东莞市房产管理局物业服务招标投标实施细则（2013年）

　　东莞市房产管理局物业服务招标投标实施细则(20**)

　　为规范我市物业服务行业经营活动，杜绝物业服务领域违法违规现象，保障业主及相关单位的利益不受侵犯，促进物业服务市场健康发展，根据有关政策法规，制定我市物业服务招投标实施细则：

　　一、适用范围

　　本市行政区域内的物业服务招标投标活动及其监督管理，适用本细则，涉及到政府采购的物业项目招投标除外。

　　在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

　　在投标文件截止之日投标人少于3个的或者总建筑面积不超过5万平方米的住宅物业(含配套的商业场所)，经市房产管理局批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

　　二、基本原则

　　鼓励提倡非住宅的建设单位通过招投标的方式，选聘具有相应资质的物业服务企业。

　　业主、业主大会可以通过公开招标或邀请招标的方式，选聘具有相应资质的物业服务企业。

　　一个物业管理区域的建设项目分期开发的，其前期物业服务招投标应当以该物业管理区域为范围。

　　参加我市物业服务项目招投标(包括政府采购的物业服务项目)，投标人应持有在我市注册有效的物业服务企业资质证书，持有外地物业服务企业资质的投标人，须经我市房产管理部门备案后方可参加投标。

　　通过招投标方式选择物业服务企业的，招标人应当按照以下规定时限完成物业服务招投标工作：

　　(一)新建现售商品房项目应当在现售前30日完成;

　　(二)预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成;

　　(三)非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成;

　　(四)重新选聘物业服务企业的物业服务项目，一般在物业服务合同届满或解除前60日完成。

　　三、管理机构

　　东莞市房产管理局负责全市物业服务招投标管理工作，各镇(街)房产管理部门负责协助辖区内的物业服务招投标管理工作。

　　四、招标

　　(一)招标人、招标代理机构

　　本细则所称招标人是指提出招标项目，进行物业服务招标的物业建设单位及业主、业主大会。

　　招标人选择委托招标代理机构代理招标事宜的，以随机抽取的方式确定招标代理机构，招标代理机构由市房产管理局公布。

　　(二)招标备案

　　物业服务招标分为公开招标和邀请招标。

　　招标人应当在发布招标公告或发出投标邀请书10日前，持如下资料到项目所在地房管所备案：

　　1、《东莞市物业服务项目招投标备案表》(附件1);

　　2、招标人的营业执照正副本和企业法人代表身份证明;

　　3、经办人身份证明及授权委托书;

　　4、与物业服务有关的物业项目开发建设的政府批件(包括物业区域的建设工程规划许可证及其总平面图和国有土地使用证的复印件等);

　　5、《招标公告》(附件2)或《投标邀请书》(附件3);

　　6、招标文件;

　　7、属重新选聘物业服务企业的，应提供原物业服务合同;

　　8、招标人委托招标代理机构代理招标的，应提交招标代理委托合同;

　　9、法律、法规规定的其他材料。

　　当地房管所自受理申请之日起5个工作日内加具意见，市房产管理局应当自收到申请材料之日起5个工作日内对符合条件的，发出《物业服务项目招投标备案回执》(附件4)。

　　(三)招标公告

　　招标人采用公开招标方式的，应当在东莞市房产管理局公众信息网、东莞市物业管理协会网及招标小区现场发布招标公告，公告时间不少于10天。

　　招标人采取邀请招标方式的，应当向3个以上物业服务企业发出投标邀请书。

　　招标公告及投标邀请书应当包括以下主要内容：

　　1、招标人的名称、地址和联系方式;

　　2、招标项目的名称和基本情况;

　　3、投标人的资格要求;

　　4、获取招标文件的时间、地点、方式及招标文件售价;

　　5、投标截止时间、开标时间及地点。

　　(四)投标人报名

　　有意向的投标人持以下证件到《招标公告》或《投标邀请书》指定地点报名：

　　1、企业有效营业执照正副本;

　　2、资质证书正副本，外市企业备案证明;

　　3、经办人身份证及授权委托书;

　　4、法定代表人身份证复印件。

　　以上证件查验原件，留加盖公章的A4纸复印件。

　　招标人查验有关资料无误后向投标人出具《投标报名回执》(附件5)，不得无故拒绝投标人投标，否则，此次招标作无效处理。

　　(五)招标文件

　　招标文件应包括以下内容，详见《物业服务项目招标文件(示范文本)》：

　　1、招标人及招标项目简介，包括招标人名称、地址、联系方式等，项目基本情况：包括物业名称、坐落地址、四至范围、总占地面积、总建筑面积、房屋类型、房屋幢数、套数、设施设备、各类技术参数指标、物业档案、物业总平面图、物业服务用房的配备、专项维修资金情况等;

　　2、物业服务内容及要求，包括服务内容、服务标准等;

　　3、对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的格式、主要内容等;

　　4、评标标准和评标方法;

　　5、招标活动方案，包括招标组织机构、开标时间及地点等;

　　6、物业服务合同的签订说明;

