本溪市加强棚改新区物业管理工作指导意见

(本政发〔20**〕13号)
各自治县、区人民政府,本钢、北钢,市政府有关委办局、直属机构:
为切实加强我市棚户区改造后的新建住宅小区(以下简称棚改新区)物业管理工作,提高居民居住质量,合理维护小区物业,满足业主生活需求,根据《关于印发〈棚户区居民回迁小区管理的指导意见〉的通知》(辽棚改〔20**〕2号)精神,结合我市实际,现提出以下指导意见:
一、指导思想
以“***”重要思想为指导,以物业管理有关法律法规和规章为依据,以合理维护小区物业、保障小区居民合法权益、保持良好居住环境、构建和谐本溪为宗旨,从实际出发,因地制宜,注重实效,为居民创造一个舒适、整洁、文明的小区居住环境。
二、管理模式
棚改新区实行政府引导、业主自助、属地管理、多方筹资的管理模式。
(一)召开业主大会
各棚改新区所在地的街道办事处、社区居委会在市物业行政主管部门指导下,组织本地区住宅小区召开业主大会,选举产生业主委员会。
(二)建立物业管理所
物业管理所是经工商行政部门注册,市物业行政主管部门备案、独立承担民事法律责任的法人机构。
物业管理所建立工作,由各区政府负责,街道办事处、社区居委会具体组织实施。一个居住小区建立一个物业管理所,隶属于所属街道办事处,业务上受市物业行政主管部门指导。
(三)物业管理所主要职责
1.受业主大会委托对所辖区域的物业进行管理。
2.负责本住宅小区环境卫生的清扫保洁;住宅小区绿化、小区甬路硬化设施的维修、养护

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篇2：铁岭市物业管理暂行办法（2007）

　　铁岭市人民政府令

　　第 62 号

　　《铁岭市物业管理暂行办法》业经20**年6月25日铁岭市第五届人民政府第40次常务会议审议通过，现予公布，自20**年10月1日起实施。

　　市 长

　　二00七年八月二十八日

　　铁岭市物业管理暂行办法

　　第一章 总 则

　　第一条 为了规范物业管理活动，保障物业的合理使用，维护业主、物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据国务院《物业管理条例》、《辽宁省城市住宅区物业管理条例》及有关规定，结合我市实际，制定本办法。

　　第二条 本办法适用于本市行政区域内的物业管理活动。

　　第三条 本办法所称物业管理，是指物业管理区域内建设单位或业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

　　本办法所称业主，是指房屋的所有权人。

　　本办法所称物业使用人，是指物业承租人或实际使用人。

　　本办法所称物业管理企’业，是指依法设立，具有独立法人资格、营业执照和物业管理企业资质证书，从事物业管理服务活动的企业。

　　第四条 市房产局是本行政区域内物业管理活动的行政主管部门，负责本行政区域内物业管理活动的监督、管理。

　　县(市)区房产行政主管部门、铁岭经济开发区管委会，对本辖区内物业管理实施监督、管理。

　　城市街道办事处，负责本辖区内业主自治管理活动的指导、监督工作。

　　建委、规划、物价、城市综合执法、环保、公安

　　消防等部门，按照各自职责，协同实施本办法。 第五条 业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选聘物业管理企业，应积极推行以招投标方式选聘物业管理企业。

　　第二章 业主大会和业主委员会

　　第六条 业主在物业管理活动中，享有下列权利：

　　(一)按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务;

　　(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;

　　(三)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议;

　　(四)参加业主大会会议，行使投票权;

　　(五)选举业主委员会，并享有被选举权;

　　(六)监督业主委员会的工作;

　　(七)监督物业管理企业履行物业服务合同;

　　(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

　　(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;

　　(十)法律、法规规定的其他权利。

　　第七条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：

　　(一)遵守业主公约、业主大会议事规则;

　　(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

　　(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

　　(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;

　　(五)按时交纳物业服务费用;

　　(六)法律、法规规定的其他义务。

　　第八条 新建住宅小区入住率达到50%以后，在县(市)区房产行政主管部门的指导和协助下，由开发建设单位、社区居民委员会、业主代表组成业主大会筹备组;达到物业管理条件的原有住宅小区由社区居民委员会、业主代表组成业主大会筹备组，召开业主大会，选举产生业主委员会。

　　召开业主大会应于会议召开15日前，通知全体业主及物业使用人，并安排专人做好业主大会会议记录。

　　第九条 物业管理区域内业主人数较多的，可以栋、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。业主代表应在会议召开3日前，将会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见，需投票表决的，业主赞同、反对及弃权的票经本人签字后，由业主代表如实反映给业主大会。

　　业主代表因故不能参加会议的，其所代表的业主可另选一名业主代表参加。

　　第十条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主

　　大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。 第十一条 一个物业管理区域只能成立一个业主大会。物业管理区域由所辖区房产行政主管部门确定。只有一个业主的或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主委员会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

　　业主大会投票权数的确定：

　　住宅：按拥有的住宅套数计算，每套住宅计一票。

　　非住宅：按房屋建筑面积计算lOOm2(含100m2以下的)计一票，每超过100m2再计一票。

　　第十二条 业主大会履行下列职责：

　　(一)制定、修改业主公约和业主大会议事规则;

　　(二)选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作;

　　(三)选聘、解聘物业管理企业或其他管理人;

　　(四)决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施;

　　(五)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用，公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

　　(六)决定改建、重建建筑物及其附属设施;

　　(七)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

　　第十三条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。

　　业主可以委托代理人参加业主大会会议。

　　业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。

　　第十四条 业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：

　　(一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况;

　　(二)代表业主、业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;

　　(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;

　　(四)监督业主公约的实施;

　　(五)业主大会赋予的其他职责。

　　第十五条 业主委员会设主任1人，副主任2人，主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。按住宅小区规模，业主委员会可由5人、7人、9人、11人组成，任期2至3年。

　　业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的县(市)区房产行政主管部门备案。

　　第十六条 为确保物业管理到位，应以小区为单位制定业主公约。业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

　　业主公约对全体业主具有约束力。

　　第十七条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事

　　项作出约定。 第十八条 业主委员会委员应符合下列条件：

　　1. 必须是物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主;

　　2.遵守国家有关法律、法规;

　　3.遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务;

　　4.热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力;

　　5.具有一定组织能力;

　　6.具备必要的工作时间。

　　第十九条 业主委员会任期届满两个月前，应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举;并在届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及属于业主大会的所有财物移交给新一届业主委员会。

　　第二十条 经业主委员会或者20%以上业主提议，认为需要变更业主委员会委员的，由业主大会作出决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。

　　第二十一条 业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止：

　　1.因物业转让、灭失等原因不再是业主的;

　　2.无故缺席业主委员会会议，连续3次以上的;

　　3.因疾病等原因丧失履行职责能力的;

　　4.有犯罪行为的;

　　5.以书面形式向业主大会提出辞职的;

　　6.拒不履行业主义务的;

　　7.其他原因不宜担任业主委员会委员的。

　　第二十二条 业主委员会委员资格终止，必须自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及属于业主大会的财物移交给业主委员会。

　　第二十三条 业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担，经费的筹集、管理、使用具体由业主大会议事规则规定。

　　工作经费的支出要定期以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主的质询。

　　第二十四条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

　　业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的县(市)区房产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

　　第二十五条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关与社区居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

　　在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合所在社区居民委员会依法履行自治管理职责，支持社区居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

　　住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知所在的社区居民委员会，并认真听取他们的建议。

　　第三章 前期物业管理

　　第二十六条 住宅小区物业设施建设应符合规定的标准，建设规模在1万平方米以上的，应有小区软、硬覆盖等配套设施和物业办公用房等物业规划设计。

　　第二十七条 住宅小区竣工实行综合验收。由房产行政主管部门组织对物业规划和物业基础设施建设情况同时进行验收。不经验收或验收不合格的小区不得交付使用，

　　不得发放房屋所有权证。 第二十八条 在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位应通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业，依法签订《前期物业服务合同》，由受聘的物业管理企业实施前期物业管理。建设单位因故没有聘到物业管理企业的，由建设单位直接管理，以免弃管现象发生。

　　第二十九条 住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的县(市)区房产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

　　第三十条 住宅物业的建设单位应在销(预)售物业之前，制定《业主临时公约》，在与买受人签订《商品房买卖合同》时，应向买受人明示并予以说明。买受人应当对遵守《业主临时公约》予以书面承诺。

　　《业主临时公约》应包含前期物业服务合同约定的内容，并对物业的使用、维护、管理和业主的共同利益、业主应当履行的义务、违反《业主临时公约》应承担的责任等事项依法作出约定，不得侵害物业买受人的合法权益。

　　第三十一条 住宅物业的建设单位应按照不低于物业总建筑面积0.3%的标准配置物业管理用房，但总面积不得低于100m2，物业办公用房应为地面以上的成套房屋。

　　物业办公用房产权归全体业主所有，物业管理企业不得擅自改变用途，确需改变的，应当经业主大会同意。

　　第三十二条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位、物业管理企业不得擅自处分。

　　第三十三条 物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，并登记。

　　第三十四条 在办理物业承接时，建设单位应当向物业管理企业移交下列资料：

　　(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

　　(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

　　(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

　　(四)物业管理用房的相关资料;

　　(五)物业管理所必需的其他资料。

　　物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

　　第三十五条 住宅物业的建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任，在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：

　　1.地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限;

　　2.屋面防水工程，有防水要求的卫生间，房间和外墙面防渗漏，为5年;

　　3.供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期;

　　4.电器管线、给排水管道、设备安装为2年;

　　5.装修工程为2年。

　　其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。

　　第四章 物业管理服务与收费

　　第三十六条 从事物业管理活动的企业，应当具有独立的法人资格，取得工商行政主管部门核发的《企业法人营业执照》。

　　从事物业管理活动的企业，应取得市房产行政主管部门核发的《物业企业资质证书》，物价行政主管部门核发的《物业收费许可证》，税务部

　　门核发的《税务登记证》，方可从事物业管理活动。 第三十七条 从事物业管理的企业经理、部门经理、管理人员，按照国家规定，取得职业资格证书，实行持证上岗制度。

　　第三十八条 一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业，按照建设部《物业合同示范本》的内容，签订书面物业服务合同。

　　合同内容包括：1.物业管理事项;2.服务质量;3.服务费用;4.双方的权利义务;5.专项维修基金的管理与使用;6.物业管理用房;7.合同期限;8.违约责任;9.争议解决的方式;10.其他事项。

