物业公司培训中心工作计划

源源不断的人员培训是××物业的管理水平不断提高的根本保证。为此,公司根据自身发展的需要,建立了自己的"培训中心"。"培训中心"每年举办二期6个月全脱产的物业经理培训班和不定期的各类专业的培训班。培训师资由公司中级以上的专业管理人员和外聘一些专家、学者及境外资深物业管理专家担纲,讲授市场的营销策划和各类物业的管理,从物业管理的规范服务、运用计算机管理到物业管理(来自:www.pmceo.com)人员的配备及物业管理经费的筹措、成本核算及资金的运行等。到目前为止,已有多名人员经过经理岗位培训已经上岗,而且已得到了大家的一致好评。

[新进员工培训方案]
培训目的:使新员工了解公司概况、企业文化、各项规章制度等,以便能迅速的适应公司的运作模式,工作要求;提高工作效率。
培训内容:
公司基本情况、组织机构、主要领导介绍
公司管理理念和服务理念教育
企业文化、价值观的传递
《员工手册》、职业道德及有关制度教育
培训时间:4课时

【管理处经理、副经理培训】
通过培训使培训人员能参与市场竞争,能独立操作一个楼盘,有较强的公关意识与协调能力,必须掌握物业管理的法规政策,懂得各类物业权属的手续办理,掌握资金的运行原则和资金的正确使用,成为企业领导的好当家。

类别	科目 序号	培训科目	课时	授课内容
物业管理 法规	1	物业管理现行 政策法规	6	物业管理的现行法律、法规知识；社会治安条例；案例分析；
物业管理 基础知识	2	物业管理常识	8.5	物业管理概论；机构设置；人员配备；管理方案的制定；装修管理；入住须知；物业管理运作相关知识；
	3	质量管理	2.5	ISO9001、ISO14001、OHSAS18001贯标知识；
	4	不同类型的物业管理及运作模式	7.5	办公楼管理；公寓楼管理；别墅管理；一般住宅管理实务；国外的物业管理；
物业管理 运作实务	5	各类专业管理	18	设备工程管理；房屋（建物知识）；机电设备；空调；电梯；管道；给排水系统保养；安保与消防管理；保洁的基础管理；绿化与环保管理；客户服务礼仪；特约性服务与兼营性服务；服务收费价格制定等；
	6	内部管理	8.5	物业管理的资金运行；服务费用的取缴与使用；物业管理企业的财会制度与税收；行政人事管理；计算机操作；档案管理
注：一小时为一课时

【各部门主管培训】
通过培训,能协助物业经理(来自:www.pmceo.com)的工作,做好各自岗位的本职工作,制定部门岗位责任制,协调各部门、各岗位之间的关系,定期或不定期地对下属进行岗位培训。
培训时间为3-4周

类别	科目 序号	培训科目	课时	授课内容
物业管理 法规	1	物业管理现行政策法规	6	物业管理的现行法律、法规知识；社会治安条例；案例分析；
物业管理 基础知识	2	物业管理常识	6	物业管理概论；装修管理；入住须知；物业管理运作相关知识；
	3	不同类型物业管理运作模式	6	一般住宅管理实务；经济适用房操作实务；
物业管理 运作实务	4	各类专业管理	24	设备工程管理；房屋（建物知识）；机电设备；空调；电梯；管道；给排水系统保养；安保与消防管理；保洁的基础管理；绿化与环保管理；客户服务礼仪；特约性服务与兼营性服务；儿童乐园设施管理；
物业管理 运作实务	5	内部管理	3.5	员工意识的培养及行为规范；岗位标准及考核；文档管理；
	6	企业的品牌建设	3.5	物业管理与服务理念等
实习与考察	7	实地操作与实践	56	（根据需要可适当延长）
注：一小时为一课时

【一般管理人员培训】
通过培训,树立100%为业户服务的思想,把"服务"作为一种敬业精神,基本了解物业经营管理知识、法律知识,必须掌握建筑知识、机电设备维修保养知识,物业环境保护及管理知识,文档管理知识等。
培训时间为2-3周

类别	科目 序号	培训科目	课时	授课内容
物业管理 法规	1	物业管理现行 政策法规	6	物业管理的现行法律、法规知识；社会治安条例；案例分析；
物业管理 基础知识	2	物业管理常识	6	物业管理概论；装修管理；入住须知；物业管理运作相关知识；
	3	不同类型的物业管理及运作模式	6	一般住宅管理实务；经济适用房操作实务；
物业管理 运作实务 物业管理 运作实务	4	各类专业管理		设备工程管理；房屋（建物知识）；机电设备；空调；电梯；管道；给排水系统保养；安保与消防管理；保洁的基础管理；绿化与环保管理；客户服务礼仪；特约性服务与兼营性服务；文档管理；
	5	企业的品牌建设	3	物业管理与服务理念等
实习与考察	6	实地操作与实践	45	（根据需要可适当延长）
注：一小时为一课时

[业户服务培训内容]
课程概述:
业户是物业业主(产权人)和物业租用户(使用人)的统称。业户服务是专指物业管理公司为物业管理区域同的业所提供的入伙管理、装修管理、权籍管理、档案资料管理等方面的服务。为适合业户服务的需要,物业管理公司可以在项目管理处设置一个业户服务部,作为物业管理接待服务的窗口,专门负责业户服务工作。
培训对象:1、管理处经理

