常德市物业管理服务星级标准(2019)

　　常德市物业管理服务星级暂行标准(20**)

　　关于公布《常德市物业管理服务星级标准(暂行)》的通知

　　市城区各物业单位及物业管理公司:

　　为促进我市物业管理规范发展，根据《湖南省城市住宅区物业管理条例》及国家相关法律法规的规定，结合我市实际情况，特制订《常德市物业管理服务星级标准(暂行)》，现予公布，并将有关事项通知如下:

　　一、为保障物业所有人、物业使用人和物业管理企业合法权益，明确物业管理活动中各方权益，提高物业管理服务水平，依据《湖南省城市住宅区物业管理条例》和国家相关法律法规的规定，我市物业管理服务按《常德市物业管理服务星级标准》(见附件2)进行等级考核，并按相应等级收取物业管理公共性服务费。

　　二、物业管理服务标准分为五个星级，即一星级、二星级、三星级、四星级、五星级，星级越高，表示物业管理服务档次越高。

　　三、本标准适用范围:已实施物业管理的城市住宅区、办公楼、写字楼、商铺等和拟实行物业管理招标的城市住宅区、办公楼、写字楼、商铺等。

　　四、物业管理服务星级等级的申报审批程序:已实施物业管理的由物业管理企业向市物业管理主管部门和市物价部门申报，市物业管理主管部门会同市物价主管部门依据申请组织市房协物业管理专业委员会专家和业主代表对该物业对照标准进行考核评定等级[[。拟实行物业管理招标的物业由招标单位根据本标准向物业主管部门提出申请，市物业主管部门按照《招投标管理办法》组织具有相应等级的物业管理公司投标。

　　五、通过考核、达到星级标准的物业管理公司和已成立业主委员会的物业，其物业管理公共性服务价格标准由业主委员会与物业管理公司根据《常德市物业管理星级服务公共性服务价格标准》(见附表一)中规定的收费标准，在上下浮动高度幅超过30%的范围内，由双方协商议定，并报市物价部门和市物业主管部门备案，同时，物业管理公司凭有关等级证书、物业管理委托协议书等到市物价主管部门办理《湖南省服务价格登记证》。未成立业主委员会的，其物业管理公共性价格标准由市价格主管部门核定试行标准，不参与星级评定。

　　六、获得全国或省级城市物业管理优秀小区称号的物业，其物业管理公共性服务价格标准，可在上述标准上上浮不超过30%或20% .

　　七、各区、县(市)可参照本通知规定，在不突破本通知规定标准的前提下自行组织物业管理服务等级评定工作和物业管理公共性服务价格标准的核定工作。

　　八、本通知从20**年9月1日起试行。

　　附件：常德市物业管理服务星级暂行标准（20**）

编辑：www.pmceo.Com

篇2：永州市物业管理暂行办法(2013年)

　　永州市人民政府关于印发《永州市物业管理暂行办法》的通知

　　永政发〔20**〕1号

　　各县区人民政府，各管理区，市政府各委局、各直属机构：

　　现将《永州市物业管理暂行办法》印发给你们，请认真贯彻执行。

　　永州市人民政府

　　20**年1月4日

　　永州市物业管理暂行办法

　　第一条

　　为规范物业管理行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》等有关法律法规的规定，结合我市实际，制定本办法。

　　第二条 本市行政区域内的物业管理及其相关活动，均适用本办法。

　　第三条 本办法中物业，是指经批准兴建并竣工验收的各类建(构)筑物及其附属的设施、设备和相关场所。

　　物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业管理服务合同约定，对房屋及其设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序并提供相关服务的活动。

　　业主，是指物业所有权人。

　　使用人，是指物业承租人或实际使用物业的其他人。

　　物业服务企业，是指依法设立的从事物业管理服务并取得相应资质的企业法人。

　　建设单位，是指依法投资，开发建设和出售物业的法人或其他组织。

　　前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。

　　第四条 本市物业管理活动应遵循尊重业主物业财产权利、推行市场竞争和专业服务、保障物业合理使用和提升业主公共生活品质的原则。

　　第五条 市房产行政主管部门是本市物业管理的行政主管部门(以下简称物业管理行政主管部门)，负责全市物业管理活动的指导、监督和管理。

　　各县区(管理区)房产管理管理行政主管部门，在市物业管理行政主管部门的指导下，负责辖区内物业管理活动的协调、监督、管理工作。

　　各县区(管理区)房产行政主管部门应及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。

　　第六条 街道办事处、乡镇人民政府、社区居委会应当组织做好本辖区内业主大会成立及首届业主委员会的选举工作，指导和监督业主大会、业主委员会依法履行职责，调解物业管理纠纷，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。

　　第七条 业主按照法律法规、管理规约和物业管理服务合同的约定，有参加物业管理活动的权利，并有合理使用物业、维护公共利益的义务。

　　业主在物业管理活动中享有下列权利:

　　(一)按照物业管理服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务;

　　(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;

　　(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

　　(四)参加业主大会，行使投票权;

　　(五)选举业主委员会委员，并享有被选举权;

　　(六)监督业主委员会的工作;

　　(七)监督物业管理企业履行物业管理服务合同;

　　(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

　　(九)监督物业专项维修资金的管理和使用;

　　(十)法律、法规规定的其他权利。

　　业主在物业管理活动中履行下列义务:

　　(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;

　　(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备使用、公共秩序和环境卫生维护等方面的制度;

　　(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

　　(四)按照合同约定，按时足额交纳物业管理服务费;

　　(五)按照国家有关规定交纳物业专项维修基金;

　　(六)不妨碍其他业主、使用人对物业的合法使用，对毗邻物业所需的维修予以配合、协助;

　　(七)法律、法规规定的其他义务。

　　物业的合法买受人尚未办理权属登记，但已实际占有使用的，享有本办法规定的业主权利，承担相应义务。

　　第八条 物业管理区域内的全体业主组成业主大会，业主人数较多的，可以按比例推选业主代表，组成业主代表大会。业主大会或业主代表大会选举产生业主委员会。只有一个业主或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

　　第九条 一个物业管理区域只能成立一个业主大会。

　　物业管理区域的划分，应当根据物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，并遵循相对集中、便于管理的原则。

　　(一)物业管理区域的范围应以物业建设的原地红线内规划批准的范围确定，但已经自然形成且无争议的，不再重新划分;

　　(二)分期开发或者两个以上建设单位开发建设的区域，配套设施设备共用的，应当划分为一个物业管理区域，但若因区域规模较大等原因，已自然分割或习惯形成多个相对独立、封闭小区的，可以划分为不同的物业管理区域。

　　第十条 符合业主大会成立条件的物业管理区域，业主向当地房产管理行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)提出申请，并在其指导下组成业主大会筹备组，负责业主大会筹备工作，组织召开第一次业主大会。

　　筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处(乡镇人民政府)代表和社区居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处(乡镇人民政府)代表担任。筹备组成员名单确定后7日内由街道办事处(乡镇人民政府)以书面形式在物业管理区域内公告。

　　建设单位应当提供筹备工作所需要的物业和业主相关资料，为筹备组开展工作提供条件并配合协助筹备组开展工作。

　　第十一条 筹备组履行下列职责:

　　(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

　　(二)草拟管理规约、业主大会议事规则和业主委员会工作规则;

　　(三)确认业主身份，确定业主在业主大会上的投票权数;

　　(四)提出首次业主委

　　员会委员候选人条件、名单和选举办法; 　　(五)完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

　　前款内容，应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的，筹备组应当复核并告之异议人复核结果。

　　第十二条 筹备组应当自组成之日起90日内，按照《业主大会和业主委员会指导规则》有关规定组织业主召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。

　　第十三条 业主大会决定以下事项:

　　(一)制定、修改业主大会议事规则和管理规约;

　　(二)选举业主委员会或更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作;

　　(三)选聘、解聘物业服务企业，授权业主委员会与物业服务企业签订、变更或终止物业管理服务合同;

　　(四)制定、修改、审议物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的制度和物业服务企业提出的其他管理事项;

　　(五)决定物业专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施;

　　(六)涉及业主共有和共同管理权力的其他重大事项。

　　第十四条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方法、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会组成和委员任期、改选、罢免等事项依法作出决定。

