案例:业主6年不交物业费,法院不支持

　　拒交物业费，后果很严重!

　　案例:业主6年不交物业费，法院不支持

　　营山县一名男子以自家防护栏被物业切除、采光等受影响为由，6年拒交物业费，被物业公司起诉到营山县人民法院。

　　日前，法院判决该男子向物业公司交纳拖欠6年的物业服务费，同时明确告知他，可依法向物业公司主张自己的合法权益。

　　2014年，高某在营山县城某楼盘购买了一套住房，房屋建筑面积为91.44平方米。2014年6月30日，某物业公司与高某签订《前期物业管理服务协议》，约定住宅按建筑面积每月每平方0.5元收取，应予每年的7月1日前交纳当年的物业费。

　　后来，高某认为物业公司在处理他的房屋下水管不通、小区业主安装防护栏等方面没有履行好物业服务职责，从2015年7月1日之后，他便再没有交纳物业服务费。物业公司催收未果，遂将高某诉至营山县法院，请求依法判令被告高某向原告公司支付物业费3291元及违约金。

　　本案的争议焦点是被告高某能否以原告物业公司提供物业服务不到位抗辩不予支付物业费。

　　法院认为，物业服务具有公众性，它的价值在于在满足公共性服务的同时，达到对整个居住环境品质的提升，最终体现在对业主个体的服务价值。个别业主对物业公司履行物业服务所持异议不能代表全体业主的意见，不足以作为个别业主不缴纳物业费的合理理由。

　　本案中，高某并未提供证据证明物业未履行向业主提供物业服务这一主要合同义务，其拒交物业费的理由均是涉及对自身的服务。若高某认为物业在切割其防护栏、疏通其厨房下水道和毗邻的业主影响自身采光权等方面存在过错，可依法向物业公司主张权利，而不应以此抗辩从而拒交物业费。

　　对于物业公司主张的违约金，法院认为，物业公司并未提交充分的证据证明完全尽到了协调义务。本着化解矛盾，督促物业进一步提高服务质量和水平，法院对物业公司的违约金请求，不予支持。

　　日前，该院作出一审判决，被告高某支付原告营山县某物业公司2015年7月1日至2021年6月30日期间的物业管理服务费3291元。

　　很多业主认为物业服务不好，不达标，从而拒交物业费，在司法实践当中,业主拒交物业费胜诉的案例并不多见，主要原因在于业主对相关法律知识了解匮乏。

　　今天小编带大家了解一下，业主拒交物业费的7种不利后果，以及业主支付物业费的法律依据!

　　业主拒交物业费的7种不利后果

　　1　被催缴物业费

　　对拒交物业费的业主，物业公司有权进行催缴，例如：对业主进行短信催缴;在小区公示栏进行公示催缴。但需要注意，催缴物业费是物业的合法权利，但在过程中需要保护业主的个人隐私。

　　2　补缴减免后的物业费

　　物业费本身属于物业服务费用的总和，如果物业确实有服务事项未达到《物业服务合同》约定的标准(未达到标准需有一个长期、持续的过程，偶尔一两次很难作为减免物业费的理由)，那么可以根据实际情况减免该服务事项的物业费。

　　所以如果业主有充分、合理、合法的理由证明，那么业主需要承担的就是补缴减免后的物业费的后果，但全部拒交物业费在司法实践当中很难被支持。

　　3补缴全部拖欠的物业费

　　相比于上一种后果，在司法实践当中补缴物业费属于更常见的一种情况，主要原因有三点：

　　(1)业主认为的物业服务差≠未达到《物业服务合同》约定的标准;

　　(2)业主很难提供物业服务未达到合同约定的标准;

　　(3)《物业服务合同》当中对于服务标准、服务质量本身约定就不是很明确。

　　所以也就导致很多时候业主认为必胜的官司，最后输的却是自己，并且需要补缴全部拖欠的物业费。

　　4　支付额外的违约金

　　物业提供服务，业主缴纳物业费，是《物业服务合同》当中属于双方的义务，所以业主在没有合理、合法理由的情况下，未按时缴纳物业费，实际上也是一种违约行为，除了补缴物业费之外，还有可能需要支付一定的违约金。

