江阴市关于增强拆迁商品房建立管理和拆迁商品房小区物业管理的意见（2010）

　　江阴市人民政府关于增强拆迁商品房建立管理和拆迁商品房小区物业管理的意见

　　澄政发〔20**〕8号

　　各镇人民政府，各街道办事处，开发区管委会，临港新城管委会，开发区靖江园区管委会，市各办局，市各直属单位:

　　为增强本市拆迁商品房的建立管理，进一步标准拆迁商品房小区的物业管理工作，依据《建立工程质量管理条例》、《物业管理条例》和《关于标准和增强住宅物业管理工作的若干意见》(澄政发〔20**〕77号，以下简称《物业管理意见》)等相关规则，分离本市实践，现就拆迁商品房建立管理和拆迁商品房小区物业管理工作提出如下意见：

　　一、进一步增强拆迁商品房建立管理

　　(一)市建立局要增强对拆迁商品房建立的指导和跟踪监视，以确保工程建立质量。建立单位应依照规划设计请求，严厉质量管理。拆迁商品房施工单位应依照国度有关规则停止工程建立，实行质量保修义务，并对形成的损失承当赔偿义务。

　　(二)拆迁商品房建立应严厉执行《建立工程质量管理条例》及我市拆迁商品房建立的有关规则，不得降低设计、建立和配套规范。新建拆迁商品房应依照《关于拆迁商品房销售和建立管理的意见》(澄政办发〔20**〕33号)和《关于鼓舞拆迁商品房建立小高层、高层的施行意见》(澄政办发〔20**〕97号)规则的规范建立。新建拆迁商品房托付运用验收按《关于印发<江阴市房地产开发住宅项目完工托付运用验收施行意见>的通知》(澄政办发〔20**〕92号)文件执行。

　　(三)拆迁商品房小区,在托付运用前,建立单位应当依法将小区的配套设备移交给有关单位，办理交接手续并签署相关设备设备保修期内维修颐养协议：

　　1.供水、供电、排水、有线电视、信报箱、通讯设备及其设备;

　　2.小区公共照明、环卫(渣滓搜集房、渣滓桶等)设备及设备;

　　3.小区内绿化及设备;

　　4.物业用房、空中(下)公共停车位;

　　5.社区用房、公共商业效劳配套用房;

　　6.生活渣滓拜托清运协议;

　　7.其他配套设备设备及物业管理材料。

　　(四)新建拆迁商品房规划设计时，应肯定并优先布置物业管理用房，物业管理用房建立规范按《关于物业管理用房有关问题的处置意见》(苏建房〔20**〕371号)规则执行。

　　(五)妥善处置历史遗留问题。已托付运用的拆迁商品房小区存在的房屋质量和设备设备、环境绿化等问题，保修期内由原施工单位组织整治、整改;保修期满，由建立部门组织整治、整改。整治、整改终了经相关部门验收合格后，拆迁商品房小区方可按规则办理移交手续。

　　二、进一步增强拆迁商品房小区的物业管理

　　(一)拆迁商品房的物业管理工作职责依照《物业管理意见》执行。

　　(二)树立拆迁商品房长效管理机制。

　　1.严厉执行维修资金保证制度。新建拆迁商品房小区，建立单位应在办理房屋初始注销前，按有关规则将房屋维修资金汇至房屋维修基金专户。已办理初始注销备案且未树立维修资金的拆迁商品房小区，由各镇(街道)制定补缴方案担任组织筹集专户存储，并依照有关规则专款专用，以确保拆迁商品房小区共用部位共用设备设备的正常维修。维修资金补缴规范为：在《关于印发<江阴市住宅共用部位共用设备设备维修管理方法>的通知》(澄政发〔20**〕130号)出台前已办理初始注销备案手续的,为拆迁商品房销售价钱的1%,但最低不得少于每平方米(建筑面积)10元，尔后维修基金交纳按该文件规则执行。

　　2.合理肯定管理形式。拆迁商品房在托付运用前，由所在镇(街道、办事处)担任落实物业管理工作;托付运用后，拆迁商品房小区业主委员会能够拜托物业效劳企业(其他管理人)停止物业管理，也能够实行自行管理;采取自行管理的，由所在社区辅佐业主委员会组织施行。

