约等，视为全体业主的共同决定，对全体业主具有约束力。通过这些规定，保证业主大会能够确实担负起代表和维护全体业主合法权益的职责。

　　业主委员会是在物业服务区域内代表全体业主对物业实施自治管理的机构，是有全体业主通过业主大会会议选举产生，是业主大会的常设性执行机构，对业主大会负责，具体执行业主大会交办的各项物业服务时宜。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。

　　业主大会、业主委员会和业主是物业服务活动的最高决策机构，对事关全体业主利益的重大事项具有决策权，如业主公约和业主大会章程的制定权、业主委员会成员的选举和罢免权、物业服务企业的选聘和解聘权、住房专项维修资金的使用和续筹的决定权等。业主委员会作为业主大会的执行机构，是沟通业主和物业服务公司的桥梁，代表和维护着房地产产权人、使用人的合法权益，负有召集和主持业主大会会议、报告物业服务的实施情况、与选聘的物业服务企业签定物业服务服务合同、听取业主的意见和建议、监督和协助物业服务企业履行合同、调解物业服务活动中的纠纷、监督业主遵守业主公约等职责。

　　业主作为物业的所有权人和物业服务服务消费的主体，享有业主大会召开的提议权和物业服务事项的提案权、业主公约和业主大会章程的修改权、业主委员会成员的选举权和被选举权、对物业服务企业和业主委员会工作的监督权、对物业服务执行情况的知情权、对住房专项维修资金管理使用的监督权等。业主在享有以上权利的同时，也应当承担相应的义务，如遵守业主公约和业主大会章程、遵守物业服务区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度、按时交纳物业服务服务费用等。强调业主享有权益，同时明确业主承担相应的义务、遵循权责一致的原则，是业主大会、业主委员会规范运作的关键。

　　2、业主委员会和物业服务公司的关系

　　从1981年3月全国第一家物业服务公司-深圳市物业服务公司的设立，至今全国已有各类物业服务公司2000余家，从业人员近200万人。随着住宅建设迅猛发展，住房制度改革的逐步深化，生活水平的不断提高，人们对物业服务的需求也在逐步增长。

　　物业服务是全体业主共同选择、共同付费、共同受益的集体消费行为。物业服务公司和业主委员会都是集体消费行为。物业服务公司和业主委员会都是物业服务机构，他们共同管理着一定范围的物业。所不同的是，业主委员会管理的是其代表的业主们的物业，物业服务公司是受委托管理业主们的物业。这样，在客观上就决定了他们之间的特定的关系。

　　(1)业主委员会根据业主大会的决议和物业的情况，有权选择不同的物业服务公司来提供服务性管理。业主委员会的委托和物业服务公司的受托是一种合同关系，是一种市场的双向选择，双方在地位上是平等的。在法律上，业主管理委员会有委托或不委托某个物业服务公司的自由，物业服务公司也有不接受委托的自由。在组织关系上，不存在领导与被领导、管理与被管理之间的关系。

　　(2)物业服务公司和业主委员会都是独立运作的，互不干扰，双方可以因发展变化的需要，在协商一致的条件下续签、修改或解除合同，但都无权干预对方的内部活动。

　　(3)工作上的合作关系。物业服务公司在管理物业的过程中经常要和业主委员会发生联系，业主委员会为了业主们的共同利益也时常要和物业服务公司打交道，由此产生他们之间的合作工作关系.一般来说，委托合同中都规定了物业服务公司和业主委员会的权利和义务，如物业服务公司有权要求业主委员会协助管理，有义务把重大管理措施提交业主委员会审议;业主委员会有权审议物业服务公司制订的年度管理计划和管理服务的重大措施，有义务协助物业服务公司落实各项管理工作，等等.这些都是双方之间合作关系的表现。

　　3、业主委员会运作中存在的问题

　　3.1业主委员会难以发挥作用，形同虚设，维权意识有偏差

　　这是当前我国绝大多数城市住宅小区业主委员会的普遍现象.由于物业服务在我国实施的时间不长，绝大多数业主对它还缺乏了解，对自己在业主委员会及物业服务中的地位、作用、权利和义务不太清楚，更认识不到业主委员会的重要性，因而对参加业主委员会比较漠然，选举产生的业主委员会成员不少都是退休的老人，缺乏广泛的群众基础。业主对业主委员会缺乏关注度、信任度，缺乏对物业服务的参与意识，使业主委员会几乎成为一个“空中楼阁”式的组织，不能发挥其应有的作用。

　　另外大多数业主只对物管公司能否满足自己在使用、占有私有物业的安全、方便、舒舒适及收益等方面的要求感兴趣，而对物管公司为了维护公共物业而付出的劳动、采取的措施普遍不大关心。业主委员会是全体业主的代表，它同样具有一般业主的思想倾向，即:当业主们在使用私有方面的权利受到损害时，业主委员会比较重视，而当业主在使用共有、公有物业方面的权利受到损害时，业主委员会往往并不关心。业主委员会的态度，直接决定了它对业主权利的维护意识和维护程度。根据北京市房地局小区办的调查与统计，北京、上海、深圳等地已成立的业主委员会中，能够充分发挥作用的不足10%，相当多的业主委员会不能或没有发挥作用。

　　3.2业主委员会发挥作用不当

　　这里所说的业主委员会既包括业主委员会集体，也指一些业主委员会成员。因为业主委员会成员的行为往往直接代表和影响业主委员会集体的行动与决策。归纳起来，业主委员会发挥作用不当通常有以下具体表现:

　　(1)选聘权运用不规范。根据建设部《城市新建住宅小区管理办法》规定，业主委员会具有法定的选聘权。在实际操作中，业主委员会只有在与原物业服务公司解除合同后，才可以行使选聘权重新选聘物管公司。但一些业主委员会没有认识到这一点，想当然行事，不按有关规定程序行使权利，而是擅自乱用选聘权。如某小区业主委员会在没有同原物业服务公司解除合同及与协商的情况下，又与另外的其他物业服务公司签订了委托合同，造成了“一女二嫁”、两个物业服务公司共管一个小区的混乱局面。