　　7、其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。

　　住宅前期物业服务招标价格如需超过政府指导价最高收费标准的，需先报市物价局审批后方可进行招投标。

　　招标人应当根据招标项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。

　　招标文件可载明投标保证金、中标后的履约保证金等相关问题。

　　招标文件发售时间不得少于5个工作日。招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间;但依法必须进行招标的物业服务项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，不得少于20日。

　　招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间15日前，书面通知所有招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。

　　招标人根据物业服务项目的具体情况，可以自行组织投标人召开招标答疑会和现场

　　踏勘。 　　五、投标

　　(一)投标人

　　投标人应当具有相应的物业服务企业资质及承担招标项目的管理能力;投标人具体资格条件和业绩要求在招标文件详细载明。

　　(二)投标文件

　　投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件做出响应。投标文件包括以下主要内容：

　　1、投标函;

　　2、投标报价，包括物业服务费用收支预算方案;

　　3、物业服务方案，包括物业服务理念与目标、物业服务机构运作方法及管理制度目录、物业服务人员配备、物业服务分项标准与承诺等;

　　4、对招标文件所要求提供的其他材料。

　　投标人应当在招标文件要求投标文件的截止时间前，将投标文件密封送达投标地点。招标人收到投标文件后，应当妥善保存投标文件，在开标前，任何单位和个人均不得开启投标文件，并向投标人出具《投标文件收件回执》(附件6)，回执标明签收人和签收时间，并同时标明投标文件送达人。

　　投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成部分。

　　投标文件有下列情况之一的，应无效：

　　1、送达时未密封;2、逾期送达;3、未由法定代表人签署和加盖公章;4、未能按招标文件要求编制;5、附有招标人不能接受的条件。

　　六、开标、评标和中标

　　(一)开标

　　开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行;开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。

　　开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。

　　开标时，由招标人和推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构进行检查并公证。经确认无误后，当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。

　　开标过程应当书面记录，并由招标人存档备查。

　　(二)评标

　　开标过程结束后应当立即进入评标程序。评标由招标人依法组建的评标委员会负责，并遵守有关评标规则。评标委员会应由招标人代表和物业服务方面的专业人员组成，成员为5人以上单数，其中物业服务方面的专家不得少于成员总数的2/3。

　　物业服务评标专家由招标人一般在开标前3日内从市物业服务行业专业人才库中采取随机抽取的方式确定，并在评标前予以保密。

　　评标委员会经评审，认为所有投标文件都不符合招标文件要求的，可以否决所有投标。

　　依法必须进行招标的物业服务项目的所有投标被否决的，招标人应当重新招标。

　　评标委员会根据标书、现场答辩等情况进行综合评分，将评标分值进行统计，按照分值高低推荐前3名为中标候选人，并对评标结果签字确认。招标人应当将中标候选人在现场、东莞市房产管理局公众信息网上及市物业管理协会网站公示，公示期不少于5个工作日，并在公示期满后5个工作日内确定中标人，详见《中标候选人公示名单》(附件7)。

　　(三)中标及备案

　　招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人。当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。

　　招标人应当在确定中标人之日起7日内向中标人发出《中标通知书》(附件8)，同时将中标结果书面通知所有未中标的投标人，并返还其投标书。

　　中标通知书对招标人和中标人具有法律效力。中标通知书发出后，招标人改变中标结果的，或者中标人放弃中标项目的，应当依法承担法律责任。

　　招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件签订物业服务合同;招标人无正当理由不与中标人签订合同，给中标人造成损失的，招标人应当给予赔偿。

　　招标人应当在签订物业服务合同后，同时向当地房管所提交中标备案资料和合同备案资料，其中招投标中标备案资料包括：

　　1、《物业服务招投标中标备案表》(附件9);

　　2、评标委员会的评标报告;

　　3、中标人的投标文件;

　　4、中标通知书;

　　5、法律、法规规定的其他资料。

　　当地房管所自受理申请之日起5个工作日内加具意见，市房产管理局应当自收到申请材料之日起5个工作日内对符合条件的，发出《物业服务项目中标备案回执》(附件10)。

　　(四)投标保证金和履约保证金

　　招标人收取投标人投标保证金的，在与中标人签订相应的物业服务合同后5日内，应当向中标人和未中标的投标人退还投标保证金。

　　履约保证金的交存与退还，按招标文件的要求执行。

　　七、协议选聘备案

　　在投标文件截止之日投标人少于3个或者总建筑面积不超过5万平方米的住宅物业(含配套商业场所)而采用协议方式选聘具有相应资质的前期物业服务企业的，请持以下资料到项目所在地房管所申请：

　　(一)《协议选聘前期物业服务企业申请表》(附件11);

　　(二)申请人营业执照正副本和企业法定代表人身份证明;

　　(三)经办人身份证明及授权委托书;

　　(四)与物业服务有关的物业项目开发建设的政府批件(包括物业区域的建设工程规划许可证及其总平面图和国有土地使用证的复印件等);

　　(五)拟选聘企业的营业执照正副本复印件;

　　(六)拟选聘企业的资质证书复印件;

