扬州市江都区物业服务收费管理实施细则（2012年）

　　扬州市江都区物价局

　　扬州市江都区住房保障和房产管理局

　　扬江价〔20**〕27号

　　关于印发《扬州市江都区物业服务收费实施细则》的通知

　　区各物业服务企业：

　　为进一步规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，促进物业服务事业健康发展。根据国家、省、市有关文件精神，经区政府同意，现将修订后的《扬州市江都区物业服务收费管理实施细则》印发给你们，请认真贯彻执行。原江都市物价局、江都市房产管理局《关于印发〈江都市物业管理服务收费实施细则〉的通知》(江价[20**]52号)文件同时废止。

　　附：扬州市江都区物业服务收费管理实施细则

　　扬州市江都区物价局 扬州市江都区住房保障和房产管理局

　　二〇一二年五月三日

　　扬州市江都区物业服务收费管理实施细则

　　第一条 为规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，促进物业服务事业健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、国家发展和改革委员会、建设部《物业服务收费管理办法》、《物业服务定价成本监审办法(试行)》、江苏省物价局、建设厅《江苏省物业服务收费管理办法》、国家财政部《物业管理企业财务管理规定》等有关法律法规，修订本细则。

　　第二条 本细则适用于本区行政区域内具有国家物业服务资质的物业服务企业，对各类物业提供社会化、专业化、市场化服务的收费行为。

　　第三条 区价格主管部门是物业服务收费的主管机关，区价格主管部门会同物业管理行政主管部门对物业服务收费进行指导和监督。

　　第四条 本细则所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定，对建筑物及相配套的共用部位、共用设施设备、绿化卫生、交通秩序、安全防范和环境容貌等项目进行服务、管理、维护、维修以及为业主或使用人提供代收、代办、特约等服务所收取的费用。

　　第五条 物业服务收费根据物业的性质和提供服务的内容、特点等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。

　　普通住宅物业服务收费(包括住宅区域内的停车服务收费)，实行政府指导价。

　　非普通住宅(指纯独、联体别墅小区、商住楼)以及办公用房、厂房、经营性用房等物业服务收费和为满足部分业主或使用人的需要接受委托开展的代收、代办和特约服务收费，实行市场调节价。

　　第六条 实行政府指导价的普通住宅物业服务收费由价格主管部门会同物业行政主管部门按照物业的硬件设施、环境和物业管理服务内容、服务标准等要求，根据国家规定的物业服务定价成本构成，制定普通住宅物业服务等级收费标准。

　　实行市场调节价的非普通住宅物业服务收费，由物业服务企业与业主委员会或业主、使用人在物业服务协议中约定。

　　价格主管部门和物业管理行政主管部门应加强对实行市场调节价的物业服务收费行为的引导和规范，促进物业相关各方合理约定收费及有关事项。

　　第七条 前期物业服务是指由开发建设单位通过议标或招标的方式确定物业服务企业实施的物业服务管理。

　　由开发建设单位通过议标方式选择物业服务企业的，其普通住宅前期物业服务费实行审核制，被选聘的物业服务企业应在房屋交付给业主前半个月携带相关材料到价格主管部门办理审批手续。

　　由开发建设单位通过招投标方式选择物业服务企业的，其前期物业服务费实行备案制。开发建设单位应在《扬州市江都区普通住宅物业服务等级收费指导价标准》范围内进行招标，招标结束后由中标的物业服务企业将招标价格报价格主管部门备案确认后执行。

　　价格主管部门和物业管理行政主管部门应加强对招标过程中及之后价格行为的监督和管理，及时纠正和依法查处各种违规违法行为。

　　第八条 非普通住宅前期物业服务费实行备案制。开发建设单位或物业服务企业应在房屋交付给业主前，将与业主约定的前期物业服务协议(包括服务范围、服务内容、服务要求、收费标准等)报价格主管部门备案。业主委员会成立后，由业主委员会经业主大会同意后与物业服务企业在物业服务协议中约定。

　　第九条 已成立业主委员会的住宅小区，其物业服务费标准应在《扬州市江都区普通住宅物业服务等级收费指导价标准》范围内，由业主委员会经业主大会同意后，按照物业服务范围、服务内容、服务质量、硬件环境设施、设备条件，以满足正常的运行维护的要求，与物业服务企业在物业服务合同中约定，并报价格主管部门备案。

　　未成立业主委员会的住宅小区，原则上不得调整原核定或备案的住宅物业服务费标准。确需调整的应报价格主管部门重新核准。

　　第十条 物业服务企业向价格主管部门申报前期物业服务收费标准时需提交以下材料：

　　1、物业服务企业的营业执照;

　　2、物业服务企业的资质证书;

　　3、前期物业服务委托合同;

　　4、前期物业服务协议;

　　5、业主临时公约;

　　6、前期物业服务费中标通知书或成本测算资料;

　　7、其他相关材料。

　　第十一条 扬州市江都区普通住宅物业服务等级收费指导价标准为：

　　物业收费等级

　　物业收费标准

　　七级

　　1.20元/月.平方米

　　六级

　　1.00元/月.平方米

　　五级

　　0.70元/月.平方米

　　四级

　　0.60元/月.平方米

　　三级

　　0.50元/月.平方米

　　二级

　　0.35元/月.平方米

　　一级

　　0.20元/月.平方米

　　第十二条 扬州市江都区普通住宅物业服务等级收费标准为最高标准。物业服务等级收费标准与物业服务等级标准相对应，物业服务企业应按照价格主管部门批准的物业服务等级收费标准和相

　　对应的服务等级标准为业主提供服务，严格执行《扬州市江都区住宅物业服务等级标准》不得减少物业服务项目，降低服务质量。 　　第十三条 本细则物业服务费实行的是包干制。包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业服务企业承担的物业服务计费方式。如果采取其他收费形式将另行规定。

　　第十四条 物业服务企业在从事物业服务活动中，为业主或使用人提供维护、管理和服务的过程中所发生的各项费用，按照国家规定计入物业服务费成本。物业服务费的构成包括以下部分：

　　1、物业服务人员的工资、社会保险和按规定提取的职工福利等费用;

　　2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护保养和检验检测等费用。不包括保修期内应由建设单位履行保修责任而支出的维修费，以及应由住宅专项维修资金支出的维修和更新、改造费用;

　　3、物业服务区域清洁卫生费用。包括工具购置费、消杀防疫费、化粪池清理费、管道疏通费、清洁用料费、环卫所需费用等;

　　4、物业服务区域绿化养护费用。包括工具购置费、绿化用水费、补苗费、农药化肥费等。不包括应由建设单位支付的种苗种植费和前期维护费;

　　5、物业服务区域秩序维护费用。包括服装费、器材装备费(不含监控设备)、安全防范人员的人身保险费等;

　　6、物业服务企业在维护管理区域中所需的办公费用。包括办公用品费、交通费、水电费、取暖费、通讯费、报刊费等费用;

　　7、物业服务区域内固定资产折旧费用。物业服务固定资产是指在物业服务区域内由物业服务企业拥有的、与物业服务直接相关的、使用年限在一年以上的资产;

