扶风县关于加强物业管理工作的实施意见(2014年)
扶风县关于进一步加强物业管理工作的实施意见(20**)
各镇人民政府、县政府各部门：
为进一步加强和规范物业管理，全面提升我县物业管理水平，切实改善居住环境，根据《国务院物业管理条例》、《陕西省物业管理条例》和宝鸡市政府《关于贯彻落实“陕西省物业管理条例”，进一步加强物业管理工作的实施意见》等有关规定，结合我县实际，现就进一步加强物业管理工作提出如下意见，请认真贯彻执行。
一、统一思想，提高认识，增强物业管理工作责任感
近年来，随着城镇化进程的不断推进，我县物业管理经历了从无到有、从小到大的发展历程，全县物业管理覆盖面不断扩大，行业发展初具规模，居民物业管理意识普遍增强。但在发展过程中，也出现了个别物业企业服务质量差、业主不配合支持物业企业、管理部门之间职责不明等问题，影响了物业管理工作的健康发展。各镇人民政府、县政府相关部门要统一思想，提高认识，以广大居民满意为出发点，以规范物业企业服务行为为核心，全面提升物业管理水平和服务质量，努力解决好群众反映的物业管理方面的热点和难点问题，切实维护物业管理各方主体利益，为广大业主提供安全、舒适、和谐的居住环境。
二、明确职责，齐抓共管，共同做好物业管理工作
针对我县住宅小区物业管理业态的复杂性和管理模式的多样性，遵循“重心下移、属地为主、分级负责、权责统一”的原则，为加强对物业管理工作的领导，县政府成立由主管县长任组长，县政府办公室副主任、县住建局局长任副组长，县公安局、工商局、质监局、水利局、民政局、环保局、审计局、广电局、信访局、物价局、电力局及城关镇、法门镇、绛帐镇政府主管领导为成员的物业管理领导小组，建立健全了物业管理矛盾纠纷协调处理联动机制。建立“县、镇、社区”三级物业管理体系，县住房和城乡建设局是物业管理的行政主管部门，对全县物业管理活动进行监督管理;镇政府对辖区的物业管理活动进行监督管理;社区居委会配合镇政府做好社区物业管理的落实工作。县政府各有关部门要分工协作，各负其责，切实做好物业管理和服务工作：
县住房和城乡建设局：负责宣传贯彻落实物业管理的有关法律、法规和政策;负责制定全县住宅小区物业管理制度、旧住宅小区整治转轨规划，合理确定专项维修资金缴存标准并适时调整，负责专项维修资金的收缴、使用监督，以及物业服务企业资质的管理。负责与参与辖区新建小区前期物业管理的招投标工作，会同镇人民政府、社区指导组建业主委员会，行使物业管理资质受理监督权、物业交接验收监管权、前期物业招投标审批权、物业服务诚信建设考核权等;协调处理物业管理的纠纷与投诉，并对镇人民政府、社区、建设单位、物业服务企业等在物业管理中违反《物业管理条例》的行为责令限期改正。
县物价局：负责物业服务企业前期物业服务收费标准的核定管理;指导、监督检查物业服务企业的收费行为;依法查处违反《中华人民共和国价格法》和物业管理收费规定的价格违法行为;对物业服务收费提供咨询服务。
县工商局：负责物业管理企业的主体资格审查;物业服务企业注册登记和经营行为的监督管理;加强对物业管理区域内共用部分发布广告的审批管理;依法查处物业小区内未经审批擅自从事餐饮、娱乐、旅馆等经营活动的行为。
县公安局：负责对物业服务企业保安人员的培训和备案管理，实行持证上岗;指导、监督物业服务企业做好物业小区的治安防范工作;依法查处小区内发生的治安、刑事等案件及在小区内擅自存放易燃、易爆、剧毒等危险物品的行为;县公安消防大队依法监督指导物业服务企业履行消防安全监督管理职责;及时查处物业小区内车辆堵塞消防通道、破坏公共消防设施等违法行为;负责查处社会噪声污染行为。
县环保局：负责依法查处物业管理区域内的油烟、废气和经营性单位产生的工业噪声等超标行为，以及小区内存放不符合安全标准的放射性危险物品等违法行为。
县质监局：负责对物业小区电梯等特种设备的使用、维修、保养、管理进行监督检查和检验检测，依法查处违法违规行为，确保电梯及其他特种设备运行安全。
县民政局：依法登记物业服务行业协会，配合业务主管部门加强物业行业协会的监督管理工作。
县供电局：搞好新建住宅小区供电设施的设计、施工、验收的监督检查工作，确保建设单位提供符合要求的供电产品。对各住宅小区供电设施的维护管理开展指导、监督、检查工作。及时处置住宅小区供电方面的应急突发事件。
县水利局：搞好新建住宅小区供水设施的设计、施工、验收的监督
检查工作。对各住宅小区供水设施的维护管理开展指导、监督、检查工作。及时处置供水方面的应急突发事件;作好恶劣气候条件下(雪凝天气等)的居民生活用水预案。
县工信局：搞好新建住宅小区弱电(网络)设施的设计、施工、验收的监督检查工作，确保建设单位提供合格的产品，并能实现资源共享。对各住宅小区弱电(网络)设施的维护管理开展指导、监督、检查工作。
镇人民政府：负责属地住宅小区日常管理工作，要建立“两站一中心一平台”(物业投诉调解工作站：主要受理业主、业主委员会、物业服务企业的投诉，通过调解，及时在基层化解物业管理中的各类矛盾。物业维修服务站：通过选择若干个信誉好、实力强的维修服务企业为维修加盟单位，为辖区内无物业管理的住宅区的房屋排险、下水道堵塞、水电故障灯突发情况，提供有偿应急维修。物业服务中心：为保本微利服务企业，主要是向暂不具备物业管理条件或无人管理的住宅区提供有偿的基本服务。物业管理与社区结合平台：主要是配备专职管理人员，对物业服务企业的经营活动进行管理。)物业管理模式，依法做好物业管理活动的监督管理工作。要组织指导业主委员会的筹建、换届工作，参与物业管理招投标工作，对物业服务企业的资质年审提出意见建议，及时协调物业管理中出现的各种问题和纠纷。
社区居委会：配置物业管理专职人员，参与对物业服务企业的监督和物业管理纠纷的调解工作。组织选举产生业主委员会，积极指导业主委员会加强自身建设。协调处理业主委员会与业主、业主与业主之间的矛盾和投诉。
业主委员会：执行业主大会的决定;召集业主大会会议，报告物业服务合同的实施情况;代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;审核需要业主分摊的费用;监督管理业主共有收益;监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;监督管理规约、物业管理制度的遵守和执行;
调解物业使用纠纷;业主大会赋予的其他职责。
三、强化监督，规范市场，不断提高物业管理水平
(一)严格物业服务行业的市场准入。
对新申报的物业服务企业，必须严格按照准入条件及审批程序执行，特别是三级(含暂定)物业企业资质的申报、审核，对其人员的从业情况、资格证件、人员数量、经济实力等要予以全面的考察，对达不到标准要求的，不予审批。严格实行物业人员持证上岗制度。
(二)强化物业服务企业资质管理。
严格执行《物业服务企业资质管理办法》规定，凡资质核定材料规范、人员资格审查符合要求的物业服务企业，纳入年度目标考核评优资格。凡服务质量较差、反映问题多、资质报审资料不齐、且不能及时整改完善，对管理部门交办的工作不能及时完成或推诿不办的物业企业，作出降低或注消资质等处理。
(三)规范前期物业管理工作。
新建住宅小区，在业主委员会成立前，必须实行前期物业管理。开发建设单位在办理商品房预售许可证时，应提供《前期物业管理服务合同》、《临时管理规约》，按照招投标方式公开选聘有资质的物业服务企业实施前期物业管理，投标人少于3个或者住宅区规模不超过3万平方米，经县住房和城乡建设局批准，可以通过协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。对违反规定的，县房地产管理部门不予核发商品房预售许可证。
建设单位在新建住宅交付使用前，应当组织有关部门按照规定，对住宅区进行验收，并向县住房和城乡建设局办理新建住宅交付使用备案手续。
(四)积极推进业主委员会建设。
物业管理区域符合下列条件之一的，可以召开首次业主大会会议：(1)房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积50%以上的;(2)首套房屋出售并交付使用满两年的，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积20%以上的。
物业管理区域符合召开首次业主大会会议条件的，建设单位应当在十五日内书面告知县住房和城乡建设局和镇人民政府，并在物业管理区域内公告。建设单位未及时履行告知义务的，业主可以书面形式告知。
乡镇人民政府自收到书面告知三十日内，组织成立业主大会筹备组，业主大会筹备组由5-9人组成，其中镇政府或社区居委会工作人员1名，建设单位1名，其余为业主代表。