　　(2)没有协调好与物管公司关系。有的业主委员会(或委员)不通过协商或合法程序来解决与物管公司的矛盾，有的业主委员会主任以“主人”自居，稍不满意，就到管理处吵闹，使物管公司无法正常开展工作。

　　3.3不能积极主动地发挥作用

　　业主委员会是全体业主和使用人的代表，业主选举业主委员会的目的之一，是希望业主委员会能积极主动的做工作和为他们服务。但事实上，目前绝大多数的业主委员会不能做到这一点。它们无论是行使权利还是履行义务时，都比较被动。只要不出大问题，只要业主们或物管公司不督促、不反映、业主委员会就不主动去做工作。

　　3.4业主委员会组成复杂，利益协调难度大

　　产权多元化的发展，居住在同一物业内的业主的生活习惯、文化背景、消费层次等不尽相同，从这些业主中选举出来的业主委员会成员自然代表着各自不同的利益群体，而且他们的工作模式、作风及思想倾向也不同。所以要想在业主委员会内部搞好工作上的互相配合与协调，及时、正确的处理内部成员之间的利益的冲突，不是一件容易的事情。何况业主委员会还要去协调外部单个或少数业主与业主整体利益上的矛盾冲突，以及营造一个全体业主都能接受的物业服务氛围等等。

　　4、正确发挥业主委员会的作用，维护全体业主的合法利益

　　为了让业主委员会既能行使权利，又能承担相应的责任与义务，同时还能享受到合法的报酬，力争实现业主委员会、权、利的协调。

　　首先应清楚、正确、合理、科学地给业主委员会作出法律定位。在物业服务活动中业主、业主委员会以及物管公司构成了物业服务法律关系的最主要的民事主体。根据我国民法通则第126条规定，建筑物致害责任主体所规定的管理人是指依照法律、法规或行政命令对特定建筑物或其他设施享有固定的带有永久性的经营管理权的人。从管理人的概念来看，物管公司首先不享有对建筑物的占有、使用、收益甚至处分的权利。

　　其次，没有享有对特定建筑物的“固定的”“带有永久性”的经营管理权。相对比较下，业主委员会则具有固定的带有永久性管理权的性质，因为只要建筑物存在，业主委员会作为全体业主选举产生的管理团体是永久性伴随着区分所有建筑物而存在的。因此，应通过物业服务法律、法规的立法，直接赋予业主委员会区分所有权建筑物管理人的法律地位，赋予它一定的权利和权威，并规定其应承担的义务以及应为自身行为所承担的法律和社会责任。为保证业主委员会主任工作的公平性、专业、及时性、应该建立业主委员会主任的公开选举制。只要能正确及时地行使业主委员会的权利、履行业主委员会的义务，承担业主委员会应尽的责任，具备一定的专业知识的业主，就可以竞聘为业主委员会主任。业主委员会主任应与业主代表大会签定聘用协议。

　　第三，为切实保障业主委员会的正常运作和发挥积极的作用，还必须建立激励机制和约束机制。如果业主委员会工作突出，就应该给予奖励，否则就要给予处罚。另外，还有注意约束业主委员会的行为，保证业主委员会工作的公平行和及时性。

　　第四、针对上述“病因”，有关方面(政府主管部门、物业服务协会等)可以就物业服务、业主委员会、公共物业与公共权利等各个方面，多层次、多渠道、多角度、多方式、方式长时间地对居民(业主)进行广泛的宣传教育，让居民逐渐成为“成熟”的消费者，进而关心、支持业主委员会，自觉参与小区的物业服务，这样小区的物业服务就能走上健康发展的道路。

　　最后，政府有关主管部门要在业主委员会选举的宣传、业主代表名额的分配与确定、业主委员会成员的资格和条件等方面发挥政府的权威作用，真正帮助物业区域(小区)组建一支高素质、有权威、有信誉、能正确发挥作用的业主委员会队伍。物业服务协会要加强对业主委员会成员，尤其是只要负责人的培训工作，提高他们的思想、政治素质和专业水平。此外，还应指导他们正确选择物管公司及发挥其应有的作用。

篇4：业主委员会和物业管理公司定位

　　业主委员会和物业管理公司定位

　　如何为业主委员会与物业管理公司定位是多年来长期困绕物业管理行业健康发展的一个悬而未决的重大核心问题，准确科学地为业主委员会与物业管理公司定位，明确业主委员会与物业管理公司各自的法律地位，奠定物业管理立法的基石，是我国建立业主自治自律与物业管理公司专业化管理相结合的物业管理体制必不可少的基础，也是培育和规范物业管理市场的首要前提和必然要求。

　　业主委员会与物业管理公司的定位问题早在一九九九年五月的全国物业管理工作深圳会议上，国家建设部宋春华副部长就已经尖锐地提出来，物业管理行业的业内人士为之进行了艰辛困苦的追寻和探索，但至今为止却没有寻求到一个解决业主委员会与物业管理公司定位问题的根本良方。之所以没有找到这个良方的最根本的重要原因在于寻求方法上的偏差。部分人仅仅局限于从自身的物业管理实践经验进行提升和挖掘，还有一部分人也只是从经济管理的理论中探索和推敲;却恰恰忽视了业主委员会与物业管理公司的定位从本质上说是一个法律的范畴，必须依据我国现行的法律，从法律的基本规定以及立法原意中进行追寻和探索。因而造成了物业管理行业的业内人士一头雾水，不知所措，处于一个既感到定位问题很重要，又无可奈何的尴尬局面，找不到一个根本的出路来。

　　本文试图从法律的层面上，从一个全新的视角出发，通过对我国民法中建筑物致害的责任主体的立法原意的剖析，借鉴国外以及我国港澳台地区的成熟经验，运用建筑物区分所有权理论，从而依法准确合理地确立业主委员会作为区分所有建筑物的管理人的法律地位，确立物业管理公司作为区分所有建筑物的管理服务人的法律地位，以彻底解决业主委员会与物业管理公司的定位问题。

