新沂市物业服务收费管理办法(2014年)

　　新沂市物价局

　　新沂市房产服务中心 文件

　　新价字〔20**〕54号

　　新房发〔20**〕19号

　　市物价局 市房产服务中心关于印发

　　《新沂市物业服务收费管理办法》的通知

　　市各有关单位：

　　为促进我市物业服务行业健康有序发展，规范物业服务收费行为，提高物业服务水平，维护业主、物业使用人、物业服务企业及其他管理人的的合法权益，根据江苏省物价局、江苏省住房和城乡建设厅关于印发《江苏省物业服务收费管理办法》(苏价规[20**]4号)的通知精神，结合我市实际情况，制定了《新沂市物业服务收费管理办法》，现印发给你们，请认真贯彻执行。

　　新沂市物价局 新沂市房产服务中心

　　20**年6月27日

　　抄送：徐州市物价局、徐州市住房保障和房产管理局，市政府办公室，新安街道办、墨河街道办、北沟街道办、唐店街道办，各镇人民政府，市物价检查分局，各基层物价所

　　新沂市物价局办公室　 20**年6 月27 日印发

　　新沂市物业服务收费管理办法

　　第一章总 则

　　第一条 为提高我市物业服务水平，规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据省物价局、省住房和城乡建设厅《关于印发江苏省物业服务收费管理办法的通知》(苏价规[20**]4号)等规定，制定本办法。

　　第二条 本办法适用于我市行政区域内物业服务收费行为。

　　第三条 本办法所称物业服务收费，是指业主通过选聘物业服务企业或者业主委员会对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。

　　物业服务收费包括物业公共服务费、汽车停放费和租金、其他服务收费(特约服务费、代办服务费)。

　　第二章 物业公共服务收费管理

　　第四条 普通住宅物业公共服务收费，实行政府指导价;非普通住宅、非住宅物业公共服务收费实行市场调节价。

　　第五条 价格主管部门会同物业管理行政主管部门根据住宅小区实际，对普通住宅前期物业服务收费实行分级分类政府指导价，每三年对物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度进行评估、调整、确认并公布。

　　普通住宅物业公共服务收费标准在政府指导价(基准价)的基础上，根据物业管理行政主管部门确认的物业管理服务等级标准上下浮动。通过招投标方式选择物业服务企业的，应在政府指导价范围内报价投标。

　　第六条 本办法生效后，原通过招投标确定的物业公共服务费标准，按下列原则予以确认。

　　原中标价格低于规定的基准价及浮动幅度的，按原中标价格继续执行;

　　原中标价格高于规定的基准价及浮动幅度，由中标企业在规定的时间内重新在政府指导价范围内确定物业公共服务收费标准，报价格主管部门备案后执行。

　　第七条 本办法生效后，原由价格主管部门确定的物业公共服务收费标准，按原规定标准执行。因服务成本、服务等级变化等原因需要调整物业公共服务收费标准的，按相关规定办理。

　　第八条 在业主或业主大会选聘物业服务企业之前，普通住宅物业的建设单位应当在价格主管部门公布的政府指导价范围内，通过公开招投标或协议方式，选聘具有相应资质的物业服务企业，并在前期物业服务合同中约定服务内容、服务标准以及收费标准。建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同，应包含前期物业服务合同约定的内容。前期物业服务收费未在房屋买卖合同中约定的，由建设单位承担。

　　业主大会成立后, 普通住宅物业公共服务收费标准，由业主大会或业主大会授权的业主委员会与物业服务企业协商确定，通过物业服务合同进行约定，同时向价格主管部门、物业管理行政主管部门备案。

　　第九条 非普通住宅、非住宅物业服务收费实行市场调节价，具体收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业在物业服务合同中约定。

　　第十条 物业管理区域内物业公共服务费用一般由下列因素构成：

　　(一)管理服务人员工资、社会保险和按规定提取的工会经费、职工教育经费等;

　　(二)物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护保养费用;

　　(三)清洁卫生费用;

　　(四)绿化养护费用;

　　(五)秩序维护费用;

　　(六)办公费用;

　　(七)物业服务企业的固定资产折旧;

　　(八)物业共用场地、共用设施设备及公众责任保险费用;

　　(九)管理费分摊;

　　(十)经业主大会同意的其它费用;

　　(十一)法定税费以及合理利润。

　　第十一条 物业管理区域内共用设施设备一般包括电梯、天线、消防设施、楼道照明、路灯、道路、绿地、水泵、非经营性车场车库、监控安防设施、公益性文体设施、物业服务用房和共用设施设备使用的房屋等。

　　物业管理区域内的住宅电梯日常运行、维护保养费及年检费、二次供水设施设备的维护费和水箱清洗费等共用部位、共用设施设备日常运行、维护保养费用纳入物业服务成本，不得再单独向业主收取或者分摊。