　　(七)拟选聘企业的业绩、技术装备、财务状况和拟派出项目负责人与主要管理人员的简历、资格证书等证明材料;

　　(八)总建筑面积大于5万平方米的住宅物业，提交：在公共媒体上发布招标公告的证据(公开招标的提交);向3家以上物业服务企业发出投标邀请书的证据(邀请招标的提交);

　　(九)应当提交的其他资料。

　　其中，属于总建筑面积低于5万平方米的住宅物业，可以直接申请备案，提交第(一)-(七)、(九)项资料;截止招标文件规定的递交时间，递交投标文件的投标人少于3个的，提交第(一)、(三)、(五)-(九)项资料。

　　当地房管所自受理申请之日起5个工作日内加具意见，市房产管理局应当自收到申请材料之日起5个工作日内对符合条件的，发出《协议选聘前期物业服务企业同意书》(附件12)。

　　八、附则

　　符合招标条件而未通过招投标的方式选聘物业服务企业或未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，按国务院《物业服务条例》第五十七条规定予以处理。

　　招标人不得向他人透露已设的标底、已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可以影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。

　　在确定中标人之前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质性内容进行谈判。

　　投标人不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标。

　　投标人不得相互串通投标，不得排挤其他投标人的公平竞争，不得损害招标人或者其他投标人的合法权益。

　　投标人不得与招标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益。

　　禁止投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿等不正当手段谋取中标。

　　物业服务的招投标违法违规行为将会记入我市的物业服务行业诚信档案，并作出相应的处罚。

　　招投标过程中的违法违规行为，依照有关法规处理。

　　招标人备案材料和事项发生变更的，应重新备案。备案材料不实的，招标人应承担相应的法律责任。

　　招投标活动结束后，招标人或者原物业服务企业应按有关规定，办理物业服务承接验收手续，移交相关物业服务资料和物业服务用房。

　　本实施细则由东莞市房产管理局负责解释。

　　本实施细则自20**年6月1日起施行，有效期至20**年5月31日。本办法未尽事宜按国家、省相关规定执行。

　　附件：(略)

　　东莞市房产管理局

　　二〇一二年十二月二十七日

www.pmceO.com 物业经理人网

篇2：盐城市物业服务项目经理考核记分试行标准

　　第一条 为加强对物业服务项目经理(以下简称项目经理)的日常管理和检查,规范物业服务项目经理的管理服务行为,促进本市物业服务水平的不断提高,根据《盐城市物业服务项目经理管理暂行办法》(以下简称《办法》)等规定,制定本试行标准(以下简称标准)。

　　第二条 本标准适用于各级房产行政主管部门对项目经理违反《办法》的行为予以检查和记分。

　　第三条 检查记分采取累计18分制。依据管理服务效果和违规、违约行为的严重程度,记分类型分为18分、5分、3分、2分、1分五种形式。

　　第四条 物业服务项目有下列情形之一的,对项目经理记录18分的处理:

　　(一)被物价部门认定乱收费或者收费不规范,又不整改的;

　　(二)对业主、使用人的投诉置之不理,经查证属实又不服从行政主管部门指导、监督的;

　　(三)因管理失职,造成重大事故的;

　　(四)利用管理职权擅自搭建,占用绿地、改变公共设施用途的;

　　(五)在物业服务合同范围内,被新闻媒体查证属实负面报道2次以上,影响重大的。

　　(六)不服从政府管理部门对重大及突发事件应急处置工作统一领导、指挥和协调的;未及时组织开展应急处置和善后工作的;

　　(七)参加物业管理招投标活动时有违法违规行为的;

　　(八)其他应当给予记录18分处理的情形。www.pmceo.com

　　第五条 物业服务项目有下列情形之一的,对项目经理给予记录5分的处理:

　　(一)未在显著位置公示项目经理姓名、照片、电话号码,报修电话、企业监督电话、监管部门投诉电话和物业服务承诺的;

　　(二)违反规定或约定乱收费、收取物业服务费或特约服务费不出具收费凭证的;

　　(三)未按规定或约定公布物业服务资金和维修资金的收支账目或者其他按实结算收支账目的;

　　(四)消防、电梯、压力容器等未按规定实施专业化维保的;电梯未按规定通过年检,安全、呼叫报警装置失效或者其它原因导致电梯无法正常运行的;

　　(五)物业环境脏、乱、差,业主日常生活受到较大影响的;

　　(六)未执行重大事件报告制度。未按规定报送、通报、公布有关重大及突发事件信息的。缓报、瞒报、漏报有关重大及突发事件信息,或者通报、报送、公布虚假信息,造成严重后果的;

　　(七)未按约定提供值班、巡逻服务或值班巡逻记录不实的;

　　(八)未按约定发放装修须知、未将装修禁止行为和注意事项告知业主或使用人。发现业主或使用人有法律、法规明文禁止的行为,未予劝阻报告,并配合相关部门督促改正。业主或使用人违规拒不改正,未及时告知业主委员会并报所在地相关行政管理部门的;

　　(九)物业服务企业撤出原管理项目时,拒不按规定向业主委员会或新的物业服务企业移交档案资料的;

