物业企业服务不到位可以拒缴纳物业费吗

　　这种情况可以拒缴纳物业费?

　　物业费是用于小区公共区域环境保洁、秩序维护、绿化养护等事项和公共部位、共用设备设施养护、小修的费用，是小区日常维护运转的根本，能使小区房产得以保值，也为业主生活品质提供保障。针对物业服务企业在工作中存在服务不到位的问题，业主可以根据法律法规及《物业服务合同》约定，通过要求物业公司限期整改、提议选聘新的物业服务人等方式维护自己的合法权益，但不能以此为由拒缴物业费。

　　案情回顾

　　2017年12月31日，宁德市某某物业服务管理有限公司与霞浦县三沙镇某某小区业主委员会签署《霞浦县三沙镇某某小区物业服务合同》，约定委托物业公司提供小区的物业管理服务，物业管理服务费按业主拥有的建筑面积交纳。

　　该小区业主邱某某以“原先小区中标的物业管理公司不是某某物业公司，且某某物业公司管理不到位”为由，自2019年1月1日至2021年12月31日拖欠物业服务费3830元、公共电费公摊费900元、电梯年检公摊费864元，共计5594元。业主邱某某提出物业公司将存在的“物业公司没有制止违章搭盖”“消防不规范几年未检验”等问题整改到位后即可缴纳物业费。

　　2023年1月，该物业公司向宁德市霞浦县人民法院提起诉讼，请求法院判令业主邱某某立即向物业公司支付物业费、公摊费合计5594元，并支付违约金635元。

　　法院判决

　　宁德市霞浦县人民法院做出(2023)闽0921民初40号《民事判决书》认为：

　　双方签订的《物业服务委托合同》系双方当事人真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，依法应当确认有效。物业服务期限届满后，小区业主委员会未作出续聘或者另聘物业服务人的决定，根据《中华人民共和国民法典》第九百四十八条规定，双方签订的物业服务委托合同继续有效。某某物业公司已履行了合同约定的维修、养护和管理的主要义务，邱某某作为小区业主，享受物业管理服务，依约应承担缴纳相应的物业费用。

　　关于邱某某提出的某某物业公司在物业服务过程中存在的服务瑕疵，邱某某等业主可以根据《物业服务合同》的约定，通过要求物业公司限期整改、提议选聘新的物业服务人等方式维护自己的合法权益，业主以拒付物业服务费对抗物业服务瑕疵的行为既无合法依据，也不利于小区的日常维护运转。同时，物业公司应注重提高服务水平，积极主动与业主沟通协商，尽力解决实际问题，避免双方产生矛盾争执，共同营造和谐小区。

　　法院判决，邱某某应于本判决生效之日起十日内支付宁德市某某物业服务管理有限公司物业服务管理费用合计5594元;同时，因合同中没有约定违约金条款，驳回物业公司主张违约金635元的诉讼请求。

　　普法时间

　　Q1：房子没入住，我需不需要交物业费?

　　《福建省物业管理条例》第四十六条第五款规定，已竣工未出售或者已出售未交付物业的服务费由建设单位承担。买受人无正当理由拒绝接收达到交付条件物业的，自出售人送达交付物业通知之日起承担物业服务费。

　　《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

　　Q2：(前期)物业服务合同不是我签的，我可不可拒绝交物业费?

　　《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十四条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。

　　Q3：我的房子出租给别人了，承租人不交物业费，我是不是也可以拒交?

　　《福建省物业管理条例》第四十八条规定，业主应当按照物业服务合同约定及时足额交纳物业服务费。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。

　　Q4：我交了物业费，是不是小区里所有的事都应该由物业企业负责处理?

　　答：《物业服务收费管理办法》物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

　　1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

　　2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;

　　3.物业管理区域清洁卫生费用;

　　4.物业管理区域绿化养护费用;

　　5.物业管理区域秩序维护费用;

　　6.办公费用;

　　7.物业管理企业固定资产折旧;

　　8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

　　9.经业主同意的其他费用。

　　物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

　　因此，住宅室内部非公用设施设备(如家里的电灯、水龙头、马桶等)、建筑质量问题(如房屋质量问题造成的渗水、漏水、裂缝等)、小区内公用设施设备的大中修及重大部位更新改造等费用不包括在物业费中，需要业主自付或申请住宅专项维修资金解决。

　　Q5：什么情形下我可以拒绝交物业费?