　　管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主应当履行的义务，违反规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

　　第十五条 业主大会通过的管理规约和作出的决定，对物业管理区域内的全体业主、物业使用人具有约束力。

　　业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

　　第十六条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

　　业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定，由业主委员会组织召开;有下列情况之一的，业主委员会应当及时召开业主大会临时会议。

　　(一)有20%以上业主提议的;

　　(二)发生重大事故或紧急事件，需要及时处理的;

　　(三)业主大会议事规则或管理规约规定的其他情形。

　　业主委员会应当召开业主大会会议或者业主大会临时会议而不依法组织召开的，由物业所在地居民委员会在街道办事处(乡镇人民政府)的指导和监督下组织召开。

　　第十七条 业主大会会议可以采取集体讨论或书面征求意见的形式举行。召开业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。物业管理区域内人数较多的可以幢、单元、楼层等为单位，推选业主代表参加会议。

　　第十八条 首次业主大会选举产生业主委员会。业主委员会根据物业管理区域规模，由3名以上单数委员组成，一般不超过15人，业主委员会首届任期由业主大会确定，一般为3至5年，其组成人员可以连选连任。

　　分期建设的物业达到成立业主大会条件时，初次选举的业主委员会成员一般为3-5人，每期入住后再增选业主委员会成员，直至本届业主委员会任期届满重新选举。

　　第十九条 业主委员会委员应当是本物业管理区域内的业主，并符合下列条件:

　　(一)遵守国家法律、法规;

　　(二)具有完全民事行为能力;

　　(三)遵守业主大会议事规则和管理规约，模范履行业主义务，按时足额交纳物业管理服务费;

　　(四)热心公益事业、责任心强、公正廉洁、具有社会公信力;

　　(五)具有一定组织能力和协调沟通能力。

　　第二十条 业主委员会作为业主大会的日常工作机构，执行业主大会决定的事项。依照有关法律、法规和业主大会授权，履行下列职责:

　　(一)召集并组织业主大会会议，报告物业管理实施情况;

　　(二)在业主大会作出决定后的30日内，代表业主大会与物业服务企业签定、续签、变更或解除物业服务合同;

　　(三)执行业主大会的决议、决定;

　　(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，督促业主按时交纳物业管理费用，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

　　(五)监督管理规约的实施;

　　(六)组织续筹专项维修资金;

　　(七)组织业主委员换届和补选工作;

　　(八)完成业主大会交办的其他事项。

　　第二十一条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列文件向市、县区(管理区)房产行政主管部门(或物业管理行政主管部门)和街道办事处(乡镇人民政府)办理备案手续。

　　(一)业主大会会议决议;

　　(二)业主大会议事规则;

　　(三)管理规约;

　　(四)业主委员会委员名单和基本情况;

　　(五)法律、法规规定的其他资料。

　　备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内，将变更内容书面告知原备案部门。

　　第二十二条 业主委员会委员有下列情形之一的，由业主委员会三分之一以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议，业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，可以决定是否终止其委员资格:

　　(一)以书面方式提出辞职请求的;

　　(二)不履行委员职责的;

　　(三)利用委员资格谋取私利的;

　　(四)拒不履行业主大会决定的;

　　(五)侵害他人合法权益的;

　　(六)因其他原因不宜担任业主委员会委员的。

　　业主委员会成员有上述情形之一的，业主委员会应当在物业管理区域内公告。业主委员会任期内，委员出现空缺时，应当及时补足。

　　第二十三条 业主委员会应当定期召开会议，会议应当有过半数委员出席，作出的决定必须经全体委员人数半数以上同意。

　　业主委员会会议应当作书面记录，由出席会议的委员签字后存档。

　　业主委员会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。

　　第二十四条 业主委员会任期届满30日前，应在物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)、社区居委会的指导和监督下由原业主委员会组织召开业主大会会议进行换届选举，新一届业主委员会产生后10日内，原业主委员会应将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交新一届业主委员会，并做好交接手续。

　　第二十五条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

　　第二十六条 在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当配合社区居委会依法履行自治管理职责，支持社区居委会开展工作，业主委员会召开业主大会会议时，应当告知社区居委会并认真听取建议，作出的决定应书面告知社区居委会。

　　第二十七条 业主委员会应当督促违反物业管理服务合同约定、逾期不交纳物业服务费用的业主，限期足额交纳物业服务费用。业主委员会应当配合公安机关，与社区居委会相互协作，共同做好物业管理区域内的社会治安等相关工作。

　　第二十八条 设立物业服务企业除应符合有关法律法规规定的企业设立条件外，还必须符合住房和城乡建设部《物业服务企业资质管理办法》规定的设立条件，并按规定申请核定物业服务企业资质等级。

　　物业服务企业应当在资质等级许可的范围内从事物业管理活动。未取得物业服务资质等级证书的，不得从事物业管理业务。

　　物业管理的从业人员，应当依法取得职业资格证书。

　　物业服务企业不得转让或以出租、挂靠、外借等形式转让资质证书。

　　外地物业服务企业进入本市从事物业管理活动的，应当到市物业管理行政主管部门备案。

　　一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。

　　第二十九条 物业服务企业享有下列权利:

　　(一)根据法律法规和物业管理服务合同，拟定物业管理制度;

　　(二)依照物业管理服务合同的约定，收取物业管理服务费用;

　　(三)选择专业公司承担专项经营服务业务;

　　(四)制止业主违反法律、法规、规章及管理规约和物业管理制度的行为并向业主委员会和有关管理部门报告;

　　(五)开展多种经营和特约服务;

　　(六)要求业主委员会协调业主之间、业主与物业服务企业之间的矛盾和纠纷;

　　(七)法律、法规规定的其他权利。

　　物业服务企业应当履行下列义务:

　　(一)履行物业管理服务合同，并按照国家、省、市规定的服务技术标准和操作规范实施质价相符的管理服务;

　　(二)听取业主大会意见和建议，接受业主、使用人、业主委员会的监督;

　　(三)接受业务活动所在地物业管理行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)的监督、指导和管理;

　　(四)为业主、使用人保守秘密;

　　(五)拟定物业管理制度报业主委员会审查;

　　(六)法律、法规规定的其他义务。

　　第三十条 投标人少于3人或建筑面积3万平方米以下的住宅物业，建筑面积1万平方米以下的非住宅物业，经物业管理行政主管部门批准，可以采取协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理。

　　第三十一条 建设单位应当按照下列规定时限，完成前期物业管理的招投标工作:

　　(一)预售商品房在取得商品房预售许可证前;

　　(二)现售商品房在正式销售30日前;

　　(三)非出售的新建物业在交付使用90日前。

　　第三十二条 建设单位应在物业预售、销售时公示前期物业管理服务合同和业主临时管理规约。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，要签订临时管理规约并就遵守业主临时管理规约予以书面承诺。

　　在首次业主大会会议通过的管理规约生效后，临时管理规约即行失效。

　　前期物业管理服务合同作为物业买卖合同的附件，对物业买卖双方和物业服务企业具有约束力。

　　第三十三条 前期物业管理期间，物业服务企业向建设单位收取前期物业管理服务费，建设单位与业主在房屋销售合同签订过程中有业主交纳前期物业管理服务费约定的，可由建设单位委托物业服务企业向业主收取。

　　第三十四条 规划、设计、建设、房产等主管部门在审查物业项目规划设计和办理相关手续时，应严格执行有关法规和技术规范，充分考虑并满足以下物业管理的要求:

　　(一)应当按照房屋总建筑面积3‰-5‰的标准配置物业管理用房，但最低不低于50平方米;

　　(二)规划行政主管部门在审查建设工程设计方案和审批建设工程规划许可时，应确定物业管理用房的位置和面积。物业管理用房应为地面以上、计算产权面积、编有房号并具有正常使用功能的房屋，位置应当便于物业管理活动;

　　(三)物业的供水、供电、采光设计必须满足使用要求;

　　(四)房产行政主管部门在办理房屋所有权初始登记时，开发建设单位应当提交物业管理用房的房号、面积等相关资料。物业管理用房由房地产登记机构予以登记为全体业主所有，但不颁发房屋权属证书。