　　3.标准小区物业效劳行为。物业效劳企业(其他管理人)应当依照合同商定和行业效劳标准，提供相应的物业效劳;要实在进步标准化效劳程度，以效劳促收缴，逐渐进步物业管理费收缴率。要增强装饰装修管理，对违背法律、法规的行为，物业效劳企业(其他管理人)和业主委员会应当及时予以遏止，并及时向相关部门报告，相关部门应按有关规则及时依法处置。在拆迁商品房小区内展开运营性活动并可能影响小区居民正常生活的，申请人应获得有利害关系的业主书面同意意见，否则工商部门不予审批。

　　4.市政府投资建立的拆迁商品房小区经峻工验收合格后，公共照明设备由市城管局承当养护、管理义务;环卫(含渣滓搜集房、渣滓桶)等设备，由环卫机构承当养护、管理义务，市城管局担任监视管理;市政府投资建立的拆迁商品房小区配套园林绿化建立，经峻工验收合格后，由市园林局承当养护、管理义务。各镇(街道)投资建立的拆迁商品房小区公共照明设备、环卫(含渣滓搜集房、渣滓桶)设备、配套园林建立由所在镇(街道)担任养护、管理。

　　(三)落实拆迁商品房小区物业管理费用。

　　1.物业收费规范。拆迁商品房小区物业收费实行政府指导价，前期物业管理费规范由市物价局核准，已产生业主委员会的物业管理费规范由业主委员会经业主大会同意后，在市物价局发布的政府指导价范围内与物业效劳企业(其他管理人)在物业效劳合同中商定。非拆迁安顿户及公共商业效劳配套用房的物业管理费按规范足额收取。

　　2.政府给予补助。市政府投资建立的拆迁商品房，高层(小高层)电梯运转费等能消耗由财政与拆迁安顿户各承当50%，其他补贴政策按《物业管理意见》执行。

　　3.拆迁商品房小区内的绿化养护、道路、河道保洁等项目采用效劳外包方式的，在同等条件下优先思索小区的物业效劳企业(其他管理人)，其运营收益用于补贴物业管理费用。

　　(四)强化物业管理工作的考核。树立考核机制，由市房管局应会同镇(街道、办事处)等单位定期对拆迁商品房的物业管理工作停止考核。镇(街道、办事处)应将物业管理工作列入对社区(村)居委会考核的重要内容。

　　三、本意见自20**年3月1日起实施,市政府以前有关规则与本意见不分歧的，以本意见为准。

　　二○一○年一月二十二日

物业经理人网 www.pMceo.com

篇2：徐州市关于进一步明确物业管理工作职责的通知（2014年）

　　徐州市关于进一步明确物业管理工作职责的通知(20**)

　　徐州市政府办公室关于进一步明确物业管理工作职责的通知

　　徐政办发〔20**〕58号

　　各县(市)、区人民政府，徐州经济技术开发区、新城区管委会，市各委、办、局(公司)，市各直属单位：

　　为进一步贯彻落实国务院、江苏省《物业管理条例》、《市委、市政府关于进一步加强物业管理工作的意见(试行)》(徐委发〔20**〕42号)，切实提高物业服务水平，推动我市物业管理工作规范、健康发展，现结合我市实际，就明确市相关部门、各县(市)区、办事处(镇)、社区居委会等在物业管理工作中的职责通知如下：

　　一、市各相关职能部门的职责

　　1.市房管局(领导小组办公室)：领导小组办公室负责全市物业管理提升工作的指导、协调、考核等工作。市房管局作为物业管理的行政主管部门，负责研究制定行业规范，推进物管行业的法规制度建设，组织开展物业管理项目达标创优活动;开展前期物业管理招投标活动的指导、监督和管理工作;负责市区物业维修基金、住宅工程质量保修金、物业服务质量保证金的使用、管理和监督;开展物业服务行业专业培训;对各县(市)、区进行业务指导，监督查处住宅小区内破坏承重墙行为。

　　2.市委组织部：负责督促各县(市)区组织部门以及各相关部门和单位，将公职人员是否缴纳物业费情况纳入干部考核内容。

　　3.市委宣传部：加大宣传引导力度，倡导业主文明生活，引导业主建立自觉守法守约的公德文明意识和自觉缴费意识。

　　4.市纪委(监察局)：负责将各县(市)区、市各相关部门物业管理工作开展情况列入效能监察范围。

　　5.市编办：负责指导规范各县(市)、区物业管理实施机构编制设置工作。

　　6.市级机关工委：负责将物业管理工作列入各县(市)区及市各相关部门的作风建设和百姓办事“零障碍”工程进行监督考核。教育机关干部积极参与和谐社区建设，主动缴纳物业费等各类规定费用，发挥模范带头作用。