　　在物业管理活动中业主、业主委员会以及物业管理公司是构成了物业管理法律关系的最主要的民事主体。那么，物业管理的这些民事主体的法律地位究竟为何呢?从全国人大立法机关正在起草和审议的《中华人民共和国物权法(草案)》中所设立的建筑物区分所有权法律制度来看，物业管理的实质就是区分所有建筑物的管理，很明确业主的法律地位就是建筑物区分所有权人。但这个法律制度并没有直接对业主委员会和物业管理公司进行明确的法律定位，而设定了区分所有建筑物管理人和区分所有建筑物管理服务人这两个法律地位。那么，对于业主委员会和物业管理公司究竟谁拥有区分所有建筑物管理人的法律地位?谁又拥有区分所有建筑物管理服务人的法律地位?我们必须对此有一个清楚、准确、合理、科学地定位，因为这直接涉及到物业管理民事主体的权利与义务，关系到物业管理行业的健康发展。为了清楚、准确、合理、科学地给业主委员会和物业管理公司作出法律定位，我们不妨先从我国民法对管理人的立法原意进行如下的探讨和剖析。

　　管理人这个词语的法律概念最早是出现在我国民法通则之中的。《中华人民共和国民法通则》第一百二十六条规定:“建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。”这条法律将建筑物致害的责任主体确定为“所有人或者管理人”，对于建筑物所有人的法律地位是比较清晰的，这就是我们常在物业管理活动中被称为业主的建筑物区分所有权人。由于这条法律确立了管理人责任主体的法律地位，因而在《中华人民共和国物权法(草案)》里，管理人就被直接纳入了建筑物区分所有权的法律制度之中。那么，管理人的立法原意究竟是什么?只有明确了我国民法对管理人的立法原意，才能正确确立物业管理活动中业主委员会和物业管理公司的法律地位，才能依法均衡业主、业主委员会以及物业管理公司的权利义务，促进物业管理的健康发展。

　　对于这种建筑物致害的责任主体，各国的见解是不同的。大多数大陆法系国家规定，只有建筑物的所有人才能成为建筑物致害的责任主体。例如，《法国民法典》第一千三百八十六条就只规定“建筑物的所有人”对于建筑物的保管或建筑不善的致害承担责任。此外，比利时、墨西哥、秘鲁、阿根廷、智利、巴西等国家均采用此立法例。而且，这些国家在规定所有人对受害人直接承担责任的同时，还赋予所有人对其他对于损害的发生有过错的人的追偿权。这种立法例的根据是，受害人通常无从发现和弄清事实上究竟是谁对于建筑物的失修或建造瑕疵负有过错，因此允许受害人直接对所有人起诉是公平合理的。

　　德国、日本、意大利等少数大陆法系国家规定了建筑物致害的多元责任主体。依据《德国民法典》第八百三十六至八百三十八条的规定，建筑物倒塌致害的责任主体有以下四类:1.自主占有人，即作为自己所有而占有物的人;2.前自主占有人，即倒塌或

　　剥落是在土地的前占有人的终止占有的一年内发生者由前占有人负责;3.建筑物占有人，即因行使某项权利而占有他人土地上的建筑物或工作物的占有人，其代替土地占有人负责;4.建筑物保养义务人，即为占有人承担保养建筑物或与土地相联的工作物，或由于自己享有用益权而应保养建筑物或工作物的人，与占有人负相同的责任。依据日本民法第七百一十七条规定，工作物致害的责任主体原则上是占有人，但占有人对于防止损害发生已尽到必要注意时，则例外地由所有人负赔偿责任。不论所有人还是占有人负责，其承担责任后均可对实际引起损害的责任人行使追偿权。依据意大利民法，原则上只有所有人是责任主体，但当倒塌致害发生在用益权人的占有期间时，则由所有人与占有人负连带责任。

　　在英美法，建筑物致害责任主体原则上是占有人。根据是占有人直接地控制和监管着建筑物，因此，也有义务承担建筑物致害的责任。美国侵权法在建筑物致害方面的责任主要与财产的占有和控制相联系，而与所有权没有什么关系。也就是说，占有和控制决定责任，谁占有和控制着房屋，谁就有责任将其管好。但也有例外:

　　1.享有终身产权的人(相当于大陆法系上的用益权人)对其享有终身产权的建筑物致害承担责任，因为通常情况下这些建筑物由他占有着;2.出卖人，一般情况下房屋的出卖人在丧失占有后对房屋的倒塌不再负责任，但当其另有约定或出卖人有欺诈行为时则由出卖人负责。

　　从各国对建筑物致害责任主体的法律规定，可以明确确定建筑物致害责任主体，应该是:1.建筑物的所有人;2.建筑物的占有人;3.建筑物保养义务人。

　　我国民法在对建筑物致害的责任主体的立法中，借鉴了国外立法的成熟经验，采取了法国式的立法体例，实行了单一制的责任主体制度。在《中华人民共和国民法通则》第一百二十六条中规定，建筑物及其他设施造成损害的责任主体是“所有人或管理人”。尽管我国民法的这条法律规定从字面上看是“所有人或管理人”，但所反映的实质仍然是属于“所有人”的单一制责任主体。

　　我国民法规定的所有人指对建筑物或其他设施享有占有、使用、收益和处分权的人。损害发生时不管所有人是否直接现实地占有建筑物或其他设施。也不管其成为所有人的时间长短，均不妨碍由所有人承担责任。即使损害发生于出借、保管、出租、出典等期间，所有人并未实际占有所有物，但仍由所有人承担责任。

　　我国民法在建筑物致害责任主体所规定的管理人是指依照法律、法规或行政命令对特定建筑物或其他设施享有固定的带有永久性的经营管理权的人。管理人是依照法律、法规或行政命令直接产生的，不同于当事人以出租、出借、出典等法律行为自愿设定的占有人(如承租人、借用人和典权人)。管理人的存在是我国社会主义国家国有财产所有权与管理权两权分离的结果。我国国有的建筑物或其他设施一般授予国有企业、事业单位或机关团体进行管理，被授权的单位享有占有、使用、收益甚至处分的权利。这种享有管理权的人就是我国民法中的所谓“管理人”。所以，管理人在我国民法立法的原意上应该是指享有占有、使用、收益甚至处分权利的建筑物管理者，是指基于所有人授权或者其他法律事由而对建筑物取得法律上或事实上的占有，以及承担维护保养义务的人。从这个立法原意上显然管理人仍然是等同于具有所有人权能地位的，并且在建筑物保养义务的程度上也相当于占有人的法律地位。