课程目标:
通过经理培训班学员和各管理处业户接待人员对业户服务与作业标准、装修管理与运作规范和到管理处实地学习等培训,使学员们对业户服务的重要性有进一步的理解与掌握,使学员们深刻地认识到业户服务是物业管理的核心、是沟通业户关系的重要途径、是满足业户需求的保证、是物业服务的基础 。
培训内容:
业户服务的概念;
业户服务的内容;
业户服务的基本要求;
入伙服务;
业户接待;
权籍管理;
装修管理;
培训课时:16课时

[保安服务培训内容]
课程表述:
物业管理区域公共秩序维护的基本知识,保安服务门岗、巡视岗、监控岗和车辆管理岗的服务要求,××物业管理有限公司保安服务基础服务标准和保安服务基础作业标准。
培训对象:
物业管理经理、保安主管
课程目标:
1、了解物业管理区域公共秩序维护的基本知识;
2、了解物业管理区域配置的安全技防设备设施的基本作用;
3、熟悉××物业管理有限公司《保安服务基础标准》和《保安服务基础作业标准》;
4、熟悉××物业管理有限公司保安服务的运作模式。
5、掌握基本安全护卫技能,能够恰当地处理和应对物业管理区域护卫工作及突发事件

课程提纲:
物业管理及保安服务的重要性
物业管理分类中的保安服务
保安服务的目标
保安服务的特点
保安服务的基本要求
保安服务的主要职责
保安服务的组织机构
保安各类人员的岗位职责
保安服务的主要任务
消防工作
安全应急方案
各类表格记录注意事项
保安队列动作教案
培训课时:24课时

[保洁服务培训内容]
课程概述:
通过对保洁服务在我国的产生和发展的阐述,了解保洁服务概论,特性和分类。从保洁服务内容、要求、作业规程、作业检查和作业标准等方面,阐明楼内保洁服务、外墙清洗服务、垃圾的存放与收集运作规范,环境保护与运作规范,掌握保洁的基础知识,了解保洁服务的管理制度和岗位职责,并进行监督检查。
培训对象:保洁服务管理人员和保洁员工及相关人员
课程目标:保洁服务操作规范化和服务质量标准化

课程提纲:
概述
保洁服务的内容、要求、作业规程、检查等
常用清洁剂的使用
其他
培训课时:8课时

[绿化服务培训内容]
课程概述:
绿化养护管理是物业管理中不可缺少的一个重要组成部分。园林绿化能保护和改善环境、调节气候、增加收益、美化环境等方面都具有一定的作用。通过绿化养护管理能充分体现管理区域应有的绿化景观。
培训对象:管理处经理及小区绿化服务相关人员
课程目标:让学员能认识到园林绿化在物业管理中的重要地位。

课程提纲:
收集资料,建立绿化档案
园林绿化法律法规政策
绿化名词解释
怎样验收小区绿化工程
怎样对小区绿化环境进行监管
培训课时:12课时

[设备管理培训内容]
课程概述:
物业设备管理模式是重于服务,又不轻于管理。特别是××物业服务公司成立以后,物业管理与服务分离,设备管理由服务公司承担,实行分专业管理,管理处监督的模式。物业设备一般可分六个系统:给排水系统、消防系统、暖通(空调)系统、电梯系统、强电系统、弱电系统等。设备管理的内容包括:设备的档案管理、设备运行管理、设备计划维保管理等。
培训对象:物业管理处经理、物业管理设备主管等。
课程目标:了解××物业设备管理模式,物业管理设备的种类,
设备管理的具体方法以及设备管理的相关标准。

课程提纲:
1.管理处经理设备管理职责
1.1设备管理的模式
管理处管理设备
管理与服务分离
1.2管理处经理设备管理职责
1.2.1设备管理保姆
1.2.2设备管理管家
2.设备管理的内容
2.1设备档案的建立
2.1.1设备台帐、卡与标识管理
2.1.2设备机房管理
2.1.3设备的运行管理
2.1.4设备的维保管理
2.1.5设备、设施中、大修管理
3.设备管理的分类
3.1给排水系统
3.2消防系统
3.3暖通(空调)系统
3.4电梯系统
3.5强电系统
3.6弱电系统
3.7智能化系统
4.设备管理标准
4.1管理处中央监控室管理办法
4.2给排水系统运行管理和维护保养管理制度
4.3空调系统运行管理和维护保养管理制度
4.4弱电系统运行管理和维护保养管理制度
4.5电梯运行管理和维护保养管理制度
4.6消防系统运行管理和维护保养管理制度
4.7柴油发电机组运行管理和维护保养管理制度
4.8设备帐、卡物管理办法
4.9房屋、设备、设施中大修管理办法
培训课时:20课时

采编：www.pmceo.cOm

篇2：小区装修管理计划

　　【设立装修管理领导小组】

　　以管理处经理为总负责人,管理处经理助理、保安主管、保洁主管和设备主管为组员,负责协调装修过程中的有关事项。

　　【装修巡检】

　　每日至少巡查1次装修施工现场,发现影响房屋外观(安装凉衣架、卫星天线、太阳能热水器、封阳台)、危机房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象或违反业主临时公约(来自:www.pmceo.com)规定的,及时劝阻、制止并报告开发商和有关主管部门