　　7.市物价局：负责全市物业服务收费管理。建立普通住宅物业服务收费标准的动态调整机制，适时调整并公布物业服务收费政府指导价，指导并监督区物价部门做好物业服务收费备案工作;核定并公布建设单位未出售或者未附赠的车位、车库租金;制定并公布在物业管理区域内公共(共用)车库、道路、场地汽车停放费等;监督和查处物业企业价格违法行为。

　　8.市城乡建设局：负责对住宅小区等竣工验收备案，住宅项目工程质量的监管，协调处理建设单位工程质量的遗留问题，按照规划方案监督小区配套建设。加强供暖市政管线的安全运行监管，配合市经信委、房管等部门协调处理供暖、供气等问题。

　　9.市城管局：负责指导各区城管部门推动城管进小区及环卫保洁工作，指导各区城管监督物业企业及社区居委会做好乱停乱放、乱贴乱画、乱扯乱挂、散养家禽等现象的治理工作;做好住宅区生活垃圾处理费收缴的宣传工作，督促各区及时返还物业企业;查处将小区内公厕改作他用的行为。

　　10.市财政局：负责幸福家园创建、老旧小区整治、社区物业服务站、优秀物业项目奖励等相关市级资金的保障，以及低保户、特困户物业费补贴资金的拨付工作。

　　11.市环保局：负责对物业管理区域内、周围固定噪声源扰民的查处，餐饮企业油烟扰民的查处。

　　12.市公安局：强化治安管理，加强对物业管理区域内的治安、刑事案件等的查处。负责住宅小区安防、技防的验收，物业保安登记备案、业务指导和监督管理等工作，对小区搬家行业出现的违法、违规行为进行查处，对三环路以内违规养犬进行查处;负责对小区内沙霸、楼霸进行查处和打击;做好住宅区消防工作，推进民警进社区，监督指导小区内加强治安防范;推进交警进小区，开展交通安全宣传教育，指导交通安全设施设置工作。

　　13.市规划局：负责新建小区的物管用房、社区用房和配套用房的规划，按规定标准足额规划停车位。负责监督、指导各区城管部门做好小区控违、拆违工作。对物业小区擅自改变住宅性质等违法建设予以认定和查处，将违法建设案件移交区政府，减少审批退台式阁楼。

　　14.市市政园林局：负责物业小区的园林

　　绿化验收，督促区园林绿化部门做好物业小区的绿化养护管理以及立体绿化工作的指导。

　　15.市民政局：将物业管理纳入社区建设，指导居委会加强对业主委员会选举工作的监督和管理，指导居委会积极推进“三位一体”的社区物管新机制建设，加强对社区内物业管理工作的监督指导。

　　16.市卫生局：负责指导物业管理区域卫生服务站设置、监管，负责对健康教育栏、病媒生物防治等设施、设置的监管以及对二次供水进行监测、监管。

　　17.市司法局：负责小区人民调解工作、做好民调进小区工作、督查小区矛盾协调和处理机制的落实等工作。

　　18.市人社局：监督物业企业的劳动用工和社保费缴纳情况，协调处理物业企业的劳资纠纷。

　　19.市人防办：负责物业区域人防工程车位租金的收缴和使用管理工作。负责指导、监督区人防主管部门做好物业管理区域的人防工程维护、使用、监管;负责监管物业区域人防工程出租的泊位停车管理费的收缴和使用工作;负责对破坏人防工程，以及违法使用、出售停车位等行为的查处。

　　20.市体育局：负责指导各县(市)、区全民健身运动开展，并对小区体育器材的维护管理工作进行督促检查。

　　21.徐州地税局：负责物业企业相关税收的征收和管理。负责物业企业税收发票管理，对符合规定条件可以享受安置下岗失业人员和残疾人就业等税收优惠政策的物业服务企业，予以相应的减免税优惠。

　　22.徐州质量技术监督局：负责对物业管理区域电梯等特种设备的安全监察、督促年检，监管电梯等维保工作。

　　23.徐州工商局：牵头负责取缔物业管理区域内无证加工经营网点。

　　24.市、区法院：建立恶意拖欠物业费案件的快速审判的绿色通道，维护物业企业和业主的合法权益。

　　25.供水、供电、供气、供暖、电信、移动通信、有线电视等单位：与项目工程同时规划、施工、验收、交付使用，不得在小区使用后另行施工，如施工需经业主委员会或物业企业同意，并支付质保费和维修养护费。负责各自设施设备的管理维护，自来水公司负责高层住宅二次供水消毒，热电、供水单位等需物业代收代缴的，需签订委托协议，并向物业企业支付委托费用。

