宿迁市物业管理实施试行细则(2004年)

　　宿政发〔20**〕62号

　　宿迁市人民政府

　　二OO四年四月二十八日

　　第一章 总则

　　第一条 为了规范物业管理行为,维护业主和物业管理企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,根据国务院《物业管理条例》和《江苏省物业管理条例》的规定,结合本市实际情况,制定本细则。

　　第二条 本市行政区域内的物业管理活动适用本细则。

　　第三条 本细则所称物业管理是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理并维护相关区域内环境卫生和秩序的活动。

　　第四条 本市行政区域内的各种物业都要逐步建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制。

　　第五条 建筑面积在1万平方米以上的机关、企事业单位办公楼、工业区以及住宅小区都要通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业实施物业管理。配套不齐全的,要在当地人民政府组织下,有计划地进行综合整治,提高配套水平,逐步创造条件,实行物业管理。(房地产E网:www.pmceo.com)

　　第六条 零星分散物业(含不达规模的物业,原产权单位已不存在的生活大院、宿舍楼,居民自建房屋等)由所在社区统一管理。可以组建物业公司负责管理,也可以选聘具有资质的物业管理企业实行专业化管理。

　　第七条 市、县(区)房地产行政主管部门是本市行政区域内的物业管理行政主管部门,负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

　　各级地方政府有关部门和单位,应当在各自职责范围内,共同做好有关管理工作。

　　第二章 业主自治管理

　　第八条 物业管理区域应按规定建立业主自治管理组织。

　　业主通过业主大会或者业主代表大会和业主委员会对物业实施自治管理。

　　业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主多于100户的,可推选业主代表,组成业主代表大会(以下称业主大会)。住宅区一般以每栋或每单元为单位推选1─6名业主代表。

　　业主代表应是热心公益事业、责任心强、具有一定群众基础、具备一定组织协调能力和议事能力、积极维护业主利益和带头履行业主义务的产权人。业主代表应由业主大会筹备委员会组织推荐候选人,经民主选举产生。

　　业主大会的议题应提前告知业主或业主代表,业主大会决定的事项应及时在本物业区域内公布。

　　第九条 业主的投票权数,普通住宅房屋实行一户一票,其它物业按照其拥有物业的建筑面积计算,建筑面积100平方米以下房屋为1票,100平方米以上的每满100平方米为1票。

　　第十条 住宅区内已交付使用的物业建筑面积达到30%,不足50%,但使用已超过1年的,应当参照召开首次业主大会与选举产生业主委员会的程序和办法召开首次临时业主大会,选举产生临时业主委会,临时业主委员会行使业主自治管理相应的权利和义务。

　　住宅区符合成立业主委员会条件时,应依照条例和本细则规定及时组织召开首次业主大会,选举产生业主委员会。

　　第十一条 首次业主大会(含首次临时业主大会,下同)应当在物业所在地的房地产行政管理部门和街道办事处的指导下,由业主代表、建设单位(包括公有住房出售单位)组成业主大会筹备委员会,负责业主大会筹备工作。

　　第十二条 首次业主大会筹备委员会负责做好下列工作:

　　(一)协商确定召开业主大会或业主代表大会的形式、时间、地点和内容;

　　(二)确定召开业主代表大会的,协商确定业主代表人数,组织推荐业主代表候选人,审查业主代表候选人资格,组织民主选举业主代表,产生的业主代表应当在物业管理区域内公布;

　　(三)协商业主委员会组成人数,并按业主委员会成员条件推荐业主委员会委员候选人,候选人名单及基本情况应当在物业管理区域内公布;

　　(四)起草业主委员会选举办法、章程和业主公约草案,并在大会召开前15日发给参加会议的成员征求意见;

　　(五)做好召开首次业主大会的各项会务准备工作;

　　(六)主持召开首次业主大会,选举产生业主委员会。

　　第十三条 首次业主大会除行使细则中规定的权职外,还应审议通过以下事项:

　　(一)业主大会和业主委员会议事规则;

　　(二)业主委员会日常工作权限;

　　(三)业主委员会选举办法;

　　(四)物业管理企业的选聘办法;

　　(五)物业的有关公共管理规定;

　　(六)选举产生业主委员会。

　　第十四条 首次业主大会选举产生的业主委员会,经物业所在地街道办事处初审同意后,自选举产生之日起30日内到物业所在地物业管理行政管理部门申请登记确认。业主委员会申请登记确认应当提交下列材料:

　　(一) 业主委员会登记确认表;

　　(二) 业主代表、业主委员会选举办法及选票;

　　(三) 业主大会审议通过的主要事项。

　　第十五条 业主委员会可以通过推选产生主任1名和副主任若干名,业主委员会不得从事经营活动。

　　第十六条 业主委员会依据条例的规定履行职责,督促全体业主、使用人遵守物业管理的法规、规章、制度和业主公约;帮助物业管理企业实施本区域的物业管理,配合物业管理企业解决在实施管理服务中的重大问题;接受物业管理行政管理部门、街道办事处的指导和监督,积极配合社区建设管理。

　　第十七条 业主委员会主任享有下列权利:

　　(一)负责召开主业委员会会议;

　　(二)经业主委员会授权,核签物业维修等项目的费用,代表业主委员会对外签约或签署文件;

　　(三)业主委员会授权的其他事项。

　　业主委员会主任应当履行下列义务:

　　(一)遵守物业管理法规、规章、规范性文件的规定和业主公约、业主委员会章程,办事公正、负责;

　　(二)完成业主委员会交办的工作;

　　(三)代表业主委员会处理事务;

　　(四) 接受行政管理部门的培训和指导。

　　第十八条 业主代表、业主委员会委员每届任期由业主大会约定,可以连选连任。业主代表、业主委员会任期届满3个月前,物业管理行政管理部门、街道办事处应当指导、督促换届选举。业主委员会负责换届选举的具体筹备工作,参照召开首次业主大会的方式成立换届选举工作筹备委员会。

　　物业管理企业应当配合做好业主委员会换届选举的日常事务性工作。

　　第十九条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关,与社区居民委员会相互协作,共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

　　第三章 物业管理企业

　　第二十条 物业管理企业应在取得企业法人营业执照之日起30日内,向所在地物业管理行政管理部门申领资质证书。

　　物业管理行政管理部门按照有关规定对申领资质证书的物业管理企业进行资质等级审查,并报市物业管理行政主管部门核定资质等级。物业管理企业领取资质证书后,方可从事与资质相应的物业管理服务活动。

　　第二十一条 物业管理企业资质实行年检制度。年检重点是物业管理企业前期物业服务协议或

　　本文提要：本细则所称物业管理是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理并维护相关区域内环境卫生和秩序的活动......

　　物业服务合同、物业管理服务质量、从业人员持证上岗、业主和业主委员会对物业管理企业的评议、年度工作业绩、财务报表、资质登记的有关事项变更以及执行法律法规政策等方面的情况。

　　第二十二条 物业管理行政管理部门应加强对物业管理从业人员培训,提高从业人员整体素质,实行持证上岗。

　　第四章 物业管理服务

　　第二十三条 建设单位应当在销售物业之前,制定业主临时公约,报物业所在地物业管理行政管理部门备案。物业买受人与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。

　　《业主临时公约》至业主大会审议通过的业主公约生效时终止。

　　第二十四条 新建住宅区物业销售前,建设单位应当通过招标方式选聘具有相应资质的物业管理企业提前介入,与其选聘的物业管理企业签订前期物业服务协议,承担前期物业服务。房地产开发管理部门应当把物业管理提前介入作为核发商品房预(销)售许可证的前置条件。

　　新建住宅区物业出售时,物业管理企业应当与物业买受人签订前期物业服务协议。该协议中约定的物业具体服务事项、服务质量要求、服务费标准及其它事项应与物业管理企业和建设单位之间签订的前期物业服务协议中有关内容相一致。

　　第二十五条 业主委员会成立后应当及时续聘或者通过招标方式重新选聘物业管理企业,并签订物业服务合同。

　　第二十六条 前期物业服务协议和物业服务合同中必须约定物业管理具体服务事项、服务质量要求、服务费标准、服务费收取办法、服务期限、装饰装修管理服务以及其它事项。

　　物业服务事项应包括以下内容:

　　(一)物业共用部位、共用设施设备的日常维修、养护和管理;

　　(二)共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理;

　　(三)日常环境卫生管理服务,包括公共场所、物业公共部位的清洁卫生、垃圾的收集和清运等;

　　(四)协助管理物业管理区域内公共秩序、安全防范、消防、交通等事项。其中安全防范和交通车辆管理必须明确约定具体的服务标准和责任;

　　(五)物业装饰装修的管理服务;

　　(六)管理与物业相关的工程图纸、住用户与竣工验收等档案资料;

　　(七)组织开展社区文化娱乐活动;

　　(八)根据业主和物业使用人要求,提供的特约服务。

　　物业管理企业应当自前期物业服务协议和物业服务合同签订之日起十五日内,将合同报物业所在地物业管理行政管理部门备案。

　　第二十七条 物业管理服务应当保持物业管理区域内房屋及共用设施设备完好、环境整洁优美、公共秩序良好,保障物业使用方便、安全,并按照下列要求实施:

　　(一)按照江苏省规定的技术标准和行业规范以及业主委员会审定的物业管理服务年度计划,实施管理服务;

　　(二)在业主使用房屋前,将物业的共用部位、共用设施设备使用、维护的方法、要求、注意事项以及有关规定告知业主;

　　(三)经常对物业管理区域进行全面的巡视、检查,定期对物业的共用部位、共用设施设备进行养护;

　　(四)发现物业的共用部位、共用设施设备损坏时,立即采取保护措施,并按照物业服务合同的约定进行维修;

　　(五)接到物业损坏报修时,限时进行维修和处理;

　　(六)做好物业维修、更新及其费用收支的各项记录,妥善保管物业档案资料和有关的财务账册;

　　(七)每半年向业主委员会报送物业维修、更新费用的收支账目,接受审核;

　　(八)建立公开征询业主意见制度,定期听取业主委员会、业主、使用人的意见和建议,改进和完善管理服务;

　　(九)发现违反条例、本细则或业主公约的行为,立即进行劝阻、制止,并向业主委员会、社区居委会和有关行政机关报告;

　　(十)按照物业服务合同约定的要求,做好业主委员会、业主、使用人委托的其他管理服务事项;

　　(十一)物业管理企业应当在社区居委会的指导和监督下协助做好社区管理、社区服务的相关工作。

　　第二十八条 物业管理行业应当推行行业规范和服务标准,积极开展物业管理达标创优活动,提高整体管理水平。建立物业管理服务等级评定制度,鼓励物业管理企业采用先进的管理服务标准,提高管理服务质量。

　　第二十九条 普通住宅的物业管理公共服务费应按照政府指导价标准在前期物业服务协议或者物业服务合同中约定,并由物业管理企业按照约定向业主收取;共他物业的服务费由当事人在前期物业服务协议或者物业服务合同中协商确定。

　　第三十条 建立合理公开、质价相符的物业管理服务政府指导价格体系。按照物业管理行业服务内容进行项目分类,按照分类项目制定等级服务质量标准,按照社会成本测算各个服务项目等级标准价格。让业主和业主委员会根据自己的服务要求和承受能力,自主选择服务项目、服务等级,自主选聘物业管理企业。

　　第三十一条 物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等公用事业单位向业主或者使用人提供的服务,应当按户计量,直接向最终用户收取有关费用。任何单位不得强行要求物业管理企业代收代缴有关费用,确需委托的,应当与物业管理企业签订委托合同,实行有偿服务。物业管理企业代收代缴有关费用时,不得价外加价,也不得向业主另外收取手续费用。

　　第五章 物业的使用和维护

　　第三十二条 新建物业在规划建设时,应当制定物业管理实施方案并在物业开工前报所在地物业管理行政主管部门备案。建成后,建设单位应及时向物业管理行政主管部门申请进行物业管理配套设施验收,未经验收不得交付使用;验收不合格的,应在规定的期限内做好整改工作。

　　建设单位在移交住宅区时,应当按照住宅区总建筑面积的3‰─4‰无偿提供物业管理服务用房,其产权属该住宅区全体业主共有,由托管的物业管理企业使用;同时提供相应的社区服务用房。

　　物业管理服务用房、社区服务用房、文体活动用房、停车库(场)、垃圾中转站、活动广场和绿地等配套设施应当按照设计用途使用,不得改变用途;确需改变的,应当依法办理相关手续。