　　对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途、违章装修、在住宅底层开设小卖部、建材店的行为及时劝阻、制止,并报告开发商和有关主管部门。

　　设置专用、封闭的建筑垃圾堆放点并及时清运。

　　【装修施工前】

　　--业户应明确只能对自己名下住宅的自用(来自:www.pmceo.com)部位进行必要的装修(户门之内的四壁、地面、顶面),不能对室外公用部位进行任何的改、移、加、拆类施工。

　　--装修禁止行为:拆改原房屋的承重墙;改变房屋及配套设施的使用功能;随意封闭阳台;厕所要装空调必须经得开发商和管理处同意(统一装外机架或安装一拖二机型);在预留或指定以外的位置安装空调机、衣架与排放冷凝水;在外墙、门外塔建、加建、悬挂任何建筑物及晾衣架、花架、雨棚等;大量使用易燃装修材料;随意改变或移动电话、电视、对讲、煤气、水管、电线管等设施。

　　--填写《装修申请表》、《施工人员登记表》并将装修图纸、施工单位资质证书一并交物业公司管理处验审批准。签定装修协议书及办理其它有关管理手续。

　　【装修施工中】

　　--电梯轿厢在装修其间有防护措施,有持证人员驾驶和管理

　　--随时接受物业公司管理处工作人员上门检查、监督、核实是否严格按装修图纸要求施工,检查施工人员是否办理了临时滞留证手续。

　　--业主应自行随时督查施工人员在装修时,是否将装修材料以次充好,工艺简单粗糙,质量能否保证可靠。

　　--装修施工应于每天8:00时-20:00时之间进行,并确保晚间20:00-清晨8:00及节假日不发出影响他人休息的噪声

　　--施工人员应佩证施工证,其活动仅限于装修户室内,不得到处游逛。

　　--施工活动仅限于装修户室内进行,不得在公用部位拌浆、堆物。

　　--不得使用超大、超重、高分贝、强震动的施工机械设备。

　　--不得随意搭电拉线,不得超线载负荷使用大功率施工电器具。

　　--如污染公用地面、墙面要及时清除。装修垃圾应用袋装好,由管理处集中后统一清运。

　　--不得在室内存放过量的易燃、易爆、挥发性强的材料物品。

　　--不准将垃圾投入排污管道,防止下水管路堵塞。

　　--抽烟应远离易燃物品。明火作业须遵守消防管理有关规定,做好防范措施。

　　--发生事故(伤、亡、火灾)要积极自救,并及时报告有关部门和管理处。

　　--安装空调室外机必须按开发商预留位置或指定的位置安装。

篇3：投资广场房屋及公用设施维修养护计划

1、提要:
制订砌体、钢筋混凝土、钢结构支架、防水、玻璃幕墙、装饰、门窗等结构、工程以及公用设施的详细维修养护计划和实施细则。
定期进行房屋查勘,确保房屋和公用设施的安全、正常使用。

1.1建筑物结构特色
××市××广场××号楼项目(---),位于××市××区滨海广场南侧,总建筑面积约167,000平方米,由四栋30层(不含地下部分),地下3层,建筑高度一百多米;裙房地上3层并相互连为一体。

1.2房屋本体和公用设施维修养护目标
我们对××广场××号楼项目(---)房屋本体和公用设施维修养护的目标是:保证房屋的使用功能和安全,维护房屋外观完好,延长房屋使用寿命,充分发挥房屋的使用价值,实现物业的保值增值,房屋及配套设施完好率99%以上,房屋零修、急修及时率为100%,中大修工程质量合格率为100%,重大维修工程回访率为100%。

1.3对××广场××号楼项目(---)房屋及公共设施的管理策略
为做好××广场××号楼项目(---)的房屋和公共设施的维护保养,我们采取如下三大管理策略:
1.3.1预防性保养策略
重视××广场××号楼项目(---)房屋本体和公共设施的日常检查和养护(来自:www.pmceo.com)工作,采用计划性保养与日常检查监督相结合的预防性保养策略,根据设施设备的实际状况和老化周期,制定详细的检查计划,通过检查及时发现并解决问题,化被动为主动,保障房屋公共设施的完好,延长其使用寿命。
1.3.2重点服务策略
根据建筑物管理中的重点服务事项,进行重点防护。
1.3.3技术先行策略
我们将重视技术的引进和开发工作,防止因技术不足影响正常维修与养护,确保物业养护和管理的专业化,保障维修养护的高质量。

1.4建筑物管理的重点及对策
1.4.1管理重点之一:玻璃幕墙维修养护
××广场××号楼项目(---)大量使用玻璃幕墙,根据××市建筑幕墙检测曾对××市玻璃幕墙工程的现状进行的调研,结果发现随着幕墙使用时间的推移,目前已有10%以上的工程出现了不少质量问题,涉及调查的931个建筑,有90个出现问题。其中包括幕墙玻璃碎裂、结构胶老化、五金件锈蚀乃至损坏、坠落等已属涉及安全使用的严重质量问题。所以,玻璃幕墙的维护是建筑物管理的一个重点。
对策:
(1)建议甲方委托专业机构每年对玻璃幕墙进行空气渗漏、雨水渗漏、风压变形的"动风压三性能检测"检测一次。
(2)做好玻璃外墙、金属部件材料贮备工作,尽量选用与原来一致的材料,确保外墙、金属部件外表饰面的零星修补与整体色泽和质量保持一致。