　　二、县(市)区政府、开发区(新城区)管委会职责

　　各县(市)区人民政府及徐州经济技术开发区、新城区管委会按照属地管理原则，全面做好各自辖区小区管理工作。

　　1.县(市)、区房产管理机构增挂物业管理中心，成立县(市)、区房产监察大队，负责本辖区物业管理的日常监督和监察工作，组织区相关部门做好各自的物业管理工作。

　　2.负责本辖区物业管理工作的规划、计划的制订。推进本辖区“三位一体”物管新机制建设。监督区相关部门做好新建住宅的验收。负责小区内故意毁绿种菜等行为的查处。办理上级部门转办的物业信访案件。

　　3.考核办事处物业管理工作。检查考核属地物业服务企业和物业项目经理，上报“黑名单”和不良行为记录。负责辖区物业管理的指导、协调和监督，辖区物业企业和物业合同备案，区房管部门会同办事处做好业委会备案工作。负责监督辖区内的中标物业管理企业的工作。在物业服务企业资质升级和注销工作中，负责辖区内物业企业的业绩评定。

　　4.加大老旧小区整治，落实整治后老小区长效管理。对无物业管理小区建立社区物业服务站。负责辖区物业人员、业主委员会成员的教育培训工作。区房产监察大队负责对物业企业的行政处罚。

　　5.做好前期物业开办费的征收和使用监管。负责辖区特困户、低保户物业费补贴的汇总、报批、申领和拨付等工作。

　　6.新城区管委会负责新城区物业服务企业的监督管理工作，负责新城区新建小区空置房物业费的补贴工作。新城区建设工程质量的监督。

　　三、街道办事处(镇)在物业管理工作中的职责

　　街道办事处(镇)是属地监管的主体，主要负责做好以下工作：

　　1.新建住宅区社区用房的验收;辖区物业企业备案、物业服务合同和物业项目承接资料清单备案;物业企业退出后的交接监管。

　　2.每周对辖区内物业小区和非物业居住区进行检查考核。履行对物业企业落实市容环卫责任的监督、检查、指导和日常管理的职责，组织辖区城管部门查处物业企业违反市容环卫等方面规定的违法违规行为。负责对物业企业管理情况进行监督考核和业绩评定，并将结果及时通知辖区房管、价格等部门。

　　3.落实城管进小区，明确物业管理小区和非物业居住区的城管责任人。指导监督辖区各类创建活动的落实。制止和查处日常巡查发现的所辖小区违法建设、乱堆乱放、乱贴乱画、乱设门头字号、外立面任意改动、破墙开门(店)、故意毁绿、店外经营、随意设立机动车和非机动车停车处、恶意侵占公共空间和公共设施等违法违规行为，接到业主和物业服务企业举报后，应在3个工作日内予以调查、处理并答复。

　　4.在辖区房管部门的业务指导下，负责物业管理区域首届业主大会的筹建、业主委员会的选举和业主委员会的换届等工作，做好业主大会、业主委员会的日常指导、监管和备案，加强对业委会成员的培训。指导、

　　推广和考核辖区内社区党委、社区居委会、业主委员会、物业服务企业的“四位一体”物管新机制建设和运行情况。培训辖区内物业服务企业管理和服务人员等。监督业主委员会选聘和解聘物业服务企业工作，对退出的暂时无物业企业承接的，及时纳入社区管理，提供保洁和垃圾清运等基本服务。

　　5.与综合治理机构联合建立协调机制，组建街道办事处(镇)业主投诉受理中心和小区矛盾调处中心，协调处理辖区内物业管理有关矛盾纠纷。

　　6.对无物业小区试点建设社区物业服务站，做好无物业小区长效管理工作。对无物业管理的小区，由所在街道办事处负责小区内的园林绿化管理工作。

　　7.负责协助物业管理费的催缴，对经公示仍不缴费的业主，要向所在单位发函说明。

　　四、社区居委会职责

　　社区居民委员会在办事处领导下，负责社区范围内的所有小区的监管，并明确专人负责。

　　1.负责对业主大会、业委会选举的指导、协调和监督，把业主委员会纳入社区管理，牵头做好社区党委、社区居委会、业主委员会、物业服务企业“四位一体”的工作。

　　2.检查物业的日常服务质量，帮助协调物业的日常矛盾，监督检查城管进小区、民警进小区、民调进小区等工作的落实情况。组织指导小区全民健身活动的开展，明确体育设施的管理养护责任，督促做好日常维护管理工作。