业主大会应当由物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主，且占总人数过半数的业主参加。业主大会会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式。采用集体讨论形式的，可以全体业主参加，也可以由业主推选业主代表参加;采用书面形式征求意见的，业主应当实名签署意见，并由业主委员会将征求意见的结果在物业管理区域内公示。
业主委员会是业主大会的执行机构，由5--11人单数组成，组成人员任期一般为三年，可以连选连任。业主委员会组成人员实行差额选举，差额比例不得低于五分之一。业主委员会在成立30日内，在县住房和城乡建设局办理备案手续。
各镇人民政府、社区居委会应根据社区管理和业主自治管理相结合的原则，积极推进业主委员会建设，落实物业管理联席会议制度，定期组织召集物业管理联席会议。
(五)规范物业管理招投标活动。
应当按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选择具有相应资质的物业服务企业。
对新建住宅小区、符合条件的老旧住宅小区，由所在镇人民政府、社区居委会组织成立业主大会筹备组，及时召开业主大会，选举产生业主委员会，并由业主大会决
定采用招投标或者协议的方式，选聘具有相应资质的物业服务企业。业主大会决定采用招标方式选聘物业服务企业的，由业主委员会组织招标，并代表业主与中标的物业服务企业签订物业服务合同。业主大会决定采用协议方式选聘物业服务企业的，业主委员会应当将两家以上备选的物业服务企业的基本情况、拟签订的物业服务合同的主要内容在物业管理区域内公示。业主委员会根据多数业主意见对公示内容调整后，提请业主大会投票表决。物业服务企业应当自与业主委员会签订合同之日起十五日内，将物业服务合同报县住房和城乡建设局备案。
对未实行或没有条件推行物业服务的老旧住宅区，特别是县城老区的单体楼院等，可以在镇人民政府、社区居委会的组织指导下，开展以居民自主管理、自我服务为主要形式的业主自治模式，以改善小区居住环境，提高居住品质。
(六)加强专项维修资金交存和监管。
业主应当在办理房屋入住手续前，将首期专项维修资金足额存入专项维修资金账户，未提供交存凭证的，建设单位不得将房屋交付使用。业主交存的专项维修资金属于业主所有，用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。
(七)加强物业保修金的收缴和管理。
建设单位应当在物业竣工验收合格后、申请不动产权属初始登记前，按照物业建筑安装总造价2%的比例，一次性向县住房和城乡建设局设立的物业保修金专门账户交存物业保修金。物业保修金保证的保修责任期限，自建设单位将住宅交付业主使用之日起计算，保修责任期满后，根据建设单位申请退还。
物业保修期限内，建设单位不履行保修义务的，业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业可以提出申请，经县住房和城乡建设局委托的建筑工程质量检测机构鉴定后，属于保修责任范围内建筑工程质量问题的，由业主委员会或受委托的物业服务企业组织维修，所需费用从物业保修金中垫支。县住房和城乡建设局在物业保修金动用后三日内书面通知建设单位，建设单位应当在接到书面通知之日起十五日内足额补存。
四、分类实施，全力推进，实现物业管理规范化
根据各区域房屋建设、环境配套、居民需求、业主意愿及服务约定等情况，确定各小区物业管理模式和组织形式。力争到20**年底前，物业管理覆盖到每个小区，基本建立体系健全、政策完善、责任到位的物业管理工作机制。
(一)宣传动员阶段(20**年4月1日至4月30日)。
由县住建局牵头，各镇政府、社区居委会配合，通过有线电视、网站及发放宣传资料等方式，广泛宣传《陕西省物业管理条例》等物业管理的有关法律、法规和政策。
各镇政府要成立专门的领导机构，落实专门工作人员，周密部署安排，制定实施方案。4月底以前报县住房和城乡建设局。
(二)调查摸底阶段(20**年5月1日至5月31日)
由各镇政府组织，社区居委会实施，对辖区的居住小区(楼)进行摸底，分类造册登记，提出物业管理方案，报县住房和城乡建设局。
(三)全面实施阶段(20**年6月1日至20**年8月30日)。
由县住建局指导监督，镇政府负责组织实施，对所辖各小区分类分步开展工作。
第一类：县城新区已竣工入住的商品房居住小区、老区具备物业管理条件(小区面积在10000平方米以上，大多数业主同意实行物业管理)的居住小区，要成立业主大会筹备委员会，组织召开业主大会，选举产生业主委员会，由业主委员会通过招投标或协议方式选聘有资质的物业管理企业实施小区物业管理。
第二类：县城老区不具备物业管理条件的居住小区(楼)，镇、社区居委会要及时组织召开业主大会，组建业主委员会，选择物业管理模式，由居民自治管理或物业公司代管。居住区业主人数较少且经过全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会和业主委员会职责。
第三类：保障性住房小区、单位自建居住小区、安置房居住小区等，以单位、居民小组为单位，组织召开业主大会，选举产生业主委员会，讨论并通过小区管理方式。明确选择物业公司管理、居民自治管理等模式。
(四)检查验收阶段(20**年9月1日至9月30日)。
县住房和城乡建设局牵头组织，各镇政府配合，对各社区居委会的居住区物业管理实施情况进行检查验收。通过强化管理，积累经验，实现物业管理工作的科学化、规范化。
20**年4月4日[陕西 宝鸡]
www.pmCeo.com 物业经理人网篇2：济源市加强住宅小区物业管理工作的实施意见（2014）
济源市关于加强住宅小区物业管理工作的实施意见(20**)
济政办[20**]27号
各产业集聚(开发)区管委会，各镇人民政府，各街道办事处，市人民政府各有关部门：
为加强我市住宅小区物业管理，提升物业服务水平，改善人居环境，根据《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》等法律法规有关规定，结合我市实际，提出以下实施意见：
一、指导思想
以十八届三中全会精神为指导，全面落实***，以改善城市人居环境为出发点，以提高服务质量和服务水平为重点，以推进物业管理规范化、长效化为目标，加快体制创新，完善管理制度，规范市场行为，引导业主参与，逐步建立专业化、社会化、市场化管理与业主自主管理相结合的物业管理新机制，促进全市物业管理工作持续健康发展。
二、工作目标
(一)建立物业管理长效机制，解决当前物业管理中的热点难点问题，实现物业管理长效化监管。到20**年底，初步建立市、街道、社区三级物业管理体系，实现自上到下，多部门联合参与的物业共管模式。
(二)建立物业服务市场调控机制，确立以政府指导价为基准的物业服务收费市场调节机制，建立社会化、专业化、市场化的物业服务新机制，全面提升我市物业服务管理的整体水平。到20**年底，房地产开发企业新建的住宅小区，专业物业企业服务率达到100%。
(三)坚持专业化管理与业主自治管理相结合，建立以专业化物业企业管理为主，自主管理为辅的多模式物业管理，努力实现物业管理规范化和可持续化发展。20**年底，全市住宅小区物业管理实现全覆盖。
三、工作任务
(一)完善管理体制，明确管理职责
按照“条块结合、属地管理”的原则，完善管理体制，明确部门与基层镇(街道)、社区、居委会管理职责，落实工作任务，推进住宅小区物业管理工作。
1.建立部门联席会议制度
建立由市住房和城乡建设局牵头，市创建指挥部办公室、发展和改革委员会、住房和城乡建设局、城乡规划管理局、公安局、民政局、环境保护局、质量技术监督局、工商行政管理局、济源供电公司等单位参加的联席会议制度，定期召开工作会议，研究解决物业管理中出现的重点、难点问题，讨论制定和调整我市物业管理政策，根据工作职责，落实各自工作任务,确保各阶段工作目标落实到位。
2.强化基层社区居委会工作责任
各街道办事处要把物业管理纳入社区管理范畴，实施目标绩效考核，指导基层社区健全管理职能。各社区要指定一至两名专职物业管理监督人员，具体负责物业管理相关法律法规、政策在本辖区内的贯彻落实。社区居委会要把强化物业管理监管同城市创建工作有机结合，积极组织开展物业管理相关法律、法规、政策的宣传，采取多种方式，切实加强本辖区物业管理工作的监督、指导;在街道办事处和市住房和城乡建设局的指导下，积极组织本辖区内符合条件的住宅小区召开首次业主大会，成立业主委员会，并监督和指导其日常工作，将业主自治管理落到实处。发挥业主在物业管理活动中的主体作用，调动业主共同参与小区管理工作。做好辖区内业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉处理工作，将矛盾化解在基层。对不具备物业企业进驻服务条件的住宅小区，指导业主实施自治管理或直接牵头组织实施最基础的管理。