　　5　被起诉

　　根据我国《民法典》第九百四十四条的相关规定，业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

　　也就是说，如果业主在物业催告的合理期限内仍未及时补缴物业费，则有可能面临被物业起诉或仲裁的风险。

　　6　被法院强制执行

　　并不是只有欠钱不还才会被强制执行，如果在法院调解、判决结果生效后(物业纠纷判决结果在判决书送达15天之后生效)业主仍不按照调解、判决书上规定的期限补缴物业费，那么将面临被法院强制执行的风险。

　　有些业主无法接受自己败诉的结果，或是对于判决结果并不满意，并且在法院判决已经生效后仍然拒绝补缴物业费，这种情况物业是可以到法院申请强制执行，冻结业主的银行卡并将卡内余额直接划扣的。

　　届时，业主个人名下的银行卡将被冻结，并且根据业主拖欠的物业费、可能产生的滞纳金等其他费用的多少选择是否查封房产、车辆。

　　7“拒执”被判刑

　　更“偏激”些的业主面对法院的执行程序，进行恶意的破坏和阻挠，妨碍、破坏执行，并且情节严重，有可能触犯我国《刑法》第三百一十三条拒不执行判决、裁定罪，情节严重的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金;情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。

　　业主按时支付物业费的法律依据

　　法律

　　《民法典》第九百四十四条：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

　　业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

　　物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

　　法规

　　《物业管理条例》第七条：业主在物业管理活动中，履行下列义务：

　　(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;

　　(五)按时交纳物业服务费用;

　　第四十一条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

　　第六十四条：违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。

　　其他法规

　　《业主大会和业主委员会指导规则》第二十条：业主拒付物业服务费，不缴存专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。

　　《物业服务收费管理办法》第十五条：业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。

　　业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。

　　物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。

　　物业费有哪些作用和支出?

物业经理人网 www.pmceo.coM

篇2：致不交物业费业主的一封信

　　尊敬的不缴物业费业主：

　　您好!

　　自我公司接管以来，物业费的收缴一直是难度较大，物业费收缴难几乎是我司面临的最头疼问题，至于部分业主拒缴物业费的理由，也是五花八门，站在自己的立场上，每个人都振振有词，认为自己的决定没错。

一、开发遗留型

　　1.下雨天，地下车库、墙角渗水的现象;

　　2.房屋墙面、门窗有缝隙。

　　到物业那里反映了几次未能解决，就气不过，并以此拒交物业费。

　　物业回复：由于外墙渗水属于房屋质量问题，并非物业公司负责维修，根据国家规定外墙质保期为5年，我公司已多次督促建筑商来维修，同时也于军分区积极协调维修方案，最终建筑商定于11月份左右过来处理遗留问题，他们表示将于近日安排施工单位前来处理。(备注：有时候根本是建筑设计上的缺陷，属于‘硬伤’，并不是想改就能改的，物业只能负责代表业主与开发单位联系，并不承担维修甚至改造责任，可碰到这样的问题，为何业主不理解?)只要是我们物业工作范围内的绝不会推迟，同时也希望业主多提宝贵建议，促使我们更好的为业主服务。

二、矛盾纠纷型

　　这类情况多是因为一些安全防范问题引发的，如业主因私家车在小区内被划伤，电动车、自行车被偷，水、电费分摊不合理等部分业主将这些事件归罪于小区物管失职，于是以拒交物业费为手段，要求物业公司进行赔偿。

　　物业回复：物业费构成中不包括治安费。作为物业服务机构，对小区物业管理范围履行了其职责，作为业主接受了服务，就应该按时缴纳服务费用。物业管理费的构成包括几个方面：1.管理服务人员工资、2.小区共用部位的水电费、3.电视监控维保费，4.电梯设备的日常维护，年检费，5.消防水泵维保费，6.小区共用设施的日常维修材料费,7.日常垃圾清运费;8.院内化粪池清理费9.卫生清洁物料费，10..绿化养护费，11，小区公用设备运行能耗费……