　　3.负责无物业小区的全面管理与服务工作，推进社区物业服务站的工作，扩大物业服务的覆盖面。

　　4.对辖区内的各类小区进行日检查，及时向街道办事处上报小区管理和服务情况，配合区级相关部门、办事处共同做好小区内日常监管的各项工作。

　　徐州市人民政府办公室

　　20**年4月10日

篇3：徐州市关于做好全市物业管理目标综合考核工作的通知（2014年）

　　徐州市关于做好全市物业管理目标综合考核工作的通知(20**)

　　徐州市政府办公室关于做好全市物业管理目标综合考核工作的通知

　　徐政办发〔20**〕54号

　　各县(市)、区人民政府，徐州经济技术开发区、新城区管委会，市各有关单位：

　　为认真贯彻《市委、市政府关于进一步加强物业管理工作的意见(试行)》(徐委发〔20**〕42号)，进一步深化幸福家园创建，改善物业管理服务，提升城市管理和社区管理水平，依据《市政府办公室关于进一步明确物业管理工作职责的通知》(徐政办发〔20**〕58号)文件，将小区管理纳入市对县(市、区)科学发展考核工作范围，按照考核相关要求，现就做好全市物业管理目标综合考核工作通知如下：

　　一、关于考核依据

　　(一)《市委、市政府关于进一步加强物业管理工作的意见(试行)》(徐委发〔20**〕42号);

　　(二)《市政府关于印发<徐州市幸福家园创建活动方案>的通知》(徐政发〔20**〕26号);

　　(三)《市政府办公室关于进一步明确物业管理工作职责的通知》(徐政办发〔20**〕58号);

　　(四)《关于20**年全市科学发展城市管理工作考核意见》(徐城管委〔20**〕4号)。

　　二、关于考核方式

　　分三个层次对市相关部门，各县(市)、区、开发区，街道办事处(镇)进行分类考核，各100分。市级考核在各区、开发区范围内考核到街道办事处。县(市)所辖街道办事处、镇的考核由各县(市)负责。对街道办事处(镇)的考核，分为非涉农办事处和涉农办事处。对居民小区的检查考核，实行居委会日查、办事处(镇)周查、县(市)、区政府月查、市年度检查制度，采取明查暗访的方式进行百分制考核。

　　(一)县(市)、区的考核，以听取汇报和查看档案资料为主。街道办事处(镇)考核主要以现场检查为主，结合查看档案资料，每个街道办事处(镇)抽查2-3个居民小区。

　　(二)对物业管理的政策、机构、人员、资金的落实情况，公共配套设施、奖惩和社区物业服务站建设等重要工作进行考核。

　　(三)对参创市级和县区级幸福家园的小区，主要对照创建标准、业主满意率和物业服务费收缴率进行考核。

　　(四)对市相关部门的考核，主要查看履行职责情况和实际绩效完成情况。

　　(五)宣传报道要查看原始资料，小区现场宣传以查看宣传栏、公示栏、楼道公告牌为主。

　　(六)对上级布置的任务和工作完成情况，以市掌握的情况为依据。

　　三、关于计分方法和考核标准

　　(一)计分办法：县(市)、区考核共10项100分，非涉农办事处11项100分，涉农办事处10项100分。对县(市)、区(开发区)考核总分为市对县(市)、区(开发区)考核成绩与对所辖办事处考核的加权平均分相加(县市成绩不加，直接得出)。对办事处(镇)的考核，根据得分排序。对市相关职能部门的考核5项100分，列入全市绩效考核(考核计分和标准详见附件)。

　　(二)加减分规定：创成国家示范、省优、市优小区以及市级幸福家园的小区的将分别加分，对于获市级幸福家园表彰的加2分;有业主投诉，经查实又处理不力的，给予扣分;在创建全国文明城市、国家卫生城市创建检查中失分的小区，将对所在区扣分。对有新闻媒体和市级通报批评的扣2分。

　　四、关于督查工作

　　市委督查室、市纪委效能督查室、市政府督查室将对物业管理工作情况加大督查力度。市物业管理领导小组办公室每季度调度一次，市房管局要加大指导、协调和督促力度。年底由市物业管理领导小组办公室牵头，市政府督查室、市房管局等组成考核组进行考核。

　　附件：1.县(市)、区政府物业管理工作绩效考核内容及考核细则(略)

　　2.市级部门物业管理工作绩效考核内容及考核细则(略)

　　3.非涉农街道办事处物业管理考核内容及考核细则(略)

　　4.涉农街道办事处(镇)居住区管理考核内容及考核细则(略)