　　第三十三条 新建物业进行接管验收时,业主委员会、物业管理企业应与建设单位明确物业的质量问题处理方式。

　　第三十四条 物业管理区域内的住宅不应改变使用性质,因特殊情况需要改变使用性质的,应当符合城市规划和房屋安全的要求,应当征得相邻业主、业主委员会和物业管理企业的书面同意后,报经规划部门批准。

　　第三十五条 业主或使用人装修物业,应遵守国家、省和市有关装饰装修的管理规定,应当事先告知物业管理企业,并与其签订物业装饰装修管理服务协议。

　　物业装饰装修管理服务协议应当包括下列内容:

　　(一)装饰装修工程的实施内容;

　　(二)装饰装修工程的实施期限;

　　(三)允许施工的时间;

　　(四)废弃物的清运与处置;

　　(五)物业外立面设施、防盗窗、空调及太阳能的安装要求;

　　(六)禁止行为和注意事项;

　　(七)管理服务费用;

　　(八)违约责任;

　　(九)其他需要约定的事项。

　　物业管理企业应当按照物业装饰装修管理服务协议实施管理。发现违反协议和有关规定的行为,应当立即制止,并督促改正;对拒不改正的,应当及时告知业主委员会并报有关部门依法处理。

　　第三十六条 因物业维修、装修造成相邻业主、使用人的自用部位、自用设施设备损坏或者其他财产损失的,责任人应当负责修复和赔偿。

　　第三十七条 任何单位和个人不得擅自占用物业管理区域内的道路、场地。因物业维修或者公共利益需要临时占用、挖掘道路、场地、绿地的,应当征得业主委员会和物业管理企业的同意,与物业管理企业签订书面协议,并在约定的期限内恢复原状。造成损失的,应当给予相应赔偿。

　　第三十八条 一个物业管理区域内有两个以上物业产权人的,应当建立物业共用部位、共用设施设备维修基金。维修基金的管理与使用按照市建设局、财政局[20**]163号、[20**]19号文件执行。

　　第三十九条 依据规定筹集的维修基金属业主所有,专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造,不得挪作他用。

　　第四十条 维修基金由房地产行政管理部门代管,所代管的维修基金,应当定期接受业主委员会和财政部门的检查与监督。

　　维修基金

　　本文提要：本细则所称物业管理是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理并维护相关区域内环境卫生和秩序的活动......

　　应当存入物业管理行政管理部门指定的银行,专户存储、专款专用。

　　第四十一条 新建商品房的建设单位应当在办理新建商品房屋所有权初始登记前,足额交纳代收的维修基金;在办理商品房所有权初始登记时,应当向房地产登记部门提供交款凭证。

　　第四十二条 房屋在国家规定的保修期满以后的维修、更新费用,按照下列规定承担:

　　(一)房屋室内部分的维修、更新费用,由业主自行承担;

　　(二)物业管理区域内的物业共用部位、共用设施设备的大修、更新改造从维修基金中列支,按项目维修费用占受益面积应分配维修基金的比例分摊。

　　物业的共用部位、共用设施设备属人为损坏的,其维修、更新费用由责任人承担。

　　物业出现严重损坏,影响业主和使用人安全时,房地产行政管理部门和街道办事处应当督促限期维修。

　　第六章 投诉

　　第四十三条 物业管理行政管理部门和街道办事处应当建立投诉受理制度,接受业主委员会、业主、使用人和物业管理企业等对违反条例和本细则行为的投诉。投诉接待的地点、时间应予以公布。

　　第四十四条 物业管理行政管理部门、街道办事处受理投诉后,应当及时调查处理。投诉人对处理意见有异议的,可以向上一级行政主管机关提出书面复核要求。

　　物业管理行政管理部门受理投诉后,应当在5日内作出是否受理的答复。对决定受理的,应当进行调查核实,并自受理投诉之日起30日内将处理意见回复投诉人。

　　投诉人对物业管理行政管理部门的处理意见有异议,可以向市物业管理行政主管部门提出书面复核要求。市物业管理行政主管部门应当自受理之日起30日内,将复核意见回复投诉人。

　　第四十五条 投诉内容涉及其他行政管理部门职责范围的,物业管理行政管理部门应当自受理之日起5日内,移送有关行政管理部门处理,并告知投诉人。

　　第七章 法律责任

　　第四十六条 业主、使用人违反业主公约、业主临时公约,应当承担相应的民事责任。对违反业主公约、业主临时公约的,业主委员会或者相关的业主、使用人可以向人民法院提起民事诉讼。

　　第四十七条 物业管理企业和业主未按照本细则规定和物业服务合同约定履行义务的,当事人一方可以向业主委员会或者街道办事处和物业管理行政管理部门投诉,也可以依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。

　　第四十八条 对于业主、使用人不遵守规章的行为,经教育不改的,社区居委会、业主委员会可以把他们的行为公示出来。

　　业主、使用人未按照物业服务合同约定交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳,物业管理企业可以催交,逾期仍不交纳的,物业管理企业可以按每日万分之五加收滞纳金。

　　不能及时足额交纳物业服务费的业主,不得当选为业主代表和业主委员会委员,其所在相关单位应积极帮助做好思想教育工作,必要时应当代为收缴。不能及时足额交纳物业服务费的业主代表和业主委员会组成人员经教育不能改正的,可依法罢免。(来自:www.pmceo.com)

　　第四十九条 资质年检不合格的物业管理企业,物业管理行政管理部门应责令其限期整改;整改仍不到位的,由物业管理行政主管部门降低其资质等级,直至吊销其资质证书。

　　第五十条 对物业管理区域内未经规划部门审批进行建设的建筑物、构筑物或其它设施以及违反市容环境卫生、市政管理等法津、法规、规章规定的行为,业主委员会和物业管理公司应当及时予以制止,制止无效时,应当向城市管理行政执法部门报告,由其依法处理;违反建设工程规划许可证规定进行建设的各类违法建筑物、构筑物和其它设施,由城市规划管理部门依法处理,有关部门应当配合查处。

　　第八章 附则

　　第五十一条 本细则由宿迁市建设局负责解释。

　　第五十二条 本细则自20**年5月13日起施行。

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篇2：盐城市物业管理实施细则(2009年)

江苏省盐城市人民政府

盐政发〔20**〕104号

二○○九年五月五日

第一章总则

第一条为了规范物业管理活动,维护物业当事人的合法权益,提高城市物业管理水平,推动物业管理行业健康发展,根据《物权法》和国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等有关法律、法规,结合我市实际,制定本实施细则。

第二条本市行政区域内的物业管理活动适用本实施细则。

第三条本实施细则所称业主,是指房屋的所有权人,即房屋登记簿记载的权利人(含商品房预告登记的权利人)。

本实施细则所称使用人,是指房屋的实际使用人和承租人。

本实施细则所称物业服务企业,是指依法取得独立法人资格、具有相应资质、从事物业服务的企业。

第四条市房产管理局是全市物业管理行业的行政主管部门,负责本市行政区域内物业管理工作的管理、监督和本细则的组织实施。

各县(市、区)房产行政主管部门是本行政区域内的物业管理行政主管部门,负责辖区内物业管理的监管、考核和矛盾调处及业主大会的指导等日常工作。

街道办事处、乡镇人民政府负责指导和监督本区域内的物业管理活动,协调物业管理与社区管理、社区服务的关系,做好社区居委会、业主委员会、物业管理协调配合的有关工作;负责辖区内物业项目经理及其从业人员的日常管理与考评,调处矛盾纠纷。

建设、规划、城管、工商、物价、公安、司法、民政等部门按照各自职责范围,协同实施本细则。

(一)各县(市、区)政府

负责把住宅物业管理纳入社区管理范畴,加强对住宅物业管理工作的指导、协调和监督;协调解决小区管理中的综合性问题;督促街道(乡镇)会同房产行政主管部门做好业主大会(业主委员会)筹备组建、换届工作,帮助业主把好业主委员会筹备组人选关,并落实考核工作。

(二)房产行政主管部门

负责对住宅物业管理活动的监督管理,加强物业服务企业资质管理和从业人员资格管理;对住宅专项维修资金的归集、使用进行指导和监管;主动依靠街道(乡镇),做好业主大会(业主委员会)组建、换届、备案工作,指导其日常运作;依法对物业管理区域内的违法行为进行查处。

(三)规划行政主管部门

负责新建住宅小区的统一规划,按规定配置各类公建配套设施;依法查处住宅小区内的违法建筑及外立面开墙破洞行为。

(四)建设行政主管部门

负责对在建住宅施工过程中的质量监督和管理;协调处理房屋保修期内由于工程质量问题引发的投诉和矛盾;负责物业管理区域内

绿化工作的行业指导管理和绿化调整树木(来自:www.pmceo.com)、绿地变动的审批,协调解决因植物品种影响居民生活以及绿化养护引发的矛盾;负责物业管理区域内污水排放,燃气管道设施的检修、维护工作。依法查处毁绿行为。

(五)城管行政主管部门

负责对物业管理区域内的乱设摊点等行为进行查处;负责对物业管理区域内环境卫生的检查、指导和监督;负责对不履行市容卫生责任区制度的物业服务单位进行查处;加强对物业管理区域内户外广告设施的日常管理和安全检查。依法查处破坏环卫设施行为。

(六)公安行政主管部门

指导、督促物业服务企业和保安人员开展安全防范工作,指导落实物业管理区域内的安全防范设施建设;消除物业管理区域内的治安隐患,及时查处治安案件,调解各类涉及治安管理的矛盾;加强对保安人员、外来人口和宠物的管理。

(七)物价行政主管部门

确认物业服务最高收费标准和物业管理区域前期物业服务收费标准;对物业管理活动中的各项收费进行检查和管理,对超标准和超范围收费进行查处;受理物业管理收费价格咨询及投诉,协调解决因物业管理收费引发的矛盾和纠纷。

(八)环保行政主管部门

负责对物业管理区域及周边的建设项目依法进行环境影响评价文件审批和环境保护设施竣工验收;对物业管理区域及周边的污染源依法实施监督管理,对违反环保法律法规的行为依法进行查处;对涉及环保的投诉和纠纷进行调查处理。

(九)工商行政主管部门

加强企业登记审查,对未经规划管理部门批准擅自将居住用房改变为非居住用房的场所,不予核准登记。

(十)质监行政主管部门

对物业管理区域内的电梯等特种设备进行安全监察,督促使用单位做好特种设备的注册登记、维护保养、作业人员持证上岗等工作;查处安装、改造、维修和使用中的违规行为;调查处理物业管理区域内的特种设备事故。

(十一)民政行政主管部门落实街道(乡镇)、居委会对业主委员会的指导、监督和日常管理。

(十二)物业管理区域内,供电、供水、供气、供热、通信、广电、邮政、路灯、环卫等单位依据计量器具显示的量值向最终分户使用人收取有关费用。有偿委托物业服务企业代收的,不得向业主收取手续费等额外费用。并按规定负责物业管理区域内市政公用设施和相关设备设施的养护维修。

第五条各级政府应当扶持物业管理行业的发展,逐步建立专业化、社会化和市场化的物业管理机制,提高物业管理水平。

物业服务企业按照国家有关规定享受第三产业优惠政策。

第二章业主及业主大会

第六条业主在物业管理活动中,享有下列权利:

(一)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;

(二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;

(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

(四)参加业主大会会议,行使投票权;

(五)选举业主委员会委员,并享有被选举权;

(六)监督业主委员会的工作;

(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;

(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

(九)监督住宅专项维修资金的使用执行情况;

(十)法律、法规规定的其他权利。

第七条业主应当履行下列义务:

(一)遵守国家和地方相关物业管理的规定;

(二)遵守管理规约、业主大会议事规则;

(三)遵守物业管理区域内物业共用部位

和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

(四)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

(五)按照合同约定按时交纳物业服务费用;

(六)按照有关规定交纳住宅专项维修资金;

(七)配合物业服务企业的服务活动;

(八)法律、法规规定的其他义务。

第八条业主通过业主大会或者业主代表大会和业主委员会对物业实施自治管理。

第九条物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

业主大会会议应当由物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主参加。业主可以以幢、单元、楼层为单位成立业主小组,并可推选小组代表出席业主大会。业主代表因故不能参加业主大会会议的,其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加业主大会。

第十条物业管理区域内,已交付使用的物业建筑面积达到百分之五十,或者物业交付使用已超过一年,且交付使用的物业建筑面积达到百分之三十的,应当召开首次业主大会,选举产生业主委员会。