　　(十)无故不参加年度继续教育的;

　　(十一)其他应当给予记录5分处理的情形。

　　第六条 物业服务项目有下列情形之一的,给予项目经理记录3分的处理:

　　(一)物业服务在岗工作人员衣冠不整、行为不规范、未挂牌上岗的;

　　(二)接待人员态度生硬,受理不登记、处置不及时的;

　　(三)容易危及人身安全的地方没有设置警示标志和采取相应防范措施的,未按消防部门的规定管理消防设施器材的;

　　(四)电梯运行中因故障引起人员被困时,物业公司电梯维修人员或委托的电梯维修专业单位未能在半小时内赶到现场进行处理的;

　　(五)公共区域内污水或者粪便满溢,24小时内未及时处理的;

　　(六)未做到每年至少一次向业主征询意见或业主满意率、基本满意率不到80%的;

　　(七)其他应当给予记录3分处理的情形。

　　第七条 物业服务项目有下列情形之一的,对项目经理给予记录2分的处理:

　　(一)未执行周一到周日业务接待制度,并挂牌上岗的。未公开办事制度、办事程序、办事期限的;

　　(二)未建立设施设备标志档案(设备台账),设施设备的运行、检查、维修、保养等记录、业主报修记录不全的;

　　(三)未能定期听取业主委员会、业主和使用人的意见和建议,改进和完善管理服务的;

　　(四)未按约定提供值班、巡逻服务或值班巡逻记录不实的;

　　(五)房屋漏水等急修项目2小时内未能赶到现场,有修理条件但24小时内未能修理的;

　　(六)没有坚持写工作日志的或工作日志内容不实事求是的;

　　(七)其他应当给予记录2分处理的情形。

　　第八条 物业服务项目有下列情形之一的,对项目经理给予记录1分的处理:

　　(一)维修不能做到约时不误、工完料清、住户签收、事后回访的;

　　(二)物业服务项目绿化未按规定或者约定进行修剪、养护的;

　　(三)物业服务区域内有违规饲养家禽家畜、有私毁绿化种植蔬菜等行为的;(每发现一处记一分)

　　(四)未按约定对小区内的共用部位、共用设备设施提供保洁消毒服务的;

　　(五)项目内有多台电梯,不能保证至少有一台电梯正常运行的;

　　(六)在签订的物业服务合同范围内,一般报修项目72小时内未修理的;

　　(七)物业服务项目公共照明设备损坏后不及时修复,影响物业正常使用的;

　　(八)在签订的物业服务合同范围内,无车辆管理人员维护停车秩序,车辆乱停乱放现象严重的。

　　(九)其他应当给予记录1分处理的情形。(www.pmceo.com)

　　第九条 项目经理记分周期为一年度,可记录的累积分值为18分。一年度累计处理分值未达到18分的,项目经理该年度内的记分分值予以消除,不转入下一个记分周期。项目经理在一个记分周期内被一次性或累积记分满18分的,各县(市、区)房产行政管理部门应报请市房产管理局注销其资格证书。

　　第十条 项目经理可查询自己的记分情况。项目经理对记分有异议的,可向项目所在地市、县(市、区)房产行政管理部门申请复核。经复核改变记分结果的,相应记分应予变更或消除。各县(市、区)房产行政管理部门应当为项目经理提供记分的查询方法。

　　第十一条 本标准由盐城市房产管理局负责解释。

　　第十二条 本标准自公布之日起施行.

篇3：关于印发句容市物业服务收费管理办法补充规定的通知（2009）

　　关于印发《句容市物业服务收费管理办法》补充规定的通知

　　句容市物价局

　　句容市房管局

　　句政价[20**]65号

　　句房[20**]16号

　　关于印发《句容市物业服务收费管理办法》补充规定的通知

　　各物业服务企业，各业主委员会：

　　根据市政府《关于加强物业管理工作的意见》（句政发[20**]185号）精神，为加强和规范物业管理，优化运行机制，改善人居环境，提升物业服务水平，现将《句容市物业服务收费管理办法》补充规定通知如下，请遵照执行。

　　一、普通住宅物业服务收费实行政府指导价，规定服务等级基准价和浮动幅度。所有物业服务企业均须向物价部门申报各个住宅小区的物业服务收费。

　　1、前期物业服务收费向物价部门申报核准，分期开发的应分别申报。前期物业服务收费执行基准价，不上浮。申报前期物业服务收费核准需提供下列材料：

　　⑴前期物业服务合同复印件（如招标需提供中标备案通知书复印件），业主临时公约（临时管理规约）复印件各一份；

　　⑵物业服务企业资质证书复印件，营业执照复印件各一份；

　　⑶建设工程规划许可证复印件,施工许可证复印件,土地使用证复印件各一份；

　　⑷普通住宅前期物业服务收费申报表（附表1），普通住宅物业服务内容与标准（附表3），物业服务人员花名册（附表4）各一式三份。

　　2、成立业主大会后物业服务收费的确定和调整，按照服务等级基准价和浮动幅度，经业主大会同意通过，向物价部门申报备案后执行。物业服务企业接手老小区，需重新向物价部门申报备案。申报物业服务收费备案需提供下列材料：