　　徐州市人民政府办公室

　　20**年4月4日

篇4：无锡市惠山区加强安置小区物业管理工作的意见（2014）

　　江苏无锡市惠山区关于进一步加强安置小区物业管理工作的意见(20**)

　　无锡市惠山区人民政府关于进一步加强安置小区物业管理工作的意见

　　惠府发〔20**〕69号

　　各镇人民政府，各街道办事处，开发区管委会，无锡职教园管委会，区各办局，区直各单位：

　　为进一步加强全区安置小区物业管理工作，加快建立健全长效管理机制，促进安置小区物业服务的规范化和标准化建设，全面提升安置小区综合管理水平，根据《关于贯彻〈江苏省物业管理条例〉的实施意见》(惠府发〔20**〕67号)、《关于加强拆迁安置房小区管理服务的实施意见(试行)》(惠府发〔20**〕56号)和省、市有关物业管理文件精神，提出如下工作意见：

　　一、目标任务

　　以***为统领，以便民、利民、为民、安民为主旨，适应新型城市化管理的要求，深入实施安置小区物业管理改善工程，完善物业管理体制，规范物业管理机制，优化物业服务质量，全面提升我区安置小区物业管理水平，努力打造环境美、设施全、服务优、管理好的新型拆迁安置小区，不断提高居民生活品质。主要完成以下工作任务：

　　(一)开发区、各街道(镇)要把安置小区物业管理纳入社区(村)综合管理工作范畴，设立物业管理工作机构，通过选聘或组建物业公司等方式，实现安置小区物业管理全覆盖。

　　(二)努力提高物业管理水平。利用三年时间，使全区3万平方米以上安置小区，物业服务水平全部达到“无锡市普通住宅物业服务等级(试行)”一级服务标准，每年完成比例不低于30%。开发区、各街道(镇)要在20**年底前培育一个安置小区物业管理示范点，达到市级物业管理优秀住宅小区相应标准。

　　(三)建立安置小区物业管理经费保障机制。开发区、各街道(镇)要按照“一级服务标准”对应安排小区日常物业管理经费，要研究探索物业服务市场化，在安置小区物业服务达到“一级服务标准”的基础上，稳步推进物业服务有偿化。

　　(四)逐步完善安置小区各类公建配套设施和设备。利用三年时间，确保物业服务用房到位、消防控制系统正常、监控技防设施全覆盖、智能车辆管理系统到位，并完成小区综合验收备案。

　　(五)建立安置小区物业管理考核督查机制。建立区、开发区和街道(镇)以及社区(村)二级安置小区物业管理考核督查机制，由开发区、街道(镇)、物业管理工作机构会同属地社区居(村)民委员会对安置小区日常物业管理工作进行考核，考核结果作为拨付物业管理经费的重要依据。

　　二、工作措施

　　(一)进一步规范物业管理模式。我区安置小区物业管理按照“政府扶持、属地管理、专业服务”的原则，实行属地管理，物业管理模式采取专业化物业管理和社区管理相结合的方式，即由开发区、各街道(镇)负责通过招投标选聘物业服务企业或组建具有独立法人资格并取得三级以上(含三级)资质等级的物业服务企业，做好辖区内所有安置小区的物业管理工作;同时把安置小区的物业管理纳入社区(村)综合管理范畴，筹建安置小区业主委员会或物业管理委员会，积极发挥社区居(村)民委员会等基层组织的作用，通过教育引导、协调调解、考核督查，不断提升安置小区综合管理水平。

　　(二)进一步提升物业管理水平。安置小区物业管理服务按照《无锡市物业服务收费管理实施办法》实施，不低于一级服务标准。依托社区(村)管理平台，提升物业管理水平，努力做到“十有十无”，即“有物管用房、有公共保洁、有秩序维护、有停车管理、有设施维保、有绿化养护、有道路保养、有维修服务、有志愿服务、有社会公德”，“无乱吐乱扔、无乱牵乱挂、无乱停乱放、无乱贴乱画、无毁绿种菜、无卫生死角、无违章搭建、无破墙开店、无偷盗抢劫、无群体事件”。

　　(三)进一步落实物业管理经费。开发区、各街道(镇)应当建立安置小区物业管理经费保障机制，通过属地财政补贴、公共设施收益和业主缴纳相结合的方式多渠道筹集物业管理资金，并按照不低于“一级服务标准”对应安排日常物业管理经费。根据《无锡市住宅专项维修资金管理办法》规定，有计划地归集专项维修资金，做到应缴尽缴。要积极探索安置小区物业服务市场化，研究制订相应的收费政策，以收取非安置对象物业管理费、停车库(位)费等为突破口，拓展物业管理经费来源，物业管理费逐步由政府补贴向市场化有偿服务过渡。