同一个物业管理区域内的业主应当在物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门和街道办事处或乡镇人民政府的指导下成立首次业主大会,并选举产生业主委员会。但是,只有一个业主或者业主人数较少且全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

一个物业管理区域只能成立一个业主大会。

第十一条业主大会成立条件成熟的,建设单位应当书面告知物业所在地县(市、区)物业管理行政主管部门和街道办事处或乡镇人民政府,并提供业主清册、物业建筑面积、物业出售并交付使用时间等文书资料。建设单位未及时书面告知,业主向县(市、区)物业管理行政主管部门和街道办事处或乡镇人民政府提出召开首次业主大会的书面要求。

县(市、区)物业管理行政主管部门应当在接到建设单位书面告知或业主书面要求的15日内,会同街道办事处或乡镇人民政府指导建设单位和业主推荐业主大会筹备组(以下简称筹备组)成员。筹备组组成人员为5名(社区居委会、建设单位各1名,业主代表3名)。业主代表由业主共推,但必须是模范履行业主义务,有事业心、公益心和服务时间的业主,成员名单应当自成立之日起在物业管理区域内公示7日。推荐不成的,由街道办事处或乡镇人民政府会同县(市、区)物业管理行政主管部门指定筹备组成员。筹备组活动由社区居委会牵头组织。

第十二条筹备组应当在三个月内召开首次业主大会。

筹备组应当事先将会议的内容和召开方式告知县(市、区)物业管理行政主管部门和街道办事处或乡镇人民政府,县(市、区)物业管理行政主管部门和街道办事处或乡镇人民政府可以根据实际情况派代表参加。

筹备组负责起草管理规约和业主大会议事规则交大会讨论,并负责确认业主身份及其在首次业主大会上的投票权,业主应当向业主大会筹备组提供相关身份证明、联系地址、通讯方式。

第十三条业主大会履行下列职责:

(一)制定和修改管理规约和业主大会议事规则;

(二)制定和修改物业管理区域内物业共有部位和共有设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面规章制度的管理规约;

(三)选举业主委员会委员或更换业主委员会成员;

(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;

(五)筹集和使用物业共有部位、共用设施设备的住宅专项维修资金;

(六)改建、重建建筑物及附属设施;

(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项;

(八)法律、法规规定的其他职责。

决定前款第五项和第六项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第十四条业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。

经20%以上的业主提议,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。业主委员会应当在15日内组织召开业主大会临时会议,逾期不组织召开的,由物业所在地的县(市、区)人民政府房产行政主管部门联合街道办事处或乡镇人民政府责令其限期召开。

第十五条业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式,但应当有物业管理区域内专有部分占建筑总面积二分之一以上的业主且占总人数的二分之一以上的业主参加。凡需投票表决的,应当经业主本人签字,业主委托代理人参加业主大会会议的,应当办理书面委托手续

。业主本人不办理书面委托,又不参加投票的视为弃权。

第十六条业主大会首次会议应当制定管理规约和业主大会议事规则,选举产生业主委员会。业主大会议事规则的内容,应当包括业主大会的议事方式,表决程序;业主投票权的确定方法;业主委员会的组成和换届选举;委员资格、义务和任期;业主大会临时会议的召开等事项。

业主大会、业主委员会决定的事项不得违反有关法律、法规和规章的规定。

第十七条入选业主委员会的成员应当符合下列条件:

(一)具有完全民事行为能力,身体状况良好的本物业管理区域内的业主;

(二)遵守国家有关法律、法规;

(三)遵守管理规约、业主大会议事规则,履行业主义务;

(四)热心公益事业,责任心强,公正廉洁,具有社会公信力;

(五)具有一定的组织能力;

(六)具备必要的工作时间。

第十八条召开业主大会会议,应当于会议召开15日前通知全体业主。并同时告知相关的社区居委会。业主委员会应当做好业主大会会议记录。

第十九条业主委员会是业主大会的执行机构,对业主大会负责。业主委员会履行下列职责:

(一)召集和主持业主大会会议,报告物业管理实施情况;

(二)经业主代表大会同意代表业主和业主大会与选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

(四)监督管理规约的实施;

(五)接受业主、业主大会、物业管理行政主管部门的监督;

(六)建立业主委员会日常工作的规范制度和工作职责,业主委员会要正常地开展工作;

(七)根据业主大会的决定,代理因物业管理活动发生的诉讼事务;

(八)法律、法规规定以及业主大会赋予的其他职责。

第二十条业主委员会由业主大会选举产生。业主委员会人数应当是5-15名的单数,其组成人员不得在物业服务企业中兼职,由业主代表组成。小区建筑面积为5万平方米以下业主委员会成员为5名,5万平方米以上15万平方米以下业主委员会成员为7名,15万平方米以上30万平方米以下业主委员会成员为9名,30万平方米以上业主委员会成员为不超过15名的单数。业主委员会委员每届任期三年,可以连选连任。

分期开发的物业区域达到成立业主委员会条件的可以先期成立业主委员会。先期成立的业主委员会应当在物业区域新的一期业主入住百分之五十以后,重新补选或改选业主委员会。

业主委员会可以通过选举产生主任1名和副主任1-2名,业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集,召开会议必须有过半数委员出席,所作决定须经业主委员会全体委员半数以上同意。

第二十一条选举、换届、改选、补选业主委员会的,应自选举产生之日起的30日内,向县(市、区)物业管理行政主管部门备案,并将选举结果通过社区居民委员会告知所在地街道办事处或乡镇人民政府。

业主委员会备案时应当提交以下资料:业主大会记录和会议决定;业主大会议事规则;管理规约;业主委员会成员名单和基本情况。

第二十二条业主委员会任期届满2个月前,应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举;逾期未换届的,物业所在地的县(市、区)人民政府房产行政主管部门和街道办事处或乡镇人民政府应当督促、指导其换届工作。

业主委员会的换届选举,应由业主委员会筹备组织。业主委员会怠于筹备组织的或者在任期内怠于履行职责的,经百分之二十以上的业主书面提议,县(市、区)物业管理行政主管部门会同街道办事处或乡镇人民政府可以指导召开业主大会临时会议,重新选举或者改选业主委员会。

新一届业主委员会选举成立之日起的10日内,原业主委员会成员应当将其保管的有档案等文书资料、印章及其他属于业主大会所有的资料、用房和财物等移交新一届业主委员会,并做好其他交接工作。

第二十三条管理规约是业主共同订立的有关物业的使用、维护、管理等方面的行为守则,对全体业主和使用人具有约束力。

第二十四条业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事经营活动或与物业管理无关的其他活动。

业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。物业所在地县(市、区)物业管理行政主管部门和街道办事处或乡镇人民政府,应当责令限期改正或撤销其决定,并

通告全体业主。

第二十五条在物业管理区域内,业主委员会、物业服务企业、社区居委会应当依法履行各自的职责,密切配合,共同做好物业自治管理和社区建设管理工作。

(一)业主委员会接受业主大会的委托,实施业主自治管理,监督与配合物业服务企业的服务活动;协助公安机关、社区居民委员会做好物业管理区域内的社会治安、社区建设等工作。

(二)物业服务企业应在依法经营服务活动中,接受业主委员会的监督,按照合同约定为业主提供服务;听取社区居民委员会的有关意见,配合社区开展有关活动。

(三)社区居委会应当指导与协助业主的自治管理活动,引导业主将物业自治管理与社区管理相结合。

第二十六条业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担。

经费的筹集、管理、使用等具体事项,由业主大会议事规则规定。

业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期以书面形式在物业管理区域内公告,接受业主监督、质询。

第二十七条两个或者两个以上物业管理区域共用非市政道路或者其他配套设施设备的,应当建立业主委员会联席会议制度。业主委员会联席会议由县(市、区)物业管理行政主管部门会同街道办事处或乡镇人民政府组织召开。

第三章物业服务企业

第二十八条物业服务企业实行资质管理制度。

物业服务企业资质等级分为一、二、三级。市物业管理行政主管部门负责本市三级物业服务企业资质证书的颁发和管理,并接受省建设行政主管部门的指导和监督。

一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目。

二级资质物业服务企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。

三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下的住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。

第二十九条从事物业管理的人员应按照国家有关规定,取得职业资格证书。

物业服务企业应当确定物业管理区域的项目负责人,项目负责人应取得盐城市物业服务项目经理资格证书,并承担相应责任。

第三十条物业服务企业享有下列权利:

(一)依照法律、法规、规章和合同的约定,制定物业管理工作制度;

(二)收取物业服务费用和按规定应收取的其他费用;

(三)选聘专业公司承担专项经营业务;

(四)拒绝承担任何形式的摊派以及法律法规规定或服务合同约定以外事项的责任;

(五)开展其他多种经营服务项目,增强企业实力;

(六)法律、法规规定的其他权利。

第三十一条物业服务企业应履行下列义务:

(一)执行物业管理行业规范、服务标准,备足卫生保洁、绿化养护等必需的物业服务工具和设备;

(二)履行物业服务合同,提供物业服务,维护业主利益;

(三)接受业主、业主委员会的监督;

(四)在物业管理区域内公示物业服务合同约定的收费项目、标准和收支情况,以及公建配套设施经营管理的收支情况;

(五)劝阻违章搭建或者其他侵害业主公共利益的行为,劝阻不听的,及时报告相关管理部门和业主委员会;

(六)接受政府有关行政主管部门的监督和行业协会的自律管理;

(七)接受街道办事处或社区对居委会的日常考核、督查、评价与管理;

(八)协助有关行政管理部门制止违法、违规行为,维护物业管理区域公共秩序;

(九)未经城管部门批准,物业服务企业不得批准在小区内乱设摊点;

(十)法律、法规规定的其他义务。

第四章前期物业管理

第三十二条前期物业管理是指业主、业主大会选聘物业服务企业之前,由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。

第三十三条住宅物业和非住宅物业出售前,建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。自建的非住宅物业需要选聘物业服务企业时,也应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

凡多层物业(含住宅、非住宅及其配套用房,下同)规划总建筑面积在3万平方米以上,或高层(含小高层)物业规划总建筑面积在1万平方米以上,或多层、高层混合物业规划总建筑面积在3万平方米以上的新建或在建物业,都必须以招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理。规模较小,未达到以上标准的新建或在建物业,或投标人少于3个,须经物业所在地县(市、区)房产行政主管部门批准后,方可采用协议方式选择相应资质的物业服务企业。

第三十四条建设单位按照以下规定时限完成前期物业管理招投标工作:

(一)预售住宅商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成;

(二)新建现售住宅商品房项目应当在现售前30日完成;

(三)非出售的新建住宅物业应当在交付使用前90日完成。

建设单位应当自确定中标之日起15日内,与中标的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同,并向物业项目所在地的县(市、区)房产行政主管部门备案。

签订前期物业服务合同期限一般不超过三年。业主委员会成立后与物业服务企业签订的物业服务合同生效时,前期物业服务合同自然终止。

第三十五条前期物业管理的主要内容是:

(一)建立与业主、物业使用人的联络关系;

(二)设计管理模式,草拟物业管理制度,编写物业管理规约建议书;

(三)建立服务系统和服务网络;

(四)办理移交承接验收事宜;

(五)在业主大会选聘物业服务企业前,按照《前期物业服务合同》的约定实施物业管理。

建设单位应明确物业服务企业的前期介入管理的具体内容,并给予物业服务企业相应的前期介入管理经费,具体内容与标准由双方在前期物业服务合同中约定。在办理商品房预售许可证之前将物业用房的具体位置在规划图中标明。

第三十六条建设单位应在物业管理区域内首份房屋销售合同签订前,制定临时管理规约和住宅使用说明书,并作为房屋销售合同的附件。

临时管理规约的内容应当包括:物业的使用和维护管理、业主的权利和义务、违反临时管理规约应当承担的责任等事项。临时管理规约的内容不得侵害物业买受人的合法权益和社会公共利益。

住宅使用说明书应当载明房屋平面布局、结构、附属设备、详细的房屋结构图(注明房屋承重结构)和共用能耗计量部位及费用分摊办法,不得占用共用部位、共用场地,不得移装共用设备和擅自改变经营用房用途,以及其他有关安全合理使用房屋的注意事项。

建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示,并予以说明。

物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

第三十七条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容,以及建设工程规划许可文件载明的建设项目平面布局图,并在房屋交接书中列明物业管理区域内归全体业主所有的配套设施设备。