　　开发建设单位应在相应环节接受市物业管理行政主管部门的监督和管理。

　　第三十五条 物业管理用房的所有权依法属于业主，未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。

　　第三十六条 开发建设单位在物业管理活动中承担下列义务:

　　(一)提供良好的物业管理条件，按规划设计要求进行配套设施建设，按要求配置物业管理用房;

　　(二)在物业交付使用前，开发建设单位必须与选聘的物业服务企业完成共用部位、共用设施设备的承接查验工作;

　　(三)依照法律、法规和合同约定承担物业保修责任，并向业主提供物业质量保证书和使用说明书;

　　(四)依法参加首次业主大会会议筹备工作，协助成立业主大会;

　　(五)以未售物业业主身份承担相关义务;

　　(六)法律、法规和合同约定的其他义务。

　　第三十七条 建设单位必须在业主委员会成立之日起30日内，向业主委员会移交物业管理用房和以下物业建设档案资料:

　　(一)物业的报建、批准文件，竣工总平面图，单体建筑结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

　　(二)设施设备订货合同及安装、使用和维护保养等技术资料(含随机资料);

　　(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

　　(四)消防工程及消防设施、设备验收资料;

　　(五)物业管理区域内各类建(构)筑物、场所(地)设施、设备清单;

　　(六)物业及配套设施的产权清单;

　　(七)管理用房清单;

　　(八)物业的使用、维护、管理所必须的其他资料。

　　第三十八条 物业服务企业承接物业管理项目时，应当按照有关规定签订物业管理服务合同。物业服务合同对物业服务企业和全体业主具有约束力。

　　物业管理服务合同应明确以下内容:

　　(一)双方当事人和物业项目的基本情况;

　　(二)双方当事人的权利与义务;

　　(三)物业管理服务范围、服务内容和服务标准;

　　(四)物业服务企业收取物业管理服务费用的标准及支付方法;

　　(五)合同期限、合同解除的条件以及合同终止时物品及档案资料的移交方式等;

　　(六)违约责任及争议解决的方式;

　　(七)双方当事人约定的其他事项。

　　第三十九条 解除或者续签物业服务合同，应当履行合同必要的通知义务，合同未约定通知期限的，应当提前60天书面通知。

　　物业服务合同解除或终止，物业服务企业应当与业主委员会按照法律规定和合同约定办理退出手续，并履行下列交接义务:

　　(一)物业项目的档案资料;

　　(二)提供物业服务期间形成的物业及设施设备改造、维修、运作、保养的有关资料;

　　(三)移交物业管理用房和属于业主所有的场地、设施设备;

　　(四)清算预收、代收的有关费用;

　　(五)法律、法规和合同约定的其它事项。

　　第四十条 物业服务企业应当每月公布服务小区各业主已交或者欠交的水、电、气等费用和物业服务费及代收其他有关费用的情况，并将各欠交费用的情况书面报告业主委员会。

　　第四十一条 物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及共用配套的设施设备和公共或共用场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主(使用人)所收取的费用。物业公共性服务收费、代收代办收费和特约服务收费，根据物业服务企业所提供服务的项目、性质、内容、特点等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价，具体按《湖南省物业服务收费管理办法》(湘价服〔20**〕76号)的规定执行。

　　第四十二条 业主应当根据物业管理服务合同的约定交纳物业管理服务费用，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主不得以与物业管理服务合同约定的物业管理活动无关的理由，拒交物业管理费。业主委员会应当督促违反物业管理服务合同约定逾期不交纳物业管理服务费用的业主，限期交纳物业管理服务费用。

　　第四十三条 建设单位交房前的物业管理费用由建设单位全额承担，交房后的物业管理服务费用，由业主按政策规定全额承担。

　　业主入住是指业主收到入住通知并办理完相应手续。业主收到入住通知书后，在限定期限(不得超过3个月)内无正当理由不办理相应手续的，视为入住。

　　第四十四条 业主或者物业使用人使用物业应当遵守法律法规和管理规约的规定，禁止有下列行为:

　　(一)损坏房屋承重结构、主体结构和破坏房屋外貌等违反装饰装修管理规定的行为;

　　(二)擅自改变房屋使用性质，占用、损坏共用部位、共用设施设备或者擅自移动房屋共用设施设备等违反房屋管理规定的行为;

　　(三)违章搭建建筑物、构筑物等违反规划管理规定的行为;

　　(四)随意倾倒垃圾、杂物等违反市容环境卫生规定的行为;

　　(五)堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒、有害物质或者制造超过规定标准的噪声等违反环境保护规定的行为;

　　(六)占用消防通道等违反消防管理规定的行为;

　　(七)赌博、利用迷信活动危害社会、饲养动物干扰他人正常生活等违反治安管理法的行为;

　　(八)侵占、损坏楼道、绿地等物业公用部位、公用设施设备等违反物业管理规定的行为;

　　(九)法律、法规和管理规约、临时管理规约禁止的其他行为。

　　业主委员会、物业服务企业发现有前款行为的，应当予以制止，并报告政府有关行政主管部门依法处理。对物业造成损坏的，由行为人恢复原状或依法赔偿。

　　第四十五条 任何单位或者个人不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路或者场地。供水、供电、燃气等经营单位因维修养护等需要临时占用、挖掘道路场地的，应首先通知业主委员会和物业服务企业，征得同意并办理相关手续后方可

　　施工，完工后须及时恢复原状，造成损失的应予赔偿。因发生水、电、气事故，确需实施抢修的，供水、供电、供气等经营单位可先实施抢修，完工后须及时恢复原状，造成损失的应予赔偿。 　　第四十六条 业主、物业使用人封闭阳台以及安装空调外机、太阳能热水器、防盗网、遮阳棚等设施的，应当遵守管理规约、临时管理规约和物业管理的有关规定，保持物业的整洁、美观和安全。

　　第四十七条 在不影响通行、消防和安全的前提下，业主或物业使用人确需经常占用道路或者场地停放机动车辆的，应当征得业主委员会的同意，并按规定交纳场地占用费。对车辆停放有保管要求的，由车主或者车辆使用人与物业服务企业另行签订特约保管合同。

　　第四十八条 业主或物业使用人需要装饰装修房屋的，应该首先告知物业服务企业，并遵守住宅室内装饰装修有关规定，办理完有关审批手续后，方可进行施工。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主，并与业主就共用部位、共用设施设备损坏赔偿，装修垃圾清运处置，装修人员管理等有关事项签订协议。

　　物业服务企业发现业主、使用人在房屋装饰装修中出现违反法律、法规、规章或业主规约的行为，应当依据有关规定或者约定予以劝阻制止，对拒不改正的，应及时报告业主委员会并报告有关行政管理部门依法处理。

　　第四十九条 建设单位应当建立健全物业售后维修服务体系，按照国家和省有关规定的保修期限、范围，承担物业的保修责任。

　　建设单位可以将物业保修的有关事宜委托物业服务企业承担，签订委托合同，向物业服务企业支付相应的报酬，并将委托合同交业主委员会一份。

　　建设单位不履行保修义务的，业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业可以向建设主管部门提出申请，经建设主管部门核实后，责令由建设单位承担维修责任。

　　第五十条 物业保修期满后，业主专有部分的养护、维修，由业主负责;物业管理区域内共用部位及共用设施设备的维护和管理责任，由业主共同承担。

　　共用部位主要包括:住宅的基础、承重墙体、柱、梁、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等;共用设施设备主要包括:电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益型文体设施和公用设施设备使用的房屋等。

　　第五十一条 住宅物业、物业管理区域内的非住宅物业或者与单栋住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应该按照国家有关规定交纳物业专项维修资金。专项维修资金属业主所有，专户存储，专款用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新和改造。

　　第五十二条 物业专项维修资金的使用按照下列规定分摊:

　　(一)物业管理区域内的公共设施、设备大修、更新、改造的费用，由全体业主按房屋的建筑面积比例共同承担;

　　(二)房屋共用部位、共用设施设备大修、更新、改造的费用，由相关业主按房屋的建筑面积承担;