　　第三十九条 市、县(市)区人民政府物价行政主管部门会同同级房产行政主管部门，负责确定本行政区域内物业服务收费等级、收费标准，并实施监督管理。

　　第四十条 物业管理企业应当按照物价行政主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。

　　第四十一条 经物价行政主管部门确认，具备下列条件并按规定办理《收费许可证》的物业企业，具有收费资格，允许向业主收取物业服务费：

　　1.经工商行政管理部门登记注册;

　　2.经物业管理行政主管部门资质确认;

　　3.取得税务登记证书并依法纳税;

　　4.成立业主大会的，并产生负有协调和监督职责的业主委员会。

　　第四十二条 物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

　　1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

　　2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;

　　3.物业管理区域清洁卫生费用;

　　4.物业管理区域绿化养护费;

　　5.物业管理区域秩序维护费用;

　　6.办公费用;

　　7.物业管理企业固定资产折旧;

　　8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

　　9.经业主同意的其他费用。

　　物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得列入物业服务支出或者物业服务成本。

　　第四十三条 物业服务收费区分不同物业的性质和特点分别实行市场调节价和政府指导价。高级公寓、高层住宅、别墅区、商厦和写字楼的物业服务收费实行市场调节价，由物业管理企业与业主约定具体收费标准。其他住宅小区物业服务收费实行政府指导价，根据管理、服务等级对应的基准价，在浮动幅度内确定收费标准。

　　第四十四条 高级公寓、高层住宅、别墅区、商厦和写字楼以外的普通住宅小区物业服务分四个等级：

　　一级：1.基础配套设施设备齐全;2.封闭管理，24小时保安巡查;3.实行智能化管理;4.楼道、环境卫生标准化

　　保洁;5.房屋及共用设施设备维修、养护;6.绿化管理、养护;7.社区精神文明建设。 二级：1.基础配套设施设备基本齐全;2.封闭管理，24小时保安;3.楼道、环境卫生标准化保洁;4.房屋及共用设施设备维修、养护;5.绿化管理、养护;6.社区精神文明建设。

　　三级：1.基础配套设施设备基本齐全;2.半封闭管理，治安秩序维护;3.楼道、环境卫生保洁;4.房屋维修、养护;5.绿化管理、养护;6.社区精神文明建设。

　　四级：1.有部分基础配套设施，开放式管理;2.房屋养护;3.楼道、环境卫生保洁;4.绿化管理。

　　第四十五条 高级公寓、高层住宅、商厦和写字楼以外的普通住宅小区物业服务收费，由物价行政主管部门和物业行政主管部门按四十四条规定的四个等级确定政府指导价，由业主与物业服务企业在指导价幅度内协商确定，按建筑面积收取。

　　第四十六条 弃管房屋和单位无能力管理的房屋，由房产行政主管部门和社区居民委员会共同负责，参照物业管理方法，采取自助式管理，按四级收取管理费。

　　第四十七条 物业管理企业应向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并且每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。

　　第四十八条 业主应当根据物业合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

　　已竣工出售并办理入住手续的物业，物业服务费用由物业买受人交纳。

　　第四十九条 物业合同到期终止时，物业管理企业应在合同终止30日前告知业主委员会，由业主大会重新选聘物业管理企业，并在房产行政主管部门、社区居民委员会的监督下交接。提前解除合同的，提出解除合同方应在合同终止30日前告之对方，合同解除后，尚未选聘新的物业管理企业的应当由社区居民委员会负责环境卫生保洁，并按四级收费标准收费，至选聘新的物业管理企业为止。

　　第五十条 物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

　　第五十一条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

　　第五十二条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规章的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

　　第五十三条 县(市)区房产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉。

　　第五章 物业的使用与维护

　　第五十四条 物业使用禁止下列行为：

　　(一)损坏房屋承重结构，破坏房屋外貌;

　　(二)擅自改变房屋的使用性质;

　　(三)擅自搭建、贴建建筑物、构筑物;

　　(四)在建筑物上乱张贴、乱涂、乱刻画;

　　(五)损坏或擅自占用共用部位、共用设施设备;

　　(六)侵占绿地、损毁花草树木;

　　(七)随意堆

　　放、倾倒或抛弃垃圾、杂物; (八)生产、储存、经营易燃、易爆物品或排放有毒、有害物质及产生超过规定标准的噪音;

　　(九)擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地;

　　(十)擅自设置摊点;

　　(十一)随意停放车辆;

　　(十二)法律、法规和规章禁止的其他行为。

　　第五十五条 业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主，并监督、检查。

　　第五十六条 供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地，并就恢复和赔偿等事项签订协议后方可施工。

　　第五十七条 物业管理住宅区内的机动车停车场、自行车存车棚属于业主共同所有的，由业主委员会委托物业管理企业管理，并按规定收取车辆停放管理费，收费所得用于补充物业环境建设、管理经费不足。

　　第五十八条 房屋的共用部位、共用设施设备维修时，相邻关系人应予以配合。因相邻关系人阻挠维修造成其他业主财产损失的，责任人应当承担赔偿责任。业主因维修、更新、改造自用部位、自用设施设备造成相邻关系人财产损失的，责任人应当予以修复或者赔偿。

　　第五十九条 业主必须依法缴纳专项维修基金。专项维修基金属全体业主所有，用于物业保修期满后的物业共用部位、共用设施设备的大修、更新、改造，专款专用、专户存储，任何人不得挪用、占用。专项维修基金缴纳标准按《铁岭市城市住宅区共用部位共用设施设备维修基金管理办法》缴纳。

　　《铁岭市城市住宅区共用部位共用设施设备维修基金管理办法》实施前的维修基金，本着属地原则，共用部位、共用设施设备需大修、更新、改造的，以栋、单元为单位，暂由业主共同筹集。

　　第六十条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应主要用于补充专项维修基金，也可以按照业主大会的决定使用。

　　第六章 法律责任

　　第六十一条 住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由县级以上房产行政主管部门依据《物业管理条例》第五十七条，责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。

　　第六十二条 住宅物业的建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上房产行政主管部门依据《物业管理条例》第五十八条，处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　第六十三条 未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上房产行政主管部门依据《物业管理条例》第六十条，没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　以欺骗手段取得资质证书的，依照本条第一款规定处罚，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

　　第六十四条 物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上房产行政主管部门依据《物业管理条例》第六十一条，责令停止违法行为，并处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　第六十五条 住宅物业的建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必

　　要的物业管理用房的，由县级以上房产行政主管部门依据《物业管理条例》第六十四条，责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。 第六十六条 挪用专项维修资金的，由县级以上房产行政主管部门依据《物业管理条例》第六十三条，追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款;物业管理企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书;构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

　　第六十七条 未经业主大会同意，物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上房产行政主管部门依据《物业管理条例》第六十五条，责令限期改正，给予警告，并处1万元以上lO万元以下的罚款;有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

　　第六十八条 违反本办法规定，有下列行为之一的，由县级以上房产行政主管部门依据《物业管理条例》第六十六条，责令限期改正，给予警告，并依据本办法第二款的规定处以罚款;所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

　　(一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;

　　(二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的;

　　(三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。

　　个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款;

　　单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。

　　第六十九条 物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上房产行政主管部门依据《物业管理条例》第六十二条，责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款;情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　第七十条 业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依据应缴金额的0.3%按日加收滞纳金。

　　第七十一条 业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚构不成犯罪的，依法给予治安管理处罚。

　　第七十二条 凡有下列行为之一的，由政府物价检查机关依据国家和省有关规定查处：

　　(一)擅自扩大收费范围和提高收费标准的;

　　(二)擅自设立收费项目，乱收费用的;

　　(三)不按规定办理收费许可证的;

　　(四)不按规定实行收费公示和明码实价;

　　(五)提供服务质价不符，只收费不服务和多收费少服务的;

　　(六)其他违反本办法的行为。

　　第七十三条 违反本规定，房产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。

　　第七章 附 则

　　第七十四条 乡、镇，工业园区，集中工矿区的住宅物业管理，可参照本办法执行。

　　第七十五条 本办法由铁岭市房产局负责解释。

　　第七十六条 本办法自20**年10月1日起施行，《铁岭市城市住宅区物业管理办法》同时废止。

篇3：铁岭市城市住宅区物业管理办法(2002年)

　　铁岭市城市住宅区物业管理办法(20**)

　　《铁岭市城市住宅区物业管理办法》业经20**年7月26日第39次市政府常务会议讨论通过现予发布。

　　市长：姚辉

　　二OO二年八月十四日

　　铁岭市城市住宅区物业管理办法

　　第一章 总则

　　第一条 为了规范物业管理行为，维护业主、物业使用人和物业管理企业的合法权益，保障物业的合理使用，创造良好的居住环境，根据国家和省有关规定，制定本办法。

　　第二条 本办法所称城市住宅区，是指城市规划区内以住宅为主，配套设施齐全，具有一定规模的居住区域。

　　本办法所称城市住宅区物业(以下简称物业)，是指城市住宅区内房屋及相关的共用设施、设备和场地。

　　本办法所称的物业管理，是指物业管理企业依据物业管理合同约定，对物业进行管理和为业主、物业使用人提供有偿服务的活动。

　　本办法适用于铁岭市行政区域内城市住宅区的物业管理。

　　第三条 统一规划建设，具备一定规模，配套设施齐全的新建住宅区和共用设施、设备齐全的原有住宅区，应实行物业管理;配套设施尚不齐全的原有住宅区，应当通过整治逐步创造条件，实行物业管理。对无能力管理和弃管的物业，统一交房产部门管理。

　　第四条 本办法所称业主是指物业所有权人;物业使用人是指物业的承租人和实际使用人。

　　第五条 物业管理要本着公开、公平、互利、便民的原则，逐步实行招投标制度。

　　第六条 市房产行政管理部门和县(市)、 区人民政府主管房产行政管理的部门是物业管理的行政主管部门，负责本行政区域内物业管理工作的组织、协调、监督、检查、动态管理和业务指导。

　　街道办事处(社区居民委员会)和其他有关部门在各自的职权范围内配合做好住宅区物业管理工作。

　　第二章 业主、物业使用人和物业管理委员会

　　第七条 物业管理委员会是城市住宅区业主、物业使用人对物业实行自治管理的群众性组织。物业管理委员会由业主、物业使用人大会或代表大会选举产生。

　　第八条 业主、物业使用人的权利、义务：

　　(一)享有物业管理服务的权利;

　　(二)享有业主、物业使用人代表大会和物业管理委员会委员的选举权和被选举权;

　　(三)决定有关物业管理的重大事项;

　　(四)监督物业管理委员会的工作;

　　(五)执行业主、物业使用人大会或代表大会、物业管理委员会的有关决议、决定;