建设单位选聘的物业服务企业应当与物业买受人签订前期物业服务协议。

第三十八条业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位不得擅自处分。

建设单位应当在项目交付时按规定无偿提供不少于规划建设总建筑面积0.4%具有产权的物业管理用房(其中住宅区物业管理配套办公、服务用房和经营用房的比例分别为1:3:6)。在业主大会成立后建设单位将验收合格的物管用房产权移交给业主,移交后的房屋产权属全体业主共有。设备用房不能作为物管用房移交。

物业管理用房原则上在第一批工程竣工前建成,经验收合格后,交付使用。分期建设的项目在首期交付时的物管用房面积,应当不低于全部项目应交面积的百分之五十。物业管理区域内房屋交付使用过半的,应将物业管理用房全部交付。

交付的物业管理用房的建设标准,应当符合国家有关工程质量和安全的要求,具有上下水、供电通讯等设施,具备正常使用功能。

建设单位申请商品房预售许可证或商品房所有权初始登记时,物业管理和社区用房等配套房屋应予以明确。

第三十九条在办理前期物业承接验收手续时,建设单位应当向物业服务企业移交物业管理用房和下列资料:

(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料,以及上述资料的数据光盘;

(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(四)物业管理所必需的其他资料。

建设单位应当在办理物业承接验收手续起30日内将以上资料移交给物业服务企业,同时将有关资料的数据光盘分别报市、县(市、区)物业行政主管部门备案。物业服务企业在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

第四十条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。建设单位在保修期限内未尽到保修责任的,由建设单位依据相关规定承担保修责任。

第五章物业管理服务与收费

第四十一条物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施,并接受业主的监督。一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。其中分期建设的物业,只能委托同一物业服务企业管理。

物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务委托专业公司实施,但不得将物业的整体或者主要管理服务责任委托给他人,如因委托造成的损失由物业服务企业承担。

第四十二条物业交付使用后,业主应当及时续聘或者重新选聘物业服务企业,参照建设部统一印制的示范文本,订立物业服务合同,并在该区域内公示。

物业服务合同的主要内容包括:

(一)当事人和物业的基本情况;

(二)双方的权利和义务;

(三)物业管理服务事项和服务质量要求;

(四)物业服务费的标准和收取办法;

(五)物业管理服务用房的使用、管理和收入分配办法;

(六)住宅专项维修资金使用方面的约定;

(七)合同的有效期限、合同终止和解除的约定;

(八)违约责任及解决纠纷的途径;

(九)双方当事人约定的其他事项。

第四十三条物业服务事项主要内容包括:

(一)物业共用部位和物业共用设施设备的日常维护和管理;

(二)物业管理区域内环境卫生、绿化的日常管理;

(三)协助管理物业管理区域内公共秩序、安全防范、消防、交通等事项;

(四)协助或受有关部门委托做好装饰装修、建筑垃圾和生活垃圾清运服务工作;

(五)应业主要求进行的其它服务;

(六)物业档案资料的管理。

第四十四条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应服务。

物业服务企业未能履行物业服务合同的约定(来自:www.pmceo.com),导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。物业管理合同中没有特别约定的事项,当事人不承担责任。

第四十五条物业服务企业应当在物业服务合同期限届满前90天,以书面形式告知业主委员会,业主委员会接到告知书起30日内,组织召开业主大会讨论决定选聘事项。

业主大会决定续聘原物业服务企业的,由业主委员会在业主大会会议结束后7日内,与原物业服务企业续签物业服务合同。

业主大会决定重新选聘物业服务企业的,由业主委员会在业主大会会议结束后7日内以书面形式通知原物业服务企业,原物业服务企业在合同期满后7日内,与业主委员会或业主委员会指定的新选聘的物业服务企业办理移交手续,移交物业管理用房、经审计后的费用帐册(包干制除外)以及本办法第三十九条规定的有关资料等。

物业服务企业或业主委员会根据业主大会的决定经过双方协商一致,可以提前解除物业服务合同。当事人可以约定一方解除合同的条件,解除合同的条件成熟时,解除权人可以解除合同。但应当通知对方,并按上款规定办理移交手续。

物业服务企业或业主委员会根据业主代表大会决定单方提出解除物业服务合同,另一方持有异议的,可以请求人民法院或仲裁机构裁决。

第四十六条物业服务收费应当遵循合理、公平、公开、质价相符的原则。物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。

普通住宅公共服务收费实行政府指导价,由物价行政主管部门会同房产行政主管部门根据物业的硬件设施、环境和物业服务内容、服务质量、物业规模等因素制定分项收费的标准,并定期公布。

普通住宅前期物业管理公共服务收费标准由当地价格主管部门核准。通过前期物业管理招投标方式确定的服务收费价格,应及时报当地物价部门备案,作为物价部门核准前期物业管理服务收费的依据。物业服务企业或建设单位应在物业买卖合同中与物业买受人预先约定收费标准。

已成立业主委员会的普通住宅公共服务收费标准,由业主委员会经业主大会同意后,在政府指导价范围内与物业服务企业在物业服务合同中约定。

物业服务企业在服务时要遵循“值价相符”的原则,不得高档次服务低档次收费,更不得高档次收费低档次服务。

非普通住宅及非住宅物业的公共服务收费实行市场调节价。

前期物业管理阶段由开发建设单位与物业服务企业在服务合同中约定服务费用;已成立业主委员会的,由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定服务费用。

物业服务收费管理中涉及的其它有关事项,按照《江苏省物业服务收费管理办法》以及本市有关规定执行。

第四十七条业主应当根据物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用,不得以物业服务合同约定以外的事项为理由,迟交或拒交物业服务费用。业主与使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带责任。

纳入物业管理范围的、竣工但尚未出售或者因开发建设单位的原因,未按时交给物业买受人的物业,前期物业服务合同生效当月至出售房屋交付当月发生的物业服务费用由建设单位全额交纳。房屋交付之日的次月起发生的

物业服务费用由业主承担。

实行政府指导价的前期物业管理住宅小区,在前期物业管理服务期间,因开发建设单位原因分期开发,分批交付使用,给先期入住业主造成噪音、粉尘等环境污染的,或因施工、配套设施不到位等原因影响物业管理服务的,业主交纳的物业管理公共服务费应低于规定标准,差额部分由开发建设单位补偿物业服务企业,并在前期物业服务合同中具体约定。

物业发生产权转移时,业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。

第四十八条物业服务企业收费的项目、标准和收支情况,应当按照合同的约定,定期向业主公布,并接受业主委员会的监督和质询。

第四十九条价格主管部门应当会同物业行政主管部门加强对实行市场调节价的物业服务收费行为的规范、引导和监督。物业服务企业的物业服务收费项目和收费标准应当实行明码标价。

第五十条物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的代办、特约服务项目,服务费用由双方约定。

第五十一条物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、环卫、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用,该用户计量器具显示的量值为收费依据。不能强制物业服务企业代收代缴。最终用户是指接受供水、供电、供气、供热以及环卫、通信、有线电视等服务的最终分户使用人。

上述单位向业主或者使用人收取费用等服务事项,可以委托给物业服务企业实施,双方应当签订有偿服务合同,物业服务企业接受委托代收前款有关费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。

第五十二条对物业管理区域内违反治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规的行为,物业服务企业应当及时劝阻,并及时向有关行政管理部门报告。

有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后,应当依法对违法违规行为予以制止或者依法处理。

第五十三条物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时,物业服务企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。

第五十四条物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和使用人约定,但不得违反法律、法规的规定和管理规约的约定。

物业使用人违反本办法的规定和管理规约的约定,相关业主应当承担连带责任。

第六章物业的使用和维护

第五十五条新建住宅小区内的公建配套设施应当按照规划行政主管核定的内容实施,不得擅自更改规划及其使用功能和建筑布局。

已列入住宅小区商品房建设成本的配套设施,产权属全体业主所有(国家另有规定的除外),由市、县(市)房产行政主管部门设立的登记机构代为登记,开发建设单位不得销售或以其它方式处置其使用权。

未列入住宅小区商品房建设成本的配套设施,产权归投资人所有,但交付使用后须纳入住宅小区统一的物业管理。

第五十六条新建住宅小区公建配套设施的项目名称、指标等内容,应在控制性详细规划、公建配套建设要求意见书、土地出让公告、建设项目批文、公建配套建设计划中予以明确;在商品房预售价格认证时,应对住宅小区公建配套设施的成本进行认定;在核发新建住宅小区建设规划许可证和商品房预售许可证时,应将住宅小区公建配套设施的名称、位置、性质、面积等内容明确标注;住宅小区开发建设、销售单位在商品房销售中,应将公建配套设施实施计划在销售场所公示,并告知购房人;办理权属初始登记时,应按公建配套设施的性质进行区分登记。

在老小区整治出新时,应按有关规定对被占用或闲置的公建配套设施进行清理、清退或调整;根据规划和小区服务与管理的需要,补建必要的配套设施。同时对清退、调整、回购和补建的公建配套设施进行产权登记,并办理移交使用手续,用于物业管理。

第五十七条业主对建筑物内的住宅、非住宅用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

第五十八条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物专有部分,其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

第五十九条业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地,损害业主利益。

因维修物业或者业主公共利益需要,业主确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会和物业服务企业的同意;物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会的同意。

业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地

,在约定期限内恢复原状。

第六十条供水、供电、供气、市政、排水、环卫、通讯、有线电视等单位,按规定承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护责任的,不得强制要求物业服务企业维修养护。委托物业服务企业代为维修、养护的,应当与物业服务企业签订委托合同,并支付维修、养护费。

前款规定的单位因维修、养护等需要,临时占用、挖掘道路、场地的,应当事前通知业主委员会和物业服务企业,并及时恢复原状。造成损失的,应当予以赔偿。

第六十一条业主、使用人应当按照规划行政主管部门批准的设计用途使用物业,不得擅自改变物业使用性质。若确需改变物业使用性质的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。

第六十二条业主共用车库(位)的管理等事项,由业主大会决定。车主要求物业服务企业保管机动车的,应当另行与物业服务企业签订车辆保管合同。

第六十三条物业管理区域内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。小区的共用停车库(位)应当提供给本物业管理区域内的业主、使用人有偿使用,任何单位和个人不得出售。

第六十四条物业管理区域内禁止下列行为:

(一)损坏房屋承重结构;

(二)擅自改变房屋用途;

(三)占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备、擅自改变公建配套设施使用功能;

(四)私搭乱建;

(五)侵占绿地、毁坏绿化;

(六)随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物;

(七)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品,或者超标准排放污染物质、发出超标准的噪声和振动;

(八)未经批准摆设摊点;

(九)无序停放车辆;

(十)在建筑物或者构筑物上乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画;

(十一)利用物业从事危害公共利益或者侵害他人正当权益的活动;

(十二)在消防通道上设置路障,损坏或者挪用消防设施;

(十三)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

第六十五条业主、使用人装饰装修房屋时,应当事先告知物业服务企业,与物业服务企业签定装饰装修管理服务协议,交纳服务费用,到所在地市、县(市)房屋安全鉴定机构进行房屋装饰装修备案登记,并按规定交纳费用,具体缴费标准由物价行政主管部门确定。物业服务企业应当将房屋装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主、使用人。

业主、使用人及装饰装修实施企业在装饰装修房屋时需要改变房屋结构或涉及房屋承重部位的,要向所在地市、县(市)房屋安全鉴定机构办理相关手续。

物业服务企业发现在物业使用、装饰装修过程中有擅自损坏房屋结构、违反有关规定以及(临时)管理规约的,应当予以劝阻、制止,劝阻、制止无效的,及时报告业主委员会和有关房屋安全管理部门。

第六十六条物业出现危及安全、影响观瞻、侵害公共利益或者影响他人正常使用等情况时,责任人应当及时维修养护。

物业服务企业对物业共用部位、共用设施设备进行维修养护时,相关业主和使用人必须给予配合。因阻挠维修养护造成物业损坏或者财产损失的,责任人应当负责修复或者赔偿。

第六十七条建设单位按照规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。在规定范围内的保修期限应从最近一次维修合格时开始计算。建设单位可以委托物业服务企业保修,也可以自行组织维修。

房屋在国家规定的保修期满以后的维修责任,按照下列规定承担:

(一)房屋室内部分,由业主自行维修;