　　我国民法在建筑物致害责任主体规定“所有人或管理人”承担建筑物致害责任的立法根据在于，建筑物或其他设施致害的终极原因往往是建造或管理有缺陷。建造和管理往往又是一种复杂的过程。物业管理公司虽然承担有一定的管理服务责任，但这种管理服务责任是通过与业主委员会所签订的物业管理服务合同获得的，并不是天生具有的，而且这种管理责任也是有限度的，是全部管理责任其中的一部分。因为物业管理服务合同不能也不可能将建筑物致害的全部管理责任都囊括在内，例如，建筑物建造缺陷而造成的损害，其责任人可能是建筑物的开发建设单位，也可能是设计者、承建施工者或前所有人，过错情形可能是设计者设计不合乎规范，也可能是承建施工者偷工减料或者马虎草率，也可能是前所有人管理不善的缺陷形成的，甚至可能是占用人野蛮使用形成的，这些因素是根本不可能在物业管理服务合同中约定由物业管理公司来支配控制，除了业主、业主委员会之外往往其他民事主体(如物业管理公司)是不可能左右控制或彻底解除的。

　　何况，当物业管理公司违反物业管理服务合同的约定，没有尽到合同所约定的管理服务责任，就应该以合同违约来承担管理服务责任。但是，业主委员会的管理责任却是天生具有的，物业管理公司的管理服务是由其按合同约定的，而合同没有约定的管理责任显然仍然由业主委员会所保留，业主委员会有保留管理责任的权利，自然就要有承担管理责任的义务，理应成为合法的管理人。根据过错责任原则，

　　谁有过错谁就应该承担责任。既然业主委员会没有将全部管理责任通过物业管理服务合同交给物业管理公司，自然物业管理公司就不可能承担全部管理责任。否则，让物业管理公司作为管理人承担责任，就有悖公平正义的民法基本原则，不符合我国民法对管理人的立法本意。

　　由于物业管理公司具有“管理”二字，而物业管理公司又从事的是物业管理活动，因此，通常人们往往都会望文生义地将物业管理公司误解为建筑物的管理人。其实这是“管理”二字给人们造成的一种错觉。从管理人的法律概念来看，物业管理公司首先不享有对建筑物的占有、使用、收益甚至处分的权利;其次，没有享有对特定建筑物的“固定的”“带有永久性”的经营管理权。相对比较之下，业主委员会则具有固定的带有永久性管理权的性质，因为建筑物存在，就必须对区分所有建筑物行使管理权，虽然业主委员会要经过换届选举，但“铁打的营盘，流水的兵”，业主委员会委员的人选更迭并不会影响业主委员会的存在，业主委员会作为管理团体是永久性伴随着区分所有建筑物而存在的。

　　业主委员会是由全体业主选举产生的，代表全体业主合法权益的群众性自治自律组织，其民事责任由全体业主承担。而全体业主拥有对建筑物的占有、使用、收益甚至处分的权利，自然从责任与权利的主体都是一致。如果使管理人的地位空置，就会在司法实践中因管理人的真空，而错误地将物业管理公司作为管理人，使物业管理公司代人受过。显然这样就将物业管理公司放在了一个权利与义务不均衡的地位上，势必不利于物业管理行业的健康发展。相反将业主委员会放在管理人的地位上，由全体业主承担区分所有建筑物管理的整体责任，不仅直接体现了业主自治管理的权利，而且也平衡了业主自律的义务责任。

　　鉴于我国物权法仍然在起草和审议阶段，而且物权法所设定的建筑物区分所有权法律制度并不完善，因此，我们在此有必要对各国以及我国港澳台地区的有关建筑物区分所有权所涉及到的管理人以及管理服务人的法律条款进行借鉴和探讨。

　　各国以及我国港澳台地区的有关建筑物区分所有权的法律条款通常都将管理人作为区分所有权人大会(即物业管理活动中的业主大会)的召集人。如《德国住宅所有权法》第二十四条规定:“住宅所有权人会议，每年至少由管理人召集一次。”《瑞士民法典》第七百一十二条中规定:“除另有约定外，楼层所有人大会由管理人召集并主持;”《日本建筑物区分所有权法》第三十四条中规定:“*由管理人召集;”“管理人至少每年应召集一次*”。实际上在物业管理活动中，区分所有权人会议、*或业主大会都应该是由业主委员会负责召集的。因此，从管理人召集业主大会的职责来看，是等同于业主委员会的。

　　除此以外，管理人的权利义务也等同于业主委员会。如《德国住宅所有权法》第二十七条中规定:“管理人的权利义务如下:(1)执行住宅所有权人会议的决议并监督住宅规则的执行;(2)采取必要措施保存及修缮共有物;(3)在紧急情况下，采取其他保存共有物的措施;(4)管理共有基金。”《意大利民法典》第一千一百三十条规定:“管理人应当:(1)执行共有人大会通过的决议;(2)制定共有财产的使用规则，为公共利益提供服务从而使共有人能够更好地享有共有财产;(3)征收各种费用，分摊为建筑物共有部分的正常维修和公共服务支出的必要费用;(4)完成保全建筑物共有部分固有权利的行为。最后，年终时，管理人应当报告管理帐目。”