三、攀比作祟型

　　有些业主有攀比心理，如果一个单元里有一户不缴物业费，整个单元都不缴。都有自己的理由，别人不缴物业费照样享受服务，我们要是缴纳，不就吃亏了吗?甚至业主看到小区里有人不缴物业费，就会直接跑到物业办公室说自己也不缴了，别人啥时候都缴了自己才缴。

　　物业回复：花那么多钱买了房子，却因为种种原因没有得到满意的环境，业主当然觉得很委屈，于是就通过拒交物业费的方式进行抗议、表达不满。然而往往事与愿违，进入恶性循环：部分业主不满意→拒交物业费→服务质量下降→更多的业主不满→更多业主拒交物业费→小区贬值。

四、异想天开型

　　小区某些业主询问：小区暂时还未成立业委会，到时让不让他们干还是问题呢?否则，一天不成立业委会，物业公司就要一直学雷锋?

　　物业回复：根据规定，自业主签字确认收房以后，就开始收物业费。

五、父子关系型

　　当初是开发商请你们来的，你们跟他们协议早就到期了，等合同续签再交。

　　物业回复：在业主看来，开发商与物业公司是“父子”关系，“老子”有错，“儿子”就得改过，将与开发公司的矛盾转移致物业公司身上，可是现在即使是与楼盘开发单位同属一个集团旗下的物业管理公司，在财务与组织构架上都是独立运作、自负盈亏，早已脱钩。我司与开发商的关系如业主一样都是合作伙伴，并非同一家单位。

六、纯粹老赖性

　　综合以上情况，物业公司专程拜访了相关律师。律师认为：国家《物业管理条例》相关条款作了明确规定。第四十二条　业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。第四十七条　物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。第六十七条　违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。

　　以上拒交物业费的理由，但有一点值得注意，不管出于什么原因，拒缴物业费非但不利于业主维权，相反在侵犯当事人利益的同时，也侵犯了其他按时足额缴纳了物业费的业主的利益。通过协商来解决问题，如果业主一味地要求物业费下降或者拒缴物业费，作为经营企业，物业公司通常都会选择降低隐形开支，最终将拉低小区的生活品质，久而久之，会有更多的业主选择拒缴，最终受伤害的是业主。

　　因此，我司将对部分恶意拖欠费用的业主公布其房号及名单，近日内我司对拖欠费用较大的个别业主提起诉讼。业主如果发现物业公司提供的服务不到位，那实际上是物业公司的服务存在瑕疵，业主可要求物业公司改进服务，但不能以拒交物业费来对抗物业公司，这样是不能得到法律支持的。

　　敬请欠费业主在2016年5月1日前到物业公司缴纳相关费用。否则，我们将不得不代表物业公司采取进一步法律措施。届时我们将不再另行知会。

　　北京黑不死你物业服务有限公司

篇3：不交物业费,物业不答应,邻居不答应,政策不答应

　　不交物业费，物业不答应、邻居不答应、政策不答应，律师和法官也不答应!

　　理由一

　　没入住就不交物业费

　　小赵购买的新楼马上就要交房了，可每天的工作忙得焦头烂额，下周又要出差，这一走就是几个月。不巧的是，小赵的太太上个月公派留学去了美国。交房的事倒是可以交给老妈，可物业费小赵暂时不想交，毕竟自己和太太这段时间都不会入住，没有享受他们(物业)的服务。

　　政策解读

　　国家发改委、建设部颁布的《物业服务收费管理办法》中规定，物业服务成本或者物业服务支出一般包括：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;物业管理区域清洁卫生费用;物业管理区域绿化养护费用;物业管理区域秩序维护费用;办公费用;物业管理企业固定资产折旧;物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;经业主同意的其他费用。