　　8、物业服务区域内的共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用，以物业服务企业与保险公司签订的保险单和所缴纳的保险费为准;

　　9、物业服务企业在物业服务活动中直接消耗的各种材料、辅助材料、构配件、零件、低值易耗品等费用;

　　10、管理费是指物业服务企业在管理多个物业项目情况下，为保证相关的物业服务正常运转而由各物业服务小区承担的费用;

　　11、经业主大会同意的其他费用;

　　12、合理利润(利润率不超过8%);

　　13、法定税费。

　　物业服务企业应加强财务管理和经济核算，严格按照《物业管理企业财务管理规定》执行，对住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，应在住宅专项维修资金中列支。不得在物业服务费中支出或计入物业服务费成本。

　　第十五条 住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

　　住宅共用部位是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊过道等。

　　住宅共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括：电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

　　对共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，其维修资金不敷使用时，经业主委员会或业主大会同意后，可向产权人按房屋建筑面积续筹或按户均摊。

　　第十六条 物业服务费收取的方法以法定产权建筑面积计算，未计入产权面积的附属房屋不得收取物业服务费。但对改变房屋使用性质的附属房屋，如车库改为住宅或门市，阁楼对外出租等形式的附属房屋，应纳入物业服务费收取范围。

　　物业服务费可按月、季、或年度计收，但不得一次性预收超过一年的费用。

　　房屋交付使用后，因业主原因未及时办理入住手续、业主办理入住手续后未入住或未使用连续空置6个月以上的房屋，业主应事前向物业服务企业提交书面申请，经确认后可按规定标准70%缴纳物业服务费。

　　第十七条 业主应从房屋交付使用之日起缴纳物业服务费，业主出租房屋或交他人使用的，物业服务费由业主或使用人缴纳，但业主负最终缴纳责任。

　　业主或使用人应按物业服务协议的约定按时足额缴纳物业服务费，业主逾期不缴纳物业服务费的，业主委员会或物业服务企业应当督促其限期缴纳，逾期仍不缴纳的，物业服务企业可以依法追缴。

　　纳入物业服务范围的，已竣工但尚未售出或因开发建设单位原因未按照房屋买卖合同约定的交付期按时交付给业主的房屋，其前期物业服务费由开发建设单位全额缴纳。

　　因开发建设单位实施分期开发、分批交付使用的物业，而造成小区配套设施和绿化环境尚未完善的，开发建设单位应采取有效措施，确保先期入住业主良好的居住环境。同时业主可按规定标准的80%缴纳前期物业服务费，其差额部分由开发建设单位补偿给物业服务企业。

　　第十八条 物业服务企业利用公建配套物业用房或共用部位、共用设施设备进行经营的，属业主所得收益，其所得收益在扣除物业服务企业相关费用后，将收益的30%用于补贴物业服务费的不足，另70%转入专项维修资金，也可按照业主大会决定使用。

　　住宅共用设施设备报废后回收的残值收入应纳入专项维修资金。

　　第十九条 住宅小区内的共用照明、共用水、水泵、电梯、中央空调、集中供热等共用设施设备运行能耗费(水泵和电梯运行电费，要单独装表，分开核算)，应纳入代收代交费用，物业服务企业要严格按照谁受益谁负担的原则单独建账，公开合理地按建筑面积或按户按实均摊。物业服务企业也可以在前期物业服务协议中约定预收不超过一年的共用能耗费，其预收标准报价格主管部门和物业行政主管部门备案。

　　物业服务企业向业主预收的共用能耗费，必须每年按楼道或楼幢分摊到户，对分摊后的结余款应冲减下年度收取的能耗费，不得将结余款长期挂在账目中或遗作他用，同时应将分摊的明细情况公布给业主，并报价格和物业行政主管部门，接受业主、价格和物业行政主管部门的监督检查。

　　连续空置6个月以上的房屋，其电梯、水泵等运行能耗费按正常分摊费用的70%分摊。

　　物业服务企业办公场所的用电、用水、用气等费用不得向业主分摊，应在物业服务费中列支。

　　带有电梯的住宅，电梯可到达地下车库的一楼住宅，其电梯运行电费在分摊时优惠40%，电梯不能到达地下车库或没有地下车库的一楼住户，免收电梯运行电费。

　　物业服务企业在分摊电梯运行电费时可采取“高层多负担、低层少负担”的办法，按楼层的层次段合理分摊电费，但物业服务企业必须制定一个相对合理的楼层系数。分摊电费后的总额应与实际耗用电量相符。

　　第二十条 依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备维护、维修的费用不得在物业服务费或住宅专项维修资金中列支。

　　小高层、高层实施二次供水的住宅，对二次供水的共用设施设备的维护、维修、保养和运行管理费用已纳入商品房建设成本的，开发建设单位并委托自来水公司管理的，其费用由自来水公司承担(水泵运行电费除外)，物业服务企业不得再向业主分摊、不得在物业服务费或住宅专项维修资金中列支，对市政管网直供的用户免收水泵运行电费。

　　第二十一条 物业服务区域内，供水、供电、供气、供热、环卫、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取相关费用。物业服务企业接受委托代收取上述费用的双方应签订有偿服务合同，物业服务企业可向委托单位收取手续费，具体手续费标准由双方约定，但不得向业主收取手续费等额外费用。

　　物业服务企业向业主或使用人提供的其它特约服务，其服务费由双方约定，但不得强行服务和收费。

　　物业服务企业在小区内为广告公司提供广告宣传场地所收取的广告服务费，应属业主所有。

　　代办服务和特约服务以及广告服务等所收取的费用，应纳入物业服务费收入，用于补贴物业服务费的不足。

　　物业服务企业将物业服务协议中的部分专业性较强的服务内容外转包给其他专业服务企业的，不得降低服务质量，减少服务内容。

　　第二十二条 物业服务费中不含生活垃圾和装修垃圾清运处理费，这两项费用应由环境卫生管理部门直接收取，也可委托物业服务企业代收，但业主在办理房屋交付手续时物业服务企业不得向业主预收生活垃圾处理服务费，对虽交付使用，但业主未入住或未使用的房屋免收生活垃圾处理服务费。

　　业主在办理新房入住手续或重新装修时，物业服务企业可向业主收取装修垃圾清运处理费，装修垃圾清运处理费按建筑面积计收，住宅收费标准为：150平方米以下每户200元;150-200平方米(含楼中楼、阁楼面积)每户250元;200平方米以上每户300元。非住宅收费标准为：

　　每平方米2元。 　　第二十三条 业主或使用人需要对房屋进行装修时，业主或使用人应主动在装修前与物业服务企业签订装修协议，明确装修事项、装修保证金。业主或使用人装修完毕后无违反装修协议的，物业服务企业应在一个月内如数退还装修保证金。