　　物业共用部分、共用设施设备的维修、更新和改造费用，应当由住宅专项维修资金支出的，不得重复计入物业服务支出或物业服务成本。

　　第十二条 物业公共服务收费按房屋所有权证登记的建筑面积计算;尚未办理权属登记的，按房屋买卖合同记载的建筑面积计算。未计入产权面积的附属房屋面积不作为计费面积。

　　附属房屋用途变更的，业主应当书面告知物业服务企业，双方以合同约定是否收取物业公共服务费。

　　第十三条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业公共服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业公共服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

　　业主应当按照房屋买卖合同(符合竣工验收条件)、入住通知书的约定，自房屋交付之日起交纳物业公共服务费用。已竣工但尚未售出或者尚未交付业主的，物业公共服务费用由建设单位承担。

　　因业主原因未及时办理入住手续、业主办理入住手续后未入住或未使用，连续空置预计超过6个月的物业，业主应事前书面告知物业服务企业，写明空置时间，经物业服务企业确认后，空置期内的物业公共服务费用及公共分摊费用按规定标准70%的比例缴纳。业主大会成立后，由业主大会或业主大会授权的业主委员会与物业服务企业通过合同约定。

　　对有电梯的普通住宅一楼住户，物业公共服务费应适当酌减，对电梯通向地下车库或储藏室(以下简称地下室)的一楼住户，减少幅度为该小区收费标准的15%;对电梯不通向地下室的一楼住户，减少幅度为该小区收费标准的30%。

　　物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业公共服务费用，但预收的期限最长不得超过一年。

　　第十四条 业主在装修期间产生的装修垃圾清运、电梯使用等具体事项及相关费用由双方通过合同进行约定。

　　第三章 汽车停放收费和租金管理

　　第十五条 业主7座以下小型客车汽车停放费、车位租金实行政府指导价。价格主管部门和物业管理行政主管部门按照价格管理权限制定、公布基准价与浮动幅度，并适时调整。住宅小区停车场作为经营性停车场对外开放的，汽车停放服务收费标准实行市场调节价。

　　汽车停放费包括用于车位、车库的公共设施设备运行能耗及维护、保洁、秩序维护、管理服务人员费用以及法定税费等。

　　租金是车位所有权人或管理者将车位采取租赁方式，出租给使用人所收取的费用。占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的不得收取租金。

　　第十六条 占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，业主大会成立前，应当在前期物业服务合同中约定;业主大会成立后，应当根据业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定汽车能否停放。

　　汽车停放费由物业服务企业或专业管理机构根据物业服务合同约定收取;租金由车位专有人或管理者根据合同约定收取，也可委托物业服务企业代收，分别核算。汽车停放费及租金的收费标准应在政府指导价的范围内确定，报价格主管部门备案。

　　第十七条 对业主7座以上客车、载货汽车、外来车辆经允许进入小区的，停车低于1小时的免收停车费。超过1小时的，汽车停放费由双方协商确定。

　　对进入住宅物业管理区域内进行军警应急处置、实施救助救护、市政工程抢修等执行公务期间的车辆，以及为业主、物业使用人提供配送、维修、安装等服务的临时停放车辆，物业服务企业不得收取任何费用。

　　第十八条 对有专人管理的封闭式共用车库(棚)停放自行车、人力三轮车、电动车、摩托车等车辆的，可以收取停车费，具体收费标准报价格主管部门核定后执行。开展其他服务的，由受益人与物业服务企业另行约定。

　　第十九条 建设单位未出售或者未附赠的车位、车库出租，租金具体收费标准由建设单位在政府指导价的范围内与使用人合同约定，报价格主管部门备案后执行。

　　物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，其汽车停放费和租金，物业服务企业应向价格主管部门提供人防行政主管部门批准的文件后，在政府指导价的范围内收取，报价格主管部门备案后执行。

　　人防车位收取的汽车停放费、租金应当依照有关规定，用于该人民防空工程设施的维护管理和停车管理的必要支出。具体管理办法按省相关部门规定执行。

　　物业服务企业使用公共地下停车场停放汽车需向有关单位支付租金的，可以向车位使用人收取车位租金。物业服务企业收取车位租金的，应在政府指导价的范围内确定租金标准，并持租赁合同，报价格主管部门备案后执行。

　　第二十条 业主或者物业使用人对汽车停放有安全保管要求的，应当与物业服务企业另行签订保管服务合同。

　　第四章 其他服务收费管理

　　第二十一条 特约服务费，是指应业主或物业使用人要求，物业服务企业提供特约服务而收取的费用。

　　特约服务费收费标准由双方根据服务内容、服务质量协商确定。

　　第二十二条 代办服务费，是指物业服务企业接受业主(物业使用人)或其他单位和个人委托，提供代办服务时，向委托人收取的费用。

　　代办服务费收费标准由合同双方根据服务内容、服务质量协商确定。

　　第二十三条 物业管理区域内，共用的电梯、水泵、中央空调、集中供热、监控机房等设施设备运行电费及公共照明、公共用水等纳入代收代交费用，物业服务企业单独列账，按实际支出和约定方式合理分摊，已计入物业公共服务成本的不得重复收取。