1.4.2管理重点之二:房屋地基、屋面、外墙、地下室以及门窗防水工程的维修养护
对策:
(1)采取预防为主的计划性维修保养和应急修缮养护相结合的原则,定期对房屋和公用设施屋面、外墙、地下室以及门窗防水工程的完好情况和防水性能等进行针对性的检查(来自:www.pmceo.com)养护。针对性地制定养护措施和计划,及时做好房屋和公用设施外墙、基础、屋面和勒脚等维修养护工作。如夏季来临前及时做好天面、窗户和外墙等防水修补,消除墙面和金属漆面起泡、脱漆、开裂、窗户接缝不严等现象,保证房屋和公用设施经受台风暴雨的袭击。
(2)针对一些薄弱环节,制定专门措施,进行防护,如在台风来临前做好门窗关闭工作,地下室等做好排水防水工作。
(3)加强建筑物使用和装修的安全宣传,严把装修管理关,加强安全检查,杜绝违章装修。
(4)加强建筑物地基、地面和勒脚等饰面的维护工作,做好防损管理工作,及时修补损坏的饰面等。

1.4.3重点管理之三:外墙不锈钢材料、铝型材料、金属构件的维护
对策:
(1)加大检查力度,将建筑物的巡查、保养工作量化分解到人,实施质量专业控制;采用多重保障制度,日常维护、定期保养、日常巡查和定期巡查相结合,防患于未然。
(2)做好玻璃外墙、铝型材、金属部件材料贮备工作,尽量选用与原来一致的材料,确保外墙、金属部件外表饰面的零星修补与整体色泽和质量保持一致。
(3)做好外墙、金属部件漆面的清洁和防损工作,并采取预防性养护等措施,减少大修次数,降低维护成本。
(4)对施工过程进行严格控制、跟踪管理,及时纠正任何有可能损坏建筑结构、危及配套设施安全的行为。

1.4.4重点管理之四:钢筋混凝土结构、砌体结构的修缮和养护
对策:
(1)定期对房屋及配套设施进行勘察、鉴定,并根据勘察、鉴定结果,制定科学维护保养方案并组织实施。
(2)加强员工业务技能培训,提高维修技术。
(3)做好材料特性的研究和技术贮备工作,掌握其技术标准和参数,包括材料配比方案等。

1.4.5重点管理之五:装饰材料的养护
对策:
(1)了解掌握××广场××号楼项目(---)各种装饰材料的使用和维护特性。
(2)加强外墙等饰面的日常性维护和检查工作,及时处理变色、脱落、破损,发现问题及时处理。
(3)定期进行大理石打蜡和大理石、花岗岩去黄处理,对进口的黑色大理石日常重点检查,定期清洁、维护,更要注意在清洁、维护中,要使用适当的药剂,禁止使用对这些大理石有破坏的清洁、维护材料和工具。
(4)加强对橡木等木质墙面材料防潮、防白蚁的日常性养护和清洁卫生工作。
(5)严格把好材料和维修质量的验收关,工程材料的采购严格按照质量验收控制程序执行。
(6)及时做好走道、墙面等表面的积水和污物的清理,及时做好排水管、排污管等维修和排水等清理工作,避免污水等侵蚀房屋设施。

1.5房屋本体及公用设施维修养护范围
房屋本体维修养护范围是:承重结构部位(包括柱、梁、楼盖、屋顶等)、内外墙体、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、竖井、卫生间、车库、设备机房的维修、养护和管理。(电梯、消防设施、室内外照明、中央空调、加压供水设备、配电系统、中央空调水质处理、上下水管道等设备设施的维修养护详见《2.设备管理》)。
公用设施维修养护范围:规划红线内的道路、室外管网、化粪池、沟渠、垃圾房、路灯等。