　　(六)遵守有关物业管理的法律、法规和物业管理公约;

　　(七)按时缴纳物业管理服务费。

　　第九条 新建住宅区出售和入住率达到总套数50%以上的，原有住宅区达到物业管理规定条件的，在物业管理行政主管部门指导、协调和在街道办事处的协助下，组织召开首次业主、物业使用人大会或者代表大会，选举产生物业管理委员会。

　　住宅区业主、物业使用人代表大会由业主、物业使用人代表组成，其代表按房屋性质、户数比例产生。

　　第十条 业主、物业使用人大会或代表大会应当由超过2/3的业主、物业使用人或业主、物业使用人代表出席方可举行。

　　业主、物业使用人大会或代表大会作出决定应由半数以上的业主、物业使用人或业主、物业使用人代表通过，并在物业管理区域内公布后方可生效。

　　第十一条 业主、物业使用人大会或代表大会具有下列权利：

　　(一)选举、改选物业管理委员会，增补或撤换物业管理委员会委员;

　　(二)审议《物业管理委员会章程》和《物业管理公约》;

　　(三)听取和审议物业管理委员会关于物业管理工作报告和财务报告，修改或撤销物业管理委员会作出的不适当决定;

　　(四)决定物业管理的其他事项。

　　第十二条 业主、物业使用人大会或代表大会选举产生的物业管理委员会委员由7至10人组成，设主任1人，副主任1至2人。主任、副主任从物业管理委员会委员中选举产生。物业管理委员会每届任期3年，主任、副主任、委员可以连选连任。物业管理委员会任期届满1个月前，应当组织换届选举，产生新一届物业管理委员会。

　　第十三条 物业管理委员会每半年至少召开一次会议。会议必须有半数以上委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上通过。

　　物业管理委员会召开会议可以根据需要邀请街道办事处、公安派出所、社区居民委员会等有关方面参加。

　　第十四条 物业管理委员会的职责：

　　(一)维护业主、物业使用人的合法权益;

　　(

　　二)通过招标选聘、续聘符合条件的物业管理企业，并与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理合同; 　　(三)审议物业管理企业制定的年度物业管理计划和管理服务的重大措施;

　　(四)听取业主和物业使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动;

　　(五)确定或者调整物业管理服务内容，并协助物业管理企业收缴物业管理服务费;

　　(六)督促业主、物业使用人遵守物业管理公约，协助物业管理企业落实各项管理工作，监督共用设施设备和共用场地的合理使用。

　　(七)业主、物业使用人大会赋予的其他权利。

　　第十五条 物业管理委员会应自选举产生之日起30日内，到物业管理行政主管部门登记备案。

　　第三章 物业管理企业

　　第十六条 物业管理企业是依照法定程序设立，以物业管理与服务为经营业务，独立核算，并具有企业法人资格的经济组织。

　　物业管理企业享受国家有关第三产业的优惠政策。

　　第十七条 物业管理企业，必须经物业行政主管部门资质审批，领取《物业管理企业资质证书》后到工商行政管理机关登记并领取营业执照，方可从事与其资质相应的物业管理业务。未经物业行政主管部门进行资质评定并取得资质证书，不得从事物业管理业务。

　　第十八条 物业管理企业申报评定资质等级应提交下列书面材料：

　　(一)物业管理企业资质等级申报表;

　　(二)企业章程;

　　(三)企业法定代表人任职文件;

　　(四)办公场地证明;

　　(五)建设部颁发的经理培训证及从业人员技术职称证;

　　(六)物业管理委托合同复印件;

　　(七)企业验资报告。

　　第十九条 对物业管理企业的资质等级实行年检与等级动态管理，对不符合原定资质等级的、管理服务较差的、业主和物业使用人意见较大的企业，由物业管理行政主管部门限期整改，达不到整改要求的，视情况降级或吊销资质证。

　　第二十条 物业管理企业自物业管理合同终止之日起10日内，在物业管理行政主管部门的协助下到物业管理委员会办理下列事项：

　　(一)对预收的物业管理费按实清算，剩余部分予以结转;

　　(二)移交全部物业档案资料和有关财务帐册;

　　(三)移交业主共有的房屋、场地和其他财物。

　　第二十一条 物业管理企业的权利：

　　(一)依照物业管理委托合同和有关规定，对物业实施管理并制定物业管理办法;

　　(二)依据委托管理合同和有关规定收取物业管理服务费;

　　(三)制止违反物业管理制度的行为;

　　(四)请求物业管理委员会协助管理;

　　(五)选聘专业公司承担专项业务。

　　第二十二条 物业管理企业义务：

　　(一)履行物业管理委托合同，依法经营;

　　(二)接受业主、物业使用人和物业管理委员会的监督;

　　(三)接受物业管理行政主管部门的监督、指导;

　　(四)定期向业主、物业使用人公布物业管理服务费和维修基金的收支情况;

　　(五)法律、法规和规章规定的其他义务。

　　第二十三条 物业管理企业可以在住宅区内依法开展适宜住宅区的多种经营活动。

　　第四章 物业管理与收费

　　第二十四条 新建住宅区房屋竣工交付使用后，物业管理委员会成立之前，应在物业管理行政主管部门的指导下，由开发建设单位对住宅区的物业进行前期管理。物业管理委员会成立以后移交所聘用的物业管理企业进行物业管理。

　　第二十五条 前期物业管理可由开发建设单位或者其委托的物业管理企业承担。

　　物业前期管理费分别由开发建设单位、业主、物业使用人承担;房屋未出售和出租的由房屋开发建设单位承担;房屋已出售的，由业主或物业使用人承担。

　　第二十六条 凡新建住宅区，开发建设单位在移交物业时，须按规划要求，向物业管理委员会无偿提供办公用房。住宅区建筑总面积2万平方米以下的提供100平方米;住宅区建筑总面积2万平方米至5万平方米的提供150平方米;住宅区建筑总面积5万平方米以上的在提供150平方米基础上，建筑面积每增加5万平方米，提供的物业管理办公用房增加50平方米。所提供的房屋造价(成本价)进入住宅区建设成本，该房屋由物业管理委员会和物业管理企业共同使用，其产权归业主共有。

　　物业管理办公用房不得出借、出租或出售。

　　第二十七条 凡商品住房和公有住房出售后，都应当建立住宅共用部位、共用设施设备维修基金，其收取、使用和管理，按国家、省有关规定执行。

　　第二十八条 城市住宅区内的自行车棚、停车场等共用设施设备和共用场地，已摊入房屋销售面积的，属业主共有，任何单位和个人不得擅自占用、出售和从事经营活动。

　　第二十九条 开发建设单位移交物业时，应向物业管理委员会及其聘用的物业管理企业移交下列工程建设资料：

　　(一)政府主管部门的项目批准文件;

　　(二)规划图和竣工总平面图;

　　(三)单体房屋及配套的基础设施设备的竣工图;

　　(四)地下管网竣工图、电路示意图、隐蔽工程验收记录;

　　(五)竣工综合验收合格证书;

　　(六)各类房屋和共用设施设备清单; 　　(七)环保、绿化等相关工程验收资料;

　　(八)其他资料。

　　第三十条 物业管理委员会选聘物业管理企业可采取招标。投标方式进行，一个物业管理区域只能选聘一个物业管理企业。

　　第三十一条 物业管理服务合同应当包括以下内容：

　　(一)当事人和物业的基本情况;

　　(二)物业管理服务事项和服务质量要求;

　　(三)物业管理服务费的标准及收取办法;

　　(四)合同的期限、变更、终止的约定，合同终止时物业资料的移交方式等;

　　(五)物业管理的责任范围;

　　(六)违约责任及解决纠纷的途径;

　　(七)双方当事人约定的其他事项。

　　第三十二条 物业管理服务内容一般应包括：

　　(一)房屋共用部位、设施、设备的维修、养护及运行服务;

　　(二)环境卫生清扫保洁、生活垃圾的收集;

　　(三)协助当地公安机关搞好物业管理区域内公共秩序及安全巡查工作;

　　(四)车辆停放秩序的管理及停车场的经营管理;

　　(五)非市政管理部门管理的道路、绿地、建筑小品、庭院灯、草坪灯等的养护管理;

　　(六)物业管理档案资料的管理;

　　(七)开展社区服务，参与社区文化建设;

　　(八)物业管理委员会委托合同约定的其他事项。

　　第三十三条 物业管理委托合同期满，一方不再续签的，在合同期满前两个月内通知对方，合同有效期内，物业管理企业破产或被解聘的，由物业管理委员会暂时自我管理或委托物业管理行政主管部门委派的物业管理企业代管。

　　第三十四条 物业管理服务费收取项目，按省物价部门规定执行。

　　物业管理服务费收费标准，按服务项目、标准，分不同情况，由物业管理委员会与物业管理企业参照市人民政府制定的物业管理服务收费指导价协商确定。

　　政府指导价，由市物价部门会同物业管理行政主管部门确定。

　　第三十五条 物业管理企业为业主提供特约服务的，没有收费标准的，由物业管理企业与业主商定价格;国家和省、市有收费标准的，按标准执行。

　　第三十六条 物业管理企业收取物业管理服务费的项目标准必须公布，业主、物业使用人必须按规定交纳，其他任何单位不得重复收取性质相同的费用。

　　物业管理企业应每半年和业主、物业使用人公布物业管理服务费收支情况，接受物业管理委员会和业主、物业使用人的监督。

　　第五章 物业的使用与维护

　　第三十七条 城市住宅区内的业主、物业使用人应按照法律、法规、规章和《物业产权人公约》的规定使用物业。

　　第三十八条 业主、物业使用人不得有下列行为：

　　(一)损坏房屋承重结构，破坏房屋外貌;

　　(二)擅自将住宅房屋改为商业用房或其他经营性用房;

　　(三)擅自在物业管理区域内搭建建筑物、构筑物;

　　(四)擅自移动、占用、损坏共用设施设备;

　　(五)安装影响房屋结构的动力设备。

　　第三十九条 物业管理区域内禁止下列行为：

　　(一)践踏、占用绿地;

　　(二)损毁树木、园林;

　　(三)占用通道等共用场地;

　　(四)乱抛乱堆垃圾、杂物;

　　(五)发出超过规定标准的噪音;

　　(六)排放有毒、有害等污染环境的物质;

　　(七)在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画;

　　(八)法律、法规和规章及业主公约禁止的其他行为。

　　第四十条 业主、物业使用人装修房屋改变房屋结构、外貌或明显加大荷载及改变物业使用性质的，必须经物业管理企业同意，经有关部门批准。对未经同意、批准，擅自装修、改变物业使用性质的，物业管理企业有权制止并报告有关部门。