(二)积极改进小区物业管理
根据我市住宅小区物业管理实际，积极探索新的管理模式：
1.物业服务企业服务管理的住宅小区：按照配套完善、环境优美、秩序文明的要求，实行规范化管理，重点做好以下工作：
解决开发建设遗留问题。市住房和城乡建设局、城乡规划管理局等相关部门，要按照规划设计和施工标准，对住宅小区逐个检查，建立档案，督促开发建设单位解决小区存在问题。未按原规划设计要求建设配套设施的，要补建到位，所需费用由原开发单位承担;开发建设单位保修期内的工程质量问题，由开发建设单位负责及时维修，原则上在20**年年底前，维修责任要全部落实到责任单位和个人，维修及时率确保在90%以上。保修期外的房屋维修工作,要依据原建设部和财政部联合下发的《住宅专项维修资金管理办法》(165号令)的相关规定办理,未缴存住宅专项维修资金的住宅小区,由社区居委会动员业主缴存,或者采用一事一议的方式,通过业主集资方式解决共用部位或共用设施设备的维护和维修费用。
明确小区供暖、供气、供电、供水、供热等配套设施、设备权属。市住房和城乡建设局牵头，相关职能部门配合，按照有关法律法规的规定和要求，对住宅小区相关配套设施、设备进行产权认定。确保产权清晰、管理责任清晰。
实施规范的物业管理。通过培训、监督检查等方式，提高物业企业服务综合素质，改进服务水平，实施质价相符的物业服务收费。改进物业服务企业与业主的沟通、交流渠道，物业企业要定期听取业主意见，积极主动改进工作，减少物业服务纠纷。
2.无主管楼院(小区)：按照《济源市人民政府关于加强无主管楼院(小区)物业管理工作的通知》(济政办〔20**〕33号)有关要求和标准，由所在街道办事处牵头，认真做好物业服务管理工作的落实。
(三)落实国家法律、法规，严格规范小区物业管理
1.规范住宅小区前期物业服务管理。按照“建管分离”的要求，从物业项目的前期管理入手，切实规范物业管理行为。对新建住宅小区项目，严格按照建设部《关于印发<前期物业管理招标投标管理暂行办法>的通知》(建住房〔20**〕130号)的规定，落实前期物业招投标制度。由房地产管理部门指导、监督开发建设单位通过招投标方式选聘前期物业服务企业。选聘的物业服务企业应与由开发建设单位签订《前期物业服务合同》，实施前期物业服务管理。通过招投标方式选择物业管理企业的，物业建设单位应当在取得预售许可证之前完成物业管理招标投标工作。业主大会成立后，可按规定重新选聘物业管理企业，新选聘或续聘的物业服务企业应与业主委员会签订正式的《物业服务合同》，实施物业服务管理。开发建设单位未按照规定选聘前期物业管理企业的，由市住建部门依照《物业管理条例》的规定责令限期改正，予以警告，可以并处10万元以下的罚款。
依照《城市房地产开发经营管理条例》的规定，积极落实住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收制度，在综合验收中要对物业管理落实情况进行重点核验把关，杜绝或减少开发环节遗留问题。
严格落实物业管理配套设施的建设、使用和管理。开发建设单位要按相关规定配置必要的业管理用房，物业管理用房达不到规定的配套标准和相关的建设设计要求的，由住建部门依照《物业管理条例》的规定，责令限期改正，给予警告，并处10万元以上50万元以下的罚款。物业管理用房的产权属全体业主所有，要按照国家法律法规规定的用途使用。
2.加强业主委员会建设。按照国务院《物业管理条例》的要求，落实《业主大会和业主委员会指导规则》，进一步明确业主委员会、业主大会和业主的责任、权利和义务，完善业主、业主大会及业主委员会的行为规范。各街道办事处、市民政局、住房和城乡建设局要组织社区对已成立业主委员会的住宅小区进行规范，对符合条件但未建立业主委员会的住宅小区，要抓紧组建;业主委员会成立前或集体换届期间，由街道办事处指定社区居委会代为履行业主委员会的职责，确保各项工作正常运转。实行自治管理的住宅小区，社区要组建由社区干部、包片民警和业主代表组成的小区管理委员会，加强相关管理。积极探索和改进业主自治管理的模式与方法，促进业主大会、业主委员会自我教育、自我管理、自我服务、自我监督，尊重小区业主的知情权、参与权与决策权，提高社区居民理性维权、依法自治的能力和自觉性。
3.建立健全物业服务企业进入和退出机制。物业企业进驻住宅小区服务管理，必须按照法律法规规定的方式和程序，由开发建设单位或业主委员会在公平、公正、公开的情况下，选择适合的物业服务企业。开发建设单位应通过招投标选聘物业服务企业，并签订《前期物业服务合同》，业主委员会应与业主大会选聘的物业服务企业进行充分协商，签订《物业服务合同》，并认真完成物业项目和物业资料的承接查验工作，确保物业服务企业能够全面正常地开展住宅小区的物业服务管理工作。
前期物业服务合同或物业服务合同期满，物业服务企业应在期满前三个月书面告知开发建设单位或业主委员会，并同时告知所在街道、社区和市住房和城乡建设局，在街道和社区的指导下及时召开业主大会续聘或选聘物业服务企业，在原物业服务合同期满前签订新的物业服务合同。
《前期物业服务合同》或《物业服务合同》期限未届满前，物业服务企业或业主委员会要求提前解除合同的，应在拟解除合同之日前三个月，将解除合同的原因、物业服务企业退出时间、同意承担的违约责任以书面形式告知对方，征得对方同意，并同时告知所在街道、社区和市住房和城乡建设局。未经业主大会表决通过，物业服务企业不得提前解除合同，自行退出、停止服务。物业服务企业擅自退出的，按照《前期物业服务合同》或《物业服务合同》的相关约定，承担相应的违约责任。
4.强化物业服务企业管理。严格规范物业服务企业经营行为。对无资质、无独立法人资格或未经审批收取物业服务费的行为进行清理规范;对违反规定，不具备资格、不按规定实施物业服务管理的行为，依法进行查处。严格物业招投标制度。积极引入市场竞争机制，从20**年开始，房地产开发企业建设的住宅小区，必须严格执行原建设部《前期物业管理招标投标管理暂行规定》，落实前期物业招投标工作。鼓励外地物业服务企业进入我市物业服务管理市场，加快培育一批基础好、发展潜力大的龙头物业服务企业。加强物业服务企业培训工作，市物业管理部门要积极开展物业服务从业人员的业务培训，大力推行物业从业人员持证上岗制度，鼓励物业服务企业为业主及其他组织提供有偿服务项目，扩大服务范围，提高行业整体水平。
5.建立健全物业服务收费标准和维修资金管理制度。修订出台我市物业服务收费政府指导价标准。由市发展和改革委员会和市住房和城乡建设局结合我市实际，认真研究制定济源市物业服务等级标准和物业服务收费标准，明确物业服务收费的原则、收费管理形式和服务费用构成，加快建立“质价相符、等级自选”的菜单式收费机制，确保年底前公布实施。
建立物业服务收费公示制度。在全市住宅小区建立物业服务收费公示板，将物业服务收费项目和服务等级标准向小区业主公开，充分发挥业主的监督作用，让业主明明白白消费，并有效促进物业服务企业提高服务质量。
加强住宅维修资金的使用和管理。按照业主所有、专户储存、专款专用、业主决策、政府监督的原则，完善专项资金收取、移交、使用、账户设置、监督管理的具体程序，确保专项维修资金合理使用。同时，要进一步加强维修资金的收缴工作，在加大对业主宣传力度的同时，依照原建设部《住宅专项维修资
金管理办法》(建设部令第165号)的规定，落实房地产企业责任，确保维修资金及时收缴到位。
6.尝试建立物业服务失信惩戒制度。对不能履行合同约定提供服务、存在违法违规经营行为的物业企业，经小区业主委员会提议、社区居委会和市房管部门认可，计入企业诚信不良档案、取消其年度评先资格。造成严重后果的，一定期限内取消或永久取消其在我市物业服务市场的竞标资格。对不依照物业服务合同的约定按期缴纳物业服务费的业主，要由业主委员会督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。人民法院终审判决认定支持物业服务企业起诉事由的，经物业企业申请、社区居委会和市房管部门认可，可纳入业主个人诚信记录。条件成熟后，相关记录可提供金融等部门参考。
(四)保障措施
1.强化组织领导。物业管理事关城市长远发展和群众切身利益，工作覆盖面广，推进难度大，是一项复杂的社会系统工程。要切实加强领导，健全机构，完善措施，扎实推进。要把物业管理工作列为全市目标绩效考核重要内容，落实责任，明确任务，将工作细化分解到基层，加快建立一级抓一级、层层抓落实的组织体系和工作体系，为社区物业管理工作提供有力保障。