(二)房屋的共用部位和共用设施设备,由物业服务企业根据物业服务合同的约定定期维修养护。

第六十八条住宅物业、住宅小区内非住宅物业、与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业,被两个以上的业主区分所有的,业主应当按照规定缴纳住宅专项维修资金。

住宅专项维修资金应按幢建帐,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造,不得挪作他用。

根据物业服务合同约定,应当由物业服务企业从物业服务费用或者物业服务资金中支出的住房共用部位、共用设施设备的维修养护费用,不得从住宅专项维修资金中列支。

第六十九条住宅专项维修资金管理实行统一缴存、专户存储、专款专用、业主决策、政府监管的原则。

设有共用电梯的物业项目,应设定专项维修资金。具体办法由房产行政主管部门会同物价行政主管部门另行制定。

住宅专项维修资金缴存、管理和使用的具体办法由房产行政主管部门制定,报人民政府批准执行。

第七十条利用业主共有的配套设施进行经营的,应当在征得相关业主、业主委员会的书面同意后,按照规定办理有关手续。其收益在扣除物业服务企业代办费用后,应当用于补贴物业管理公共服务费但合同另有约定的除外。

第七章法律责任

第七十一条住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未

经批准,擅自采用协议方式选聘物业服务企业的,根据国务院《物业管理条例》第五十七条规定,由县级以上房产行政主管部门责令限期改正,给予警告,可以并处10万元以下的罚款。出售的非住宅物业参照此标准执行。

第七十二条建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的,根据国务院《物业管理条例》第五十八条规定,由县级以上房产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

第七十三条违反本办法的规定,不移交有关资料的,根据国务院《物业管理条例》第五十九条规定,由县级以上房产行政主管部门责令其限期改正;逾期仍不移交有关资料的,对建设单位、物业服务企业予以通报,处1万元以上10万元以下的罚款。

第七十四条违反本办法的规定,未取得资质证书从事物业管理的,根据国务院《物业管理条例》第六十条规定,由县级以上房产行政主管部门责令其停止活动,没收违法所得,并处5万元以上20万元以下罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

第七十五条未按照规定交纳住宅专项维修资金的,根据《江苏省物业管理条例》第四十二条规定,由县级以上房产行政主管部门责令其限期补交;逾期仍不足额交纳的,可按每日万分之五加收滞纳金。

违反本办法的规定,挪用住宅专项维修资金的,根据国务院《物业管理条例》第六十三条规定,由县级以上房产行政主管部门追回挪用的住宅专项维修资金,给予警告,没收违法所得,可以并处挪用数额2倍以下的罚款;物业服务企业挪用住宅专项维修资金,情节严重的,可以吊销其资质证书;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第七十六条违反本办法的规定,建设单位在物业管理区域内不按照规划规定配置必要的物业管理用房的,根据国务院《物业管理条例》第六十四条规定,由规划行政主管责令其限期改正,给予警告,没收违法所得,并处10万元以上50万元以下罚款。

第七十七条违反本办法的规定,未经业主大会同意,物业服务企业擅自改变物业管理用房用途的,根据国务院《物业管理条例》第六十五条规定,由县级以上房产行政主管部门责令限期改正,给予警告,并处1万元以上10万元以下的罚款;有收益的,所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用。

第七十八条违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会和物业服务企业应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,可向人民法院提起诉讼。

第七十九条业主以业主大会或者业主委员会的名义,从事违反法律、法规规定的活动,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予治安管理处罚。

第八十条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。

业主大会、业主委员会和物业服务企业,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业服务费等违背管理规约或损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼。

第八十一条房产行政主管部门和其他部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,根据国务院《物业管理条例》第六十九条规定,由其所在单位或者上级机关给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第八十二条违反本办法,有关法律、法规或规章已设定处罚的,从其规定。

第八章附则

第八十三条本规定自公布之日起实施。

篇3：盘锦市城市住宅区物业管理实施细则(2002年)

　　盘锦市城市住宅区物业管理实施细则(20**)

　　盘锦市人民政府令 第10号

　　《盘锦市城市住宅区物业管理实施细则》业经20**年4月16日盘锦市第四届人民政府第28次常务会议审议通过，现予发布施行。

　　市长 程亚军

　　二○○二年五月十四日

　　盘锦市城市住宅区物业管理实施细则

　　第一章 总则

　　第一条 为加强城市住宅区物业管理，保障物业的合理使用，创造良好的居住环境，维护业主、物业使用人和物业管理企业的合法权益，根据《辽宁省城市住宅区物业管理条例》，结合我市实际，制定本细则。

　　第二条 本细则适用于盘锦市行政区域内城市住宅区的物业管理。城市新建住宅区和共用配套设施、设备齐全的原有住宅区，应当实行物业管理;原有住宅区共用配套设施不齐全的，应当通过整治和完善配套设施，逐步创造条件实行物业管理。

　　第三条 本细则所称城市住宅区，是指在城市规划区和独立工矿区，以住宅为主，配套设施比较齐全，建筑面积在2万平方米以上的城市居住区域。

　　本细则所称城市住宅区物业(以下简称物业)，是指城市住宅区内房屋及相关的共用设施、设备和共用场地。

　　本细则所称物业管理，是指物业管理企业依据物业管理合同约定，对既有物业进行管理和对业主、物业使用人提供服务行为。

　　本细则所称业主，是指物业所有权人。

　　本细则所称物业使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。

　　第四条 物业管理应遵循公开、公平、互利、便民的原则，实行招标投标制度。一个物业管理区域只能选聘一个物业管理企业实施统一管理。

　　第五条 盘锦市房产管理局是我市行政区域内的物业管理行政主管部门。

　　市政府有关部门及街道办事处、社区，应协助物业管理行政主管部门开展物业管理工作，并在各自的职责范围内，对物业管理工作进行指导、协调和监督。

　　第六条 物业管理行政主管部门的主要职责：

　　(一) 贯彻执行上级有关物业管理法律、法规和规章;

　　(二)负责物业管理企业资质审核、审批和物业管理行业检查、

　　指导和监督工作;

　　(三) 负责住宅共用部位及共用设施、设备维修基金的建立和使用的管理工作;

　　(四)参与新建成住宅区综合验收，并组织物业管理的交接工作;

　　(五)负责指导、组织实施城市存量住宅区的整治及推行物业管理工作;

　　(六)负责对住宅区物业管理招投标的监督管理工作;

　　(七)组织开展住宅区物业管理达标创优活动;

　　(八)对住宅区物业管理服务进行监督、检查;

　　(九)指导全市住宅区区域划定;

　　(十)划定住宅区停车场。

　　第二章 业主物业使用人的自治管理

　　第七条 房屋入住率达到50%以上的新建住宅区和达到物业管理规定条件的原有住宅区，由物业管理行政主管部门指导住宅区的开发建设单位或街道办事处、社区组织召开业主、物业使用人大会或者代表大会，选举产生业主委员会。一个物业管理区域只能成立一个业主委员会。

　　第八条 业主 物业使用人的权利、义务：

　　(一)享有物业管理服务的权利;

　　(二)享有业主、物业使用人代表大会代表和业主委员会委员的选举权和被选举权;

　　(三)决定有关物业管理的重大事项;

　　(四)监督业主委员会的工作;

　　(五)执行业主、物业使用人大会或代表大会、业主委员会的有关决议、决定;

　　(六)遵守有关物业管理的法律、法规和物业管理公约;

　　(七)按时交纳物业管理服务费。

　　第九条 业主、物业使用人大会、代表大会具有下列权利：

　　(一)选举、撤换业主委员会的组成人员;

　　(二)审议通过业主委员会章程和物业管理公约;

　　(三)改变或者撤销业主委员会作出的不适当决定;

　　(四)决定物业管理服务项目、收费标准等重大事项。

　　业主、物业使用人大会或者代表大会每年至少召开一次，必要时经三分之一以上的业主、物业使用人或者代表的提议，可随时召开业主、物业使用人大会或者代表大会。

　　第十条 业主委员会成员由7至13人组成，设主任一人、副主任2人，主任、副主任从业主委员会委员中选举产生。

　　业主委员会每届任期3年，主任、副主任、委员可连选连任。

　　业主委员会任期届满一个月前，应当组织换届选举，产生新一届业主委员会。

　　第十一条 业主委员会每半年召开一次会议，会议必须有半数以上委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上通过。

　　业主委员会召开会议可以www.pmceo.com根据需要邀请街道办事处、公安派出所、社区委员会等有关方面参加。

　　第十二条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列材料到物业管理行政主管部门备案：

　　(一)登记备案申请;

　　(二)《业主委员会章程》和《业主公约》;

　　(三)《业主委员会组成人员登记表》;

　　(四)业主、物业使用人代表和业主委员会委员选举办法。

　　物业管理行政主管部门自受理登记备案之日起15日内发给登记备案证书。发给证书的日期，为业主委员会成立的日期。

　　第十三条 业主委员会职责：

　　(一)维护业主、物业使用人的合法权益;

　　(二)通过招标，选聘、续聘符合条件的物业管理企业，并与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理合同;

　　(三)审议物业管理企业制订的年度物业管理计划和管理服务的重大措施;

　　(四)听取业主和物业使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动;

　　(五)确定或者调整物业管理服务内容，并协助物业管理企业收缴物业管理服务费;

　　(六)督促业主、物业使用人遵守业主公约，协助物业管理企业落实各项管理工作，监督共用设施、设备和共用场地的合理使用。

　　第三章 物业管理企业的管理

　　第十四条 设立物业管理企业必须经市物业管理行政主管部门资质审查，取得资质证书后，到工商行政管理机关登记注册，申领营业执照。物业管理企业临时资质和三级资质由市物业管理行政主管部门审批;物业管理企业一、二级资质由市物业管理行政主管部门审核后，报上一级物业管理行政主管部门审批。

　　第十五条 物业管理企业权利和义务：

　　(一)按照合同要求，制定住宅区物业管理办法;

　　(二)依据委托管理合同和有关规定收取管理服务费用;

　　　　(三)制止违反物业管理规定的行为; 　　(四)选聘专业公司和人员承担专项服务业务;

　　(五)按委托管理合同实施物业管理;

　　(六)接受业主委员会和业主、物业使用人的监督;

　　(七)定期向业主委员会公布物业管理服务费和维修基金收支帐目;

　　(八)协助有关部门开展社区活动。

　　第十六条 物业管理企业应当自物业管理合同终止之日起10日内，到业主委员会办理下列事项：

　　(一)对预收的物业管理服务费进行结算、结转;

　　(二)移交全部物业档案资料和有关财务帐册;

　　(三)移交业主共有的房屋、场地和其他资产。

　　第四章 物业的前期管理与移交

　　第十七条 物业的前期管理，是指新开发建设的住宅区从规划建设项目的审批开始至业主委员会成立前的物业管理。

　　第十八条 房屋开发单位在销售房屋时应当与业主签订前期物业管理协议，前期物业管理协议应使用国家示范文本。

　　第十九条 物业的前期管理工作由房屋开发单位或者其委托的物业管理企业承担。

　　物业前期管理费用分别由房屋开发单位、业主、物业使用人承担。房屋未售出和出租的，由房屋开发单位承担;房屋已售出或出租的，由业主或物业使用人承担。

　　第二十条 物业的前期管理项目包括下列内容：

　　(一)对物业的规划设计提出意见和建议;

　　(二)对防水、地下管网等隐蔽工程的质量进行监督;

　　(三)配合有关部门参与物业竣工综合验收;

　　(四)为业主、物业使用人办理入住手续，对业主、物业使用人装饰装修房屋进行管理;

　　(五)管理工程技术和业主、物业使用人与物业管理相关的档案资料;

　　(六)前期物业管理协议约定的其他事项。

　　第二十一条 房屋开发单位移交物业时，应将按规划要求纳入住宅区建设成本、属业主共有的物业管理办公用房移交给业主委员会，并由物业管理委员会交给物业管理企业使用。

　　第二十二条 建筑面积5万平方米的住宅区，房屋开发单位应无偿提供建筑面积120平方米以上的物业管理办公用房。建筑面积在5万平方米以上的，建筑面积每增加2万平方米，增加建筑面积15平方米物业管理办公用房;建筑面积每减少1万平方米，可相应减少建筑面积15平方米物业管理办公用房。

　　无法提供实物办公用房的，可按应提供办公用房的标准提供购房资金，由业主委员会选购办公用房。

　　第二十三条 住宅区开发建设单位应当按住宅区总建筑面积0.5%的比例，以工程基本造价向住宅区业主委员会提供商服用房。商服用房属业主共有，由业主委员会交给物业管理企业使用，其经济收入全部用于住宅区物业管理。