　　第四十一条 在物业管理区域内供水、供热、供电、煤气。排水、道路、通讯、有线电视等共用设施，新增或进行维修、改造需要占用、挖掘道路、场地的，必须经物业管理企业同意，并就恢复和赔偿等事项签订协议后方可施工。

　　第四十二条 物业管理的住宅区内的机动车停车场，自行车棚，由物业管理委员会委托物业管理企业管理，并按规定收取车辆停放管理费。

　　第四十三条 业主转让或出租物业时，应当将《物业产权人公约》、《物业使用守则》告知受让人或承租人。

　　物业转让合同或租赁合同签订之日起10日内受让方或承租方应将受让或承租情况书面告知物业管理企业。

　　第四十四条 物业管理企业应当依照国家规定加强共用部位、共用设施设备的维修管理，保障房屋使用安全，保持和提高房屋完好程度与使用功能。

　　第四十五条 房屋的共用部位、共用设施设备维修时，相邻关系人应当予以配合。因相邻关系人阻挠维修，造成其他业主。物业使用人财产损失的，责任人应当承担赔偿责任。

　　业主、物业使用人因维修、更新和改造自用部位、自用设施设备，造成相邻关系人财产损失的，责任人应当予以修复或者赔偿。

　　第六章 法律责任

　　第四十六条 违反本办法第十七条规定，未经物业管理行政主管部门资质审批，未取得《物业管理企业资质证书》， 擅自从事物业管理业务的，由物业管理行政主管部门依据《辽宁省城市住宅区物业管理条例》第三十六条规定，责令改www.pmceo.com正，没收非法所得，并处 5000元以上 1万元以下罚款。

　　第四十七条 违反本办法第二十条、第二十九条规定之一的，由物业管理行政主管部门依据《辽宁省城市住宅区物

　　业管理条例》第三十七条规定，责令限期整改，并处5000元以上1万元以下罚款。 　　第四十八条 违反本办法第二十六条规定，未提供物业管理办公用房的，由物业管理行政主管部门会同房地产开发行政管理部门，责令房屋开发单位向物业管理委员会提供物业管理办公用房，或者缴纳在本物业管理区域内购买物业管理办公用房的价款。

　　第四十九条 违反本办法第二十八条规定的，由物业管理行政主管部门依据《辽宁省住宅区物业管理条例》第四十条规定，责令改正，并处2000元以上5000元以下罚款。

　　第五十条 业主、物业使用人违反本办法第三十六条一款规定，未缴纳物业管理服务费的，物业管理企业可以按照应缴纳金额的0.3%按日加收滞纳金。

　　拖欠物业管理服务费3个月以上的，物业管理企业可向人民法院申请支付令或提起诉讼。

　　第五十一条 违反本办法第三十八条、第三十九条规定之一的，物业管理企业有权制止;造成损失的，有权要求赔偿;情节严重的，由物业管理行政主管部门依据《辽宁省城市住宅区物业管理条例》第三十九条规定，责令恢复原状，并处1000元以下罚款。

　　第五十二条 业主、物业使用人大会或代表大会作出的决定违反本办法规定的，物业管理行政主管部门应责令其限期改正，或撤销其决定，并通告全体业主和物业使用人。

　　物业管理委员会及其成员作出的决定违反本办法规定的，由业主、物业使用人大会或者代表大会予以撤销或改正，并由责任人承担相应的责任。

　　第五十三条 物业管理企业违反本办法规定，未取得营业执照，从事物业管理或者擅自设立收费项目、提高收费标准的，由工商行政管理部门、物价行政部门按照有关法律、法规规定处罚。

　　第五十四条 当事人对行政处罚不服的，可以在收到处罚决定书之日起60日内向上一级行政主管部门或本级人民政府申请行政复议，也可以在收到处罚决定书之日起3个月内向法院提起行政诉讼。

　　第五十五条 物业行政主管部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第七章 附则

　　第五十六条 我市规划区内的写字楼、商厦、别墅等其他类型的物业管理，参照本办法规定执行。

　　第五十七条 实施物业行政处罚，按《行政处罚法》规定执行。

　　第五十八条 本办法由铁岭市房产局负责解释。

　　第五十九条 本办法自20**年10月1日起施行。

篇4：盘锦市城市住宅区物业管理实施细则(2002年)

　　盘锦市城市住宅区物业管理实施细则(20**)

　　盘锦市人民政府令 第10号

　　《盘锦市城市住宅区物业管理实施细则》业经20**年4月16日盘锦市第四届人民政府第28次常务会议审议通过，现予发布施行。

　　市长 程亚军

　　二○○二年五月十四日

　　盘锦市城市住宅区物业管理实施细则

　　第一章 总则

　　第一条 为加强城市住宅区物业管理，保障物业的合理使用，创造良好的居住环境，维护业主、物业使用人和物业管理企业的合法权益，根据《辽宁省城市住宅区物业管理条例》，结合我市实际，制定本细则。

　　第二条 本细则适用于盘锦市行政区域内城市住宅区的物业管理。城市新建住宅区和共用配套设施、设备齐全的原有住宅区，应当实行物业管理;原有住宅区共用配套设施不齐全的，应当通过整治和完善配套设施，逐步创造条件实行物业管理。

　　第三条 本细则所称城市住宅区，是指在城市规划区和独立工矿区，以住宅为主，配套设施比较齐全，建筑面积在2万平方米以上的城市居住区域。

　　本细则所称城市住宅区物业(以下简称物业)，是指城市住宅区内房屋及相关的共用设施、设备和共用场地。

　　本细则所称物业管理，是指物业管理企业依据物业管理合同约定，对既有物业进行管理和对业主、物业使用人提供服务行为。

　　本细则所称业主，是指物业所有权人。

　　本细则所称物业使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。

　　第四条 物业管理应遵循公开、公平、互利、便民的原则，实行招标投标制度。一个物业管理区域只能选聘一个物业管理企业实施统一管理。

　　第五条 盘锦市房产管理局是我市行政区域内的物业管理行政主管部门。

　　市政府有关部门及街道办事处、社区，应协助物业管理行政主管部门开展物业管理工作，并在各自的职责范围内，对物业管理工作进行指导、协调和监督。

　　第六条 物业管理行政主管部门的主要职责：

　　(一) 贯彻执行上级有关物业管理法律、法规和规章;

　　(二)负责物业管理企业资质审核、审批和物业管理行业检查、

　　指导和监督工作;

　　(三) 负责住宅共用部位及共用设施、设备维修基金的建立和使用的管理工作;

　　(四)参与新建成住宅区综合验收，并组织物业管理的交接工作;

　　(五)负责指导、组织实施城市存量住宅区的整治及推行物业管理工作;

　　(六)负责对住宅区物业管理招投标的监督管理工作;

　　(七)组织开展住宅区物业管理达标创优活动;

　　(八)对住宅区物业管理服务进行监督、检查;

　　(九)指导全市住宅区区域划定;

　　(十)划定住宅区停车场。

　　第二章 业主物业使用人的自治管理

　　第七条 房屋入住率达到50%以上的新建住宅区和达到物业管理规定条件的原有住宅区，由物业管理行政主管部门指导住宅区的开发建设单位或街道办事处、社区组织召开业主、物业使用人大会或者代表大会，选举产生业主委员会。一个物业管理区域只能成立一个业主委员会。

　　第八条 业主 物业使用人的权利、义务：

　　(一)享有物业管理服务的权利;

　　(二)享有业主、物业使用人代表大会代表和业主委员会委员的选举权和被选举权;

　　(三)决定有关物业管理的重大事项;

　　(四)监督业主委员会的工作;

　　(五)执行业主、物业使用人大会或代表大会、业主委员会的有关决议、决定;

　　(六)遵守有关物业管理的法律、法规和物业管理公约;

　　(七)按时交纳物业管理服务费。

　　第九条 业主、物业使用人大会、代表大会具有下列权利：

　　(一)选举、撤换业主委员会的组成人员;

　　(二)审议通过业主委员会章程和物业管理公约;

　　(三)改变或者撤销业主委员会作出的不适当决定;

　　(四)决定物业管理服务项目、收费标准等重大事项。

　　业主、物业使用人大会或者代表大会每年至少召开一次，必要时经三分之一以上的业主、物业使用人或者代表的提议，可随时召开业主、物业使用人大会或者代表大会。

　　第十条 业主委员会成员由7至13人组成，设主任一人、副主任2人，主任、副主任从业主委员会委员中选举产生。

　　业主委员会每届任期3年，主任、副主任、委员可连选连任。

　　业主委员会任期届满一个月前，应当组织换届选举，产生新一届业主委员会。

　　第十一条 业主委员会每半年召开一次会议，会议必须有半数以上委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上通过。

　　业主委员会召开会议可以www.pmceo.com根据需要邀请街道办事处、公安派出所、社区委员会等有关方面参加。

　　第十二条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列材料到物业管理行政主管部门备案：

　　(一)登记备案申请;

　　(二)《业主委员会章程》和《业主公约》;

　　(三)《业主委员会组成人员登记表》;

　　(四)业主、物业使用人代表和业主委员会委员选举办法。

　　物业管理行政主管部门自受理登记备案之日起15日内发给登记备案证书。发给证书的日期，为业主委员会成立的日期。

　　第十三条 业主委员会职责：

　　(一)维护业主、物业使用人的合法权益;

　　(二)通过招标，选聘、续聘符合条件的物业管理企业，并与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理合同;

　　(三)审议物业管理企业制订的年度物业管理计划和管理服务的重大措施;

　　(四)听取业主和物业使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动;

　　(五)确定或者调整物业管理服务内容，并协助物业管理企业收缴物业管理服务费;

　　(六)督促业主、物业使用人遵守业主公约，协助物业管理企业落实各项管理工作，监督共用设施、设备和共用场地的合理使用。

　　第三章 物业管理企业的管理

　　第十四条 设立物业管理企业必须经市物业管理行政主管部门资质审查，取得资质证书后，到工商行政管理机关登记注册，申领营业执照。物业管理企业临时资质和三级资质由市物业管理行政主管部门审批;物业管理企业一、二级资质由市物业管理行政主管部门审核后，报上一级物业管理行政主管部门审批。

　　第十五条 物业管理企业权利和义务：

　　(一)按照合同要求，制定住宅区物业管理办法;

　　(二)依据委托管理合同和有关规定收取管理服务费用;

　　　　(三)制止违反物业管理规定的行为; 　　(四)选聘专业公司和人员承担专项服务业务;

　　(五)按委托管理合同实施物业管理;

　　(六)接受业主委员会和业主、物业使用人的监督;