　　最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条物业服务人违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。

　　Q6：如果我拒绝缴纳物业费，物业公司能怎么办?

　　答：《民法典》第九百四十四条规定，业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

　　《福建省物业管理条例》第四十八条规定，对经两次催缴仍不交纳物业服务费的业主，业主委员会、临时物业管理委员会或者物业服务企业可以在物业管理区域内将欠费情况在醒目位置予以公告，并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主。经公告仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院提起诉讼。

采编：www.pmceo.cOm

篇2：物业服务管理不到位构成拒缴物业费正当理由吗

　　物业管理是城市生活中必不可少的一部分，它涉及社区生活的方方面面，为我们提供了便利。但在现实中，由于法律的缺失、业主自治推行中存在的问题以及物业管理服务提供者本身素质的良莠不齐，产生了许多与物业管理有关的法律纠纷。而由于物业管理服务具有对象的众多性、内容的复杂性以及服务质量的难以确定性等特征，对于物业服务法律争议的处理也成为一大难点。在诉讼和仲裁实践中，最典型的物业服务纠纷莫过于业主因为对物业服务企业所提供的服务不满而拒缴物业费。对此，最高人民法院在2009年通过了《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)，其中的第六条成为司法和仲裁裁判者解决此类争议的主要条款，根据该条的规定，业主无正当理由不得拒缴物业管理费，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务作为抗辩理由，不能得到法院支持。但对于该条的适用，在实践中却至少存在两种不同的理解，在本文中，小编将通过真实的案例向大家进行展示和分析。

一、认为第六条是对举证责任的分配

　　《解释》第六条使用了“仅主张”这一表达方式，这就使得在实践中不少裁判者认为，这是要求业主必须举证证明物业服务企业存在管理不到位的情况，进而认定该条是对举证责任的分配，而一旦业主不能举证，则按照证据规则判决其承担举证不利后果。

二、认为第六条是对实体抗辩理由的否认

　　在另一些案件中，裁判者并不止于从举证责任分配角度论证业主的抗辩理由不成立，而是进一步论证即使业主举证证明了物业服务企业存在管理不到位的情况，也不构成拒缴的抗辩理由。

　　在一起物业服务纠纷中，申请人物业公司以被申请人业主自2013年1月至2014年9月供拖欠物业管理费2千余元提起仲裁，被申请人承认欠费事实，但认为申请人存在疏于履行管理义务的情形，并列举了诸如小区环境脏乱差、车位和电力供应不足等事例，请求仲裁庭扣减物业管理费。仲裁庭认为，被申请人未就其主张举证，对此不予采信，且即使其主张成立，也应当提起请求要求申请人承担违约责任而非拒缴物业费。由于被申请人在本案中未提出反请求，仲裁庭对此不予处理，被申请人可以在裁决作出后另寻法律途径解决。由此可见，本案的仲裁庭认为，无论是否存在物业服务不到位的情况，业主都不可以以此作为拒缴物业费的抗辩理由。

三、法律分析

　　对于一个条文出现两种不同理解的原因，在于《解释》的规定本身具有歧义。《解释》第六条后半段规定：“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”这在文意上存在歧义，它可以被理解为如果业主仅仅是“主张”而未证明未享受相关物业服务的法院不予支持，也可以被理解为即使业主证明了未享受相关服务，但也不足以构成拒缴的抗辩理由。在大部分拒缴物业费案件中，业主都未提供证据证明物业服务企业存在服务不到位的情况。在这种情况下，无论采取上述哪一种理解，都会得出相同的裁判结果。但在业主能够举证证明其主张，裁判者则必须进一步判断服务不到位本身能否构成拒缴物业费正当理由，而这一点，正如上文所说，从《解释》第六条的规定来看是有歧义的。