　　第二十四条 物业管理办公用房除物业管理企业、业主委员会正常办公使用外，不得出租或改变用途。

　　第二十五条 房屋开发单位移交物业管理时，应当向业主委员会及其聘用的物业管理企业移交下列工程建设资料：

　　(一)住宅区总平面图;

　　(二)单体房屋及配套的基础设施、设备竣工图;

　　(三)地下管网图;

　　(四)各类房屋清单和共用设施、设备清单;

　　(五)竣工综合验收合格证书;

　　(六)各种设备及材料的检验合格证书、质量保证书、使用说明书;

　　(七)其他必要的资料。

　　第五章 物业的管理与使用

　　第二十六条 物业的管理实行业主、物业使用人自治管理与委托物业管理企业专业管理服务相结合。业主委员会委托物业管理企业实行专业管理服务，应当签订物业管理委托合同，明确双方的权利和义务。

　　第二十七条 物业管理服务一般应包括下列内容：

　　(一)房屋共用部位及共用设施、设备的维修与养护和运行服务;

　　(二)环境卫生工作;

　　(三)绿化养护管理;

　　(四)停车场地的经营管理;

　　(五)住宅区公共秩序管理;

　　(六)协助当地公安机关负责住宅区安全监控、值班巡视等治安秩序工作;

　　(七)非市政管理部门管理的道路、绿地、建筑小品、庭院灯、草坪灯等的管理养护;

　　(八)业主和物业使用人委托的其他管理和服务事项。

　　第二十八条 物业管理企业应当依据物业管理合同提供服务，保持房屋及其共用设施、设备和共用场地的完好，环境整洁，公共秩序良好。

　　第二十九条 在物业管理区域内禁止下列行为：

　　(一)损坏房屋结构和破坏房屋外貌;

　　(二)擅自将住宅房屋改为商业用房或其他经营性用房;

　　(三)擅自在物业管理区域内搭建建筑物、构筑物;

　　(四)擅自移动、占用、损坏共用设施;

　　(五)安装影响房屋结构的动力设备;

　　(六)影响公共卫生，破坏周围环境的行为。

　　第三十条 住宅区内的自行车棚、停车场等共用设施、设备和共用场地，已摊入房屋销售面积的，属业主共有，任何单位和个人不得擅自占用、出售和从事经营活动。

　　第三十一条 因物业维修或者因公共利益需要临时占用、挖掘道路、场地的，需经有关行政管理部门批准后施工，并在约定的期限内恢复原状。

　　第三十二条 在物业管理区域内的房屋及相关共用设施、设备和共用场地设置广告、铺设管线的，应当征得物业管理企业和相关业主的书面同意，并按照有关规定办理审批手续，并收取设置费用。

　　按照前款规定收取的设置费用，50%用于物业维修养护，50%用于业主委员会同意的物业服务费和便民服务费。

　　第三十三条 物业管理区域内的供水、供电、供气、通讯、有线电视等，应由各专业管理部门管理到户，并负责维修和管理。如需委托物业管理企业管理，双方应当签订管理协议，并缴纳委托管理费用。

　　第三十四条 业主转让、出租房屋时，应将业主公约作为转让合同或者租赁合同的附件。

　　当事人应当自房屋转让合同或者租赁合同签订之日起10日内，将转让或者租赁的有关情况书面告知业主委员会和物业管理企业。

　　第六章 物业管理费用管理

　　第三十五条 建立住宅共用部位及共用设施、设备维修基金。凡我市行政区域内销售商品房时，购房者与售房单位应当签订有关维修基金缴交约定书，购房者按购房款2.5%的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。

　　原有住宅区已经实行物业管理，未建立住宅共用部位及共用设施、设备维修基金的，由该住宅区业主委员会协同物业管理企业收缴维修基金;原有住宅区未实施物业管理的，由房屋产权单位、房屋托管单位或街道办事处、社区组织收缴维修基金。

　　第三十六条 维修基金的管理和使用由物业管理行政主管部门审批，实行专户存储，专款专用。

　　第三十七条 新建的住宅区，房屋开发单位未按规定建立维修基金的，物业管理行政主管部门对其开发房屋不得办理房屋销售许可证，产权登记部门不得确权发证。

　　第三十八条 房屋自用部位和自用设施、设备的维修、更新、改造费用，由业主承担。房屋共用部位和共用设施、设备的大修、更新、改造费用，在物业维修基金中列支。未缴纳维修基金的，由业主按拥有的建筑面积比例承担;日常维修费用在物业管理服务费中列支。

　　第三十九条 房屋的共用部位及共用设施、设备维修时，相邻关系人应当予以配合。因相邻关系人阻挠维修造成其他业主、物业使用人财产损失的，责任人应当承担赔偿责任。

　　业主、物业使用人因物业维修、更新和改造自用部位、自用设施、设备，造成相邻关系人财产损失的，责任人应当修复或者按价赔偿。

　　第四十条 业主转让房屋时，其维修基金帐户随房屋所有权同时过户。

　　第四十一条 物业管理服务收费标准应以每一物业管理区域为单位，按房屋建筑面积和物业管理服务项目、标准，由业主委员会与物业管理企业参照市物价部门制定的物业管理服务收费指导价协商确定，并报市物价部门批准后执行;国家、省、市已有收费标准规定的，按规定执行。

　　物业管理企业为业主、物业使用人提供特约服务，无收费依据标准的，实行市场调节价，由物业管理企业与业主、物业使用人协商确定，协商确定的价格由物业管理企业报市物价部门备案。

　　第四十二条 物业管理企业收取物业管理服务费的项目及标准必须公布。

　　业主、物业使用人必须按照规定向物业管理企业缴纳物业管理服务费，其他任何单位不得重复收取性质相同的费用。

　　第四十三条 物业管理企业每半年向业主委员会报告一次物业管理服务费收支情况;每年度向业主、物业使用人公布一次物业管理www.pmceo.com服务费收支情况。

　　第七章 法律责任 　　第四十四条 违反本细则第十四条规定，物业管理企业未经物业管理行政主管部门资质审查，由物业管理行政主管部门责令改正，没收非法所得，并处50 00元以上10000元以下罚款。

　　第四十五条 违反本细则第十六条、第二十五条规定之一的，由物业管理行政主管部门责令改正，并处5000元以上10000元以下罚款。

　　第四十六条 违反本细则第二十一条、第二十二条规定，未按规定提供物业管理办公用房的，由物业管理行政主管部门会同房地产开发行政管理部门责令房屋开发单位向业主委员会提供物业管理办公用房，或者缴纳在本物业管理区域内购买物业管理办公用房的价款。

　　第四十七条 违反本细则第二十九条规定，物业管理企业有权制止;造成损失的，有权要求赔偿;情节严重的，由物业管理行政主管部门责令恢复原状，并处以1000元以下罚款。

　　第四十八条 违反本细则第三十条规定，占用和出售属于业主共有的自行车棚、停车场(库) 等设施的，物业管理行政主管部门责令改正，并可处2000元以上5000元以下罚款。

　　第四十九条 业主、物业使用人违反本细则第四十二条第二款规定，未交物业管理服务费的，物业管理企业可以按照应缴金额的0.3%按日加收滞纳金。

　　拖欠物业管理服务费3个月以上的，物业管理企业可向人民法院申请支付令或提起诉讼。

　　第五十条 业主、物业使用人大会或者代表大会作出的决定违反本细则规定的，物业管理行政主管部门应责令其改正，或者撤销其决定，并通告全体业主和物业使用人。

　　业主委员会及其成员作出的决定违反本细则规定的，由业主、物业使用人大会或者代表大会予以撤销或改变，并由责任人承担相应的责任。

　　第五十一条 物业管理企业违反本细则规定，未取得营业执照和收费许可证，从事物业管理或者擅自设立收费项目、提高收费标准的，由市工商行政管理部门、物价行政管理部门按照有关法律、法规规定处罚。

　　第五十二条 物业管理行政主管部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第五十三条 行政管理相对人对行政处罚不服的，可按规定申请行政复议或提起诉讼。

　　第八章 附则

　　第五十四条 我市行政区域内的建制镇住宅区、别墅区、写字楼、商厦等物业管理，可参照本细则执行。

　　第五十五条 本细则执行中的具体问题，由市房产管理局负责解释。

　　第五十六条 本细则自20**年6月1日起施行。来源自 物业经理人

篇4：东胜地区住宅小区物业管理实施细则

本文提要：坚持房地产开发建设单位与物业服务企业相分离的原则。积极推进物业项目招投标,监督物业服务企业做好物业承接验收工作,明确建设单位与物业公司的各自责任,从根本上解决在房屋质量和配套设施等方面出现问题时,建设单位与物业公司互相推诿的问题......

尔多斯市东胜区人民政府关于批转东胜地区住宅小区物业管理实施细则的通知
东政发〔20**〕116号
各镇人民政府,各街道办事处,区人民政府各部门,各直属单位,东胜经济开发区管委会,装备制造基地管委会:
《东胜地区住宅小区物业管理实施细则》已经书记、区长联席办公会议讨论通过,现批转给你们,请结合实际,认真贯彻执行。
二○○八年十一月十九日
东胜地区住宅小区物业管理实施细则
为认真贯彻落实《物权法》和《物业管理条例》,全面加强东胜地区住宅小区物业管理工作,改善人民群众工作和生活环境,维护物业管理市场秩序,促进房地产业持续、稳定、健康发展,现结合实际,制定东胜地区住宅小区物业管理实施细则。
一、目标
加快改革传统的住房维修管理体制,变各部门、各产权单位多头分散管理为物业服务企业统一的专业化管理;变单纯的房屋维修为对建筑物、附属物、场地和环卫、秩序、绿地、道路等实施全方位的维修、养护以及专业化管理和各方面的综合性服务;变行政性、福利型的管理为社会化、专业化、市场化的企业经营型有偿服务;变管理单位的终身制为由业主通过招标择优选择并以委托协议的方式来确定管理单位的聘用制。通过推行和规范物业管理,使全区城镇住宅楼物业管理覆盖率达到90%以上,物业管理服务质量明显提高。(物业经理人:www.pmceo.com)
二、基本原则
(一)合理划分物业管理区域,坚持按区域推行物业管理;坚持因地制宜、先易后难、以点带面、逐片推开;坚持区域化管理、市场化经营、集团化发展、法制化运行。
(二)坚持房地产开发建设单位与物业服务企业相分离的原则。积极推进物业项目招投标,监督物业服务企业做好物业承接验收工作,明确建设单位与物业公司的各自责任,从根本上解决在房屋质量和配套设施等方面出现问题时,建设单位与物业公司互相推诿的问题。
(三)坚持“分等定级、质价相符”的物业管理收费原则。制定和完善物业管理等级评定标准,服务收费实行分等级管理,并统一实行定级考评制度,查处物业服务企业不按合同约定的内容标准提供服务的行为。
(四)坚持“提前介入、一步到位”的原则。建设单位和开发企业要提前做好新建住宅小区物业管理规划和实施办法,对公共设施设备、公用部位以及绿化道路、供水、供电、办公设施、停车场、垃圾转运站等基础设施均按有关规定标准同步规划、同步建设,并要为小区的物业管理提供不低于总建筑面积3‰的经营性用房,开展多种经营,方便居民生活,以营业收入弥补管理经费的不足。
三、主要工作任务
(一)全面加强对住宅小区的监管工作。要按片划分、责任到人、全天候在各小区巡查,专管各住宅小区乱搭、乱建、乱放或乱改接车库门厅等公共设施设备的工作;负责清理小区住户乱占公共用地,堵塞公用过道,私自改造或乱接供水、供电、供暖、供气、排污管道、外围商业、办公场所,破坏原有正常的公共设施设备等行为。对改装改接车库门厅的必须经业主委员会和物业公司同意后方可实施,对未经审批私自改接、乱搭乱建等行为,由房管部门协调行政执法局进行强制拆除、恢复原状,并可处一定数额的罚款。
(二)充分发挥社区居委会作用,加强对零散住宅楼房的管理工作。零散住宅楼主要指过去单位建的集资房,没有专项维修资金,基础设施不完善,专业物业公司不愿接手管理的住宅楼。该部分楼房要由所在社区居委会进行管理,充分发挥社区的组织和协调作用,由社区居委会负责组建业主委员会,居委会书记或居委会党支部成员可兼任业主委员会主任,主持业主委员会的日常工作,选聘物业服务公司或自己雇人管理小区,所需费用由业主委员会决定按业主房屋的建筑面积予以公摊。
(三)加强行业管理,提高行业服务质量。规范物业服务企业作风,约束物业服务企业服务行为,防止收取物业管理费而服务不到位或相互扯皮现象的发生。物业公司在接手小区管理时,要到房管部门备案,并在物业服务合同履行期间房管部门与物业公司协商收取2—5万元的服务保证金,房管部门暂时代管,合同期满后,保证金退还物业公司。
四、规范物业管理制度和程序
(一)严格按照要求年检物业管理企业资质。年检时,物业管理企业必须提供所服务小区业主委员会名单、物业服务合同、开发商移交的相关资料和物业公司简历以及管理情况资料,经房管部门到住宅小区回访调查,条件符合、业主同意的,方可审批通过年检。如服务不到位,不按物业管理服务合同履行职责,违反《物业管理条例》第六章第五十七、五十八、五十九、六十、六十一、六十二、六十四、六十五、六十六条之规定的,可处以相应的罚款。
(二)规范前期物业管理招投标工作,保护招投标当事人合法权益,促进物业管理市场的公平竞争。房地产开发商建设现售商品房项目的,应当在现售前30日完成物业管理招投标工作;预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成物业管理招投标工作,以招标方式选聘具有相应资质的物业管理企业管理前期物业工作。前期物业管理服务费,由物业买受人按照房屋销售合同约定的前期服务收费标准承担;房屋销售合同未约定的,由建设单位承担。买受人从出售房屋交付之日开始交费,之前的费用由开发建设单位承担。待三分之二的住户入住后,由所在街道办事处牵头,房管部门指导召开业主大会选举业主委员会成员,业主委员会成员产生后和前期物业公司签订服务合同或另选聘具有相应资质的物业服务企业签订服务合同为住宅小区服务,并按服务合同约定进行收费。
(三)严格执行新建住宅定位申报制度。新建住宅要严格履行基本建设程序,实行住宅建设条件申报制度。今后凡属新建住宅工程,建设单位和开发企业就项目规模、规划布局、基础公益配套设施建设方案及建成后产权界定情况向房管部门提出报告,房管部门按照有关规定出具《房地产开发项目建设条件意见书》。发展计划、规划部门在审批规划新建住宅工程项目时,要将《房地产开发项目建设条件意见书》作为重要的审批、规划资料,严格把关。如有不按规划要求建设的行为,要从严追究相关单位和负责人的责任。
(四)严格执行住宅公