　　(七)定期向业主委员会公布物业管理服务费和维修基金收支帐目;

　　(八)协助有关部门开展社区活动。

　　第十六条 物业管理企业应当自物业管理合同终止之日起10日内，到业主委员会办理下列事项：

　　(一)对预收的物业管理服务费进行结算、结转;

　　(二)移交全部物业档案资料和有关财务帐册;

　　(三)移交业主共有的房屋、场地和其他资产。

　　第四章 物业的前期管理与移交

　　第十七条 物业的前期管理，是指新开发建设的住宅区从规划建设项目的审批开始至业主委员会成立前的物业管理。

　　第十八条 房屋开发单位在销售房屋时应当与业主签订前期物业管理协议，前期物业管理协议应使用国家示范文本。

　　第十九条 物业的前期管理工作由房屋开发单位或者其委托的物业管理企业承担。

　　物业前期管理费用分别由房屋开发单位、业主、物业使用人承担。房屋未售出和出租的，由房屋开发单位承担;房屋已售出或出租的，由业主或物业使用人承担。

　　第二十条 物业的前期管理项目包括下列内容：

　　(一)对物业的规划设计提出意见和建议;

　　(二)对防水、地下管网等隐蔽工程的质量进行监督;

　　(三)配合有关部门参与物业竣工综合验收;

　　(四)为业主、物业使用人办理入住手续，对业主、物业使用人装饰装修房屋进行管理;

　　(五)管理工程技术和业主、物业使用人与物业管理相关的档案资料;

　　(六)前期物业管理协议约定的其他事项。

　　第二十一条 房屋开发单位移交物业时，应将按规划要求纳入住宅区建设成本、属业主共有的物业管理办公用房移交给业主委员会，并由物业管理委员会交给物业管理企业使用。

　　第二十二条 建筑面积5万平方米的住宅区，房屋开发单位应无偿提供建筑面积120平方米以上的物业管理办公用房。建筑面积在5万平方米以上的，建筑面积每增加2万平方米，增加建筑面积15平方米物业管理办公用房;建筑面积每减少1万平方米，可相应减少建筑面积15平方米物业管理办公用房。

　　无法提供实物办公用房的，可按应提供办公用房的标准提供购房资金，由业主委员会选购办公用房。

　　第二十三条 住宅区开发建设单位应当按住宅区总建筑面积0.5%的比例，以工程基本造价向住宅区业主委员会提供商服用房。商服用房属业主共有，由业主委员会交给物业管理企业使用，其经济收入全部用于住宅区物业管理。

　　第二十四条 物业管理办公用房除物业管理企业、业主委员会正常办公使用外，不得出租或改变用途。

　　第二十五条 房屋开发单位移交物业管理时，应当向业主委员会及其聘用的物业管理企业移交下列工程建设资料：

　　(一)住宅区总平面图;

　　(二)单体房屋及配套的基础设施、设备竣工图;

　　(三)地下管网图;

　　(四)各类房屋清单和共用设施、设备清单;

　　(五)竣工综合验收合格证书;

　　(六)各种设备及材料的检验合格证书、质量保证书、使用说明书;

　　(七)其他必要的资料。

　　第五章 物业的管理与使用

　　第二十六条 物业的管理实行业主、物业使用人自治管理与委托物业管理企业专业管理服务相结合。业主委员会委托物业管理企业实行专业管理服务，应当签订物业管理委托合同，明确双方的权利和义务。

　　第二十七条 物业管理服务一般应包括下列内容：

　　(一)房屋共用部位及共用设施、设备的维修与养护和运行服务;

　　(二)环境卫生工作;

　　(三)绿化养护管理;

　　(四)停车场地的经营管理;

　　(五)住宅区公共秩序管理;

　　(六)协助当地公安机关负责住宅区安全监控、值班巡视等治安秩序工作;

　　(七)非市政管理部门管理的道路、绿地、建筑小品、庭院灯、草坪灯等的管理养护;

　　(八)业主和物业使用人委托的其他管理和服务事项。

　　第二十八条 物业管理企业应当依据物业管理合同提供服务，保持房屋及其共用设施、设备和共用场地的完好，环境整洁，公共秩序良好。

　　第二十九条 在物业管理区域内禁止下列行为：

　　(一)损坏房屋结构和破坏房屋外貌;

　　(二)擅自将住宅房屋改为商业用房或其他经营性用房;

　　(三)擅自在物业管理区域内搭建建筑物、构筑物;

　　(四)擅自移动、占用、损坏共用设施;

　　(五)安装影响房屋结构的动力设备;

　　(六)影响公共卫生，破坏周围环境的行为。

　　第三十条 住宅区内的自行车棚、停车场等共用设施、设备和共用场地，已摊入房屋销售面积的，属业主共有，任何单位和个人不得擅自占用、出售和从事经营活动。

　　第三十一条 因物业维修或者因公共利益需要临时占用、挖掘道路、场地的，需经有关行政管理部门批准后施工，并在约定的期限内恢复原状。

　　第三十二条 在物业管理区域内的房屋及相关共用设施、设备和共用场地设置广告、铺设管线的，应当征得物业管理企业和相关业主的书面同意，并按照有关规定办理审批手续，并收取设置费用。

　　按照前款规定收取的设置费用，50%用于物业维修养护，50%用于业主委员会同意的物业服务费和便民服务费。

　　第三十三条 物业管理区域内的供水、供电、供气、通讯、有线电视等，应由各专业管理部门管理到户，并负责维修和管理。如需委托物业管理企业管理，双方应当签订管理协议，并缴纳委托管理费用。

　　第三十四条 业主转让、出租房屋时，应将业主公约作为转让合同或者租赁合同的附件。

　　当事人应当自房屋转让合同或者租赁合同签订之日起10日内，将转让或者租赁的有关情况书面告知业主委员会和物业管理企业。

　　第六章 物业管理费用管理

　　第三十五条 建立住宅共用部位及共用设施、设备维修基金。凡我市行政区域内销售商品房时，购房者与售房单位应当签订有关维修基金缴交约定书，购房者按购房款2.5%的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。

　　原有住宅区已经实行物业管理，未建立住宅共用部位及共用设施、设备维修基金的，由该住宅区业主委员会协同物业管理企业收缴维修基金;原有住宅区未实施物业管理的，由房屋产权单位、房屋托管单位或街道办事处、社区组织收缴维修基金。

　　第三十六条 维修基金的管理和使用由物业管理行政主管部门审批，实行专户存储，专款专用。

　　第三十七条 新建的住宅区，房屋开发单位未按规定建立维修基金的，物业管理行政主管部门对其开发房屋不得办理房屋销售许可证，产权登记部门不得确权发证。

　　第三十八条 房屋自用部位和自用设施、设备的维修、更新、改造费用，由业主承担。房屋共用部位和共用设施、设备的大修、更新、改造费用，在物业维修基金中列支。未缴纳维修基金的，由业主按拥有的建筑面积比例承担;日常维修费用在物业管理服务费中列支。

　　第三十九条 房屋的共用部位及共用设施、设备维修时，相邻关系人应当予以配合。因相邻关系人阻挠维修造成其他业主、物业使用人财产损失的，责任人应当承担赔偿责任。

　　业主、物业使用人因物业维修、更新和改造自用部位、自用设施、设备，造成相邻关系人财产损失的，责任人应当修复或者按价赔偿。

　　第四十条 业主转让房屋时，其维修基金帐户随房屋所有权同时过户。

　　第四十一条 物业管理服务收费标准应以每一物业管理区域为单位，按房屋建筑面积和物业管理服务项目、标准，由业主委员会与物业管理企业参照市物价部门制定的物业管理服务收费指导价协商确定，并报市物价部门批准后执行;国家、省、市已有收费标准规定的，按规定执行。

　　物业管理企业为业主、物业使用人提供特约服务，无收费依据标准的，实行市场调节价，由物业管理企业与业主、物业使用人协商确定，协商确定的价格由物业管理企业报市物价部门备案。

　　第四十二条 物业管理企业收取物业管理服务费的项目及标准必须公布。

　　业主、物业使用人必须按照规定向物业管理企业缴纳物业管理服务费，其他任何单位不得重复收取性质相同的费用。

　　第四十三条 物业管理企业每半年向业主委员会报告一次物业管理服务费收支情况;每年度向业主、物业使用人公布一次物业管理www.pmceo.com服务费收支情况。

　　第七章 法律责任 　　第四十四条 违反本细则第十四条规定，物业管理企业未经物业管理行政主管部门资质审查，由物业管理行政主管部门责令改正，没收非法所得，并处50 00元以上10000元以下罚款。

　　第四十五条 违反本细则第十六条、第二十五条规定之一的，由物业管理行政主管部门责令改正，并处5000元以上10000元以下罚款。

　　第四十六条 违反本细则第二十一条、第二十二条规定，未按规定提供物业管理办公用房的，由物业管理行政主管部门会同房地产开发行政管理部门责令房屋开发单位向业主委员会提供物业管理办公用房，或者缴纳在本物业管理区域内购买物业管理办公用房的价款。

　　第四十七条 违反本细则第二十九条规定，物业管理企业有权制止;造成损失的，有权要求赔偿;情节严重的，由物业管理行政主管部门责令恢复原状，并处以1000元以下罚款。

　　第四十八条 违反本细则第三十条规定，占用和出售属于业主共有的自行车棚、停车场(库) 等设施的，物业管理行政主管部门责令改正，并可处2000元以上5000元以下罚款。

　　第四十九条 业主、物业使用人违反本细则第四十二条第二款规定，未交物业管理服务费的，物业管理企业可以按照应缴金额的0.3%按日加收滞纳金。

　　拖欠物业管理服务费3个月以上的，物业管理企业可向人民法院申请支付令或提起诉讼。

　　第五十条 业主、物业使用人大会或者代表大会作出的决定违反本细则规定的，物业管理行政主管部门应责令其改正，或者撤销其决定，并通告全体业主和物业使用人。

　　业主委员会及其成员作出的决定违反本细则规定的，由业主、物业使用人大会或者代表大会予以撤销或改变，并由责任人承担相应的责任。

　　第五十一条 物业管理企业违反本细则规定，未取得营业执照和收费许可证，从事物业管理或者擅自设立收费项目、提高收费标准的，由市工商行政管理部门、物价行政管理部门按照有关法律、法规规定处罚。

　　第五十二条 物业管理行政主管部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第五十三条 行政管理相对人对行政处罚不服的，可按规定申请行政复议或提起诉讼。