　　小编认为，尽管从《解释》第六条本身出发无法得出确定的答案，但如果从整个《解释》的角度进行体系解释，答案却是不言自明的。根据《解释》的规定，明确允许业主拒缴物业费的理由只有一个，即第五条的物业管理企业违规收费，而对于物业管理服务者属于履行管理服务的责任，则规定在第三条中，根据该条，业主可以请求服务不当的物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但并不包括拒缴物业管理费。

　　从法理角度来说，根据诚信原则和公平原则，即使物业管理服务企业提供了服务，但存在管理不到位的情况，也只构成瑕疵履行。而业主拒缴物业管理费实际上剥夺了物业服务企业基于物业服务合同的主要权利，与解除合同无异，如果这种抗辩理由能够得到裁判者支持则显失公平，而且也容易妨碍其他业主的正常生活以及物业管理公司正常履行管理职责。学界也认为，对于拒缴物业费的正当事由应限于物业服务企业不履行管理义务，或者有重大瑕疵的情况，且应从严掌握(参见杜万华等：“最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的理解与适用”，载《法律适用》2009年第7期)。因此，业主仅仅是基于物业管理服务企业在车位、设施、小区环境、配套设施等方面的服务不到位，或者因物业管理企业的疏忽导致房屋遭到入室盗窃等理由作为拒缴物业费的抗辩，无论是否提供证据证明，都不能获得裁判者支持。

总结

　　综上所述，《解释》第六条并不仅仅是对举证责任的分配，也是对实体抗辩权的否认，第二种理解显然更贴近《解释》的本意以及合同法的基本原理。固然，第一种理解本身并不存在重大的错误，而且也符合大多数拒缴物业费案件的实际情况，但如果裁判者的论述仅限于证据不足不支持业主的抗辩，就会有说理不透彻之嫌，起不到法律的普及和教育作用，从社会效果来看，也不利于化解业主和物业服务企业之间的矛盾。实践经验显示，在拒缴物业费案件中，业主往往是因为反映的问题得不到解决，又不知道正当的维权方式，于是采取不解决问题就不交物业费的“赌气”式做法，在这种情况下，裁判者在认定这种行为构成违约的基础上，有必要进一步引导业主采取正确的方式进行维权行动。

　　当然，这并不意味着业主在面对服务不到位的情况必须忍气吞声，即使没有拒缴物业费这种不被法律认可的方式，业主也可以通过合法、正当的途径进行维权，如依法设立业主委员会，或者向有关行政部门(物价或者建设行政主管部门)投诉，即使在诉讼或仲裁过程中，也可以依据《解释》第三条的相关规定提出独立的请求，在合法范围内最大限度地维护自身利益。

篇3：拒缴物业费不能解决任何问题

　　法院：拒缴物业费不能解决任何问题!

　　生活在同一个社区，业主和物业公司本应是长期共存、互相依赖的关系。但因出现物业服务问题和欠费问题，他们却成了冤家对头，引出了许多物业管理纠纷，不仅业主对物业费争议颇多，物业公司也是满肚苦水。

　　近两年，柳河法院辖区内某小区的几十名业主频繁被物业公司起诉，原因均为拖欠物业管理费。那么，物业费为何纠纷不断，矛盾根源又在哪?

　　某物业公司称：自其与该小区业主委员会签订物业服务合同后，便对小区进行物业服务和管理。现在很多业主拒不缴纳物业费等各项费用，某物业公司遂诉至柳河法院要求拖欠物业费的业主支付费用和相应的滞纳金。

　　某小区业主群

　　业主A：我家房子一直漏水，也一直没有得到解决，我决定不交物业费了!

　　业主B：我买了这房子之后一直没有居住和出租，没有享受到物业服务，不用交物业费吧?

　　业主C：这物业服务太差了，有一次我的车被剐蹭，去物业调取监控都被拒绝了，还想让我交物业费?

　　在承办法官与业主的电话沟通和现场调解过程中，许多业主表示：“不是为了几千元钱，是物业的服务确实有问题，既然物业公司的服务都“打折”，为什么我们的物业费不能打折?”