　　律师说法

　　从物业费含盖的内容来看，小赵理解的服务有一定的局限，因为物业管理区域绿化养护费用;物业管理区域秩序维护费用;办公费用;物业管理企业固定资产折旧等，都是物业管理的组成部分。所以小赵在购买房屋以后，不管住与不住，都应该缴纳物业费，这一点不容置疑。

　　理由二

　　未签物业合同

　　不交物业费

　　艾某经营的网吧坐落于某市的一小区内。小区业主委员会、住宅楼业主委员会与物业公司签订《物业管理委托合同》。合同签订后,物业公司按约定进行了物业服务,可艾某以其与物业公司之间没签物业合同,物业公司提供的服务不多为由,拒绝交纳物业费。物业公司诉至法院,要求艾给付拖欠的物业管理费3611元。

　　政策解读

　　根据《物业管理条例》的相关规定，在业主委员会依法成立后，业主委员会与物业公司之间签订的物业管理合同，对全体业主具有约束力。如果业主委员会未与物业公司签订书面的物业服务合同，但业主事实上接受了物业服务，业主则应按实际发生的服务价格向物业公司交纳相应费用，作为对其已提供服务的补偿。因此，未签订物业合同或物业公司未提供资质证明，业主也不可以拒交物业费。

　　律师说法

　　不管小区业主本人是否与物业公司签订了物业管理合同，只要业主委员会与物业签了合同、甚至几方之间均未签立合同但物业已提供服务，就该对物业已提供的服务予以补偿，否则法院也将判未交纳物业费的业主败诉。

　　理由三

　　对物业服务不满意

　　不交物业费

　　一位胡姓业主反映：物业管理公司的管理混乱，卫生状况很差，盗窃案件频频发生，业主们有意见，采取拒绝缴纳物业管理费的方式表达不满，还有100多个业主联合签名要求更换物业。可是，物业公司反而把拖欠物业费的业主告上法庭，不仅要其补交所有物业管理费，还要追加滞纳金。

　　政策解读

　　如果物业公司提供的服务达不到合同约定的标准，说明服务质量不到位。小区物业服务质量问题，应该由小区业主委员会进行监督。出现服务质量与收费价格不符的问题，可以通过业主委员会直接与物业管理公司交涉

　　律师说法

　　建议没有成立业主委员会的小区要尽快成立业主委员会，加强对服务质量的监督与管理。至于物业管理收费出现纠纷，可以通过业委会与物业之间的沟通来解决，进入了司法程序后由法庭裁决。

　　理由四

　　对社区大环境不满意

　　不交物业费

　　物业公司的工作人员说，许多业主对物业公司的要求超出了合理范围。他们认为物业公司只要收了钱，就应对业主的一切损失负责。

　　比如，业主王先生住在顺义樱花园，距离首都机场很近，所以经常有飞机在小区上空经过。轰隆隆的声音吵得他们根本无法休息。王先生认为物业公司服务不到位，他有权不交钱。

　　还有业主反映自己所住小区周围公交车少、银行少等问题，许多业主都要求物业来解决，甚至有人提出物业雇用的保安应保障业主的人身安全。

　　政策解读

　　物业费是否交纳所对应的义务是物业公司在履行物业管理职责时是否已按照物业管理合同的约定履行了其应尽之合同义务和责任。而业主所提出的相关服务项目问题，尤其是与买卖合同项下权利义务相关的问题，因分属不同的法律关系，除非有特殊约定，否则不能成为业主拒绝交纳物业费的合法抗辩理由。

　　律师说法

　　业主的要求就是少花钱多办事，做到物有所值甚至是物超所值。但具体到服务上，有许多软性的东西很难做到，而且众口难调。

　　这个问题实际上已超出了物业公司的管理能力范围。机场是以前就存在的，业主如果无法承受它的噪声当初完全可以不买这里的房子。物业总不能去建议拆掉机场。对于小区周围公交车少、银行少等问题，许多业主都要求物业来解决，甚至有人提出物业雇用的保安应保障业主的人身安全。这些看法都是错误的，不能成为业主不交纳物业费的理由。