　　第八章 附则

　　第五十四条 我市行政区域内的建制镇住宅区、别墅区、写字楼、商厦等物业管理，可参照本细则执行。

　　第五十五条 本细则执行中的具体问题，由市房产管理局负责解释。

　　第五十六条 本细则自20**年6月1日起施行。来源自 物业经理人

篇5：辽阳市物业管理办法（2013年）

　　辽阳市人民政府令第134号

　　《辽阳市物业管理办法》业经20**年11月26日辽阳市第十五届人民政府第15次常务会议讨论通过，现予发布，自发布之日起施行。

　　市长 王正谱

　　20**年12月4日

　　辽阳市物业管理办法

　　第一章 总则

　　第一条 为规范物业管理活动，保障物业的合理使用，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《辽宁省物业管理条例》等有关法律、法规和规章的规定，结合我市实际，制定本办法。

　　第二条 我市规划区域内物业的管理、使用、维护及其监督管理活动，适用本办法。

　　第三条 本办法所称物业管理，是指建设单位或者业主通过选聘物业服务企业，由物业服务企业与建设单位或者业主按照物业服务合同的约定，对房屋及配套设施设备、相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生、相关秩序的活动。

　　本办法所称物业服务企业，是指依法设立、具有独立法人资格，并取得工商营业执照和物业服务企业资质证书，从事物业服务的企业。

　　本办法所称物业使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的非所有权人。

　　第四条 物业管理实行市场化服务、业主自主管理、社区管理与政府扶持相结合，房地产开发建设与物业管理相分离，公开公平、诚实信用、市场竞争、依法管理的原则。

　　第五条 市、区住房和城乡建设主管部门是本行政区域内物业管理的主管部门(以下简称物业主管部门)，负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

　　第六条 我市物业管理活动的监督管理，按照属地管理原则，以区监督管理为主，建立市、区、街道、社区居民委员会四级监督管理体系。

　　第二章 职责划分

　　第七条 物业主管部门、街道办事处、社区居民委员会应当按照下列规定，协调配合，各负其责：

　　(一)市物业主管部门主要职责：

　　1.贯彻执行物业管理的法律、法规、规章以及有关政策，制定我市物业管理的相关配套措施，制定全市物业管理发展规划;

　　2.负责三级物业服务企业资质的审批管理，对申报一、二级物业服务企业资质，申报省、国家级优秀物业园区(物业企业及物业经理)提出审查意见;

　　3.负责物业服务合同履约保证金收缴、使用的监督管理;

　　4.负责外阜物业服务企业进入我市执业的资质备案工作;

　　5.负责物业管理区域达标考评以及等级评定;

　　6.负责全市物业项目竣工验收、物业承接验收的监督管理;

　　7.负责全市物业服务企业诚信体系的建设、考评、管理;

　　8.负责全市物业管理人员的培训、物业信息及数据的统计和报送;

　　9.会同有关部门处理重大物业管理纠纷、投诉及有关问题;

　　10.协调、指导各相关部门的物业监管工作;

　　11.负责指导市物业服务协会开展工作。

　　(二)区物业主管部门主要职责：

　　1.负责物业管理法律、法规、规章以及有关政策的贯彻落实;

　　2.建立健全投诉受理制度，联合各街道办事处、社区居民委员会及时排查调处有关物业服务的纠纷;

　　3.负责物业服务企业缴纳的物业服务合同履约保证金的启用、续存及申请项目验收的监督管理;

　　4.负责物业承接查验的监督管理;

　　5.负责物业管理区域环境卫生的监督管理;

　　6.负责协议选聘、招投标选聘物业服务企业和物业服务合同(协议)的备案管理;

　　7.负责对业主大会、业主委员会建设工作的监督和指导;

　　8.负责业主大会成立后，业主委员会委员身份的确认及业主委员会的备案工作;

　　9.负责受理本辖区物业管理投诉，协调、配合城管执法、环保、公安、物价、工商等部门查处物业管理活动中的违法违规行为;

　　10.行使法律、法规规定或者经上级机关授权的其他职能。

　　(三)街道办事处的主要职责：

　　1.负责辖区内组织成立业主大会筹备组、召开首届业主大会会议、选举产生业主委员会以及换届工作;

　　2.指导、协调本辖区内物业服务企业、业主委员会、社区居民委员会开展物业管理工作;

　　3.监督辖区内业主大会和业主委员会依法履行职责;

　　4.受理辖区内物业管理投诉，调解物业管理纠纷;

　　5.指导辖区内物业服务企业对物业管理中发生的违法违规行为向有关部门报告;

　　6.监督对物业服务企业进入、退出物业园区管理行为;

　　7.负责召集、主持辖区的物业管理联席会议。

　　(四)社区居民委员会在街道办事处的指导下，履行以下职责：

　　1.指导业主大会、业主委员会及业主开展自治管理活动;

　　2.配合街道办事处组织召开首次业主大会会议、选举产生业主委员会以及换届工作;

　　3.负责对辖区内由业主自行管理的物业小区物业活动的监督指导;

　　4.受理、协调业主的初级信访，调处业主或者业主委员会与物业服务企业之间的纠纷，监督物业服务企业的服务行为;

　　5.劝阻违法拆改房屋和私自搭建建(构)筑物、损坏公共设施、擅自横车堵门等行为，并向有关部门报告;

　　6.有权对业主委员会做出的决议提出意见和建议，定期向街道办事处汇报区域内物业活动动态，向物业联席会议介绍物业活动情况。

　　第八条 政府各职能部门在物业活动的监督管理工作中，应当按照规定履行下列职责：

　　(一)物业主管部门负责建设单位向其提存的物业质量保修抵押金的监督管理，负责建设单位在保修期限和保修范围内的物业保修责任落实的监督管理;其所属各职能单位，应当根据各自职责，各司其职，负责物业管理的有关工作。

　　(二)规划管理部门负责核定、验收物业及配套设施是否按照批准的规划设计进行建设;

　　(三)城管综合执法部门负责对乱搭乱建、乱堆乱放、饲养家禽畜、破坏草坪、违规圈占、耕种公共绿地等行为的查处;

　　(四)公安(消防)部门负责住宅小区内的治安、社会秩序的监督和维护;接到业主、业主委员会、物业服务企业的举报投诉，及时责令驻区派出所(消防执法机构)对任意在住宅小区内破坏共用设施设备、任意横车堵门、堵路、堆放易燃易爆物品、阻碍消防通道以及强行停放油罐车、危险品车、重载车辆的行为进行处理;定期对消防设施和消防安全工作进行检查和指导，对住宅小区相邻的娱乐场所、居民区内噪声扰民行为的处置;

　　(五)物价部门负责制定物业服务收费管理办法，定期公布物业服务收费政府指导价格及浮动幅度，依法查处价格违法行为;

　　(六)工商部门负责物业服务企业注册，核发营业执照，依法对企业经营行为进行监督管理;

　　(七)环境保护部门负责对物业管理区域内因生产、经营产生的油烟、废渣、废气、废水污染、建筑噪声扰民行为进行查处;

　　(八)文化部门负责对未经本部门审批，从事文化、体育方面经营活动的行为进行查处;

　　(九)教育部门不得为个人或者单位在封闭住宅小区内、未列入园区规划范围开办的托儿所、幼儿园、学前教育班等发放经营许可，并负责对前述违规行为进行查处;

　　(十)卫生部门负责对违反相关规定、违反管理规约或者临时管理规约开设医疗(保健、理疗、按摩)诊所并由此产生医疗垃圾等行为进行查处。

　　第九条 建立物业管理联席会议制度。

　　物业管理联席会议由街道办事处负责组织召集，由物业管理活动中相关职能部门、公安派出所、物业服务企业、专业经营单位、社区居民委员会、业主委员会或者业主等各方代表组成。

　　物业管理联席会议设执行主席1人，由街道办事处主管物业(或街政)的负责人担任;设执行副主席若干人，由物业活动中直接涉事部门负责人或者该部门派员担任。

　　物业管理联席会议主要协调解决下列问题：

　　(一)业主委员会不依法履行职责问题;

　　(二)业主委员会换届过程中出现的问题;

　　>　　(三)履行物业服务合同中出现的重大问题;

　　(四)提前终止物业服务合同的问题;

　　(五)物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题;

　　(六)因水、电、气、暖等公共设施管网改造引发的问题;

　　(七)需要协调解决的其他物业管理问题。

　　第十条 新建住宅小区应当实行物业管理。

　　商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业，推行物业管理。

　　原有住宅物业园区配套设施设备状况符合物业服务条件的，提倡实行物业管理，也可以根据业主意愿，委托物业服务企业或者专业性服务企业实行专项服务。

　　第三章 业主、业主大会及业主委员会

　　第十一条 房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中享有法律、法规规定的权利，履行法律、法规规定的义务。

　　新建商品房已经由物业买受人与开发企业订立房屋买卖合同且交付全款，并已交付使用，但未进行房屋产权登记的，其物业买受人不管是否入住，在物业管理活动中视为业主。

　　第十二条 物业管理区域内，已交付使用的专有部分建筑面积超过物业总建筑面积50%时，应当成立业主大会，选举产生业主委员会。

　　业主大会是代表和维护全体业主在物业管理活动中合法权益的组织，由物业管理区域内的全体业主组成。

　　一个物业管理区域依法成立一个业主大会。

　　第十三条 一个物业管理区域分期开发、分期交付使用的，先期开发部分交付使用后符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和入住业主的户数等因素，在业主大会议事规则中明确其他分期项目完成后应该增补的业主委员会委员的办法、人数等。

　　第十四条 符合第十二条第一款条件时，建设单位(含物业服务企业)应当在30日内向物业所在地街道办事处提出成立业主大会的书面申请，并提供以下文件资料：

　　(一)业主名册;

　　(二)物业建筑面积清册;

　　(三)建筑规划总平面图;

　　(四)交付使用的配套设施设备证明;

　　(五)物业管理用房配置证明;

　　(六)其他有关文件资料。

　　建设单位(含物业服务企业)未能在30日内申请成立业主大会的，业主可以向物业所在地街道办事处书面申请成立业主大会。

　　第十五条 符合业主大会成立条件的物业管理区域，由物业所在地街道办事处负责组织成立首届业主大会会议筹备组(以下简称筹备组)。

　　筹备组由业主代表，建设单位(或者物业服务企业)代表、街道办事处代表5至11人组成，业主代表应当占筹备组总人数的半数以上。筹备组组长由街道办事处派出的1名代表担任，副组长由建设单位推举出的1名代表(或者被指派的社区代表)担任，负责召集筹备组成员制订筹备组工作程序，做好召开首届业主大会会议的筹备工作。

　　筹备组成员名单确定后3日内，应当以书面形式在物业管理区域内进行公告，公告时间不得少于7日。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处协调解决。