　　业主或使用人若暂不装修房屋的，应主动向物业服务企业提交书面申请。物业服务企业不得长期占用一年以上向业主或使用人收取的押金和保证金等费用。

　　物业服务企业不得以任何形式巧立名目向业主装修单位或装修人收取押金、装修证工本费、装修管理服务费、电梯管理费等费用。

　　第二十四条 物业服务企业应维护住宅小区内的车辆停放秩序并实施统一管理，对车辆停放要设置明显标志，明确专人负责。物业服务企业为业主或使用人提供停车服务时应与车主签订停车服务协议，并按照停车位的不同性质向物价部门申请停车服务费，停车服务费实行审核和备案制度。停车服务收费标准另文下达。

　　建筑区划内，规划用于停放汽车的车位，应当首先满足业主的需要，开发建设单位可以通过出售、附赠或者出租等方式约定。

　　在建筑区划内，规划用于停放汽车的车位，产权属于开发建设单位所有的，开发建设单位通过出租的方式租给业主使用，并委托物业服务企业管理的，物业服务企业不得再向车主收取停车服务费和共用能耗等费用。物业服务企业在车辆停放服务过程中所发生的一切费用应在委托服务协议中约定，其费用由开发建设单位支付给物业服务企业。

　　建筑区划内，在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或其它场地增设的车位，属业主共有。车主应按规定缴纳车辆停放服务费。

　　开发建设单位通过出售产权或使用权的独立车位，按照谁受益谁负担的原则，车主应按规定缴纳车辆停放服务费。已缴纳维修基金的车位，其停车场共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用应在专项维修资金中列支。

　　产权属于业主的独立车库，物业服务企业不得向业主或使用人收取车辆停放服务费。

　　物业服务企业不得向执行公务的党、政、军、警、救护车等特种车辆及业主搬家车、送货车、接送业主的出租车收费、不得在机动车辆进入住宅小区大门时收取临时停车费。

　　经业主大会同意，确需调整停车服务费标准的，必须报价格主管部门核准。

　　物业服务企业所收取的车辆停放服务费，应单独建账，独立核算，专款专用，其收入主要用于停车秩序和场地的管理、共用能耗、共用设施设备的日常维护、维修等涉及车辆停放服务中所发生的一切费用，结余部分可用于弥补物业服务费的不足或按业主大会决定并合同约定使用。

　　第二十五条 开发建设单位和业主委员会对聘请的物业服务企业依法进行解聘时，新聘请的物业服务企业应按规定到价格主管部门和物业行政主管部门重新办理备案手续。原物业服务企业的物业服务合同的权利义务终止后应将已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业服务费等相关费用移交给新接管的物业服务企业，并将移交的费用向业主公布，暂无物业服务企业接管的应将其费用退还给业主。

　　房屋产权发生转移时，业主或使用人应当及时结清物业服务费等相关费用。

　　物业服务企业已接受委托对物业服务区域范围内实施物业服务并收取了物业服务费的，其他部门或单位不得重复收取性质和内容相同的费用。

　　第二十六条 物业服务企业与业主或使用人发生收费争议时，业主委员会应予调解，调解不成的可向价格主管部门申请调处，也可依法向人民法院提起民事诉讼。

　　第二十七条 物业服务企业应建立健全财务管理制度和收费管理制度，建立费用分摊明细台帐，物业服务企业应每半年或一年以书面和公示的形式向业主公布物业服务费财务状况、物业用房出租收益、经营性设施收益、共用水电能耗费分摊、维修基金使用等情况，价格主管部门要加大对物业服务企业的物业服务收费的监管力度，对物业服务企业的财务收支情况实行年度检查制度，也可委托专业机构进行财务审计。

　　第二十八条 物业服务费应实行明码标价制度。物业服务企业应在物业服务区域内的醒目位置公布收费项目、收费标准、服务内容等项目，严格履行物业服务合同，为业主或使用人提供质价相符的服务。

　　第二十九条 价格主管部门和物业管理行政主管部门，应加强对物业服务企业的服务等级标准、服务质量和收费项目、标准的监督。物业服务企业违反价格法律、法规和规定，有下列行为之一的，由价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》等法律法规，责令改正，对情节严重的则依据有关法律、法规给予处罚。

　　一、不按规定程序履行物业服务收费审核或备案手续的;

　　二、不按规定的收费标准收费或巧立名目乱收费的;

　　三、不按规定的服务等级标准向业主提供服务的;

　　四、不按规定定期向业主公布财务收支状况的;

　　五、不按规定分摊共用能耗费和不建立分摊明细账、乱摊乱支、遗作他用的;

　　六、不按规定实行明码标价和收费公示的;

　　七、在招标过程中，相互串通、操纵市场价格、损害其他物业公司或者业主的合法权益的;

　　八、违反法律、法规和规定的其他收费行为的。

　　第三十条 本细则由扬州市江都区物价局、扬州市江都区住房保障和房产管理局按各自职责负责解释。

　　第三十一条 本细则自20**年6月1日起执行。

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篇2：关于印发句容市物业服务收费管理办法补充规定的通知（2009）

　　关于印发《句容市物业服务收费管理办法》补充规定的通知

　　句容市物价局

　　句容市房管局

　　句政价[20**]65号

　　句房[20**]16号

　　关于印发《句容市物业服务收费管理办法》补充规定的通知

　　各物业服务企业，各业主委员会：

　　根据市政府《关于加强物业管理工作的意见》（句政发[20**]185号）精神，为加强和规范物业管理，优化运行机制，改善人居环境，提升物业服务水平，现将《句容市物业服务收费管理办法》补充规定通知如下，请遵照执行。

　　一、普通住宅物业服务收费实行政府指导价，规定服务等级基准价和浮动幅度。所有物业服务企业均须向物价部门申报各个住宅小区的物业服务收费。

　　1、前期物业服务收费向物价部门申报核准，分期开发的应分别申报。前期物业服务收费执行基准价，不上浮。申报前期物业服务收费核准需提供下列材料：

　　⑴前期物业服务合同复印件（如招标需提供中标备案通知书复印件），业主临时公约（临时管理规约）复印件各一份；

　　⑵物业服务企业资质证书复印件，营业执照复印件各一份；

　　⑶建设工程规划许可证复印件,施工许可证复印件,土地使用证复印件各一份；

　　⑷普通住宅前期物业服务收费申报表（附表1），普通住宅物业服务内容与标准（附表3），物业服务人员花名册（附表4）各一式三份。

　　2、成立业主大会后物业服务收费的确定和调整，按照服务等级基准价和浮动幅度，经业主大会同意通过，向物价部门申报备案后执行。物业服务企业接手老小区，需重新向物价部门申报备案。申报物业服务收费备案需提供下列材料：