2.加强舆论宣传。各街道办事处和有关部门要积极组织开展以贯彻《物业管理条例》等法律法规为主题的宣传活动，让广大市民和社会各界了解政策，强化物权意识，化解物业服务纠纷，努力形成“共建共管、团结和谐”的良好氛围。各有关部门、物业服务企业和街道办事处、社区居委会要通力合作，密切配合，切实抓好宣传教育落实工作，进一步加深广大市民对物业服务管理工作的理解和支持。各新闻媒体要充分发挥舆论导向作用，广泛宣传加强物业管理工作的重要意义和有关政策法规，在对物业企业服务质量严格监督的同时，对个别业主车辆乱停乱放、毁绿搭违、恶意欠缴物业费等不文明行为也要坚决予以曝光，为全市物业管理工作营造良好的舆论氛围。物业管理主管部门要组织开展物业服务优秀住宅小区的评选活动，树立榜样，起到以点带面、典型引路的作用，促进全市物业管理工作快速发展。
3.搞好督导检查。各街道办事处要结合当地实际情况，抓紧制定本辖区物业管理工作计划，加强对物业管理工作的组织协调和监督检查，对工作情况实行定期调度，推动工作落实。物业管理主管部门要将日常检查与年度考评相结合，科学评定物业服务企业的服务管理业绩;要建立健全物业投诉责任机制，及时查处物业服务管理中的不规范行为，切实保障业主合法权益。相关单位要逐级签订责任状，建立物业管理工作目标考核制度，完善市、街道、社区三级考核机制，切实调动起各方面的工作积极性。最终实现行业功能逐步健全，管理机制效用明显，政策法规成型配套，物业管理规范有序，诚信服务品质优良，人居环境舒适和谐的良好局面。
附件：物业管理联席会议成员单位职责
20**年4月15日
附件
物业管理联席会议成员单位职责
1.市住房和城乡建设局：开展开发企业专项治理行动，督促开发企业搞好物管用房的配套建设，竣工验收备案前的物业承接查验等工作;配合物价部门对物业服务违规收费行为进行查处;配合社区指导逾期未换届的业主大会进行换届工作;对物业管理活动中的违法行为进行查处。
2.市发展和改革委员会：适时调整物业收费标准。对物业服务收费行为加强监督检查，查处违规收费行为，及时处理物业服务收费相关投诉，依法维护物业管理相关当事人的合法权益。
3.市民政局：负责小区业主委员会的管理和业务指导，协调社区居委会与业主委员会之间的关系。
4.街道办事处：加强对辖区内物业管理工作的领导，指导社区居委会全面完成辖区内住宅小区业主委员会组建工作，引进正规物业企业进驻小区管理，依法监督社区居委会、业主委员会和物业服务企业开展工作。组织完成辖区内无主管楼院(小区)的整治改造工作。
5.社区：对物业服务企业的服务行为进行日常监督，对其违规行为及时督促纠正，组织住宅小区(含无主管楼院、无主管小区)成立业主委员会，并对业主委员会的日常工作给予指导。对专业物业企业管理、后勤式物业管理、社区代管物业管理、业主自治物业管理等形式的物业管理活动进行指导和监督，充分发挥业主的自治作用，逐步形成业主自我管理、自我教育、自我服务的新型管理模式，为和谐社区建设奠定基础。
6.市城乡规划管理局：切实加强住宅小区规划监管。在住宅小区项目审批阶段，要明确建筑密度、容积率、建筑层数、高度、体量、红线退让要求和地下管线走向，绿化要求以及其他控制事项。在项目建设阶段，应对小区规划建设工程进行监督检查、竣工验收，保证小区建设工程严格按照项目规划要求建设。规划验收合格后，小区建筑方可交付使用。在日常小区管理过程中，要充分发挥执法职能，定期清查住宅小区违反建设工程规划许可擅自变更规划行为。查处物业小区改变用地性质私搭乱建、破坏绿化改种蔬菜、临街建筑物高空坠物、乱扯乱挂等有碍市容的行为。妥善处理违反规划引发的物业投诉纠纷。
7.市工商局：对住宅小区物业服务合同进行审查，依法保护消费者合法权益。依据法律、行政法规规定审慎核发营业执照。对开发商前期销售房屋时发布的虚假广告和承诺进行清理整顿，防止因虚假广告和承诺未兑现给物业管理带来新的矛盾，特别是对有购房减免、赠送物业服务管理费用而损害其他业主利益的违规广告不予审批。
8.市公安局：做好住宅小区技防工作(电子监控)，定期、不定期开展住宅小区安全排查工作，组织物业保安进行培训，指导物业服务企业做好安全防范工作，及时处理小区治安案件纠纷，建立公安机关与物业服务企业联动防范机制。
9.市环境保护局：对申请在住宅小区从事餐饮、娱乐、旅馆等经营活动的，要全面评估该经营活动对小区环境卫生、噪声、油烟等影响，负责对物业管理区域内的噪声污染、粉尘污染、油烟污染等环境污染行为，依法查处，限期整改。
10.市公安消防支队：负责对物业小区开展经常性的消防安全检查，督促和指导小区物业服务企业落实各项消防安全措施。要加大消防执法和处罚力度，依法严厉查处破坏小区公共消防设施的单位和个人。
11.市质量技术监督局：加强对电梯安装、维修、日常维护、保养、改造、使用、检验检测、监察等工作环节的监管;对重点区域开展监督检查，督促电梯使用管理单位和维保单位切实履行职责。
12.市财政局：负责物业管理提升行动中财政奖补资金的落实，督促其他渠道资金落实到位，监管相关资金的使用。
13.供水、供电、供气、供热等管理单位：要做好水、电、气、暖的供应和管理工作，认真落实《物业管理条例》第四十五条和第五十二条的相关规定，逐步实施收费到户，并依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任。
篇3：固始县关于加强全县物业管理工作的意见（2012）
固始县关于进一步加强全县物业管理工作的意见(20**)
固始县人民政府关于进一步加强全县物业管理工作的意见
各乡镇人民政府、街道办事处，县政府各部门：
为进一步加强物业管理工作，全面提升我县物业管理水平，促进物业管理健康发展，切实改善市民居住环境，加快推进区域性中心城市和“一区两城”建设，根据《物权法》和国务院《物业管理条例》，结合我县实际，现就进一步加强我县物业管理工作提出如下意见：
一、提高认识，切实加强物业管理工作
物业管理是房地产开发、建设、服务的重要环节，规范发展物业管理，有利于促进经济增长，有利于人民群众居住质量的提高，有利于增加就业和维护社会稳定。各乡镇、办事处和各部门要站在全面贯彻落实***的高度，统一思想，提高认识，采取有效措施，扎实推进物业管理工作。要以广大市民满意为出发点，以规范物业服务企业服务行为为核心，努力解决好群众反映的物业管理方面的热点和难点问题，维护物业业主和企业的合法权益，建立完善物业管理的长效机制。
二、加强领导，扎实推进物业管理工作
县政府成立固始县物业管理工作领导小组，领导小组负责全县物业管理的组织协调工作。组长由主管县长担任，副组长由县政府办副主任担任，成员由住建、财政、物价、公安、民政、文明办、环保、信访、工商、电业、公用事业、综合执法等部门，以及相关乡镇、办事处等主要负责同志组成。领导小组下设办公室，办公地点设在县住房和城乡建设局。办公室的主要职责是：负责全县物业管理的监督指导和法规、政策的贯彻落实;负责对本辖区业主大会活动的指导;负责监督本辖区物业管理用房的配备和使用;负责协调和处理本辖区业主(物业使用人)、业主委员会和物业服务企业在物业服务活动中的投诉;负责组织处理物业服务中出现的矛盾和纠纷。县住房和城乡建设局是全县物业管理的主管部门，要切实担负起本行政区域内物业管理活动的监管工作。
各社区或居民委员会要明确一名副主任参与物业管理工作，并有专人负责参与处理日常事务。社区或居民委员会的职责是：指导辖区内业主大会筹备、召开、选举工作;对业主委员会的日常活动进行指导;协调处理物业服务与社区管理的关系，建立基层投诉受理机制，调解辖区内物业服务纠纷，应邀列席业主大会、业主代表大会和业主委员会会议。
因物业服务企业退出，造成住宅无人管理的，由社区或居委会组织人员管理，维护居民正常的社会秩序。社区或居委会要配合物业管理主管部门及时组织业主组建或召开业主大会，就选聘新的物业服务企业作出决议。对达不到一定规模、基础设施配套不全、不具备物业服务条件的单幢或零星住宅楼，由所在地的社区或居委会负责，征求业主意见，为业主提供最基本的生活服务。
县物业管理主管部门要切实履行好辖区内物业管理工作的行业监管职责，负责辖区内物业管理工作，不准出现辖区内物业管理矛盾、问题上交现象，及时化解矛盾，解决问题，消除隐患。
物业管理涉及到的部门、乡镇和办事处要认真履行职责，及时协调处理有关问题。
三、强化管理，认真解决管理中的突出问题
加大全县小区建设和环境综合整治力度，通过整治，每年要有一定数量的住宅达到县级、市级或省级优秀物业管理小区的标准，切实改变居民的居住环境，提高居住质量，树立物业服务的新形象。