　　具体分摊办法由业主大会或业主大会授权的业主委员会与物业服务企业通过合同约定;业主大会尚未成立的或约定不明确的，物业服务企业应按实际发生的费用，按业主专有部分占建筑物总面积的比例进行合理、公开分摊。

　　物业服务企业可以根据物业服务合同预收代收代交费用，但预收的期限最长不得超过一年。

　　第二十四条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的，物业服务企业可以根据约定向委托单位收取代办手续费，但不得向业主收取手续费等额外费用。

　　第二十五条 新建住宅小区实行门禁出入证(卡)、电梯乘用卡管理的，建设单位应当免费为业主、物业使用人配置不少于4张出入证(含IC卡等)。证(卡)丢失、毁损的、或业主另有需求申请办理的，可以适当收取工本费。

　　第五章行为规范管理

　　第二十六条 物业服务企业应当加强价格自律，遵守价格法律、法规、政策，严格履行物业服务合同，服务质量和收费标准应当质价相符。

　　第二十七条 物业服务收费实行明码标价，物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示物业服务企业名称、服务内容、服务等级、服务标准、服务项目、服务质量、计费方式、收费标准以及收费依据，接受业主或物业使用人的监督，不得向业主或物业使用人收取任何未予标明的费用。

　　物业服务企业应当将汽车停放费等单独列账，独立核算。应当按照物业服务合同的约定，定期在物业管理区域内显著位置分别公示物业服务费用、汽车停放费和经营设施收益收支情况、公共水电费分摊等情况，并向业主大会报告，接受全体业主、镇人民政府(街道办事处)的监督。

　　第二十八条 物业服务企业应当完善内部财务管理制度，强化成本和收支管理。同一物业服务企业同时服务于多个物业管理区域的，服务成本和收支应按物业管理项目分别核算。

　　第二十九条 物业服务企业不得巧立名目向业主、物业使用人、装饰装修企业(个人)及为业主服务的企业(个人)收取各类服务费、管理费、出入证工本费、保证金、押金等费用。

　　第三十条 普通住宅《物业服务合同》签订之日起三十日内，物业服务企业应到价格主管部门、物业管理行政主管部门和镇人民政府(街道办事处)备案，主动接受监督和检查。

　　第三十一条 业主大会成立前，物业服务企业利用业主共有部分、共用设施从事广告等经营性活动的，以及其他应当用于业主的收入，应单独核算，用于弥补公共用水、用电费用;业主大会成立后，由业主大会决定。

　　第三十二条 业主、物业使用人未按照物业服务合同约定交纳物业服务费用的，业主委员会、物业服务企业可以督促其限期交纳;逾期不交纳的，物业服务企业可以依法追缴，向人民法院起诉。

　　物业所有权发生转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。

　　第六章 监督管理

　　第三十三条 价格主管部门对政府指导价管理的物业服务收费实行成本监审制度。物业服务企业应当按照价格主管部门的要求，如实反映情况，提供必要的资料。

　　物业管理行政主管部门制定或完善普通住宅物业公共服务等级标准，加强对物业服务企业服务行为的监督和管理。

　　物业管理行政主管部门会同价格主管部门，加强对招投标价格行为及履行合同的监督管理。

　　第三十四条 价格主管部门、物业管理行政主管部门对物业服务及收费实行监督检查。物业服务企业有下列行为之一的，由价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》、《江苏省物业管理条例》等规定予以处罚：

　　(一)超出政府指导价浮动幅度制定收费标准的;

　　(二)不按照规定提供服务而收取费用的;

　　(三)采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的;

　　(四)强制或者变相强制服务并收费的;

　　(五)接受供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位委托，代收有关费用时向业主收取手续费等额外费用的;

　　(六)不按规定实行明码标价的;

　　(七)未按法定要求公示或失实公示物业服务费用、经营设施收益收支、公共水电费分摊等情况的;

　　(八)其他违反价格法律、法规、规章规定的行为。

　　第七章 附则

　　第三十五条 其他管理人的物业服务收费管理，在物业所在镇人民政府(街道办事处)的指导下，可参照本办法执行。

　　第三十六条 本办法由新沂市物价局、新沂市房产服务中心在各自职权范围内负责解释。

　　第三十七条 本办法自20**年7月1日起执行。新沂市物价局、新沂市房产服务中心印发的新价字[20**]42号、新房发[20**]25号，新价字[20**]39号、新房发[20**]14号，新价字[20**]40号、新房发[20**]15号文件同时废止。