　　⑴召开业主大会同意通过物业服务收费标准，提供业主大会记录复印件一份；

　　⑵物业服务合同复印件，业主公约（管理规约）复印件各一份；

　　⑶物业服务企业资质证书复印件，营业执照复印件各一份；

　　⑷普通住宅物业服务收费备案表（附表2），普通住宅物业服务内容与标准（附表3），物业服务人员花名册（附表4）各一式三份。

　　二、进一步明确和补充下列事项：

　　1、路灯照明、物业办公、绿化养护、保洁卫生以及安全防范设施系统等所用水电费用，不得向用户分摊或另行收费。

　　2、装修管理服务费（含装修垃圾清运费等），按建筑面积每平方米3元。

　　3、住房装璜押金，每户2000元。根据《住宅使用说明书》规定，装修完毕后，经物业服务企业验查无违章违规装修行为的，在用户入住3个月内退还装璜押金。

　　4、为扶持物业服务行业发展，明确城管部门暂不向物业服务企业收取物业服务小区内住宅户的城市生活垃圾处理费（城市卫生保洁费）。

　　5、公布句容市普通住宅小区物业公共服务收费基准价。业主大会成立后，物业服务收费在基准价基础上，可以上、下浮动10%（镇江市优秀级小区可以上浮12%，省优秀级小区可以上浮15%，国家级示范小区可以上浮20%，下浮为10%）。原有住宅小区仍按原规定收费，需要调整物业服务收费标准的，必须召开业主大会同意通过，向物价部门申报备案后执行。未经业主大会同意的，一律不得提高收费标准。

　　三、其它事项仍按市物价局、市建设局《关于印发<句容市物业服务收费管理办法>的通知》（句政价[20**]112号）执行。

　　四、凡住宅小区申报不全、分期开发申报不全或未申报物业服务收费的物业服务企业，请接本通知后，即到物价部门办理申报手续。本通知自20**年12月1日起执行。

　　二OO九年十一月十七日

　　主题词：物业收费通知

　　抄送：市建设局，市城管局

　　共印60份

　　句容市普通住宅小区物业公共服务收费基准价

　　文号：句政价[20**]号 句房[20**]16号单位：元/㎡·月

住宅 类型	服务 环境 项目 等级	物业服务等级与基准价					环境设施设备等级与基准价	合计
		基本 要求	维修 养护	秩序 维护	保洁 服务	绿化 养护
多 层	五级	0.06	0.13	0.20	0.10	0.06	0.15	0.70
	四级	0.04	0.09	0.14	0.07	0.05	0.11	0.50
	三级	0.03	0.06	0.12	0.06	0.04	0.09	0.40
	二级	0.02	0.04	0.10	0.05	0.03	0.06	0.30
	一级	0.02	0.02	0.06	0.04	0.02	0.04	0.20
高 层	五级	0.12	0.18	0.30	0.13	0.07	0.30	1.10
	四级	0.10	0.15	0.24	0.11	0.06	0.24	0.90
	三级	0.06	0.12	0.18	0.09	0.06	0.19	0.70
	二级	0.04	0.09	0.14	0.07	0.05	0.11	0.50

注：本标准中的多层住宅是指7层（含）以 下住宅，高层住宅是指8层（含）以上住宅。

篇3：泰州市物业服务收费管理实施试行细则(2005年)

　　泰价房〔20**〕121号

　　关于印发《泰州市物业服务收费管理实施细则》的通知

　　各市(区)物价局、建设局，市区物业管理企业：

　　为规范物业服务收费行为，维护业主、物业管理企业合法权益，促进我市物业管理服务行业健康、有序发展。现将《泰州市物业服务收费管理实施细则(试行)》印发给你们，请认真贯彻执行。

　　泰州市物业服务收费管理实施细则(试行)

　　泰州市普通住宅物业管理服务等级

　　泰州市普通住宅物业管理公共服务收费标准

　　泰州市物价局 泰州市建设局

　　二○○五年八月一日

　　主题词：物业 服务 收费 管理 通知

　　抄送：省物价局、建设厅，市政府办公室。

　　泰州市物价局办公室　20**年8月1日印发

　　共印140份

　　泰州市物业服务收费管理实施细则(试行)

　　第一条 为了规范物业服务收费行为，维护业主和物业管理企业的合法权益，根据《江苏省物业管理条例》和《江苏省物业服务收费管理办法》等有关规定，制定本细则。

　　第二条 本细则适用于泰州市范围内，符合国家物业管理资质要求的物业管理企业，对物业提供社会化、专业化、市场化服务的收费行为。

　　第三条 本细则所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

　　第四条 提倡并引导通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。鼓励开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈。

　　第五条 市物价局会同市建设局负责全市物业服务收费的管理工作。靖江、泰兴、姜堰、兴化等市及高港区物价局会同建设局负责本行政区域内物业服务收费的管理工作。

　　第六条 物业服务收费应当遵循公开、合理以及收费项目、标准与服务内容、服务质量相适应的原则。

　　第七条 物业服务收费包括公共性服务收费和代收代办费、特约服务费。物业服务收费根据物业的性质和提供服务的内容、特点等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。

　　普通住宅的物业管理公共服务收费，实行政府指导价。

　　别墅类高档化住宅以及办公房、厂房、经营性用房等物业的公共服务收费，满足部分业主、使用人需要或接受委托开展的特约服务和代收代办服务收费实行市场调节价。

　　第八条 实行政府指导价的物业管理公共服务收费，由市物价局会同市建设局，根据物业管理服务内容、服务质量等因素，制定等级收费标准(见附表)。

　　第九条 在业主委员会未成立前发生的物业管理公共服务及其收费称为前期物业管理和前期物业管理公共服务收费。

　　第十条 实行政府指导价的前期物业管理公共服务收费由价格行政主管部门核准。物业管理企业或建设单位应按照价格行政主管部门核定的等级收费标准，在前期物业管理协议或买卖(租赁)合同中与物业买受人预先约定，并同时约定物业管理服务的具体内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。未经核准不得预收服务费用。

　　建设单位自主委托物业管理企业实行小区物业管理的，应在与物业买受人签订商品房买卖合同的同时签订前期物业管理协议。建设单位或委托的物业管理企业应在申报商品房销售价格时申请前期物业管理公共服务收费标准。

　　价格主管部门接到物业管理企业的申请后，应会同建设部门根据房屋开发企业承诺建设的住宅小区环境条件和物业管理硬件设施核定相应的服务等级和收费标准。

　　第十一条 实行政府指导价的前期物业管理公共服务收费标准报价格行政主管部门核准时，应报送以下材料:

　　1、建设单位或所委托的物业管理企业关于普通住宅前期物业, 理公共服务收费标准的书面请示。书面请示的内容包括普通住宅小区的名称、地址、总建筑面积、住宅户数，物业服务的标准，请求核准的收费标准等。

　　2、建设单位对物业管理企业的委托书(原件)。

　　3、建设单位关于普通住宅小区物业管理硬件条件的陈述和承诺(原件)。

　　4、物业管理企业的资质证书(复印件)。

　　5、物业管理企业提供公共服务的详细项目和服务标准，服务承诺和违约责任(原件)。

　　第十二条 价格行政主管部门应在接到前期物业管理公共服务收费标准请示后20个工作日内根据所报符合条件的资料核准收费标准。

　　第十三条 开发建设单位通过规范的招投标方式选择前期物业管理企业的，其普通住宅小区的服务等级应事先征得建设和价格行政主管部门的同意，等级收费标准应在中标后5日内报价格行政主管部门备案确认。价格行政主管部门和物业管理行政主管部门应加强招投标过程及价格行为的监督和管理，及时纠正和依法查处各种违规违法行为。

