房地产项目调研计划书

　　万科17英里项目调研计划书

　　调查目的

　　本次调查的目的在于，通过对被调查对象本人基于万科东海岸/17英里项目的消费行为调查，以及被调查对象对该项目地块的功能、定位、营销等方面的建议，得出一个对该项目的全程开发有直接参考价值的结论。

　　调查对象

　　本次调查对象确定为：1、深圳房地产业内专业人士30人;2、非房地产业内(包括金融证券、国企、外企、私营业主、政府部门)的中高级经理、总监、副总、副处长以上职务的成功人士50人，其中特别包括龙岗地区的港澳台商20人(调查对象名单另附)。

　　调查方法

　　本次调查以深度访谈并结合“德尔菲法”为主要调研模式，即通过一对一、一对多的形式，对调查对象进行1-2次(每次不少于60分钟)访谈调查。

　　这种深度调查形式有别于常规性的街访式/普查式调查，它更象一次目的明确的专题采访，而不是普查式的答问。它的主要好处在于，在被调查对象的身份、社会层次已经明确化、具体化、专业化，并且具备直接消费潜力和建议提供能力的条件下，通过面对面的开放式访谈，最终达致本次调查的目的。

　　具体调查(访谈)形式和流程

　　确定调查对象 → 预约(传真资料、电话约定)→ 现场看地→ 第一次预约→ 第一次上门采访→ 再次说明采访目的并介绍项目概况(出示资料)→ 正式采访(图示、提问、倾谈、提示、追问等形式相结合) → 采访结束并说明再次预约访问的原因、计划 → 整理采访记录、得出初步结论、设计第二次采访问卷、预约第二次采访 → 第二次采访 → 得出综合结论 →撰写调研报告。

　　调查问卷(初稿)

　　(说明：由于本次调查的深度访谈特性，因此问卷的设计也不同于常规性的调查。我们致力于在面对面的开放式访谈过程中，通过寓具象化于宽泛中的提问，了解被采访对象的消费行为偏好，并引导被调查对象言说、讨论对本项目各个方面的判断和建议。

　　同时，本问卷的设计因被采访对象身份的不同而有所不同，具体的说，就是非业内人士偏重于消费行为模式的调查，而业内人士偏重于专业意见和建议。

　　以下为调查问卷(初稿)：

　　一、关于规划与建筑(主要适用于业内人士)

　　1.您对万科地产公司通过拍卖获得大梅沙地块有何评价或印象?

　　2.如果您是开发商，你将如何开发本地块?

　　3.您对万科大梅沙、溪涌这两个地方开发别墅、多层、小高层住宅、休闲、度假、酒店等物业的基本判断?(分述)

　　4.对万科大梅沙、溪涌地块开发单一型产品还是组合型产品?

　　5.如果开发产品组合，您认为什么样的产品组合比较合理?(请详谈各种产品，如别墅、多层住宅、高层住宅、酒店、酒店式公寓、园林以及各种配套设施等的布局和组合比例)

　　6.请描述在这两个地块开发别墅、多层住宅、小高层住宅、酒店、公寓、休闲娱乐设施的大致情况(规模、比重、位置、风格、高度等特征)

　　7.请描述这两个地块在园林风格方面的建议(位置、风格等)

　　8.对这滨海地块开发物业的建材有何意见?(品种、质地、环保、成本、色彩、维护等)

　　二、关于消费群及其消费行为特征(适用于业内和业外人士)

　　1.您每年去大梅沙、溪涌吗?

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篇2：物管工作调研及下步计划报告

　　物管工作调研及下步计划报告

　　为打造广浩企业品牌，运用现代管理手段，建立具有标准化、程序化和规范化的管理体系，提高企业战略，宏观调控经营，共创高效企业效益和社会效益，有力推动公司整体业务发展，根据公司董事和领导要求，本人进行了为期三周深入调研，现将工作调研小结如下：

　　一、八大优势

　　1、企业投资环境优越，交通便利，周边配套日趋成熟，发展潜力强劲。

　　2、市场定位准确，产品优质优价，吸引力大，前景广阔。

　　3、小区配套设施标准性高。

　　4、准确把握市场脉搏。

　　5、经营理念鲜明--创造优质生活空间，实现新城市主义现代生活。

　　6、企业的胜利，全赖于铁的纪律支撑。

　　7、人力资源及组织体系比较完整。

　　8、公司董事及高层领导调控意识超前，战略目标明确，拓展思维清晰。

　　二、十大有待改善问题

　　1、工程规划、设计、施工等与物管衔接脱节，给物业管理服务留下了后遗症，加大经营成本，造成资源浪费。

　　例如：**华庭游泳池每次清洗，水量理应自然排尽。但目前每次洗清时，池内约40多厘米的水无法自然排放，必须用水泵配合才能抽走，这样，既增加了人工操作的麻烦，在安全方面也受到一定影响。再如，第一、二期车位配置与住宅数量不成正比，随着业主生活水平的提高，业主车辆逐步增多，车辆停放逐步紧张，长期如此将会导致秩序混乱。

　　2、营销与物管关系脱节，公司在推销产品前期，尚未按国家政策法规要求制定和签署《前期物业管理服务协议》等规范文本。对业主入住后出现的乱搭乱建、乱摆乱放、拒交费用等行为没有明确的书面依据约束，这方面尚未引起足够重视。

　　3、人力资源配置缺乏科学性，相关部门对物管队伍人员的借调与共享还没有明确计划，操作层员工面对多头领导遥控，在具体运作上，出现了错乱局面，直接影响服务质量。

　　4、纵观三个楼盘物管服务标准，尚未达到公司基本要求。例如：**花园公共区域死角的清洁卫生不到位，楼梯底杂物间各种建筑垃圾依然存在;**居休闲区喷泉处瓜果皮壳、纸屑、烟头及塑胶袋随地可见，喷泉中央石块四分五裂，池沟污泥沉积，员工厨房门口及各摩托车棚下的废旧杂物处处可见;**华庭的广场地

　　面、区内喷泉周边地面、各楼梯入口地面、车库墙面等清洁开荒马虎，水泥渣渍、白涂料渍等斑斑可见，接靠会所铺面的物件乱摆乱放，占道经营严重，各门面招牌大小不一，乱张乱贴处处可见;从创艺装饰部往北面的工商银行一带铺面的环境卫生非常糟糕，在某种程度上，严重影响了小区良好容貌。

　　5、绿化管理方面，对枯枝黄叶修剪无计划进行，对长短不一的草皮没有重视修剪，对多处残缺空白、黄土裸露不及时补种，对行人践踏的绿化植物无标识提示，养护专业水平一般。

　　6、安全管理意识一般，对区内各人工湖、溪流及装修作业施工现场无任何安全提示或警告标识。

　　7、在设备设施管理维护方面，没有规范设备台帐和历史记录，所有楼盘的路灯无编号。如：**花园若干车库门锁被人敲坏，门扇敞开无人重视关上及