1.6房屋本体及公用设施维修养护计划
1.6.1房屋本体维修养护计划:
房屋本体维修养护计划表

序 号	项目			时间 间隔	次数		维修养护内容
1	地基基础			半年	一		检查地基有无超过允许范围的不均匀沉降。 检查基础有无开裂、破损，勒脚有无破损。
				每季	一		1．适时安排白蚁的防治和消杀工作，走访用户，了解其办公室内有无发现白蚁，检查公共部位有无白蚁。
				每年	一		1．检查房屋基础结构性能是否完好以及地基沉降总量情况。
2	承重结构		梁	每季	一		1．检查有无变形、裂缝、腐蚀。
				每年	一		1．检查整体结构性能是否完好。
			板	每季	一		1．检查有无弯曲变形、裂缝、腐蚀。
				每年	一		1．检查整体结构性能是否完好。
			柱	每季	一		1．检查有无倾斜，变形、裂缝、腐蚀。
				每年	一		1．检查整体结构性能是否完好。
			承重墙	每季	一		1．检查有无孔洞、裂缝、腐蚀。
				每年	一		1．检查整体结构性能是否完好。
			备注：对于承重结构各部件，若出现因设计或不可抗拒因素引起的严重损坏，我们委托专家进行分析、计算，拟订维修方案，由专业公司实施处理。
3	非承重墙			每月	一		1．检查墙体是否平直、有无裂缝、孔洞、风化等缺陷。
				每年	一		2．检查墙体结构性能是否完好。
4	楼地面			每季	一		1．检查楼地面是否平整完好，有无空鼓和破裂。 2．检查地面饰面材料有无松脱、空鼓、破损，发现问题及时处理。 3．更换大面积松脱、破损的地面饰面材料。
				每年	一		1．检查楼地面面结构功能的完好性。
5	楼地面			每季	一		1．检查楼地面是否平整完好，有无空鼓和破裂。 2．检查地面饰面材料有无松脱、空鼓、破损，发现问题及时处理。 3．更换大面积松脱、破损的地面饰面材料。
				每年	一		1．检查楼地面面结构功能的完好性。
6	公共通道、门厅等			每周	一		检查地面有无起砂、空鼓、开裂、松脱；发现异常及时修复。 公共通道及门厅的墙面有无污迹和剥落，发现异常随时处理。
				每半年	一		检查扶手、踏步有无损坏，发现异常随时修复。 补换损坏的地板。 修复空鼓的地板。
				每年	一		油漆扶手。
7	外墙面	铝型材、玻璃幕墙、大理石		每周	一		修补外墙饰面裂缝、脱落部分。 更换破碎的玻璃外墙饰面，发现问题立刻处理。
				每半年	一		1．结合外墙清洗作业，一并检查外墙面的使用状况。 2．特别注意检查玻璃幕墙的玻璃是否有松动迹象。
				每年	一		1．雨季时期对用户窗台进行密封维护检查，杜绝雨水侵入。 2．对于外墙面大面积渗漏久修无效的，局部翻新以防止渗漏面积扩大。
				备注			台风暴雨天气及时发布信息，提醒用户关好、锁好门窗。 大风、台风、暴雨过后及时进行巡查。 外墙清洗选用适宜的清洁剂。 更换外墙饰面应按原设计要求进行。 3．建议每25年翻新外墙面一次。
8	吊顶			每周		一	1．检查有无擦、划、刮、踏坏，发现损坏及时修补。
				每月		一	2．加强防水、防腐、防裂、防胀、防霉变工作，发现有水浸、腐烂、胀裂、霉变的部分及时修复。
9	门窗			每月		一	1．检查木门门扇有无松动、下垂、翘曲变形、霉变和腐朽，发现总问题及时处理。 2．门转轴或摩擦磨损部位加润滑油。 3．（塑）钢门窗、铝合金门窗有无变形、生锈。
				每半年		一	1．更换门窗的易磨损部件。

1.6.2公用设施维修养护计划:
公用设施维修养护计划表

序号	项目	时间	次数	维修养护内容
1	路面路基	每周	一	检查路面有无积水。 检查道路路面有无起壳、地鼓、裂缝。 检查路基有无塌陷。 发现异常及时处理或修复。
2	路灯及线路	每日	一	1．检查灯具完好情况，即坏即修。
		每周	一	检查玻璃灯罩有无破损。 有无金属灯架松脱现象。 灯口、灯栅有无损坏。
		每季	一	检查路灯线路有无漏电、短路烧毁现象。 金属灯架有无锈蚀。 发现异常即时处理或修复
		每半年	一	1．油漆灯具支架。 2．检查路灯线路有无老化现象。 3. 油漆灯具线管一次。
3	停车场（库）	每日	一	检查路面有无积水。 检查停车场地面有无起壳、地鼓、裂缝。 检查车道灯有无损坏。 检查行车指示标志是否正常。 发现异常即时处理或修复。
		每月	一	检查停车线、行车指示线是否清晰、完整。 限速牌、指示牌是否齐全、完整。 检查挡车器是否正常。
4	沟渠池井	每周	一	检查沟、渠有无堵塞现象，如有异常及时疏通。 检查雨水篦有无异常。
		每季	一	检查井底及池底是否有污物沉积，如有沉积及时清污。 检查井壁有无裂缝及塌陷，如有异常及时修复。 检查沟、渠是否完好，如有异常及时修复。 井盖及雨水篦刷漆。 检查井盖完好程度，发现损坏及时修复或更换。
5	雕塑、建筑小品	每周	一	全面清洁。 检查有无破损，如有异常及时修复。 检查有无乱刻乱划现象，发现问题及时处理。
6	公共标识标牌等设施	每周	一	保证标识清晰、无污迹、无脱落、无破损，发现异常及时处理。 检查牢固程度，如有松脱，及时恢复。
		每半年	一	1．检查完好程度，加固。
7	管网	每日	一	检查管线接头有无渗漏现象。 检查管线固定支架的松紧情况。
		每周	一	1．检查管道保温层有无损坏。 2．管网支架完好。
		每半年	一	1．管道刷漆。 2．检查或更换管网。 3．发现异常及时修复。