　　第十四条 已产生业主委员会的住宅小区普通住宅公共服务收费标准经业主大会同意后，由业主委员会在政府指导价范围内与物业管理企业在物业服务合同中约定，并在约定后5日内报价格行政主管部门备案。

　　第十五条 实行市场调节价的物业服务收费，未产生业主委员会的，由开发建设单位或物业管理企业与物业买受人在物业服务合同中约定;已产生业主委员会的，由业主委员会经业主大会同意后与物业管理企业在物业服务合同中约定。

　　各价格、建设行政主管部门应加强对实行市场调节价的物业服务收费行为的引导和规范，促进相关各方合理约定收费及有关事项。

　　第十六条 物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等形式约定。

　　包干制是指在业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业管理企业承担的物业服务计费方式。

　　酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

　　第十七条 物业管理公共服务费用构成因素为:

　　(一)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

　　(二)物业共用部位、共用设施的日常维护保养费用;

　　(三)物业管理区域清洁卫生费用(不含物业管理区域外的垃圾清运、处置等费用);

　　(四)物业管理区域绿化养护费用;

　　(五)物业管理区域秩序维护费用;

　　(六)物业管理企业办公费用;

　　(七)物业管理企业固定资产折旧费用;

　　(八)物业共用部位、共用设施设备的一般性维修、保养费用和公众责任保险费用;

　　(九)经业主大会同意的其他费用;

　　(十)合理利润;

　　(十一)法定税费。

　　其中，合理利润:普通住宅最高不超过8%。

　　第十八条 物业的电梯、水泵、中央空调等设施运行电费及公共照明、公共用水等纳入代收代交费用的，由物业管理企业单独列帐，合理、公开分摊，具体分摊办法由业主委员会与物业管理企业协商确定;业主大会、业主委员会尚未成立或产生的，由业主与物业管理企业协商确定。

　　第十九条 纳入物业管理范围的已竣工但尚未售出或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。

　　因房地产开发企业分期开发需要，分期交付住房的普通住宅小区，先期入住的业主按规定标准的60%交纳前期物业管理公共服务费，差额部分由开发建设单位补偿物业管理企业。

　　业主办理入住手续后未入住或未使用的物业，物业服务费用由业主按收费标准的70%交纳。

　　物业出租或以其他方式交他人使用的，物业服务费用由业主或使用人交纳，使用人拒绝缴纳的由业主缴纳。

　　第二十条 物业管理区域内应业主或业主委员会委托实施专人管理的机动车停车服务收费，由价格行政主管部门根据情况确定。业主(使用人)已拥有车位所有权或使用权的，停车服务收费标准按补偿物业企业管理费用原则确定;业主(使用人)不拥有车位所有权或使用权，并在确保区内道路安全通畅条件下，占用小区公共设施、场地的，按低于社会停车收费标准、补偿物业管理企业管理费用并考虑占用公共设施应予合理补偿的原则确定。

　　第二十一条 利用物业公共部位、公用设施设备以及产权属业主共有的其他物业从事经营活动应经业主大会的委托，按照规定办理有关手续，所得收入应按业主大会的决定进行分配和使用。

　　第二十二条 物业管理企业通过竞标或接受委托实施物业管理服务并收取服务费用的，其他部门、单位、企业不得向业主、使用人或实施物业管理的企业收取内容相同的费用。

　　第二十三条 物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、环卫以及其他单位应当向最终用户收取的有关费用，不得直接向物业管理企业收取。物业管理企业接受委托代收有关费用的，双方应当签订有偿服务合同，由物业管理企业向委托单位收取手续费。物业管理企业向业主、使用人代收费用时应出示委托单位的委托书，出据收费单位的收费发票。

　　第二十四条 物业管理企业可以每半年或一年向业主、使用人收取物业管理公共服务费，收费时间不得超过一年。业主委员会与物业管理企业另有约定的，从其约定。

　　实行政府指导价的物业公共服务收费的计费面积以房屋产权证的住房主体建筑面积计算，车库、阁楼等附属用房不在计费面积以内。

　　第二十五条 物业管理企业不得擅自向业主、使用人收取一年以上的押金、保证金等费用。

　　第二十六条 物业管理服务收费实行明码标价，服务内容、收费项目、收费标准、收费办法及公共照明、公共用水等公摊费用应在经营场所或服务地点醒目位置公布，每半年(或一年)向业主、使用人公布物业小区经营设施营业收益和公共维修基金的支出情况，接受业主委员会、业主、使用人和价格行政主管部门的监督。

　　第二十七条 物业管理企业应完善内部财务管理制度，强化成本、收支约束。

　　实行物业公共服务费用包干制的，物业管理企业应对实施管理的具体物业区域实行单独建帐，每半年(或一年)公布一次财务状况，接受监督。

　　实行物业公共服务费用酬金制的，物业管理企业应当向业主大会或全体业主公布物业服务资金的收支情况。物业管理企业或业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预、决算和物业服务费用的收支情况进行审计。

　　第二十八条 业主应当按照物业服务合同的约定按时交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。

　　物业发生产权或使用权转移时，业主或者物业使用人应当及时结清物业服务费用。

　　第二十九条 价格行政主管部门和物业管理行政主管部门应当加强对物业管理企业的服务内容、服务质量和收费项目、收费标准的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定的，将由价格行政主管部门依法查处。

　　第三十条 本实施细则由泰州市物价局会同市建设局负责解释。

　　第三十一条 本实施细则自20**年8月1日起执行。以前凡与本细则不一致的有关规定予以废止。

篇4：江苏省物业服务收费管理办法（2004）

　　有效期:已废止

　　第一条 为了规范物业服务收费行为，维护业主和物业管理企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》和国家发展和改革委员会、建设部印发的《物业服务收费管理办法》等有关规定，制定本办法。

　　第二条 本办法适用于我省行政区域内，符合国家物业管理资质要求的物业管理企业，对物业提供社会化、专业化、市场化服务的收费行为。

　　第三条 本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序、向业主所收取的费用。

　　第四条 政府提倡并引导通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业;鼓励开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。

　　第五条 省物价局会同省建设厅负责全省物业服务收费的管理工作，制定物业服务收费的管理政策、原则和办法。市、县人民政府价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门负责本行政区域内的物业服务收费政策的实施和管理工作。

　　第六条 物业服务收费应当遵循公开、合理以及收费项目、标准与服务内容、服务质量相适应的原则。

　　第七条 物业服务收费，包括公共性服务收费和代收代办费、特约服务费。物业服务收费根据物业的性质、提供服务的内容、特点等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。普通住宅的公共服务收费，实行政府指导价。非普通住宅以及办公房、厂房、经营性用房等物业的公共服务收费，满足部分业主、使用人需要或接受委托开展的特约服务和代收代办服务收费(小区停车服务收费除外)，实行市场调节价。