　　(三)前期物业管理期间，不得使用物业专项维修资金。物业的共用部位属于人为损坏的，费用由责任人承担。

　　第五十三条 物业专项维修资金的管理应当遵循专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监管的原则。

　　(一)物业出售时，购房者应当按照其所拥有物业的建筑面积和市物业管理行政主管部门公布的数额标准交存物业专项维修资金。售房单位自用或尚未出售的物业，其物业专项维修资金由售房单位缴交。

　　(二)开发建设单位不得代收物业专项维修资金。业主在办理房屋交房日期前，将首期物业专项维修资金存入市物业维修资金专户，由物业管理行政主管部门代管。

　　(三)首期物业专项维修资金未交存到市物业维修资金专户的，开发建设单位或者公房出售单位不得将房屋交付购买人，市房屋登记机构不得办理房屋所有权证。

　　第五十四条 业主对设置于房屋内部的共用设施设备负有监管责任。

　　业主应当配合物业服务企业对物业共用部位、共用设施设备实施维修养护。物业的共用部位、共用设施设备维修时，相邻业主、使用人应当予以配合;因相邻业主、使用人阻扰维修造成其他业主、使用人财产损失的，由责任人负责赔偿。

　　第五十五条 物业专项维修资金不敷使用时，由业主大会按各业主占有的物业建筑面积续筹，续筹比例和方式由业主大会决定。

　　第五十六条 住宅小区内供水、供电、供气、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位，应当承担分户计量装置以及入户端口以外设施设备的维修、养护、更新等责任及相关费用。

　　专业经营单位对专业经营设施设备进行维护、养护、更新时，业主应予以配合。

　　专业经营设施设备的维护、保养等费用，不得从专项维修资金中列支。

　　第五十七条 业主、使用人、物业服务企业违反物业管理服务合同，应当承担相应的违约责任。

　　第五十八条 业主、使用人未按照物业管理服务合同交纳物业管理服务费的，物业管理企业可按每日应交纳费用的3‰加收滞纳金，但滞纳金最高不超过欠费金额。

　　第五十九条 物业管理企业收取业主的水、电、气等费用或其他代收的费用，如未及时交给水、电、气有关公司或有关部门的，造成水、电、气或者其他服务停止供应的，物业管理企业每拖欠一日，除按应交纳费用的3‰承担滞纳金外，还应按物业服务合同的规定承担违约责任。

　　第六十条 业主大会、业主委员会所作出的决定违反有关法律规定的，市物业管理行政主管部门应当责令其限期改正或撤消其决定，并通告全体业主，由此造成的损失，由全体业主承担。

　　第六十一条 物业管理活动中业主、使用人、业主委员会、物业服务企业、建设单位违反《物业管理条例》和国家、省、市有关物业管理法律、法规及政策规定的，由相关行政主管部门按照《物业管理条例》和相关法律、法规及政策处理。

　　第六十二条 本办法自发布之日起施行。

篇3：怀化城区物业管理办法（2013年）

　　怀化市人民政府关于印发《怀化城区物业管理办法》的通知

　　怀政发〔20**〕22号

　　鹤城区人民政府，市直机关各单位：

　　现将《怀化城区物业管理办法》印发给你们，请遵照执行。

　　怀化市人民政府

　　20**年12月23日

　　怀化城区物业管理办法

　　第一章 总则

　　第一条　为规范物业管理活动，维护业主、物业服务企业和其他物业相关人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》等法律、法规，结合我市实际，制定本办法。

　　第二条　怀化城区物业的使用、维护、服务和管理活动，适用本办法。

　　第三条　市人民政府房产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。

　　鹤城区人民政府应设立相应的物业管理机构，负责辖区内物业管理活动的指导协调工作。

　　住房和城乡建设、规划、公安、物价、环保、公用事业、消防、工商、人防、城管执法等有关部门按照各自职责，做好与物业管理相关的工作。

　　第四条　鹤城区人民政府应当采取措施，推动物业服务的社会化、专业化、市场化，促进物业服务行业发展。

　　街道办事处(乡镇人民政府)、社区居民委员会，负责组织做好本辖区业主大会成立及业主委员会选举工作，指导和监督业主大会、业主委员会依法履行职责，调解物业管理纠纷，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。

　　第五条　物业服务行业协会应当加强行业自律，接受行业主管部门的业务指导，制定行业行为规范，督促物业服务企业和从业人员依法经营、诚信服务。

　　物业服务企业应当配合各级人民政府、社区居民委员会和各相关部门依法开展工作。

　　第二章　前期物业管理

　　第六条　新建物业的建设单位应当配置物业管理用房，用于客服接待、项目资料保存、工具物料存放、值班备勤、业主委员会办公等事项。物业管理用房应当在项目规划报批时明确位置和面积并在房产行政主管部门备案。

　　物业管理用房的所有权依法属于全体业主，应当在初始登记时记载于不动产登记簿，不颁发房屋权属证书，登记费用由开发企业负责。

　　第七条 物业管理用房应当按照下列标准配置：

　　(一)建筑面积按照不少于建设工程项目总建筑面积2‰的比例配置，最少不低于50平方米。

　　(二)地面以上具备水、电、采光、通风等正常使用功能的独立成套装修房屋。没有配置电梯的物业，物业管理用房所在楼层不得高于4层、低于1层。

　　第八条　建设单位在交付物业前，应当为物业管理用房、物业共用部分、共用设施设备及相关场地配置独立的供水、供电、供气等计量器具。

　　物业服务企业在物业管理区域内二次供水及电梯、公共照明、园林景观、消防等用水、用电、用气，按照价格管理部门规定的生活性用水、用电、用气标准缴纳费用。

　　第九条　住宅建设工程项目交付使用前，建设单位应当按照项目合同的约定，完成物业管理用房和供水、供电、供气、供热、通信、网络、有线电视、邮政、消防，以及道路、园林绿化、垃圾转运、安全监控等共用设施设备及独立计量器具的配置，并在物业承接查验后，将前期物业服务合同、临时管理规约及物业查验情况报鹤城区物业管理机构和市房产行政主管部门备案。

　　鹤城区物业管理机构和街道办事处(乡镇人民政府)、社区居民委员会、业主代表必须参与物业承接查验工作，并签署意见作为住宅建设工程项目验收交付使用的必要条件。

　　第十条　建设单位应当在申请房屋预售许可证前，通过招标投标方式选聘具有相应资质的前期物业服务企业。分期开发项目的前期物业服务企业，应当具有承接项目开发总建筑面积的相应资质等级。

　　有下列情形之一的，经市房产行政主管部门批准，可以采取协议方式选聘前期物业服务企业：

　　(一)投标人少于3人;

　　(二)多层物业总建筑面积少于3万平方米，或者单栋高层物业总建筑面积少于1万平方米，或者多层、高层混合物业总建筑面积少于2万平方米。

　　第三章　业主、业主大会及业主委员会

　　第十一条　业主按照法律法规、管理规约和物业管理服务合同的约定，有参加物业管理活动的权利，并有合理使用物业，维护公共利益的义务。

　　业主在物业管理活动中享有下列权利：

　　(一)按照物业管理服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务;

　　(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;

　　(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

　　(四)参加业主大会，行使投票权;

　　(五)选举业主委员会委员，并享有被选举权;

　　(六)监督业主委员会的工作;

　　(七)监督物业管理企业履行物业管理服务合同;

　　(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

　　(九)监督物业专项维修资金的管理和使用;

　　(十)法律、法规规定的其他权利。

　　业主在物业管理活动中履行下列义务：

　　(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;

　　(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备使用、公共秩序和环境卫生维护等方面的规章制度;

　　(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

　　(四)按照合同约定，按时足额交纳物业管理服务费;

　　(五)按照国家有关规定交纳物业专项维修资

　　金;

　　(六)不妨碍其他业主、使用人对物业的合法使用，对毗邻物业所需的维修予以配合、协助;

　　(七)法律、法规规定的其他义务。

　　物业的合法买受人尚未办理权属登记，但已实际占有使用的，享有本办法规定的业主权利，承担相应义务。

　　第十二条　同一个物业管理区域内的业主共同成立一个业主大会。

　　符合下列条件之一的，应当成立业主大会：

　　(一)交付使用的物业专有部分建筑面积达到建筑物总面积50%以上;