1.7维修养护实施细则
1.7.1砌体结构的修缮与养护
砌体结构大量分布于房屋建筑的墙体,它们在不良的环境和不利的工作条件下容易遭受侵蚀、开裂等损坏,导致透水、渗漏,不仅影响建筑物的外部观感,对房屋的正常使用、维护、管理都会有不利的影响,严重的甚至可以影响到房屋结构的安全。
电脑、通讯、自动控制等网络设备的房间,内墙采用了如静电屏蔽等相关的技术处理和措施,对于这些部位墙体的维修和加固,除了保证墙体的耐久性外,还要保证相关材料及设施的完整性。
1.7.1.1砌体结构的修缮
(1)砌体裂缝的修缮
砌体裂缝的修缮,一般应在裂缝稳定以后进行,以免维修后又很快出现新的裂缝。维修沉降裂缝和温度裂缝时,应首先考虑消除产生裂缝的隐患,避免反复多次的修补。对强度裂缝则应采取整体加固或拆除重砌。
根据砌体裂缝的大小和范围,我们可以采用高分子防水材料水泥混合砂浆嵌缝、块体嵌缝、密封、抹灰、压力灌浆和喷浆等方法予以修复。
(2)砌体腐蚀的维修
对腐蚀的砌体进行维修前,首先将已腐蚀的墙面、呈酥松的粉状腐蚀层清除干净。一般通过人工凿除,用钢丝刷清除浮灰、油污和尘土等,然后用压力水冲洗,根据受损程度,主要采用剔砌、掏砌等方法维修已被腐蚀的砌体部分,最后重新修复墙面。
1.7.1.2砌体结构的加固
随着大厦投入使用时间的推移,砌体结构的承重构件(如墙、柱等)可能出现开裂、腐蚀、变形,对经鉴定已达到危险程度的构件,我们将对砌体结构进行适当的加固,以确保房屋建筑的使用功能。
根据砌体结构的损坏程度,可采用增大墙和柱的截面、对原砌体局部外包钢筋混凝土或型钢等方法,提高砌体的强度,维护房屋建筑的稳定性。
1.7.1.3砌体结构的养护
为防止砌体结构受损,我们将做好如下养护和管理工作,保证砖砌体结构完好。
(1)定期检查,加强对砌体结构受潮和受腐蚀情况的观测和监视,查明原因并及时采取措施,对容易被腐蚀的特殊部位加强观测。
(2)对湿度较大或经常用水而容易产生渗漏问题的房间,如厨房、卫生间等,我们将着重加强对防水层、给排水设施的维护,发现问题及时修复。
(3)经常检修屋面,保持屋面排水系统通畅,做到屋面不积水、不存杂物;屋面隔热层、保温层及屋面柔性分格缝发生损坏要及时修复,减少和稳定温度裂缝发展。
(4)保持室外场地平整和一定的排水坡度,防止建筑物周围积水。
(5)禁止在墙上随意开洞直接排放污水或蒸汽等,防止墙体结构受浸湿,减弱墙体的承载力。
(6)地基基础的损坏,在出现不均匀沉降时就及时进行加固处理,以免造成结构损坏或扩大损坏。
(7)房屋按设计要求使用,不得随意改变用途,特殊需要时,若要改变其使用功能或更新改造,要先进行结构验算,需进行加固时要做加固处理。

1.7.2钢筋混凝土结构的修缮与养护
钢筋混凝土结构的常见缺陷和损坏是结构构件中出现蜂窝、麻面、孔洞、露筋、裂缝及混凝土、钢筋被腐蚀等。
1.7.2.1钢筋混凝土结构的修缮
(1)钢筋混凝土表面损坏的维修
钢筋混凝土结构构件,在房屋建造和使用过程中遭到破坏、侵蚀,引起表面受损,根据损坏程度,我们采取涂刷水泥浆和环氧树脂配合剂等方法对其予以修复,防止进一步风化、侵蚀和钢筋锈蚀,以免损坏结构或构件的核心部分,从而提高建筑物的使用年限和耐久性。
(2)钢筋混凝土深层损坏的维修
当混凝土结构部件的损坏深度已超过了混凝土保护层时,将严重削弱构件的有效截面,并且钢筋砼内的钢筋暴露在空气中引起锈蚀,影响构件的强度和结构使用的可靠性。我们采用环氧混凝土或较原混凝土高一个强度等级的细石混凝土修补、嵌填、喷注混凝土结构部件的蜂窝、孔洞和破损部位,对其予以修复。
(3)钢筋锈蚀的维修
钢筋锈蚀尚不严重时,混凝土表面仅有细小裂缝,或者个别破损较小,我们对裂缝或破损处的混凝土保护层进行修补。若钢筋锈蚀严重,混凝土破裂,保护层剥离较多时,我们采取焊接或加钢筋网加固补强。
1.7.2.2钢筋混凝土结构的加固
当钢筋混凝土梁、板、柱承载力不足或经鉴定成为危险构件时,应聘请具备资质的专业公司,通过对构件或结构的变形、损坏程度的检查和观测,对使用状态和周围环境的调查,以及对有关资料的验算、分析,采取增加板厚、配筋和增加支承点等方法,提高原构件强度,实现钢筋混凝土结构的加固目的。
1.7.2.3钢筋混凝土结构的养护
钢筋混凝土结构是房屋的重要组成部分,直接关系到房屋的使用安全,所以管理处会高度重视钢筋混凝土结构的养护工作:
(1)对混凝土结构的变形缝、预埋件、给排水设施等的使用情况,进行定期检查。发现腐蚀、渗漏、开裂和垃圾杂物等情况即时处理。对在混凝土结构上任意开凿孔洞的违章使用行为及时予以制止。对易受碰损的混凝土处,如建筑物的拐角、车库的砼柱等增设必要的防护措施。
(2)即时修补钢筋的混凝土保护层损坏部位,以防钢筋锈蚀。若房屋室内环境中存在侵蚀性介质或相对湿度较大时,可以采取加强通风的措施,并在构件处表面涂抹耐腐蚀层(如沥青漆、过氧乙烯漆、环氧树脂涂料等)进行防护。
(3)做好建筑物屋面隔热层、保温层、室外排水设施以及地基基础等维护工作,发现问题及时处理,避免和减小由此对结构带来的不利影响。
(4)房屋的使用应满足设计要求,提醒用户不随意改变房屋用途和改变房屋结构,严禁超载使用。