　　第八条 实行政府指导价的普通住宅公共服务收费，由省辖市价格主管部门会同物业管理行政主管部门，根据物业的硬件设施、环境和物业管理服务内容、服务质量等因素，制定相应的物业服务分项目收费基准价及浮动幅度，并定期公布，原则上每年应公布一次。暂无条件制定分项目收费基准价的，可制定等级收费基准价，逐步向分项目收费基准价过渡。

　　第九条 普通住宅前期物业管理公共服务收费标准由当地价格主管部门核准。物业管理企业或建设单位在核定的政府指导价范围内，应在前期物业管理协议或买卖(租赁)合同中与物业买受人预先约定收费标准，并同时约定物业管理服务内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。 鼓励开发建设单位通过规范的招投标方式选择前期物业管理企业，以招投标方式确定的物业服务收费报当地价格主管部门备案。价格主管部门和物业管理行政主管部门应加强对招投标过程及之后价格行为的监督和管理，及时纠正和依法查处各种违规违法行为。

　　第十条 已产生业主委员会的普通住宅公共服务收费具体收费标准由业主委员会经业主大会同意后，在当地价格主管部门公布的政府指导价范围内与物业管理企业在物业服务合同中约定。

　　第十一条 实行市场调节价的物业服务收费，未产生业主委员会的，由开发建设单位或物业管理企业与物业买受人在物业服务合同中约定;已产生业主委员会的，由业主委员会经业主大会同意后与物业管理企业在物业服务合同中约定。 各级价格、物业行政主管部门应加强对实行市场调节价的物业服务收费行为的引导与规范，促进物业相关各方合理约定收费及有关事项。

　　第十二条 物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等形式约定。 包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业管理企业承担的物业服务计费方式。 酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

　　第十三条 物业管理公共服务费用构成因素为：

　　(一)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

　　(二)物业共用部位。共用设施的日常维护保养费用;

　　(三)物业管理区域清洁卫生费用;

　　(四)物业管理区域绿化养护费用;

　　(五)物业管理区域秩序维护费用;

　　(六)物业管理企业办公费用;

　　(七)物业管理企业固定资产折旧费用;

　　(八)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

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　　本文提要：

　　sp; (九)经业主大会同意的其他费用; (十)合理利润;

　　(十一)法定税费。

　　其中，合理利润：普通住宅最高不超过8℅;其他物业由地方价格、物业管理行政主管部门或行业协会定期公布市场平均水平。

　　第十四条 物业的电梯、水泵、中央空调等设施运行电费及公共照明、公共用水等纳入代收代交费用的，由物业管理企业单独列帐，合理、公开分摊，具体分摊办法由业主委员会与物业管理企业协商确定;业主大会、业主委员会尚未成立或产生的，由业主与物业管理企业协商确定。

　　第十五条 纳入物业管理范围的已竣工但尚未售出或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。 业主办理入住手续后未入住或未使用的物业，物业服务费用由业主按不低于规定标准的百分之 七十交纳，具体比例由当地价格、物业管理行政主管部门确定。 物业出租或以其他方式交他人使用的，物业管理费由业主或使用人交纳，但业主负最终责任。

　　第十六条 实行政府指导价的前期物业管理住宅小区，因开发建设单位原因分期开发，分批交付使用，给先期入住业主造成噪音、粉尘等环境污染的，业主交纳的物业管理公共服务费应低于规定标准，差额部分由开发建设单位补偿物业管理企业。

　　第十七条 物业管理区域内应业主或业主委员会委托实施专人管理的机动车停车服务收费，区别不同情况由当地价格主管部门制定。业主(使用人)已拥有车位所有权或使用权的，停车服务收费标准按补偿物业企业管理费用原则制定;业主(使用人)不拥有车位所有权或使用权，并在确保区内道路安全通畅条件下，占用小区公共设施、场地的，按低于社会停车收费标准、补偿物业企业管理费用并考虑占用公共设施应予合理补偿的原则制定。

　　第十八条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，双方应当签订有偿服务合同，由物业管理企业向委托单位收取手续费。

　　第十九条 各级价格主管部门在制定或调整本行政区域内普通住宅物业管理公共服务收费标准的总体水平时，应依法举行价格听证会，听取业主、使用人和物业管理企业的意见。

　　第二十条 物业管理企业不得擅自向业主、使用人收取一年以上押金、保证金等费用。

　　第二十一条 物业管理企业将物业服务合同中的部分专业服务事项转包给其他企业的，不得降低服务质量，减少服务内容，提高收费标准。

　　第二十二条 物业管理服务收费实行明码标价，服务内容、收费项目、标准及收费办法应在经营场所或服务地点醒目位置公布，每半年(或一年)向业主、使用人公布物业小区经营性设施营业收益和公共维修基金的支出情况，接受业主委员会、业主、使用人和价格主管部门的监督。

　　第二十三条 物业管理企业应完善内部财务管理制度，强化成本、收支约束。实行物业公共服务费用包干制的，物业服务企业应对实施管理的具体物业区域实行单独建帐，定期公布财务状况，接受监督。 实行物业公共服务费用酬金制的，物业管理企业应当向业主大会或全体业主公布物业服务资金的收支情况。物业管理企业或业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度额决算和物业服务费用的收支情况进行审计。

　　第二十四条 业主应当按照物业服务合同的约定按时交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。 物业发生产权或使用权转移时，业主或者物业使用人应当及时结清物业服务费用。

　　第二十五条 各级政府价格主管部门和物业管理行政主管部门应当加强对物业管理企业的服务内容、服务质量和收费项目、标准的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》等法律法规予以处罚。

　　第二十六条 各地可依据本办法制定具体实施办法。

　　第二十七条 本办法由江苏省物价局会同省建设厅负责解释。

　　第二十八条 本办法自20**年11月1日起执行，以前凡与本办法不一致的有关规定废止。

篇5：镇江市区物业服务收费管理实施办法（2014年）

　　镇价规〔20**〕2号

　　各辖市、区物价局、住房和城乡建设局(房管局)，新区物价分局、镇江新区城乡建设局，市各有关单位：

　　为促进我市物业服务行业健康发展，规范物业服务行业收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《江苏省物业管理条例》、《江苏省物业服务收费管理办法》等法律法规及有关规定，我们制定了《镇江市区物业服务收费管理实施办法》，现印发给你们，请认真贯彻执行。

　　镇江市物价局

　　镇江市住房和城乡建设局

　　20**年9月10日

　　镇江市区物业服务收费管理实施办法

　　第一条 为进一步规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，促进我市物业服务行业健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、《江苏省物业管理条例》、《江苏省物业服务收费管理办法》等法律法规及有关规定，制定本实施办法。

　　第二条 本办法适用于镇江市区(含京口、润州、丹徒、镇江新区)行政区域内的物业服务收费行为。

　　第三条 本办法所称物业服务收费，是指建设单位或业主、业主大会通过选聘物业服务企业或者业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。

　　物业服务收费包括物业公共服务费、汽车停放费、特约服务费、代办服务费等相关费用。其中物业公共服务费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定提供具有公共性的物业基本服务，向业主或物业使用人收取的费用。

　　第四条 政府提倡建设单位、业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业或专业管理机构，鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，促进物业服务收费通过市场竞争机制形成。