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篇2：住宅物业服务收费存在问题对策

　　浅谈住宅物业服务收费存在的问题及对策

　　近年来，随着经济社会发展、人民物质生活水平的提高以及居住环境的改善、维权意识的增强，加上物业服务自身存在的诸多不足，有关矛盾纠纷也呈上升趋势。同时，由于物业服务纠纷涉及的问题较多，单一部门(比如物价局)处理起来较难。住宅物业服务与收费涉及到广大人民群众的切身利益，是居民关心、社会关注的热点问题，关乎社会和谐稳定，必须引起足够重视，认真研究解决。

　　物业服务行业发展和收费管理现状

　　伴随着我国住房体制改革和经济社会发展，物业服务行业得到迅速发展，物业服务企业和从业人员快速增加，服务覆盖面积不断扩大。目前，济南市有物业企业500余家，从业人员超过3.5万人，物业管理项目超过7600万平方米，实行物业管理的项目有1271个，其中住宅小区872个。物业服务政策从借鉴外地经验逐步形成了自己的管理体系，在这个过程中，物价部门做了大量工作，收费管理也经历了四个阶段。

　　起步阶段。1996年,出台了《济南市物业管理服务收费暂行办法》，对物业服务收费实行按户缴纳，为规范济南市物业管理与服务收费工作奠定了基础，

　　探索阶段。1999年，根据国家发展改革委和省、市政府的有关规定，会同市房管局，对全市已实行物业管理的居民住宅小区、写字楼，制定了《济南市城市物业管理服务收费暂行办法》，对济南市的物业服务收费标准实行分等级收费管理，对促进物业服务管理行业发展发挥了一定作用。

　　逐步完善阶段。20**年制定了《济南市物业服务收费管理实施办法》，按照“管而不死、活而有度、定价有标准、检查有依据”的原则，在管理的范围、管理的形式等方面都进行了调整，明确了住宅物业服务收费实行政府指导价，非住宅物业服务收费实行市场调节价。

　　进一步提高阶段。根据20**年《山东省物业管理条例》及《山东省住宅物业服务收费管理办法》，按照“政府指导、业主自治、合同管理、企业实施”的思路，济南市物价局会同有关部门出台了《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》及两个配套文件。《办法》对规范管理范围更加明确，普通住宅前期物业服务收费实行政府指导价，非普通住宅及业主委员会成立后的普通住宅物业服务费实行市场调节价。可以说，价格管理形式的变化符合物业管理的根本原则——“业主自治”，这也是物业管理服务的发展趋势。

　　住宅物业服务收费存在的主要问题

　　当前影响物业服务行业发展及收费矛盾纠纷的问题较多，经深入调研，大至有以下几个主要方面。

　　开发建设单位遗留问题得不到及时解决。一是小区配套设施没有达到购房合同约定的标准，部分开发商投资建设的水、电、暖设施设备没有办理水、电、暖设施设备的移交，临时用水、用电造成用水、用电价格高、收费乱的问题比较突出，有的小区在道路绿化尚未完善的情况下交房等;二是工程质量存在问题，业主入住后发现防水层渗水、室内墙壁开列、设施及零部件不合格等问题;三是开发商销售房屋时发布虚假广告，承诺的配套设施无法兑现以及到期不能办理产权登记而引起纠纷;四是开发商承诺的物业管理在服务内容、服务质量、收费标准等方面与实际不符，引发业主不满。根据相关规定，物业在保修期内的质量问题由建设单位承担。但由于业主对相关政策规定不了解，将房屋质量问题的不满发泄到物业企业头上，要求物业企业承担责任，加大了物业企业与业主之间的矛盾和物业企业自身的运营成本。

　　物业服务企业提供的服务水平不高。物业服务质量不高的原因：一方面由于近年来物业服务行业发展比较迅速，从事物业服务行业的物业企业性质类型多样、素质良莠不齐，造成行业整体素质不高;另一方面物业服务行为属于微利行业，许多物业企业经济效益不理想，有的甚至处于亏损经营的状态，从而造成从业人员待遇低，流动性强，整体素质不高，专业的物业服务人才缺乏。物业服务质量不高的主要表现，一是服务不到位，达不到合同约定的服务标准。这个问题主要集中在前期物业服务阶段。由于前期物业服务阶段业主自治组织“业主委员会”的天然缺位，物业服务过程中缺少有效监督主体，部分物业企业存在重收费轻服务的现象，引发的物业服务纠纷不断。有的企业为节省成本，聘用没有资质的专业技术人员，维修不及时、维修质量得不到保障，导致业主对服务质量不满意。二是服务观念滞后。部分物业企业的从业人员观念没有从“管理型”向“服务型”转变，对待业主以管理者自居，态度强硬，容易激化矛盾引发纠纷。三是公共收益不透明，不公开。有的物业企业对小区内公共设施经营的收益当做自己的合法收入，侵犯了业主的合法权益，引起业主不满。