住建部门和供电、供水、开发建设单位要加强协调与配合，推进水、电网改造步伐。全面完成住宅小区水、电网改造，对水、电部门尚未实行抄表到最终用户的住宅小区，鼓励用户自愿实施一户一表改造，改造后的水、电网设施应满足住房标准需求，改造费用由产权单位分别出资，并经供电、供水部门验收合格后，由供水、供电部门抄表到户，实现供水、供电单位直接向最终用户收费的使用管理服务机制。
对新建住宅小区，由建设投资单位负责一户一表及相关建设费用，严格按照水、电实行一户一表、抄表到最终用户的要求进行建设。
对实行住宅专项维修资金制度的房屋，要严格实行住宅专项维修资金归集制度，维修资金不足部分可以续筹，确保房屋应修尽修。
四、扶优培强，努力提高物业服务企业竞争力
建立严格有效的物业服务企业考核淘汰制度。实行优胜劣汰，鼓励支持企业之间的优化组合，加强物业服务人员的培训，提高行业整体业务素质;建立健全物业投诉责任机制，及时纠正物业服务中的只收费不服务等不规范行为，切实保障业主合法权益。
严格企业资质审批和等级管理制度。新设立的物业服务企业应当自领取营业执照之日起30天内，持相关文件到工商注册所在地物业主管部门申请资质，主管部门对其进行初审并签署意见，按照程序进行审核。
严格市
场准入清出管理制度。规范物业企业退出管理小区前的公告通知、资料移交、遗留问题处理等行为，物业企业退出管理小区前，应在小区公告，还要及时告知小区所在社区或居委会，避免出现管理空档。对不履行合同，长期延建住宅区配套设施、设备，侵害购房者利益，影响城市环境和社会稳定的开发企业，住建、土地、公用事业、综合执法等部门要行使各自职责，督促其建设。主管部门要切实履行对房地产市场的监管职能，对前期物业服务不到位及不重视前期物业服务的开发企业要公开要曝光，直至清理出房地产市场。
加大政策扶持，鼓励人才引进。物业服务收费实行政府指导价的，管理普通住宅类的物业服务企业，与聘用的全日制普通高校毕业生签订3年以上期限劳动合同并缴纳社会保险费，经政府有关部门批准，可以安排相应比例的公益性岗位，享受公益性岗位补助政策。
鼓励企业招用失业职工。物业服务企业新增岗位中，当年新招用持《就业失业登记证》并符合《财政部国家税务总局关于支持和促进就业有关税收政策的通知》(财税[20**]84号)规定的人员，物业服务企业与其签订1年以上期限劳动合同并依法缴纳社会保险费的，3年内按照实际招用人数享受有关税费优惠政策，符合条件的可享受基本社会保险补贴政策。
合理确定物业服务企业税收的税基。根据《财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》(财税[20**]16号)规定，从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额部分征收营业税。符合查帐征收的物业服务企业，所得税可按查帐征收方式征收。
行政、事业单位向物业服务企业收取行政事业性收费项目，按照政策规定能免缴的一律免缴;不能免缴的按照最低标准收取。
五、部门联动，确保物业管理硬件设施的建设
县物业管理工作领导小组办公室要切实发挥好组织协调和监督指导作用，在规划、建设和商品房预(销)售三个环节前置控制，在竣工验收备案和房产办证两个环节扎住出口，延伸把关，全程参与建设项目的规划审批与验收、建设工程招标投标管理、建筑施工许可、建设工程质量安全监督和竣工验收备案、商品房预(销)售许可及房屋产权登记等环节物业管理相关内容和要求的审查与把关，对违反有关规定和程序，或未经县物业管理工作领导小组签署意见的，不予审批和办证。
住建部门应按照国家有关技术规范，对新建小区的配套设施进行科学规划，并明确标准和指标，严格按新居住区绿地率不低于30%，旧城区改造项目绿地率不低于25%;物业管理用房不低于总建筑面积2-4‰的标准进行规划设计。规划方案批准后，会所、社区服务中心和物业管理用房应与住宅项目同步建设，并经综合验收合格后交付使用。不按规定同步建设公益设施的，责成开发建设单位尽快完工或补建。认真履行基本建设程序，把物业管理工作法定的内容、程序和要求，贯穿项目规划、招标投标、建筑施工、质量安全、竣工验收、商品房预(销)售和房屋产权登记管理全过程，严格审批，落实到位。
工商行政管理部门应对开发商前期销售房屋时发出的虚假广告和承诺进行清理整顿，防止因虚假广告和承诺未兑现给物业服务工作带来新的矛盾，特别是对有购房减免、赠送物业服务费而损害其他业主利益的违规广告不予审批。
物价主管部门对住宅小区内物业公司的服务收费项目及收费标准要严格审查。规范物业收费行为，查处违法违规收费。工商管理部门要严格规范住宅小区内的各类经营活动，禁止在小区内乱堆乱放乱设摊点，禁止在小区内从事娱乐性经营活动，防止影响住宅小区居民的正常生活。
公安部门要以防火、防盗、防破坏为重点，加强住宅小区的安全防范工作。一是加强保安队伍的管理和教育;二是实行住宅小区治安民警责任制;三是积极推进人防和技防相结合的安全防范体系;四是加大住宅小区治安案件的查办力度，确保小区居民生活和谐稳定。
认真落实物业管理前期招投标和备案制度，解除住宅消费者的后顾之忧。住宅项目在实施房屋预售前，严格按照《前期物业管理招投标管理暂行办法》的要求，进行选聘、招聘物业服务企业和前期物业服务合同的备案，并在项目销售处(部)醒目位置加挂被招聘物业企业的资质等级、工作业绩，公布项目负责人及投诉电话，以便与业主监督。
加强物业服务企业与公用部门的联系，供水、供电等部门为主，积极筹措资金，加大户表改造工作力度，争取5年内完成现有住宅区水、电抄表收费到户。对暂未完成改造、无法实现抄表收费到户的，仍由供水、供电部门和物业服务企业协商代收代缴，并签订有偿服务委托协议。物业服务企业管理住宅小区时，直接为业主服务的绿化用水、保洁用水、热力交换用水、消防用水、景观用水，按照居民生活用水的标准收取费用，其他经营服务用水按经营服务业用水价格标准执行。物业服务企业管理住宅小区时，直接为业主服务的小区供水二次加压用电、供暖设备热力交换运行用电、电梯运行用电、厅(廊)及楼道照明用电、庭院照明用电、消防及安全监控等设施设备用电，按照居民生活用电的标准收取费用，其他经营服务用电按一般工商业及
其他用电价格标准执行。
实施城市建成区老旧住宅小区物业基础设施整治改造和物业管理全覆盖工程，坚持“政府主导、市场运作、社会参与”的原则，发挥产权人的主体作用，对老旧住宅小区实行先整治改造后引入物业管理服务，从20**年开始，争取5年时间，对老旧住宅小区物业基础设施进行整治改造。基本内容为：(一)改造、疏通上下水;(二)整修路面;(三)改造供电设施，维修、增设路灯;(四)修建垃圾池;(五)合理设置非机动车库(棚)，因地制宜设置小区机动车停车场地;(六)封闭小区，修建围栏、小区大门，设立门岗值班室或岗亭;(七)配建监控房，完善视频监控设施;(八)拆除小区违法建(构)筑物，清除各种堆积物品和影响环境面貌的非法设施;(九)合理配置小区绿化;(十)合理配建物业管理用房;(十一)规范设置小区总平面示意图、门牌号;(十二)安装邮政信报箱。物业基础设施整治改造后的老旧住宅小区，以社区为单位，合理整合、划分物业管理区域，根据区域内的房屋规模、环境、配套设施和产权状况，居民的承受能力、服务需求以及消费意愿等实际情况，实施不同模式的物业管理，达到全覆盖目标。老旧小区物业基础设施整治改造所需经费，由产权单位和个人筹措50%以上，不足部分由财政根据预决算配套解决。
六、争先创优，推动物业管理工作上台阶
积极开展住宅小区争先创优工作，建立和推广“企业诚信”评选竞争机制。依据《建设部关于修订全国物业管理示范住宅小区(大厦、工业区)标准及有关考评验收工作的通知》和《信阳市优秀住宅小区评比标准》，积极开展“创品牌、树形象”的争先创优活动。县物业管理工作领导小组办公室每年组织对申报市级、省级和国家级优秀(示范)小区进行审查;对具有广泛群众基础和一定代表性的物业服务企业和优秀(示范)住宅小区的经验进行推广。对优秀(示范)小区、社区或居委会在物业管理工作中成绩突出的，县物业管理工作领导小组将给予通报表扬，同时建立物业服务企业与业主委员会之间的沟通协调。各乡镇、社区或居委会要设置投诉、咨询电话，随时接受业主投诉和咨询。乡镇、社区或居委会，要定期召开物业企业与业主委员会座谈会，就有关事项进行沟通，物业服务企业和业主委员会要自觉接受物业管理部门和乡镇、社区或居委会的指导。
加大对优秀物业服务企业的奖励力度，鼓励优秀企业做大做强，努力提高行业发展水平。县政府每年对获得市级以上“十佳物业服务企业”资格的物业服务企业进行表彰，并给予5万元奖励。引导物业服务企业提质升级，物业服务企业资质由三级升为二级、二级升为一级的，分别给予2万元、5万元奖励。引导物业服务企业提升服务品质，创优争先，物业服务企业管理的住宅小区获得国家、省级物业管理示范小区荣誉的，分别给予物业服务企业10万元、5万元的奖励。对管理老旧小区的物业服务企业实施奖励，鼓励企业承担社会责任，对新增老旧小区(纳入全市老旧小区改造计划)管理面积5万平方米以上，并签订5年以上期限的物业服务合同，承诺提供三级以上服务的物业服务企业给予10万元奖励，奖励经费按照3∶3∶4的比例从合同签订第一年起分3年拨付到位。物业服务企业服务期限未满撤离小区的，应缴回补贴经费，并依法承担违约造成的损失。奖励经费由县财政承担，每年12月底前由物业服务企业提出申请，经县建设行政主管部门和财政部门审核确认并发放。