　　我国香港地区的《多层大厦(业主立案法团)条例》规定，依法成立了业主立案法团，大厦各分层业主在该大厦所享有的权利、权力、利益和所负的责任，便都交给业主立案法团去运用和执行。因此，当大厦周围出现山体滑坡，业主立案法团就应该承当维修和赔偿的责任。这实质上就是由业主立案法团担当着区分所有建筑物管理人的角色。而这个业主立案法团就相当于我们物业管理活动中的业主委员会。在我国澳门地区，针对由楼宇或其他工作物造成之损害，《澳门民法典》第四百八十五条明确规定:“一、楼宇或其他工作物因建造上之瑕疵、保存上出现缺陷而全部或部分倒塌者，该楼宇或工作物之所有人或占有人须对由此而造成之损害负责;但证明其本身无过错，又或证明即使已尽应有之注意义务亦不能避免该等损害者除外。二、基于法律或法律行为而对楼宇或工作物负有保存义务之人，须代该楼宇或工作物之所有人或占有人对完全因保存上出现缺陷而造成之损害负责。”《澳门民法典》的这条法律规定实际上明确了建筑物致害的责任主体是建筑物的所有人、占有人、以及负有保存建筑物存在义务之人。其中负有保存建筑物存在义务之人就是《澳门民法典》第三卷物权的第五章分层所有权中法律所规定的，由分层建筑物所有人大会所选举出的管理机关。根据《澳门民法典》第一千三百五十四条规定:“管理机关系由一名或多名管理人组成。”第一千三百五十五条规定:“管理机关系由分层建筑物之所有人大会选出及免职”。显然分层建筑物所有人大会所选举出的管理机关实际上就是我们在物业管理活动中业主大会所选举出的业主委员会。

　　在全国人大立法机关起草审议的《中华人民共和国物权法(草案)》也是按照各国及我国港澳台地区的上述法律条款的立法精神来设定建筑物区分所有权法律制度的。如在《中华人民共和国物权法(草案)》第一百零七条规定:“区分所有权人会议由管理人召集。”第一百一十二条规定:“管理委员会和管理人的职责如下:

　　(一)共用部分的清洁、维护、修缮及一般改良;(二)区分所有权人共同事务的建议;(三)区分所有权人和专有部分占有人违规行为的制止;(四)区分所有建筑物及其周围环境的维护;(五)收益及其他经费的收支、保管及使用;(六)区分所有权人会议决议的执行;(七)管理规约、会议记录等文件的保管;(八)管理服务人的委任、雇用及其监督;(九)会计报告、结算报告及其他管理事项的提出及公告;(十)管理规约的规定的其他事项。”因此，这其中的管理人自然就是业主委员会，而其中的管理服务人就是物业管理公司。

　　众所周知，我国的物业管理是gg开放和社会主义市场经济的产物，物业管理与传统的房屋管理的最大区别物业管理是遵循着市场经济的规律运作，而不是像传统的房屋管理哪样按照计划经济的模式运作。遵循市场经济的规律，建立、培育和规范物业管理市场的首要前提就必须科学、准确、清晰地为参与物业管理市场的民事主体进行定位。只有正确地解决了物业管理民事主体的定位这个根本性的主要问题，才能明确各个民事主体的权利和义务，否则就无法清晰的确立各个民事主体的权利和义务，容易造成这些民事主体相互之间的角色错位。事实上，近年来在物业管理行业所反映出的许多难点、热点问题，实际上大多数问题都是由于没有明确物业管理民事主体法律地位而产生的。

　　应该指出长期以来之所以没有能很好地解决业主委员会与物业管理公司的法律地位问题，在某种程度上是计划经济形成的“官本位”思想观念束缚的结果。一味地在强调和担忧人民群众的素质的高低，担心赏赐给人民群众民主权利之后，人民群众将不能正确行使这些权利，会出现权利滥用和失去控制的局面。在这种“官本位”的思想观念束缚下，根本就不可能来正确探讨、分析和解决业主委员会与物业管理公司的法律地位问题，而总是隔靴搔痒在考量业主委员会权利给多、给少的问题，以致于有些物业管理公司还提出了“由业主委员会委托管理的‘二手项目’不接”的所谓“四不接原则”。

　　业主委员会是社会主义民主肌体的细胞，克服和摆脱传统计划经济体制下的“官本位”思想观念的束缚，科学、准确、清晰地确立业主委员会的法律地位，通过业主委员会的法律地位直接赋予人民群众应有的民主权利，对于大力推进社会主义民主的进程，具有着十分重要和深远的历史意义和现实意义。同时，也有利于解决长期困绕着物业管理行业的权利义务不均衡的难点、热点问题，将物业管理公司从无休无止的索赔纠纷中彻底解脱出来。

　　从上述分析明显可见，物业管理公司是不具备管理人这种主体资格的，只有业主委员会才具有管理人这种资格，物业管理公司只能具备管理服务人的资格。既然如此，我们就应该依照我国物权法所确立的建筑物区分所有权法律制度，通过物业管理法律、法规的立法，直接赋予业主委员会为区分所有建筑物管理人的法律地位，直接赋予物业管理公司区分所有建筑物管理服务人的法律地位。

篇5：业主委员会在物业管理体制中的地位与作用及其改进

　　业主委员会在物业管理体制中的地位与作用及其改进

　　近日，南宁市中级人民法院在审理平等商厦物业管理委员会(即业主委员会)与南宁达胜房地产开发有限公司物业管理纠纷案中，做出了该业主委员会不具备提起民事诉讼的主体资格的裁定。由于本案是广西首例业主委员会参与的民事诉讼案件，这一裁定引起了新闻媒体和社会各界的广泛关注。这充分说明，我们有必要就业主委员会制度在物业管理体制中的地位、作用及其立法改进思路作出深入的研究和探索。

　　一、物业管理的发展概况

　　随着我国房地产业的迅速发展和住房建设、分配、管理制度改革的不断深化，物业管理于20世纪80年代开始在沿海地区兴起，自90年代中期后逐渐辐射至全国各大中城市。1994年4月国家建设部正式出台第33号令《城市新建住宅小区管理办法》，1998年7月国务院发布了《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》(国发[1998]23号)，明确要求“加快改革现行的住房维修、管理体制，建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制”。在各级政府的有力支持和推动下，我国的物业管理事业取得了较大的发展，目前我国物业管理企业已超过20000家，从业人员达200多万人，从地域上呈现自东向西、由南往北的发展态势;从管理覆盖面上已基本形成由新建商品房住宅小区向党政机关企事业单位生活区，由住宅区向写字楼、商场、工业园区等其他类型物业稳步推进的发展格局。