　　物业服务的消费意识不强。物业服务作为一种特殊的商品，与其他商品一样需要等价交换。在住房制度改革前，实施的是福利分房低租金制度，职工只要交了租金，不用再交其他服务费用，房屋的管理维护全由单位承担。随着住房制度改革，原房屋使用人变成了房屋所有权人，物业管理服务也逐步推向市场，由专业物业服务企业提供综合性物业管理，这就要求房屋所有权人购买物业管理服务这一特殊的“商品”。但由于业主养成的消费习惯，没有认识到物业管理服务是需要购买的，主观上没有形成消费意识和交费习惯。目前，济南市大部分住宅小区的缴费率都普遍较低，有的小区缴费率甚至低于60%。另外，部分

文章 业主片面追求自身利益，无理要求物业企业降低收费标准，一旦达不到目的，就鼓动业主拒交物业服务费。还有的业主存在搭便车的心理，认为不交物业费照样享受到物业服务，更有部分业主存在攀比心理，别人不交他也不交。

　　物业管理区域内专业经营设施设备产权不清，物业服务的监管政策还存在漏洞。一是相关法规政策尚未落实到位。根据《山东省物业管理条例》“住宅小区内的专业经营设施设备，由专业经营单位负责设计、建设、维护和管理。小区内专业经营设施设备归专业经营单位所有。本条例实施前建设的住宅小区内专业经营设施设备，由业主大会决定移交给专业经营单位，专业经营单位应当接收。具体办法由设区的市人民政府制定。”目前，济南市有部分已建成小区的专业经营设施设备尚未移交，由此造成代收费、水电损耗等问题也制约着物业行业的发展。二是相关政策落实不到位，物业服务监管存在漏洞。物业管理服务的根本原则是“业主自治”，成立业主委员会，建立有效的物业服务监督主体，架起业主与物业服务企业沟通的桥梁是解决物业服务纠纷的根本途径。当前济南市多数物业小区未成立业主委员会，业主委员会成立难已成为一个普遍问题。另外，旧村改造小区、部分单位宿舍的物业管理由各村村委员会和单位后勤部门负责，其没有注册物业公司也没有取得物业管理资质，对其的监管没有相应的依据，监管政策缺位的问题也十分突出。

　　物业服务的政策宣传不够。无论是业主还是物业服务企业的从业人员，对物业服务相关概念、知识和政策法规的了解程度都不够。首先，业主对于物业服务的相关知识和政策普遍了解不多，不清楚物业服务企业所提供的服务包括什么内容，往往将不属于物业服务企业承担的责任强加给物业服务企业，比如，房屋质量问题、业主人身、财产损失问题等等。其次，物业服务行业由于缺乏专业的物业服务从业人员，对相关政策和知识的学习也不够，把握政策的能力不足，靠经验管理，在管理服务过程中难有说服力。第三，广大业主对物业服务在房屋保值增值方面认识不足。小区的秩序、环境、绿化等是判断小区是否宜居的标准，会对房屋起到保值增值的作用。对此，有相当一部分业主没有意识到这一点。

　　完善住宅物业服务收费对策分析

　　为促进物业服务行业的健康发展，规范物业服务及收费秩序，维护广大业主和物业服务企业的合法权益，针对物业服务及收费存在的问题，建议有关部门积极采取措施，对涉及住宅物业服务、收费的规章制度加以完善。

　　加强物业服务行业管理，提升物业服务行业的发展水平。相关部门要加强对物业企业的管理和指导，严格落实物业企业资质管理和物业服务行业从业人员资格管理制度，探索建立对物业服务企业的服务质量评定制度，对物业服务质量进行考核监督，促使物业企业提供质价相符的服务，稳定从业人员队伍，不断提高服务质量和水平。

　　加快专业经营单位设施设备的移交，真正实现专业经营单位服务到户，收费到户，减轻物业企业负担。在没有实现一户一表的小区，物业企业承担了一些本应由公用企业承担的职责，既增加了成本支出，也增加了工作难度，成为制约物业服务业发展的重要因素。20**年济南市物价局出台了《关于制定济南市规划红线内居民住宅小区供气、供热、供水和供电设施设备配套工程安装收费标准的通知》，该通知的出台，为新建住宅小区专业经营单位收费到户打下了基础，但对于尚未移交的已建成小区应尽快出台移交政策，使专业经营单位真正实现服务到户，收费到户，避免出现矛盾纠纷。

　　加强对小区成立业主委员会的组织指导，实现业主自治。街道办事处要加大对小区成立业主委员会的组织指导，推动小区成立业主委员会，促进业主自治，逐步建立由街道办事处负责召集的，多方主体参加的物业管理联席会议制度，建立起有效的纠纷调解机制。