七、强化属地管理，破解经营难题，为物业服务企业提供良好的发展环境
规范管理，充分发挥业主的自治作用。凡符合条件的住宅区，由物业管理工作领导小组办公室督促并指导及时召开业主大会，选举产生业主委员会。业主委员会要根据业主大会、业主委员会运作规程，规范操作，制定并监督管理规约的实施，发挥业主自治作用。业主委员会应当积极配合和支持居民委员会的工作，并接受其指导，业主委员会作出的决定，应当告知相关的社区或居委会，并听取社区或居委会的建议，与社区或居委会共同配合公安机关做好社会治安等相关工作。没有条件推行物业服务的住宅区，可以实行在社区或居委会指导帮助下，开展以居民自我管理、自我服务为主要形式的业主自治管理。
要建立物业管理长效机制和矛盾处理前置机制，将物业管理工作纳入社区建设，充分发挥社区居委会“自我管理、自我教育、自我服务”功能，严格落实物业管理联席会议制度，积极协调物业服务企业与业主、业主委员会之间的关系。物业服务企业应处理好与业主委员会、居委会、办事处的关系，将物业服务管理中的纠纷矛盾化解在基层。
要建立政府救助机制，对确因生活困难难以缴纳物业服务费用的居民，要积极采取不同形式的政府救助。廉租房家庭应缴纳的物业服务费由辖区财政全额承担，此项经费由同级财政拨款，廉租房管理部门依据合同定期支付。其他生活困难家庭根据因难情况可享受一定比例的物业服务费财政补贴，享受范围、补贴标准另行制定。
建立“质价相符”的物业服务收费体系。物价部门要定期测算普通住宅小区物业服务实际成本、法定税费及物业服务企业的合理利润，会同物业管理主管部门及时调整与物业服务等级相适应的政府指导价格，定期向社会公布。建立物业服务收费标准浮动机制，当物业服务成本构成要素(如最低工资标准等)发生调整时，及时调整政府指导价格。
八、强化监督，确保各项工作措施落实到位
各乡镇、办事处和各部门要把物业管理工作作为推动城市建设的新举措，作为民心工程列入重要议事日程。物业企业要加强对保洁、保安等服务人员的管理。广泛开展“三项治理”活动，一是环境卫生治理;二是安全隐患治理;三是公共秩序治理。各乡镇、办事处、社区或居委会要加强对治理活动的指导监督，确保治理活动收到成效。
各部门要加强协调，各司其职，各尽其责，形成合力，加强行业监管和执法力度，全面推动我县物业管理工作开创新局面。
固始县人民政府
20**年11月15日
篇4：焦作市关于加强物业管理工作的通知（2014）
焦作市人民政府关于进一步加强物业管理工作的通知
焦政文〔20**〕80号
各县(市)区人民政府，市城乡一体化示范区管委会，市人民政府各部门，各有关单位：
为进一步加强物业管理工作，提升物业管理水平，切实改善人民群众的生活环境，促进宜居城市、生态焦作、美丽焦作建设，加快我市经济转型示范市建设，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《河南省物业管理条例》等有关法律法规规定，结合我市实际，现就进一步加强全市物业管理工作通知如下：
一、高度重视，提高对物业管理工作的认识
物业管理是城市管理的重要组成部分，是与人民群众生产生活密切相关的新兴服务产业，随着城市化进程的不断推进，物业管理在城市管理中的重要作用将日益显现。加强物业管理工作，对于改善城市人居环境，提高群众生活品味，增加就业岗位，维护社会和谐稳定，营造良好的社会环境都具有十分重要的意义。各县(市)区政府、市直各相关部门要充分认识加强物业管理工作的重要意义，创新行政监管手段和机制，坚持服务与监管并重，积极化解矛盾纠纷，全力推进物业管理工作健康发展。
二、因地制宜，建立符合实际的物业管理模式
根据我市住宅小区物业管理实际，按照“区别对待、分层管理”的原则，建立符合我市实际的物业管理模式。
(一)强化新建住宅小区管理。新建住宅小区要严格按照规划设计方案要求进行开发建设，并通过公开招投标选聘符合资质的物业服务企业实施物业管理。市城乡规划、住房城乡建设、房产管理等部门要各司其职、各负其责，加大对新建住宅小区规划设计、施工建设、物业服务的监管力度。开发建设单位要按照物业管理的相关规定，完善物业管理移交手续，保证物业管理落实到位，同时要强化售后服务，在保修期内承担物业的保修责任。业主委员会组建后，开发建设单位、物业服务企业、业主委员会三方要按规定做好物业管理的移交工作，确保新建住宅小区全面实行规范的物业服务。
(二)规范老旧小区管理。老旧小区应根据居民需求和承受能力，把物业管理同社区管理相结合，以社区管辖范围为依据，界定物业管理服务区域;以社区居委会为主体，组织召开业主大会，组建业主委员会;以物业服务企业或群众性物业服务组织为载体，开展物业服务活动。各县(市)区政府要加大对老旧小区的整治力度，逐步解决老旧小区居住环境、配套设施等方面存在的问题。对整治后具备条件的老旧小区，由业主委员会选聘具有资质的物业服务企业按等级实施物业管理服务;对不具备条件的老旧小区，推行“准物业管理”，经业主大会通过规定程序认可，由社区成立社区管理服务中心(站)，落实以保洁、保绿、秩序维护为主要内容的基础性管理服务，或者采取“楼幢管理”的模式，确保小区基础性服务落实到位。规模较小的零散的住宅小区或楼幢，可并入相邻小区，实施统一管理、差异化服务的物业管理模式。开展物业管理所需的经费由小区全体业主共同承担，经费的筹集、管理、使用需经业主大会或业主代表会议讨论通过。经费的使用情况定期在物业管理区域内公布公示，接受全体业主监督。
三、创新举措，提升物业管理工作水平
(一)加大对老旧小区的改造力度，扩大物业管理覆盖面。社区管理小区和无主管小区基本上属于上世纪八十年代以前修建的老旧小区，由于设计先天不足、使用时间过长，小区的基础设施和公共设施设备已出现比较严重的损坏，原产权单位或开发建设单位大都不存在，造成无人管理、无人维修，严重影响到居民的居住和生活。市、县(区)两级财政部门要把老旧小区改造列入财政预算，每年拿出专项资金对社区管理小区和无主管小区的基础设施进行整治改造。
(二)启动住宅专项维修资金归集管理工作。一是制定和完善维修资金管理使用办法及实施细则，确保资金安全和专款专用。二是市政府相关部门要加强对住宅专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督和检查，确保资金运行安全。三是全面开展住宅专项维修资金归集、管理和使用工作，促进物业管理制度化、规范化。
(三)加大对特殊物业小区实施物业服务的扶持力度。鼓励物业服务企业接管老旧小区、拆迁安置小区及经济适用住房小区、公共租赁房小区、廉租住房小区，提高物业服务的覆盖面。
(四)加大政策扶持力度，促进物业管理行业发展。
1.鼓励人才引进和招用失业职工。物业服务收费实行政府指导价，管理普通住宅类的物业服务企业，与聘用的全日制普通高校毕业生签订3年以上劳动合同并缴纳社会保险费的，经政府有关部门批准，可以安排相应比例的公益性岗位，享受公益性岗位补助政策。
2.认真落实物业服务企业税收优惠政策。根据《财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》(财税〔20**〕16号)规定，从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。
(五)做好前期物业服务收费管理工作。市价格管理部门与房产管理部门要做好对本地物业服务收费标准与物业服务等级、物业规模、物业设施设备配置等工作的监督管理;制定符合本地区物业服务等级标准和物业服务收费标准，并根据物价上涨或下降情况，适时调整物业服务费收费标准。
(六)做好住宅小区停车管理工作。住宅小区内道路设置停车位的，在不影响正常交通和业主、物业使用人正常使用的前提下，由小区业主委员会征得小区业主大会同意后，可划定停车位，确定收费标准，所收费用主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
(七)加强对物业管理从业人员培训工作。物业服务企业要研究制定年度培训计划，做好物业服务行业从业人员就业前和从业后的培训工作，提高物业服务行业从业人员的就业技能和业务素质，提升物业服务品质。