用部位、公用设施设备专项维修资金缴交制度。按照国家建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》的规定,凡商品房销售时,购房者与售房单位必须签订维修资金缴交约定,同时购房者要按购房款2%的比例向售房单位缴交维修资金。根据上述规定并结合我区实际,已建成的各类住宅,经房管部门核实后,由房地产开发建设单位和开发企业一次性将维修资金移交房管部门,专户储存,专款专用,具体使用按有关文件规定执行;今后新建的住宅,要严格执行上述规定。不按规定缴交公用部位、公用设施设备专项维修资金的,房管部门不予办理产权登记手续。
(五)严格执行“一证两书”制度。根据《城市房地产开发经营条例》和自治区有关规定,房地产开发企业在进行商品房预(销)售时,应当向房管部门提出申请,经房管部门审核,符合条件的,必须领取《商品房预售许可证》。房地产开发企业在商品房交付使用时,必须向购房者提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
(六)严格执行住宅小区竣工综合验收管理制度。根据《城市房地产开发经营条例》和建设部的有关规定,住宅小区建设项目全部竣工后,开发建设单位要向规划行政主管部门提出竣工综合验收报告,提供有关文件材料,由规划行政主管部门牵头,会同有关部门组成综合验收小组,在听取开发建设单位情况汇报,并按照各自职责以及有关规范标准进行现场检查后,对建设项目做出全面鉴定和评价,提出各自的验收意见。经验收合格的,由规划部门核发《东胜区综合验收合格证》,取得合格证后,方可将建设项目交付使用。
(七)建立健全物业管理市场准入制度。把好市场准入关,查处不具有资质或不具有相应资质的企业从事物业管理经营的行为,清理管理水平低、收费不规范、社会形象差的企业,整顿和规范物业管理市场秩序,严格执行物业管理企业资质管理审批制度。根据自治区建设厅《转发建设部关于印发<物业管理企业资质管理试行办法>的通知》(内建房字〔20**〕223号),凡从事物业管理的企业,已具备条件的必须向房管部门提出申请,经房管部门初审,上报市局发放物业管理资质证书,到工商部门办理营业执照和收费许可证后,方可实施物业管理。
(八)房产交易时,必须有为小区服务的物业服务企业、供暖企业公共维修资金交缴等费用情况证明,方可进行交易。
五、各负其责,密切配合,加强监督管理
物业管理工作涉及面广,除了房地产行政主管部门行使监督管理职责之外,街道办事处、公安、消防、文化、建设、规划、园林、工商、税务、卫生、环保、环卫等部门和单位也要依法承担相关的监督管理职责。各有关部门和单位在项目审批过程中,要把住宅物业管理作为房屋开发、住宅建设的一项重要内容,从严控制和要求。房地产行政主管部门和街道办事处应对物业服务企业的管理和业主委员会的建立和运作进行检查指导;城市规划管理部门在审批住宅用地规划和建设规划时,要把基础公益配套设施统一纳入规划管理;工程建设管理部门要把基础公益配套设施质量作为工程建设质量管理的一项基本内容进行监督控制;价格主管部门在审批核发经营(兼营)物业管理企业营业执照时,申报企业必须提交房管部门颁发的《物业管理企业资质证书》。对于不具备物业管理条件的住宅建设项目和违反《物业管理条例》的开发行为,规划部门不予批准规划许可,土地部门不得核发《土地使用权证书》,建设部门不得核发《施工许可证》,房管部门不予办理房屋权属证书。
六、物业管理实施步骤
物业管理的实施步骤分为三个阶段:
第一阶段为自查自纠、自我规范阶段。各建设单位和开发企业要加强基础设施和配套设施建设,按照物业管理条例的规定,继续完善和规范物业服务企业行为,由街道办事处牵头,房管部门指导,尽快组建业主委员会,制定业主大会议事规则和管理规约,通过招投标选聘物业服务企业,签订物业服务合同,物业服务企业主动到区房管部门进行资质初审和备案。
第二阶段为房管部门组织专业人员进行全面检查、整顿阶段。主要检查内容有:住宅物业的建设单位选聘物业服务企业的方式;属于业主的物业共用部位、共用设施设备和维修资金使用情况;建设单位、物业服务企业承接验收手续情况;物业管理企业资质证书管理和从业人员职业资格管理情况;物业服务企业是否有将全部物业委托他人管理的行为;物业服务企业是否挪用专项维修资金的行为;物业费的收交和使用情况;建设单位是否在物业管理区域内配置管理用房和擅自改变物业管理用房用途的行为;小区环境卫生是否实行标准化清扫、保洁,环卫设备的完好程度以及垃圾的日产日清状况;小区保安、消防及车辆管理是否实行一体化管理,治安情况是否良好。
第三阶段为全面验收阶段。对于在物业管理过程中存在的不规范行为进行全面整顿,严格按照《鄂尔多斯市物业管理等级服务评定标准》进行验收,在听取所在街道办事处的意见和建议后,对存在的问题提出限期整改措施。对于拒不整改,严重违反《物业管理条例》实施物业管理的行为,房管部门依法给予处罚,情节严重的,依法吊销物业管理企业的资质证书。
七、东胜地区住宅小区物业管理等级服务评定标准
(一)管理运作(10分)
1.有专业物业管理机构,实行综合一体化管理(1分)。
2.按规定配有规定面积的物业管理用房(1分)。
3.维修资金已建立,并能有效运用(1分)。
4.物业管理单位与业主委员会或物业产权人、使用人签有规范性物业服务合同,管理单位责、权、利关系明确(2分)。
5.各项管理制度完善(2分),具体包括以下内容:
(1)各类人员岗位责任制;
(2)内部管理运作及考核制度;
(3)管理规约和小区各项公众管理规章制度;
(4)有完善的管理工作流程。
6.档案资料齐全,管理完善,分类合理,方便检索(2分),具体包括以下内容:
(1)小区验收移交档案资料;
(2)房屋维修档案资料;
(3)装修管理档案资料;
(4)公共设施、设备运行维修档案资料;
(5)完善配套、维修工程档案资料;
(6)住房档案资料;
(7)其他资料。
7.有计算机系统并能有效运用(1分)。
(二)房屋的管理及维护养护(16分)
1.房屋外观完好、整洁,无妨碍市容和观瞻。前后阳台统一封闭有序;防盗网、空调架安装整齐,外墙无锈迹,无安全隐患;室外招牌、广告、霓虹灯整洁统一美观;无安全隐患或破损;外墙装饰无破损或污迹等(3分)。
2.建立完善的房屋装饰装修管理制度,无违章装修,无乱搭建,无乱张贴、悬挂等(3分)。
3.公用设施整洁、公用楼梯、天台、楼道等无堆放杂物及违章占用等(3分)。
4.无擅自改变房屋用途。小区内栋号明显标志,小区入口处和主要路口公共地方有引路标识图(2分)。
5.坚持房屋修缮制度,管理处值班和便民保修措施,并建立回访制度和回访记录(3分)。
6.房屋完好率达到98%以上,房屋零修、急修及时率达到99%以上,维修质量合格率达到100%(2分)。
(三)保安消防及车辆管理(12分)
1.保安和车辆实行一体化管理;有保安队伍,巡逻及管理制度落实;实行准军事化管理和训练;保安人员有统一制服、熟悉辖区情况,认真负责,文明执勤、言行规范(3.5分)。
2.消防设施设备完好无损(1.5分)。
3.可能危住户安全处有明显标识和防护措施(1分)。
4.本年度内无因管理单位责任造成重大刑事案件和重大火灾事故(1分)。
5.停车场管理制度落实,设有专职人员,车辆进入设卡,实行车位有偿使用和保管区分制度,车辆进出有登记,本年度无因管理单位责任造成车辆损坏或丢失(1.5分)。
6.小区内机动车辆行驶停放有序,制度健全,无违章行驶及乱停放(1.5分)。
7.非机动车辆管理制度落实,管理有序,停放整齐(2分)。
(四)环境卫生(15分)
1.小区实行标准化清扫、保洁;有清洁队伍,管理制度健全(5分)。
2.环卫设备齐全完好,有垃圾收集设施、中转设施、果皮箱,垃圾日产日清(5分)。
3.整体环境及环卫设施随时保持清洁、定期杀虫灭鼠(4分)。
4.没有违反规定饲养家禽、家畜及宠物的现象(1分)。
(五)园林绿化(15分)
1.有绿化专业人员和必备的绿化专业机械,管理制度健全(3分)。
2.小区内绿地布局合理优美,花草

树木与建筑小品配置得当,小区内绿地覆盖率不低于占地面积35%(5分)。
3.小草树木长势良好,修剪整齐美观,无病虫害,无践踏折损现象,无大面积黄土裸露(4分)。
4.绿化管理设施、设备完好,水源有保障(3分)。
(六)共用设施、设备、场所(地)(12分)
1.小区所有公共设备图纸资料、档案齐全,管理制度完善,公用配套设施、设备、场所(地)达到规划标准,无缺漏或违章私改原规划现象,无擅自侵占公用设施或场地,运营正常,方便居民,公共设施完好率达到95%以上(4分)。
2.道路畅通无损坏,路面平坦整齐,排水畅通(2.5分)。
3.供电、供水、供气、通讯管线及设施完好无损,运行正常;二次供水有严密的管理设施,有供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证(1分)。
4.公用排污、排雨管线设施完好无损(1.5分)。
5.停车场、棚、房及其他公共场所(地)、建筑小品、雕塑等完好无损(1.5分)。
6.路灯完好率(包括亮灯率)达到95%以上(1.5分)。
(七)小区内商业网点管理和经营服务(5分)
1.商铺无违章装修、乱搭建、乱悬挂张贴,招牌整齐美观,无破损污迹(1.5分)
2.落实门前“三包”,铺面整洁,无乱丢垃圾,无污水等(1分)。
3.排放油烟、噪音等符合环保标准,无存放有毒有害物质(1分)。
4.多种经营效果好,有偿服务项目多,收费公开合理,无违反规定乱收费(1.5分)。
(八)管理人员素质(6分)
1.人员培训有计划、有考核、有记录、制度落实好(1分)。
2.有各类人员言行具体规范,且执行效果好(1分)。
3.有规定数量的持证上岗人员(1分)。
4.有各类人员业绩和工作量考核制度,考核记录完善(1分)。
5.各类人员熟悉物业辖区内情况和本岗位责任制、考核标准,服务意识和态度好,敬业精神强(2分)。
(九)社区文化活动(5分)
1.有制度:健全并落实各项精神文明建设、社区文化、社会服务制度(1分)。
2.有场地、设施、设备:有宣传教育学习园地,并有房屋及设施设备管理、装修管理、消防知识、社区文化等宣传方面记录或专栏,有相应的各种文化体制活动、服务场所或场地(3分)。
3.有活动:开展各种有组织、有意义、有实效的社区文化活动和社区服务项目(1分)。
(十)投诉处理及用户评议(4分) (来自:www.pmceo.com)
1.持一、二、三、临时资质证书的单位,年有效投诉率分别在1%、1.5%、2%、2.5%以下,处理率95%以上,回访率95%以上(2分)。
2.用户对小区管理服务的评议满意率达到90%以上(2分)。
(十一)等级评分标准
90分以上为甲级;80分至89分为乙级;70分至79分为丙级;60分至69分为丁级;60分以下限期整改,重新评定,否则不得收费。小区公共性服务收费标准根据评定分值所对应的等级收费标准确定