1.7.3房屋防水工程的修缮与养护
1.7.3.1玻璃墙面涂料防水工程的修缮与养护
随着使用年限的增加,玻璃墙面防水层在使用过程中,可能出现开裂、破损、起鼓和剥离等损坏,引起渗漏水。在日常维护工作中,我们注重对防水屋面的修缮与管理。
(1)玻璃屋面防水工程的修缮
对于防水材料的裂缝、局部破损、起鼓和粘结不牢的缺陷的处理,可以铲除缺陷部位,重新涂上玻璃防水材料。
(2)屋面防水工程的养护
①加强对屋面玻璃、防水伸缩缝、天窗、天沟、落水管和落水口的检查,发现异常及时维修。
②重视对屋面的清扫,保证屋面排水通畅。
③制定屋面日常保养制度,及时做好屋面维修工作。
1.7.3.2墙体防水工程的修缮与养护
(1)墙体防水工程的修缮
外墙体防水取决于外墙饰面和墙体结构的情况,××广场××号楼项目(---)大楼的外墙材料主要采用花岗石、玻璃和铝型材作为饰面材料,窗框与墙体接触间缝的密封不严或密封材质差,饰面材料局部脱落、开裂,或者墙体结构的开裂导致饰面遭受破坏,外墙防水的第一道防线将失去作用。因此,我们会注意检查外墙饰面的状况,对于损坏、空鼓、脱落的饰面板及时维修或更换;外墙砖砌体上的结构裂缝和变形裂缝,我们采用高弹性软体高分子防水材料嵌缝、密封、压力灌浆法修复;外墙门窗框与洞口侧壁嵌填不严引起渗漏,采用高分子防水密封材料嵌填的方法进行修缮;施工孔洞、预埋管线处渗漏,用墙体一般开裂的维修方法进行处理,渗漏严重时,采用局部高压灌浆进行加固堵漏。
(2)墙体防水工程的养护
①定期检查。容易发生渗漏的部位,如墙面凹凸槽(线)、饰面板上部接头处、饰面块材、门窗与墙体的交接部位进行周期性检查。
②建立技术档案。对墙体的使用情况、损坏检查、维修等记录备查。
③合理施工。禁止随意在墙体上钉钉子、打洞等破坏墙体整体结构的行为。
④对于外墙体的防水工程,出现损坏,及时修复。
⑤定期清洗外墙饰面。
1.7.3.3地下室防水工程的修缮与养护
(1)地下室防水工程的修缮
地下室渗漏,一般情况下,大多是水压较小的慢渗漏水,对于孔洞和裂缝渗漏,先找出渗漏源,采用直接堵漏法进行修补;对于水压较大的慢渗或快渗裂缝渗水采用下线堵漏法修补;对于水压较大的急流裂缝渗漏水采用下半圆铁片堵漏法进行堵漏;能有效消除渗漏水现象。
(2)做好地下室防水工程的养护工作。
(3)定期检查。主要是检查地下室的防水薄弱部位,如变形缝墙根部、管道穿墙部位、蓄水池等部位,发现异常及时修复。
(4)建立技术档案。
(5)正确、合理使用地下室,禁止随意穿、凿、拆,以免破坏防水层。

1.7.4房屋装饰工程的修缮与养护
房屋装饰工程包括外装饰、内装饰、顶棚、楼地面装饰等。通过对房屋装饰工程的维护,既可以保持房屋的美观,创造良好环境,又可以起到隔热、隔音、防潮以及减缓外界不良环境的侵蚀,延长房屋的有效使用期。
1.7.4.1定期检查,发现缺陷及时处理。
1.7.4.2重点检查板材饰面上部收头处,发现开裂及时修补,避免开裂扩大。
1.7.4.3及时处理因房屋其它部位渗漏或其它原因导致墙面潮湿或渗水等情况,防止抹灰层及涂料层受潮发霉变黑而损坏。
1.7.4.4检查窗台等突出部位的稳固情况,注意有无饰面(来自:www.pmceo.com)块料的破损、脱落和开裂。同时搞好用户正确合理使用的宣传工作,不在块料饰面上钉钉子、随便打洞。确需打洞时,由专业人员操作,以免损坏饰面。严禁因硬物碰撞饰面,搬抬家具、重物可能碰撞饰面时,先对饰面进行保护。
1.7.4.5对各类釉面砖进行擦洗时,选用稀肥皂水或清水擦洗,禁止使用强酸、强碱,以免损坏灰缝和釉面。
1.7.4.6大理石板面有微细毛孔,它对有色液体具有强吸收性,一旦有色液体倒在大理石板上,液体将会通过大理石板的微细毛孔渗入到大理石内层,使大理石变色,并且无法擦洗干净,因此,建议施工方先用环保防护剂进行处理,使有色液体无法进入大理石板内层,保证大理石面永不变色,光亮如新。
1.7.4.7定期进行清洗,保持饰面洁净。
1.7.4.8外墙饰面附近的铁质构件,要刷油漆防锈并定期检查漆面完好情况,以免锈水流到饰面上造成污染。
1.7.4.9定期检查吊顶内隐蔽的管线和空调、消防等设备是否有漏水现象,有无虫、蚁、鼠患,及时消除隐患,确保安全。注意保持良好的通风条件,不要让吊顶长期受潮,特别注意检查木面板的防潮、防蚁及防火。
1.7.4.10加强正确、合理使用房屋设施的宣传工作,避免人为的不合理使用造成的墙面不美观和损坏。