　　理由五

　　对物业公司捆绑式服务不满意

　　不交物业费

　　业主张女士因为邻家移门纠纷，拒绝缴纳物业费，今年她孩子上小区幼儿园，被告知必须出具物业公司的完费证明，才能享受业主优惠待遇，他们称之为“捆绑式服务”。而业主认为优惠待遇是开发商在合同上承诺的，物业无权干涉。

　　业主李先生因为物业费纠纷被拒绝使用小区内的健身房，对于物业公司的这种“捆绑在物业费上的服务”，李先生认为健身房是全体业主所有的，有权利使用。但目前他没有办法，法律诉讼的成本太高。

　　政策解读

　　根据有关规定，会所等设施从原则上讲不能收费，但因维修、养护需要费用，业委会可以委托物业公司进行收费管理，费用归全体业主支配。如协商不成，业主可以通过法律起诉，要求开发商履行承诺。物业公司也可以起诉业主，要求业主缴纳物业费。

　　律师说法

　　业主采取拒缴物业费的方式抵制物业管理服务的某些做法、是不成熟的行为。若对物业管理服务质量存在异议，可以通过正常的渠道，正常的手段，合法合理地解决。

　　理由六

　　法不责众跟风

　　不交物业费

　　北京市某小区，刚开始有两三家业主不交费，物业一般不会采取强制性措施。但是这两三家不交物业费会给已经交了的业主起到不好的“模范带头”作用，许多本就不愿交纳物业费的业主看到别人不交也没事，就开始模仿。你不交不是没事吗，我也不交，这种影响就像传染病，有很多业主跟风。但久而久之，越来越多的人加入不交费的行列，物业费就更加难收。

　　政策解读

　　物业和业主的目的是一致的。通过物业的管理工作，业主达到房产的保值、增值;而物业可以通过管理树立自己的品牌。如果因不交物业费而造成物业服务跟不上，最后导致房产贬值的话，业主的利益就会有更大的损失。

　　律师说法

　　不交物业费对其他业主具有相当的诱惑力，能不交纳物业费可能被跟风的业主认为是一种可以取巧的机会。对欠费业主来说，他需要动员周围的邻居也拒绝交费，以达到法不责众的效果;而他的邻居发现可以通过不交物业费来满足自己的利益时，也会积极跟风。在他们看来法律会先惩罚那些带头不交物业费的业主。其实，业主个人不交费，自己的房产得不到有效维护，损失的是自己的利益。不交费，按法律规定都没有资格当业主委员会委员，还会被物业公司告上法庭。

篇4：业主不交物业费,侵害了谁的权益

　　业主不交物业费,侵害了谁的权益?

　　经常有物业公司抱怨，业主欠费太多，导致企业经营困难并难以提供令业主满意的物业服务。业主欠费--物业公司服务欠佳--更多业主欠费，这个问题在很多小区都会遇到。于是，有一种观点渐渐被广为传播：欠费业主侵害交费业主甚至全体业主的合法权益。

　　一

　　“单个业主欠费，实际侵害了全部业主的权利，物业公司只是在管理小区时需要花费成本，需要经济来源，只能说经济来源于广大业主，单个业主欠费，物业公司可能会有一个缺口，比如小区一年物业费300万，有一些业主欠费，最终收回来200万，这样可能无法承担正常的小区运作，那么最后就没有办法进行服务，那么约定的管理标准都不能达到标准，那么受害人必然是业主，因为物业公司是经济实体，是企业，不可能自己把费用垫进去，谁也不会干亏本的事”。20**年，某物业公司总经理在一篇文章中写道。类似的观点在社会上正在被越来越多的人接受，包括行政、司法机关的工作人员和一部分业主维权人士。

　　当然，也有对前述观点持不同意见的。“在包干制下，业主不交费侵害的是物业服务企业的利益，而不是业主的共有利益，物业服务企业如果保留对欠费业主的诉权，就没有任何理由降低维护水准!如果物业服务企业因为业主欠费而降低服务标准同时又保留对欠费业主的追诉权，那是物业服务企业侵害全体业主的利益，而不是不交费业主侵害全体业主的利益。”北京市一位维权业主批驳了一味指责业主欠费侵害其他缴费业主权益的观点。