　　南宁市物业管理自1995年起步以来，为提高城市现代化管理水平，改善广大人民群众工作生活环境做出了重要的贡献，截止2000年11月，南宁已注册的物业公司有134家，从业人员达6000多人，已实施物业管理的住宅小区218个，管理房屋面积达800多万平方米，已成立业主委员会58个，先后有11个小区、大厦获国家建设部授予“全国城市物业管理优秀(示范)项目”称号。

　　二、物业管理立法中存在的问题

　　物业管理在我国还是个新生事物，起步时间不长，其产生、发展、成熟需要有一个较长时期的过程:对物业管理运作体制的外部条件、内在规律的理论研究也不够深入、系统和全面，这就决定了我国物业管理的立法工作远远滞后于实践发展的现实状况。目前，我国唯一的国家级物业管理法规是1994年发布的国家建设部33号令《城市新建住宅小区管理办法》，其立法层次仅属于行政规章，效力、地位均低于法律、行政法规和地方性法规，其内容也不够完善、具体，已无法适应物业管理发展实际需要。从各地的情况看，1994年6月深圳市人大制定了《深圳经济特区住宅区物业管理条例》，是全国第一个物业管理地主性法规，之后上海市、青岛市和广东省等地人大相继制定了本地的物业管理地方性法规，而全国其他地市则大多以政府规章的形式出台了本地的物业管理规范性文件。广西物业管理的立法工作尤为滞后，至今还没有自治区一级物业管理法规。南宁市于1995年出台了《南宁市住宅区物业管理暂行办法》(南府发[1995]126号)，1997年经修改升格为南宁市政府第18号令《南宁市住宅区物业管理办法》。

　　尽管各地在物业管理立法工作中都作了不同程度的努力，但由于各地经济发展水平、物业管理发展水平不平衡，加上立法水平、立法力度参差不齐，致使各地人民法院在审理日益增多的物业管理民事法律纠纷案件时面临着缺乏明确的法律依据的窘境。不然，即便如此我们也不能说物业管理无法可依。因为物业管理作为市场经济中的一种民事活动，与其他民事活动相比，既有普遍性又有特殊性。事实上，从各地的司法实践来看，不少法院也是依据《民法通则》、《合同法》、《消费者权益保护法》等法律、法规对一些具有一般民事纠纷普遍性特点的物业管理民事案件做出了公正的判决。但是，对于一些物业管理活动所独有的特殊的民事纠纷，由于物业管理立法的不健全、不完善，存在着大量的“法律空白”，一些性质相同、情节相似的物业管理民事案件，在各地人民法院的审理中经常会出现截然不同的判决，这就对人民法院公平裁决争端，依法保护各方民事主体的合法权益，维护法律的公正性、权威性和统一性产生了不利的影响。因此，加强物业管理立法研究，加快立法进程就显得越发紧迫。

　　三、业主委员会在物业管理中的地位和作用

　　与计划经济年代由政府或企事业单位采用行政手段进行的传统房产管理相比，物业管理作为社会主义市场经济条件下产生的一种新型管理服务体制，其最基本的特点是业主自治自律与物业管理企业统一专业化管理服务相结合。业主自治自律包含两个方而，首先、业主物业的所有人，对所拥有物业享有占有、使用、收益、处分的权利，同时也必须承担出资对物业进行必要的管理、维护的义务。在此基础上，业主享有选聘、监督物业管理公司的权力和对重大物业管理问题的决策权力，这就是业主自治。其次，在共同使用物业的过程，单个业主的利益不可避免地会与全体业主的共同利益发生一些矛盾，这就要求单个业主从维护全体业主共同利益的原则出发调整、约束自己的行为，这就是业主自治。业主委员会是广大业主实现业主自治自律的前提和关键，其主要原因有:

　　(一)业主委员会是整合广大业主的共同意愿，维护广大业主合法权益的有效组织形式。

　　业主既是物业管理所有者，也是物业管理服务的消费者，业主有权自主选聘物业管理公司。但是，物业管理消费又与日常生活中的一般消费行为有所不同。目常生活的中的消费多表现为个人消费行为，具有个人选择、个人付费、个人受益的特点。而多元产权物业的物业管理则量种集体消费行为，只有共同选择，共同付费、共同受益的特点。由于各个业主在选择哪个物业管理公司等诉求上不可能取得完全的一致，而一个物业又只能由一家物业管理公司进行统一的管理，因此必须要由业主委员会这样的组织通过少数服从多数的民主原则集中整和、统一代表广大业主的分散意志，使业主选择物业管理公司、决定物业管理重大事宜的权利得以有效地实现。在物业管理消费过程中，由于单个业主在物业管理公司往往处于弱者地位，仅凭个人力量难以与之抗衡，业主对物业管理公司的监督权、建设权难以得到保障，而业主委员会则可以在享有对物业管理公司的选择权的基础上有效行使监督权。因此，通过业主委员会代表全体业主集中行使物业管理的选择权、决策权，是维护广大业主合法权益的有效组织形式。

　　(二)有利于明确业主与物业管理公司之间的责、权、利关系。

　　业主与物业管理公司之间的关系是物业管理服务的消费者与经营者之间的关系，除了受到有关法规、规章的调整和规范外，应通过物业管理服务合同予以明确双方的权利和义务。在现实生活中，由于物业的业主是一个分散的群体，业主的意志具有多元化的特点，任何一家物业管理公司都难以做到与每一个业主分别签订物业管理服务合同。曾有个别房地产开发公司下属的物业管理公司在向业主交楼时，以交钥匙为条件强迫业主与其签订物业管理合同，但这一做法显然违背了《民法通则》、《合同法》的有关规定。没有物业管理服务合同，业主与物业管理公司之间的责、权、利关系就无法具体明确，物业管理服务质量、费用等问题就无法量化、细化，一旦发生纠纷，就缺乏外理的有效依据。因此，通过业主委员会与物业管理公司签订物业管理服务合同，是明确业主与物业管理公司责、权、利关系的唯一有效形式。