　　(四)进一步完善公建配套设施。对已建和交付使用的安置小区，开发区、各街道(镇)要按照规划设计要求，安排专项资金，逐步完善配套功能和服务设施，重点完善消防、电梯等安全设施，落实物业服务、社区建设等配套用房，按有关规定做好小区物业移交验收接管工作，落实建设单位保修期内的保修工作。对新建的安置小区，开发区、各街道(镇)要严格按照“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的原则，实行集中建设、统一管理，区国土、规划、建设等部门要严格把关和审批。建设单位在规划、建设的各个环节应充分考虑后期物业管理的需要，不得随意降低物业管理配套用房和设施的标准。小区

　　内配建的车库(位)、商业等公建配套设施，不得买卖或变相买卖，不得改变规划用途，出租所得收益补充物业管理经费。

　　(五)进一步加强小区综合管理。由开发区、各街道(镇)牵头，建立健全由社区(村)、建设、房管、城管、公安、工商、卫生、环保、民政等相关部门协同配合的综合整治管理机制。各相关职能部门应根据《区政府关于贯彻〈江苏省物业管理条例〉的实施意见》精神，进一步明确职责，主动将管理职能延伸到物业管理区域，加强对物业管理人员的培训，加强物业管理区域内公共秩序、治安消防、环境卫生、房屋使用等方面的监督管理，建立违法行为投诉登记制度，加大对物业管理的支持力度和执法力度，对安置小区内乱搭建、群租、改变住宅使用性质、违章装修、破墙开店、倚门设摊、毁绿种菜、占用公共空间等违法违章行为进行集中整治，制止违法违章势头的蔓延。

　　(六)进一步强化物业服务考核督查力度。开发区、各街道(镇)要切实履行工作职责，按照省、市、区有关物业管理文件精神和《惠山区安置小区物业管理工作考核办法》的要求，进一步明确考核标准，细化对物业服务企业的考核办法，采取明查与暗访等多种形式，以安置小区群众满意为目标，加大考核督查力度，确保安置小区物业管理真正到位。区政府将安置小区物业管理纳入区政府百分制考核，对年度考核优秀的街道(镇)前二名和获得区级以上荣誉的小区实施奖励，对考核暴露问题较多的街道(镇)、小区予以通报批评。

　　三、工作步骤及要求

　　(一)广泛宣传，营造氛围(4月-5月)。区各相关部门和各镇、街道要充分运用各种媒体，开展形式多样的宣传教育活动，广泛宣传物业管理政策法规，引导居民改变原有农村不文明生活习惯，倡导现代城市生活新观念，增强居民的参与意识、自律意识和有偿服务意识，努力营造和谐共建、遵规守约、文明诚信的社区物业管理氛围。

　　(二)加强领导，落实责任(5月-6月)。开发区、各街道(镇)要切实加强安置小区物业管理工作的组织领导，设立物业管理工作机构，明确工作职能，配备专职人员，落实办公场所和工作经费;要根据本意见中的目标任务，制订具体的实施方案，落实相关工作措施，搞好统筹协调，强化监督考核。

　　(三)深化管理，培育典型(6月-10月)。开发区、各街道(镇)要认真梳理各安置小区物业管理存在的问题，制订切实可行的小区物业管理改善方案，充分调动社区(村)党员干部及物管人员的积极性，对照小区综合管理要求，打造物业管理示范小区，并以点带面，努力提升各个安置小区的物业管理水平。

　　(四)检查考核，务求实效(11月-12月)。安置小区物业管理工作的目标任务时间紧、要求高，开发区、各街道(镇)要树立强烈的责任意识、紧迫意识、标准意识，按照市、区关于安置小区物业管理工作精神，科学安排，精心组织，按轻重缓急有计划有步骤地解决小区管理中存在的问题，确保安置小区物业管理工作扎实推进。

　　无锡市惠山区人民政府

　　20**年5月4日

篇5：宿迁市市区物业管理工作考核办法（2014年）

　　宿迁市政府办公室关于印发宿迁市市区物业管理工作考核办法的通知

　　宿豫区、宿城区人民政府，市各开发区、新区、园区、景区管委会，市各有关部门和单位：

　　《宿迁市市区物业管理工作考核办法》已经市政府四届二十三次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真组织实施。