　　与这个论题相关的法律法规条款主要包括：

　　《物权法》第七十二条“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务;不得以放弃权利不履行义务。”第八十三条，“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对......拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。”和《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;(五)按时交纳物业服务费用;”第六十七条，“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。”在相关的讨论中，还出现了业主整体利益、物业服务企业的利益，以及业主的义务、包干制、物业管理企业的诉权等概念。

　　二

　　就本质而言，这个问题涉及到物业费的性质和包干制应该如何理解。在现有的物业管理制度设计及实务中，对这二个问题都存在着深刻而影响巨大的误解。换言之，业主欠交物业费，是在和谁形成债权债务关系;以及在什么情况下，因业主欠费形成的债权债务关系对其他缴费业主形成“损害他人合法权益”的关系，在当前并未形成一致理解。

　　《条例》第七条将交纳物业服务费用确定为业主的义务，但是并没有明确是对谁的义务，而是语焉不详地规定该义务是基于“物业管理活动”而产生的。按照《条例》第二条关于物业管理的定义，物业管理活动是“业主通过选聘物业服务企业”而实现的，是“由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定”而完成的。也就是说，物业管理活动是存在着业主与物业服务企业两个主体。问题在于，如果是《条例》第十条所规定的“只有一个业主的”的建筑物，则业主与物业服务企业在法律上的身份都很清晰。而对于住宅小区来说，这里的“业主”指的究竟是单个业主的集合还是指业主团体呢?如果是单个业主的集合，则存在每一个业主与物业服务企业之间形成合同关系。如果是业主团体，则物业服务合同就是业主团体与物业服务企业之间订立的。这两种合同关系下，服务服务费用的债权人就会有巨大的区别。前者，是物业服务企业;后者，是业主团体。或者说，在前一种合同关系下，业主的交费义务是相对于物业服务企业的;而后者，是相对于业主团体的。这种区别其实意味着在前期物业管理和业主自治阶段，物业费的性质本质上有所不同。

　　《物权法》第七十二条在明确业主拥有义务时，并没有如《条例》一般列举义务包括哪些内容。《物权法》在第八章“共有”中，其第九十八条规定，“对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。”实际上，是在规定共有物的管理费用的分摊是共有人的义务。建筑物区分所有权与一般物的所有权的区别在于，其由专有权、共有权和共同管理权构成。区分所有权人之间基于共有而形成共有人的关系。因此，对于区分所有建筑物的管理费用的分摊应该属于《物权法》第七十二条所指的“义务”之一种。《物权法》第八十三条中规定“业主大会和业主委员会，对......拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。”实际上也体现了这种立法思路，将物业费视为业主对业主大会的义务。这里拒付物业费“损害他人合法权益”中的“他人”，虽然语焉不详，但并不妨碍做出前述理解。这种理解，在维权业主群体中正在逐渐取得共识。同时，“北京物业管理新政”中出台的《北京市住宅区业主共有资金管理暂行办法》(征求意见稿)也体现了这种认识。但是，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中的规定，则与此又形成新的冲突。该司法解释第八条第二款规定，“物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。”这实际上是将物业费支付、收取确立为业主与物业服务企业之间的权利义务关系。

　　司法解释对物业费的性质的规定与《条例》是一致的。依照《条例》第六十七条，“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。”则物业服务费用是业主对物业服务企业的合同义务。否则，物业服务企业是无权起诉欠费业主的。值得注意的是，国务院法制办在20**年10月向社会公布的《物业管理条例》(征求意见稿)中，并没有这个规定，第六十七条是在正式稿中才出现的。“物业管理条例在现有的法律规定之外，运用国务院行政法规的形式，在特定条件下设定了起诉业主的权利。”在某种意义上，赋予物业服务企业对欠费业主的诉权，解决了《条例》所确立的前期物业管理中业主团体缺失的问题。或者说，在前期物业管理中，因业主团体缺失和业主合意无法形成的情况下，重新定义了物业费的性质和权利义务关系。