　　⑴召开业主大会同意通过物业服务收费标准，提供业主大会记录复印件一份；

　　⑵物业服务合同复印件，业主公约（管理规约）复印件各一份；

　　⑶物业服务企业资质证书复印件，营业执照复印件各一份；

　　⑷普通住宅物业服务收费备案表（附表2），普通住宅物业服务内容与标准（附表3），物业服务人员花名册（附表4）各一式三份。

　　二、进一步明确和补充下列事项：

　　1、路灯照明、物业办公、绿化养护、保洁卫生以及安全防范设施系统等所用水电费用，不得向用户分摊或另行收费。

　　2、装修管理服务费（含装修垃圾清运费等），按建筑面积每平方米3元。

　　3、住房装璜押金，每户2000元。根据《住宅使用说明书》规定，装修完毕后，经物业服务企业验查无违章违规装修行为的，在用户入住3个月内退还装璜押金。

　　4、为扶持物业服务行业发展，明确城管部门暂不向物业服务企业收取物业服务小区内住宅户的城市生活垃圾处理费（城市卫生保洁费）。

　　5、公布句容市普通住宅小区物业公共服务收费基准价。业主大会成立后，物业服务收费在基准价基础上，可以上、下浮动10%（镇江市优秀级小区可以上浮12%，省优秀级小区可以上浮15%，国家级示范小区可以上浮20%，下浮为10%）。原有住宅小区仍按原规定收费，需要调整物业服务收费标准的，必须召开业主大会同意通过，向物价部门申报备案后执行。未经业主大会同意的，一律不得提高收费标准。

　　三、其它事项仍按市物价局、市建设局《关于印发<句容市物业服务收费管理办法>的通知》（句政价[20**]112号）执行。

　　四、凡住宅小区申报不全、分期开发申报不全或未申报物业服务收费的物业服务企业，请接本通知后，即到物价部门办理申报手续。本通知自20**年12月1日起执行。

　　二OO九年十一月十七日

　　主题词：物业收费通知

　　抄送：市建设局，市城管局

　　共印60份

　　句容市普通住宅小区物业公共服务收费基准价

　　文号：句政价[20**]号 句房[20**]16号单位：元/㎡·月

住宅 类型	服务 环境 项目 等级	物业服务等级与基准价					环境设施设备等级与基准价	合计
		基本 要求	维修 养护	秩序 维护	保洁 服务	绿化 养护
多 层	五级	0.06	0.13	0.20	0.10	0.06	0.15	0.70
	四级	0.04	0.09	0.14	0.07	0.05	0.11	0.50
	三级	0.03	0.06	0.12	0.06	0.04	0.09	0.40
	二级	0.02	0.04	0.10	0.05	0.03	0.06	0.30
	一级	0.02	0.02	0.06	0.04	0.02	0.04	0.20
高 层	五级	0.12	0.18	0.30	0.13	0.07	0.30	1.10
	四级	0.10	0.15	0.24	0.11	0.06	0.24	0.90
	三级	0.06	0.12	0.18	0.09	0.06	0.19	0.70
	二级	0.04	0.09	0.14	0.07	0.05	0.11	0.50

注：本标准中的多层住宅是指7层（含）以 下住宅，高层住宅是指8层（含）以上住宅。

篇4：清远市关于规范物业服务收费备案和明码标价管理的通知(2012年)

　　清远市关于规范我市物业服务收费备案和明码标价管理的通知

　　清市价[20**]82号

　　二0一二年四月二十三日

　　各市、县、自治县、市辖区物价局，市区各物业服务企业：

　　为进一步规范物业服务收费备案管理的行为，加强我市物业服务收费和明码标价的管理，根据广东省物价局《关于加强政府指导价物业服务收费备案管理的通知》(粤价〔20**〕322号)、国家发展改革委、建设部《物业服务收费明码标价规定》(发改价检[20**]1428号)、广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅《关于物业服务收费管理办法》(粤价〔20**〕1号)、清远市物价局、清远市住房和城乡建设局《关于印发<清远市物业服务收费实施细则>的通知》(清市价[20**]43号)的有关规定，现就物业服务收费备案和明码标价有关事项通知如下：

　　一、实行备案管理的物业指业主大会成立之前的住宅(不含别墅，含自有产权车位、车库)，该类物业服务收费实行政府指导价。

　　二、物业服务企业初始收费、调整收费标准、以及变更已备案的有关事项，应到物业所在地价格主管部门备案。

　　三、物业服务企业申请物业服务收费备案应提交如下资料：

　　(一)《物业服务收费备案申请表》(样式见附件1);

　　(二)在商品房预售前申请收费备案的，应提供物业服务企业营业执照、资质证、与建设单位签订的前期物业服务合同原件和复印件、住房和城乡建设局备案的物业管理区域备案表;