　　(三)有利于促进形成物业管理市场竞争机制。

　　在物业管理起步的初期，由于 业主无法自主选聘物业管理公司，往往是“谁建设谁管理“，由房地产开发公司自组或指定一家物业管理公司负责物业管理。服务好的物业管理公司无法依托其服务质量、品牌信誉接管更多的项目，形成规模效益;服务差的物业管理公司则得过 且过、滥竽充数，无视业主的意见和不满垄断经营。物业管理行业没有竞争，企业就没有生存的压力，也就没有前进的动力，长此以往必然造成整体服务质量的下降，损害广大业主的利益。而近年来出现的业主委员会以招投标形式选聘物业管理公司的做法，正是打破垄断管理局面，培育物业管理市场竞争机制的有效途径，是促进物业管理行业健康发展，管理服务水平不断提高的重要动力。

　　由此可见，没有业主委员会，缺少了物业管理的主体，物业管理也失去了生存和发展基础，也就谈不到发挥物业管理新体制和市场机制的作用和效能。因此建立业主委员会，明确业主委员会的法律地位，是我国建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的新体制的基础，也是培育和规范物业管理市场的必然要求。

　　四、关于业主委员会民事主体地位的确立

　　《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条规定:“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第四十条规定:“民事诉讼 法第四十九条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织。”业主委员会既非自然人，也非法人，应归属于其他组织，它具备了其他组织的几个必要条件:

　　1、合法成立

　　建设部33号令《城市新建住宅小区管理办法》第六条:“住宅小区应当成立住宅小区管理委员会(以下简称管委会)。管委会是在房地产行政主管部门指导下，由住宅小区内房地产产权人和使用人选举的代表组成，代表和维护住宅小区内房地产产权人和使用人的合法权益。”南宁市政府18号令《南宁市住宅区物业管理办法》第六条规定:“住宅区交付使用且入住率达到50%以上时，开发建设单位应在物业管理主管部门指导下，及时组建住宅区物业管理委员会(以下简称管委会)。管委会住宅区首次住户大会或住户代表大会选举或协商推举产生。管委会应当自成立之日起15日内物业管理行政主管部门办法登记。”第七条规定:“管委会代表住户的利益，维护住户的合法权益，管委会在物业管理主管部门的指导下，负责制定管理委会章程，选聘物业管理企业，对物业管理企业进行检查和监督，协助物业管理企业进行物业管理工作”。以下两个行政规章充分说明业主委员会是在行政主管部门指导下组建，并取得批准成立的合法组织。

　　2、一定组织机构

　　《南宁市住宅区物业管理委员会组织管理暂行办法》第十条:“管委会委员一般为5至15人，具体数额可由住户大会或住户代表大会根据住宅区规模确定，但必须是单数。管委设主任1人，副主任1至2人，由管理委员选举或推举产生。管委会可邀请2枣3名住宅区所在地街道办事下或居民委员会、派出所的代表担任管委会顾问。”

　　3、有一定的财产

　　业主委员会财产生要来源于以下三个部份:

　　(1)物业的共用部位、共用设施、设备和物业管理办公、经营用房及由此产生的收益(如停车场收费、楼顶广告牌位租金等)。以上物业及其收益由业主委员代表全体业主进行监督管理。

　　(2)住宅共用部位、共用设施设备维修基金。1998年，建设部和财政部共同颁发的《住宅共用 部位共用设施设备维修基金管理办法》(建住房[1998]213)规定，商品房住房在销售时，购房者应当按购房款2枣3%的比例向售房单位缴交维修基金，售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，由业主委员会负责监督管理。

　　(3) 业主委员会的办公活动经费。业主委员会的办公经费可以从物业公共设施经营取得的中提取，也可按业主大会代或业主代表大会的决议向业主筹集。

　　综上所述，业主委员会已具备了《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第四十条规定的条件，业主委员会应属具备民事主体资格的其他组织。此外，建设部33号令《城市新建住房小区管理办法》第七条及南宁市政府第18号令第七条均规定管委会具有选聘物业管理公司的权利，也间接肯定了业主委员会具备签订合同必须的民事主体资格。根据我国《民法通则》第六条规定:“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策”。

　　最高人民法院在《关于人民法院制作法律文书如何引用法律规范性文件的批复》(法研复[1986]31号)中也明确指出，“国务院各部委发布的命令、指示和规章，地方各级人民政府发布的决定、命令和规章，凡与宪法、法律、行政法规不相抵触的，可在办案时参照执行。”这说明，尽管由于我国物业管理立法工作相对滞后，法律法规对于业主委员会的民事主体地位尚无明文规定，但依据法理、依据行政规章均无可否认业主委员会的民事主体地位。事实上，随着业主依法维护自身权益意识的逐渐提高，业主委员会与开发商或物业公司之间的法律纠纷，近年来在上海、北京、深圳等地时有发生，其中较为有名的如上海市虹古小区业主委员会诉上海温哥华房地产开发公司物业管理纠纷案、广州市越秀区北秀花园业主委员会诉广建物业管理公司物业管理纠纷案等，当地法院均根据上述原则，在无明确法律、法规规定的情况下，依据国务院、各级地方政府的政策规定做出了公正裁决。