　　但是，共有物的管理可以由每个共有人单独委托管理服务的权利么?从法理上，这种委托方式是不能成立的。

　　三

　　这里需要指出的是，业主所交纳的费用在《条例》中采用的是“物业服务费用”这个名称。而在《物权法》中这种费用被称为“物业费”。而在历史上，这种费用曾被称为“物业管理费”。在口语中，经常被称为“物业服务费”或简称为“物业费”。

　　在一部分维权业主中，认为只有在酬金制下欠费业主才会形成对交费业主的权益侵害。这种观点认为，酬金制，是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。这样的话，欠费业主则对全体业主形成债权债务关系。也因此，只有在酬金制下，才会形成“无理由欠费业主损害全体业主利益”的这一论断的合理性。相反，在包干制下，由于《物业服务收费管理办法》规定“盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担”，因此采用这种物业服务费用收取方式的物业服务企业应该在收费不足的情况下，垫资提供物业服务合同约定的物业服务(包括内容和质量)。如果出现收费不足，而物业服务又不垫资提供服务，则是物业服务企业侵害了交费业主的权利。实际上，企业经营是存在经营风险的，而“欠费-垫资”即为提供包干制物业服务的物业服务企业的经营风险。如果按照一部分物业管理行业人士的理解，“因为物业公司是经济实体，是企业，不可能自己把费用垫进去，谁也不会干亏本的事”，则会这些企业在物业服务过程中即不提供合同约定的质价相符的物业服务，又同时保留债权和诉权的情况。实际上，这些企业获得了双份收益：因为没有垫资而节约了按照合同应该支付的经营成本，又保留了同样额度的债权并通过诉讼取得这部分受益。

　　在现有的法律制度下，如果管理规约没有规定物业费是全体业主的共有经费，同时收费责任和管理服务都由物业公司承担的话，物业服务企业是有垫资提供合同规定的服务的义务和责任的。以业主欠费而拒不垫资提供服务，实际是物业服务企业侵害了业主的权利。

　　按照合理的逻辑，当欠费出现时，物业服务企业垫资提供服务;同时，积极追偿债权。如果能及时提供与合同相符合的物业服务，而且能积极追偿债权，则资金不足-服务下降-更多人不交费的恶性循环应该是不会持续的。遗憾的是，这种合理的逻辑，并不被物业管理行业、行政主管部门和社会所普遍接受。而且，有些城市的司法机关还出台允许物业费的欠费债权的追偿期限可适当延长的文件，助长了物业服务企业怠于追偿物业费的行为。

篇5：案例：业主5年不交物业费，不出庭应诉，法院冻结账户

　　案例：业主5年不交物业费，不出庭应诉，法院冻结账户

　　业主5年不交物业费，也不出庭应诉，法院冻结账户!

　　一、5年不理会9张缴费单

　　昨天上午，家住国信馨园小区的王先生到汉阳区法院咨询如何解冻银行账户，原因是本月初他到银行支取养老金，工作人员告知其账户已于上月被法院冻结。

　　至于银行账户为什么被冻结了，事情还得从5年前说起。20**年，王先生在国信馨园高层住宅购置了一套拆迁安置房。购房合同附带的前期物业服务内容约定，高层住宅的物业费按每月1.3元/平方米计算。入住前，王先生一分不差地缴纳了当年的物业费。

　　第二年，王先生跟物业协商能否稍微降低物业费，理由是他住在一楼，平时几乎不用电梯，但物业坚持执行统一价。从20**年起，王先生再未交过物业费。尽管每年物业都会催缴两次，他都不予理会。昨天，记者在他家里看到9张缴费通知单，通知单显示从20**年1月1日至20**年12月31日，王先生家共拖欠物业费7040元。