　　宿迁市人民政府办公室

　　20**年9月1日

　　宿迁市市区物业管理工作考核办法

　　为推动市区物业管理工作健康发展，充分发挥各级政府对物业管理工作的指导监督作用，落实属地管理责任，完善物业管理工作监管机制,根据有关法律法规，结合我市实际制定本办法。

　　一、考核机构

　　成立市级物业管理综合办公室，市政府分管秘书长为主任，牵头各区政府(开发区、新区、园区管委会，不含苏宿工业园区管委会，下同)以及市住房城乡建设局、城管局、公安局、物价局等部门，建立市级物业管理联席会议制度，联动执法，解决有关问题，扎口负责市区物业管理工作考核。

　　二、考核内容及标准

　　小区物业考核主要对综合管理服务、安保服务、卫生保洁、房屋及设施设备管理、绿化养护等5个方面进行考核，详见《宿迁市市区普通住宅物业服务考核内容及标准》(见附件1)。物业管理综合工作考核主要对组织保障、行业管理和建设、小区重点难点问题的解决、投诉处理机制建设、物业服务满意度等6个方面进行考核，详见《宿迁市市区物业管理综合工作考核内容及标准》(见附件2)。

　　三、考核方式

　　按照简便易行、科学合理、公开透明的原则，采取动态巡查与随机抽查相结合、明查与暗访相结合、专项检查与综合检查相结合的方式，实行月考核和年度综合考评。主要实施“三级考核”：

　　(一)市级物业管理综合办公室负责对各区物业管理工作落实情况进行考核，每月第三周对各区按照不低于10%的比例随机抽查辖区内物业小区进行考核。

　　(二)区级负责对所属街道办(乡镇政府)物业管理工作落实情况进行考核，每月第二周按照市统一标准对各街道办(乡镇政府)按照不低于40%的比例随机抽查所辖物业小区进行考核。

　　(三)街道办(乡镇政府)每月第一周按照市统一标准对属地所有物业小区进行考核。

　　月度考核按照《宿迁市市区普通住宅物业服务考核内容及标准》(见附件1)分类分等级进行考核评分排名。

　　年度综合考评分成两个部分，一是各区12个月度考核得分算术平均值，权重取0.8;二是各区政府(管委会)物业管理综合工作考核评分，权重取0.2，并按照其综合得分高低进行排名通报，兑现奖惩。

　　区政府(管委会)对街道办(乡镇政府)考核，街道办(乡镇政府)对住宅小区的考核，由各区政府(管委会)自行制定物业管理工作考核细则，报市级物业管理综合办公室备案。

　　四、考核保障

　　为有效推动工作落实，切实提高监管力度，实施三项制度，分别建立市级物业管理奖励资金制度、区级物业管理考核保证金制度以及奖惩兑现制度。

　　(一)建立奖励资金制度。市财政每年建立260万元的市区物业管理考核奖励专项资金，用于奖励市区物业管理工作先进的区和物业服务表现优秀的住宅小区直接管理单位。

　　(二)建立考核保证金制度。宿城区每年缴纳150万元，宿豫区、宿迁经济技术开发区每年缴纳100万元，市湖滨新区、市洋河新区每年缴纳50万元。

　　(三)建立奖惩兑现制度。对每月考核倒数第一名且考核80分(不含)以下的处10万元罚款，从保证金中扣除;年终考核为优秀(90分及以上)的，除了剩余保证金返还外给予保证金30%奖励;年终考核为合格(75-89分)的，退还剩余保证金;年终考核为基本合格(74分及以下)以下的，剩余保证金转为罚款。通过严格的奖惩兑现，切实推进各区物业管理工作竞相赶超。同时对年度物业管理成效显著、排名靠前的住宅小区的直接管理单位给予一定的物质奖励。

　　五、工作要求

　　(一)加强领导，落实责任。各区政府(管委会)切实加强住宅小区物业管理工作。按照考核内容，落实工作责任，做到有部署、有检查、有考核，措施到位，奖惩分明。

　　(二)明确职责，形成合力。物业管理工作实行属地负责制，各区政府(管委会)要切实加强对辖区内住宅小区物业管理工作的综合协调力度，建立区级住房城乡建设、城管、公安、物价等部门联席会议制度，统一负责做好住宅小区内物业管理工作，强化对街道、社区居委会的物业管理工作监管考核。

　　(三)加强督查，兑现奖惩。将各区政府(管委会)物业管理工作纳入市政府督查考核内容，加大考核力度。对工作扎实、成绩突出的单位和个人，给予表彰和奖励;对工作不力、成效不明显、排名末位的单位，严肃处理，追究责任。