　　筹备组应当自成立之日起60日内，组织召开首次业主大会会议，筹备组在业主委员会依法成立后自行解散。

　　第十六条 筹备组负责下列工作：

　　(一)确定首届业主大会召开的时间、地点、形式和内容;

　　(二)拟定《业主大会议事规则》(草案)、《管理规约》(草案);

　　(三)确认业主身份、所拥有的专有部分面积，确定业主的总投票权数;

　　(四)制定业主委员会的选举办法(草案);

　　(五)确定由业主推荐或者自荐的业主委员会委员候选人名单;

　　(六)召开首届业主大会会议的其他准备工作。

　　前款内容应当在首届业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内予以公告，并向区物业主管部门备案。

　　物业园区的建设单位承担筹备及召开首届业主大会会议所需费用。

　　第十七条 业主大会议事规则的主要事项：

　　(一)业主大会名称、物业管理区域;

　　(二)业主大会召开的形式和时间、议事方式、表决程序;

　　(三)业主投票权数及确定方法;

　　(四)业主代表的产生方式;

　　(五)业主委员会委员的资格、人数、任期;

　　(六)业主委员会换届程序、业主委员会委员补选办法等;

　　(七)业主委员会议事规则;

　　(八)业主委员会印章的使用和管理。

　　第十八条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用集中进行书面征求意见的形式。会议应当由物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数、且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议，代理人应当持业主书面委托书并根据委托内容进行投票表决。

　　物业管理区域内业主可以以栋、单元、楼层等为单位，推选1名业主代表参加业主大会会议。被推选的业主代表应当于召开业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表业主的意见。需要投票表决的，经业主签署同意、反对或者弃权意见后，由业主代表在业主大会会议上代为投票。

　　业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

　　第十九条 下列事项由业主共同决定：

　　(一)制定和修改业主大会议事规则;

　　(二)制定和修改管理规约;

　　(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

　　(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;

　　(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的专项维修资金;

　　(六)改建、重建建筑物及其附属设施;

　　(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

　　决定前款第(五)项和第(六)项规定的事项时，应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上、且占总人数三分之二以上的业主同意;决定前款其他事项，应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数、且占总人数过半数的业主同意。

　　业主大会做出的决定以书面形式在物业管理区域内公告后生效。

　　第二十条 业主委员会执行业主大会决定的物业管理事项。

　　业主委员会由5至15人的单数委员组成。业主委员由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力、具有社会公信心和必要工作时间的业主担任。业主委员会设主任1人，副主任2人，在业主委员中选举产生。

　　业主委员会应当于选举产生之日起30日内，持以下文件向区物业主管部门备案：

　　(一)业主大会决议;

　　(二)业主大会议事规则、管理规约;

　　(三)业主大会筹备组人员名单、业主委员会候选人名单、业主委员会名单及工作分工情况。

　　业主委员会任期内备案内容发生变更的，应当在变更之日起30日内将变更内容书面报告备案部门。

　　第二十一条 业主委员会具体履行下列职责：

　　(一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况;

　　(二)代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

　　(三)监督和协助物业服务企业履行物业服务合同，督促业主履行管理规约、交纳物业服务费用;

　　(四)协调业主或者物业使用人与物业服务企业之间的矛盾纠纷;

　　(五)业主大会赋予的其他职责。

　　业主委员本人、配偶及其近亲属不得在本物业管理区域物业服务企业中任职。

　　第二十二条 业主委员会应当按照业主大会议事规则定期组织召开业主大会。发生重大、紧急事件时，或者经五分之一以上业主提议，业主委员会可以组织召开临时业主大会。业主委员会不履行组织召开会议职责的，由街道办事处组织实施。

　　第二十三条 业主委员会会议除定期召开外，经三分之一以上业主委员提议或者业主委员会主任认为有必要召开会议的，可以随时召开专题会议，会议通知及有关材料应当提前7日送达每位委员。

　　业主委员会会议应当有二分之一以上委员出席，做出决定时，应当经全体委员的二分之一以上同意，每名委员拥有1票表决权。业主委员会的决定应当于做出决定之日起3日内在物业管理区域内公告生效，公告应当有半数以上委员签署的表决意见并加盖业主委员会印章。

　　第二十四条 半数以上委员辞职或者不履行职责，或者做出错误决定不整改，被物业主管部门责令改选的，业主大会应当改选业主委员会。

　　改选业主委员会，由物业所在地的街道办事处按照业主大会议事规则组织实施。新的业主委员会组建后，应当重新备案。新的业主委员会未组建前，由社区居民委员会暂时代行业主委员会职责。

　　第二十五条 业主委员会委员有下列情况之一的，经业主委员会通过，其委员资格终止，并予以公告：

　　(一)不再是本物业管理区域业主;

　　(二)有违法犯罪行为;

　　(三)拒不履行业主义务和管理规约;

　　(四)连续3次缺席业主委员会会议;

　　(五)因健康原因不能正常工作;

　　(六)未经业主大会同意擅自以业主委员会名义做出决定，产生不良影响;

　　(七)在本区域物业服务企业工作;

　　(八)业主大会规定的其他情况。

　　第二十六条 业主委员会每届任期由业主大会议事规则规定。在任期届满前2个月，业主委员会应当组织换届选举。业主委员会委员可连选连任。业主委员会因故不能组织换届选举时，由街道办事处组织换届选举。

　　第二十七条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得做出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

　　业主大会、业主委员会做出的决定违反法律法规的，物业所在地的街道办事处应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

　　第二十八条 业主大会、业主委员会办公经费的筹集、管理、使用办法，由业主大会议事规则规定。

　　业主委员会的办公经费账目应当每半年向全体业主公布，并接受其监督。

　　第四章 前期物业管理

　　第二十九条 一个物业管理区域应当由一个物业服务企业统一实施物业服务。

　　新建小区在业主、业主大会选聘物业服务企业前，建设单位应当通过公开招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业，实施前期物业管理。投标人少于3个或者多层建筑总建筑面积在3万平方米以下、高层建筑总面积在1万平方米以下的，经区物业主

　　管部门批准，建设单位可以采用协议方式选聘物业服务企业。

　　建设单位选聘物业服务企业后，应当签订前期物业服务合同，并且在首位业主入户30日内报区物业主管部门备案。

　　前期物业合同包括：服务内容，服务标准，收费项目，收费标准，计费方式，起始时间，建设单位、业主和物业服务企业三方的权利义务，投诉和争议的处理方式等。

　　第三十条 建设单位在销售物业之前应当制定临时管理规约。

　　临时管理规约应当对物业的使用、维护、管理，业主权利和义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。

　　临时管理规约的效力至业主大会审议通过的管理规约生效日止。

　　第三十一条 建设单位在销售物业时，应当向物业买受人明示临时管理规约，并作为物业销售合同的附件。

　　物业买受人与建设单位签订物业买卖合同时，应当书面承诺遵守临时管理规约。

　　第三十二条 前期物业服务合同可以约定物业服务期限，除分期建设项目外，服务期限最长不得超过2年。

　　前期物业服务合同期未满，业主委员会与选聘的物业服务企业签订的物业服务合同已生效的，前期物业服务合同自行终止。

　　前期物业服务合同期限已满，物业管理区域内业主委员会尚未组建或者尚未选聘新的物业服务企业，合同双方对继续履行合同无异议的，前期物业服务合同有效期可以顺延至业主大会选聘新的物业服务企业之日。

　　前期物业服务合同期满，物业服务企业不再继续从事物业服务的，应当于期满前30日通知全体业主或者建设单位。

　　业主应当按照物业销售合同约定的前期物业服务收费标准交纳物业服务费用。

　　第三十三条 物业管理用房实施产权证管理。

　　建设单位应当配置地面以上，按照建筑面积不少于建设工程项目总建筑面积3‰，能够独立使用的物业管理用房。

　　物业管理用房应当具备水、电、暖等基本使用功能，同时应当充分考虑办公及群众办事方便;业主委员会办公用房从物业管理用房中调剂，建筑面积不得少于15平方米。

　　门卫房、机房、监控室、设备房等配套用房不计入物业管理用房面积。

　　违法建筑、临时建筑、公共场所和公共部位等不得作为物业管理用房。

　　物业管理用房应当与新建物业同步建设施工，同步交付使用。不能同步建设施工、同步交付使用的，应当在首期建设项目中一次性完成全部物业管理用房的建设，通过验收后一并交付使用。

　　第三十四条 规划管理部门核发建设工程规划许可证时，应当对物业管理用房的位置、面积予以审查。建设行政主管部门在核发房屋预售许可证和办理房屋所有权初始登记时，应当核查并注明物业管理用房。

　　住宅小区总建筑面积在20万平方米以上的，物业管理用房应当根据物业服务半径要求合理布局。

　　第三十五条 物业管理用房产权归物业管理区域内全体业主所有。未经业主大会同意，任何单位和个人不得改变物业管理用房的用途。

　　第三十六条 建设单位申请工程项目综合验收时，应当提交该项目规划总平面图和物业管理区域内归全体业主所有的配套设施设备清单。具体包括：

　　(一)物业管理用房;

　　(二)门卫房、电话间、监控室及设备、邮政交接间、配电室、泵房、地面架空层、共用走廊;

　　(三)物业区域内按规划配建的非机动车车库(场、棚);

　　(四)公共绿地、道路、场地、文体设施等;

　　(五)建设单位以房屋销售合同或者其他书面形式承诺归全体业主所有的设施设备;

　　(六)其他依法归全体业主所有的设施设备。

　　第五章 物业管理服务

　　第三十七条 物业服务企业应当按照国家有关规定取得资质证书，并在其资质等级范围内从事物业服务活动。

　　外埠物业服务企业进入本市从事物业服务，应当在承接物业服务项目前，到市物业主管部门备案登记。

　　第三十八条 物业建设项目竣工经质量综合验收后，应当实行物业承接查验。物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备、场地进行查验。经查验发现缺少应当配置的设施设备和存在质量或者使用功能问题的，应当通知建设单位，并要求建设单位书面答复解决的时限和方法。

　　第三十九条 办理物业承接手续时，建设单位应当将物业管理区域内的下列资料移交物业服务企业：

　　(一)物业项目中标确认书或者具有法律效力的其他政府批文;

　　(二)竣工总平面图;

　　(三)单体建筑、结构、设备竣工图;

　　(四)配套设施、地下管网工程竣工图、竣工验收资料;

　　(五)设施设备的订货合同及安装、使用和维护保养等技术资料(含随机资料);

　　(六)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

　　(七)物业管理用房的产权证及维修资金缴纳票据等相关资料;