　　认真贯彻落实物业服务收费管理办法，加大物业服务和收费宣传力度，规范物业服务收费行为。根据《山东省物业管理条例》及《山东省住宅物业服务收费管理办法》，结合济南市实际出台了《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》，并于20**年8月1日起实施。为保证政策规定落到实处，济南市物价部门会同房屋管理部门进行了大量的宣传培训工作，一是与媒体联动，抓好社会面宣传，创造良好的舆论氛围。二是与部门联动，抓好政策培训，提高基层和物业企业的执行力。三是坚持上下联动，抓好督促检查和分类指导，推动《办法》的完善和落实。

　　解决物业服务与收费问题不可能一步到位，而是一个长远的过程。根据当前实际，迫切需要做到的是，一方面，要加大对政策法规的宣传力度，采取多种形式，广泛宣传涉及物业服务及收费管理的政策法规，宣传物业服务企业和业主双方的权利和义务，使每一位业主都能充分认识到物业服务行业在现实生活的重要性和必要性，了解物权法和省物业管理条例以及物业服务收费政策规定，争取居民对物业服务与有偿收费的理解和支持;另一方面，要重点对政策执行情况进行监督检查，对违规企业要坚决查处，对落实政策好群众满意的要大力宣扬，在行业内创造良好的发展氛围。此外，物业服务涉及到方方面面，还需要从源头上进行控制和规范，如落实物业服务前期介入制度，物业查接验收制度等等，如此才能避免因工程质量问题引发物业服务纠纷。

　　(作者单位：济南市物价局)

文章

篇3：谈住宅物业服务收费争议问题对策

　　在住宅物业服务收费过程中，常常容易发生争议，有的是由于理解有误，有的是因为操作不当，有的是缘于各地物业服务收费政策或具体规定的差异笔者拟在整理、归纳相关争议问题的基础上，综合比较和借鉴地方政策，进行适当阐释和分析。

　　物业服务收费的构成

　　《物业服务定价成本监审办法(试行)》第七条规定：物业服务定价成本由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其它费用组成、为了避免实践中的争议，必须明确以下两点：

　　一是明确可以从物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用中独立出来的项目 对此，应坚持以下原则：只有政策明确规定可以另行收费的共用设施设备，才能另行收费；没有政策明确规定的只能视为“物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用”的应有部分。

　　例如，实行政府指导价的情况下，物业服务企业可按照现行规定对北京市经济适用住房小区的电梯、水泵、安防、消防等设施设备日常运行维护另行收费：但是，有的物业服务企业主张另行收取避雷针检测与中水设备维修费用，与法无据。

　　二是把握不能列入物业服务收费构成的相关费用、要严格执行国家发展改革委、建设部《物业服务收费管理办法》，物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。物业服务企业接受供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位委托代收服务费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。

　　应当指出，物业服务企业为业主及供水供电企业代收、代缴水电费用时，应注意把握以下问题，防止发生矛盾纠纷：一方面，尽量不要成为物业管理区域水电总表的用户，而宜与供水供电企业形成收多少缴多少的代收代缴关系，避免承担水电损耗费用与业主欠费风险在此，应注意援引地方政策，妥善维护自身合法权利，例如，20**年《福建省物业管理条例》第四十一条规定，供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位，不得强制物业服务企业代收费用，也不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止提供服务。

　　另一方面，应注意物业服务企业的权限问题，不能通过代收代缴水电费来达到催收欠费的目的、例如，20**年《广州市供电与用电管理规定》第三十四条和第三十七条规定，物业服务企业或者其他负有管理职责的单位，不得以用户欠缴物业管理费用或者其他原因为由中断用户的正常用电，，违反本规定中断用户正常用电的，由经贸行政主管部门责令立即恢复供电，并处以2000元以上10000元以下罚款。

　　物业服务收费的服务范围及责任归属

　　一要与特约服务进行区分一般而言，除非物业服务企业与业主有特别约定，物业服务收费的服务范围仅限于物业共用部位、共用设施www.pmceo.com设备的日常运行和维护，其相应的责任范围维护也限于物业共用部位、共用设施设备，例如，某小区王先生在自家楼下4单元至5单元之间行走时，被一块楼上掉下的玻璃砸伤头部由于无法查清玻璃由谁家堕落，王先生把该楼4、5单元二楼以上住户与物业服务企业共同告上法庭。这里，物业服务企业应否承担责任，取决于玻璃的产权归属与管理主体。如果是公共楼道的玻璃，应由物业服务企业负责；如果不是公共楼道的玻璃，则由业主个人或共同负责。

　　二要与结果责任进行区分。物业管理区域秩序维护是一种行为责任，即配合公共权力部门做好住宅小区的治安防范工作物业服务企业只要履行了规定或约定的秩序维护义务，即使发生了治安案件、刑事案件、交通事故，也可免除自己的责任。