　　第五条 市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门负责全市物业服务收费的监督管理工作，制定市区物业服务收费管理办法，指导全市物业服务收费的管理工作。

　　各区价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门，负责本辖区内物业服务收费管理工作。

　　第六条 物业服务收费应当遵循合理、公开、服务质量和收费标准相符的原则，根据物业服务成本、法定税费和合理利润确定。

　　第七条 物业服务收费根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。

　　普通住宅的前期物业公共服务费、物业管理区域的汽车停放费、车位租金等，实行政府指导价。

　　业主大会、业主代表大会或物业管理委员会(以下统称业主大会)成立后，普通住宅物业公共服务费收费标准由业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定，通过物业服务合同约定并公示后执行。

　　业主采取自行管理或业主自行管理与委托专业机构相结合管理的服务收费标准，由业主共同决定，约定执行。

　　满足部分业主、物业使用人需要或接受委托开展的特约服务等其他服务收费，实行市场调节价。具体收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业在物业服务合同中约定。

　　非普通住宅和非住宅物业服务收费实行市场调节价，具体收费标准由建设单位或业主、业主大会与物业服务企业在物业服务合同中约定。

　　改变用途用于经营的住宅，其物业公共服务收费标准由业主共同决定，合同约定执行。

　　第八条 非普通住宅包括别墅(含拼联式、联排式别墅)、高档化住宅、商住综合楼中的住宅等。

　　第九条 普通住宅前期物业公共服务费，应综合考虑物业服务平均成本、最低工资标准调整幅度以及居民消费价格指数变动情况，由市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门制定物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度，并向社会公布。

　　市价格主管部门应会同市物业管理行政主管部门每三年内对物业服务等级标准以及相应基准价与浮动幅度进行评估，并根据评估结果适时调整。

　　第十条 在业主、业主大会选聘物业服务企业前，普通住宅的建设单位应当在市价格主管部门公布的政府指导价范围内，通过公开招投标或协议方式选聘具有相应资质的前期物业服务企业，并在前期物业服务合同 中约定服务内容、服务标准以及收费标准。建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同，应包含前期物业服务合同约定的内容。前期物业服务费未在房屋买卖合同中约定的，由建设单位承担。物业服务企业应在签订前期物业服务合同后一个月内，到所在区价格主管部门备案，并提供物业服务企业的资质证书、营业执照副本、物业服务合同、合同备案通知书、备案申请等材料。

　　前期物业服务期间，更换物业服务企业的，物业公共服务费应重新履行备案程序。

　　第十一条 业主大会成立前，普通住宅物业公共服务收费标准因服务成本变化需要调整，或因政府指导价标准调整而需调整的，物业服务企业应在街道办事处(乡镇人民政府)组织、指导与监督下，公开真实、完整、有效的物业服务成本信息，向业主征询意见，经专有部分面积占建筑物总面积半数以上的业主且占总人数半数以上的业主同意，形成业主共同决定，在政府指导价范围内实施调整并向全体业主公示后执行。第十二条 物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等形式，具体收费方式由物业服务合同约定。

　　包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业服务企业承担的物业服务计费方式。

　　酬金制是指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

　　第十三条 物业管理区域内物业公共服务费用由下列因素构成：

　　(一)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的工会经费、职工教育经费等;

　　(二)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护保养费用;

　　(三)清洁卫生费用;

　　(四)绿化养护费用;

　　(五)秩序维护费用;

　　(六)办公费用;

　　(七)物业服务企业固定资产折旧;

　　(八)物业共用场地、共用设施设备及公众责任保险费用;

　　(九)管理费分摊;

　　(十)经业主大会同意的其他费用;

　　(十一)法定税费以及合理利润。

　　物业共用部分、共用设施设备的维修、更新和改造费用，应当由住宅专项维修资金支出的，不得重复计入物业服务支出或物业服务成本。

　　第十四条 住宅小区内共用设施设备维护管理、

　　保洁、绿化等物业服务过程中的用水、用电、用气价格按照居民使用价格的标准执行，但洗车、餐饮等经营性用水、用电、用气除外。

　　物业管理区域内共用设施设备一般包括电梯、天线、消防设施、楼道照明、路灯、道路、绿地、水泵、监控安防设施、公益性文体设施、物业服务用房和共用设施设备使用的房屋等。

　　第十五条 物业公共服务费的计费面积，按照产权登记的建筑面积计算;尚未办理权属登记的，按房屋买卖合同记载的建筑面积计算。未计入产权面积的附属房屋面积不作为计费面积。

　　第十六条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业公共服务费。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业公共服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。

　　业主、使用人应当按照房屋买卖合同(符合竣工验收条件)、入住通知书约定的房屋交付之日起按月交纳物业公共服务费。

　　物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业公共服务费，但预收的期限最长不得超过一年。

　　第十七条 物业管理区域内已竣工但尚未售出或者尚未交付业主的，其物业公共服务费由开发建设单位全额承担。

　　业主大会成立前，因业主原因未及时办理入住手续、业主办理入住手续后6个月以上(含6个月)未入住的或入住后连续6个月以上(含6个月)未使用的物业，业主应事先书面告知物业服务企业，其物业公共服务费按合同约定标准的70%交纳。业主在装饰装修期间应全额缴纳物业公共服务费。业主大会成立后，由业主大会与物业服务企业约定。

　　第十八条 业主在办理新房交付手续时，应当向物业服务企业交纳房屋装饰装修管理服务费，具体收费标准由市价格主管部门会同物业管理行政主管部门制定;非普通住宅和非住宅房屋装饰装修管理服务费收取标准，由物业服务企业与业主或使用人、装修单位协议约定。

　　房屋装饰装修管理服务主要包括：装修垃圾(不含拆除墙体)的清运，对装修人员出入的管理，对装修车辆的管理，对共用部位和共用设施设备的保护和管理，协助装修过程中涉及的各相关主管部门告知房屋改造中的禁止行为和注意事项等。装修人员出入证等不得收费。

　　业主对普通住宅二次及以上装修，房屋装饰装修管理服务费按规定标准收取。

　　在法律法规许可的范围内，需变动房屋结构的，可按装修房屋实际拆除墙体面积收取建筑垃圾清运费用，具体收费标准由物业服务企业与房屋装修业主协商确定。

　　第十九条 汽车停放费和租金实行政府指导价，由市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门制定并公布镇江市市区指导价标准，并适时调整。

　　汽车停放费包括用于车位、车库的公共设施设备运行能耗及维护、保洁、秩序维护、管理服务人员费用以及法定税费等。

　　租金是车位所有权人或管理者将车位出租给使用人所收取的费用。

　　汽车停放费和租金可以采取预收方式，预收的期限不得超过一年。

　　第二十条 占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，业主大会成立前，应当在前期物业服务合同中约定，物业服务企业应当将汽车停放费单独列帐，所得收益的百分之七十纳入住宅专项维修基金，其余部分可以用于补贴物业服务费。