　　(三)已经交付使用的物业或原备案有效期届满后申请收费备案的，应提供《物业服务收费备案申请表》、原《物业服务收费备案表》、物业服务企业与业主(物业买受人，下同)签订的前期物业服务协议复印件各一份(有不同标准或分期开发的，应提供不同标准或各开发期的前期物业服务协议各一份，同时提供原件供核查);收费标准调整的，还应提供业主同意调整收费标准的证明材料及协议;证明材料包括：书面征求意见结果说明(包括物业基本情况，同意、反对、弃权的户数、面积、比例)，书面征求意见结果明细表(包括业主房号、面积、姓名、联系电话、业主同意或反对、弃权意见)，调整收费标准征求意见或记名表决的公告(应说明理由和公布物业费收支决算表)，征求意见或记名表决结果的公告等。

　　(四)物业服务收费标准超过政府指导价的，需提供经价格主管部门核定具体标准的批复文件复印件。

　　上述申请资料应使用A4纸。(相关申请表格可登录清远市价格信息网 “相关下载”)。

　　四、价格主管部门受理物业服务收费备案申请后，对符合规定，同意备案的，应在15个工作日内出具《物业服务收费备案表》(具体样式见附件2);对不符合规定的，应在7个工作日内出具《物业服务收费暂不备案意见书》(具体样式见附件3)。

　　五、在商品房预售前(或与业主签订前期物业服务协议约定收费标准前)申请收费备案的，备案有效期为1年;已经与业主签订前期物业服务协议约定收费标准的物业、原备案有效期届满后申请收费备案的，备案有效期为长期。

　　六、备案后的物业管理区域依法成立业主大会的，物业服务企业应持当地房地产行政主管部门对成立业主大会的备案回执和原备案的《物业服务收费备案表》，到原备案的价格主管部门办理注销物业服务收费备案手续。价格主管部门受理后，对符合规定的，应在7个工作日内出具《物业服务收费注销备案通知书》(具体样式见附件4)。

　　七、物业服务企业所提供的资料必须是真实的、有效的，并对所提供资料的真实性承担相应的责任。物业服务企业提供虚假资料骗取物价部门备案的，一经查实，将予以通报批评、注销备案、责令改正并在媒体曝光。

　　八、价格主管部门应将备案后的物业服务收费情况及时通过其门户网站或其他合法途径向社会公布，公布的内容包括：物业服务区域名称、地址、物业服务企业名称、资质等级、收费标准、服务等级等内容。

　　九、物业服务企业应当严格按照已备案的物业服务收费标准执行，备案后，在物业未交付使用前，物业服务企业不得调整物业服务收费标准。不按《物业服务收费备案表》的标准收费的，业主或物业使用人有权拒交并向价格主管部门举报，价格主管部门应及时进行调查处理。

　　十、加强物业服务收费明码标价的管理，所有物业服务企业应当在其物业服务区域内的显著位置或收费地点采取公示牌的方式实行明码标价(具体式样见附件5、附件6)。不按规定明码标价的，价格主管部门将依法予以查处。

　　十一、本通知自发文之日起执行。原已经备案的物业服务收费，物业服务企业应持新的《物业服务收费备案申请表》和原《物业服务收费备案表》，请在20**年12月31日前到当地价格主管部门重新办理备案手续。

　　附件：

　　1、物业服务收费备案申请表(样式)

　　2、物业服务收费备案表(样式)

　　3、物业服务收费暂不备案意见书(样式)

　　4、物业服务收费注销备案通知书(样式)

　　5、(物业名称)物业服务收费明码标价牌(样式)

　　6、(物业名称)物业服务内容与标准公示牌(样式)。

　　主题词：物业 收费 管理 通知

　　抄 送：省物价局，市住房和城乡建设局、市物业管理行业协会

　　主 办：价格管理科 电话3379882 (共印180份)

　　附件1 **物业服务收费备案申请表(样式)

　　附件2 **物价局物业服务收费备案表(样式)

　　附件3：

　　**物价局

　　物业服务收费暂不备案意见书(样式)

　　年 号

　　公司：

　　你公司管理的物业管理区域 实行政府指导价的物业服务收费备案材料悉。经审核，下列事项与价格法律、法规、政策规定不符，暂不予以备案。根据有关规定，提出修改意见：

　　1.............

　　2.............

　　3.............

　　4.............

　　5.............

　　请根据上述意见修改后重新申请备案。

　　物价局

　　(盖单位公章或价格备案专用章)

　　年 月 日

　　附件4：

　　**物价局

　　物业服务收费注销备案通知书(样式)

　　年 号

　　公司：

　　你公司管理的物业管理区域 已经依法成立了业主大会，根据清远市物价局《关于规范我市物业服务收费备案管理的通知》(清市价[20**] 号)的规定，现对编号为**价物业费备( )的《物业收费备案表》予以注销。

　　业主大会成立之后的住宅(含自有产权车位、车库)物业服务收费实行市场调节价，由业主委员会按照业主大会的决定与你公司协商确定收费标准。

　　物价局

　　(盖单位公章或价格备案专用章)

　　年 月 日

　　附件5：

　　(物业名称)物业服务收费明码标价牌(样式)