　　业主们总觉得，不交物业费可以制衡物业服务公司，“你服务不到位我还交什么物业费!”

　　而物业服务公司认为“你不交物业费我怎么为你提供服务!不交物业费我就去法院起诉!”

　　法官释法：不交物业费，这些理由不成立

　　▲房屋只买未居住，空置房未享受物业服务：虽然未居住，但是公共区域的维护、清扫等费用依然存在。

　　▲物业公司提供的服务存在瑕疵--找不到停车位、车停在楼下被砸......:首先，依据谁主张，谁举证的原则，一般由业主承担存在瑕疵的举证责任;其次，业主需要区分不同的法律关系。

　　▲物业公司未尽到安全保障义务造成业主财产损失：业主可以据此提出违约或侵权之诉，也可据此提出抗辩。

　　▲房屋外墙墙体、屋顶漏水：如果小区物业在国家规定的保修期和保修范围内，由建设单位负责物业的保修义务;在保修期限届满后，专有部分由专有部分所有人承担维修和养护义务，物业公司也可以对业主提供有偿的维修服务;小区共有部分、公共设施设备，由物业公司承担维修和养护义务，物业公司履行义务时，可使用小区的住宅专项维修基金。

　　由于在物业服务行业本身存在项目多、标准难以量化等特点，导致纠纷多、难化解。若想要避免发生物业纠纷，减少双方不必要的麻烦，业主、物业公司双方应多些契约精神、遵守双方共同制定的规则，加强对彼此权利与义务的认识。出现纠纷后，大家心平气和的坐下来沟通，消除误会，少一分抱怨和指责，多一分理解和宽容，构建和谐社区需要大家共同努力，这才是我们想要的“幸福家园”。

篇4：小区开发商遗留问题引发纠纷，拒缴物业费

　　小区开发商遗留问题引发纠纷

　　--能否作为拒缴物业费的理由

　　[案情简介]

　　原告某物业公司诉称，原告原系为被告居住的某小区提供物业服务的物业公司。在原告为被告提供物业服务期间被告应按照政府部门核定的物业管理费，按建筑面积每平方米0.8元的标准支付物业管理费，公共用电另计，但被告却自20**年12月起拖欠原告的物业管理费及原告为其代缴的电费、水费。经原告多次上门催收及张贴小区公告的形式催缴，被告仍不缴纳。被告杨某某辩称，原告所述不实，被告是交了物业服务费等费用的，只是被告不可能保留所有缴费票据，且原告的部分诉讼请求已经超过诉讼时效。同时，即使被告没有缴纳部分费用，过错也不在被告，原告收费后不出具正式发票，被告有权拒交。从20**1年开始被告发现自己房屋墙体存在长期漏水等情况，被告多次向原告要求进行维修，原告一直没有来维修，亦没有通知第三人来维修，原告的行为违反了其作为物管公司的法定义务。请求驳回原告的诉讼请求。

　　[法院审判]

　　20**年1月25日，原告与某小区的开发商某某置业有限公司签订了《某物业管理委托合同》，合同第三条约定：乙方(原告)提供服务的受益人为某物业全体业主和物业使用人，某物业全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。合同第二章系委托管理事宜，第四条约定：房屋建筑共用部分的维修、养护和管理，......。第五条约定：共用设施、设备的维修、养护和管理，......。第十四条约定：负责向业主和物业使用人收取下列费用：1.物业管理服务;2.水、电、气代收费用......。第三章委托管理期限，第十七条约定：委托管理期限为三年。自20**年1月25日起至20**年1月24日止。20**年4月28日，原告与被告签订了《管理公约》，第二条第(二)款第8项约定：业主必须在每月5日前到物业管理公司交纳管理费、水电气费以及其他费用。管理费、水电气费按月缴纳，......。第三条第(二)款第1项约定：原告负责小区内公共设施及设备的维修、养护。20**年7月1日接管小区物业服务以来，数次接到被告反映家中存在漏水现象。同月20日，重庆市江北区某小区业主委员会出具《证明》：被告因与原告发生纠纷，在业委会成立后要求业委会协调解决。证明中还记载，被告称其20**年1月发现房屋出现了诸多质量问题，向公司工作人员曾某某、赖某某反映，公司一直未予以解决。由于漏水严重及时间较长，造成了被告的家具和装修严重损毁。