　　业主大会成立后，应当根据业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定汽车能否停放和交纳停放费，并在物业服务合同中约定。停车收益按照业主大会决定、物业服务合同约定使用;没有决定或者约定的，按照前款规定使用。

　　第二十一条 物业管理区域内业主共有、专有、专用的车位、车库，应当区别车位、车库的专有权益、管理服务成本等因素收取汽车停放费和租金。

　　同一车辆停放区域内的汽车停放收费标准应保持一致，地下与地面的汽车停放费标准应当保持合理比价。

　　汽车停放收费具体执行标准由物业服务企业或专业管理机构与业主在市价格主管部门公布的政府指导价范围内合同约定。

　　第二十二条 建设单位未出售或者未附赠的车位、车库出租，租金标准由建设单位在规定的政府指导价范围内与使用人合同约定。

　　第二十三条 物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，汽车停放费及租金标准在政府指导价范围内确定。人防车位收取的汽车停放费、租金应当依照有关规定，用于该人民防空工程设施的维护管理和停车管理的必要支出。省有另行规定的，按省规定执行。

　　第二十四条 对进入住宅物业管理区域内进行军警应急处置、实施救助救护、市政工程抢修等执行公务期间的车辆，以及为业主、物业使用人配送、维修、安装等服务的临时停放车辆，物业服务企业不得收取任何费用。

　　除前款规定以外，根据合同约定允许其他外来车辆进入住宅物业管理区域临时停车的，在约定时限内免交汽车停放费。

　　第二十五条 特约服务费，是指应业主或物业使用人要求，物业服务企业提供特约服务而收取的费用。

　　特约服务费收费标准由双方根据服务内容、服务质量协商确定。

　　第二十六条 代办服务费，是指物业服务企业接受业主或物业使用人委托，提供代办服务时，向委托人收取的费用。

　　代办服务费收费标准由合同双方根据服务内容、服务质量协商确定。

　　第二十七条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的，可以根据约定向委托单位收取代办手续费，但不得向业主收取手续费等额外费用。

　　第二十八条 代收代交费用，是指物业管理区内，共用的电梯、中央空调、集中供热、监控机房等设施设备运行电费及公共照明、公共用水等由物业服务企业负责代收代交的费用。

　　代收代交费用由物业服务企业单独列账，按实际支出和约定方式合理分摊，已计入物业公共服务成本的不得重复收取。分摊办法应当通过物业服务合同约定，合同中没有约定或约定不明确的，按业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。

　　物业服务企业可以向业主预收一定数额的费用，预收费用与实际分摊费用的差额实行多退少补，多余部分也可自动转为预付费。

　　第二十九条 新建住宅小区实行门禁出入证(卡)管理的，建设单位应当为业主、物业使用人免费配置不少于4张出入证(含IC卡等)，业主另有需求申请办理(包括遗失或损坏补办)的，可以按照补偿成本原则收取工本费;住宅物业交付使用之后，小区新配置或升级改造智能门禁系统的，其建设、升级改造等费用的解决途径及出入证(卡)免费配送数量由业主依法共同决定。

　　第三十条 物业服务企业应当加强价格自律，遵守价格法律、法规、政策，严格履行物业服务合同，服务质量和收费标准应当质价相符。

　　第三十一条 物业服务收费实行明码标价，物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示物业服务企业名称、服务内容、服务等级、服务标准、服务项目、服务质量、计费方式、收费标准以及收费依据，接受业主或物业使用人的监督，不得向业主或物业使用人收取任何未予标明的费用。

　　物业服务企业应当将汽车停放费等单独列帐，独立核算。应当按照物业服务合同的约定，定期在物业管理区域内显著位置如实公示物业公共服务费、汽车停放费和利用物业共用设施设备经营的收支情况、公共水电费分摊等情况，接受全体业主的监督，每次公示时间不少于15天。

　　第三十二条 物业服务企业应当完善内部财务管理制度，强化成本和收支管理。同一物业服务企业同时服务于多个物业管理区域的，服务成本和收支应按物业管理项目分别核算。鼓励实行物业公共服务费用酬金制管理。

　　第三十三条 业主、物业使用人应当按照物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用，业主、物业使用人未按照物业服务合同约定交纳物业服务费用的，业主委员会或物业管理委员会、物业服务企业可以督促其限期交纳;逾期不交纳的，物业服务企业可以依法追缴，向人民法院起诉。

　　物业所有权发生转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。物业产权转移时，产权转移之日的当月及以前发生的物业服务费用，由物业出让人承担;产权转移之日的次月起发生的物业服务费用，由物业受让人承担。双方另有约定的，从其约定。

　　第三十四条 物业服务收费应当体现自愿委托、服务有偿的基本要求，不得强制服务并收费或只收费不服务。物业服务企业收取物业服务的保证金、

　　押金应当符合规定，严禁以保证金、押金变相收费。物业服务企业给其他单位提供的有偿服务，应当体现自愿委托，合同约定相关费用。物业服务企业不得向业主、物业使用人收取装修押金或保证金。

　　第三十五条 价格主管部门应当对政府指导价管理的物业服务收费实行成本监审制度。物业服务企业应当按照价格主管部门的要求，如实反映情况，提供必要的资料。

　　物业管理行政主管部门应当及时制定或完善普通住宅物业公共服务标准，加强对物业服务企业服务行为的监管。

　　物业管理行政主管部门应当会同价格主管部门，加强对招投标行为及履行合同的监督和管理。

　　第三十六条 市、区两级价格主管部门、物业管理行政主管部门应当加强对物业服务及收费情况进行监督检查。物业服务企业有下列行为之一的，由价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》和《江苏省物业管理条例》等规定作出相应的处罚：

　　(一)超出政府指导价浮动幅度制定收费标准的;

　　(二)不按照规定提供服务而收取费用的;

　　(三)采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的;

　　(四)强制或者变相强制服务并收费的;

　　(五)接受供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位委托，代收有关费用时向业主收取手续费等额外费用的;

　　(六)不按规定实行明码标价的;

　　(七)未按法定要求公示或失实公示物业服务费用、经营设施收益收支、公共水电费分摊等情况的;

　　(八)其他违反价格法律、法规、规章规定的行为。

　　第三十七条 老旧住宅小区物业服务收费标准，由区价格主管部门会同区物业管理行政主管部门制定。

　　第三十八条 对于本办法实施前，业主已与建设单位在商品房买卖合同中约定前期物业服务收费，或已与物业服务企业签订前期物业服务协议的，物业公共服务费可按原约定执行，需要调整物业公共服务费标准的按照本办法第十一条规定执行。

　　第三十九条 其他管理人的物业服务收费可参照本办法执行。

　　第四十条 各辖市可参照本办法制定本地区具体实施办法。

　　第四十一条 本办法由市物价局、市住房和城乡建设局在各自职权范围内负责解释。

　　第四十二条 本办法自20**年10月20日起执行，有效期5年。原“关于印发《镇江市物业服务收费管理暂行规定》”(镇价服〔20**〕60号)以及《关于镇江市区新建住宅商品房交付中收费的有关规定》(镇价服〔20**〕151号)文件同时废止。