　　三要与责任保险进行区分。根据《北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准》，经济适用住房小区物业服务收费政府指导价基准价标准为0．55元／建筑平方米?月，其中包含0．04元／建筑平方米?月的物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用，其由物业服务企业按不高于指导价标准收取，根据收费标准足额向保险公司投保，并将保单和保费收据进行公示。也就是说，公众责任险的费用是物业服务企业代收代缴的费用，并不属于物业服务企业自行支配的范畴，不投保就不能收取保险费用。

　　特殊情形的物业服务收费政策

　　主要有以下三种情形：一是空置住宅的物业服务费用。一般来说，物业服务是受规模约束较强的服务，并定向服务于物业管理区域的共用部位和共用设施设备，不因为业主对住宅的通常使用状态而在收费政策上有所差异，但“住改商”的除外，因为住宅改为商业用途会明显加大物业服务的成本。值得注意的是，有的地方似乎采用了“住改商”的类似思维，20**年《西宁市物业管理条例》第四十一条规定，物业交付后，业主未实际入住的，按应交纳物业服务费数额的70％交纳费用，而20**年《石家庄市物业管理条例修订案》进一步规定，连续无人居住、使用、装修空置三个月以上的物业，空置期间按20％缴纳物业服务费。

　　二是分期开发住宅的物业服务费用、需要说明的是，江苏省盐城市的政策值得借鉴，符合公平原则。盐城市规定，实行政府指导价的前期物业管理住宅小区，在前期物业管理服务期间，因开发建设单位原因分期开发，分批交付使用，给先期入住业主造成噪音、粉尘等环境污染的，或

篇4：物业服务收费管理纠纷解决

一、物业服务收费管理

服务费是物业管理企业提供服务的基础和报酬来源,所以做好服务收费管理至关重要。

(一)物业服务收费管理的依据

物业服务收费及管理的主要依据是国家发展和改革委员会和建设部制定的《物业服务收费管理办法》,该办法对物业服务收费的性质、范围 、成本或支出构成、定价形式、价格形式、监管,以及收费应遵循的原则、账务公开与审计、服务费的交纳责任、空置物业交费 、公用事业等单位收费责任作了明确的规定,为规范物业收费打下了很好的基础。

(二)物业收费管理的内容

1.物业服务费的收取

物业服务费一般由管理处专门收费员负责向业主收取。通常管理处应在每月某日前,将上月物业服务费明细账及收费通知单及时地送达业主或使用人,并接受其查询。然后在规定时间、由规定人员佩戴专门胸卡上门收取,开具发票。也可在指定的存折账户中统一扣取,或由业主刷卡交费,再寄送或上门送交发票。与此同时,作好欠费业主的催缴、统计、记账工作。

物业管理企业一般还要负责物业停车场收费及共用物业和场地出租收租等收费工作,这类费用均要单独建账列项。除此之外,有些物业业主委员会经费的具体收取也由物业管理企业人员负责。

2.物业服务费收支账目的公布

物业管理企业应该按照《物业管理服务收费管理办法》、当地政府规定及服务合同的规定与约定,定期向业主公布物业服务费收支账目,并按规定张贴一定时间,账目公布前送交业主委员会审核备存。特殊情况延迟公布账目需书面告知业主委员会。

(三)物业服务费的追缴

业主享受物业管理企业提供的物业服务,同时就有承担、交纳物业服务费用的义务。逾期欠费业主将被按每日万分之几的比率计算缴纳滞纳金。企业对欠费业主应及时追讨,并且企业有权对欠费期超过一定期限仍不缴费的业主提起讼诉,索赔欠费。

追讨欠费主要有以下几种不同的方法:

(1)一般性追缴。当上月费用拖欠后,物业管理企业在下一次收费时将向业主(使用人)发催款通知单,此单将上次费用以及本次费用一起通知业主(使用人)。如果第二次仍拖欠,物业管理企业将在第三次再次发催款通知单,将前两次的费用和当次费用一并通知,并限期交清。

(2)针对性追缴。物业管理企业对拖欠费用的业主(使用人)应针对不同情况,采取相应措施。对于费用大户,要亲自登门拜访(有时物业管理企业的总经理也要亲自上门)进行劝导和解释,争取用户的理解和支持;对于一些“钉子户”,则应严格按照法律程序执行。

(3)区别性追缴。对于业主由于工作繁忙没时间及时交款的情况,企业财务部门一方面要及时提醒补交,另一方面应尽可能配合他们的工作时间,采用上门收缴,预约时间等方法,给业主以方便,业主一般也会乐于配合。对于因对服务不满的业主,若企业自身服务确有不足的地方,应尽快改正,满足业主的要求;若业主提出的要求不合理,也应向业主耐心解释。若业主依然如故,物业管理企业就要根据管理制度、服务合同采取停止服务或相应的法律程序来解决。这种情况下要特别注意保存好催款工作的书面记录和相关物证。