篇5：鄂州市物业管理实施细则（2006）

　　鄂州市人民政府关于印发《鄂州市物业管理实施细则》的通知

　　鄂州政发〔20**〕26号

　　各区、乡、镇人民政府，各街道办事处，市政府各部门：

　　《鄂州市物业管理实施细则》已经20**年10月23日市政府常务会议审议通过，现予发布，请遵照执

　　行。

　　二OO六年十一月三日

　　鄂州市物业管理实施细则

　　第一章 总则

　　第一条　为规范物业管理，维护业主和物业管理企业的合法权益，促进物业管理行业的健康发展，

　　根据国务院《物业管理条例》的有关规定，结合本市实际，制定本细则。

　　第二条　本细则适用于本市行政区域内的物业管理及其相关活动。

　　本细则所称物业，是指房屋和与其相配套的共用设施、设备和相应场地。所称物业管理，是指业主

　　通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备

　　和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

　　第三条　市房产管理部门是全市物业管理工作的主管部门，负责组织本细则的实施，负责对全市范

　　围内的物业管理活动进行监督、指导和管理。

　　公安、工商、物价、建设、规划、园林绿化、市政、环卫、供水、电力、电信、邮政等行政和公用

　　企事业单位，依照法律法

　　规的规定，负责各自职能范围内的管理和服务工作。 第四条　本市新建住宅区应当实行物业管理;未实行物业管理的旧住宅区，应当创造条件，逐步实

　　行物业管理。

　　第二章　业主及业主大会

　　第五条　房屋的所有权人为业主。

　　业主在物业管理活动中，享有下列权利：

　　(一)按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务;

　　(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;

　　(三)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议;

　　(四)参加业主大会会议，行使投票权;

　　(五)选举业主委员会委员，并享有被选举权;

　　(六)监督业主委员会的工作;

　　(七)监督物业管理企业履行物业服务合同;

　　(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

　　(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;

　　(十)法律、法规规定的其他权利。

　　第六条　业主在物业管理活动中，履行下列义务：

　　(一)遵守业主公约、业主大会议事规则;

　　(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方

　　面的规章制度;

　　(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

　　(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;

　　(五)按时交纳物业服务费用;

　　(六)法律、法规规定的其他义务。

　　第七条　物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业

　　主在物业管理活动中的合法权益，同时，应依照本细则和业主大会议事规则开展活动，并接受市房

　　产管理部门的指导。

　　一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物

　　规模、社区建设等因素，主要依据为：

　　(一)物业统一规划、功能配套设施完善、布局合理;

　　(二)住宅物业建筑面积不低于3万平方米;

　　(三)与社区居民委员会自治区域相适应。

　　第八条　业主人数较少或者不足3万平方米的物业管理区域经全体业主一致同意，决定不成立业主大

　　会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

　　第九条　有超过50%业主提议或者物业投入使用二年以上的，应当召开首次业主大会或业主代表大会

　　。

　　首次业主大会在市房产管理部门的指导下，由建设单位和前期物业管理企业负

　　责组织召开。

　　业主在首次业主大会会议上的投票权，按照业主拥有的合法房产套数计算，每一套计一票。业主的

　　投票权以记名的形式行使。

　　第十条　业主大会履行下列职责：

　　(一)制定、修改业主公约和业主大会议事规则;

　　(二)选举、更换业主委员会委员、监督业主委员会的工作;

　　(三)选聘、解聘物业管理企业;

　　(四)决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施;

　　(五)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维

　　护等方面的规章制度;

　　(六)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

　　第十一条　业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。

　　采用集体讨论形式的，可以通知全体业主参加会议，也可以以栋、单元等为单位，推选若干名代表

　　参加会议，或由业主决定以其它方式推选业主代表参加会议。业主可以委托代理人参加业主大会会

　　议。以业主代表参加的形式召开的，到会业主代表应能代表物业管理区域内持有1/2以上投票权的业

　　主。

　　采用征求意见形式的，应当在征求意见前15日内通知全体业主，并告知会议议题的议程。征求意见

　　的结果应当及时公开并告知业主。以书面形式征求意见的，经业主签名的意见方为有效，且应有物

　　业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。

　　业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、

　　业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业

　　管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。

　　业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。

　　第十二条　业主大会会议分为定期会议和临时会议，由业主委员会负责组织，每年至少召开一次。

　　业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当

　　组织召开业主大会临时会议。

　　召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。同时应告知相关的居民委员会，并邀

　　请居委会代表、物业使用人列席。

　　业主委员会应当做好业主大会会议记录。

　　第十三条　业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：

　　(一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况;

　　(二)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;

　　(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;

　　(四)监督业主公约的实施;

　　(五)业主大会赋予的其他职责。

　　业主委员会可以由5至15人组成，具体人数根据物业管理区域的大小确定。业主委员会应当自选举产

　　生之日起30日内，向市房产管理部门备案。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有

　　一定组织能力的业主担任。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。

　　第十四条　业主公约应当对有关物业的使用、维护、

　　管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务 ，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。业主公约对全体业主具有约束力。

　　业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组

　　成和委员任期等事项作出约定。

　　第十五条　业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事

　　与物业管理无关的活动。在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合公安机关，与居

　　民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。支持居民委员会开展工

　　作，并接受其指导和监督。

　　住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员

　　会的建议。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，由市房产管理部门责令限期改正

　　或者撤销其决定，并通告全体业主。

　　第三章 前期物业管理

　　第十六条　建设单位在办理商品房预(销)售许可手续和业主、业主大会选聘物业管理企业之前，

　　应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投标人少于3个或者住宅物业低于3万平

　　方米的，经市房产管理部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业，并与之签

　　订书面的前期物业服务合同。

　　第十七条　建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，作为房屋销售合同的附件，对有关

　　物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事

　　项依法作出约定。建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。

　　建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设

　　单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。

　　第十八条　建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

　　前期物业服务合同可以约定期限;但期限未满，业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

　　第十九条　建设单位在报批商品房开发项目规划方案时，应当根据物业管理的需要，在规划方案中配置必要的物业管理用房。物业管理用房的面积，按不低于建设项目房屋建筑面积的2‰配置，且最低不少于20平方米。

　　物业管理用房的所有权依法属于全体业主，由市房产主管部门依法办理房屋产权登记手续。

　　第二十条　业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。

　　建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

　　第二十一条　物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交下列资料：

　　(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

　　(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

　　(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

　　(四)物业管理所必需的其他资料。

　　物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

　　第四章　物业管理服务

　　第二十二条　从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格并具备从事物业管理的相应资质。

　　从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。

　　一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。

　　第二十三条　业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。

　　物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

　　第二十四条　业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

　　第二十五条　物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

　　物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

　　第二十六条　物业管理企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。业主委员会应当向物业管理企业移交本细则第二十一条第一款规定的资料。

　　物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房和本细则第二十一条第一款规定的资料交还给业主委员会。

　　物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业管理企业的，物业管理企业之间应当做好交接工作。

　　第二十七条　物业管理服务价格应当遵循合理、公开与物业管理服务内容和质量相适应的原则。经济适用房和普通住房的物业服务收费实行政府指导价，由双方当事人按照物价、房产部门制定的物业服务收费标准签订协议，并向全体业主公示。其他住宅和非住宅的物业收费实行市场调节价，具体价格由双方协商约定。

　　物业管理服务价格一经约定后实行明码标价制度。物业管理企业对其企业名称、收费对象、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据、价格举报电话等内容应在小区的显著位置进行公示。

　　物业服务收费可以采取包干制或酬金制。物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，且每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。

　　第二十八条　物业管理区域内已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的房屋，物业服务费由开发建设单位交纳。出售后已移交给物业买受人的房屋，空置半年以内的，由物业买受人减半交纳物业服务费;超过半年的，全额交纳物业服务费。

　　第二十九条　对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当进行劝阻和制止，并及时向有关行政管理部门报告。

　　有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

　　第三十条　物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

　　物业管理企业雇请保安人员，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。

　　第五章 物业配套设施建设

　　第三十一条　按照“新区新办法，老区老办法”的原则，由相关部门建立物业管理强制性规范。强制性规范建立后，凡新建住宅小区在规划设计阶段即按规范要求，充分考虑后期物业管理的便利和需要，规划、设计好物业管理用房、水电直供管网、绿化、环保、环卫、文体娱乐、教育等各项配套设施。在建设过程中，市相关职能部门应加强监督，确保配套建设到位。

　　第三十二条　旧住宅小区应按照规范要求，在五年内逐步调整到位。旧住宅区仍由原开发建设单位进行管理，有经营收入的，由原开发建设单位按规范要求承担部分资金或公共用房，完善相应公共配套设施;开发主体已消亡的，各相关公用企事业单位按各自行业分工补齐和改造不完善的公共设施、设备，整顿后通过招标或委托等方式交由专业的物业公司进行物业管理。

　　第三十三条　在物业管理区域内，供水、供电等部门要负责各自管网、设施设备的建造、维修和养护并直供到户。自本细则实施之日起，凡新建住宅均按规定实施水、电直供到户，做到同步规划、同步施工、同步验收。已建成住宅，应逐步实施水改、电改。供水、供电部门应按市物价部门核定的收费标准，负责对所有已经竣工验收并交付使用的房屋进行供水、供电管网改造并直供到户，不得向居民收取额外费用。

　　第三十四条　物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位直接向每一位业主收取有关费用。

　　物业管理企业接受委托代收前款费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。

　　第六章 物业的使用与维护

　　第三十五条　物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。

　　业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业;物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。

　　第三十六条　业主、物

　　业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。 因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业管理企业的同意;物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。

　　业主、物业管理企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。

　　第三十七条　供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。

　　第三十八条　业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。

　　物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

　　第三十九条　住宅物业和非住宅物业的业主，应当按照规定交纳专项维修资金。

　　专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

　　专项维修资金的收取、使用、管理按照《鄂州市住宅共用部位共用设施设备维修基金管理实施办法》执行。

　　第四十条　利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

　　第四十一条　物业使用中禁止下列行为：

　　(一)损坏房屋承重结构;

　　(二)违法搭建建筑物、构筑物;

　　(三)破坏房屋外貌;

　　(四)擅自改建、占用物业共用部位;

　　(五)损坏或者擅自占用、移装共用设施设备;

　　(六)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，或者存放、铺设超负荷物品;

　　(七)排放有毒、有害物质;

　　(八)发生超过规定标准的噪声;

　　(九)法律、法规、规章和业主公约禁止的其他行为。

　　第四十二条　业主、使用人应当按照规划管理部门批准或者房屋所有权证载明的用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。

　　改变物业使用性质未经相邻业主书面同意或无业主委员会证明的，有关主管部门不得审批。

　　第七章　罚 则

　　第四十三条　违反本细则规定依照国务院《物业管理条例》相关责任条款进行处理。

　　第八章　附 则

　　第四十四条　本细则自 年 月 日起施行，《鄂州市城市住宅区物业管理试行办法》(鄂州政发〔20**〕73号)同时废止。