　　(二)首次交付使用的物业专有部分面积已满2年且交付使用的物业专有部分建筑面积达到建筑物总面积30%以上。

　　业主总人数不足20人，经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，可以对物业管理区域实施自行管理，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。实行自行管理的，全体业主应当通过管理规约就管理事项、管理实施方式、管理责任的承担方式等事项共同作出约定。

　　第十三条　物业管理区域内，符合成立业主大会条件的，建设单位应当书面报告物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)。

　　占业主总人数10%以上的业主可以联名向物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)提出成立业主大会的书面申请。

　　街道办事处、乡镇人民政府应当在收到成立业主大会的书面请求之日起60日内，组织、指导成立业主大会筹备组。

　　市房产行政主管部门和鹤城区物业管理机构应当监督、指导业主大会和业主委员会工作。

　　第十四条　业主大会筹备组由街道办事处(乡镇人民政府)、建设单位、社区居民委员会和业主代表协商组建，由街道办事处(乡镇人民政府)代表任筹备组长。

　　业主大会筹备组应当按照有关规定组织召开首次业主大会会议。

　　建设单位应当自业主大会筹备组成立之日起7日内向业主大会筹备组提供物业管理区域证明、物业专有部分面积、建筑物总面积、业主名册、配套设施设备等资料。

　　第十五条　业主委员会由业主大会选举产生。

　　业主委员会应当自选举产生之日起30日内，将下列选举资料向市房产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)备案：

　　(一)业主大会筹备组出具的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告;

　　(二)业主大会决议情况的报告;

　　(三)管理规约和业主大会议事规则;

　　(四)业主委员会委员名单。

　　业主委员会选举情况备案后7日内，由街道办事处(乡镇人民政府)书面通报物业所在地的社区居民委员会。

　　前款第(二)、(三)、(四)项之一内容发生变更的，应当自变更之日起30日内另行备案。备案后业主委员会可以依程序刻制公章。

　　第十六条　业主委员会履行以下职责：

　　(一)执行业主大会的决定和决议;

　　(二)召集业主大会会议，报告物业管理实施情况;

　　(三)与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

　　(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

　　(五)监督管理规约的实施;

　　(六)督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;

　　(七)组织和监督专项维修资金的筹集和使用;

　　(八)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

　　(九)业主大会赋予的其他职责。

　　第十七条　召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前，将会议时间、地点、议题和议程等事项书面通知全体业主，并在物业管理区域的公示栏和其他显要位置公告公示。

　　业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见形式。

　　业主大会会议书面征求意见的，反馈意见的结果应当在物业服务区域内公示30日以上，并告知业主有权查阅相关资料。业主在征求意见公示期限内未反馈意见的，视为弃权。

　　第十八条　业主大会对业主投票权的计算方式有约定的，从其约定。未作约定的，可以按照业主户数计算，一户计算为1票;建设单位未售出的物业专有部分，计算为1票。

　　第十九条　业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主委托代理人参加业主大会会议的，应当出具书面委托书，明确委托权限、期限和内容。

　　业主可以按栋、单元或者楼层为单位，推选业主代表参加业主大会会议。

　　业主代表应当于业主大会会议召开15日以前，对业主大会会议拟讨论的事项书面征求所代表业主的意见;需要投票表决的，表决票应当经业主本人签字后，委托业主代表在业主大会投票。

　　第四章　小区公共设施及公共秩序管理

　　第二十条　业主或者物业使用人使用物业应当遵守法律法规和管理规约的规定，禁止有下列行为：

　　(一)损坏房屋承重结构、主体结构和破坏房屋外貌等违反装饰装修管理规定的行为;

　　(二)擅自改变房屋使用性质，占用、损坏共用部位、共用设施设备或者擅自移动房屋共用设施设备等违反房屋管理规定的行为;

　　(三)违章搭建建筑物、构筑物等违反规划管理规定的行为;

　　(四)随意倾倒垃圾、杂物等违反市容环境卫生规定的行为;

　　(五)堆放剧毒、放射性物品，排放有毒、有害物质或者超过规定标准的噪声等违反环境保护规定的行为;

　　(六)占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车道等违反消防法律法规规定的行为;

　　(七)赌博、利用迷信活动危害社会等违反治安管理规定的行为;

　　(八)侵占、损坏楼道、绿地等物业共用部位、共用设施设备等违反物业管理规定的行为;

　　(九)法律、法规和管理规约、临时管理规约禁止的其他行为。

　　业主委员会、物业服务企业发现有前款行为的，应当予以制止，并报告政府有关行政主管部门依法处理。对物业造成损坏的，由行为人恢复原状或依法赔偿。

　　第二十一条　任何单位或者个人不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路或场地。供水、供电、供气等经营单位因维修养护等需要临时占用、挖掘道路场地的，应首先通知业主委员会和物业服务企业，并到有关部门办理相关手续后方可施工，完工后应及时恢复原状，造成损失的应予赔偿。因发生水、电、气事故，确需实施抢修的，供水、供电、供气等经营单位可先实施抢修，完工后应及时恢复原状，造成损失的应予赔偿。

　　第二十二条　业主、物业使用人封闭阳台以及安装空调外机、太阳能热水器、防盗网、遮阳棚等设施的，应当遵守管理规约、临时管理规约和物业管理的有关规定，保持物业的整洁、美观和安全。

　　第二十三条　物业管理区域内按照规划设置的车位、车库，应当首先满足业主的需要。已经建成并交付使用的物业，物业管理区域条件允许并经业主大会同意，可以新划定车位，用于业主停车，但不得封闭、堵塞、占用消防通道、公共绿地，不得妨碍行人和其他车辆的正常通行。业主占用划定车位停车应按规定交纳场地占用费。

　　对车辆停放有保管要求的，由车主或者车辆使用人与物业服务企业另行签订保管合同，按照约定交纳保管服务费。

　　第二十四条　业主大会决定利用共有部分划定车位、设置广告等方式进行经营的，其获得的收益，有约定的按照约定分配;没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占物业管理区域内建筑物总面积的比例补充专项维修资金、支付物业服务费以及业主大会或者业主委员会工作经费等。

　　业主大会决定利用共有部分进行经营的，可以委托物业服务企业代为管理，并向其支付报酬。

　　第二十五条　业主或物业使用人需要装饰装修房屋的，应该首先告知物业服务企业，并遵守住宅室内装饰装修管理有关规定。

　　物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主，并与业主就共用部位、共用设施设备损坏赔偿和装修垃圾清运处置、装修人员管理等有关事项签订协议。

　　第二十六条　各有关行政主管部门应当相互配合，切实履行以下工作职责，加大对物业管理小区的执法力度：

　　(一)房产部门负责查处建设单位擅自采用协议方式选聘物业服务企业，擅自处置属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，违反《物业管理条例》规定不移交有关资料等行为;查处物业服务企业违反《物业管理条例》规定未取得资质证书从事物业管理，聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动等行为。

　　(二)规划部门负责查处有关单位和个人未按照规划部门许可要求擅自进行改、扩、新建

　　以及建设单位未按规定配足物业管理用房等行为。

　　(三)住房和城乡建设部门负责住宅建设工程项目交付使用前的工程质量验收把关，防止不合格的住宅建设工程项目交付使用，同时严厉查处在小区内建设施工影响建筑质量安全、破坏小区供气装备等行为。

　　(四)城市管理行政执法部门负责查处未取得建筑工程规划许可搭建建筑物、构筑物;在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品;焚烧沥青、油毡、橡胶、塑料、皮革、垃圾等物质;在小区公共部位乱摆摊点、乱停乱放车辆;未经批准擅自饲养家畜家禽等行为。

　　(五)公安部门负责查处小区内制造噪声干扰他人正常生活以及非法运输、储存、燃放烟花爆竹等违反治安管理行为。

　　(六)消防部门负责查处违反消防法律法规和物业服务企业不履行消防安全职责等行为。

　　(七)工商部门负责查处将住宅擅自改变为经营性用房，未取得营业执照从事经营活动的行为。

　　(八)环保部门负责查处在小区贮存、堆放、弃置、倾倒、排放工业污水、固体废物，城市饮食服务业的经营者排放的油烟等对小区及附近居民的居住环境造成污染，工业企业、建筑施工产生噪音污染等影响小区环境等行为。