　　(八)工程质量备案证明;

　　(九)物业管理区域内各类建筑物、构筑物、场所、设施设备的清单;

　　(十)物业产权及配套设施清单;

　　(十一)物业管理所必需的其他资料。

　　物业服务企业应当对上述物业管理资料建立规范的档案和使用管理制度，并设专人妥善管理，不得丢失或者损坏。

　　第四十条 物业服务企业提供物业服务，应当遵守下列规定：

　　(一)符合国家和我市规定的技术标准、规范;

　　(二)及时向业主、使用人告知安全合理使用物业的注意事项;

　　(三)定期听取业主的意见和建议，改进和完善服务;

　　(四)配合街道、社区居民委员会做好社区管理相关工作。

　　第四十一条 物业服务合同(包括前期物业服务合同)终止时，物业服务企业应当将本办法第三十八条规定的资料和物业管理用房全部移交给建设单位或者业主委员会。

　　第四十二条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，为业主提供质价相符的物业服务。物业服务合同应当约定下列主要事项：

　　(一)物业的基本情况、物业服务事项和双方的权利义务;

　　(二)物业服务费用的标准、收取方法、计费方式;

　　(三)合同期限;

　　(四)合同争议及纠纷的解决方法;

　　(五)双方约定的其他事项。

　　物业服务合同草案应当在物业管理区域内公示，充分听取业主意见。

　　第四十三条 实行物业服务合同履约保证金制度。

　　物业服务企业与业主委员会签订物业服务合同时，应将1年物业服务费总额的20%(按合同约定的物业服务费标准计算)作为物业服务合同履约保证金，预存在市物业主管部门指定的银行账户上。物业服务合同履约保证金应当在物业服务企业接管物业项目前缴存。

　　前期物业服务合同中，未约定物业服务合同履约保证金缴存时，由建设单位按照前款规定的时限替代物业服务企业缴存。

　　物业服务企业不能按照合同约定履行义务时，业主或者业主委员会可以提出申请，由物业所在地物业主管部门审核确认，动用履约保证金。

　　物业服务合同(含前期物业)期满时，未再续签的，由双方确认无异议的，一次性将履约保证金本息余额退还给缴存方。但实际仍然继续提供物业的，履约保证金暂时不退。物业服务企业不缴纳履约保证金的，聘用方可不与其签订物业服务合同。

　　物业服务合同履约保证金的使用、管理办法由市物业主管部门另行规定。

　　第四十四条 物业服务收费应当按照物价主管部门会同物业主管部门制定的物业服务收费标准在物业服务合同中约定，并接受物价主管部门的监督检查。

　　物业服务企业根据业主的要求为其提供特殊服务的，服务报酬由双方约定。

　　第四十五条 业主应当根据物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，但业主应付连带交纳责任。

　　物业产权发生变化，原业主应当向物业服务企业结清欠缴的物业服务费用，也可以由物业产权交易双方对物业服务费用的结算交纳作出明确约定。未结清的，由物业产权买受人交纳，原业主应负连带交纳责任。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位全额交纳。

　　第四十六条 物业服务合同期满不再续签，以及依法解除或者按照合同约定提前终止物业服务的，当事一方应当提前2个月通知相对方。

　　物业服务企业应当在物业服务合同终止前1个月向物业主管部门和驻区街道办事处报告。在物业主管部门或者街道办事处的监督下，物业服务企业应当妥善处理物业服务活动中有关债权债务，并将物业管理用房和本办法第三十八条规定的资料移交给业主委员会。

　　物业服务合同终止时，原物业服务企业应当自合同终止之日起10日内退出该物业管理区域，不得以未结清债权债务为由拒绝移交或者退出。

　　第四十七条 物业服务企业退出物业管理区域，该物业管理区域尚未选聘到新的物业服务企业期间，由当地街道办事处组织社区或者有关专业队伍对该物业管理区域内的环境卫生进行清扫保洁，保洁费用按照未实施物业管理的住宅区标准收取。

　　第六章 物业使用与维护

　　第四十八条 在物业管理区域内禁止下列行为：

　　(一)破坏房屋承重结构;

　　(二)侵占、损坏或者擅自移动公共场地、物业共用部位、共用设施设备;

　　(三)在建筑物、构筑物或者树木上违章悬挂、张贴、涂写、刻画;

　　(四)擅自改变物业使用性质;

　　(五)违法搭建棚厦或者插建其他建筑物、构筑物;

　　(六)擅自设置摊点、随意停放车辆、挤占道路;

　　(七)随意堆放、倾倒垃圾、污水和抛掷杂物;

　　(八)违反规定饲养家禽、宠物;

　　(九)生产、储存、经营易燃易爆、毒害性、放射性物质，排放有毒、有害物质或者产生超标准噪声;

　　(十)从事妨碍业主正常生活的经营活动;

　　(十一)法律、法规、规章和管理规约禁止的其他行为。

　　业主、业主委员会、物业服务企业发现有前款行为之一的，应当进行劝阻和制止，经劝阻和制止

　　拒不改正的，及时报告有关行政执法部门。

　　有关行政执法部门接到报告后，应当依法及时查处。

　　第四十九条 物业管理区域内，供水、供电、供热、供气、通信、有线电视等有关单位应当向最终用户收取有关费用。

　　物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费和额外费用。

　　第五十条 供水、排水、供电、供热、供气、通信、有线电视等有关单位，应当依法承担物业管理区域内有关管线和设施设备的维修养护责任，并服务到户。

　　前款规定的单位因新增、维修、更新和改造等需要，临时占用、挖掘道路、场地或者共用部位的，施工单位应当在施工15日前，向物业服务企业通报，并与物业服务企业签订有关协议后方可实施。协议中应明确施工时间、施工范围、恢复方式、损失补偿方式、违约责任等事项。

　　第五十一条 业主大会决定利用共用部位、共用设施设备进行经营的，应当按照有关规定办理经营手续，所得收益主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

　　第五十二条 车辆在物业管理区域内共用部位、共用场地的停放、收费和管理等事项，由业主大会决定，并向全体业主进行公示。前期物业管理(未召开首届业主大会的)阶段，前述事项由物业服务企业依据物业服务合同或者业主临时管理规约的约定实施管理，对车位实行收费的，其收费协议有效期最长不得超过一年。业主大会决定对车辆停放收费的，由业主大会、业主委员会与物业服务企业协商确定收费标准。无特别约定的，物业服务企业对停放的车辆不承担保管或者赔偿责任。车主对车辆有保管要求的，由车主和物业服务企业另行签订保管合同。

　　上述收费，业主大会、物业服务企业应当向全体业主进行公示，并接受监督。

　　车辆的停放，不得占用消防通道及影响其他车辆和行人的正常通行。

　　公安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆执行公务时在物业管理区域内停放，不得收费。

　　第五十三条 业主在房屋装饰装修开工前，应当告知相邻业主，并且向物业服务企业申请登记;按照规定需经有关部门批准的，应当依法办理批准手续。

　　物业服务企业应当与申请登记的业主签订《房屋装饰装修管理协议》。

　　物业服务企业应当与从事装饰装修施工的专业公司或者施工当事人签订《房屋装饰装修施工管理协议》。

　　物业服务企业应当在受理业主申请登记时，以书面形式告知业主、相关的施工专业公司、施工当事人：

　　(一)房屋装饰装修中需要禁止的行为和注意事项;

　　(二)违反相关规定、约定及产生的后果;

　　(三)违反装饰装修管理协议、装饰装修施工管理协议应负的责任。

　　物业服务企业应当为办理申请登记并且签订《房屋装饰装修管理协议》的业主提供相关服务或者按照园区的规划设计、物业管理的要求给予指导。

　　第五十四条 物业服务企业依据物业服务合同的约定，对于在管区内违法违规从事装饰装修活动的专业公司或者施工当事人采取如下措施：

　　(一)警告并制止其违法违规行为;

　　(二)向上级主管部门报告;

　　(三)保留其证据，将其驱逐出园区。

　　第五十五条 业主在装修过程中对建筑物主体结构、承重结构造成破坏的，经住建主管部门技术鉴定后，由市城管执法部门按照有关规定予以制止，并实施处罚。

　　第五十六条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有《物权法》规定的权利，并且履行相应的义务。业主不得以放弃权利而不履行相应的义务。

　　物业存在安全隐患，危及公共利益和他人合法权益时，责任人应当及时维护养护，有关业主应当给予配合。

　　责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。

　　第五十七条 建设单位应当按照国家规定的保修范围和保修期限，承担物业保修责任。物业服务企业对属于保修范围和保修期内的房屋质量等问题，应当及时通知建设单位履行保修义务。建设单位不履行或者拖延履行保修义务的，物业服务企业应当向物业主管部门报告，由物业主管部门依法进行处理。

　　第七章 法律责任

　　第五十八条 业主违反物业服务合同约定、逾期不交纳物业服务费用的，由业主委员会督促其限期交纳;业主逾期三个月不交纳物业服务费，物业服务企业应当通过法律途径追缴，不得对业主实施断电、断水等任何影响业主生活的行为，由此对业主造成损失的，应当给予赔偿。

　　业主不得以物业空置、存在开发遗留问题或者无需接受相关物业服务等理由拒付物业服务费。

　　第五十九条 建设单位违反本办法规定，有下列行为之一的，由物业主管部门予以处罚;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任：

　　(一)未按照规定配套建设物业管理用房的，责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款;

　　(二)不移交有关资料的，责令限期改正;逾期未改正的，予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。

　　(三)擅自处分依法属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，处5万元以上20万元以下的罚款。

　　第六十条 物业服务企业违反本办法规定，有下列行为之一的，由物业主管部门予以处罚;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任：

　　(一)将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款;情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

　　(二)擅自改变物业管理用房用途的，处1万元以上10万元以下的罚款;有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

　　(三)超越资质等级承接物业服务业务的，没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款。

　　(四)未取得资质证书从事物业管理的，没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款。

　　(五)以欺骗手段取得资质证书的，没收违法所得，处5万元以上20万元以下的罚款，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

　　(六)聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款。

　　第六十一条 违反本办法规定，物业主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。

　　第六十二条 违反本办法规定的其他行为，国务院《物业管理条例》及其他有关法律、法规已有规定的，从其规定。

　　第六十三条 本办法中对前期物业管理项目招投标管理、住宅专项维修资金管理、物业服务企业资质管理、物业服务收费管理等其他物业管理事项，按照国家、省、市有关规定执行。

　　第六十四条 辽阳县、灯塔市参照本办法执行。

　　第六十五条 本办法自发布之日起施行。原《辽阳市物业管理暂行办法》(市政府令第119号)同时废止。