　　二、养老金账户被冻结

　　去年，王先生两次收到法院的传票，物业起诉他拖欠20**年至20**年物业费违约。第一次，他向送传票的法官讲述了自己的“冤情”，对方告诉他“到法院再说”，但他拒收传票。第二次，他坚持认为自己是占理的，再次拒收传票。“我以为我不理会这件事，最后就没有事了。”

　　前不久，王先生突然接到一个陌生电话，对方问他是不是王某，他以为是骚扰或诈骗电话就匆忙挂断了。后来发现养老金账户被法院冻结，他意识到问题的严重性，还担心以后留下信用污点。

　　10月9日，王先生到汉阳区法院去说理。执行法官反问他：“当初为什么不来法院应诉?”他解释说，自己一辈子没有犯过法，不想为了物业费这点小事来法院，没想到银行账户也被冻结了。执行法官表示，曾打电话通知他判决已生效，但他把电话挂了，所以只能强制执行。

　　三、缴清欠款方能解冻账户

　　昨天，记者陪同王先生和邱女士再次来到汉阳区法院。执行法官毛创军强调，冻结养老金账户是合法的。据她介绍，对于这类民事案件，法院判决被告败诉后，执行法官会搜集被告人的财产线索，包括房产、存款、车辆和工商营业执照等，一旦发现足够支付案件标的额的银行账户，法院就可以将其冻结。由于该案件的标的额是6458.99元，外加50元执行费，所以法院冻结了他的养老金账户。“王先生除了养老金还有其他经济来源，法院并未全部冻结。只要他在10天内缴清欠款，我们马上就可以解冻他的账户。”

　　法院判决书称，被告拒交物业费的行为构成违约，应承担向原告支付物业管理服务费及违约金的民事责任。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，放弃答辩、举证、质证等诉讼权利，依法由其承担不利后果。法院依法进行缺席判决。毛法官还提醒，公民不应诉相当于放弃了自己的合法权利。

　　王先生表示，愿意缴清拖欠的物业费和违约金，对于自己不懂法造成的严重后果也深感懊悔。

　　四、减免物业费须协商约定

　　王先生虽然认识到不交物业费是错误的，但他对于一楼的物业费该不该酌情减免仍坚持己见，从法院回来他又到物业进行协商。国信馨园物业管理处隶属深圳市万邦物业管理有限公司武汉分公司，其进门处悬挂着物业服务内容及收费标准，其中电梯运行维护费是0.5元/月。负责人周经理介绍，他们的收费标准通过了市物价局审核，房管部门并未规定一楼物业费必须低于其他楼层，而总公司也未授予他们减免权限。王先生以自己从来不乘坐电梯为由据理力争，周经理解释说，电梯属于全体业主共用的设施设备，不好用楼层来区分电梯运行维护费。

　　我市有些小区的物业费并未执行统一价。以百步亭怡康苑、怡和苑为例，高层住宅一楼的物业费每月就比其他楼层每平方米少0.2元。物业工作人员说，这是考虑到一楼业主使用电梯的机会比较少。

　　20**年，市物价局曾出台普通住宅物业综合管理服务费指导价，电梯运行维护费是0.5元/月。该文件附注：服务标准降低或减少服务项目，收费标准应相应降低。

　　市房管局物业管理处工作人员则表示，目前我市普通住宅的物业费实行政府指导价结合市场价，一楼业主少用电梯是否能酌情降低物业费，由业主和物业协商决定，并写入物业服务合同。房管部门对此没有作出硬性规定。

　　几乎不乘坐单元电梯，却要缴纳与高层业主相同的电梯运行维护费，一楼业主称不公平。为此，该业主拒交物业费长达5年。多次催缴无果后，物业公司将其告上法庭。令人意外的是，这名业主拒收法院传票并且未出庭应诉，最后法院强制执行判决结果冻结其养老金账户。昨天，经过武汉晚报记者协调，汉阳区法院同意解冻该业主的账户并消除信用污点，前提是他必须在10日内缴清拖欠的物业费及违约金。