　　(九)公用事业部门负责查处擅自占用小区园林绿地，擅自砍伐、移植、修剪小区园林树木，乱倒建筑垃圾及生活垃圾等行为。

　　(十)经信部门负责查处违反室内装饰装修管理规定、用电安全管理规定，破坏电力设施设备，盗窃电能，电工无证上岗等行为。

　　(十一)人防部门负责查处擅自改造、损坏小区人防工程，擅自拆除、迁移防空警报通信设施，擅自改动防空警报通信设施的部件和线路等行为。

　　(十二)安监部门负责查处在小区内生产、销售烟花爆竹等行为。

　　(十三)民政主管部门负责查处小区内违反殡葬管理规定的行为。

　　(十四)物价部门负责查处物业管理服务乱收费行为。

　　(十五)鹤城区物业管理机构负责指导参与物业小区承接查验和前期物业招投标、指导业主委员会筹备成立和改选、监督业主委员会开展工作、调解小区物业纠纷。

　　第五章　物业管理服务

　　第二十七条　物业服务企业应当向市房产行政主管部门定期报送信用、统计等相关资料，接受社区居民委员会的指导和监督。

　　市房产行政主管部门应当加强对物业服务企业服务质量的监督管理，建立物业服务企业、注册物业管理师和项目经理人的信用档案，推动物业管理行业提高服务水平。

　　第二十八条　物业管理服务实行项目经理人制度。物业管理服务项目的主要负责人为项目经理人。项目经理人应当按照有关规定取得物业经理资格证书。

　　第二十九条　从事物业管理服务人员应当按照有关规定取得职业资格证书。

　　物业服务企业应当按照有关规定选聘物业管理服务人员，加强对物业管理服务人员的培训和履职监管。

　　第三十条　业主大会决定聘用物业服务企业的，由业主委员会与选聘的物业服务企业签订物业服务合同。

　　物业服务合同规定的下列内容应当提交业主大会会议表决通过，但业主大会授权业主委员会决定的除外：

　　(一)物业服务事项;

　　(二)物业服务质量及服务费用;

　　(三)物业管理区域内秩序维护;

　　(四)合同期限;

　　(五)违约责任。

　　第三十一条　物业服务主要包括下列事项：

　　(一)物业共用部位、共用设施设备的使用、管理和维护;

　　(二)物业管理区域公共绿化、环境卫生的管理和维护;

　　(三)车辆停放管理;

　　(四)物业管理区域内对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务;

　　(五)物业维修、更新、改造和养护方案的制定及费用的账务管理;

　　(六)物业服务档案和物业档案资料保管;

　　(七)业主大会及业主委员会委托的其他物业服务事项。

　　第三十二条　业主应当按照物业服务合同的约定交纳物业服务费。物业服务企业收取物业服务费用不得超过物价部门规定的物业服务收费项目和收费等级标准，物价和房产部门应当对物业服务收费加强监督检查。

　　未出售房屋的物业服务费由建设单位缴纳。

　　第三十三条　物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起15日内将物业服务合同报送市房产行政主管部门备案。

　　第三十四条　物业服务合同期限届满3个月前，业主委员会应当组织召开业主大会，决定续聘或者选聘新的物业服务企业。业主委员会应当将业主大会的决定书面告知物业服务企业。

　　业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满30日前与物业服务企业续签物业服务合同。业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起15日内撤出物业管理区域，并配合新选聘的物业服务企业办理物业项目交接手续，同时妥善处理好物业服务过程中的遗留问题。

　　物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满3个月前书面告知业主委员会;没有业主委员会的，应当在合同期限届满3个月前在物业服务区域内公示，并书面告知物业服务项目所在地街道办事处(乡镇人民政府)，同时必须妥善处理好物业服务过程中的遗留问题。

　　第三十五条　物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，物业服务企业按照原合同继续提供服务的，原合同权利义务延续。在合同权利义务延续期间，合同当事人一方提出终止合同的，应当提前3个月告知对方当事人。

　　第三十六条　原物业服务企业撤出物业管理区域的，应当向业主委员会交接下列事项：

　　(一)移交物业承接验收和运行管理、养护、维修资料;

　　(二)移交物业共用部位和公共设施清单;

　　(三)结清预收、应收、代收的有关费用清单;

　　(四)法律、法规、规章规定的其他事项。

　　原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。物业管理过程中的遗留问题，可通过业主委员会或街道办事处(乡镇人民政府)协调解决，协调不成的，可依法通过仲裁和诉讼途径解决。

　　第三十七条　建立健全物业管理联席会议制度。

　　有下列事项之一的，由街道办事处(乡镇人民政府)组织鹤城区物业管理机构、有关部门、社区居民委员会、相关业主委员会和物业服务企业等召开物业管理联席会议共同商议：

　　(一)业主委员会不依法履行职责;

　　(二)业主委员会换届;

　　(三)履行物业服务合同的重大争议;

　　(四)物业服务企业变更交接;

　　(五)其他需要协调解决的物业管理事项。

　　第六章　物业使用和维护

　　第三十八条　物业管理区域内按照规划建设的配套建筑及共用设施设备，不得改变使用用途。因特殊情况需要改变使用用途的，应当按照法律、法规、规章以及管理规约的规定，经业主大会及有利害关系的业主同意，并依法办理相关手续。

　　第三十九条　业主转让或者出租房屋、车库、车位等物业产权前，应当将管理规约、物业服务合同、有关费用交纳情况等事项告知受让人或者承租人，并自买卖合同或者租赁合同签订之日起15日内，将转让或者出租相关事项告知物业服务企业。

　　业主转让房屋、车库、车位等物业服务前，应当与物业服务企业、专业单位结清相关费用，同时办理该物业余存的房屋专项维修资金的转让更名手续。

　　第四十条　建设单位应当按照国家和省规定的保修期和保修范围，承担物业的保修责任。

　　建设单位可以与物业服务企业签订委托合同，委托物业服务企业承担物业保修有关事项，并向物业服务企业支付相应的报酬。

　　第四十一条　物业保修期满后，业主专用部分的养护、维修，由业主负责;物业管理区域内共用部位及共用设施设备的维护和管理责任，由业主共同承担。

　　第四十二条　物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造，实行物业专项维修资金制度。住宅物业、物业管理区域内的非住宅物业或者与单栋住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应该按照国家有关规定交纳物业专项维修资金。专项维修资金属业主所有。

　　物业专项维修资金的交存、使用，应当专户存储、专款专用、所有权人决策、房产部门管理、财政部门监督。

　　使用专项维修资金进行房屋维修必须由具备相应资质的企业施工，以确保业主利益不受侵害。

　　第四十三条　物业专项维修资金的使用按照下列规定分摊：

　　(一)物业管理区域内的公共设施设备维修、更新、改造的费用，由全体业主按房屋的建筑面积比例共同承担;

　　(二)房屋共用部位、共用设施设备维修、更新、改造的费用，由相关业主按房屋的建筑面积承担。

　　前期物业管理保质期内的维修，不得使用物业专项维修资金。物业的共用部位、共用设施设备属于人为损坏的，费用由责任人承担。

　　第四十四条 物业专项维修资金不敷使用时，由业主大会按各业主占有的物业建筑面积续筹，续筹比例和方式由业主大会决定。

　　第四十五条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、网络、有线电视等专业单位应当承担分户计量表及入户端口以外的共用设施设备的维修养护责任及相关费用。专业经营设施设备的维护、保养等费用，不得从物业专项维修资金中列支。

　　专业单位应当服务到最终用户，履行与业主签订的服务合同，保证服务质量。

　　第四十六条　业主、物业使用人、物业服务企业以及其他单位和个人应当爱护物业管理区域内的专业设施设备。专业设施设备破损的，物业服务企业应当及时通知专业单位进行维护、更新。