欠费追缴的一般程序:发催缴费通知、电话催缴和上门催缴、协商、停止服务或起诉。

费用的追讨是一门学问,物业管理人员要有较高的文化素质和社交能力,在加强与业主沟通的基础上,善于把握时机,及时协助解决他们的投诉和困难,取得他们的信任和理解。

二、物业服务收费纠纷的解决

(一)物业收费纠纷产生的原因

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篇5：解决物业服务收费纠纷3个途径

目前,物业管理行业存在着一种尴尬局面,业主在无正当理由的情况下可以随意拖欠或随意不缴纳物业管理费,而物业管理公司除了法律诉讼之外却别无它策,于是就出现了物业管理公司降低服务质量、业主不缴费的恶性循环。然而,由于舆论的片面引导和相关法规、制度的操作性不强,本应该和业主享有平等经济主体地位的物业管理公司却处于“弱势”地位,不但要承担没有履行好义务的“恶名”,还要承担经济上的损失。
“从行业自身做起、改善服务质量、让业主满意”是物业管理企业首当其冲的任务,但需要改变舆论“一边倒”的倾向,正确引导业主的消费意识,完善法制建设,在赋予消费者权利的同时也要保护物业管理企业的正当权利。
一、培养法律意识,完善法制建设
近几年,国家和各级地方政府虽然陆续出台了一些物业管理法规、政策和办法等等,其中规范或约束物业管理企业的较多,但对于作为经济主体另一方的业主却没有多大的约束力,特别是对于业主违约的情况更是缺乏具体的规定。
国家发改委、建设部颁布的《物业管理收费办法》(以下简称《办法》)中规定“业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业管理企业可以依法追缴”,可实际上很难操作。从制定 《 办法 》 所依据的 《 价格法 》 中,很难找出制约不履行缴费义务业主的具体政策或措施, 其他一些相关或配套的法规、政策等也是如此。由于法律、政策的缺失,导致了业主动辄以不交费相要挟的局面。
因此,建立一个公平有效的物业服务收费纠纷处理机制,笔者认为需要注重以下两项工作的开展:
首先,培养人们的法律意识,加大有关法律、法规和物业管理知识宣传的力度,正确引导业主的消费观念,使其具备相应的法律意识,特别是要纠正媒体“一边倒”的错误倾向,还事实以真相。
其次,建立健全配套的物业管理实施办法或细则。明确界定业主和物业管理企业两方的“责、权、利”的基础上制定出有关收费问题的处罚办法,而且,处罚办法必须具有可操作性,具有处罚力度。比如,对开发商遗留问题就应该明确规定由其承担责任::,业主不得以此为理由拒缴物业费,否则就是违约,应该受到处罚。这就需要在制定标准时尽量做到细化和量化,并且规定出具体的处罚金额、处罚措施等,真正体现“有法必依”。
二、规范合同管理,强化契约关系
物业管理活动从本质上讲是一种经济活动,体现的是活动双方的一种契约关系,这种契约关系的书面表现形式就是物业服务合同,它不但起着有效保护双方权益的作用,也是物业管理企业收费的直接依据,国务院 《 物业管理条例 》 就明确规定:“在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,建设单位选聘物业管理企业的,应当签订书面的前期物业服务合同”(第 21 条);“业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同”(第 35 条)。可是,也有一些企业往往没有充分意识到这种契约关系的重要性,缺乏必要的法律意识,没有及时或者根本就不同业主签订物业服务合同,或者物业服务合同本身不严谨、缺乏严肃性、签订不符合手续等等,这些显然都不利于企业日后的维权工作。因此,有必要强化双方的契约关系、加强合同管理并使其发挥法律依据性作用。
1 、首先必须明确物业服务合同中物业管理公司的相对方应该是小区内业主的整体而不仅仅是单个的业主,换言之,合同的订立必须在小区业主整体意思一致的基础上进行,这就涉及到业主委员会的法律地位问题,一定要在立法中明确其法律地位、强化其市场主体地位,使其在市场选择、订约谈判和履约等方面能切实承担起相应的责任,这样就可以强化物业管理公司与业主的契约关系、有效避免因单个业主意见不一致而导致的物业纠纷,从而有效规避收费风险。
2 、物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务价格、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容尽可能做出详细和明确的约定,即物业服务合同要尽量做到“菜单化”,最好能将服务内容分解成若干项、每一项再按服务的具体情况分成若干等级并对应相应的收费标准。这样做有利于服务的量化和双方“责、权、利”的划分,是日后发生服务收费纠纷时强有力的评判依据;另外,企业要重视违约责任这个合同条款,要在与国家或地方法规不冲突的情况下尽量制定出详细的、可执行的处理办法。
三、严肃违约处理,加大司法效力
目前,对于物业服务收费纠纷的处理很不尽人意,特别是对于业主违约处理上力度不够,运用法律手段来维权的企业还是少数,这无形中助长