　　法院审理认为，原告系某小区开发商在业主、业主大会选聘物业管理企业之前选聘的前期物业管理企业、并与被告签订了《管理公约》，原告对某小区进行物业管理符合相关物业管理法规的规定，原告与被告的物业管理服务关系成立。《某物业管理委托合同》到期后，原告仍向被告提供了相关物业管理服务。原告对小区共用部分、共用配套设施及相关场地实施了物业管理服务活动以及代交水电费的行为、表明其履行了物管企业的主要管理义务。被告作为小区业主，与原告签订了《管理公约》，接受了原告的物业服务，

　　据此，法院判决如下：

　　一、杨某某于本判决生效之日起10日内支付重庆麦某某物业管理有限公司物业服务费(含电梯费)818.95元。

　　二、驳回重庆麦某某物业管理有限公司其他诉讼请求。

　　[律师点评]

　　本案所涉及的问题是，被告抗辩认为：其房屋墙体存在长期漏水等情况，又多次向原告要求进行维修，原告一直没有来维修，亦没有通知第三人来维修，这种抗辩能否作为拒缴、缓缴、减缴物业费的理由。答案是否定的。因为被告所称的漏水部分是在被告的专属的房屋内，其维修的责任不在原告的物业服务范围，故被告该辩解理由不能成立，法院不予采纳。

　　其实，还可以从合同相对性的角度来理解这个问题，与被告签订商品房买卖合同的主体是房地产开发商，所以，房地产开发商应当负责被告房屋的质量问题。

　　当事人可以就此事宜起诉房地产开发商要求进行赔偿，其依据可以是侵权纠纷或者合同违约纠纷，而无论如何，起诉物业服务公司是缺乏理由的。

篇5：案例：业主对物管工作不满，拒缴物业费被起诉

　　案例：业主对物管工作不满，拒缴物业费被起诉

　　物业服务存在瑕疵 业主拒缴物业费被起诉

　　□案 情

　　男子李路一直对所在小区物业的管理工作不满。

　　20** 年，李路因楼下邻居违章搭建一事特别生气，所以干脆拒绝缴纳物业费。

　　为了拿到物业费，物业公司将李路诉至法院，请求判令被告李路支付物业管理费欠款5765.76元及逾期付款违约金1153.15元。

　　法院审理查明，20**年6月30日，原告与被告李路(乙方)签订了一份前期物业协议，协议约定了物业费，并注明若乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳相关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳滞纳金。

　　庭审中，李路承认自20**年1月起未缴纳物业费，但其陈述未缴原因是楼下房屋违章搭建，而原告怠于阻止违建，由此增加了被告居住房屋的安全隐患，并造成卫生死角，影响被告的居住环境。故被告要求原告积极履行自己的义务，协助拆除违章搭建，同时对违章搭建造成的侵害保留起诉的权利。

　　原告对被告的陈述也表示认可，但原告称其没有执法权，不能拆除违章建筑。

　　(文内人物均为化名)

　　(首席记者程呈整理)

　　□断 案

　　南昌东湖区人民法院一审审理后认为，李路是小区业主，物业公司已为该小区提供了物业服务，李路应向物业公司交纳物业费。李路自认其自20**年1月至20**年8月期间未交纳物业管理费，考虑到李路欠缴物业费的抗辩理由虽不足以构成免除其交费义务的抗辩事由，但可认定物业企业的服务质量存在瑕疵，法院故对物业公司要求李路支付拖欠费用利息损失的诉请不予支持，对原告诉请的物业费5765.76元，法院予以部分支持。

　　李路提出，要求原告赔偿损失的请求，因李路未提起反诉，本案不作处理，被告可另行起诉解决。遂依法判决被告李路一次性支付原告物业公司自20**年1月至20**年8月期间的物业服务费4600元。驳回原告物业公司其他诉讼请求。(南昌市东湖区人民法院 刘媛 廖如荣)