　　附件6：

　　(物业名称)物业服务内容与标准公示牌(样式)

篇5：泰州市物业服务收费管理实施试行细则(2005年)

　　泰价房〔20**〕121号

　　关于印发《泰州市物业服务收费管理实施细则》的通知

　　各市(区)物价局、建设局，市区物业管理企业：

　　为规范物业服务收费行为，维护业主、物业管理企业合法权益，促进我市物业管理服务行业健康、有序发展。现将《泰州市物业服务收费管理实施细则(试行)》印发给你们，请认真贯彻执行。

　　泰州市物业服务收费管理实施细则(试行)

　　泰州市普通住宅物业管理服务等级

　　泰州市普通住宅物业管理公共服务收费标准

　　泰州市物价局 泰州市建设局

　　二○○五年八月一日

　　主题词：物业 服务 收费 管理 通知

　　抄送：省物价局、建设厅，市政府办公室。

　　泰州市物价局办公室　20**年8月1日印发

　　共印140份

　　泰州市物业服务收费管理实施细则(试行)

　　第一条 为了规范物业服务收费行为，维护业主和物业管理企业的合法权益，根据《江苏省物业管理条例》和《江苏省物业服务收费管理办法》等有关规定，制定本细则。

　　第二条 本细则适用于泰州市范围内，符合国家物业管理资质要求的物业管理企业，对物业提供社会化、专业化、市场化服务的收费行为。

　　第三条 本细则所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

　　第四条 提倡并引导通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。鼓励开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈。

　　第五条 市物价局会同市建设局负责全市物业服务收费的管理工作。靖江、泰兴、姜堰、兴化等市及高港区物价局会同建设局负责本行政区域内物业服务收费的管理工作。

　　第六条 物业服务收费应当遵循公开、合理以及收费项目、标准与服务内容、服务质量相适应的原则。

　　第七条 物业服务收费包括公共性服务收费和代收代办费、特约服务费。物业服务收费根据物业的性质和提供服务的内容、特点等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。

　　普通住宅的物业管理公共服务收费，实行政府指导价。

　　别墅类高档化住宅以及办公房、厂房、经营性用房等物业的公共服务收费，满足部分业主、使用人需要或接受委托开展的特约服务和代收代办服务收费实行市场调节价。

　　第八条 实行政府指导价的物业管理公共服务收费，由市物价局会同市建设局，根据物业管理服务内容、服务质量等因素，制定等级收费标准(见附表)。

　　第九条 在业主委员会未成立前发生的物业管理公共服务及其收费称为前期物业管理和前期物业管理公共服务收费。

　　第十条 实行政府指导价的前期物业管理公共服务收费由价格行政主管部门核准。物业管理企业或建设单位应按照价格行政主管部门核定的等级收费标准，在前期物业管理协议或买卖(租赁)合同中与物业买受人预先约定，并同时约定物业管理服务的具体内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。未经核准不得预收服务费用。

　　建设单位自主委托物业管理企业实行小区物业管理的，应在与物业买受人签订商品房买卖合同的同时签订前期物业管理协议。建设单位或委托的物业管理企业应在申报商品房销售价格时申请前期物业管理公共服务收费标准。

　　价格主管部门接到物业管理企业的申请后，应会同建设部门根据房屋开发企业承诺建设的住宅小区环境条件和物业管理硬件设施核定相应的服务等级和收费标准。

　　第十一条 实行政府指导价的前期物业管理公共服务收费标准报价格行政主管部门核准时，应报送以下材料:

　　1、建设单位或所委托的物业管理企业关于普通住宅前期物业, 理公共服务收费标准的书面请示。书面请示的内容包括普通住宅小区的名称、地址、总建筑面积、住宅户数，物业服务的标准，请求核准的收费标准等。

　　2、建设单位对物业管理企业的委托书(原件)。

　　3、建设单位关于普通住宅小区物业管理硬件条件的陈述和承诺(原件)。

　　4、物业管理企业的资质证书(复印件)。

　　5、物业管理企业提供公共服务的详细项目和服务标准，服务承诺和违约责任(原件)。

　　第十二条 价格行政主管部门应在接到前期物业管理公共服务收费标准请示后20个工作日内根据所报符合条件的资料核准收费标准。

　　第十三条 开发建设单位通过规范的招投标方式选择前期物业管理企业的，其普通住宅小区的服务等级应事先征得建设和价格行政主管部门的同意，等级收费标准应在中标后5日内报价格行政主管部门备案确认。价格行政主管部门和物业管理行政主管部门应加强招投标过程及价格行为的监督和管理，及时纠正和依法查处各种违规违法行为。

　　第十四条 已产生业主委员会的住宅小区普通住宅公共服务收费标准经业主大会同意后，由业主委员会在政府指导价范围内与物业管理企业在物业服务合同中约定，并在约定后5日内报价格行政主管部门备案。

　　第十五条 实行市场调节价的物业服务收费，未产生业主委员会的，由开发建设单位或物业管理企业与物业买受人在物业服务合同中约定;已产生业主委员会的，由业主委员会经业主大会同意后与物业管理企业在物业服务合同中约定。