1.7.5公用设施的维修和养护
公共设施的维修和养护,主要以加强日常巡视检查,及时处理小的损坏和隐患为主。

1.8搞好房屋查勘工作
通过房屋查勘工作,可以全面地了解房屋建筑的完损状况,确定房屋的完损等级,并为制订房屋建筑的定期维护计划提供依据。因此,我们将对房屋进行定期查勘和季节性查勘工作,掌握第一手技术资料,及时处理发生的相关问题。

1.9加强房屋装修与改造的管理
房屋二次装修和改造主要影响到房屋结构、荷载的改变。不合理的装修和不科学的施工方法,直接危害到房屋建筑的安全性。同时,盲目选用不合适的装饰材料,还会破坏人们的工作生活环境,危及人体健康。我们在房屋的管理工作中,重视对二次装修和改造的审批、监督、追踪和验收工作,确保房屋使用安全。
物业管理处将严格执行××市政府物业主管部门的装修管理的相关文件,参照建设部第110号令《住宅室内装饰装修管理办法》,按程序对房屋装修实施有效管理和控制。

篇4：宿舍楼水电工程项目奖励计划

　　**宿舍楼水电工程项目奖励计划

　　经公司领导决定,**宿舍楼的水电工程项目由工程部、物业管理处抽调电工、杂工组队完成。为了激励员工的积极性,对参与此项工程的员工进行奖励,方案如下:

　　一、奖金总额为:3000元(叁仟元)

　　二、工程要求:

　　1、按工程项目的施工进度计划共50天内完成(10月18日至12月18日前);要求电工人员安排4人,杂工按排3人。

　　2、按工程图纸、按施工管理人员的安排(来自:www.pmceo.com)进行施工。经施工管员全面验收合格方可。

　　3、若未能按进度完成,延期1天扣奖金总额的10%,延期5天或以上取消所有奖励。

　　三、奖金分配如下:(按计划内人员)

　　1、总奖金分为:杂工组奖金和电工组奖金。

　　2、杂工组总奖金为600元,按计划人员、工期天数平均每人每天3.3元。

　　奖金为:平均奖金*出勤天数

　　3、电工组总奖金为2400元,计提100元为岗位奖金,其余按计划人员、工期天数平均奖金为每人每天9.5元;

　　A:电工组长奖金为:岗位奖金+平均奖金*出勤天数

　　B:电工奖金为:平均奖金*出勤天数

　　4、电工和杂工均需由施工管理员统一记录出勤情况。

　　5、平均奖金按实际完成工时计算。

篇5：花园项目销售管理工作计划

　　一.主管工作职责

　　1.本销售组的销售管理工作。

　　2.本销售组的销售业绩。

　　3.参与项目推广的讨论工作。

　　二.文员工作内容

　　销售控制、人员排班、考勤管理、卫生监督、合同管理、文件文稿(来自:www.pmceo.com)的撰写、填写各种统计表格、协助总监日常工作。

　　三.销售体人员构成

　　1.项目管理小组:包括总监2名、销售主管2名。

　　2.销售人员:销售代表8名。

　　3.服务人员:包括文员1名、保洁员1名。

　　四.销售体工资标准

　　1.销售主管:试用期1500元/月、转正1800元/月

　　2.销售代表:试用期600元/月、转正800元/月

　　3.文员:试用期800元/月、转正1200元/月

　　4.保洁员:300元/月

　　5.司机:1500元/月

　　以上人员每天饭费标准为:8元/人·天

　　五.销售体佣金标准

　　1.总监:0.8‰/人

　　2.主管:1‰/人

　　3.销售代表:2‰/人

　　文员:20元/套

　　六.销售体的奖励与惩罚制度

　　1.销售主管

　　惩罚制度:连续2个月未完成本小组销售任务者,降职为销售代表。

　　2.销售代表

　　惩罚制度:当月未完成销售任务者与以解聘。

　　奖励制度:每季度销售冠军除享受公司规定奖励外,授予金牌销售代表称号,并作为销售主管候选人。

　　七.销售试算

　　1.试算条件

　　可售房屋700余套,可售面积约60500平方米,房屋每套面积约90平方米。全程销售平均底价2200元/平方米,每套房屋总价约20万元,销售周期18个月,每月任务约为40套时项目可达到完销程度。

　　2.计算月保本销售量

　　1)月成本预算:

　　工资:1800×2+800×8+1200+300+1500=13000元

　　饭补:13×8×26=2700元

　　办公费:电话1000+耗才300+水电800=2100元

　　供暖费:200元

　　合计:18000元/月

　　2)公式:固定成本+变动成本=代理收入(销售套数×房屋总价×0.02%)

　　3)计算:设保本销售套数为*。

　　18000+200000×(0.08‰+0.08‰+1‰+2‰+0.02×6%)*+20*=200000*×0.02

　　*=7套

　　4)结论:每月销售量为7套时,即可达到保本点。

　　2.销售收入试算