(八)加强城市建设管理的执法力度。各级各部门要加大对物业服务区域内违反城乡规划、市政、绿化、市容管理等违法违规行为的处罚力度和执法力度，为物业管理创造良好的经营环境。
四、加强领导，确保物业管理工作健康发展
(一)高度重视，加强领导。市政府决定成立焦作市物业管理工作领导小组，由市政府主管副市长任组长，主管副秘书长、市住房城乡建设、房管中心主要领导为副组长，市房管中心、财政、发展改革、公安、城乡规划、住房城乡建设、城管、民政、卫生、环境保护、工商、税务、信访等部门分管领导为小组成员，领导小组下设办公室，办公室设在市房管中心，由市房管中心主任兼任办公室主任。各县(市)区政府要根据辖区的规模和任务明确相应的物业管理机构，加强对物业管理工作的组织协调和监督检查，确保社区物业管理组织工作领导到位，机构人员到位，推进措施到位。
(二)明确职责，强化组织。市房产管理中心作为全市物业管理行业主管部门，负责研究制定全市物业管理发展规划，制定相关配套政策和行业标准;负责对县区物业管理主管部门的业务指导和监管，组织物业管理行业重大问题的调研及制定相关配套政策。
市公安部门负责物业管理区域内的治安管理，依法查处擅自刻制业主自治组织印章、干扰召开业主大会会议和选举业主委员会的行为;指导物业管理区域内及周边道路停车泊位设置工作;负责物业管理保安服务活动的监管;对物业服务企业履行消防安全职责情况实施监督检查，督促落实消防安全责任，及时查处损坏(停用)消防设施和占用(堵塞)消防车通道、疏散通道、安全出口等违反消防法律、法规的行为。
市财政部门负责对物业服务企业的财务工作和住宅专项维修资金的管理使用进行监督指导，规范财务行为。
市民政部门负责落实社区居(村)民委员会对业主委员会的指导、监督，参与物业管理相关工作。
市人力资源社会保障部门负责对物业服务企业劳动用工的指导，对物业服务企业与招用人员依法签订劳动合同、缴纳社会保险等进行监督。
市卫生部门负责对物业管理区域内二次供水的卫生安全进行监督管理，参加新建、改建、扩建二次供水项目选址、设计、卫生审查和竣工验收。
市住房城乡建设部门负责房地产开发项目公建配套设施建设的监督管理工作;负责小区竣工综合验收工作;督促建设单位及时做好物业管理区域内交付后保修期内的房屋及设施设备的相关保修工作;依法查处小区内违规装饰装修行为。
市环境保护部门负责对物业管理区域及周边的建设项目依法进行环境影响评价审批和环境保护设施竣工验收，对污染源依法实施监督管理，对超过规定标准排放的污水、废气等涉及环保的投诉和纠纷进行调查处理，对超过规定标准的工业企业噪声和建筑施工噪声的行为依法依规查处。
市城乡规划部门负责在土地出让前的规划条件和建设工程设计方案审查中，按规定标准落实物业管理区域内公建配套建设指标;负责查处住宅区内未取得规划许可擅自搭建建筑物、构筑物的违法违规行为。
市园林部门负责物业管理区域内绿化调整的监管，依法查处侵占绿地、毁坏绿化和绿化设施等违法违规行为。
市城管部门依法查处物业管理区域内违反市容管理及其他影响居民生活环境的行为。
市人防部门负责物业管理区域内人防工程及设施维护管理的指导和监督。
市发展改革部门负责物业服务收费行为的监管，依法规范物业服务企业的收费行为，及时查处物业管理中的收费及价格违法行为。
市信访部门负责人民群众关于物业管理问题的来访接待工作。
市税务部门负责落实物业服务企业税收优惠政策，依法对物业服务企业的纳税行为进行指导、监管。
市工商部门负责对物业管理活动中合同欺诈、虚假广告等违法生产经营行为依法进行查处。
市质监部门负责对物业管理区域内的电梯、机
械式停车设备、锅炉、压力容器等特种设备进行安全监察;依法对特种设备使用登记、维护保养、定期检验、作业人员持证上岗等情况开展监督检查;调查处理物业管理区域内的特种设备事故，依法查处特种设备安装、改造、维修和使用中的违法行为。
物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应向最终用户收取有关费用，并依法承担相关管线和设施设备维修、养护的责任，从根本上解决小区公共设施设备的后期维护和维修无人管理的问题。
各县(市)区政府应按照“条块结合，以块为主”和“辖区属地负责，街道办事处(乡镇政府)具体组织，社区居委会落实，房产主管部门监督指导，相关部门密切配合”的原则，各负其责、齐抓共管，街道办事处(乡镇政府)负责组织开展本辖区物业管理工作，社区居委会受街道办事处(乡镇政府)委托负责本辖区物业管理的落实工作，共同推进物业管理工作。
(三)健全机制，加强督导。市、县(区)两级物业主管部门要加强对物业服务企业的日常监督检查，以业主的满意度为主要标准，评定物业服务企业的服务业绩;要建立健全物业投诉责任机制，及时处理对物业服务企业的投诉，依法查处物业服务中的不规范行为，切实保障业主合法权益。要结合日常检查、年终考评和投诉处理，建立健全物业服务企业信用档案记录。
(四)形成合力，加强宣传。市房产管理中心要采取多种形式，大力宣传物业管理的相关政策法规，宣传物业管理工作的重要意义，让广大市民和社会各界了解政策，强化物权意识，树立物业服务是商品消费的观念，增强业主实行小区自治管理的自觉性，引导业主主动支持、参与物业管理活动，积极维护小区秩序，努力形成“共建共管、团结和谐”的良好氛围。
20**年9月19日
篇5：青岛市黄岛区进一步加强物业管理工作实施意见
青岛市黄岛区人民政府关于进一步加强物业管理工作的实施意见
青黄政发〔20**〕8号
各镇人民政府，各街道办事处，各园区管委，区政府各部门，区直各单位，驻区有关单位：
为进一步加强我区物业管理工作，提高物业管理服务水平，切实改善人民群众生产生活环境，推动城市建设和管理水平整体提高，根据国家、省和青岛市有关法律、法规，结合我区实际，制定本意见。
一、统一思想，充分认识加强物业管理工作的重要性
近年来，随着我区城市化进程不断加快，物业管理工作在社区建设和城市管理中的重要作用日渐突出。物业管理工作涵盖了从居民区到工业、商业、学校、医院、公益事业等各类物业项目管理。加强物业管理工作，有利于促进城市房地产的保值增值，使城市经济持续健康发展；有利于提高城市品位，不断改善市民的生活和工作环境；有利于增加就业岗位，维护社会秩序，营造良好的社会环境。各有关部门、单位要从落实***、践行群众路线、构建社会主义和谐社会的高度，充分认识加强物业管理工作的重要性，进一步统一思想，以改善环境、营造和谐社会、创建平安城市为目标，积极采取措施，全面加强物业管理工作，不断扩大物业服务覆盖面，及时化解管理领域的各类矛盾和问题，切实提高物业管理工作的整体水平。
二、理顺体制，建立健全住宅小区物业管理工作机制
按照“条块结合，属地管理、行业监督”的原则，进一步明确职责分工，构建区物业主管部门行业监督，各镇人民政府、街道办事处、园区管委和社区居委会具体落实，相关职能部门各司其职，业主委员会主动参与的工作体制，形成上下整体联动、社会齐抓共管的工作机制，共同推进物业管理工作。
（一）各镇人民政府、街道办事处和园区管委对辖区内的物业管理工作负总责。各镇人民政府、街道办事处和园区管委要切实加强领导，对物业工作负总责。镇村建设服务中心承担管理协调指导职能，具体负责本辖区物业管理工作的领导和组织协调工作，落实综合协调管理职责。负责指导监督物业企业开展规范服务并对评先树优工作进行初审；建立健全信访投诉机制，协调解决物业管理纠纷；负责指导、监督业主大会、业主委员会的成立、改选、换届和日常工作，对业主大会、业主委员会做出选聘、解聘物业服务公司和对物业服务公司退出服务行为进行监督；负责物管小区日常管理监督，落实小区长效管理机制；负责物业共用部位、共用设施设备维修资金的申请、使用的初审；协助公安、环保、城管等行政主管部门做好物业管理区域内的违法建设拆除、环境保护、治安防范和交通秩序管理等。
（二）各相关职能部门各司其职。区物业管理部门负责贯彻执行国家、省、市物业管理的有关规定，研究、制订行业管理制度和行业服务标准；负责全区物业服务行业的指导和监督；负责会同有关部门对物业管理企业经营活动进行监督检查；负责参与有关部门组织的物业小区的综合验收，监督物业的交接及物业管理委托协议的签订；负责组织对各镇人民政府、街道办事处和园区管委推进物业管理工作的检查考核；负责物业服务企业资质管理；负责组织物业从业人员的培训；依法查处物业管理工作中违法行为；负责落实各级《物业管理条例》规定的各项工作职责。价格主管部门会同物业主管部门负责全区物业服务收费的监督管理工作，物价部门负责查处物业服务企业违规收费行为。公安部门加大安全防范和管理力度，规范居民小区周边道路停车秩序，规范小区居民养犬行为。消防部门会同物业主管部门负责物业小区的消防安全检查、消防知识培训等管理工作。环保部门负责牵头依法处理小区内及周边的噪声、油烟、废气超标等扰民行为。工商部门严格经营管理，对利用住宅或车棚（库）作经营（办公）场所（凡业主委员会未出具住改商证明的），原则上不予核发营业执照，严格查处小区内不需前置审批的无照经营活动。质监部门负责电梯的检验检测、安全监察工作，监督物业服务企业委托专业公司进行电梯保养维护，保证电梯正常安全运行。城管部门负责查处和治理小区内违章搭建、非法设置户外广告、毁坏绿化以及装饰装修中擅自改变建筑物外立面等违法行为。环卫部门负责监督、参与小区环卫基础设施的规划、建设、验收工作，并监督环卫设施日常维护，负责生活垃圾的