　　各价格、建设行政主管部门应加强对实行市场调节价的物业服务收费行为的引导和规范，促进相关各方合理约定收费及有关事项。

　　第十六条 物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等形式约定。

　　包干制是指在业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业管理企业承担的物业服务计费方式。

　　酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

　　第十七条 物业管理公共服务费用构成因素为:

　　(一)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

　　(二)物业共用部位、共用设施的日常维护保养费用;

　　(三)物业管理区域清洁卫生费用(不含物业管理区域外的垃圾清运、处置等费用);

　　(四)物业管理区域绿化养护费用;

　　(五)物业管理区域秩序维护费用;

　　(六)物业管理企业办公费用;

　　(七)物业管理企业固定资产折旧费用;

　　(八)物业共用部位、共用设施设备的一般性维修、保养费用和公众责任保险费用;

　　(九)经业主大会同意的其他费用;

　　(十)合理利润;

　　(十一)法定税费。

　　其中，合理利润:普通住宅最高不超过8%。

　　第十八条 物业的电梯、水泵、中央空调等设施运行电费及公共照明、公共用水等纳入代收代交费用的，由物业管理企业单独列帐，合理、公开分摊，具体分摊办法由业主委员会与物业管理企业协商确定;业主大会、业主委员会尚未成立或产生的，由业主与物业管理企业协商确定。

　　第十九条 纳入物业管理范围的已竣工但尚未售出或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。

　　因房地产开发企业分期开发需要，分期交付住房的普通住宅小区，先期入住的业主按规定标准的60%交纳前期物业管理公共服务费，差额部分由开发建设单位补偿物业管理企业。

　　业主办理入住手续后未入住或未使用的物业，物业服务费用由业主按收费标准的70%交纳。

　　物业出租或以其他方式交他人使用的，物业服务费用由业主或使用人交纳，使用人拒绝缴纳的由业主缴纳。

　　第二十条 物业管理区域内应业主或业主委员会委托实施专人管理的机动车停车服务收费，由价格行政主管部门根据情况确定。业主(使用人)已拥有车位所有权或使用权的，停车服务收费标准按补偿物业企业管理费用原则确定;业主(使用人)不拥有车位所有权或使用权，并在确保区内道路安全通畅条件下，占用小区公共设施、场地的，按低于社会停车收费标准、补偿物业管理企业管理费用并考虑占用公共设施应予合理补偿的原则确定。

　　第二十一条 利用物业公共部位、公用设施设备以及产权属业主共有的其他物业从事经营活动应经业主大会的委托，按照规定办理有关手续，所得收入应按业主大会的决定进行分配和使用。

　　第二十二条 物业管理企业通过竞标或接受委托实施物业管理服务并收取服务费用的，其他部门、单位、企业不得向业主、使用人或实施物业管理的企业收取内容相同的费用。

　　第二十三条 物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、环卫以及其他单位应当向最终用户收取的有关费用，不得直接向物业管理企业收取。物业管理企业接受委托代收有关费用的，双方应当签订有偿服务合同，由物业管理企业向委托单位收取手续费。物业管理企业向业主、使用人代收费用时应出示委托单位的委托书，出据收费单位的收费发票。

　　第二十四条 物业管理企业可以每半年或一年向业主、使用人收取物业管理公共服务费，收费时间不得超过一年。业主委员会与物业管理企业另有约定的，从其约定。

　　实行政府指导价的物业公共服务收费的计费面积以房屋产权证的住房主体建筑面积计算，车库、阁楼等附属用房不在计费面积以内。

　　第二十五条 物业管理企业不得擅自向业主、使用人收取一年以上的押金、保证金等费用。

　　第二十六条 物业管理服务收费实行明码标价，服务内容、收费项目、收费标准、收费办法及公共照明、公共用水等公摊费用应在经营场所或服务地点醒目位置公布，每半年(或一年)向业主、使用人公布物业小区经营设施营业收益和公共维修基金的支出情况，接受业主委员会、业主、使用人和价格行政主管部门的监督。

　　第二十七条 物业管理企业应完善内部财务管理制度，强化成本、收支约束。

　　实行物业公共服务费用包干制的，物业管理企业应对实施管理的具体物业区域实行单独建帐，每半年(或一年)公布一次财务状况，接受监督。

　　实行物业公共服务费用酬金制的，物业管理企业应当向业主大会或全体业主公布物业服务资金的收支情况。物业管理企业或业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预、决算和物业服务费用的收支情况进行审计。

　　第二十八条 业主应当按照物业服务合同的约定按时交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。

　　物业发生产权或使用权转移时，业主或者物业使用人应当及时结清物业服务费用。

　　第二十九条 价格行政主管部门和物业管理行政主管部门应当加强对物业管理企业的服务内容、服务质量和收费项目、收费标准的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定的，将由价格行政主管部门依法查处。

　　第三十条 本实施细则由泰州市物价局会同市建设局负责解释。

　　第三十一条 本实施细则自20**年8月1日起执行。以前凡与本细则不一致的有关规定予以废止。