　　五、业主委员会制度的改进思路

　　尽管物业管理体制中有关业主委员会的制度在实践中已沿袭多年，在目前条件下有其一定的现实合理性，但我们也不能否认但我们也必须认识到这一制度仍然存在着法理上缺陷。

　　这一缺陷集中体现在物为管理合同契约关系中业主一方的主体定位问题上。各地物业管理法规一般都规定:业主委员会有权代表全体业主与物业管理公司签订物业管理合同。但由此却产生了这样一个问题，若个别业主违约(如欠费不交)，物业管理公司是追究为主委员会的责任，还是追究违约业主个人的责任?首先从实践的角度来看，业主委员会显然不可能承担确保每个业主不违约的义务。那么从理论上说，如果认为业主委员会与物业公司签订的合同对每个业主均具有约束力，物业公司应直接追究个别违约业主的责任，则前提就必须是业主委员会与各个业主之间存在着某种代理关系。但根据我国《民法通则》的规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。换句话说，如果业主委员会与业主之间代理与被代理关系成立的话，业主委员会就不能以自身的名义签订合同。这就形成了一个悖论，物业公司由于无法与每个业主分别达成协议而只能与业主委员会签合同，但若业主委员会以自身名义 签了合同却又对各个业主不具务约束力。这一悖论事实上造成了物业公司签订的合法性、有效性也构成了挑战，为今后更多的物业管理纠纷埋下了隐患。

　　作为物业管理体制基石之一的业主委员会制度存在如此致命的缺陷，必须引起我们的重视和深思。物业管理立法在过去多以行政规章的形式出台，几乎没有法学专家参与，在一些基本制度设计上片面强调行政监管的作用，较少从法理的角度进行深入分析研究，也不注重进入司法程序的可操作性，是造成这一缺陷的主要原因。

　　可喜的是，在国务院、建设部及各地方人大、政府的努力下，物业管理立法工作目前已取得了很大进展，首部物业管理行政法规枣《中华人民共和国物业管理条例》正进行紧张的修改论证:广西壮族自治区人大于今年10月份在《广西日报》全文刊登了《广西物业管理条例》修改意见稿，向社会广泛征求意见:《南宁市物业管理条例》也提上了我市政府、人大的立法日程。物业管理立法取得的上述进展为进一步完善物业管理基本制度设计提供了良好的契机。

　　就改进业主委员会的制度设计而言，关键是明确单个业主、业主委员会、全体业主三者之间的关系，确定业主一方由谁作为主体与物业公司一方建立合同契约关系。如前所述，物业管理是全体业主共同选择、共同付费、共同受益的集体消费行为， 由全体业主组成的业主团体，才是权利的享有者和义务的承担者。所以物业管理合同关系中业主一方当事人的意思自治也并非各个业主的完全意思自治，而是业主团体的意思自治。由此可见，在物业管理合同契约关系中与物业公司相抗衡的一方主体应该是由全体业主组成的业主团体，而非单个业主或业主委员会。香港《建筑物管理条例》中将业主团体称为“业主立案法团”。当然我们内地立法不一定要照搬香港的提法，究竟业主团体冠以何种名称为好，是“业主协会”不是“业主联合会”等等，尽可由立法者见仁见智择优选用。

　　单个业主是业主团体的一员。根据特权 理论体系中的建筑物区分所有权理论，在多元化产权物业中，单个业主并非孤立享有物业各个部分的所有权，而是与其他全体业主一起，在各自物业密不可分的客观前提下，作为业主轩体组织的一员，在享有各自单元物业的专有权的同时，与其他全体业主分享共有权、相邻权和成员权等权利，并共同承担相应的义务。业主团体与物业管理公司签订的合同，其性质类似于工会与企业签订的集体劳动合同，对团体内每个成员均具有同等约束力。

　　业主委员会是业主团体的内部的常设执行机构。它由业主团体内部各个成员按一定程序选举产生，负责具体处理业主团体的日常事务。在处理全体业主的共同事务时，如参与涉及全体业主共同利益的民事诉讼或与物业管理公司签订物业管理合同等，业主委员会仍然是有关民事行为的具体实施者，但在实施这些民事行为时，不能使用业主委员会自身的名义，而只能使用业主团体的名义。只有如此，才能从根本上解决现存制度中主体缺位的问题。

　　业主(代表)大会不是一种实体组织，而是业主团体内部的一种议事形式。业主团体在处理团体内部重大事宜(如选举业主委员会、选聘物业管理公司、制定维修基金使用计划等)时，应召开业主(代表)大会形成决议，由业主委员会负责贯彻执行决议。

　　业主公约的地位、效力在现存制度中一直比较模糊，在改进制度设计时也应加以明确。业主公约应定位为业主团体内部各成员间的多边合同、契约，其内容主要是各业主在物业管理中的权利义务、业主在物业使用和维护中的行为规范以及相关的法律责任。业主公约经一定比例业主签字后即可生效，并对全体业主(包括公约生效以后受让物业产权的新业主)均具有同等约束力。业主公约的主要作用是加强业主自治自律的可操作性，调整平衡单个业主相互之间、单个业主与全体业主之间的利益关系。各地现行的业主公约示范文本大多缺乏法律责任方面的条文，对违反业主公约(如拒不分摊物业共同部位维修费用、破坏公共设施)的业主应承担何种法律责任、如何追究其法律责任等均无明确规定，造成业主公约实际上沦为一纸空文，难以发挥业主自治自律的效用。在改进时应充分加以考虑，如下别业主违反业主公约的规定，既可由业主委员会以业主团体的名义直接追究其违约责任，也可委托物业管理公司作为业主团体的委托代理人予以追究。

　　综上所述，一方面我们要对业主委员会制度的现实合理性予以充分的肯定，并在现阶段的司法实践中给予认可和保护;另一方面，我们又要深刻认识其所存在的缺陷，在未来立法中进一步改进并非彻底否定业主委员会制度。基于物业管理集体消费的特点，作为整合广大业主意愿并将其付诸实施的唯一有效组织形式，业主委员会制度是极为必要的。改进的重点是从法理明确业主一方的主体定位，将全体业主组成的业主团体赋予一个独立的主体资格。在此框架下，进一步制定详细、完善的法律责任和操作程序方面的条款，使业主自治自律机制在立法中得以充分落实。

　　物业管理立法的任务是十分繁重的，但只要我们牢牢把握建立业主自治自律与物业管理企业专业化服务相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制这一目标，深入研究、积极探索、不断创新，就一定会构建一个完善、严谨、适时调整并适度超前的物业管理法律法规体系，为推动物业管理的健康发展做出应有的贡献。

　　南宁市房产物业管理处书记

　　张振宇