　　第七章　法律责任

　　第四十七条 物业管理活动中业主、物业使用人、业主委员会、物业服务企业、建设单位违反本办法规定的，由相关行政主管部门依法给予行政处罚。

　　第四十八条　业主、物业使用人、物业服务企业违反物业管理服务合同，应当按合同约定承担责任。

　　第四十九条　业主大会、业主委员会所作出的决定违反有关法律规定的，房产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

　　第五十条　物业管理有关行政主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第八章　附则

　　第五十一条　业主自行管理物业的，参照本办法执行。

　　第五十二条　本办法自发布之日起30日后施行。

篇4：攸县关于加强物业管理工作的若干意见（2014年）

　　攸县人民政府办公室关于加强物业管理工作的若干意见

　　攸政办发〔20**〕38号

　　各乡镇人民政府、街道办事处，县直各单位：

　　《关于加强物业管理工作的若干意见》已经县人民政府同意，现印发给你们，请认真遵照执行。

　　攸县人民政府办公室

　　20**年11月27日

　　关于加强物业管理工作的若干意见

　　为进一步规范我县物业管理工作，维护业主和物业服务企业合法权益，改善人民群众居住生活环境，促进物业管理工作健康有序发展。根据《物业管理条例》(国务院令第504号)、《湖南省实施<物业管理条例>办法》(省人民政府第262号)、《株洲市物业管理办法》(株政办发〔20**〕13号)、《株洲市关于促进物业管理健康发展若干意见》(株政办发〔20**〕14号)等有关规定，结合我县实际，现就加强我县物业管理工作提出如下意见。

　　一、 因地制宜，扩大物业管理覆盖面

　　相关部门、乡镇人民政府(街道办事处)和社区要把物业管理工作纳入社区建设的重要内容，积极采取“社区介入、企业进驻、业主自治”等多种管理形式，力争在20**年底前实现全县县城区范围内所有住宅小区物业管理全覆盖。

　　(一)新建住宅小区。新建住宅小区要严格按照规划设计方案进行建设，保证前期物业管理落实到位。业主委员会组建后，开发建设单位、前期物业服务企业、业主委员会三方要按规定做好物业管理的移交手续，确保新建住宅小区实行规范化的物业管理服务。

　　(二)老旧住宅小区。对有主管单位的老旧住宅小区，由主管单位对物业管理工作负责;对无主管单位的老旧住宅小区，由乡镇人民政府(街道办事处)和社区牵头逐步实施改造，并组织业主大会，组建业主委员会，由业主委员会选聘专业物业服务企业，实施物业管理服务。

　　二、突出重点，规范物业管理的运作机制

　　(一)规范物业管理用房设施。物业项目交付使用时，由县房产局对物业管理用房配置情况进行核实，未按规定标准配置物业管理用房的，不得交付使用。

　　(二)强化物业承接查验管理。根据《物业承接查验办法》(建房〔20**〕165号)的有关规定，开发建设单位要按照规定在项目综合验收前，由县房产局牵头组织开发建设单位和物业服务企业办理物业承接验收手续，将物业图纸资料等移交给物业服务企业。物业服务企业承接物业时，要对物业共用部位、公用设施设备进行查验，并做好登记。

　　(三)调整物业维修资金比例。依据株房〔20**〕85号文件的有关规定，我县首期物业维修资金按以下标准交存：1、别墅按90元/平方米;2、商品房有电梯66元/平方米、商品房无电梯48元/平方米;3、保障性住房有电梯48元/平方米、保障性住房无电梯30元/平方米;4、独立地下车库54元/平方米。

　　(四)规范前期物业管理工作。新建的住宅小区在业主委员会成立前，必须实行前期物业管理。开发建设单位应采取招投标方式选聘有资质的物业服务企业实施前期物业管理，在办理商品房预售许可证前，应提供《前期物业服务合同》。投标人少于3人或建筑面积2万平方米以下的住宅物业，建筑面积1万平方米以下的非住宅物业，经县房产局批准，可采取协议方式，选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理。

　　(五)规范业主大会组织运作。符合条件的住宅小区成立业主大会时，县房产局要做好业务指导工作，并督促开发建设单位及时向辖区乡镇人民政府(街道办事处)申请，由乡镇人民政府(街道办事处)组织召开首次业主大会，选举产生业主委员会，制定业主大会和业主委员会议事规则、管理规约，并按规定到乡镇人民政府(街道办事处)和县房产局进行备案。业主委员会要在所在地乡镇(街道办事处)的指导下依法开展工作。

　　(六)规范物业服务合同管理。开发建设单位与购房人签订商品房买卖合同时，要明确约定前期物业服务内容、服务费用、物业保修范围和时限、违约责任等事项。业主大会成立后，业主委员会应当与选聘的物业服务企业签订书面物业服务合同，约定各自的权利、义务。物业服务企业要切实履行职责，按照合同约定提供管理和服务。业主应当按照合同约定，及时交纳物业服务费用。对物业服务企业违反合同约定的，由业主委员会按合同予以处理，双方有争议的，由乡镇人民政府(街道办事处)和社区调处，调处不成的依法解决。

　　三、依法行政，加强对物业服务企业的监管

　　凡在我县范围内从事物业服务的外地企业应到县房产局备案。县房产局要会同乡镇人民政府(街道办事处)

　　加强对物业服务企业的监管。县房产局要建立物业服务企业信用档案，严格资质评定、年审和物业服务招标程序，建立健全物业服务企业退出机制，制定物业服务企业退出管理应急预案，建立物业服务企业退出时物管服务应急程序，实现住宅小区物业管理的有效衔接。对管理水平低、收费不规范、业主满意率低、社会形象差的物业企业，要按照法律规定的程序解聘;对物业服务企业违反规定擅自撤离的，要依法责令改正并给予行政处罚，情节严重的，要建议原发证机关吊销其资质证书;要加强行业监管和社会监管，推动企业自律和诚信服务，引导物业服务企业、住宅小区开展达标创优活动，不断提高物业服务水平。 　　各相关职能部门要及时依法严肃查处各类物业管理和服务中的违法违规行为，保障业主合法权益。

　　四、加强领导，形成推进物业管理工作的合力

　　按照“条块结合、以块为主、乡镇协调、属地管理”的原则，进一步加强物业管理，完善体制机制，明确管理职责，落实工作责任，充分发挥乡镇人民政府(街道办事处)和社区的作用，共同推进物业管理工作。

　　(一)成立领导小组。成立由县人民政府分管副县长任组长，县房产局、财政局、公安局、住建局、监察局、卫生局、环保局、民政局、物价局、司法局、广电台、规划局、城管局、工商局、电力局等部门和相关乡镇人民政府(街道办事处)主要负责人为成员的物业管理工作领导小组。主要职责为：研究制定我县物业管理政策;决策部署物业管理重要事项;协调解决物业管理重大疑难问题;建立联席会议制度。领导小组下设办公室，办公室设在县房产局内，由县房产局局长兼任办公室主任。

　　(二)明确管理职责。明确各职能部门要按照职责分工，制定管理细则，细化相关管理措施和程序，主动将管理职能延伸到社区和住宅小区，切实履行好物业管理的相关职责。

　　(三)加强宣传力度。各有关部门要采取多种形式，大力宣传物业管理政策法规，让业主和社会各界正确认识物业管理工作，树立物业服务商业消费观念。党员干部、机关事业单位工作人员要带头示范，积极支持物业管理工作，及时缴纳物业服务费，为物业管理工作发展营造良好的舆论氛围。

　　(四)完善政策保障。认真落实《住宅专项维修资金管理办法》(建设部 财政部令第165号)、《前期物业管理招投标管理暂行办法》(建住房〔20**〕130号)文件，积极扶持开展物业管理工作。对物业管理和服务中的先进单位和个人给予奖励，对老旧住宅小区实施物业服务的，予以适当奖励。凡应由政府及职能部门承担的居住小区内的城市管理、规划管理、治安管理责任，不得转由业主或物业服务企业承担。供水、供电、供气等专业部门应当向物业管理区域内最终用户(指实际最终使用的个人或单位)收取费用，不得向物业服务企业强行托收。

　　(五)确保监管实效。要建立物业管理检查考核机制，各相关职能部门、乡镇人民政府(街道办事处)和社区要进一步细化目标责任，确保工作落实。同时，要对物业管理目标责任落实情况进行定期督查，实行目标考核，与单位的年终考评相挂钩。