清运。供水、供电、供气、通信等专业部门负责物业管理区域内相关设施的管理和维护。
（三）业主委员会主动参与物业小区管理。定期向业主大会报告物业管理实施情况；代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；及时了解业主及物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同，配合收缴物业服务费用；监督管理规约的实施；对物业服务企业违反合同约定的，由业主委员会按合同约定予以处理，双方有争议的，由镇人民政府、街道办事处、园区管委和社区居委会调解处理，调处不成的依法解决；履行业主大会赋予的其他职责。
三、强化措施，推进物业管理健康发展
（一）落实配置物业管理用房。新建住宅小区必须严格按照规定无偿配置、提供符合使用基本标准的物业管理用房。物业管理用房面积不低于项目总建筑面积的5‰，最低不少于100平方米，业主委员会办公用房从物业服务用房中调剂，其建筑面积不低于20平方米。物业管理用房属于全体业主共有，开发建设单位、物业服务企业不得改变其用途。物业管理用房应设置在方便业主使用的地方，区规划部门要在规划审批中注明物业管理用房的位置和面积。
（二）落实前期物业管理。开发建设单位在办理商品房预售许可证时，应提供《前期物业服务合同》和《临时管理规约》，并按规定程序招聘符合资质的物业服务企业，进行前期物业管理。在房屋销售过程中，开发建设单位应将物业管理的内容写入购房合同。凡物业管理用房未按规定配足、公共维修资金未按规定缴纳、未落实前期物业管理的不得综合验收。
（三）规范专项维修资金管理。住宅专项维修资金属于业主所有，专项用于保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新改造，任何单位和个人不得挪作他用。根据国家和省有关规定，按照“专户储存、专款专用、所有权人决策、政府监督”的原则，完善监管机制，落实监管责任。
（四）规范新建小区竣工验收和移交。相关镇人民政府、街道办事处和园区管委物业管理机构共同参与有关部门组织的物业小区竣工验收、移交等相关环节的监督管理。物业竣工验收、移交应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共有财产的原则。建设单位应当按照国家相关规定和物业合同的约定，移交权属明确、资料完善、质量合格、功能完备、配套齐全的物业，并按规定及时向城建部门办理备案手续。
（五）加强物业服务企业监管。要依法加强物业服务企业的资质管理，完善物业管理招投标管理办法，健全物业主管部门和镇人民政府、街道办事处和园区管委参与监督管理的实施机制；镇人民政府、街道办事处、园区管委和社区居委会会同物业主管部门加强对物业服务企业服务质量的检查考评，建立健全企业诚信档案体系，落实奖惩措施；完善退出机制，对物业服务企业中途退出或终止服务的，应提前两个月向业主公示，同时监督其依法移交物管用房、剩余经费和相关资料，并做好备案登记。
（六）提升业主自治能力。业主、业主大会、业主委员会应依法维护在物业管理活动中的权利，充分履行义务、承担职责。所在镇人民政府、街道办事处和园区管委要高度重视，切实加强组织领导，规范业主自治组织建设，充分发挥社区居委会和基层党组织作用。要把好业主委员会程序关和人选关，符合条件的社区居委会成员可通过选举加入所属小区的业主委员会，加强业主委员会成员综合业务知识培训，提高依法履行职责能力。要健全民主管理监督机制，指导业主大会制定议事规则和管理规约，完善小区重大事项的公开公示制度。
业主不得违反法律、法规和管理规约，将住宅、车库或者其他附属设施改变为经营性用房。业主因特殊情况需要改变用房性质的，应当向业主委员会或者社区居民委员会提出书面申请，并经有利害关系的业主同意后，方可依法向有关部门办理相关手续。不得以损坏房屋承重结构等行为进行房屋装饰装修。不得违章搭建、私开门窗。不得侵占、损坏楼道、绿地。不得占用消防通道。不得随意堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物质等。
（七）实行物业管理联席会议制度。由区政府分管领导召集相关部门研究制订物业管理有关文件，分解目标任务，界定职责分工，决策重大问题，组织协调各单位共同做好物业管理工作。由镇人民政府、街道办事处和园区管委负责召集由社区居民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表、专业经营单位和城管执法、物业管理等部门参加的物业管理联席会议，主要协调处理业主委员会和有关部门不依法履行职责的情况，物业服务企业在履行退出程序以及交接工作中出现的问题，物业管理区域内发生的突发事件，物业管理与社区管理的衔接和配合，需要协调的其他物业管理事项。
（八）加强对物业服务收费的监督和管理。物业服务收费是物业管理中的社会热点和矛盾焦点，价格主管部门和物业主管部门要加强对全区物业服务收费的监督管理工作。物业服务企业要严格按照《青岛市物价局物业服务收费管理办法》等有关法律法规执行，要遵循合理、公开以及收费与服务水平相适应的原则，加强价格自律，严格履行物业服务合同，服务标准与收费标准应当质价相符。尤其对实行市场调节价的物业收费，一定要做到适应法律法规正确，调价程序合法有效。决不允许擅自提价、违规提价、约定提价的现象出现，否则，价格主管部门将依据《价格法》、《价格违法行为处罚规定》等法律、法规，予以处罚。
四、落实保障措施，确保物业服务行业有序发展
（一）加强舆论宣传，营造良好氛围。新闻媒体和各相关单位要采取多种形式，大力宣传国务院《物业管理条例》、《山东省物业管理条例》、《青岛市物业管理条例》等相关政策法规和规定，宣传物业管理工作的重要意义，坚持正面舆论引导，让广大市民和社会各界了解政策，强化物权意识，树立物业服务的商品消费观念，引导广大市民主动支持、参与物业管理活动，积极维护社区环境，支持和参与物业服务相关活动，及时缴纳物业服务费用，努力形成人人关心支持物业管理，“共建共管、团结和谐”的良好氛围。
（二）强化监督检查，明确责任考核
。各有关部门、镇人民政府、街道办事处、园区管委和社区居委会要全面建立物业管理工作目标责任制，抓好各项具体工作责任分解，确保社区物业管理组织领导到位，机构人员到位，推进措施到位。建立物业管理工作目标逐级考核制度，促进物业管理工作健康有序发展。区政府把住宅小区物业管理工作纳入城市管理工作，对各镇人民政府、街道办事处和园区管委物业管理年度工作情况进行考核。
（三）规范物业服务行为，切实履行职责。物业服务企业要依据服务合同，切实履行职责，提高服务质量，树立为业主服务的思想。要及时发现并制止物业小区内私搭乱建等违章建设，第一时间报告相关部门。对超出服务合同的事宜，要与业主委员会协商确定后实施。物业主管部门要加强对物业服务企业的监管，加强对物业服务企业服务质量的检查，建立诚信档案，规范其服务行为，认真评定物业服务企业的业绩和诚信程度，并依据有关规定作为资质评定和物业招投标的重要依据。在强化对物业服务企业考核的基础上，建立优胜劣汰新机制。对服务质量差、业主满意率低、造成恶劣影响的物业服务企业，要严肃处理，一年内不得参加投标活动，情节严重的要依法吊销其资质。物业服务企业擅自撤离物业管理区域、停止物业服务或者未办理退出手续、履行相应义务的，按照《山东省物业管理条例》第95条第2款规定，处以五万元以下罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销其资质证书。要建立健全物业服务项目经理制度，切实提高物业服务行业从业人员素质。要建立健全物业投诉处理责任机制，及时查处物业服务中的不规范行为。
（四）加大资金投入，营造环境优美、适合人居的物业小区。各镇人民政府、街道办事处和园区管委要加大资金投入，安排专项经费，制定整治计划，逐步对老旧小区进行整治改造。
本意见自公布之日起施行。
青岛市黄岛区人民政府
20**年3月11日
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