　　五 、奖励扶持，推动物业管理工作健康发展

　　(一)设立老旧小区物业服务企业拓展奖。 对没有纳入物业服务的老旧小区，经社区牵头进行改造后，符合物业管理条件(岗亭、物业用房、消防、围墙、监控系统等)，并成立了业主委员会，选聘了物业服务企业，并签订了物业服务合同，实施了物业管理服务的，按物业服务实施(岗亭、物业用房、消防、围墙、监控系统等)总投入的50%拨付配套资金。同时，对每实施一处老旧小区物业服务的，对社区按每个项目一次性补助2万工作经费。

　　(二)设立物业服务企业资质升级奖。 对注册地在攸县的物业服务企业，资质由三级升为二级的，一次性给予3万元的奖励;二级升为一级的，一次性给予6万元奖励。

　　(三)设立物业服务企业优质服务奖。 每年由县政府办牵头，组织县房产局、县财政局、乡镇人民政府(街道办事处)、社区对物业企业服务的项目进行年终综合考评，对年终综合考评总分排在前三名的分别奖励3万元、2万元、1万元;对当年所服务小区获得市、省级优秀物管小区荣誉的物业管理企业，分别奖励2万元、4万元。

　　以上奖励扶持措施适用三年，即自20**年1月1日至20**年12月31日。

篇5：湘西关于加强城镇物业管理工作的实施意见（2014年）

　　湘西自治州人民政府办公室关于加强城镇物业管理工作的实施意见

　　州政办法【20**】14号

　　各县市人民政府、湘西经开区管委会，州直有关单位：

　　为规范全州城镇物业管理活动，提高物业管理水平，维护业主和物业服务企业及其他物业相关人合法权益，建设宜居湘西，改善人民群众生活和工作环境，根据《湖南省实施<物业管理条例>办法》(第262号省长令)和州委、州政府工作部署，结合我州实际，特制定本实施意见。

　　一、指导思想与目标任务

　　以***为指导，以改善人居环境、提高城市管理水平和为民便民利民为宗旨，坚持“政府主导、部门监管、市场运作、专业服务、业主自治”原则，合理配置和有效整合小区物业管理资源，努力提升城市品位和整体功能。力争到20**年，实现全州市区和县城镇建成区物业管理全覆盖，居民小区基础设施进一步完善，服务水平明显提升，住宅环境舒适安全，基本实现宜居目标;到20**年，全州建制镇实现物业管理全覆盖。

　　二、实行分类管理

　　(一)商品住宅小区。以专业物业公司管理为主，全面实行物业服务企业专业化、市场化管理。

　　(二)机关事业单位办公楼、厂矿企业工作场所及大院内混居居民小区,采取物业服务企业或单位自行管理方式进行物业管理，逐步向专业化、市场化转型。

　　(三)城镇居民私房较多的老城区、居民自建房和未形成院落(小区)的单项开发房屋，由社区或专业的物业服务企业实施物业管理。通过加大对城镇棚户区和城中村的改造，逐步向专业化、市场化物业管理过渡。

　　三、落实工作责任

　　(一)州住建局负责全州物业管理活动的监督管理工作，贯彻落实国家、省、州有关物业管理相关法律法规，研究全州物业管理政策、办法，并依法依规组织实施;抓好物业服务企业资质审核发放管理，开展专业人员培训，规范物业服务企业管理服务行为，帮助物业服务企业提高管理服务能力;受理居民投诉，统筹协调矛盾纠纷，查处物业服务企业违法违规行为;加大棚户区和城中村改造力度，管理和使用好住房维修资金。

　　(二)州民政局负责将居民小区物业管理纳入社区工作目标管理重要内容，指导社区居委会组织建设，督促社区居委会落实物业管理工作职责，做好便民利民服务。

　　(三)州同建同治办公室负责将物业管理工作纳入同建同治考核内容。州直发改、人社、公安、消防、环保、财政、工商、规划、质监、物价、教育、卫生、审计、司法、地税、供电等部门要根据各自职责负责相关物业管理工作。

　　(四)县市人民政府和湘西经开区管委会对辖区内城镇物业管理工作负总责，根据物业管理相关法规和全州物业管理实施意见，制定本辖区内物业管理行业发展规划，出台城镇物业管理政策，扶持物业服务企业健康成长;强化队伍建设和培训，提高物业管理水平;安排专项工作经费，对以社区为主的物业管理补贴纳入本级财政预算;建立物业管理工作联席会议及综合协调、监督管理和矛盾调解等长效机制，实现物业管理全覆盖，全面提升物业管理服务水平;加强建制镇(街道)、社区物业管理考评，加大城镇物业管理基础设施投入，完善硬化、净化、绿化、美化、亮化等基础设施建设，实现安居、宜居目标。

　　(五)县市区住建(房产)部门负责辖区内物业管理活动的监督管理工作，认真贯彻国家、省、州有关物业管理法律、法规，草拟辖区内物业管理相关政策、办法，依法依规组织实施;监督建设单位前期物业服务企业选聘、物业服务用房配置及资料移交、物业服务企业从事物业管理的资质、从业人员的资格;组织辖区内物业服务企业参加物业管理法律法规政策培训，对物业服务企业服务质量进行专项考核，促进物业服务企业提高服务水平;指导、监督成立业主委员会，严格实行业主委员会备案制。

　　(六)街道办事处和建制镇人民政府负责辖区内物业管理工作的组织领导和监督管理，指导业主大会、业主委员会的成立和换届。履行属地管理责任，协调处理各类物业管理纠纷，对辖区内业管理工作进行监督检查和考评。

　　(七)社区居委会负责加强以居民自建房为主的区域物业管理，协助指导业主大会、业主委员会的成立和换届，协调业主委员会、业主与物业服务企业关系，处理各类物业管理纠纷，指导监督商品住宅小区物业服务企业和单位院落自管物业工作。

　　(八)物业服务企业负责加强自身队伍建设，提高从业人员服务水平;按照法律法规和物业服务合同的约定，为业主提供优质服务;按照《物业承接查验办法》认真做好物业承接查验相关工作，加强业主入住及物业装饰装修管理;做好管理区

　　域内共用部位、共用设施设备日常管理和维护保养，发现并劝阻违反业主管理规约、城市管理和涉及公共安全有关规定行为，及时向有关部门报告;自觉接受物业管理行政主管部门、建制镇(街道)、社区居委会的指导、管理和监督，积极参与社区建设、城镇管理和国家卫生城市、文明城市等创建活动;处理好与业主委员会、建制(街道)、社区居委会的关系，化解物业管理服务中的矛盾纠纷。 　　四、强化保障措施

　　(一)加强组织领导。州人民政府成立城镇物业管理工程领导小组(名单见附件)，领导小组办公室设在州住建局，负责日常工作和领导交办的临时任务。各县市区要成立相应的领导机构，安排专人专抓和专项工作经费，制定工作实施方案和细则，确保分工到位、责任分解到位、经费保障到位。

　　(二)加强宣传引导。各级各有关部门和新闻媒体要采取多种形式，宣传物业管理相关法律法规，引导广大业主正确认识和对待物业管理，提高自治意识，及时缴纳服务费用，自觉维护公共秩序，形成全社会重视、关心和支持物业管理工作的良好氛围。

　　(三)加强制度建设。建立健全检查考评机制，制定考核办法，完善县市区、建制镇(街道)、社区、专业物业公司四级考核机制，落实州对县市区、县市区对建制镇(街道)、建制镇和(街道)对社区目标责任，对辖区居住区管理混乱、环境秩序差、群众投诉多的追究主要领导责任，取消评优评先资格。建立健全督查督办机制，定期不定期组织专项督查，确保工作落实到位。建立健全物业管理联席会议制度，及时研究解决物业管理工作中遇到的困难和问题，确保物业管理工作顺利开展。

　　(四)加强队伍建设。结合培训目标，制定物业管理人才培训规划，加强物业管理人员、技术人员培训，提高物业服务企业服务水平，规范物业管理行业行为。

　　湘西自治州人民政府办公室

　　20**年5月27日